ZNALECKÝ POSUDEK č. 9803-304/2014 o ceně ideálního podílu 1/2 nemovitých věcí - pozemku parc.č. St. 157/2 se zemědělskou stavbou bez čp/če na parc.č. St. 157/2 a pozemků parc.č. 934/1, 934/2 v k.ú., obci Lučany nad Nisou, okres Jablonec nad Nisou, kraj Liberecký Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Praha 7, Soudní exekutor JUDr. Vladimír Plášil Jankovcova 13 170 00 Praha 7
Účel znaleckého posudku:
zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení (číslo jednací: 063 EX 1207/1263)
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb., podle stavu ke dni 6.10.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48 415 01 Teplice telefon: 603872207 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje předává ve 4 vyhotoveních. V Srbicích 13.10.2014
15
stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně ideálního podílu 1/2 nemovitých věcí - pozemku parc.č. St. 157/2 se zemědělskou stavbou bez čp/če na parc.č. St. 157/2 a pozemků parc.č. 934/1, 934/2 v k.ú., obci Lučany nad Nisou, okres Jablonec nad Nisou, kraj Liberecký. Na základě usnesení Soudního exekutora JUDr. Vladimíra Plášila, Exekutorský úřad Praha 7 se sídlem Jankovcova 13, 170 00 Praha 7 (číslo jednací: 063 EX 1207/12-63 ze dne 1.8.2014) se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení. Vzhledem k účelu je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti – zemědělská stavba s pozemky, je pro stanovení obvyklé ceny použita kombinace metod věcné a srovnávací (tržní).
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Zemědělská stavba V Záhoří 1272/1 468 71 Lučany nad Nisou Liberecký Jablonec nad Nisou Lučany nad Nisou Lučany nad Nisou 1 738
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 6.10.2014 za přítomnosti znalce (poviní Pavel Krejčí a Lucie Krejčová byly obeslání, ale obsílky se z adresy, uvedené v usnesení vrátily jako nevyzvednuté resp. na uvedené adrese se osoba nenacházející).
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - usnesení Soudního exekutora JUDr. Vladimíra Plášila, Exekutorský úřad Praha 7 se sídlem Jankovcova 13, 170 00 Praha 7 číslo jednací: 063 EX 1207/12-63 ze dne 1.8.2014 - výpis z KN vyhotovený dálkovým přístupem ze dne 1.8.2014 (LV č. 1467) - kopie katastrální mapy v měřítku 1:1000 z nahlížení do KN ze dne 6.10.2014 - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - informace a údaje zjištěné na Městském úřadě v Lučanech nad Nisou dne 6.10.2014 - mapa oblasti
5. Vlastnické a evidenční údaje Na listu vlastnictví č. 1467 pro k.ú. Lučany nad Nisou je uvedeno: A - Vlastnické právo: Krejčová Lucie, Jiráskova 654/18, 46601 Jablonec nad Nisou Poprová Jana, Josefa Hory 4092/29, Mšeno nad Nisou, 46604 Jablonec nad Nisou -2-
podíl 1/2 podíl 1/2
B - Nemovitosti: Pozemky: parc.č. St. 157/2 56 m2 zastavěná plocha a nádvoří součástí je stavba: bez čp/če, způsob využití zemědělská stavba na parc.č. St. 157/2 parc.č. 934/1 1115 m2 trvalý travní porost 2 parc.č. 934/2 457 m trvalý travní porost B1 - Jiná práva. Bez zápisu C - Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji, zahájení exekuce, zástavní práva exekutorská, k oceňovanému podílu nemovitých věcí - viz. příloha - LV č. 1467. Věcné břemeno chůze a jízdy - povinnost k části pozemků parc.č. 934/1, 934/2 dle GP, oprávnění k pozemku parc.č. 936/1. D - Jiné zápisy: Bez zápisu E - Nabývací tituly a jiné doklady zápisu: Viz. příloha LV č. 1467 Dle dostupných podkladů byly znalcem zjištěny další skutečnosti, které ovlivňují cenu obvyklou nemovitosti - zapsaná zemědělská stavba je prakticky demolice, ze které jsou použitelné pouze základy. U nemovitých věcí je zapsáno rozsáhlé chráněné území.
6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace není k dispozici, ocenění je provedeno na základě vlastních měření a zjištění znalce.
7. Celkový popis nemovité věci a lokality Jedná se o nemovitost, kterou tvoří zemědělská stavba bez čp/če na parc.č. St. 157/2 včetně tohoto pozemku a dále přilehlé pozemky parc.č. 934/1, 934/2. Situování je v odlehlé části města Lučany nad Nisou - prakticky samota tří domů při polní cestě odbočující z ulice V Záhoří na konci města při železničním přejezdu. V místě je možnost napojení pouze na rozvod el. energie. Z původní zemědělské stavby zbylo zbořeniště, ze kterého jsou prakticky použitelné pouze základy. Dále je na pozemku parc.č. 934/1 situován kamenný zemní sklep ze studánkou. Pozemek parc.č. 934/1 je svažitý směrem na jihovýchod, ostatní pozemky jsou rovinné. Přes část pozemků parc.č. 934/1, 934/2 prochází nezpevněná komunikace k sousední nemovitosti. Přístup je z ulice v Záhoří po převážně nezpevněné komunikaci. V současném schváleném územním plánu jsou všechny oceňované pozemky vedeny v plochách pro bydlení a individuální rekreaci s upřesněním, že lze nově budovat pouze doplňkové stavby ke stavbám hlavním. V návrhu územního plánu, který dosud není schválen, jsou pouze pozemky parc.č. St. 157/2 a parc.č. 934/1 vedeny jako plochy pro bydlení bez dalších omezení. Situování je v CHKO Jizerské hory. Lučany nad Nisou jsou menším městem okresu Jablonec nad Nisou, které je prakticky přilehlé k okresnímu městu. Ve městě je přiměřená občanská vybavenost a vybavenost inženýrskými sítěmi. -3-
Spojení je autobusové a železniční. Jak bylo uvedeno, oceňované nemovité věci jsou situovány v odlehlé části města, prakticky na samotě, s obtížným přístupem a omezenými možnostmi napojení na inženýrské sítě.
B. ZNALECKÝ POSUDEK Na základě usnesení Soudního exekutora JUDr. Vladimíra Plášila, Exekutorský úřad Praha 7 se sídlem Jankovcova 13, 170 00 Praha 7 (číslo jednací: 063 EX 1207/12-63 ze dne 1.8.2014) se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení. Vzhledem k účelu je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti – zemědělská stavba s pozemky, je pro stanovení obvyklé ceny použita kombinace metod věcné a srovnávací (tržní).
1. Popis objektů a pozemků Zemědělská stavba bez čp/če na parc.č. St. 157/2 Zbytky původně zemědělské stavby. Podle pozůstatků usuzuji na smíšenou stavbu z cihel a kamene, přízemní, bez podsklepení, s pultovou střechou, opatřenou plechovou krytinou. Vzhledem ke skutečnosti, že se zachovalo pouze zbořeniště, ze kterého jsou prakticky použitelné pouze základy, je ocenění provedeno pouze pro podíl použitelných konstrukcí, s předpokládaným obvyklým původním provedením stavby. Ostatní stavby Zemní sklep se studánkou. Pozemky Pozemky převážně zatravněné, částečně zastavěné zemědělskou stavbou a zemním sklepem a pozemek části nezpevněné komunikace. Na pozemcích pouze ojedinělé nízké náletové dřeviny. Území je v částečně svažité směrem na jihovýchod, částečně rovinné. Možnost napojení pouze na elektroinstalaci, přístup po převážně nezpevněné komunikaci. Výměra pozemků: parc.č. St. 157/2 parc.č. 934/1 parc.č. 934/2 celkem
56 m2 1115 m2 457 m2 1628 m2
zastavěná plocha a nádvoří trvalý travní porost trvalý travní porost
-4-
2. Obvyklá cena Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Jednotlivé metody pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) b) metoda výnosová (příjmová) c) metoda srovnávací (tržní) d) zdůvodnění obvyklé ceny Stručná charakteristika a použití těchto metod: a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). V tomto případě je použita nákladová cena staveb s využitím oceňovacího předpisu (vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. - nákladová cena bez koeficientu pp). Obvyklá cena pozemku je stanovena na základě zkušenosti znalce. b) metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. c) metoda srovnávací (tržní) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných nebo inzerovaných porovnatelných nemovitostí. Obvyklá cena pro danou kategorii stanovena kombinací hodnoty věcné a srovnávací.
a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Zemědělská stavba bez čp/če na parc.č. St. 157/2 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor Vrchní stavba (7,30*5,35+5,25*3,25)*3,00 -5-
=
[m3] 168,35 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
Vrchní stavba Obestavěný prostor - celkem:
NP
Obestavěný prostor 168,35 m3 168,35 m3
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu vybavení K4 a stupně rozestavěnosti nedokončené stavby (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro přepočet obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Roz Konstrukce, vybavení K [%] [%] [%] [%] [%] S 7,10 100 1,00 7,10 7,54 100,00 1. Základy S 31,80 100 1,00 31,80 33,76 30,00 2. Obvodové stěny S 19,80 100 1,00 19,80 21,02 0,00 3. Stropy S 7,30 100 1,00 7,30 7,75 0,00 4. Krov S 8,10 100 1,00 8,10 8,60 0,00 5. Krytina S 1,70 100 1,00 1,70 1,80 0,00 6. Klempířské práce S 6,10 100 1,00 6,10 6,48 0,00 7. Úprava povrchů X 0,00 100 1,00 0,00 0,00 100,00 8. Schodiště S 3,00 100 1,00 3,00 3,18 0,00 9. Dveře S 1,10 100 1,00 1,10 1,17 0,00 10. Okna S 8,20 100 1,00 8,20 8,70 50,00 11. Podlahy C 5,80 100 0,00 0,00 0,00 0,00 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů: 94,20 Rozestavěnost: Koeficient vybavení K4: 0,9420
Dok [%] 7,54 10,13 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 4,35 0,00
22,02
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):
= * * *
1 250,0,9420 1,0000 2,0670
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 168,35 m3 * 2 433,89 Kč/m3
= =
2 433,89 409 745,38 Kč
Výpočet nedokončené stavby Úprava ceny za nedokončené konstrukce Nedokončená stavba
* =
0,2202 90 217,74 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 100 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 115 roků -6-
Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 100 / 115 = 87,0 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1- 85 %/ 100)
*
Zemědělská stavba bez čp/če na parc.č. St. 157/2 - zjištěná cena
=
0,150 13 532,66 Kč
Pozemky: 1628 m2 á 200,- Kč/m2
=
244 200,- Kč
= =
13 533,- Kč 244 200,- Kč
Rekapitulace věcné hodnoty: Stavby Pozemky Cena nemovitosti včetně odpočtu opotřebení činí celkem
257 733,- Kč
Výsledná věcná hodnota nemovitosti po zaokrouhlení činí
257 730,- Kč
c) metoda srovnávací (tržní) Prakticky se jedná o ocenění stavebních pozemků, ale s určitým omezením (možná výstavba prakticky pouze na současných základech, případně výstavba dalších vedlejších staveb, zatížení věcným břemenem chůze a jízdy, omezené možnosti zasíťování, komplikovaný přístup). K dispozici údaje z inzerce obdobných nemovitostí v blízkém okolí: Prodej stavebního pozemku 2 840 m2, Lučany nad Nisou Pozemek o celkové výměře 2840m2 s možností výstavby objektu k bydlení či rekreaci. Na hranici pozemku je plyn, elektřina a kanalizace. Pozemek je na hranici Jablonce nad Nisou a Jindřichova s dostupností MHD. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 16106 (Českomoravská realitní a.s., Hlavní 1151/4, 14100 Praha - Záběhlice), aktualizace 7.9.2014, inzerovaná cena 580 tis. Kč. Jednotková cena za 1 m2 užitné plochy 200,- Kč. Porovnání: Obdobná lokalita, obdobné využití, obdobně velký pozemek, lepší možnosti zasíťování. Po přepočtu (inzerce, obdobná lokalita, obdobná velikost, lepší možnosti zasíťování - úprava koef. 0,85x1,00x1,00x0,90=0,77), jed. cena po přepočtu 150,-Kč/m2. Prodej stavebního pozemku 3 700 m2, Lučany nad Nisou Prodej parcely v Lučanech nad Nisou 400 m od rozhledny Bramberk. Pozemek o rozloze 3 700 m2 je z 50% zastavitelný, dle územního plánu lze na parcele realizovat výstavbu RD nebo rekreačního objektu. Pozemek je rovinatý, z části porostlý nálety dřevin. Parcela se nachází v CHKO s unikátním prostředí Jizerských hor nedaleko lyžařských vleků a sportovních areálů.
-7-
Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 1000 (Reality plus, Hrazená 613/38, 46007 Liberec III-Jeřáb), aktualizace 10.9.2014, inzerovaná cena 990 tis. Kč. Jednotková cena za 1 m2 užitné plochy 270,- Kč. Porovnání: Lepší lokalita, obdobné využití, větší pozemek, obdobné možnosti zasíťování. Po přepočtu (inzerce, lepší lokalita, větší velikost, obdobné možnosti zasíťování - úprava koef. 0,85x0,80x1,05x1,00=0,71), jed. cena po přepočtu 190,-Kč/m2. Prodej stavebního pozemku 2 500 m2, Lučany nad Nisou Nabízíme ke koupi stavební parcelu v krásném prostředí Lučan n.N., jižní orientace. Celková výměra 2500 m2. Na hranici pozemku elektřina a plyn. Klidné místo v přírodě s dobrou dostupností. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 397211 (M a M reality holding, Krakovská 1675/2, 11000 Praha - Nové Město), aktualizace 12.9.2014, inzerovaná cena 1,1 mil. Kč. Jednotková cena za 1 m2 užitné plochy 440,- Kč. Porovnání: Lepší lokalita, obdobné využití, obdobně velký pozemek, lepší možnosti zasíťování. Po přepočtu (inzerce, lepší lokalita, obdobná velikost, lepší možnosti zasíťování - úprava koef. 0,85x0,80x1,00x0,90=0,61), jed. cena po přepočtu 270,-Kč/m2. Vyhodnocení srovnávací hodnoty: Jak bylo uvedeno, prakticky se jedná o ocenění stavebních pozemků, ale s určitým omezením (možná výstavba prakticky pouze na současných základech, případně výstavba dalších vedlejších staveb, zatížení věcným břemenem chůze a jízdy, omezené možnosti zasíťování, komplikovaný přístup). Podíl ceny pozůstatků stavby činí cca 5% z celkové ceny a je tedy zanedbatelný. Pro porovnání jsou použity nabídky z inzerce v Lučanech nad Nisou, pozemky z nabídky spíše méně atraktivní. Po redukci na parametry oceňovaných nemovitých věcí je jednotková cena v rozmezí 150,- až 270,- Kč/m2. Vzhledem k některým negativům považuji za přiměřenou částku zhruba uprostřed rozpětí pro pozemky parc.č. St. 157/2 a parc.č. 934/1, které jsou prakticky bez omezení (věcné břemeno se týká zanedbatelné části pozemku parc.č. 934/1) a je s nimi uvažováno i v návrhu změny územního plánu. Pro pozemek parc.č. 934/2 uvažuji vzhledem k zatížení podstatné části věcným břemenem s částkou nižší. 1171 m2 á 200,- Kč/m2 457 m2 á 100,- Kč/m2 Celkem
= = =
234 200,- Kč 45 700,- Kč 221 350,- Kč
Srovnávací hodnota
=
279 900,-Kč
-8-
d) Zdůvodnění obvyklé ceny Pro ocenění cenou obvyklou byly stanoveny hodnoty věcná, výnosová a srovnávací. V regionu jsou prodejní ceny u všech typů nemovitostí převážně pod věcnou hodnotou. Obvyklou cenu uvažuji ve výši srovnávací hodnoty s tím, že u pozemku nepůsobí podíl na nemovitosti tak nepříznivě jako u jiných typů nemovitostí (je možné rozdělení a vypořádání podílového spoluvlastnictví). Obvyklá cena je stanovena bez vlivu exekučního příkazu, zahájení exekuce a zástavních práv, uvedených na LV. Na základě uvedených skutečností odhaduji cenu obvyklou ve výši:
Výsledná obvyklá cena podílu ½ nemovitých věcí
140 000,-Kč
Slovy: Jednostočtyřicettisíc Kč
e) Vliv věcného břemene Na LV je zapsáno věcné břemeno chůze a jízdy - povinnost k části pozemků parc.č. 934/1, 934/2 dle GP, oprávnění k pozemku parc.č. 936/1. Vliv tohoto věcného břemene je zohledněn ve výši obvyklé ceny (viz. srovnávací metoda – snížení jednotkové ceny na 100,- Kč/m2, tedy prakticky úprava o cca 22 tis. Kč směrem dolů, což odpovídá obvyklé ceně tohoto věcného břemene).
V Srbicích 13.10.2014
Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48 415 01 Teplice
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 6.5.1991, č.j. Spr. 2146/91 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 9803-304/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 245 14. V Srbicích 13.10.2014
Ing. Zdeněk Garlík
-9-
Fotodokumentace ze dne 6.10.2014 – pohledy na rozbořenou zemědělskou stavbu bez čp/če (3 foto), pohled na zemní sklep se studánkou, celkový pohled od východu, celkový pohled od jihozápadu a od západu se sousedním domem, celkový pohled od jihu
- 10 -
- 14 -
- 15 -
