2014

Ing. Bc. Ewa Hradil, znalec

765 02 Otrokovice, Moravní 6224

mobil: +420 603 35 45 98

Znalecký posudek č. 5724 – 164/2014 o obvyklé ceně nemovitosti - pozemku parcelní číslo st. 571, jehož součástí je RD čp. 398 a pozemku parcelní číslo 3006/32 v katastrálním území Brumovice, obci Brumovice, okrese Břeclav

Objednatel posudku:

Exekutorský úřad Zlín Lešetín IV/707 760 01 Z l í n Usnesení č.j. 177 EX 35330/13 – 48 ze dne 29.9.2014

Účel posudku:

ocenění nemovitostí v exekučním řízení

Podle stavu ke dni 20.10.2014 (místní šetření) posudek vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil Moravní 6224 765 02 Otrokovice

Posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a příloh a předává se objednateli v 1 vyhotovení listinná podoba a 1x v elektronické podobě na CD. V Otrokovicích, dne 21. října 2014

A. Nález 1. Znalecký úkol : Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení soudního exekutora, exekuční řízení č.j. 177 EX 35330/13 – 48. Úkolem znalce je: „…ocenění nemovitostí se samostatným uvedením ceny obvyklé dle zvláštního předpisu, a jejich součástí, tj. vše, co k nim podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovitosti znehodnotily a jejich příslušenství, tj. nemovité či movité věci, které byly vlastníkem věci hlavní určené, aby s nimi byly užívány….“ Předmětem ocenění jsou nemovitosti – pozemek parcelní číslo st. 571 – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je RD čp. 398 a pozemek parcelní číslo 3006/32 – orná půda v katastrálním území Brumovice, obci Brumovice, okrese Břeclav.

2. Informace o nemovitosti : Adresa Kraj Okres Obec Katastrální území

: : : : :

691 11 Brumovice čp. 398 Jihomoravský Břeclav Brumovice Brumovice

3. Podklady pro vypracování ocenění: 1) 2) 3) 4) 5)

Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Brumovice LV č. 1440 ze dne 29.9.2014 Kopie katastrální mapy dle cuzk.cz, Vlastní databáze nemovitostí a spolupracujících znalců. Mapa obce a okolí Informace a sdělení získaná z místních realitních kanceláří a internetových servrů.

4. Použitá literatura : A. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. B. Vyhláška č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění. C. Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008

5. Metody zjištění hodnoty: Obvyklá cena Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažitelná při prodeji oceňované nebo porovnatelné nemovitosti v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Obvyklá cena zohledňuje pouze trvalé, dlouhodobé vlastnosti oceňovaných nemovitostí a již existující skutečnosti a vlivy trhu, které mají vazbu na oceňované nemovitosti. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, kromě vlivu mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího a vlivu zvláštní obliby. Při ocenění nemovitostí jsou nejčastěji aplikovány: 1) administrativní cena 2) metoda výnosové ceny 6) metoda srovnávací ceny Administrativní cena Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 199/2014 Sb. platné ke dni ocenění. Výnosová cena Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. S ohledem na stav posuzované stavby metoda nebude aplikována.

-2-

Srovnatelná cena Srovnatelná cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů případně nabídek obdobných typu nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Obvyklá cena Závěrečný odborný odhad ceny podle úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených a určených cen.

6. Vlastnické a evidenční údaje : Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí LV č. 1440 je

pan Karel Zítka, nar. dne 6.9.1972 bytem 691 11 Brumovice 398 vlastníkem oceňovaných nemovitostí – pozemku parcelní číslo st. 571 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 150,0 m2 jehož součástí je RD čp. 398 a pozemku parcelní číslo 3006/32 – orná půda o výměře 246,0 m2 v katastrálním území Brumovice, obci Brumovice, okrese Břeclav.

8.Přírodní katastrofy : Dům stojí v mírně k jihu nakloněném terénu, nehrozí zde sesuv půdy ani povodně.

9. Radonové riziko : Předpoklad nízké hladiny. V okolí mnoho novostaveb.

10. Věcná břemena, zátěže : Věcná břemena se k oceňovanému majetku neváží. Jsou zde evidovány finanční závazky povinných, ty se do výsledné ceny nemovitostí dle tohoto posudku nepromítají.

11. Základní popis : 11.1. Základní charakteristika Vesnice Brumovice patří administrativně pod okres Břeclav a náleží pod Jihomoravský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Hustopeče. Obec Brumovice se rozkládá asi dvacet pět kilometrů severně od Břeclavi a třináct kilometrů východně od města Hustopeče. Počet trvale žijících osob této středně velké vesnice činí 942 obyvatel. Protéká zde řeka Trkmanka. V obci mohou děti docházet na základní školu nižšího stupně (vyšší stupeň je v Kloboucích u Brna) a mateřská škola slouží pro mladší děti. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště. Dále bychom zde našli obchod se základním sortimentem, knihovnu, kostel a hřbitov. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci i veřejný vodovod, výstavba kanalizace je plánovaná do cca 3 roků. Rodinný dům je postaven v zastavěné části obce v její severní části, jedná se o vnitřní řadový dům užívaný od roku 1982, stavba je delší čas opuštěná. Přitom sousední domy jsou v dobrém stavu a na konci ulice je postavených několik moderních novostaveb. Lokalita je pro tento typ zástavby vhodná. 11.2. Dopravní dostupnost a parkování Objekt je dopravně dostupný po asfaltové komunikaci běžící podél východního průčelí stavby, parkovat je možno na pozemku před domem a v garáži ve stavbě. Obec je s okolím dopravně propojená sítí silnic, autobusovou dopravou, železniční stanice zde ení. 11.3. Účel využití Stavba je dle evidence určena k trvalému bydlení, dům ke dni ocenění není užíván a to delší čas, má odpojenou vodu, plyn i elektřinu.

12. Pozemky Předmětem ocenění je pozemek stavební, jehož součástí je rozestavěný dům a zahrada ve funkčním celku -3-

evidovaná jako orná půda. Plocha je rozlohou malá, což u domů řadových je situace obvyklá, je zde možnost napojení na všechny inženýrské sítě v obci. V obci není zpracována cenová mapa stavebních pozemků.

Pozemky dle LV č. 1440 jsou užívány v souladu s evidencí, plocha náležící k domu je výměrou standardní.

Kopie katastrální mapy

Pozemek parcelní číslo st. 571 s domem č.p. 398, parcela číslo 3006/32 tvoří zahradu a stojí zde vedlejší stavba k.ú. a obec Brumovice, okres Břeclav

Obsah ocenění: a) pozemky parcelní číslo st. 571 a 3006/32 k.ú. a obec Brumovice, okres Břeclav, b) RD čp. 398 k.ú. a obec Brumovice, okres Břeclav s vedlejšími stavbou a příslušenstvím.

13. Popis nemovitostí: a) Pozemky parcelní číslo st. 571, 3006/32 v k.ú. a obci Brumovice, okres Břeclav Předmětem ocenění je zastavěná plocha se stavbou RD a navazující zahrada. Plocha je málem rovinná, umístěná v severní části obce u obslužné komunikace. Plocha má malou výměru, je zde možnost napojení na všechny inženýrské sítě v obci. V obci není zpracovaná cenová mapa stavebních pozemků, není zde vybudovaná kanalizační síť. b) Rodinný dům č.p. 398, v k.ú. a obci Brumovice, okres Břeclav Dům, jež byl zjištěn na pozemku parcelní číslo st. 398 – zastavěná plocha a nádvoří je řadovým rodinným domem užívaným od roku 1982, posledních cca 3 – 5 let dům není užíván a silně chátrá. Dvoupodlažní zděná stavba je částečně podsklepená, stropy s rovným podhledem nespalné, střecha plochá, krytina živičná, klempířské konstrukce pozinkovaný plech. Vzhledem k tomu, že zde chybí jakákoliv údržba, jsou původní dřevěná okna dožitá, vybavení zastaralé a z větší části nefunkční. Tento dům je ve stavu před celkovou rekonstrukci, a že lze tuto realizovat velmi pěkně dokazují sousední domy v totožné řadě. Objekt je objemově velký, lze zde zřídit dva byty neboť v každém podlaží je WC, koupelna (dole vana, nahoře sprcha), kuchyň je v 1. NP. a do 2. NP. jsou vytaženy instalace. A tak se jedná o byt 5 + 1 nebo dva byty – 1 + 1 a 1 + 3 s jednou vnitřní garáží. Za domem je rozestavěná vedlejší stavba, což je v místě i přes malý pozemek zahrady obvyklé, i tak zbývá ještě malá nezastavěná plocha, kde může být zahrada, v současné době je toto místo zapleveleno. Stavebně technický stav, vady a nedodělky: Hlavní konstrukce dvoupodlažní stavby zastřešené plochou střechou je možno v budoucnu plně využít, prvky PSV musí být vyměněny a to včetně instalací, zařizovacích předmětů, vybavení kuchyně, podlah, oken dveří. Vedlejší stavbu je nutno dokončit.

-4-

B. Posudek : Ocenění je v posudku rozděleno do dvou částí. V první části je zjištěna administrativní cena oceňovaného souboru nemovitostí dle platného oceňovacího předpisu – vyhlášky č. 199/2014 Sb. Druhou metodou, pomocí které bude provedena analýza možné obvyklé tržní ceny posuzovaného souboru nemovitostí je metoda srovnání, kdy definice obvyklé ceny dle § 2 zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění: „...obecnou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby....“

1. Ocenění dle platných předpisů – cena dle vyhlášky č. 441/2013 Sb. a) Pozemky parcelní číslo st. 571 a 3006/32 k.ú. a obec Brumovice, okres Hodonín Pozem ky parcelní číslo st. 571 a 3006/32 O bec Katastrální územ í Počet obyvatel M alý lexikon obcí ČR 2013 Kraj Základní cena příloha č. 2, tab. 1 ZCv Kč/m 2 Plocha pozem ků P m2 Úprava ceny pozem ku, tabulka č. 2 přílohy č. 2 vyhlášky Popis Znak Popis zn. Číslo do 1000 O1 Počet obyvatel IV. ostatní obce O2 Význam obce IV. ostatní O3 Poloha obce V. bez kanalizace O4 Tech. infrastruktura II. autobus O5 D opravní obslužnost III. obchod a škola O6 občanská vybavensot IV. Základní cena pozemku ZC Index trhu s nemovitoým i věcmi, tabulka č. 1 příloha č. 3 vyhlášky 1 Situace na trhu I. široká nabídka 2 Vlastnické vztahy V. stejný vlastník 3 Zm ěny v okolí III. bez vlivu 4 Vliv právních vztahů II. bez vlivu 5 Ostatní neuvedené I. malá zahrada a ještě zastavěná nedok. st. 6 Povodňové riziko IV. zanedbatelné nebezpečí It Index om ezujících vlivů pozem ku, tabulka č. 2 příloha č. 3 vyhlášky 1 Svažitost IV. do 15 % , ostatní 2 Základové podm ínky III. neztížené 3 Ochranná pásm a I. mim o ochranná pásma 4 Om ezení užívání I. bez om ezení 5 G eom etrický tvar II. bez vlivu velmi malá plocha 6 Ostatní neuvedené I. Io Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené k zast. a stavby, tabulka č. 3 příloha č. 3 1 D ruh a účel užití stavby I. rezidenční do 2000 obyvatel 2 Převažující zástavba II. rezidenční 3 Poloha v obci II. navazuje na střed 4 M ožnost napojení I. všechny v obci 5 Občanská vybavenost I. vše dostupné 6 D opravní dostupnost VII. příjezd i parkování 7 Hrom adná doprava II. do 500 m 8 Výhodnost pro kom erci I. bydlení 9 Obyvatelstvo II. bezproblémové 10 N ezaměstnanost II. průměrná bez dalších vlivů 11 Vlivy neuvedené II. Ip Cena pozem ků CP = ZC*It*Io*Ip*P

Brum ovice Brum ovice 942 Jihom oravský 1 390,00 316 V1 0,65 0,60 0,80 0,85 0,90 0,90 298,59 -0,06 0,00 0,00 0,00 -0,20 1,00 0,74 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -0,15 0,85 vyhlášky 1,01 0,03 0,00 0,00 0,00 0,01 -0,02 -0,01 0,00 0,00 0,00 1,0201 60 541,59

b) Hlavní stavba – RD čp. 398 umístěná na pozemku parcelní číslo st. 571 v obci Brumovice Výměry pro ocenění: OP = (82,60 * 1,6) + (120,00 * 5,9) = 840,16 m3

-5-

Výpočet ceny rodinného domu - stanovení ceny dle § 35 vyhlášky Rodinný dům čp. 398 Obec Katastrální území Počet obyvatel Kraj Základní cena Obestavěný prostor Znak 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

13

Malý lexikon obcí ČR 2013

příloha č. 24 ZC Kč/m3 OP m3 Konstrukce a vybavení RD, rekr. chalup a domků příloha 24, tabulka č. 2 Popis zn. Číslo Popis řadový Druh stavby II. zděné Provedení obv. stěn III. do tl. 45 cm Tloušťka obv. Stěn I. hodnota nad 2 Podlažnost I. odpojeno Napojení na veř. sítě I. ústřední Vytápění III. koupelna, WC Zákl. příslušenství III. bez dalšího vybavení Ostatní vybavení I. demoliční stav Venkovní úpravy I. nedokončená vedlejší stavba Vedlejší stavby I. do 800,0 m2 Pozemky III. delší čas neužíváno Jiné kriterium I. Stáří staby Stav

y

32 IV.

Brumovice Brumovice do 1000 Jihomoravský 1 935,00 840,16

o = 1-0,005*y nutná

V1 -0,01 0,00 -0,02 0,02 -0,10 0,00 0,00 0,00 -0,05 0,05 0,00 -0,10 -0,21 0,84 0,65

Iv

0,43

Index trhu s nemovitoými věcmi, tabulka č. 1 příloha č. 3 vyhlášky It dle pozemku 0,74 Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené k zast. a stavby, tabulka č. 3 příloha č. 3 vyhlášky Ip dle pozemku 1,0201

Cena nemovitosti celkem

CSp = OPxZCUxItxIp

529 343,00

Administrativní cena dle cenového předpisu č. 199/2014 Sb. – rekapitulace cen: a) pozemky st. 571 a 3006/32 k.ú. Brumovice b) RD čp. 398, obec Brumovice Administrativní cena ke dni ocenění

= = =

Administrativní cena nemovitosti (zaokrouhleno)

60 541,60 Kč 529 343,00 Kč 589 884,60 Kč

= 589 900,00 Kč

2. Zjištění hodnoty nemovitostí metodou porovnání a analýzy situace Předmětem ocenění je řadový rodinný dům, stavba obsahuje ve dvou podlažích byt typu 5 + 1 s dvojitým příslušenstvím a s možností rozdělení na dva byty, garáž a sklepní prostory v 1. PP. Ve dvoře, ač pozemek zahrady je malý, je rozestavěná kůlna, což je v místě situace obvyklá. Přístup na zahradu je možný jen přes RD. Objekt není delší čas využíván, má odpojeny inženýrské sítě, chátrá a je zde nutno provézt výměnu veškerých prvků PSV. Trh v místě nabízí cca 8 staveb, požadované ceny mají velké rozpětí – od 450 tis. Kč do částky více jak 5 mil. Kč. Pravdou je, že obec má sice je základní vybavenost – obchod, školka, škola, ale v místě najdeme i zaměstnání především v dělnických profesích a v zemědělství. Přímo ve stejné ulici, kde stojí posuzovaný dům, najdeme několik vkusných nově postavených rodinných domů. Posuzovaná stavba vyžaduje totální rekonstrukci a je poněkud velká, požadavky dnešního realitního trhu zaznamenává největší zájem o menší jednobytové domy se středně velkými zahradami. Ale objekt z roku 1982 má hlavní stavební konstrukce v dobrém stavu a skutečnost, že se jedná o vnitřní řadový dům už je jistým předpokladem energetické úspornosti domu.

-6-

Příklad č. 1.: Brumovice, RD 5+1 s prosklenou verandou, prostorným dvorem a vinným sklepem, 35 km Brno. Prodej cihlového rodinného domu 5+1 s dvorem a vinným sklepem, CP pozemku 310m2 v obci Brumovice, okres Břeclav, 40 km Brno,30 km Břeclav,20 km Hodonín. Dům je určený k rekonstrukci, napojený je na všechny IS(veřejný vodovod, plyn, elektřina 220 i 380V, nové napojení na kanalizaci).Okna dřevěná kastlová, podlahy beton, střecha sedlová,dřevěný krov,krytina pálená taška. Vytápění je plynovým kotlem v samostatné kotelně. Ohřev vody el. bojlerem v koupelně s vanou. Útulný dům s prosklenou verandou, kde si můžete dle svých představ vybudovat příjemné bydlení. K domu náleží dílna, hospodářská místnost a klenutý vinný sklípek. Dále zde najdete udírnu, dvůr s vjezdem a možností k parkování na vlastním pozemku.

Za všechny nabídky domů v obci uvádím tuto, neboť jak plocha pozemků tak počet pokojů ve stavbě je shodný, na rozdíl od stavby posuzované jsou zde funkční inženýrské sítě. Příklad č. 2.: k prodeji rodinný dům 3+1 v obci Brumovice okr.Břeclav. Obec se základní občanskou vybaveností. Dobrá dostupnost do Brna (30 min.) Dům se nachází ve středu obce. Nemovitost je napojena na všechny IS, (220 a 380 V), veřejný vodovod,septik, kanalizace je v obci plánována během dvou let. Dům má sedlovou střechu s pálenými taškami. Konstrukce budovy zděná. Je suchý, se sklepem na zeleninu a vinným sklepem. Zdroj teplé vody je průtokovým ohřívačem, vytápění je plynovým kotlem s plechovými radiátory + krbová vložka s rozvodem tepla do všech místností. Podlahy jsou dřevěné. Z přední části domu jsou vrata s průjezdem přes návratí až na zahradu. Vstup do domu je z návratí přes zasklenou verandu, ze které je přístup do kuchyně, za kterou je první pokoj, následuje velký obývací pokoj a menší místnost. Vedle verandy je vstup do koupelny a samostatného WC. Z verandy se přechází na dvorek, kde je vstup do prádelny ve které je plynový kotel a následuje dílna se vstupem do půdních prostor. Za dvorkem jsou technické místnosti a velká zahrada 786 m2. Za zahradou je stodola a garáž, ke kterým je příjezd ze zadu obecní silnicí. Nemovitost lze využít i ke komerčnímu využití, nebo k podnikání. Dům je určen k rekonstrukci.

Tady je nabízen dům k rekonstrukci, pokojů má méně avšak zahrada má 786,0 m2. Na základě výše uvedeného určuji obvyklou cenu posuzovaných nemovitostí evidovaných na LV č. 1440 vedeném pro k.ú. Brumovice metodou srovnání a analýzy situace ve výši

Cena nemovitostí metodou analýzy situace

560 000,00 Kč

-7-

C) Závěr: Administrativní cena nemovitostí ………………….…………….…………589 900,00 Kč Cena určená analýzou situace……………….……………………………….560 000,00 Kč

Obvyklou cenu posuzovaných nemovitostí evidovaných na LV č. 1440 vedeném pro katastrální území Brumovice, obec Brumovice, okres Břeclav, tj. pozemku parcelní číslo st. 571 – zastavěná plocha a nádvoří s rodinným domem čp. 398 a pozemku parcelní číslo 3006/32 – orná půda vyjádřenou ve formě obvyklé ceny ve smyslu zák.č.151/97 Sb. určuji ve výši:

560 000,00 Kč Slovy : pětsetšedesáttisíc korun českých

V Otrokovicích, dne 21. října 2014

Vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 11.12.1995 čj.: Spr 1099/95 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsaný pod pořadovým číslem 5724 - 164/2014 znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 136/14.

Mapové podklady:

Rodinný dům č.p. 398 v obci Brumovice, vedlejší stavba stojí západně od domu

-8-

Fotodokumentace:

Dům čp. 398 je opuštěn, konstrukce PSV jsou po životnosti, pohled z ulice a ze dvora

vedlejší stavba není dokončená, malá nezastavěná zahrádka je zaplevelená

Výpis z katastru nemovitostí:

-9-

- 10 -