Znalecký posudek č. 6071 - 288 / 2014 Byt č. 2388/1 v bytovém domě č.p. 2388 na pozemku p.č. st. 2309/1 včetně id. podílu 5291/118685 na společných částech domu a na výše uvedeném pozemku, uvedeno na LV č. 14259, v k.ú. Hodonín, v obci Hodonín, v okrese Hodonín.
Objednatel posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8
Posudek vypracoval: VEGA UHERSKÉ HRADIŠTĚ a.s. Hradební 1250 686 01 Uherské Hradiště
Posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a 5 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Třetí je uloženo v archivu znaleckého ústavu.
V Uherském Hradišti dne 2.10.2014
1. ÚVOD Předmětem posudku je byt č. 2388/1 v bytovém domě č.p. 2388 na pozemku p.č. st. 2309/1 včetně id. podílu 5291/118685 na společných částech domu a na výše uvedeném pozemku, uvedeno na LV č. 14259, v k.ú. Hodonín, v obci Hodonín, v okrese Hodonín. Účel posudku je zjištění ceny obvyklé, jako jednoho z podkladů pro dražbu (§13 zákona 26/2000 Sb. v platném znění) k datu prohlídky, tj. 25.9.2014. Speciální požadavky zadavatele: nejsou Základ hodnoty : Ve smyslu §13 zákona o veřejných dražbách je podkladem pro odhad ceny předmětu dražby cena v místě a čase obvyklá.
Ocenění cenou obvyklou je provedeno podle: §2 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, odst (1): ….. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.
Copyright Veškerá práva vyhrazena. Žádná část tohoto elaborátu nesmí být reprodukována nebo přenášena jakýmkoliv způsobem včetně elektronického, mechanického, fotografického či jiného záznamu, bez předchozí dohody a písemného svolení zhotovitele elaborátu.
2
2. NÁLEZ Informace o nemovitých věcech Adresa: Region: Okres: Katastrální území:
Byt č. 2388/1, ul. Janáčkova 685 01 Jihomoravský Hodonín Hodonín
Prohlídka a zaměření Prohlídka bytu dle sjednaného místního šetření dne 25.9.2014 ve 14.30 hod. nebyla vlastníkem umožněna. Na prohlídku se nedostavil, osoba která byt po zazvonění otevřela nedovolila vstup do jednotky. Technický popis a vybavenost je konstatována dle zjištěných informací od sousedů a osoby obývající byt. Podlahová užitná plocha bytu je dovozena z velikosti spoluvlastnického podílu. Stavební vybavenost bytové jednotky je pro ocenění uvažována standardní, jako v ostatních bytech přímo v domě č. 2388. Místní šetření proběhlo za účasti zástupců znaleckého ústavu ing. Miloslava Smělíka a ing. Jiřího Halámka.
Podklady pro vypracování odhadu Výpis z KN, List vlastnický č. 14259 pro k.ú. Hodonín ze dne 15.4.2014 Mapa KN (zdroj ČUZK) Informace získané při místním šetření dne 25.9.2014 Vlastnické a evidenční údaje Dle LV č. 14259 pro k.ú. Hodonín je vlastníkem předmětného majetku: Nováková Jana, Janáčkova 2388/23, 695 01 Hodonín Váznoucí závazky Dle LV č. 14259 pro k.ú. Hodonín ze dne 15.4.2014 váznou na oceňovaných nemovitostech následující omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní na jednotku 2388/1, Zástavní právo exekutorské, Věcné břemeno užívání, Exekuční příkaz k prodeji, Nařízení exekuce, dle přiloženého Výpisu z katastru nemovitostí, LV č. 14259 k datu podle právní úpravy účinné v době vzniku práva.
3
Celkový popis okresní město Hodonín bytový dům č.p 2388 se nachází cca 1 km severovýchodně od centra města, na ul. Janáčkova cca 15 min. pěší chůze Dostupnost centra zóna bytových a rodinných domů Převažující zóna bytový dům je napojen na plynovod, kanalizaci, vodovod a na Napojení na sítě a elektrickou síť, centrální tepelný zdroj, přístup je po místní komunikace obslužné komunikaci. Přímo v bytě je pravděpodobně pouze příojka elektrické energie, vodovodu a kanalizace. dostatečná pro daný způsob využívání Kapacita sítí dobrá dostupnost po místní zpevněné komunikaci, v blízkosti je Dopravní dostupnost zastávka MHD cca 100 m, železniční stanice cca 600 m Pozemky p.č. 1918/8 a 8157, po kterých vede přístupová komunikace jsou ve vlastnictví Města Hodonín. všechny typy služeb, zastoupení institucí na úrovni okresního Dostupnost služeb města, veškeré bankovní domy, základní a střední školy, zdravotnická a kulturní zařízení omezené na odstavném parkovišti u domu Parkování nebyly zjištěny Škodlivé vlivy Podnikatelská aktivita silná, město Hodonín je regionálním centrem obchodu, služeb a administrativy, působí zde řada středních a velkých firem Konkurenční prostředí v současnosti je v Hodoníně výrazný převis nabídky bytů, bytů o velikosti 1+kk a 1+1 je v realitní inzerci nabízeno cca 15 Současný způsob využití Bytový dům s byty pro rodinné bydlení. Dům má celkem 5 nadzemních podlaží. Oceňována je jednotka 1+1, situovaná v 1.N. Bytový dům stojí na pozemku ve spoluvlastnictví vlastníků bytových jednotek. Lokalita Pozice v obci
3. POSUDEK 3.1. Popis majetku Poznámka: Odhadcům nebyla předmětná bytová jednotka zpřístupněna. Ocenění je provedeno dle zjištěných dostupných informací. Podlahová plochy bytu je dovozena z velikosti spoluvlastnického podílu. Vybavenost pro ocenění je uvažována standardní, jako ve všech bytech přímo v domě č. 2388.
4
3.1.1. Byt č. 2388/1 v bytovém domě č.p. 2388 Základy Zdivo, podezdívka Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře a vrata Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní Dostavby a přístavby Rekonstrukce, modernizace Počet bytů Přístupnost objektu Vnitřní dispozice Úroveň údržby Závažné nedostatky Z roku Životnost Současný a minulý způsob využití Ostatní
betonové s izolací KS zděný na tl. 0,40 Betonové, dřevěné omítnuté sedlová pálená z pozinkovaného plechu vápenné štukové Břízolitové, škrabané neuvažují se keramické v kuchyni a koupelně železobetonové s povrchem teracco dřevěné plné nebo částečně prosklené Dřevěná zdvojená s žaluziemi vlysy PVC pravděpodobně krbovými kamny 220V instalován T+S vody bojler provedena napojena na veřejný řad sporák, kuchyňská linka, dřez, digestoř WC, vana, umývadlo splachovací nezjištěno neprovedeny V roce 2010 nová elektroinstalace ve společných prostorech 18 z místní zpevněné komunikace pokoj, kuchyně, chodba, soc. zařízení průměrná nezjištěny 1938 100 roků byt pro rodinné bydlení Byt 1-1, situovaný v 1.NP bytového domu, orientace bytu na východ
5
3.2. Analýza ocenění 3.2.1. Věcná hodnota Obsah: 3.2.1.1. 3.2.1.2. 3.2.1.3.
Byt č. 2388/1 Pozemky Rekapitulace věcné hodnoty
3.2.1.1 Byt č. 2388/1 Výpočet věcné hodnoty jednotky Podlahová plocha [m2] Jednotková cena (JC) [Kč/m2] Reprodukční hodnota (RC) Kč Rozestavěnost % Stáří roků Další životnost roků Opotřebení % Věcná hodnota (VH) Kč
Současný stav 52,91 15 000 793 650 100,00 76 64 50,00 396 830
Budoucí stav 0,00
3.2.1.2. Pozemky Jedná se o pozemek vedený ve výpisu z Katastru nemovitostí LV č. 14259 pro k.ú. Hodonín: P.č. st. 2309/1
Druh pozemku zastavěná plocha
Výměra v m2 291
Pozemek je rovinatý, obdélníkového tvaru, v celé ploše zastavěný bytovým domem. Nachází se v intravilánu města, v jeho severovýchodní rezidenční části. Na pozemek jsou přivedeny veškeré přípojky inženýrských sítí. Přístup k pozemku je po obslužné komunikaci vedoucí na p.č. 1918/8 a 8157 (ve vlastnictví Města Hodonín). Hodnota pozemků je stanovena dle aktuální platné cenové mapy města Hodonín Pro danou lokalitu ulice Janáčkova je určena jednotková cena 320,- Kč/m2.
6
Název zastavěná plocha a nádvoří Celkem
P.Č. st. 2309/1
Výměra [m2] Jedn. cena [Kč/m2] 291 320,00 291 =
Úprava ceny: Popis Podíl 5291/118685
úprava
93 120,- Kč mezivýsledek
* 5 291,00 / 118 685,00 = Výsledná cena
Cena [Kč] 93 120,00 93 120,00
=
4 151,31 4 151,31 Kč
3.2.1.3. Rekapitulace věcné hodnoty stavby a hodnoty pozemku Název Byt č. 430/3 Pozemek CELKEM
Věcná hodnota [ Kč ] 396 830 4 151 400 981
Věcná hodnota stavby a hodnota pozemku je po zaokrouhlení 401 000,- Kč.
7
3.2.2. Porovnávací hodnota Byt ul. Cihlářská, Hodonín Nabídka prodeje udržovaného bytu o velikosti 1+1. Byt se nachází v 6. NP zrekonstruovaného bytového domu s výtahem s velmi dobrou dostupností do centra města, ulice Cihlářská čtvrť. V okolí domu je veškerá občanská vybavenost. Dispozice: vstupní chodba s vestavnou skříní, pokoj se zasklenou prostornou lodžií, kuchyně, koupelna a samostatné WC. Součástí bytu je i sklepní kóje v suterénu domu. Užitná plocha: 50 m2 Nabídková cena: 620 000,- Kč, tj. 12 400,- Kč/m2 Nabídka RK REALITY GAIA
Byt ul. Slavíkova, Hodonín Nabídka prodeje bytu 1+1 v osobním vlastnictví, umístěného v 1. NP bytového domu na ul. Slavíkova Hodonín s dobrou dostupností do centra města. Byt o výměře 56,2 m2 dispozičně nabízí vstup přes zádveří do kuchyně (11.9 m2), pokoj (21,9 m2), koupelna s vanou a wc. K bytu patří komora umístěná mimo byt na přístupové chodbě k bytu a prostorný sklep, dále společný oplocený dvůr. Byt je částečně rekonstruován – plastová okna a vstupní dveře, jinak v původním stavu. Vytápění plynové, teplá voda z vlastního elektrického bojleru. Možnost parkování před bytovým. Užitná plocha: 56 m2 Nabídková cena: 695 000,- Kč, tj. 12 410,- Kč/m2 Nabídka RK REALITY GAIA
Byt ul. Družstevní čtvrť, Hodonín Nabídka prodeje bytu 1+1 v osobním vlastnictví. Byt o podlahové ploše 35 m2 s lodžií se nachází ve 4 NP. panelového domu bez výtahu. Dům prošel úplnou revitalizací - zateplení fasády, nová plastová okna, rekonstrukce lodžií, výměna rozvodů vody a plynu atd. K bytu náleží komora a sklep. Užitná plocha 35 m2 Nabídková cena: 630 000,- Kč, tj. 18 000,- Kč/m2 Nabídka ERK Hodonín s.r.o.
8
Byt ul. P. Jilemnického, Hodonín Nabídka prodeje bytu v Hodoníně - Bažantnici o velikosti 1+1 s lodžií o obytné ploše 35m2 v osobním vlastnictví. Byt je po částečné rekonstrukci a nachází se v 1NP v domě po celkové revitalizaci. V bytě jsou plastová okna se žaluziemi. V kuchyni je nová kuchyňská linka s plynovým sporákem a vestavěná spíž k uložení potravin. Obývací pokoj je předělen sádrokartonem na jeden menší a druhý větší pokoj. Koupelna se sprchovým koutem a samostatné WC. K bytu náleží zděný sklep. Užitná plocha 35 m2 Nabídková cena: 640 000,- Kč, tj. 18 286,- Kč/m2 Nabídka BLUE reality s.r.o.
Komentář: Všechny porovnávané byty jsou situovány ve městě Hodonín. Srovnávaný byt č 1 je situován v severní části města, dál od centra, v klidnější lokalitě dál od železnice. Má obdobnou výměru podlahových ploch, konstrukční systém je panelový. Technický stav bytu je srovnatelný, dům je revitalizovaný. Srovnávaný byt č 2 se nachází v klidnější části města, dál od železniční trati, bližší centu. Má obdobnou výměru podlahových ploch. Za domem je společný dvůr pro majitele bytů. Charakterově se jedná o obdobný byt, po částečné modernizaci (vyměněna okna). Srovnávaný byt č 3 je situován v klidnější části města s řidší zástavbou. Má výrazně menší výměru podlahových ploch. Je mladší, panelového konstrukčního systému. Byt je v původním stavu s úplným vybavením. Bytový dům je kompletně revitalizovaný. Srovnávaný byt č 4 je situován v západní části města, dál od centra, ale v lokalitě s řidší zástavbou a větším zastoupení zeleně. Byt má výrazně menší výměru podlahových ploch, je mladší, panelového konstrukčního systému. Technický stav je lepší. Na základě celkové analýzy technických a rozměrových vlastností srovnávaných bytových jednotek, se zohledněním vlivu současné stagnace realitního trhu pro daný segment nemovitých věcí v dané lokalitě, dovozuji pro oceňovaný byt jednotkovou srovnávací hodnotu ve výši 10 000,- Kč/m2 užitné plochy (při uvažované výměře podlahových ploch 52,91 m2). 52,91 x 10 000 = 529 100,- Kč
Porovnávací hodnota je po zaokrouhlení 530 000,- Kč. 9
3.2.3. Závěrečná analýza majetku Pro stanovení ceny obvyklé za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu zpracování ocenění vycházíme z věcné hodnoty a porovnávací hodnoty. Výsledná cena obvyklá stanovená touto metodou je platná za předpokladu, že na objektu v případě vydražení nevzniknou žádné výdaje na vyprázdnění a vyklizení objektu. Název hodnoty Věcná hodnota Porovnávací hodnota
Kč 401 000 530 000
Silné stránky nemovitých věcí: Dobře dostupná lokalita s dobrou infrastrukturou Veškeré přípojky IS jsou v domě Poloha v 1.NP (bezbariérový přístup) Slabé stránky nemovitých věcí: Vytápění krbovými kamny Parkovací možnosti u domu omezené S přihlédnutím k výše uvedeným skutečnostem a k výsledkům dílčích oceňovacích postupů, stanovujeme výslednou tržní hodnotu majetku k datu prohlídky ve výši: 530 000,- Kč
10
4. REKAPITULACE Účelem znaleckého posudku bylo stanovit cenu obvyklou bytu č. 2388/1 v bytovém domě č.p. 2388 na pozemku p.č. st. 2309/1 včetně id. podílu 5291/118685 na společných částech domu a na výše uvedeném pozemku, uvedeno na LV č. 14259, v k.ú. Hodonín, v obci Hodonín, v okrese Hodonín, ke dni 25.9.2014, pro potřeby dražby ve smyslu §13 zákona 26/2000 Sb. Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění pro určení ceny obvyklé k uvedenému datu, je tato stanovena ve výši:
530 000,- Kč slovy: Pětsettřicettisíc korun českých
Poznámka: Ocenění nemovitých věcí v tomto posudku je pro účely veřejné dražby ve smyslu §13 odst.1 zákona 26/2006 Sb. (Zákon veřejných dražbách) odhadem ceny předmětu dražby v místě a čase obvyklé. Za zprávu odpovídá ing. Miloslav Smělík V Uherském Hradišti, 2.10.2014
ZNALECKÁ DOLOŽKA: Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 25.6.1999 č.j. 234/97 - OOD, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí a trvalých porostů, movitých věcí, podniků a jejich částí, vkladů do obchodních společností, nehmotného majetku a cenných papírů. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6071-288/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme dokladem - faktura. 11
5. PŘÍLOHY Výpis z katastru nemovitostí LV č. 14259 pro k.ú. Hodonín ze dne 15.4.2014 Snímek katastrální mapy – zdroj internet Fotopříloha
12
