2014

Znalecký posudek č. 261/6/2014 Ceny obvyklé bytové jednotky č. 53/9 v budově č.p.53, 54 a 55 vystavěné na pozemku p.č.28, 29 a 30 a k jednotce náležející spoluvlastnický podíl v míře 58/1580 na společných částech domu a pozemku v katastrálním území Habartov (okres Sokolov).

Objednatel posudku:

Mgr. Miloš Dvořák Zahradní 328 357 33 Loket č. obj.: 041 EX 793/13-66

Účel posudku:

Odhad ceny obvyklé jako podklad pro provedení exekuce.

Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, podle stavu ke dni 23.3.2014 posudek vypracoval: Ing. Jana Gruntová Škroupova 21 400 01 Ústí nad Labem Posudek obsahuje 18 stran včetně příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Ústí nad Labem, 30.3.2014

Ing. Jana Gruntová Znalec - odhady nemovitostí

A. Nález 1. Znalecký úkol Znalci se ukládá, aby ocenil nemovitosti: - bytová jednotka č.53/9 nacházející se v budově č.p.53, 54, 55 vystavěné na pozemku p.č. 28, 29, 30 a k této jednotce náležející spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku v míře 58/1580. Znalec ocení zvlášť výše uvedenou nemovitost a její příslušenství cenou obvyklou. Ocenění bude sloužit pro účel exekučního řízení ve věci č.j.: 041 EX 793/13-66.

2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno za účasti majitele dané nemovitosti dne 23.3.2014.

3. Podklady pro vypracování posudku -

Usnesení soudního exekutora Mgr. Miloše Dvořáka, č.j.: 041 EX 793/13-66 ze dne 4.3.2014 Výpis z KN ze dne 31.10.2013 aktualizovaný informacemi z internetu Kopie katastrální mapy ze dne 29.10.2013 Vlastní prohlídka a fotodokumentace Údaje zjištěné z realitního trhu na internetu pro danou lokalitu

4. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje byly převzaty z LV č.1665 pro katastrální území Habartov (636339). Daný byt užívá majitel bytu.

5. Dokumentace a skutečnost K oceňované nemovitosti je znalci k dispozici výpis z KN a prohlídka bytu. Ocenění se provede na základě podkladů a zjištěných skutečností při místním šetření.

6. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je bytová jednotka č.53/9 nacházející se v budově č.p.53. Bytový dům se nachází v ulici Gagarinova v Habartově. Jedná se o dům z cihlových blokpanelů s 3 nadzemními podlažími (NP) a jedním podzemním podlažím (PP) postavený v 60.letech 20.století. Dům má centrální dvouramenné železobetonové schodiště a je bez výtahu. Nově jsou osazena plastová okna a vchodové dveře. Dům je dodatečně zateplen, střecha je řešená z dřevěným krovem vaznicové soustavy s krytinou z pálených tašek. Dům se nachází v centru města Habartov. Jde o lokalitu s veškerou občanskou vybaveností, bohužel z části obývané nepřizpůsobivými obyvateli. Dům je napojen na veškeré inženýrské sítě, je zde přípojka vody, kanalizace, plynu. Bytová jednotka č.53/9 o velikosti 2+1 se nachází v 3.NP daného bytového domu, který má celkem 3 nadzemní podlaží. K bytové jednotce náleží sklepní místnost umístěná v 1.PP. 2


Celková podlahová plocha bytu je 58,4m2. K bytové jednotce náleží spoluvlastnický podíl ke společným částem budovy č.p.53, 54, 55 a pozemku p.č.28, 29, 30. Z hlediska občanské vybavenosti je tato lokalita „příznivá“. Z hlediska technické infrastruktury je lokalita „kompletně zainvestovaná“. Z hlediska polohy vzhledem k účelu užití je daná lokalita „příznivá“. Z hlediska polohy bytu v domě je daná nemovitost „mírně nepříznivá“. Poloha nemovitosti

7. Popis způsobu ocenění Úkolem znalce je určit cenu obvyklou dle zákona č.151/1997 Sb. v aktuálním znění. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Znalec má ocenit příslušenství nemovitosti zvlášť. Cena nemovitosti dále určena zahrnuje i příslušenství definovaného dle občanského zákoníku č.89/2012 Sb. (§510, 511 a 512). Oceňovanou nemovitostí jej bytová jednotka o velkosti 2+1 o ploše 58,4 m2 nacházející se v Habartově, ulici Gagarinova. V bytě jsou plastová okna, koupelna a záchod jsou ve zděném původním jádře bez keramických obkladů. Byt vykazuje zanedbanou údržbu. Obvyklá cena bude určena na základě ceny zjištěné dle cenového předpisu a porovnávací metodou. Hlavní důraz při zjišťování ceny nemovitosti je dáván porovnávací metodě při dostatečném množství porovnávaných obdobných nemovitostí tak, jak je popsáno v zákoně č.151/1997 Sb. ve znění zákona č.303/2013. 3


B.

Ocenění dle cenového předpisu č.441/2013 Sb.

Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy IV. Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

Pi 0,00 0,00 0,00 0,00

1,00

4

Index trhu:IT = P5 × (1 +  Pi) = 1,000 i=1

Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Byt se nachází v městě Habartov, kde bydlí část nepřizpůsobivých obyvatel a je zde i vyšší nezaměstnanost. Popis znaku Hodnocení znaku Pi 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném 1,00 funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,02 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 0,00 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které má obec obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost V. Komunikace (zpevněná) ke hranici –0,02 pozemku, špatné parkovací možnosti 7 Hromadná doprava IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 m –0,02 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez možnosti komerčního využití 0,00 komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo I. Konfliktní skupiny v okolí v okolních –0,20 bytech nebo v okolí 10 Nezaměstnanost I. Vyšší než je průměr v kraji –0,02 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00

4

Ing. Jana Gruntová Znalec - odhady nemovitostí 11

Index polohy: IP = P1 × (1 +  Pi) = 0,760 i=2

Pozemky

a) Pozemky – § 4 Pozemky p.č.28, 29, 30 jsou v katastru nemovitostí zapsány jako zastavěné plochy a nádvoří, jejíž součástí jsou stavby č.p.53, 54, 55. Pozemky se nachází v nedaleko centra města Habartov. Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Habartov Název okresu: Sokolov Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce I. Nad 5000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam III. Ostatní města a všechny obce v okr. obce Praha-východ, Praha-západ 3 Poloha obce V. Ostatní případy 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5 Dopravní obslužnost obce IV. Železniční, nebo autobusová zastávka 6 Občanská vybavenost v obci III. Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola)

Oi 0,95 0,85 0,80 1,00 0,80 0,95

Základní cena výchozí: ZCv = 840,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 412,41 Kč/m2 Index trhu: IT = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů

Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů: IO = 1 +

 Pi = 1,000 i=1

Index polohy: IP = 0,760 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,760 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 313,4316 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 28 zast.plocha a nádvoří 202 29 zast.plocha a nádvoří 201 30 zast.plocha a nádvoří 200 Součet: 603

Cena [Kč] 63 313,18 62 999,75 62 686,32 188 999,25 5


a) Pozemky – určená cena: Rekapitulace cen pozemků: a) Pozemky Cena pozemků činí ke dni odhadu celkem: Byt – spoluvlastnický podíl: 58 / 1 580

188 999,25 Kč

188 999,25 Kč 188 999,25 Kč 6 937,95 Kč

Byt

a) Byt – § 38 Oceňovaný byt č.53/9 se nachází v 3.nadzemním podlaží bytového domu č.p.53. Jde o byt s dispozicí 2+1 menší plošné kategorie. Byt má nová plastová okna, vytápění je ústřední s radiátory deskovými a žebrovými. Podlahy jsou z vlýsek, v chodbě je položena keramická dlažba. Byt má přípojku vody, kanalizace a plynu. Elektrika v bytě je již dva roky odpojena, ale lze kdykoliv obnovit elektriku v bytě. Veškeré vybavení a konstrukce jsou původní a v zanedbaném stavu bez pravidelné údržby. Bytové jádro je zděné bez keramického obkladu. Povrchy stěn jednotlivých pokojů jsou z vápenných omítek. K bytu náleží sklepní místnost o ploše 5,46m2 umístěné v 1.PP. S ohledem na výše uvedené skutečnosti uvažuji technické a morální opotřebení dané nemovitosti na úrovni, která snižuje kvalitu bytu. Podlahové plochy jednotky (PP): Název pokoj 1 pokoj 2 kuchyň předsíň koupelna WC spíž sklepní kóje

Plocha [m2] celková koef. započítaná 17,92 1,00 17,92 16,94 1,00 16,94 9,44 1,00 9,44 5,24 1,00 5,24 2,01 1,00 2,01 0,94 1,00 0,94 0,45 1,00 0,45 5,46 0,80 4,37 58,40 57,31

Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Karlovarský Obec: Habartov Počet obyvatel: 5 032 Základní cena (ZC): 9 211,– Kč/m2 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Bytový dům je z cihelných blokpanelů se zateplením, samotný byt se zděným jádrem původním bez keramického obkladu. Popis znaku Hodnocení znaku Vi 1 Typ stavby IV. Budova - zděná nebo monolitická 0,10 konstrukce vyzdívaná 2 Společné části domu I. Žádné z dále uvedených –0,01 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled 0,00 6


6 7 8 9 10 *

světovým stranám Základní příslušenství bytu Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem Vytápění bytu Kriterium jinde neuvedené Stavebně-technický stav Rok kolaudace: Stáří stavby (y): Koeficient pro úpravu (s):

III. Příslušenství úplné - standardní provedení II. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje III. Dálkové, ústřední, etážové II. Mírně snižující cenu III. Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) 1965 49 0,755

0,00 –0,01 0,00 –0,05 0,85*

9

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +  Vi) × V10):

0,661

i=1

Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): 6 088,47 Kč/m2 Index trhu (IT): 1,000 Index polohy (IP): 0,760 Cena bytu určená porovnávacím způsobem: CBP = PP × ZCU × IT × IP = 57,31 × 6 088,47 × 1,000 × 0,760 =

265 186,96 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemků = 188 999,25 Kč Spoluvlastnický podíl: × 58 / 1 580 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 6 937,95 Kč 6 937,95 Kč + Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 272 124,91 Kč Byt – určená cena: Rekapitulace cen pozemků: a) Pozemky Cena pozemků činí ke dni odhadu celkem: Byt – spoluvlastnický podíl: 58 / 1 580

272 124,91 Kč

188 999,25 Kč 188 999,25 Kč 6 937,95 Kč

Plná cena činí celkem: a) Byt Cena po zaokrouhlení podle § 50:

265 186,96 Kč 265 190,– Kč

Výsledné ceny bytu: a) Byt Cena po zaokrouhlení podle § 50:

272 124,91 Kč 272 120,– Kč

7


C.

Odhad ceny obvyklé dle zákona č.151/1997 Sb. a) Porovnávací metoda

Vhodný model ocenění nemovitosti Za nejvhodnější model ocenění nemovitosti v současných podmínkách považujeme využití skutečných kupních cen obdobných nemovitostí (obdobných lokalitou, velikostí stavby i pozemku, stavem). Databázi skutečných kupních cen však často znalec ke dni ocenění nemá. Pro srovnání situace na realitním trhu byly znalci k dispozici nabídky obdobných nemovitostí inzerovaných na internetových stránkách realitních kanceláří www.reality.cz a databáze znalce. Pro odhad obvyklé ceny porovnávací metodou je určen medián odvozený ze současné nabídky a poptávky na realitním trhu v čase a místě obdobného charakteru. Odhad předpokládané dosažitelné tržní ceny se řídí odbornou úrovní realitní kanceláře, obvykle je výsledná tržní cena cca o 10 – 15% nižší. Oceňovaný byt 2+1 je menší plošné kategorie s podlahovou plochou 58,4 m2 v typovém zděném bytovém domě, v 3.NP. Byt je v původním stavu se zanedbanou údržbou. Okna v bytě jsou plastová. Vytápění a ohřev TUV je řešené ústředně s radiátory žebrovými. Výběr nabídky a poptávky na realitním trhu (jednotlivé nabídky realit jsou v příloze daného odhadu) v dané lokalitě – Habartov:

č.

Porovnávaná nemovitost - popis

Plocha Celková /m2/ cena /Kč/

koef. zdroje ceny

koef. koef. vybavenosti polohy

upravená cena jednot. /Kč/

byt 2+1 v OV ve zděném domě, 2.NP, rekonstruovaná 1 koupelna

63

250 000

1,10

1,00

0,85

3 710,3

byt 2+1v OV ve zděném domě, 2.NP, s plastovými okny a 2 vestavěnými skříněmi

61

270 000

1,00

1,00

0,85

3 762,3

byt 2+1 v původním 3 stavu, okna plastová

40

230 000

0,90

1

0,85

4 398,8

byt 2+1 v 2.NP cihlovém zatepleném domě, podlahy plovoucí, koupelna s 4 WC po rekonstrukci

58

335 000

1,10

1,00

0,85

5 400,4

Průměrná cena upravená

4 318

4 318 x 58,4 = 252 170,-Kč Základní cena bude dále snížena o 10% vzhledem ke stavu oceňované nemovitosti: 252 170 x 0,9 = 227 000,-Kč. Cena bytu č.53/9 v domě č.p.53,54,55 v Habartově stanovená porovnávací metodou je určena ve výši 227 000,-Kč. 8


b) odhad ceny obvyklé Cena obvyklá ve smyslu §2 zák.č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku je odhadnuta na základě v tomto odhadu zjištěných hodnot s tím, „Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním“ : Cena nemovitostí zjištěná dle cenového předpisu 272 120,-Kč Cena zjištěná porovnávací metodou 227 000,-Kč Cena obvyklá odhadnuta znalcem vzhledem ke stavu a k poloze bytu a domu a vzhledem k nabídce a poptávce na realitním trhu v dané lokalitě ve výši 230 000,-Kč.

D.

Rekapitulace

Ceny obvyklé bytové jednotky č. 53/9 v budově č.p.53, 54 a 55 vystavěné na pozemku p.č.28, 29 a 30 a k jednotce náležející spoluvlastnický podíl v míře 58/1580 na společných částech domu a pozemku v katastrálním území Habartov (okres Sokolov) byla znalcem ke dni ocenění určena ve výši

………………………………………………………………230 000,-Kč Cena slovy: dvěstětřicettisíc Kč Ústí nad Labem, 30.3.2014 Ing. Jana Gruntová Škroupova 21 400 01 Ústí nad Labem

E.

Údaje o znaleckém posudku

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Plzni ze dne 27.5.2009 pod č.j. Spr 1330/2008, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 261/6/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 261/6/2014 podle připojené likvidace.

F.

Seznam příloh

1. 2. 3. 4. 5.

Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Fotokopie prohlášení vlastníka Fotodokumentace Nabídky realitních kanceláří

4 strany 1 strana 1 strana 1 strana 2 strany 2014.04.14 04:17:54

CN=Ing. Jana Gruntová OU=1 serialNumber=24 36 66 ISSUER CN=PostSignum Qualified CA 2

9

2014

Recommend Documents