-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 1885-471/2014 o odhadu ceny obvyklé rekreační chaty č.e. 14 na pozemku parc.č.1499/74, katastrální území a obec Pňovany, okres Plzeň-sever (LV č.634)
Objednatel posudku:
Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek-Místek Farní 23 738 01 Frýdek – Místek
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00398/12
Podle stavu ke dni 2. 9. 2014 posudek vypracoval:
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 13 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních.
V Ostravě dne 11. 9. 2014
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitost včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Okres: Obec: Katastrální území:
Rekreační chata č.e.14 na pozemku parc.č.1499/74 Plzeň-sever Pňovany Pňovany
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 2.9.2014 za účasti znalce (povinný se ani přes výzvu nedostavil a neumožnil prohlídku). 4. Podklady pro vypracování posudku Informativní výpis z katastru nemovitostí LV č. 634 pro k.ú. Pňovany ze dne 11. 9. 2014. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského Sp.zn. 143 EX 00398/12-086 o ustanovení znalce. Databáze znalce, informace z realitních serverů a inzerce. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovitosti je v KN na LV č. 634 ke dni 11. 9. 2014 zapsán: Oulík Petr, Němejcova 1212/3, Jižní Předměstí, 30100 Plzeň Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji Nařízení exekuce Zahájení exekuce Zástavní právo exekutorské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Blíže viz LV v příloze 6. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je situovaná v k.ú. a obci Pňovany, okres Plzeň-sever, nachází se v nezastavěné části obce, v lesích, na na břehu přehrady Hracholusky. Cca 250 m jihozápadně od „Pňovanského mostu“. V blízkosti řeky Mže. Okolní zástavbu tvoří zástavba objektů k rekreaci. Nemovitá věc je tvořena rekreační chatou č.e.14 na pozemku parc.č.1499/74 cizího vlastníka. Příslušenství chaty tvoří
-3zpevněné plochy, přípojky inženýrských sítí, a kůlna. Přístup po nezpevněné komunikaci – lesní cesta. Chata stojí na pozemku jiného vlastníka a pozemek není předmětem tohoto ocenění. V přímém okolí nemovitosti není žádná občanská vybavenost. Vzdálenost na zastávku hromadné dopravy cca 2 km. Základní občanská vybavenost v obci Pňovany, vzdálené cca 2 km od nemovitosti. Výhody nemovitosti: - Klidná lokalita k rekreaci na polosamotě u vody Negativa: - Špatný příjezd – lesní cesta - Pozemek pod stavbou ve vlastnictví třetí osoby
7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace oceňované nemovitosti - Mapa širších vztahů - Srovnávané nemovitosti - Informativní výpis z KN LV č. 634
-4-
B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitostí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis 1) Rekreační chata č.e.14 Oceňovaný objekt je nepodsklepená rekreační chata s 1. NP a obyvatelným podkrovím pod sedlovou střechou. Základy betonové, nosné konstrukce zděné. Stropy s rovným podhledem, střecha s krytinou z osinkocementových šablon. Okna dřevěná zdvojená, dveře dřevěné. Znalci nebyl umožněn vstup do nemovitosti. Pro další ocenění znalec předpokládá standardní vybavení a provedení interiéru, tj. podlahy v obytných místnostech dřevěné, v ostatních prostorách dlažby nebo betonové. Vstup do podkroví bude dřevěným schodištěm. Vytápění lokální na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná příp. i motorová. WC suché ve stavbě případně i mimo objekt. Znalec předpokládá, že objekt se nachází v průměrném technickém stavu.
2) Příslušenství Příslušenství chaty tvoří: zpevněné plochy, elektro přípojka a kůlna na dřevo.
-5-
Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitostí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovitosti a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitostí. V současné době se v této lokalitě běžně obchoduje s rekreačními chatami. Nabídka převyšuje poptávku. V okolí nemovitosti se nabízí obdobné chaty v rozmezí cca 490 tis. až 800 tis. Kč. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 5 až 15%. Příklady obdobných nemovitostí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: oceňovaná Pňovany č.e.14 ZÁKLADNÍ ÚDAJE plocha pozemku zastavěná plocha užitná podlahová plocha prodejní/nabídková cena celkem EKONOMICKÉ ÚDAJE Typ transakce korekce pro typ trans. datum nabídky/prodeje korekce pro datum nabídky FYZICKÉ ASPEKTY tech. stav objektu korekce pro tech. Stav lokalita/přístupnost korekce pro lokalitu vzhled a atraktivita korekce pro atraktivitu příslušenství korekce pro příslušenství korekce pro velikost domu korekce pro velikost pozemku Indikovaná hodnota nemovité věci Srovnávací hodnota (orientační)
Srov. 1 Pňovany
0 40 60
Srov. 2 Pňovany
0 49 89 680 000 nabídka
0 56 65 689 000 nabídka
0,85 VIII.14
nabídka
VII.14
srov. lepší
447 796 Kč
0,95
1,00
0,95 srov.
1,00 srov.
0,90 1,00 1,00 500 731
1,00 lepší
srov.
lepší 0,90 1,00 1,00 494 190
0,90
0,95
1,00
1,00 srov.
lepší
srov.
lepší
1,00
1,00
0,95
0,85 VIII.14
lepší
lepší
srov.
nabídka
IX.14
srov.
426 40 90 790 000
0,85
1,00
1,00
Srov. 4 StříbroButov
410 50 74 499 000
0,85
1,00
447 796
Srov. 3 StříbroButov
1,00 lepší
1,00 1,00 0,85 308 251
0,90 1,00 0,85 488 013
-6Po provedené celkové analýze nemovitosti, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou zjištěnou srovnávací metodou ve výši 447 796,- Kč. Srovnávací hodnota (zaokrouhleno) celkem
450 000,- Kč
Závěr – zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovitosti: rekreační chaty č.e.140 na pozemku parc.č.1499/74 a příslušenství, v k.ú. a obci Pňovany, okres Plzeň-sever (LV č.634), je stanovena ke dni 2. 9. 2014. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovitosti k datu ocenění ve výši 450 000,- Kč.
-7-
C. Rekapitulace 1 ) Cena obvyklá nemovitostí (rekreační chaty č.e.14 a příslušenství)
450 000,- Kč Slovy: čtyřistapadesáttisíc Kč
2) Ocenění práv a závad váznoucích na nemovité věci
0,- Kč Slovy: nula Kč 3) Výsledná cena nemovité věci včetně příslušenství a součástí
450 000,- Kč Slovy: čtyřistapadesáttisíc Kč
Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby.
V Ostravě, 11.9.2014
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1885-471/2014 znaleckého deníku.
-8Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti Příloha č. 2: Mapa širších vztahů Příloha č. 3: Srovnávané nemovitosti Příloha č. 4: Informativní výpis z KN LV č. 634
-9Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti
- 10 Příloha č. 2: Mapa širších vztahů
- 11 Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 Chata Pňovany, Plzeň-sever Cena: 680 000,- Kč Zastavěná plocha: 49 m2 Užitná plocha: 89 m2 Velikost pozemku: 49 m2 Chata 3+1 je zděná, v kombinaci se dřevem. Skládá se z obývacího pokoje, kuchyň s kuchyňskou linkou, plynovým sporákem, ledničkou, dřezem a umyvadlem. Dřevěné schody do podkroví, kde se nachází dva pokoje. Spodní část tvoří garáž s technickou místností, sklep, suché WC. Vytápění je kamny na tuhá paliva. Je zavedena elektřina a přivedena voda z vlastního vrtu s pitnou vodou. Součástí ceny je veškeré zařízení chaty.
Nemovitá věc č. 2 Chata Pňovany, Plzeň-sever Cena: 689 000,- Kč Zastavěná plocha: 56 m2 Užitná plocha: 65 m2 Velikost pozemku: 56 m2 Zděná chata, umístěna na lesním pozemku (v majetku cizího vlastníka). Chata stojí cca 100 m od přehrady. Je nepodsklepená, v přízemí předsíň, obývací pokoj, kuchyně, koupelna s WC. V patře jsou dvě ložnice. Chata je napojena na elektřinu, voda – vlastní vrt (37m), vytápění kamny. .Nemovitá
věc č. 3
Chata Stříbro, Tachov Cena: 499 000,- Kč Zastavěná plocha: 50 m2 Užitná plocha: 74 m2 Velikost pozemku: 410 m2 Zděná celoročně obyvatelná chata v rekreační oblasti Butov Hracholuská přehrada. Do chaty je zavedená elekřina i voda , topení TUP - krb. Vlastní studna - vrt 35 m, odpad - vlastní jímka. Pozemek je v osobním vlastnictví a je oplocen živým plotem. Příjezdová cesta k chatě je obecní a parkování na pozemku u chaty.
Nemovitá věc č. 4 Chata, Stříbro, Tachov Cena: 790 000,- Kč Zastavěná plocha: 40 m2 Užitná plocha: 90 m2 Velikost pozemku: 426 m2 Podsklepená chata na vlastním pozemku. Se zděným obvodem, patro dřevěné. Střecha je z eternitu a zateplená. Velký obývací pokoj s krbem, kuchyně , chodba a WC, 2 místnosti v patře. Zdrojem vody vlastní vrt. Žumpa s odpadem z WC. Sklep či garáž s vodárnou zajišťující přívod vody. V chatě zavedena elektrika 220V.
