Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č.1132/33/2014 Typ nemovitosti Účel ocenění
Rodinný dům bez nebytových prostor bez garáže v současném stavu insolvenční řízení
Předmět ocenění Budova RD č.p. 41, LV č. 243 na pozemku parc.č. St. 52 pozemek parc.č. St. 52, LV č. 243 pozemek parc.č. 74/2, LV č. 243 pozemek parc.č. 369, LV č. 243 včetně příslušenství Adresa Kraj Pardubický kraj Kat. území Hrádek u Pardubic Část obce dle LV
Obec Ulice
Srch
Počet obyvatel 1391 č.p. 41
Objednatel EURODRAŽBY.CZ a.s. Ing. Mikloško Jan Čimická č.p. 780 č.o. 61 18100 Praha 8 Vlastnictví Stejný vlastník všech nemovitostí
Tel. E-mail IČ DIČ Faltýnek Jaroslav - Staré Ždánice, 49, RČ 760521/3330 Faltýnková Marie - Pardubice, Lexova 2256, RČ 776206/3342
Zpracováno pro
dražebníka
Vypracoval Licence číslo
A-Consult plus, spol. s r.o. Palladium, Na Poříčí 3a 110 00 Praha 1 email:
[email protected]
0001
Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha
Počet stran příloh
196.85 m2
Mimořádné zvýšení ceny vzhledem ke kvalitě příslušenství 350 000 Kč/ Kůlna 100 000 Kč/ Bazén
25023217
SJM
Dne Ke dni Prohlídka dne
tel: 225771300
Počet stran textu 12
607759837
7.8.2014 9.7.2014 9.7.2014
5
17 000 Kč/m2
3 346 400 Kč 450 000 Kč
3 800 000 Kč Tři miliony osmset tisíc Kč
Obvyklá cena - současný stav
-1-
Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Rodinný dům se nachází v klidné lokalitě obce Hrádek, v blízkosti lesa. Obec je vzdálena od okraje hlavního města Pardubic cca 7km. Nevýhodou dané lokality je horší občanská vybavenost. V obci Hrádek se nalézá pouze autobusová zastávka. Nejbližší občanská vybavenost je v obci Srch (obchod s potravinami, knihovna, obecní úřad, restaurace, autoservis). Podmínky platnosti ceny Cena je platná za výše uvedených předpokladů a skutečností. Platnost ceny je omezena časovým horizontem šesti měsíců. Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav
5 025 000 Kč Pět milionů dvacetpět tisíc Kč
Vyhodnocení rizik ANO ANO ANO ANO ANO ANO
Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Zástavní právo zapsané na LV Zástavní právo smluvní ve výši 1 280 000 Kč pro Česká spořitelna, a.s., povinnost k st. parc. č. 52, parc.č. 369 a 74/2, stavba: Hrádek, č.p. 41 Zástavní právo smluvní ve výši 1 607 200 Kč, pro Česká spořitelna, a.s., povinnost k st. parc. č. 52, parc.č. 369 a 74/2, stavba: Hrádek, č.p. 41 Nařížení exekuce: Opravnění pro JUDr. Ivo Luhan, Exekutorský úřad Praha 1, povinnost k Faltýnek Jaroslav, č.p. 49, 533 44 Staré Ždánice, IČ/RČ: 760521/3330 Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu k zajištění daňové pohledávky ve výši 46 880 Kč pro finanční úřad v Pardubicích, povinnost k st. parc. č. 52, parc.č. 369 a 74/2, stavba: Hrádek, č.p. 41 Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, pohledávka ve výši 61 535 Kč pro finanční úřad v Pardubicích, povinnost k st. parc. č. 52, parc.č. 369 a 74/2, stavba: Hrádek, č.p. 41 Nařízení exekuce: Oprávnění pro exekutorský úřad Žďár nad Sázavou, JUDr. Jiří Komárek, Povinnost k Faltýnek Jaroslav, č.p. 49, 53344 Staré Ždánice, RČ/IČO: 760521/3330 Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti: povinnost k st. parc. č. 52, parc.č. 369 a 74/2, stavba: Hrádek, č.p. 41 Nařízení exekuce: Oprávnění pro exekutorský úřad Žďár nad Sázavou, JUDr. Jiří Komárek, povinnost k Faltýnková Marie, Lexova 2256, Zelené Předměstí (Pardubice V) 53002 Pardubice, RČ/IČO: 776206/3342 Zástavní právo exekutorské, pohledávka ve výši 100 000 Kč, oprávnění pro: Havránek Pavel, Dobšická 1741/26, Horní Počernice, 19300 Praha, RČ/IČO: 650216/2403, povinnost k st. parc. č. 52, parc.č. 369 a 74/2, stavba: Hrádek, č.p. 41 Rozhodnutí o úpadku: povinnost k Faltýnek Jaroslav, č.p. 49, 53344 Staré Ždánice, RČ/IČO: 760521/3330 Prohlášení konkursu podle insolvenčního zákona: povinnost k Faltýnek Jaroslav, č.p. 49, 53344 Staré Ždánice, RČ/IČO: 760521/3330
NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE
Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k nemovitosti
-2-
NE NE NE NE NE NE NE NE NE ANO
Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. viz LV 243, k.ú. Hrádek u Pardubic
NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE
Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Právo stavby Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Pachtovní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Stavba kapacitně předimenzovaná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Zákaznická základna Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko
Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Výpis z LV 243: Smlouva kupní ze dne 9.3.2006. Právní účinky vkladu práva ke dni 10.3.2006 Nabývací titul nebyl znaleckému ústavu předložen.
-3-
Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 243, vyhotovil Dálkový přístup 14.10.2013. Snímek kat. mapy pro k.ú. Hrádek u Pardubic, vyhotovil CUZK.CZ 10.7.2014. Datum předání kompletních podkladů 10.7.2014 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 243, vyhotovil Dálkový přístup 14.10.2013. Snímek kat. mapy pro k.ú. Hrádek u Pardubic, vyhotovil CUZK.CZ 10.7.2014. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Srch je moderní obec, která leží severním směrem asi 7 km od Pardubic a její značný technický i stavební rozvoj přilákal a stále láká občany z poměrně širokého okolí k výstavbě rodinných domků. Počet obyvatel a rozvoj obce neustále roste. K obci Srch patří i místní části Hrádek a Pohránov. Centrem obcí je Srch, kde je také sídlo obecního úřadu. Obce dohromady čítají 1.070 obyvatel s celkovým počtem 387 čísel popisných (Srch 288, Hrádek 70, Pohránov 29). V obci Srch je mateřská školka a malotřídní základní škola s družinou a školní jídelnou. Do všech obcí zajíždí ve všední dny ke spokojenosti občanů autobusy MHD Pardubice. Všechny obce jsou plynofikovány, zaveden městský vodovod. V obci Srch, Hrádek a Pohránov je hloubková kanalizace. Velká pozornost je věnována odpadovému hospodářství obce. Od roku 2004 funguje svoz tříděného odpadu do pytlů (plasty, papír a tetrapacky). Dominantou obce je kulturní památka - Studna pánů z Pernštejna, pocházející z roku 1515, kterou zde nechali postavit páni z Pernštejna. Z této studny byla voda odváděna dřevěným potrubím (i pod řekou Labe) do kašny na pardubickém náměstí a do zámku. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ... Umístění v obci odloučená část obce Okolní zástavba zástavba RD Nemovitost je umístěna v části obce Srch jménem Hrádek. Samotný Hrádek nemá žádnou občanskou vybavenost, jen autobusovou zastávku. Základní občanská vybavenost je v centru obce Srch. Rodinný dům je situován v klidné lokalitě na okraji Hrádku u lesa. Dojezdová vzdálenost do správního centra (Krajské město) Hromadná doprava - četnost spojů nízká frekvence spojů Nákupní možnosti dostupné v místě Ano
8 Km
Informace o nemovitosti Rodinný dům je zděný objekt se sedlovou střechou s vikýřem, z kterého vystupují okna a dveře na terasu. Podlaha terasy je tvořena zastřešením jednopodlažního zádveří v přízemí. K domu byla v minulosti přistavena přízemní část s pultovou střechou (dle trhliny na nové omítce, představující jiné sedání části stavby). V 1.NP nalezneme zádveří, chodbu spojující schodišťový prostor, wc, koupelnu, obývací pokoj a kuchyň. Místnost kuchyně je bez jakéhokoliv vybavení. Přes kuchyň se dostaneme do průchozího pokoje a do pokoje, který je tvořen již zmíněnou přístavbou. V 2.NP je taktéž sociální zázemí (koupelna a wc) a 3 pokoje. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace: parc. č. 360/6 ( ostatní plocha, neplodná půda), ve vlastnictví obce Srch, Pardubická 100, 533 52 Srch; parcela navazuje na parcelu č. 360/1 (ostatní plocha, ostatní komunikace) ve vlastnictví obce Srch, Pardubická 100, 533 52 Srch Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Počet PP 0
Počet NP
Počet bytových jednotek
1
1
Počet podkroví
1
RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB.
Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Příslušenství Stavba kůlna
175 m2
Zastavěná plocha 1.NP Ne
ANO
Popis Výměra [m2] Stáří [roků] Příslušenství k rodinnému domu tvoří zděná kůlna. Kůlna je 50.5 50 částečně zrekonstruovaná (nové venkovní omítky ze tří stran, 2 nová plastová okna s izolačním sklem). Dle šetření se znalecký ústav domnívá, že 1.NP složilo jako skladová plocha a půda (přístupná po venkovním dřevěném schodišti) také jako sklad. Vzhledem k započatým úpravám kůlny by se dalo předpokládat, že investor zamýšlel kůlnu předělat na „výměnek“.
-4-
bazén venkovní
Oválný venkovní bazén, zapuštěný částečně do země a částečné do betonového masivu spojující prostor mezi rodinným domem a kůlnou. Bazén o hloubce cca 1,5m
25.0
10
Technický stav Stav velmi dobrý - průměrný Stáří roků Opotřebení odhadem Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby Budova RD
Minulé rekonstrukce Budova po částečné rekonstrukci Konstrukce Rozsah Vnější omítky kontaktní zateplovací systém Vnitřní omítky vápenocementové štukové Okna Plastové s izolačním sklem Dveře Plastové s izolačním sklem Podlahy Dlažby a lamino
odhadem 50 40 % nevykazuje
Rok provedení 2000-2010 2000-2010 2000-2010 2000-2010 2000-2010
Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 1 005 m3 Cena
5 000 Kč/m3
Cena celkem
5 025 000 Kč
Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 942 m2 Cena pozemků
1 100 Kč/m2
Cena celkem
1 036 000 Kč
Inženýrské sítě Elektro Voda ze studny Kanalizace do žumpy Kanalizace do vlastní ČOV Plyn ze zásobníku
napojeno není není není není
Popis provedení budovy Konstrukce Provedení z prostého betonu základy a zemní práce vodorovné betonové monolitické konstrukce, stropy krytina střech pálená tašková jednoduchá úpravy vnitřních povrchů vnitřní obklady dveře a vrata povrch podlah
vápenná omítka štuková
elektroinstalace vč. bleskosvodu vnitřní kanalizace ohřev teplé vody
světelný a motorový rozvod, bleskosvod svislé a vodorovné potrubí bojlerem
obklad keramický vchodové plastové s keramickou dlažbou, lamino
Počet koupelen Vybavení koupelny vana, umyvadlo sprchový kout, umyvadlo
2
Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny
Voda z řadu Kanalizace do řadu Kanalizace do septiku Plyn z veřejného rozvodu Dálkové vytápění
napojeno napojeno není není není
Konstrukce svislé konstrukce
zděné
konstrukce střechy
sedlová s krovem dřevěným
klempířské konstrukce úpravy vnějších povrchů schody okna vytápění
pozinkované
vnitřní vodovod vnitřní plynovod ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.)
Provedení
kontaktní zateplovací systém betonové s úpravou stupňů dřevem plastová s dvojsklem lokální pro jednotlivé místnosti elektrické rozvod studené a teplé není
Počet kuchyní Vybavení kuchyně bez jakéhokoliv vybavení Ne
Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny
Počet samostatných WC
2
-5-
1
Mimořádná výbava Klimatizace
Krb vnitřní plocha
1.NP - výčet místností zádveří chodba pokoj obývací pokoj kuchyně WC pokoj koupelna komora komora
m m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2
koeficient KZp započit. plocha 1.0 4.50 m2 1.0 12.50 m2 1.0 29.90 m2 1.0 34.10 m2 1.0 17.20 m2 1.0 1.40 m2 1.0 19.90 m2 1.0 4.10 m2 1.0 2.20 m2 1.0 2.40 m2
128.20 m2
128.20 m2
4.50 12.50 29.90 34.10 17.20 1.40 19.90 4.10 2.20 2.40
Součet ploch za podlaží
2
plocha
1.Podkroví - výčet místností chodba koupelna WC pokoj pokoj chodba pokoj pokoj balkon
m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2
koeficient KZp započit. plocha 1.0 4.85 m2 1.0 5.30 m2 1.0 2.25 m2 1.0 18.50 m2 1.0 20.20 m2 1.0 7.45 m2 1.0 6.10 m2 0.0 0.00 m2 0.5 4.00 m2
79.60 m2
68.65 m2
4.85 5.30 2.25 18.50 20.20 7.45 6.10 6.95 8.00
Součet ploch za podlaží
-6-
Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: sreaility.cz, datum změny inzerátu 20.6.2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 293.0 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
6 990 000 Kč 20 % 5 592 000 Kč
193.0 m2 806.0 m2 23 900 Kč/m2 19 100 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Porovnávaná nemovitost leží v blízkosti nemovitosti oceňované v obci Stéblová a taktéž slouží k bydlení jako rodinný dům. Porovnávaný objekt je lepšího standardu a evidentně se jedná o stavbu mladšího charakteru. Porovnávaný objekt patří do horního cenového rozmezí. Obě nemovitosti lze porovnat s přihlédnutím ke specifickým vlastnostem.
2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: sreality.cz, datum změny inzerátu 7.7.2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 314.0 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
5 990 000 Kč 20 % 4 792 000 Kč
139.0 m2 781.0 m2 19 100 Kč/m2 15 300 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Porovnávaná nemovitost se nachází v obdobné vzdálenosti od správního města Pardubice. Velikost a občanská vybavenost obce zhruba odpovídá obci Srch (jejíž částí je Hrádek). Nemovitost má stejný standard vybavení, ale je větší užitné plochy s 2mi samostatnými jednotkami. Objekt prošel v posledních letech rozsáhlou rekonstrukcí, což by zhruba mělo odpovídat i nemovitosti oceňované, která dle místního šetření prošla rozsáhlejší rekonstrukcí taktéž. Obě nemovitosti lze porovnat s přihlédnutím ke specifickým vlastnostem.
3. srovnatelná nemovitost
-7-
Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: sreality.cz, datum změny inzerátu 8.7.2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 2 Podlahová plocha 200.0 m Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
5 990 000 Kč 20 % 4 792 000 Kč
167.0 m2 0.0 m2 30 000 Kč/m2 24 000 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Porovnávaná nemovitost se nalézá v obci Srnojedy, která odpovídá svou vzdáleností od správního města Pardubice, rozlohou, občanskou vybaveností obci Srch (Hrádek - část obce Srch). Jedná se o relativně novou stavbu sloužící k bydlení z roku 1999. Standard vybavení je lepší než v objektu oceňovaném. Daná nemovitost tvoří horní hranici cenového rozmezí. Obě nemovitosti lze porovnat s přihlédnutím ke specifickým vlastnostem.
Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Stanovená cena za 1m2 v oceňované nemovitosti
15 300 - 24 000 Kč/m2
4 792 000 - 5 592 000 Kč 17 000 Kč/m2
Pro stanovení tržní hodnoty porovnávací metodou bylo vybráno větší množství vzorků z předdefinovaného segmentu trhu. Daný segment byl tvořen zděnými rodinnými domy s obdobnými technickými vlastnostmi ve vzdálenosti do 10 km od správního města Pardubice, v obci se základní občanskou vybaveností (úřad, školy, obchod s potravinami apod.) a obdobnou dopravní dostupností. Dále byl kladen důraz na velikost sídla a význam polohy pro účastníky trhu, typu nemovitosti zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu, velikost ve vazbě na přiměřenost potřeb, stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu, kvality a řadové kategorizace hodnoty. Z daných vzorků byly vybrání 3 reprezentanti tvořící hrubé cenové rozpětí pro stanovení tržní hodnoty objektu. Všechny objekty (dle fotografií z realitních serverů) jsou ve velmi dobrém technickém stavu, což se dá říci i o oceňovaném objektu. Horní hranici cenového rozpětí tvoří spíše nemovitosti mladší. Spodní hranice je zde tvořena nemovitostí rekonstruovanou v nedávné době. Dle místního šetření se znalecký ústav domnívá, že oceňovaná nemovitost byla v posledních cca 10 ti letech taktéž rekonstruována. Vzhledem k výše zmíněným faktům stanovuje znalecký ústav tržní hodnotu za měrnou jednotku (m2 užitné plochy) na 17 000 Kč.
Znalecká doložka Znalecký posudek byl proveden: znaleckým ústavem jmenovaným Ministerstvem spravedlnosti ČR a zapsaným podle ust. § 21, odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ust. § 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/67 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí, nerostných surovin, movitého majetku včetně dopravních prostředků, strojů, technologických zařízení, cenných papírů, kapitálových účastí a podniků, oceňování nepeněžitých vkladů – hmotných i nehmotných při zakládání společností, popř. zvyšování základního jmění ve smyslu obchodního zákoníku, posuzování v oblasti účetnictví, ekonomiky podniků, financování a řízení peněžního toku, kapitálových účastí v jiných společnostech. Znalecký posudek byl zapsán pod pořadovým číslem 1132/33. A-Consult plus, spol. s r.o. znalecký ústav Palladium, Na Poříčí 3a 110 00 Praha 1 V Praze, dne 7.8.2014
-8-
Fotodokumentace
Uliční pohled na RD
Dvorní pohled na RD
Dvorní pohled na kůlnu
Uliční pohled na kůlnu
Pohled na zpevněnou plochu s bazénem
Pohled na zpevněnou plochu s bazénem
-9-
Fotodokumentace
Vnitřní prostory kůlny
Půda v kůlně
Pokoje v 1.NP RD
Pokoje v 1.NP RD
Kuchyň v 1.NP RD
Kuchyň v 1.NP RD
- 10 -
Fotodokumentace
Obývací pokoj v 1.NP RD
Obývací pokoj v 1.NP RD
Sociální zázemí - WC
Sociální zázemí - koupelna
Chodba v 2.NP RD
Schodišťový prostor
- 11 -
Fotodokumentace - mapy
Letecký snímek ze serveru mapy.cz
Snímek z map ze serveru mapy.cz
- 12 -