Znalecký posudek č. 6102 - 319 / 2014 Rodinný dům č.p. 73 na pozemku p.č. st. 96 včetně příslušenství a pozemků p.č. st. 96 v k.ú. Lověšice u Přerova, v obci Přerov, v okrese Přerov.
Objednatel posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8
Posudek vypracoval: VEGA UHERSKÉ HRADIŠTĚ a.s. Hradební 1250 686 01 Uherské Hradiště
Posudek obsahuje 14 stran textu včetně titulního listu a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Třetí je uloženo v archivu znaleckého ústavu.
V Uherském Hradišti dne 10.11.2014
1. ÚVOD Předmětem posudku je rodinný dům č.p. 73 na pozemku p.č. st. 96 včetně příslušenství a pozemků p.č. st. 96 v k.ú. Lověšice u Přerova, v obci Přerov, v okrese Přerov.
Účel posudku je zjištění ceny obvyklé, jako jednoho z podkladů pro dražbu (§13 zákona 26/2000 Sb. v platném znění) k datu prohlídky, tj. 21.10.2014. Speciální požadavky zadavatele: nejsou Základ hodnoty : Ve smyslu §13 zákona o veřejných dražbách je podkladem pro odhad ceny předmětu dražby cena v místě a čase obvyklá.
Ocenění cenou obvyklou je provedeno podle: §2 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, odst (1): ….. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.
Copyright Veškerá práva vyhrazena. Žádná část tohoto elaborátu nesmí být reprodukována nebo přenášena jakýmkoliv způsobem včetně elektronického, mechanického, fotografického či jiného záznamu, bez předchozí dohody a písemného svolení zhotovitele elaborátu.
2
2. NÁLEZ Informace o nemovitých věcech Adresa: Region: Okres: Katastrální území:
Rodinný dům č.p. 73 750 02 Přerov Olomoucký Přerov Lověšice u Přerova
Prohlídka a zaměření Prohlídka proběhla dne 7.8.2014, za přítomnosti pana Dočkala Vladimíra a zástupců znaleckého ústavu ing. Miloslava Smělíka a ing. Jiřího Halámka. Podklady pro vypracování odhadu • Výpis z KN, List vlastnický č. 27 pro k.ú. Lověšice u Přerova ze dne 7.9.2014 • Situační plán • Informace získané při místním šetření dne 20.10.2014 Vlastnické a evidenční údaje Dle LV č. 27 pro k.ú. Lověšice u Přerova je vlastníkem předmětného majetku: Dočkal Vladimír, Mírová 73/46, Přerov III – Lověšice, 750 02 Přerov Váznoucí závazky Dle LV č. 27 pro k.ú. Lověšice u Přerova ze dne 7.9.2014 váznou na oceňovaných nemovitostech následující omezení vlastnického práva: Zástavní práva exekutorská, Zástavní právo smluvní na parcelu st. 96 dle přiloženého výpisu z KN č. 27, Zahájení exekuce, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, Nařízení exekuce.
3
Celkový popis okresní město Přerov, okrajové katastrální území Lověšice u Přerova Dům je situovaný v okrajové části města Přerov, v místní části Pozice v obci Lověšice v ulici Mírová, v řadové zástavbě rodinných domů jako vnitřní cca 10 min. jízdy automobilem Dostupnost centra Zóna husté zástavby rodinných domů se zahradami, kopírující Převažující zóna hlavní komunikaci objekt je napojen na plynovod, kanalizaci přes septik, vodovod Napojení na sítě a z vlastní studny a na elektrickou síť, je ale odmontován elektroměr komunikace chybí přípojka na veřejný vodovod, elektropřípojka je nefunkční Kapacita sítí dobrá dostupnost po místní zpevněné komunikaci, v blízkosti je Dopravní dostupnost zastávka autobusu cca 100 m, železniční stanice cca 0,5 km V Přerově je komplexní síť služeb, zastoupení institucí na úrovni Dostupnost služeb okresního města, veškeré bankovní domy, základní a střední školy, zdravotnická a kulturní zařízení možnost parkování pouze na krajnici komunikace Parkování nebyly zjištěny Škodlivé vlivy Podnikatelská aktivita silná, město Přerov je regionálním centrem obchodu, služeb a administrativy, působí zde řada středních a velkých firem Konkurenční prostředí V Přerově je v nabídce cca 60 rodinných domů, z toho jen jeden dům v k.ú. Lověšice u Přerova dům je již dva roky neobýván, jsou patrny poškození stavebních Současný způsob prvků a technického zařízení využití
Lokalita
4
3. POSUDEK 3.1. Popis majetku 3.1.1. Rodinný dům č.p. 73 Základy Zdivo, podezdívka Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře a vrata Okna Podlahy Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Ohřev vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní Dostavby, prístavby Rekonstrukce, modernizace Přístupnost objektu Vnitřní dispozice Úroveň údržby Závažné nedostatky
Z roku Opotřebení Současný a minulý způsob využití
Betonové Konstrukční systém zděný z pálených cihel Dřevěné se záklopem v 1.NP, v podkroví sádrokarton Sedlová a pultová Živičná, vlnité desky onduline, lepenka Pozinkovaný plech Omítky vápenné hladké Vápenné omítky stříkané, s nátěrem, ve dvorním traktu chybí chybí Keramické, jen v koupelně Betonové Dveře dřevěné Dřevěná dvojitá Betonové bez povrchu, v podkroví dřevotřískové desky, keramická dlažba Původně plynové – kotel je v současné době nefunkční, v pokoji kamna na tuhá paliva 220/380V Chybí Rozvod teplé a studené vody z vlastní studny, v chodbě darling chybí Přípojka plynu Do jímky přes septik chybí Vana, umývadlo Splachovací WC chybí V roce 1983 – přístavba dvorního křídla V roce 1988 nová krytina, v roce 2003 vestavba podkroví a střešní okna Z veřejné komunikace Níže uvedeno Průměrná Nedokončená rekonstrukce, v uliční části vlhkost zdiva, lokálně poškozené stropní podhledy v podkroví a plísně, chybějící fasády ve dvorním traktu, nefunkční přípojka elektro, zastaralé a neudržované hygienické a technické zařízení Původní uliční část z roku cca 1930, dvorní přístavba z r. 1983 Opotřebení cca 65 % V minulosti sloužil objekt pro rodinné bydlení, v posledních 2 letech bez využití a údržby. 5
Vnitřní dispozice domu: Podlaží Název místnosti chodba 1.NP chodba se schodištěm koupelna s WC kuchyně pokoj kotelna a sklad chodba se schodištěm 2.NP spíž pokoj pokoj sklad pokoj pokoj celkem
m2 16,59 6,81 4,51 8,99 18,62 11,05 6,78 0,80 7,22 8,88 6,74 22,32 15,44 134,75
3.1.2. Příslušenství a venkovní úpravy Rozsah a charakter příslušenství venkovních úprav (přípojka elektro, přípojka vody a kanalizace, zpevněné plochy, oplocení) je standardní, nejedná se o výjimečné příslušenství typu zemní zastřešený bazén, solární panely apod. Rozsah příslušenství obvykle ovlivňuje věcnou hodnotu stavby hlavní o cca 5%. Z tohoto důvodu není příslušenství venkovních úprav počítáno samostatně a je zahrnuto do jednotkové reprodukční ceny stavby hlavní.
6
3.2. Analýza ocenění 3.2.1. Věcná hodnota Obsah: 3.2.1.1. 3.2.1.2. 3.2.1.3.
Rodinný dům č.p. 73 Pozemky Rekapitulace věcné hodnoty
3.2.1.1 Rodinný dům č.p. 79 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 96,36 m2 2,97 m
Název 1.NP Výčet místností: 129,02 m2
1,00
129,02 m2 129,02 m2
Užitná plocha celkem:
66,60 m2
2.NP
2,53 m
Výčet místností: 57,75 m2
1,00
57,75 m2 57,75 m2
Užitná plocha celkem: Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP uliční část 8,82*6,20*2,97 1.NP dvorní část ((2,77*2,70)+(10,00*3,42))*2,40 2.NP uliční část ((8,82*1,67)+((8,82+4,50)*1,53/2))*6,20 2.NP dvorní část ((2,77*2,70)+(10,00*3,42))*2,53 Zastřešení uliční části 4,50*6,20*1,97/2 Zastřešení dvorní části ((10,00*3,42)+(2,77*2,70))*0,30/2
= = = = = =
[m3] 162,41 m3 100,03 m3 154,50 m3 105,45 m3 27,48 m3 6,25 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1.NP uliční část 1.NP dvorní část 2.NP uliční část 2.NP dvorní část Zastřešení uliční části Zastřešení dvorní části Obestavěný prostor - celkem:
7
Obestavěný prostor 162,41 m3 100,03 m3 154,50 m3 105,45 m3 27,48 m3 6,25 m3 556,12 m3
Zastavěná plocha (ZP) Užitná plocha (UP) Obestavěný prostor (OP) Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Upravená cena (RC) Reprodukční hodnota (RC * OP) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m2] [m2] [m3] [Kč/m3] % [Kč/m3] [Kč]
Ocenění 96 187 556,12 4 200 100,00 4 200 2 335 710
roků roků % [Kč]
84 36 65,00 817 499
3.2.1.2. Pozemky Jedná se o pozemky vedené ve výpisu z Katastru nemovitostí LV č. 27 pro k.ú. Lověšice u Přerova: Druh pozemku Výměra Parcela st. 96 zastavěná plocha a nádvoří 155 Pozemek má protáhlý obdélníkový tvar, nachází se v řadové zástavbě rodinných domů se zahradami jako vnitřní. Je využívaný pro zástavbu rodinným domem s přilehlým dvorkem a zahrádkou, což je v souladu s územním plánem obce. Na pozemek jsou přivedeny veškeré přípojky inženýrských sítí. Přístup k pozemku je ze silnice p.č. 439/7 (vlastník Olomoucký kraj) a z místní zpevněné komunikace p.č. 439/22 (vlastník Město Přerov). Předmětná parcela st. 96 je v části zastavěna objektem rodinného domu č.p. 73, v části slouží jako dvůr a zahrádka.
Hodnota pozemků je stanovena porovnávací metodou. Tato metoda je založena na srovnání jednotkových cen charakterově podobných pozemků, jež byly v dané, nebo podobné lokalitě obchodovány, nebo jsou aktuálně nabízeny v inzerci. Podpůrným zdrojem srovnání je databáze spolupracujících odhadců. Z aktuální nabídky uvádíme následující vybrané pozemky. Nabídka č. Výměra v m2 Kč Kč/m2 1 1 250 700 000 560 2 953 953 000 1 000 3 1 979 1 048 000 530 8
Lokalita Přerov Přerov-Vinary Přerov
4
1 997
1 048 425
5
1 046
1 046 000
6
1 804
960 000
7
1 983
944 000
8
1 979
1 099 000
9
2 081
1 976 950
10
794
600 000
525 1 000 532 476 555 950 756
Přerov-Újezdec Přerov-Vinary Přerov-Kozlovice Přerov Přerov-Újezdec Přerov Přerov-Vinary
Nabídkové ceny pozemků se pohybují v rozmezí od 476,- Kč až 1000, - Kč/m2. U nabídkových cen je třeba přihlédnout k faktu, že tyto ceny jsou obvykle vyšší, než ceny skutečně dosažené, a to mnohdy i o 20%. Lze tedy očekávat, že ceny by mohly být realizovány v rozmezí 381,- až 800,- Kč/m2. Oceňovaný pozemek se nachází v okrajové místní části Lověšice, která je v porovnání s uvedenými lokalitami méně atraktivní. Má úzký protáhlý obdélníkový tvar, možnost veškerých přípojek inženýrských sítí. Plošně je pro účel zástavby rodinným domem podstandardní, v místě je však takový stav obvyklý. Po vyhodnocení kvalitativních a rozměrových aspektů uvedených nabídek, lze usuzovat, že obvyklá cena pozemku by se mohla pohybovat na střední hranici zjištěného cenového rozptylu. Oceňovaný pozemek je obtížněji využitelný a tvarově méně vhodný. Pro další výpočet uvažujeme jednotkovou porovnávací hodnotu pozemku 300,- Kč/m2. Název zastavěná plocha a nádvoří Celkem
P.Č. st. 96
Výměra [m2] Jedn. cena [Kč/m2] 155 300,00 155
3.2.1.3. Rekapitulace věcné hodnoty Název Rodinný dům č.p. 29 Pozemky CELKEM
Věcná hodnota [ Kč ] 817 499 46 500 863 999
Věcná hodnota je po zaokrouhlení
9
864 000,- Kč.
Cena [Kč] 46 500,00 46 500,00
3.2.2. Porovnávací hodnota 1) Rodinný dům v Přerově, místní část Žeravice Nabídka prodeje rodinného domu 3+1 se zahradou, velkým dvorem v Žeravicích - příměstské části Přerova. Dům má na dvoře prostory vhodné k uskladnění i parkování auta a také sklep. Zahrada je s ovocnými stromy. Dům prošel částečnou rekonstrukcí a to výměnou střechy a vyměněna byla také okna za plastová s kachlovými parapety a rozvody plynového topení a nová tělesa, to celé v roce 2012. Dům je přízemní s jednou místností v patře a možností další podkrovní vestavby. Podlahová plocha 130 m2, pozemek 499 m2. Nabídka RK Reality IQ a.s. Nabídková cena: 750 000,- Kč, tj. 5 769,- Kč/m2 2) Rodinný dům v Přerově, místní část Popovice Prodej řadového rodinného domu 3+1 o dvou nadzemních podlažích. V prvním nadzemním podlaží pokoj, kuchyně, koupelna s WC a vstup na dvůr budovy s hospodářskými přístavbami. Ve druhém nadzemním podlaží dva pokoje. V domě zaveden plyn, topení zajištěno plynovým teplovodním kotlem, ohřev teplé užitkové vody elektrickým bojlerem. Dodávka pitné vody z obecního vodovodu, na pozemku vlastní studna. Dům je napojen na městskou kanalizaci. Dům prošel částečnou rekonstrukcí, provedena výměna oken, nová střešní krytina. Objekt je bez vlhkosti, v dobrém stavu. Podlahová plocha 90 m2, pozemek 144 m2. Nabídka RK NEXT REALITY Nabídková cena: 900 000,- Kč, tj. 10 000,- Kč/m2 3) Rodinný dům Přerov – Horní Moštěnice Nabídka cihlového rohového rodinného domu 2+1 s malým dvorem. Dům má sedlové zastřešení, bez podkroví. V přízemí jsou dva pokoje s plastovými okny a žaluziemi, velká kuchyně, koupelna s vanou s ker. obkladem a dlažbou, samostatné WC s umyvadlem, chodba a spíž, nové vchodové dveře. Ve dvoře kotelna. Na dvoře jsou voliéry. Dům je po částečné rekonstrukci, je zavedeno ústřední topení – plynový kotel, kanalizace a voda obecní, elektřina 220V-380V. Užitná plocha: 100 m2, pozemek 130 m2 Nabídka RK GALERIE REALIT, s.r.o. Nabídková cena: 599 000,- Kč, tj. 5 990,- Kč/m2
10
Komentář: Dům č. 1 je situován v místní části Žeravice, má obdobnou výměru užitných ploch, výrazně větší pozemek se zahradou. Je udržovaný, po částečné rekonstrukci, s funkčním zařízením. Možnost parkování je v garáži ve dvoře domu. Dům č. 2 je situován v místní části Popovice. Dům je po částečné rekonstrukci, s funkčním zařízením a bez vad. Užitná plocha je výrazně menší, výměra pozemku je srovnatelná. Dům č. 1 je situován v sousedních Horních Moštěnicích, má menší výměru užitných ploch, i menší pozemek. Dům je částečně rekonstruovaný, funkčně zařízený. Parkovací možnosti jsou pouze na veřejné komunikaci.
Vzhledem k faktu, že zdrojem informací u všech srovnávaných objektů je nabídka realitní inzerce, je třeba korigovat jejich jednotkové ceny koeficientem nejistoty realizovatelnosti prodeje. Na základě celkové analýzy technických a rozměrových vlastností srovnávaných domů lze konstatovat, že všechny nabízené domy jsou v lepším technickém stavu, bez poruch a s funkčním technickým zařízením. Pro oceňovaný dům s přihlédnutím ke zjištěným skutečnostem dovozuji jednotkovou srovnávací hodnotu ve výši 3 200,- Kč/m2 užitné plochy (při výměře podlahových ploch 134,75 m2).
134,75 x 3 200 = 431 200,- Kč Porovnávací hodnota je po zaokrouhlení 431 000,- Kč.
11
3.2.3. Závěrečná analýza majetku Pro stanovení ceny obvyklé za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu zpracování ocenění vycházíme z věcné hodnoty a porovnávací hodnoty. Výsledná cena obvyklá stanovená touto metodou je platná za předpokladu, že na objektu v případě vydražení nevzniknou žádné výdaje na vyprázdnění a vyklizení objektu. Název hodnoty Věcná hodnota Porovnávací hodnota
Kč 864 000 431 000
Silné stránky nemovitých věcí: • Dobrá dopravní dostupnost a občanská vybavenost obce • Možnost veškerých přípojek inženýrských sítí Slabé stránky nemovitých věcí: • Odpojená přípojka elektro • Voda jen z vlastní studny • Zahrada není udržovaná • Stavební nedokončenost (chybí povrchy podlah, kuchyně, obklady, fasády ve dvorní části) • Nefunkční ústřední vytápění • V uliční části vlhkost zdiva, v podkroví poškozené podhledy
S přihlédnutím k výše uvedeným skutečnostem a k výsledkům dílčích oceňovacích postupů, stanovujeme výslednou tržní hodnotu majetku k datu prohlídky ve výši: 430 000,- Kč
12
4. REKAPITULACE Účelem znaleckého posudku bylo stanovit cenu obvyklou rodinného č.p. 73 na pozemku p.č. st. 96 včetně příslušenství a pozemků p.č. st. 96 v k.ú. Lověšice u Přerova, v obci Přerov, v okrese Přerov, ke dni 21.10.2014, pro potřeby dražby ve smyslu §13 zákona 26/2000 Sb. Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění pro určení ceny obvyklé k uvedenému datu, je tato stanovena ve výši:
430 000,- Kč slovy: Čtyřistatřicettisíc korun českých
Poznámka: Ocenění nemovitých věcí v tomto posudku je pro účely veřejné dražby ve smyslu §13 odst.1 zákona 26/2006 Sb. (Zákon o veřejných dražbách) odhadem ceny předmětu dražby v místě a čase obvyklé. Za zprávu odpovídá ing. Miloslav Smělík
V Uherském Hradišti, 10.11.2014
ZNALECKÁ DOLOŽKA: Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 25.6.1999 č.j. 234/97 - OOD, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí a trvalých porostů, movitých věcí, podniků a jejich částí, vkladů do obchodních společností, nehmotného majetku a cenných papírů. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6102-319/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme dokladem - faktura.
13
5. PŘÍLOHY Výpis z katastru nemovitostí LV č. 27 pro k.ú. Lověšice u Přerova ze dne 7.9.2014 – zdroj dálkový přístup do KN Snímek katastrální mapy – zdroj internet Fotopříloha
14
