2014

Znalecký posudek č. XXX/2014 Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) chaty č.e. 1, na pozemku st. parc. č. 142 a st. parc. č. 42 a parc. č. 454/3 vše kat. území Mikulovice v Krušných horách, obec Nová Ves v Horách, vše zapsané na listu vlastnictví 140

Zhotovitel:

ASB Appraisal, s.r.o.(dále též jako „Zhotovitel“) V Celnici 1031/4 110 00 Praha 1 IČO: 250 94 076

Zadavatel:

JUDr. Jan Fendrych (dále též jako „Zadavatel“) Exekutorský úřad Praha 2 Hradecká 2526/3 130 00 Praha 3 Č. j. č.j. 132 EX 2683/13-18

Povinný ani po písemné výzvě neumožnil prohlídku Nemovitosti a proto muselo být ocenění provedeno pouze obhlídkou a na základě veřejně dostupných údajů. Posudek obsahuje celkem 15 stran textu včetně titulní strany a 22 stran příloh.Zadavateli se předává vetřech vyhotoveních (Vyhotovení č. 1 až Vyhotovení č. 3). VYHOTOVENÍ č. 1

Souhrnná zpráva ke znaleckému posudku č. XXX/2014 Předmět a účel znaleckého posudku Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) chaty č.e. 1, na pozemku st. parc. č. 142 a st. parc. č. 42 a parc. č. 454/3 vše kat. území Mikulovice v Krušných horách, obec Nová Ves v Horách, vše zapsané na listu vlastnictví 140 (dále též jako „Nemovitost“). Zhotovitel Znalecký posudek zpracoval znalecký ústav ASB Appraisal, s.r.o. se sídlem V Celnici 1031/4, 110 00 Praha 1, IČO: 250 94 076, jmenovaný znaleckým ústavem na základě žádosti a v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, a ustanovením § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Závěr: Na základě použitých podkladů a předpokladů uvedených v tomto znaleckém posudku jsme dospěli k závěru, že obvyklá cena (tržní hodnota) Nemovitosti k datu ocenění XX.XX.2014 činí:

338 000 Kč Slovy: tři sta třicet osm tisíc korun českých

Vybrané náležitosti znaleckého posudku, tj. otisk znalecké pečeti, podpis a znalecká doložka, viz str. 14 tohoto posudku.

2

Obsah: SOUHRNNÁ ZPRÁVA KE ZNALECKÉMU POSUDKU Č. XXX/2014 ....................................... 2 1

NÁLEZ............................................................................................................................... 4 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 1.10 1.11 1.12

2

Účel a předmět ocenění ............................................................................................. 4 Místní šetření ............................................................................................................. 4 Hlavní používané zkratky a pojmy .............................................................................. 4 Identifikace vlastníka.................................................................................................. 4 Popis Nemovitosti ...................................................................................................... 4 Poloha ....................................................................................................................... 5 Dopravní poměry ....................................................................................................... 6 Občanská vybavenost ................................................................................................ 7 Infrastruktura ............................................................................................................. 7 Cenová mapa pozemků ............................................................................................. 7 Územní plán .............................................................................................................. 8 Majetkoprávní vztahy ................................................................................................. 8

OCENĚNÍ .......................................................................................................................... 8 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7

Nejlepší a nejvyšší využití Nemovitosti ....................................................................... 8 Analýza trhu .............................................................................................................. 8 Metody ocenění ......................................................................................................... 9 Nákladová metoda ..................................................................................................... 9 Výnosová metoda ...................................................................................................... 9 Porovnávací metoda ................................................................................................ 10 Volba metody........................................................................................................... 11

3

ZÁVĚREČNÝ VÝROK ..................................................................................................... 13

4

ZNALECKÁ DOLOŽKA ................................................................................................... 14

5

PŘÍLOHY......................................................................................................................... 15

Tabulky: Tabulka č. 1: Výměry oceňované chaty ..................................................................................... 5 Tabulka č. 2: Výměry pozemků ................................................................................................. 5

Obrázky: Obrázek č. 1: Mapa s širší lokalizací Nemovitosti ...................................................................... 6 Obrázek č. 2: Mapa s bližší lokalizací Nemovitosti ..................................................................... 7 Obrázek č. 3: Výřez z katastrální mapy ..................................................................................... 8

3

1 Nález Účel a předmět ocenění

1.1

Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) chaty č.e. 1, na pozemku st. parc. č. 142 a st. parc. č. 42 a parc. č. 454/3 vše kat. území Mikulovice v Krušných horách, obec Nová Ves v Horách, vše zapsané na listu vlastnictví 140 (dále též jako „Nemovitost“). Vymezení předmětu ocenění je provedeno v kapitole č. 1.5 Popis Nemovitosti. Hodnota Nemovitosti je stanovena k rozhodnému datu ocenění: 17. 11. 2014.

Místní šetření

1.2

Místní šetření proběhlo dne 17. 11. 2014 za účasti zástupce Zhotovitele Ing. Ivana Korčáka. Povinný ani po písemné výzvě neumožnil prohlídku Nemovitosti a proto muselo být ocenění provedeno pouze obhlídkou a na základě veřejně dostupných údajů.

Hlavní používané zkratky a pojmy

1.3

LV KN k. ú. parc. č. č.p. GP NP PP ÚP Povinný id. IVS nemovitost

– list vlastnictví – katastr nemovitostí – katastrální území – parcelní číslo – číslo popisné – geometrický plán – nadzemní podlaží – podzemní podlaží – územní plán –ten, jemuž byla exekučním titulem uložena povinnost peněžitého nebo nepeněžitého plnění – ideální podíl – Mezinárodní oceňovací standardy – pojem odpovídající pojmu „nemovitá věc“, jak je definována v občanském zákoníku č. 89/2012 Sb.

Identifikace vlastníka

1.4

Povinný:

Ivana Němcová

Povinný:

Písková 830/25, Modřany 143 00

RČ:

705717/2804

Podíl:

100 %

1.5

Popis Nemovitosti

Oceňovanou Nemovitost tvoří:  

Parcela st. parc. č. 142 o výměře 33 m2, druh zastavěná plocha a nádvoří, Parcela 454/3 o výměře 560 m2 druh ostatní plocha, 4



Chata situována na pozemku st. parc. č. 142, č.e. 1, rod. rekreač., včetně příslušenství, vše kat. území Mikulovice v Krušných horách, obec Nová Ves v Horách, zapsané na LV 140.

Chata je přízemní dřevěné nosné konstrukce, se sklonitou střechou a s lepenkovou krytinou. Vytápění je pravděpodobně na tuhá paliva. Vzheldem k tomu, že Zhotoviteli nebyl umožněn vstup do objetku, tak stav vnitřního vybavení nelze objektivně posoudit. Na stavbu oceňované chaty navazuje obdobná chata se samostatným vchodem bez čp/če na pozemku parc. č. st. 141 a pozemku parc. č. 454/2. Oboje tyto nemovitosti jsou jiného vlastníka. Tyto nemovitosti nejsou od oceňované Nemovitosti odděleny plotem a je na na ně přístup pouze přes oceňovaný pozemek parc. č. 454/3. Věcné břemeno průjezdu však v katastru nemovitostí není uvedeno. Pozemek je udržovaný, se vzrostlou zelení. Pozemkem protéká potok. Přístup k Nemovitosti tvoří cca 70 m dlouhá, nezpevněná cesta. Ta navazuje na místní asfaltovou komunikaci.

Tabulka č. 1: Výměry oceňované chaty

Typ plochy

Výměra (m 2 )

Zastavěná plocha (ZP)

34,0

Počet podlaží

1

Koeficient UP/ZP

0,9

Užitná plocha (UP)

30,6

Pozn.: UP - užitná plocha, ZP - zastavěná plocha UP určena odměřením z katastrální mapy

Tabulka č. 2: Výměry pozemků

Parc. č. st. 142 454/3 Celkem

1.6

Výměra (m 2 )

Poznámka

33 zastavěná plocha a nádvoří 560 ostatní plocha 593

Poloha

Nová Ves v Horách je pohraniční horská vesnice v Krušných horách v okrese Most asi 15 km severozápadně vzdušnou čarou od města Most. Obec leží na severozápadní hranici s Německem, kterou zde tvoří potok Svídnice. Nová Ves v Horách se rozkládá podél silnice III. třídy 2541 z Horního Jiřetína. Další silnice III/25219 vede do nedaleké Hory Svaté Kateřiny. Z jihu na obec plynule navazuje její osada Mikulovice. K Nové Vsi patří ještě osady jihozápadně ležící Lesná a severovýchodně Mníšek. 5

V obci je evidováno 455 obyvatel, kteří obývají u celkových 144 domů 114. B obci se rovněž nachází 160 bytových jednotek z nichž je 128 neobydlených. Souřadnice GPS: 50°36′8″ s. š.,13°28′52″ v. d.

1.7

Dopravní poměry

Nová Ves v Horách se rozkládá podél silnice III. třídy 2541 z Horního Jiřetína. Další silnice III/25219 vede do nedaleké Hory Svaté Kateřiny. Z jihu na obec plynule navazuje její osada Mikulovice. K Nové Vsi patří ještě osady jihozápadně ležící Lesná a severovýchodně Mníšek. Obrázek č. 1: Mapa s širší lokalizací Nemovitosti

6

Obrázek č. 2: Mapa s bližší lokalizací Nemovitosti

1.8

Občanská vybavenost

Nová Ves v Horách je rekreační horskou obcí. Je zde hotel Sebastian, mnoho domů slouží k individuální rekreaci. Obcí procházejí cyklotrasy, např. tzv.Krušnohorská magistrála a turistické cesty jakoNaučná stezka Flájská hornatina. V obci bylo zřízeno Novoveské muzeum, které dokumentuje vývoj obce a hračkářskou výrobu. Exponáty zapůjčilo Oblastní muzeum v Mostě. V Nové Vsi sídlí Ústav sociální péče zřízený Krajským úřadem Ústeckého kraje. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hriště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kino, kostel a hřbitov. V obci Nová Ves v Horách má ordinaci jeden praktický lékař. Kromě toho je v zde umístěn i ústav sociální péče. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod.

1.9

Infrastruktura

Vlastní Nemovitost je napojena na elektrické vedení.

1.10 Cenová mapa pozemků Oceňované pozemky nejsou vedeny v cenové mapě stavebních pozemků.

7

Obrázek č. 3: Výřez z katastrální mapy

1.11 Územní plán Územní plán obce Nová Ves v Horách se nepodařilo dohledat.

1.12 Majetkoprávní vztahy Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí je Nemovitost zatížena zástavním právem exekutorským, příkazem k prodeji nemovitostí, exekučním příkazem k prodeji, nařízením exekuce viz Příloha č. 6: List vlastnictví. V části E listu vlastnictví „nabývající tituly a jiné podklady zápisu“ je uvedeno, že k předmětné Nemovitosti se vztahuje smlouva darovací ze dne 16.7.2001. Právní účinky vkladu práva ke dni 23.07.2001. V-1928/2001-508 pro Povinnou.

2 Ocenění 2.1

Nejlepší a nejvyšší využití Nemovitosti

Vzhledem k typu Nemovitosti a lokalitě považujeme jeho současné využití k rekreačním účelům za nejlepší a nejvyšší.

2.2

Analýza trhu

Vývoj trhu do značné míry zavisí na vývoji faktorů, které dloouhodobě ovlivňují poptávku zejména po rekreačních nemovitostech, a to jsou dobrá dojezdová vzdálenost do krajského

8

města, občanská vybavenost v místě, voda, plyn, elektřina, ihned obyvatelné. Lidé již odmítají stavení a chaty na cizích pozemcích. Ceny chat a chalup nejrychleji reagují na různé krize a konjunktury. V posledních 5 letech jejich ceny spadly o desítky procent. Teď se zdá, že by se mohl pád cen zastavit. Změnil se totiž i pohled řady příslušníků střední třídy na tento typ bydlení. Patrný začíná být trend, že zejména ti lidé, kteří se přibližují důchodovému věku, přestávají na chaty a chalupy hledět jen jako na sezónní rekreační nemovitosti, ale upravují si je pro trvalé celoroční bydlení. Počítají s tím, že až budou v důchodu, budou v nich žít a své stávající byty pronajmou nebo prodají. Dále se dá vysledovat, že značné procento chat a chalup se neprodává na volném trhu, ale převádí se v rámci rodiny nebo širšího příbuzenstva.

2.3

Metody ocenění

Hodnotu nemovitosti lze stanovit na základě několika obecně používaných metod. Na jedné straně je volba metody závislá na účelu ocenění (k jakému účelu je hodnota zjišťována), na straně druhé je však nezbytné přihlédnout k charakteristikám oceňované nemovitosti (např. druh a využití nemovitosti). V teorii i praxi oceňování nemovitostí se využívají různé metody pro stanovení hodnoty nemovitosti, které lze sdružit do tří základních metod:   

nákladová, výnosová, porovnávací.

V následujícím textu se budeme stručně zabývat popisem základních charakteristik jednotlivých metod.

2.4

Nákladová metoda

Nákladová metoda stanovuje náklady na reprodukci určitého majetku se způsobem využití a hodnotou podobnou oceňovanému majetku. Při stanovení hodnoty majetku touto metodou se nejprve stanoví tzv. reprodukční hodnota, která udává, za kolik by se dal obdobný majetek pořídit k datu ocenění. Zjištěná výchozí cena se upraví o míru opotřebení, které zohledňuje ekonomickou i morální zastaralost, a výsledná hodnota je věcnou hodnotou. K věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků. Výpočet reprodukční hodnoty stavby je prováděn např. pomocí technicko – hospodářských ukazatelů, nákladových kalkulací, podrobného položkového rozpočtu apod. Výše opotřebení staveb se stanoví v % na základě celkového stavu stavby s přihlédnutím zejména ke stáří stavby, předpokládané životnosti, údržbě, provedeným stavebním změnám a opravám, závadám a způsobu užívání.

2.5

Výnosová metoda

Tato metoda vychází z důsledného využití poznatku, že hodnota statku je určena očekávaným užitkem pro jeho držitele. Základem pro odvození tržní hodnoty nemovitosti výnosovou metodou 9

je stanovení reálného výnosu, efektu pro vlastníka. Při hledání tržní hodnoty musíme klást otázku, jaké výnosy u oceňované nemovitosti očekává příslušný trh. Ocenění se sestává ze stanovení výše tohoto reálného výnosu, zohlednění faktorů ovlivňujících předpokládaný vývoj v budoucnosti a stanovení současné hodnoty těchto výnosů. Výnosové ocenění by mělo být provedeno u všech nemovitostí, které dosahují nebo mohou dosahovat výnosů z nájemného, zejména u nemovitostí s provozními prostory. Základem pro výpočet je stanovení předpokládaných provozních výnosů, které vlastník nemovitosti očekává. Je důležité zvážit, zda hrozí možný výpadek nájemného a zohlednit tuto skutečnost do předpokládaných výnosů. Předpokládané výnosy se sníží o fixní i variabilní náklady související s provozem nemovitosti. U fixních nákladů se jedná zejména o daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti, u variabilních zejména o dodávky médií (elektřina, voda, plyn), správu nemovitostí, drobné opravy a údržbu, náklady na úklid, likvidace odpadu apod. Kromě nákladů na drobné opravy je nutné zohlednit obnovovací investice na průběžnou výměnu stavebních komponentů s krátkodobější životností, které se opotřebovávají a zastarávají rychleji než stavba sama (např. střešní krytina, podlahové krytiny, povrchové úpravy, zařizovací předměty, aj.) Výslednou hodnotu nemovitosti získáme diskontováním rozdílu mezi výnosy a náklady. Diskontní sazba přepočítává budoucí hodnotu čistého ročního výnosu na současnou hodnotu a zároveň zohledňuje také rizikovost spojenou s dosažením tohoto výnosu. Diskontní sazbu můžeme také chápat jako náklad na vložený kapitál, respektive očekávanou výnosnost, kterou investor požaduje za investovaný kapitál.

2.6

Porovnávací metoda

Porovnávací metoda je založena na porovnání oceňované nemovitosti s podobnými nemovitostmi, které byly v nedávné době obchodovány. Cena nemovitosti je velmi závislá na její poloze. Pokud je to možné, je třeba porovnávat nemovitosti ve stejných nebo alespoň velmi podobných polohách. Při porovnání je nutno brát v úvahu podobnost porovnávaných nemovitostí a jejich odlišnosti zohlednit v ceně. Při stanovení tržní hodnoty tímto oceňovacím přístupem je nutné brát v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, velikost, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost a další. Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání výše uvedených parametrů a vyhodnocením jejich vlivu korekčními koeficienty lze stanovit tržní hodnotu oceňované Nemovitosti. V případě, že není k dispozici dostatek údajů o realizovaných prodejích nemovitostí v blízké lokalitě, které se uskutečnily v nedávné době, je možné vycházet i z nabídkových cen. V tom případě je samozřejmě nutné tyto nabídkové ceny objektivizovat nabídkovým koeficientem, který zohledňuje obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně realizovanými cenami.

10

2.7

Volba metody

Za účelem stanovení tržní hodnoty dané Nemovitosti jsme použili metodu tržního porovnání. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání Nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by Nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných Nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, dispozice, velikost příslušenství či dopravní dostupnost apod.). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními faktory. Na základě porovnání výše uvedených parametrů a vyhodnocením jejich vlivu korekčními faktory lze stanovit cenu obvyklou oceňované Nemovitosti. Porovnávané nemovitosti1:

Chata na Klínech je podsklepená a nachází se na pozemku o velikosti 355 m 2. V prvním podlaží chaty je kuchyň, chemické WC a obývací pokoj. Do chaty je zavedena elektřina, vytápění na tuhá paliva, voda z přírodního pramene. V blízkosti chaty se nachází lyžařský vlek a běžecké tratě. Porovnávaná nemovitost č. 22

Zděný, podsklepený rekreační domek po celkové rekonstrukci se zahradou 352 m 2 v zahrádkářské kolonii "V Zátiší" na okraji Mostu (směr Čepirohy). Domek se zastavěnou plochou 41 m2 je celou plochou podsklepen, sestává se z obývacího pokoje s krbem, ložnice a kuchyňky s el. sporákem, je vybaven splachovacím WC. Na domek navazuje dřevěná pergola, zpředu

1

Zdroj: www.sreality.cz

11

vchod do nářaďovny sousedící s domem (zásuvka na 380V). Zahrada je zatravněná, ohraničená vzrostlými tújemi, které vytváří soukromí. Porovnávaná nemovitost č. 33

Rekreační chata, která je v současné době využívaná k celoročnímu bydlení. Nachází se v obci Nová Ves v Horách (okr. Most, vzdálenost od Mostu 20 km). Stojí na oploceném pozemku (zahradě) s výměrou 358 m 2, na kterém lze vybudovat parkovací stání či garáž. Ze zahrady je výhled po okolí. Objekt je napojen na obecní vodovod i kanalizaci, přes zimu je vytápěn plynovým kotlem, rozvod v mědi, možnost topení dřevem v krbu a kamnech, ohřev teplé vody taktéž plyn. kotlem. Chata má jedno nadzemní podlaží (obývací pokoj, kuchyně a WC) a podkroví (ložnice, lodžie), je celá podsklepená (sklepní prostory a koupelna s vanou a umyvadlem). Porovnávaná nemovitost č. 44

Rekreační chalupa o výměře 80 m2 v Mníšku v Krušných horách, 4 km od známého lyžařského střediska Klíny. Chalupa je zkolaudována v roce 1997. Zdivo je smíšené - cihly, tvárnice, 4O cm silné. Fasáda ze stříkaného břizolitu, vnitřní omítky vápenné štukované, okna jsou zdvojená, vytápění je kamny na tuhá paliva, je sem zavedena voda a elektro - svět. a motor. proud. V přízemí jsou podlahy betonové, koupelna spojená s WC, bez obkladů. Dům je suchý, se sklonitou střechou, s 1.nadzemním podlažím a pro dokončení vyžaduje investici několik desítek tisíc Kč. Samotný výpočet viz Příloha č. 6: Porovnávací metoda - výpočet

Tržní hodnota Nemovitosti stanovená porovnávací metodou činí po 338 000 Kč zaokrouhlení Kč. 3 4

Zdroj: www.sreality.cz Zdroj: www.sreality.cz

12

3 Závěrečný výrok Hodnota oceňované Nemovitosti byla k datu ocenění 17. 11. 2014 stanovena: a) Cena chaty č.e. 1, na pozemku st. parc. č. 142 a st. parc. č. 42 a parc. č. 454/3 vše kat. území Mikulovice v Krušných horách, obec Nová Ves v Horách, vše zapsané na listu vlastnictví 140140 činí: 338 000 Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí: Nájemní právo – Nezjištěno Věcná břemena – Nezjištěno c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou – viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena chaty č.e. 1, na pozemku st. parc. č. 142 a st. parc. č. 42 a parc. č. 454/3 vše kat. území Mikulovice v Krušných horách, obec Nová Ves v Horách, vše zapsané na listu vlastnictví 140 činí k datu ocenění 17. 11. 2014:

338 000 Kč Slovy: tři sta třicet osm tisíc korun českých

Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č. 121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jeho obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být reprodukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro používání v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného Zhotovitele.

13

4 Znalecká doložka Znalecký posudek jsme zpracovali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení §21, odst. 2 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 80/2013-OSDSZN/9 pro znaleckou činnost v oboru Ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění: Ceny a odhady nemovitostí a pozemků včetně příslušenství a trvalých porostů, oceňování podniků, ceny a odhady motorových vozidel, strojů a zařízení, ceny a odhady cenných papírů účetní evidence, daně. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem XXX/2014znaleckého deníku.

Otisk znalecké pečeti:

Znalecký posudek sestavil a případná vysvětlení podá: ……………………………………… Ing.Ivan Korčák

Podpis za znalecký ústav:

………………………………………… Ing. Andrea Paslerová

V Praze dne XX.XX.2014

14

5 Přílohy Příloha č. 1: Obecné předpoklady a omezující podmínky Příloha č. 2: Vymezení pojmu cena obvyklá a tržní hodnota Příloha č. 3: Podkladové materiály a použitá literatura Příloha č. 4: Usnesení o jmenování znalce Příloha č. 5: List vlastnictví Příloha č. 6: Porovnávací metoda - výpočet Příloha č. 7: Fotopříloha

15

Příloha č. 1: Obecné předpoklady a omezující podmínky

Tento znalecký posudek je zpracován v souladu s následujícími obecnými a omezujícími podmínkami: 1. Nebylo provedeno žádné šetření pravosti a správnosti podkladů poskytnutých Zadavatelem. 2. Tento znalecký posudek je použitelný pouze pro účely, které jsou vymezeny v kapitole č. 1.1Účel a předmět ocenění, a závěry v něm uvedené nelze zobecňovat k jakýmkoli jiným případům. 3. Výše ocenění uvedená v tomto znaleckém posudku je použitelná po dobu 6 měsíců od rozhodného data ocenění a to v případě, že se výrazným způsobem nezmění tržní podmínky. 4. Informace z jiných zdrojů než od Zadavatele, na nichž je založeno celé nebo část ocenění, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. 5. Analýzy, názory a závěry uvedené v tomto znaleckém posudku jsou platné jen za omezujících podmínek a předpokladů, které jsou uvedeny v tomto posudku a jsou našimi osobními, nezaujatými analýzami, názory a závěry. 6. Zhotovitel nepřebírá odpovědnost za změny v tržních podmínkách. Nepředpokládá, že by důvodem k přezkoumání tohoto tržního ocenění mělo být zohlednění událostí nebo podmínek, které by se vyskytly následovně po datu ocenění. 7. V rámci podnikání dotčených společností se předpokládá plný soulad se všemi aplikovanými zákony a předpisy v ČR. 8. Ocenění zohledňuje všechny skutečnosti známé Zhotoviteli nejpozději k datu ocenění, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 9. Konstatujeme, že nemáme žádné současné ani budoucí zájmy na předmětu ocenění v rámci tohoto znaleckého posudku ani na zúčastněných osobách a současně neexistuje žádný osobní zájem nebo zaujatost v souvislosti s výsledkem znaleckého posudku.

Příloha č. 2: Vymezení pojmu cena obvyklá a tržní hodnota

Definice tržní hodnoty dle Standardu 1 IVS 5: „Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve kterém by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku.“ Pojmy definice tržní hodnoty dle IVS6  „odhadnutá částka“ - odpovídá ceně vyjádřené v penězích, která by byla zaplacena za aktivum v transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery,  „by měl být majetek směněn“ - odráží skutečnost, že hodnota majetku je odhadnutá částka, nikoli předem určená částka nebo skutečná prodejní cena,  „k datu ocenění“ - požaduje, aby stanovená tržní hodnota byla časově omezena,  „mezi ochotným kupujícím“ - kupující není příliš dychtivý ani nucený kupovat za každou cenu,  „ochotným prodávajícím“ - prodávající není příliš dychtivý ani nucený prodávat za každou cenu,  „při transakci samostatných a nezávislých partnerů“ - určuje transakci mezi osobami, které nemají mezi sebou blízké či zvláštní vztahy (např. dceřiná společnost, vlastník-nájemce),  „po náležitém marketingu“ - majetek by měl být na trhu vystaven nejvhodnějším způsobem, aby za něj byla získána nejlepší cena přicházející v úvahu,  „ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně“ - kupující i prodávající byly k datu ocenění dostatečně informováni o podstatě a vlastnostech majetku, jeho využití a stavu trhu k datu ocenění,  „a bez nátlaku“ - žádná ze stran nebyla nucena ani tlačena do realizace. S touto definicí je v souladu i aktuální definice obvyklé ceny uvedená v zákoně č.151/1997 Sb. Definice ceny obvyklé dle Zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): §2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. (2) Mimořádnou cenou se rozumí cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby. 5

International Valuation Standards 2005, str. 82-83. MAŘÍK, Miloš, et al. Metody oceňování podniku: Proces ocenění, základní metody a postupy. 2. upr. a rozš. vyd. Praha: Ekopress, s.r.o., 2007. ISBN 978-80-86929-32-3. Tržní hodnota, s. 22-24. 6

Příloha č. 3: Podkladové materiály a použitá literatura

Šetření bylo provedeno na základě relevantních dokumentů, které byly získány Zhotovitelem. Mezi nejvýznamnější dokumenty patří:    

Usnesení o jmenování znalce, Výpis z katastru nemovitostí, Katastrální mapa, Místní šetření.

Dále byla použita veřejně dostupná data z Ministerstva průmyslu a obchodu ČR, Ministerstva financí ČR, Českého statistického úřadu (ČSÚ), Českého úřadu zeměměřického a katastrálního (ČÚZK), internetového portálu justice.cz, z internetových stránek realitních serverů (např. sreality.cz, reality.cz, ceskereality.cz) a z dalších zdrojů zveřejněných na internetu.

Použitá literatura       

ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: CEDUK, 1996. 173 s. ISBN 80-902109-0-2. ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN978-80-245-1211-2. ZAZVONIL, Zbyněk. Výnosová hodnota nemovitostí. Praha: Ceduk, 2004. 256 s. ISBN 80-902109-3-7. ZAZVONIL, Zbyněk. Návrh standardu pro oceňování nemovitostí tržní hodnotou. časopis Oceňování, roč. 4, č. 3, 2011. DUŠEK, David. Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2008. 134 s. ISBN 978-80-245-0728-6. ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2006. 76 s. ISBN 80-7265-085-8. Bradáč, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2009. 256 s. ISBN 978-80-7204-630-0

Příloha č. 4: Usnesení o jmenování znalce

Příloha č. 5: List vlastnictví

Příloha č. 6: Porovnávací metoda - výpočet

Poř. č.

Lokalita

Celk. nabídková cena (Kč/měs.)

Nabídková cena

(m 2 )

(Kč/m 2 /měs.)

-

-

-

-

-

40

21 000 Kč

0,95

1,00

1,00

1,00

0,80

0,90

1,00

1,00 1,00

0,90 1,00

0,90 1,00

Koef. Koef. nab. ceny Polohy

Klíny

840 000 Kč

2

Most

599 000 Kč

41

14 610 Kč

0,95

3

Nová ves v Horách

890 000 Kč

140

6 357 Kč

4

Nová ves v Horách

709 000 Kč

80

8 863 Kč

0,95 0,95

1

Koef. tech. stavu

Plocha

Koef. Celkem

Upravená cena

-

-

(Kč/m 2 )

0,95

1,10

0,99

20 848

0,95

1,10

0,71

10 443

0,95 0,95

1,05 1,00

0,77 0,90

4 880

Koef. inž. Koef. práv. Koef. vel. sítí vztahů *) pozemku

Průměr

7 998

11 042

Pozn.: *) Koeficient právních vztahu vyjadřuje sk utečnost, že na Nemovitost navazuje další chata s pozemk em bez vlastního přístupu .

Oceňovaná Nemovitost Lokalita

Chata, Mikulovice v krušných horách

Cena obvyklá

Plocha

Hodnota

(Kč)

(m )

(Kč/m 2 )

337 885

30,6

11 042

2

Příloha č. 7: Fotopříloha

Pozemek před Nemovitostí

Přístupová komunikace