Znalecký posudek č. 6175 - 392 / 2014 Byt č. 756/20 v bytovém domě č.p. 756 na pozemku p.č. 2103/49 včetně id. podílu 6541/121056 na společných částech budovy a na pozemku p.č., uvedeno na LV č. 2717, v k.ú. Charvátská Nová Ves, v obci Břeclav, v okrese Břeclav.
Objednatel posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8
Posudek vypracoval: VEGA UHERSKÉ HRADIŠTĚ a.s. Hradební 1250 686 01 Uherské Hradiště
Posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Třetí je uloženo v archivu znaleckého ústavu.
V Uherském Hradišti dne 17.12.2014
1. ÚVOD Předmětem posudku je byt č. 756/20 v bytovém domě č.p. 756 na pozemku p.č. 2103/49 včetně id. podílu 6541/121056 na společných částech domu a na výše uvedeném pozemku, uvedeno na LV č. 2717, v k.ú. Charvátská Nová Ves, v obci Břeclav, v okrese Břeclav. Účel posudku je zjištění ceny obvyklé, jako jednoho z podkladů pro dražbu (§13 zákona 26/2000 Sb. v platném znění) k datu prohlídky, tj. 11.12.2014. Speciální požadavky zadavatele: nejsou Základ hodnoty: Ve smyslu §13 zákona o veřejných dražbách je podkladem pro odhad ceny předmětu dražby cena v místě a čase obvyklá.
Ocenění cenou obvyklou je provedeno podle: §2 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, odst (1): … Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.
Copyright Veškerá práva vyhrazena. Žádná část tohoto elaborátu nesmí být reprodukována nebo přenášena jakýmkoliv způsobem včetně elektronického, mechanického, fotografického či jiného záznamu, bez předchozí dohody a písemného svolení zhotovitele elaborátu.
2
2. NÁLEZ Informace o nemovitých věcech Adresa: Region: Okres: Katastrální území:
Byt č. 756/20 ul. Na Valtické 691 41 Břeclav Jihomoravský Břeclav Charvátská Nová Ves
Prohlídka a zaměření Prohlídka proběhla dne 11.12.2014, za účasti paní Plané Moniky a ing. Miloslava Smělíka a ing. Jiřího Halámka, jako zástupců znaleckého ústavu, kterým byla umožněna celková prohlídka a zaměření nemovitých věcí a podány doplňující informace. Podklady pro vypracování odhadu • Výpis z KN, List vlastnický č. 2717 pro k.ú. Charvátská Nová Ves ze dne 18.11.2014 • Mapa KN (zdroj ČUZK) • Informace získané při místním šetření dne 11.12.2014 Vlastnické a evidenční údaje Dle LV č. 2717 pro k.ú. Charvátská Nová Ves je vlastníkem předmětného majetku: SJM Planý David a Planá Monika, Na Valtické 756/91, Charvátská Nová Ves, 691 41 Břeclav Váznoucí závazky Dle LV č. 2717 pro k.ú. Charvátská Nová Ves ze dne 18.11.2014 váznou na oceňovaných nemovitostech následující omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní na jednotku 756/20, dle přiloženého Výpisu z katastru nemovitostí, LV č. 2717 k datu podle právní úpravy účinné v době vzniku práva, Nařízení exekuce, Exekuční příkaz k prodeji, Zahájení exekuce, Zástavní právo exekutorské. Zvláštní požadavky: Ocenit uvedené nemovité věci bez zahrnutí spoluvlastnického podílu na pozemku tvořícím oplocený dvůr s parkovacími místy a hřištěm (p.č. 2103/132), jež je rovněž ve spoluvlastnictví manželů Planých, ale není zahrnut do zástavního práva pro Českou spořitelnu a.s. 3
Celkový popis Lokalita Pozice v obci Dostupnost centra Převažující zóna Napojení na sítě a komunikace Kapacita sítí Dopravní dostupnost Dostupnost služeb
Město Břeclav, místní část Charvátská Nová Ves Oceňované nemovité věci se nachází v okrajové místní části města Břeclav, v Charvátské Nové Vsi, na okraji sídliště bytových domů v ulici Na Valtické Vzdálenost cca 3 km od středu města Břeclav Zóna pro rodinné bydlení Dům má veškeré přípojky inženýrských sítí
Dostatečná Autobusem, nebo železnicí. Zastávka MHD cca 300 m od domu Všechny typy služeb, zastoupení institucí na úrovni okresního města, veškeré bankovní domy, základní a střední školy, zdravotnická a kulturní zařízení Na odstaveném parkovišti před domem Parkování Nebyly zjištěny Škodlivé vlivy Podnikatelská aktivita Silná na úrovni okresního města Konkurenční prostředí V současné době je přímo v lokalitě sídliště na Valtické nabízeno cca 10 bytů o velikosti 3+1 nebo 3+kk. Poptávka v rámci města je výrazně ovlivněna polohou a technickým stavem jednotek, pro danou lokalitu je průměrná. Současný způsob využití Budova se smíšeným účelem využití, s byty a nebytovými prostory (v 1.NP), které jsou využívány jako sídlo firmy. Dům má celkem 2 nadzemní podlaží. Bytový dům stojí na pozemku ve spoluvlastnictví vlastníků bytových jednotek.
3. POSUDEK 3.1. Popis majetku 3.1.1. Byt č. 756/20 v bytovém domě č.p. 756 Základy Zdivo, podezdívka Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře a vrata
betonové s izolací KS zděný betonové rovná plechová z pozinkovaného plechu vápenné štukové Zateplené, disperzní nátěr neuvažují se keramické v kuchyni a koupelně železobetonové s povrchem keramickým Dveře dřevěné plné nebo částečně prosklené 4
Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní Dostavby a přístavby Rekonstrukce, modernizace Počet bytů Přístupnost objektu Vnitřní dispozice
plastová Plovoucí Keramické Elektrické přímotopy 220V instalován T+S vody El. bojler Přípojky je možná napojena na veřejný řad K datu ocenění chybí WC, vana, umývadlo splachovací nezjištěno neprovedeny Nebyly provedeny V domě je 15 jednotek, z toho 12 bytových a 3 nebytové z místní zpevněné komunikace Pokoj s kuchyňským koutem, 2 x pokoj, předsíň, koupelna, WC, lodžie, sklepní kóje řádná Úroveň údržby Demontované zakončovací předměty elektroinstalace, Závažné nedostatky poškozené dveře do koupelny, chybějící interiérové dveře do pokojů, demontovaná kuchyňská linka 2007 Z roku 100 roků Životnost Souč. a min. způsob využití V minulosti byt pro rodinné bydlení, neobýván cca 1 rok Byt 3+kk, situovaný ve 2.NP polyfunkčního domu, s orientací Ostatní oken na západ a jih. K bytu náleží spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku pod domem. Pozemek tvořící oplocený dvůr s parkovacími místy a travnatou plochou s hřištěm (p.č. 2103/132) není dle požadavku zadavatele předmětem ocenění, ačkoliv je rovněž ve spoluvlastnictví manželů Planých. Dispoziční řešení Podlaží Bytová jednotka ve 2.NP
Sklepní místnost v 1.NP
Název místnosti pokoj s kk pokoj pokoj předsíň WC koupelna lodžie sklad celkem 5
m2 23,12 11,55 12,45 8,54
1,14 4,33 4,61 3,66 69,40
3.2. Analýza ocenění 3.2.1. Věcná hodnota Obsah: 3.2.1.1. 3.2.1.2. 3.2.1.3.
Byt č. 756/20 Pozemek Rekapitulace věcné hodnoty
3.2.1.1 Byt č. 756/20 Výpočet věcné hodnoty jednotky Podlahová plocha [m2] Jednotková cena (JC) [Kč/m2] Reprodukční hodnota (RC) Kč Rozestavěnost % Stáří roků Další životnost roků Opotřebení % Věcná hodnota (VH) Kč
Současný stav 64,32 22 500 1 447 200 100,00 7 93 10,00 1 302 480
Budoucí stav 0,00
3.2.1.2. Pozemky Jedná se o pozemek vedený ve výpisu z Katastru nemovitostí LV č. 2717 pro k.ú. Charvátská Nová Ves: P.č. 2103/49
Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří
Výměra 965
Pozemek je rovinatý, tvaru obdélníka, v celé ploše zastavěný bytovým domem. Nachází se v místní části Charvátská Nová Ves. Na pozemek jsou přivedeny veškeré přípojky inženýrských sítí. Přístup k domu je z komunikace p.č. 2154 (ve vlastnictví Města Břeclav) a dále po pozemku p.č. 2103/132, která je ve vlastnictví vlastníků bytového domu. Z aktuální nabídky inzerce uvádíme následující pozemky, určené pro výstavbu rodinných domů, neboť pozemky pro zástavbu bytovými domy se obchodují minimálně a v současnosti není známý žádný obchodní případ takového pozemku.
6
Nabídka č. Výměra v m2 1 983 2 1 267 3 2 124 4 983 5 1 030
Kč 1 360 000 1 267 000 1 950 000 1 500 000 1 300 000
Kč/m2 1 384 1 000 918 1 526 1 262
Lokalita Břeclav - Charvátská Nová Ves Břeclav - Charvátská Nová Ves Břeclav - Charvátská Nová Ves Břeclav - Charvátská Nová Ves Břeclav - Charvátská Nová Ves
Nabídkové ceny pozemků se u tohoto souboru pohybují v rozmezí od 910,- Kč až 1 530,Kč/m2. U nabídkových cen je třeba přihlédnout k faktu, že tyto ceny jsou obvykle vyšší, než ceny skutečně dosažené, a to mnohdy i o 20%. Lze tedy očekávat, že ceny by mohly být realizovány v rozmezí 730,- až 1 220,- Kč/m2. Po vyhodnocení aspektů uvedených nabídek a porovnání s informacemi z oborové databáze pozemků pro danou lokalitu, lze usuzovat, že obvyklá cena oceňovaného pozemku, který je využitý pro zástavbu bytovým domem pravděpodobně dosáhne nižší hodnoty než je rozptyl nabízených pozemků. Nabízené pozemky jsou větší a určené pro novou výstavbu atraktivnějšího typu stavby (rodinného domu). Pro další výpočet tedy uvažujeme jednotkovou porovnávací hodnotu pozemku ve výši 700,- Kč/m2. Oceňované pozemky Název zastavěná plocha a nádvoří Celkem
P.Č. 2103/49
Výměra [m2] Jedn. cena [Kč/m2] 965 700,00 965 =
Úprava ceny: Popis Podíl 6541/121056
úprava
675 500,- Kč mezivýsledek
* 6 541,00 / 121 056,00 = Výsledná cena
Cena [Kč] 675 500,00 675 500,00
=
36 499,19 36 499,19 Kč
3.2.1.3. Rekapitulace věcné hodnoty stavby a hodnoty pozemku Název Byt č. 756/20 Pozemek CELKEM
Věcná hodnota [ Kč ] 1 302 480 36 499 1 338 979
Věcná hodnota stavby a hodnota pozemku je po zaokrouhlení 1 339 000,- Kč.
7
3.2.2. Porovnávací hodnota 1) Byt v ulici Na Valtické Nabídka prodeje bytu 3+1 v osobním vlastnictví, s balkonem, s vestavěnými skříněmi v předsíni. Je po celkové rekonstrukci, se zděným jádrem, prostornou koupelnou se sprchovým koutem, samostatným WC s novými obklady. Plovoucí podlahy v celém bytě. V blízkosti je školka, škola, obchod, restaurace. Byt se nachází ve 2 NP. Celková výměra podlahových ploch 68 m2. Nabídka REALITKA GREEN s.r.o. Nabídková cena 845 000,- Kč, tj. 12 426,- Kč/m2
2) Byt v ulici Na Valtické Nabídka prodeje bytu z roku 2009. Je v OV, má dispozici 3+1 s lodžií. Tento byt prošel celkovou rekonstrukcí včetně zděného jádra s vanou a odděleným WC, nové podlahy- plovoucí + dlažba, nové omítky, nová elektrika, nové plastové okna, nové zárubně včetně nových dveří. Velmi dobře je řešená kuchyň s novou kuchyň. linkou se zabudovanými spotřebičimyčka, elektrická trouba, pračka, mikrovlnná trouba a kombinovaná lednička, které jsou také součástí prodeje. K bytu náleží sklepní kóje, vestavěné skříně. Byt se nachází v 6 NP. Celková výměra podlahových ploch 70 m2. Nabídka ORION-REALITY Nabídková cena 1 250 000,- Kč, tj. 17 857,- Kč/m2
3) Byt v k.ú. Poštorná Byt v OV o velikosti 3+1. Jedná se o byt v 1.NP, s balkonem se zděným jádrem a plastovými okny. Jde o pěkný udržovaný byt s kotelnou v domě. Podlahy-lino a koberec, dlažba. Nová kuchyňská linka, koupelna a WC oddělené, v koupelně je sprchový kout. K bytu náleží sklepní kóje. Byt se nachází v 1 NP. Celková výměra podlahových ploch 72 m2. Nabídka RK REHEX s.r.o. Nabídková cena 1 250 000,- Kč, tj. 17 361,- Kč/m2
8
Komentář: Srovnávaný byt č 1 je situován na stejném sídlišti, v panelovém bytovém domě. Má obdobnou výměru podlahových ploch. Technický stav je horší, ve starším domě. Byt je zastaraleji dispozičně řešený, ale po celkové rekonstrukci. Parkovací možnosti na veřejných parkovištích. Srovnávaný byt č 2 je rovněž situován na sídlišti Na Valtické. Má obdobnou výměru podlahových ploch, konstrukční systém je panelový. Na bytě byla provedena celková rekonstrukce, byt je moderně vybavený s kvalitním provedením. Parkovací možnosti pouze na veřejných parkovištích u domu. Srovnávaný byt č 3 je situován v blízké lokalitě se srovnatelnou dostupností a vybaveností, má mírně větší výměru podlahových ploch, byt je po částečné rekonstrukci, ve starším panelovém domě s větším počtem jednotek. Parkovací možnosti rovněž na veřejných plochách. Na základě celkové analýzy technických a rozměrových vlastností srovnávaných bytových jednotek, se zohledněním vlivu současné stagnace realitního trhu pro daný segment nemovitých věcí v dané lokalitě, dovozuji pro oceňovaný byt jednotkovou srovnávací hodnotu ve výši 17 000,- Kč/m2 užitné plochy (při uvažované výměře podlahových ploch 69,40 m2). 69,40 x 17 000 = 1 179 800,- Kč
Porovnávací hodnota je po zaokrouhlení 1 180 000,- Kč.
9
3.2.3. Závěrečná analýza majetku Pro stanovení ceny obvyklé za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu zpracování ocenění vycházíme z věcné hodnoty a porovnávací hodnoty. Výsledná cena obvyklá stanovená touto metodou je platná za předpokladu, že na objektu v případě vydražení nevzniknou žádné výdaje na vyprázdnění a vyklizení objektu. Název hodnoty Věcná hodnota Porovnávací hodnota
Kč 1 339 000 1 180 000
Silné stránky nemovitých věcí: • Dobře dostupná lokalita s dobrou infrastrukturou • Veškeré přípojky IS jsou v domě • Možnost parkování na vyhrazeném stání v oploceném dvoře, za předpokladu odkoupení spoluvlastnického podílu na p.č. 2103/132 Slabé stránky nemovitých věcí: • V bytě není zařízená kuchyně • Jsou demontované zakončovací předměty elektroinstalace • Poškozené dveře do koupelny, chybějící do pokojů • Pozemek tvořící oplocený dvůr s parkovacími místy a travnatou plochou s hřištěm (p.č. 2103/132) není dle požadavku zadavatele předmětem ocenění, ačkoliv je rovněž ve spoluvlastnictví manželů Planých. Pro případ použití oceňovaného majetku jako zástavy u banky, může dojít k zamítnutí z důvodu nezajištěného právního přístupu, přes pozemek oploceného dvora, který nebude dražen a nadále zůstane v majetku manželů Planých.
S přihlédnutím k výše uvedeným skutečnostem a k výsledkům dílčích oceňovacích postupů, stanovujeme výslednou obvyklou cenu majetku k datu prohlídky ve výši: 1 000 000,- Kč
10
4. REKAPITULACE Účelem znaleckého posudku bylo stanovit cenu obvyklou bytu č. 1037/6 v bytovém domě č.p. 756/20 v bytovém domě č.p. 756 na pozemku p.č. 2103/49 včetně id. podílu 6541/121056 na společných částech domu a na pozemku p.č. 2103/49, uvedeno na LV č. 2717, v k.ú. Charvátská Nová Ves, v obci Břeclav, v okrese Břeclav, ke dni 11.12.2014, pro potřeby dražby ve smyslu §13 zákona 26/2000 Sb. Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění pro určení ceny obvyklé k uvedenému datu, je tato stanovena ve výši:
1 000 000,- Kč slovy: Jedenmilion korun českých
Poznámka: Ocenění nemovitých věcí v tomto posudku je pro účely veřejné dražby ve smyslu §13 odst.1 zákona 26/2006 Sb. (Zákon veřejných dražbách) odhadem ceny předmětu dražby v místě a čase obvyklé. Za zprávu odpovídá ing. Miloslav Smělík V Uherském Hradišti, 17.12.2014
ZNALECKÁ DOLOŽKA: Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 25.6.1999 č.j. 234/97 - OOD, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí a trvalých porostů, movitých věcí, podniků a jejich částí, vkladů do obchodních společností, nehmotného majetku a cenných papírů. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6175-392/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme dokladem - faktura. 11
5. PŘÍLOHY Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2717 pro k.ú. Charvátská Nová Ves ze dne 18.11.2014 Snímek katastrální mapy – zdroj internet Fotopříloha
12
