2014

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1219- 032 / 2014 NEMOVITÁ VĚC: rozestavěný RD bez č.p. na stp.112, k.ú.Rosnice u Všestar, RD bez č.p. na parc.č.st.112, příslušenstvím a pozemky Katastrální údaje : Kraj Královéhradecký, okres Hradec Králové, obec Všestary, k.ú. Rosnice u Všestar Adresa nemovité věci: Rosnice, 503 12 Všestary Vlastníci stavby: Josef Andrle, Československé armády 408/51, 500 03 Hradec Králové, vlastnictví: SJM, vlastnický podíl: 1 / 2 Jan Andrlová, Československé armády 408/51, 500 03 Hradec Králové, vlastnictví: SJM, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: Josef Andrle, Československé armády 408/51, 500 03 Hradec Králové, vlastnictví: SJM, vlastnický podíl: 1 / 2 Jan Andrlová, Československé armády 408/51, 500 03 Hradec Králové, vlastnictví: SJM, vlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNATEL : Adresa objednatele:

Exekutorský úřad Břeclav, Mgr. Marcela Petrošová U Tržiště 9, 690 02 Břeclav

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

Ing. Tomáš Doležal Mandysova 1407/32, 500 12 Hradec Králové IČ: 132 04 785 telefon: +420 602 442 696 DIČ: fyz.osoba e-mail: [email protected]

ÚČEL OCENĚNÍ:

Exekuční řízení č.j.160 EX 4220/12-10 (ocenění stávajícího stavu)

OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:

17

1 645 000 Kč 22.6.2014

stran

V Hradci Králové, dne 30.7.2014

Stav ke dni : Počet příloh: 18

22.6.2014 Počet vyhotovení: 2

Ing. Tomáš Doležal

NÁLEZ Znalecký úkol Úkolem znalce je ocenit obvyklou cenou budovu - RD bez č.p. na stp.112, příslušenství na stp.112 a pozemky parc.č.st.112, parc.č.150/2 a parc.č.155/2, vše v k.ú.Rosnice u Všestar, obec Všestary a to včetně ocenění jednotlivých práv a závad s těmito nemovitostmi spojených. Přehled podkladů 1.) usnesení č.j.160 EX 4220/12-57 Exekutorský úřad Břeclav_ustanovení znalce, 12.7.2013 2.) Exekuční příkaz č.j.160 EX 4220/12-10 Exekutorský úřad Břeclav, 12.7.2013 2.) výpis z KN, LV:801, k.ú.Rosnice u Všestar, k datu 23.5.2014_budova s pozemky 3.) snímek katastrální mapy, M 1:1 000, k.ú.Rosnice u Všestar, k datu 21.6.2014 4.) snímek katastrální mapy+ortofoto, M 1:500, k.ú.Rosnice u Všestar, k datu 21.6.2014 5.) snímek katastrální mapy, M 1:25 000, k.ú.Rosnice u Všestar, k datu 21.6.2014 6.) informace a podklady realitních kanceláří 7.) prohlídka a zaměření dne 22.6.2014 8.) archív znalce 9.) odborná literatura 10.) software pro oceňování nemovitostí NEMExpress AC společnosti PLUTO-OLT s.r.o. Místopis Oceňovaná nemovitost se nachází v obci Všestary, místní okrajové části Rosnice, k.ú. Rosnice u Všestar, blízko krajského města Hradce Králové. Obec má autobusové i vlakové spojení. Obec Všestary se nachází v okrese Hradec Králové, kraj Královéhradecký. Ke dni 2.10.2006 zde žilo 1596 obyvatel, k datu ocenění měla obec cca.1685 obyvatel. Obcí prochází silnice I. třídy č. 35 a železniční trať Hradec Králové – Turnov, na které je zřízena železniční stanice Všestary. V obci se nachází krytý bazén a sauna, též základní a mateřská škola, dále je zde pošta, Hasičský záchranný sbor, peněžní ústav, knihovna, muzeum, kostel, hřbitov, hřiště, tělocvična, ordinace praktického a dětského lékaře, stomatologická ordinace a lékárna. Údaje o obci: Typ sídla: Obec Výměra: 1619.02 ha Počet obyvatel: 1689 Počet obyv. v prod. věku: 1137 Hustota obyvatelstva: 104.3 obyv./km2 Pošta: Ano Škola: 1. až 9. třída Zdrav. zařízení: Ano Policejní stanice: Ne Kanalizace: Ne Vodovod: Ano Rozvod plynu: Ano Jméno statutárního zástupce: JUDr. Zuzana Zlatohlávková Adresa obecního úřadu: Obecní úřad Všestary Všestary 35 -2-

503 12 Všestary tel.: 495 458 155 fax: 495 260 758 Sídlo stavebního úřadu: Magistrát města Hradec Králové Sídlo finančního úřadu: Finanční úřad v Hradci Králové (č.FÚ: 228) Sídlo pověřeného úřadu: Magistrát města Hradec Králové Sídlo matričního úřadu: Obecní úřad Všestary Krajské město Hradec Králové je vzdálené z Všestar cca.8 km (centrum) a cca.4 km (okraj města). SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.

BUDOUCÍ STAV

 bytová zóna  průmyslová zóna Okolí :  ostatní  nákupní zóna  /  voda  /  kanalizace  /  plyn Přípojky:  /  elektro  telefon veř / vl.

 bytová zóna  průmyslová zóna  ostatní  nákupní zóna  /  voda  /  kanalizace  /  plyn  /  elektro  telefon

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky):  MHD  železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):  dálnice/silnice I. tř Poloha v obci:  zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku

 autobus  silnice II.,III.tř

Celkový popis Předmětem ocenění je rozestavěný rodinný domek s příslušenstvím a pozemky. Začátek výstavby v roce 2011, stavbu zajišťovala stavební firma, vzhledem k nekvalitní práci stavebník se zhotovitelem ukončil spolupráci a RD dokončuje svépomocí. Zbývá dokončit zejména zateplení obvodového zdiva včetně finálních omítek, rovněž zbývá dokončit terénní úpravy okolo domu, oplocení apod. U RD chybí garáž, nebo garážové stání.

Z hlediska stavebně konstrukčního se jedná o standardní nemovitost s novým vybavením. RD není podsklepený, K budově patří menší pozemek resp.pozemky a sice parc.č.st.112 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 90 m2 se stavbou (zatím) bez č.p.včetně příslušenství, pozemek parc.č.150/2 ostatní plocha/zeleň o výměře 51 m2 a parc.č.155/2 trvalý travní porost o výměře 416 m2 , celková výměra pozemků činí 557 m2. Na pozemcích nejsou žádné trvalé porosty. Pozemky parc.č.150/2 a 155/2 tvoří se stavební parcelou č.st.112 funkční celek (zahrada okolo RD). Na pozemcích parc.č.150/2 a š.155/2 v k.ú.Rosnice u Všestar existuje věcné břemeno zřízení a provozování -3-

zařízení distribuční soustavy (kabelové vedení nn a kabelový pilíř). Podrobný popis obsahu VB je uveden ve Smlouvě o zřízení věcného břemene mezi povinným a oprávněným z věcného břemene ze dne 18.10.2010. Strana povinná z VB vlastník nemovitosti t.j. SJM Josef a Jana Andrlovi, strana oprávněná z VB: ČEZ Distribuce, a.s., Teplická 874/8, 405 02 Děčín. VB bylo zřízeno za úplatu a hodnota věcného břemene činí: 2 000,- Kč, slovy: Dvatisíce Kč. O tuto hodnotu se sníží konečná obvyklá cena RD s pozemky. RD je napojen na veřejný vodovod, kanalizace je napojena do plastového septiku s trativodem, elektropřípojka 220/380 V, plynová přípojka na pozemku není. Přístup z hlavní komunikace na pozemek je nezpevněný, pozemek zatím není oplocený. Silné stránky Nová stavba, blízko krajského města (Hradec Králové), klidné místo. Slabé stránky Menší domek, nedokončená stavba , nižší kvalita některých konstrukcí (zejména spodní izolace) , není obecní kanalizace a plynová přípojka (v části Rosnice), přístup po nezpevněné komunikaci, chybí garáž. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci:  Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru  Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí  Stav stavby umožňuje podpis zástavní  Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy  Skutečné užívání stavby není v rozporu s její  Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací  Přístup k nemovité věci přímo z veřejné  Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Nedokončená stavba zatím nezkolaudovaná. Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou  Nemovitá věc není situována v záplavovém  Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Bez rizik. Věcná břemena a obdobná zatížení:  Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí)  Zástavní právo  Exekuce  Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Komentář: VB zřízení a provozování zařízení elektrické distribuční soustavy na pozemcích parc.č.150/2 a 155/2, k.ú.Rosnice u Všestar, v obci není veřejná kanalizace. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Bez rizik.

-4-

OBSAH 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky na LV:801, k.ú.Rosnice u Všestar 2. Porovnávací ocenění 2.1 Nedokončený RD bez č.p. na stp.112 k.ú.Rosnice u Všestar, Všestary

OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Rosnice u Všestar: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 520,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - 1001 - 2000 obyvatel III O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s II městem (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava či I integrovaná doprava, železniční zastávka a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, II služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení)

Pi 0,75 0,60 1,03

1,00 1,00 0,98

Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 690,43 Kč/m2

1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky na LV:801, k.ú.Rosnice u Všestar Pozemky stavební parc.č.st.112 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 90 m2 (s rozestavěnou stavbou bez č.p., bydlení), parc.č.150/2 ostatní plocha/zeleň o výměře 51 m2 (skutečný stav - ostatní plocha tvořící funkční celek s pozemkem parc.č.st.112) a parc.č.155/2 trvalý travní porost o výměře 416 m2 (skutečný stav - ostatní plocha tvořící funkční celek s pozemkem parc.č.st.112) . Ocenění Koeficient redukce R: Výměra všech pozemků ve funkčním celku vp = 4 797,00 m2 R = (200 + 0,8 * vp) / vp R = (200 + 0,8 * 4 797,00) / 4 797,00 = 0,842 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% -5-

č. IV

Pi 0,00

včetně; ostatní orientace - rovinaté pozemky 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma - mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití - tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - bez vlivu

III I I II

0,00 0,00 0,00 0,00

II

0,00

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,980 Index polohy pozemku IP = 0,793 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,980 * 1,000 * 0,793 = 0,777 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 581,34 0,777 Základní cena pozemku upravena redukčním koeficientem R 0,842 Typ § 4 odst. 1

Název

Parcelní číslo st.112

zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 ostatní plocha 150/2 § 4 odst. 1 trvalý travní porost 155/2 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem

Koef.

Výměra [m2] 90,00

Jedn. cena [Kč/m2] 451,70

51,00 416,00

451,70 451,70

Pozemky na LV:801, k.ú.Rosnice u Všestar - zjištěná cena

=

Upr. cena [Kč/m2] 451,70

Cena [Kč] 40 653,23 036,70 187 907,20 251 596,90 251 596,90 Kč

Cena stavebních pozemků činí podle vyhlášky 452,- Kč/m2 . Ceny obdobných stavebních pozemků podle realitních kanceláří: stavební pozemky 1) stavební pozemek Všestary - Bříza, výměra 2 725 m2 k výstavbě RD, napojení na IS z přilehlé komunikace, IS: elektřina, plyn a voda, příjezd po obecní zpevněné asfaltové komunikaci, cena 650,- Kč/m2 x 0,80 x 1,2 = 624,- Kč/m2 , info: DONETTA Hradec Králové 2) stavební pozemek Všestary, výměra 1 274 m2 , IS: elektřina, plyn a voda , odpady - vlastní septik, specifický avšak využitelný tvar pozemku , cena 392,- Kč/m2 x 0,8 x 1,1 = 345,- Kč/m2 , info: RE/MAX Future Hradec Králové 3) velký stavební pozemek Všestary, výměra 11 855 m2 , napojení na IS na hranici pozemku, příjezd po obecní komunikaci, cena 200,- Kč/m2 x 0,80 x 1,5 = 240,- Kč/m2 , info: Reality IQ -6-

Ostrava 4) stavební pozemek Mokrovousy, výměra 1 469 m2 , napojení na IS kompletní na hranici pozemku, příjezd po obecní komunikaci, cena 399,- Kč/m2 x 0,80 x 1,2 x 1,1 = 421,- Kč/m2 , info: EVROPA realitní kancelář Hradec Králové 5) stavební pozemek Měník - Barchůvek, výměra 2 800 m2, napojení na IS kompletní na hranici pozemku, příjezd po obecní komunikaci, cena 270,- Kč/m2 x 0,80 x 1,2 x 1,2 = 311,- Kč/m2 , info: Reality IQ Ostrava Pozemek stavební

(452 + 624 +345 + 240 + 421 + 311)/6) Kč/m2

=

398,83 Kč

Znalec stanovuje obvyklou cenu stavebních pozemků na LV:801 k.ú.Rosnice u Všestar s přihlédnutím k ceně podle vyhlášky a porovnáním s pozemky 1)-5) viz.výše na zaokrouhleno 400,00 Kč/m2 , t.j. . Pozemek parc.č.st.112 90 m2 x 400 Kč/m2 = 36 000,- Kč Pozemek parc.č.150/2 51 m2 x 400 Kč/m2 = 20 400,- Kč 2 2 Pozemek parc.č.155/2 416 m x 400 Kč/m = 166 400,- Kč ________________________________________________________________________________ stavební pozemky cena obvyklá (bez stavby) celkem = 222 800,- Kč _______________________________________________________________________________ pozemky na LV: 801 , k.ú.Rosnice u Všestar cena obvyklá celkem = 222 800,- Kč

2. Porovnávací ocenění 2.1 Nedokončený RD bez č.p. na stp.112 k.ú.Rosnice u Všestar, Všestary Popis oceňované nemovité věci Předmětem ocenění porovnávací metodou je nedokončený rodinný domek zatím bez č.p.na stp.112 v k.ú. a místní části Rosnice u Všestar, obec Všestary. Všestary jsou středně velkou obcí ležící v okrese Hradec Králové, zhruba 8 km západně od Hradce Králové. Podrobnější informace jsou uvedeny v celkovém popisu nemovitosti. Oceňovaný rodinný domek obsahuje 1 bytovou jednotku 4+kk. Podlahové plochy: obývací pokoj s kk 7,20 x 3,86 = 27,79 m2 ložnice 1 3,52 x 3,28 = 11,55 m2 ložnice 2 3,50 x 4,33 = 15,15 m2 ložnice 3 3,53 x 2,92 = 10,31 m2 koupelna 2,32 x 1,78 = 4,13 m2 wc 0,78 x 1,46 = 1,14 m2 zádveří 1,21 x 2,37 = 2,87 m2 kotelna 1,49 x 1,47 = 2,19 m2 ________________________________________________________________________________ podlahová plocha celkem

75,13 m2 -7-

RD je přízemní, nepodsklepený, se sedlovou střechou. Začátek výstavby 2011 (stavební firma), objekt je téměř před dokončením. Konstrukčně se jedná o montovanou dřevostavbu (dřevěné rámy obité cementovláknitými deskami, uvnitř konstrukce je tepelná izolace z minerální vlny) s tloušťkou stěn 15 cm, zatím chybí venkovní zateplení s finální omítkou, vnitřní příčky a podhledy jsou ze sádrokartonu. Střecha je sedlová s dřevěným krovem, krytina betonové tašky Bramac, okna a venkovní dveře plastové, vnitřní dveře dřevěné, některé vnitřní dveře nejsou instalovány, podlahy plovoucí, v koupelně a na wc dlažba a keramický obklad, vytápění ústřední, kotel elektrický, ohřev TUV - el.boiler, elektroinstalace 220/380 V, kanalizace do jímky, vodovod obecní. Koupelna je vybavena vanou a umyvadlem, wc splachovací. Podle sdělení vlastníka stavební firma nekvalitně provedla izolaci proti spodní vodě (stopy pronikání vlhkosti v oblasti soklu), okolo domu nové drenáže k odvodu vlhkosti. Terénní úpravy okolo domu nejsou dokončeny, dům nemá oplocení. Celkově se jedná o dům s menší podlahovou plochou, se standardním vybavením. Výhodou je klidné místo (s výjimkou hluku z železniční dopravy - blízko je železniční trať) a blízkost krajského města Hradce Králové (pracovní příležitosti, obchodní síť, zdravotnictví, kultura, sport atd.). Nemovitost je bez garáže, nebo garážového stání.

pohled od příjezdové cesty

obývací pokoj

ložnice 1

ložnice 2

-8-

wc

kotel+ohřev TUV

dodatečné drenáže okolo objektu

pohled od silnice Všestary - Rosnice

Oceňovaná nemovitá věc Jednotka Obestavěný prostor Zastavěná plocha všech podlaží Podlahová plocha všech podlaží Hrubá užitková plocha Čistá užitková plocha

Výměra 0,00 m3 93,75 m2 75,13 m2 0,00 m2 0,00 m2

OP ZP PP PUH PUČ

Hodnocení objektu dle kritérií Kritérium

Rozmezí koeficientu Min Max 0,85 1,25 0,97 1,03 0,90 1,10 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06 0,98 1,02

Velikost obce Správní funkce Poptávka po koupi nemovitostí Přírodní okolí Obchod a služby Školství Zdravotnictví Kultura, sport Hotely ap. -9-

Hodnota koeficientu 0,950 0,990 1,050 1,000 0,990 0,990 0,990 0,990 0,980

Struktura zaměstnanosti Životní prostředí Poloha vzhledem k centru obce Dopravní podmínky Orientace ke světovým stranám Konfigurace terénu Převládající zástavba Parkovací možnosti v okolí Obyvatelstvo v sousedství Územní plán Inženýrské sítě Typ stavby Dostupnost jednotlivých podlaží Regulace nájemného Výskyt radonu Další možnosti ohrožení Příslušenství nemovitosti Možnost dalšího rozšíření Technická hodnota stavby Údržba stavby Pozemky k objektu celkem Názor odhadce Výsledný koeficient

0,94 0,94 0,94 0,94 0,94 0,92 0,94 0,94 0,94 0,94 0,60 0,94 0,90 0,90 0,93 0,60 0,90 0,98 0,20 0,85 0,85 0,90

1,06 1,06 1,06 1,06 1,06 1,05 1,06 1,06 1,06 1,06 1,05 1,06 1,05 1,10 1,05 1,00 1,10 1,02 1,00 1,10 1,15 1,10

0,990 1,000 0,980 0,990 1,000 1,010 1,000 1,010 1,000 1,000 0,850 0,980 1,020 1,000 1,000 1,000 0,950 1,000 0,850 1,000 1,000 1,000 0,625

Popisy porovnatelných 1 RD Všestary Prodej rozestavěného RD v obci Všestary (6 km od Hradce Králové), jedná se o typový rodinný dům Olinka s vestavěnou garáží, dispozice přízemí: obývací pokoj s krbem, jídelna s kuchyní, pracovna, kotelna, koupelna, podkroví: ložnice s koupelnou, 2 pokoje, koupelna, balkon. V domě je vybudovaná přípojka vody a elektro. Velikost pozemku 737 m2 , zastavěná plocha 113 m2 , podlahová plocha 174 m2 . Rozestavěnost cca.60 %, cena rozestavěné stavby 1 849 000,- Kč, odhad koncové ceny 3 082 000,- Kč Info: M&M reality holding a.s., Praha 2 RD Lodín Prodej rozestavěného RD v obci Lodín (15 km od Hradce Králové), jedná se o nízkoenergetický bezbariérový rodinný dům, typ tzv. bungalov o dispozici 3+kk, kvalitní materiály. V domě je vybudovaná přípojka vody, kanalizace, plyn a elektro. Velikost pozemku 1 020 m2 , zastavěná plocha 91 m2 , podlahová plocha 704 m2 . Lodín má 364 obyvatel, v obci je základní vybavenost. Rozestavěnost cca.80 %, cena rozestavěné stavby 2 099 000,- Kč, odhad koncové ceny 2 624 000,Kč Info: M&M reality holding a.s., Praha 3 RD Hradec Králové Moderní nízkoenergetický RD , jedná se o typový rodinný dům s vestavěnou garáží a technickou místností, dům je zděný, jednopodlažní. Cena domu zahrnuje kompletní výstavbu na klíč včetně projektové dokumentace. Velikost pozemku podle konkrétní stavby (pro srovnání k ceně RD připočtena cena pozemku oceňované nemovitosti) , uvažováno stejné místo výstavby t.j.Všestary. Zastavěná plocha 135 m2 , podlahová plocha 105 m2 . Cena stavby 2 090 000,- Kč, odhad ceny pozemku 222 800,- Kč, celková cena 2 312 800,- Kč - 10 -

Info: M&M reality holding a.s., Praha 4 RD Hradec Králové Moderní nízkoenergetický RD , jedná se o typový rodinný dům, dům je zděný, jednopodlažní. Cena domu zahrnuje kompletní výstavbu na klíč včetně projektové dokumentace. Velikost pozemku podle konkrétní stavby (pro srovnání k ceně RD připočtena cena pozemku oceňované nemovitosti) , uvažováno stejné místo výstavby t.j.Všestary. Zastavěná plocha 108 m2 , podlahová plocha 81 m2 . Cena stavby 1 999 000,- Kč, odhad ceny pozemku 222 800,- Kč, celková cena 2 221 800,- Kč Info: M&M reality holding a.s., Praha 5 RD Hradec Králové Moderní nízkoenergetický RD , jedná se o typový rodinný dům, dům je dřevostavba, jednopodlažní. Cena domu zahrnuje kompletní výstavbu na klíč včetně projektové dokumentace. Velikost pozemku podle konkrétní stavby (pro srovnání k ceně RD připočtena cena pozemku oceňované nemovitosti) , uvažováno stejné místo výstavby t.j.Všestary. Zastavěná plocha 95 m2 , podlahová plocha 80 m2 . Cena stavby 1 450 000,- Kč, odhad ceny pozemku 222 800,- Kč, celková cena 1 672 800,- Kč Info: M&M reality holding a.s., Praha Srovnatelné nemovité věci Název: 1 RD Všestary Lokalita: Všestary Výchozí cena: 3 082 000,00 Kč Koeficient úpravy 0,90 Upravená cena: 2 773 800,00 Kč Hodnocení kritérií pro porovnání cen 1. Velikost obce 4. Přírodní okolí 7. Zdravotnictví 10. Struktura zaměstnanosti 13. Dopravní podmínky 15. Konfigurace terénu 18. Obyvatelstvo v okolí 21. Typ stavby 24. Výskyt radonu 27. Možnost rozšíření 30. Pozemky k objektu celk.

0,95 1,00 0,99 0,99 0,99 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,98

2. Správní funkce 0,99 5. Obchod a služby 0,99 8. Kultura a sport 0,99 11. Životní prostředí 1,00 14. Orientace ke světovým stranám 16. Převládající zástavba 1,00 19. Územní plán 1,00 22. Dostupnost podlaží 0,99 25. Další možnosti ohrožení 1,00 28. Technická hodnota 0,83 31. Názor odhadce 0,97

Jednotka: Obestavěný prostor [OP] Zastavěná plocha všech podlaží [ZP] Podlahová plocha všech podlaží [PP] Hrubá užitková plocha [PUH] Čistá užitková plocha [PUČ]

Výměra 0,00 m3 0,00 m2 174,00 m2 0,00 m2 0,00 m2

3. Poptávka 6. Školství 9. Hotely apod. 12 Poloha k centru 17. Parkovací možnosti 20. Inženýrské sítě 23. Regulace nájemného 26. Příslušenství 29. Údržba stavby Součin dílčích koeficientů

Jedn. cena 0,0,15 941,38 0,0,-

1,05 0,99 0,98 1,00 1,00 1,00 0,80 1,00 0,93 1,00 0,530

KC Upr. jedn. cena 0,530 0,0,530 0,0,530 30 078,0,530 0,0,530 0,-

Název: 2 RD Lodín Lokalita: Lodín Výchozí cena: 2 624 000,00 Kč Koeficient úpravy 0,90 Upravená cena: 2 361 600,00 Kč Hodnocení kritérií pro porovnání cen 1. Velikost obce 4. Přírodní okolí

0,90 1,00

2. Správní funkce 5. Obchod a služby - 11 -

0,98 0,95

3. Poptávka 6. Školství

1,00 0,95

7. Zdravotnictví 10. Struktura zaměstnanosti 13. Dopravní podmínky 15. Konfigurace terénu 18. Obyvatelstvo v okolí 21. Typ stavby 24. Výskyt radonu 27. Možnost rozšíření 30. Pozemky k objektu celk.

0,95 0,97 0,97 1,00 1,00 1,02 1,00 1,00 0,95

8. Kultura a sport 0,96 11. Životní prostředí 1,01 14. Orientace ke světovým stranám 16. Převládající zástavba 1,00 19. Územní plán 1,00 22. Dostupnost podlaží 1,02 25. Další možnosti ohrožení 1,00 28. Technická hodnota 1,00 31. Názor odhadce 0,98


Výměra 0,00 m3 0,00 m2 70,00 m2 0,00 m2 0,00 m2

9. Hotely apod. 12 Poloha k centru 17. Parkovací možnosti 20. Inženýrské sítě 23. Regulace nájemného 26. Příslušenství 29. Údržba stavby Součin dílčích koeficientů

Jedn. cena 0,0,33 737,14 0,0,-

0,98 1,00 1,00 1,00 0,95 1,00 0,95 1,00 0,591

KC Upr. jedn. cena 0,591 0,0,591 0,0,591 57 085,0,591 0,0,591 0,-

Název: 3 RD Hradec Králové Lokalita: Výchozí cena: 2 312 800,00 Kč Koeficient úpravy 0,90 Upravená cena: 2 081 520,00 Kč Hodnocení kritérií pro porovnání cen 1. Velikost obce 4. Přírodní okolí 7. Zdravotnictví 10. Struktura zaměstnanosti 13. Dopravní podmínky 15. Konfigurace terénu 18. Obyvatelstvo v okolí 21. Typ stavby 24. Výskyt radonu 27. Možnost rozšíření 30. Pozemky k objektu celk.

0,95 1,00 0,99 0,99 0,99 1,00 1,00 1,02 1,00 1,00 0,95



Výměra 0,00 m3 0,00 m2 105,00 m2 0,00 m2 0,00 m2


Jedn. cena 0,0,19 824,0,0,-

1,05 0,99 0,98 0,98 1,00 1,00 0,85 1,00 0,95 1,00 0,594

KC Upr. jedn. cena 0,594 0,0,594 0,0,594 33 374,0,594 0,0,594 0,-

Název: 4 RD Hradec Králové Lokalita: Výchozí cena: 2 221 800,00 Kč Koeficient úpravy 0,90 Upravená cena: 1 999 620,00 Kč Hodnocení kritérií pro porovnání cen 1. Velikost obce 4. Přírodní okolí

0,95 1,00

2. Správní funkce 5. Obchod a služby - 12 -

0,99 0,99

3. Poptávka 6. Školství

1,05 0,99

7. Zdravotnictví 10. Struktura zaměstnanosti 13. Dopravní podmínky 15. Konfigurace terénu 18. Obyvatelstvo v okolí 21. Typ stavby 24. Výskyt radonu 27. Možnost rozšíření 30. Pozemky k objektu celk.

0,99 0,99 0,99 1,00 1,00 1,02 1,00 1,00 0,95

8. Kultura a sport 0,99 11. Životní prostředí 1,00 14. Orientace ke světovým stranám 16. Převládající zástavba 1,00 19. Územní plán 1,00 22. Dostupnost podlaží 1,02 25. Další možnosti ohrožení 1,00 28. Technická hodnota 0,85 31. Názor odhadce 0,98


Výměra 0,00 m3 0,00 m2 81,00 m2 0,00 m2 0,00 m2

9. Hotely apod. 12 Poloha k centru 17. Parkovací možnosti 20. Inženýrské sítě 23. Regulace nájemného 26. Příslušenství 29. Údržba stavby Součin dílčích koeficientů

Jedn. cena 0,0,24 686,67 0,0,-

0,98 1,00 1,00 1,00 0,85 1,00 0,95 1,00 0,606

KC Upr. jedn. cena 0,606 0,0,606 0,0,606 40 737,0,606 0,0,606 0,-

Název: 5 RD Hradec Králové Lokalita: Výchozí cena: 1 672 800,00 Kč Koeficient úpravy 0,90 Upravená cena: 1 505 520,00 Kč Hodnocení kritérií pro porovnání cen 1. Velikost obce 4. Přírodní okolí 7. Zdravotnictví 10. Struktura zaměstnanosti 13. Dopravní podmínky 15. Konfigurace terénu 18. Obyvatelstvo v okolí 21. Typ stavby 24. Výskyt radonu 27. Možnost rozšíření 30. Pozemky k objektu celk.

0,95 1,00 0,99 0,99 0,99 1,00 1,00 0,98 1,00 1,00 0,95



Výměra 0,00 m3 0,00 m2 80,00 m2 0,00 m2 0,00 m2


Jedn. cena 0,0,18 819,0,0,-

1,05 0,99 0,98 1,00 1,00 1,00 0,85 1,00 0,95 1,00 0,548

KC Upr. jedn. cena 0,548 0,0,548 0,0,548 34 341,0,548 0,0,548 0,-

Ocenění Objekt číslo 1.1 RD Všestary 2.2 RD Lodín 3.3 RD Hradec Králové 4.4 RD Hradec Králové

Přepočtené jedn. ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH 0,00 0,00 30 078,00 0,00 0,00 0,00 57 085,00 0,00 0,00 0,00 33 374,00 0,00 0,00 0,00 40 737,00 0,00 - 13 -

PUČ 0,00 0,00 0,00 0,00

5.5 RD Hradec Králové SJC - minimum SJC - průměr SJC - maximum Index oceňovaného obj. JCO - minimum JCO - průměr JCO - maximum Výměry oceňovaného obj. CO - minimum CO - průměr CO - maximum

0,00

0,00

0,625

0,625

0,00

93,75

34 341,00 30 078,00 39 123,00 57 085,00 0,625 18 799,00 24 452,00 35 678,00 75,13 1 412 369 1 837 079 2 680 488

0,00

0,00

0,625

0,625

0,00

0,00

Cena objektu zjištěná porovnávací metodou Minimální cena 1 412 369,- Kč Průměrná cena 1 837 079,- Kč Maximální cena 2 680 488,- Kč CP = COPRŮMĚRNÁ - [ 0,15 * ( COMAXIMÁLNÍ - COMINIMÁLNÍ ) ] CP = 1 837 079 - [ 0,15 * ( 2 680 488 - 1 412 369 )] = 1 646 861,15 Kč Výsledná porovnávací hodnota

1 646 861 Kč

- 14 -

REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky na LV:801, k.ú.Rosnice u Všestar 2. Porovnávací ocenění 2.1 Nedokončený RD bez č.p. na stp.112 k.ú.Rosnice u Všestar, Všestary

251 600,00 Kč 1 646 860,00 Kč

Současný stav 1 646 861 Kč 251 597 Kč 251 597 Kč

Porovnávací hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Komentář ke stanovení obvyklé ceny Výsledná cena nemovitosti je cenou v místě a čase obvyklou.

Závěr Obvyklá cena nemovitosti včetně pozemků stanovená porovnávací metodou: 1 646 900,- Kč ______________________________________________________________________ z toho cena RD bez č.p. na stp.112 1 424 100,- Kč z toho pozemky Pozemek parc.č.st.112

36 000,- Kč

Pozemek parc.č.150/2 - podíl na VB Pozemek parc.č.150/2 celkem

20 400,- Kč - 1 000,- Kč 19 400,- Kč

Pozemek parc.č.155/2 - podíl na VB Pozemek parc.č.155/2 celkem

166 400,- Kč - 1 000,- Kč 165 400,- Kč

upravená cena pozemků celkem 220 800,- Kč ______________________________________________________________________ upravená obvyklá cena nemovitosti celkem 1 644 900,- Kč Obvyklá cena nemovitosti po úpravě a zaokrouhlení činí 1 645 000,- Kč, slovy: Jedenmilionšestsetčtyřicetpěttisíc Kč

Obvyklá cena 1 645 000 Kč slovy: Jedenmilionšestsetčtyřicetpěttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.13

- 15 -

Poznámka: Cena věcného břemene byla určena smlouvou o zřízení VB a činí 2 000,- Kč, slovy: Dvatisíce Kč Tato hodnota VB byla odečtena z hodnoty pozemků parc.č.150/2 a 155/2 viz.výše V Hradci Králové 30.7.2014

Ing. Tomáš Doležal Mandysova 1407/32 500 12 Hradec Králové telefon: +420 602 442 696 e-mail: [email protected]

Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne 26.04.1991, č.j. 2254/1991 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1219- 032 / 2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. FA: 032 - 2014.

- 16 -

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH 1.) výpis z KN, LV:801, k.ú.Rosnice u Všestar, k datu 23.5.2014_budova s pozemky 5 x A4 2.) snímek katastrální mapy, M 1:1 000, k.ú.Rosnice u Všestar, k datu 21.6.2014 1 x A4 3.) snímek katastrální mapy+ortofoto, M 1:500, k.ú.Rosnice u Všestar, k datu 21.6.2014 1 x A4 4.) snímek katastrální mapy, M 1:25 000, k.ú.Rosnice u Všestar, k datu 21.6.2014 1 x A4 5.) informace a podklady realitních kanceláří_rodinné domy 5 x A4 6.) informace a podklady realitních kanceláří_pozemky 5 x A4 ________________________________________________________________________________ celkem

18 x A4

- 17 -

2014

Recommend Documents