-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 1788-374/2014 o odhadu ceny obvyklé nemovité věci – spoluvlastnického podílu o velikosti 1/6 na pozemku parc. č. 2686, jehož součástí je garáž č.e. 60, katastrální území a obec Oslavany, okres Brnovenkov (LV č. 478)
Objednatel posudku:
Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek - Místek Farní 23 738 01 Frýdek - Místek
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 143 EX 02010/13
Podle stavu ke dni 18. 7. 2014 posudek vypracoval:
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 15 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních.
V Ostravě dne 21. 7. 2014
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc (spoluvlastnický podíl) včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou. 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Okres: Obec: Katastrální území:
Garáž č.e. 60, součást pozemku parc.č. 2686 Brno-venkov Oslavany Oslavany
3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 18. 7. 2014 za účasti vlastníka nemovité věci a znalce. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 478 pro k.ú. Oslavany ze dne 30. 6. 2014. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského Sp.zn. 143 EX 02010/13-048 o ustanovení znalce ze dne 30. 6. 2014. Skutečnosti zjištěné na místě samém. Databáze znalce, informace z realitních serverů a inzerce. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako spoluvlastníci nemovité věci jsou v KN na LV č. 478 ke dni 30. 6. 2014 zapsáni: Vlastnické právo
Podíl
Doležal Julius, Růžová 182/50, 66412 Oslavany
1/2
Doležal Lukáš, Dolní Lhota 37, 37802 Stráž nad Nežárkou
1/6
Doležalová Irena, Lázeňská 1004, Třeboň II, 37901 Třeboň
1/6
Doležalová Ivetta, kpt. Nálepky 524, Lyžbice, 73961 Třinec (povinná)
1/6
Omezení vlastnického práva: Zástavní právo exekutorské k podílu 1/6 Zahájení exekuce Nařízení exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu 1/6 Blíže viz LV v příloze
-36. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc je tvořena pozemkem parc. č. 2686 jehož součástí je garáž č.e.60. Nachází se ve městě Oslavany, na ul. Havířská, v blízkosti toku „Balinka“, cca 1 km od centra města, při výpadovce směrem na Zbýšov. Výhody nemovité věci: - nebyly shledány Nevýhody: - technický stav vyžadující další investice (oprava střechy)
7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace oceňované nemovité věci - Mapa širších vztahů - Srovnávané nemovité věci - Výpis z KN LV č. 478
-4-
B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis 1) Pozemek Výčet pozemků: Parc.č. 2686
zastavěná plocha a nádvoří
o výměře 27 m2
Pozemek parc.č. 2686 je celý zastavěn garáží č.e. 60. Garáž je součástí pozemku.
2) Garáž č.e. 60, součást pozemku parc.č. 2686 Jedná se o řadovou vnitřní garáž, střední sekce (4. zleva), s pultovou střechou. Základy betonové, nosné konstrukce zděné z klasických materiálů. Stropy s rovným podhledem, krytina plechová. Vnější omítky břizolitové. Vnitřní vápenné hladké. Vrata plechová, opatřená nátěrem. El. instalace je světelná. V garáži je montážní kanál. Stáří garáže je 49 let. Technický stav objektu je zhoršený, bude vyžadovat další investice (oprava střechy – zatéká). Zastavěná plocha garáže je 27 m2. 3) Příslušenství - nebylo shledáno
-5-
Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. V současné době se v této lokalitě běžně neobchoduje s garážemi. V okolí nemovité věci se nabízí obdobné garáže cca od 86 tis. do 150 tis. Kč v závislosti na umístění, technickému stavu, možnému dalšímu využití apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: srovnávané nemovitosti Garáž 1 Garáž 2 Garáž 3 Garáž 4
lokalita Ivamčice Zbýšov Sobotovice Rajhrad
Výměra garáže 27
cena 86 300 135 000 90 000 150 000
korekce výměra ceny na m2 pramen 0,85 0,85 0,85 0,85
18 18 19 18
reduková cena za m2
korekce lokality
4 075 0,90 6 375 1,00 4 026 1,00 7 083 0,90 průměrná indexovaná hodnota
korekce stavu a vybavení 1,05 0,90 1,05 0,95
výsledná cena za m2 3851 5738 4228 6056 4 968
Průměrná Cena obvyklá pozemku zjištěná indexovaná srovnáním hodnota 4 968
Srovnávací hodnota (orientační)
134 140
134 140,- Kč
Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovité věci zjištěnou srovnávací metodou ve výši 134 140,- Kč. Cena obvyklá zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu pozemků, tak i stavby jež je součástí pozemku. Srovnávací hodnota (zaokrouhleno) celkem 134 000,- Kč
-6-
Ocenění spoluvlastnického podílu: Na trhu není běžné, aby se obchodovalo se spoluvlastnickými podíly k nemovitým věcem. Poptávka po podílech k nemovitým věcem prakticky není. Neexistence poptávky má negativní dopad do ceny spoluvlastnických podílů, které tak neodpovídají prostému poměru ceny obvyklé ve výši spoluvlastnického podílu. Obecnou hodnotu spoluvlastnického podílu ve výši 1/6 tak stanovuji odborným odhadem ve výši 50% z jeho podílové hodnoty. Cena obvyklá nemovité věci:
134 000,- Kč
Spoluvlastnický podíl 1/6 :
22 333,- Kč
Úprava tržní hodnoty spoluvlastnického podílu:
50%
Spoluvlastnický podíl ve výši 1/6:
11 167,- Kč
Spoluvlastnický podíl ve výši 1/6 (zaokrouhleno):
11 200,- Kč
Závěr – zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovité věci: pozemku parc. č. 2686 jehož součástí je garáž č.e. 60, v k.ú. a obci Oslavany, okres Brno-venkov (LV č. 478), je stanovena ke dni 18. 7. 2014. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech k datu ocenění ve výši
11 200,- Kč.
-7-
C. Rekapitulace 1)
Obvyklá cena nemovité věci – spoluvlastnického podílu o velikosti 1/6 na pozemku parc. č. 2686, jehož součástí je garáž č.e. 60, katastrální území a obec Oslavany, okres Brno-venkov (LV č. 478) činí
11 200,- Kč Slovy: jedenácttisícdvěstě Kč 2) Ocenění práv a závad váznoucích na nemovité věci
0,- Kč
Slovy: nula Kč 3) Výsledná cena nemovité věci (spoluvl. podílu o velikosti 1/6) včetně příslušenství a součástí
11 200,- Kč
Slovy: jedenácttisícdvěstě Kč
Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovitých věcí (spoluvlastnického podílu) z dražby.
V Ostravě, 21. 7. 2014
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1788-374/2014 znaleckého deníku.
-8Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Příloha č. 2: Mapa širších vztahů Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Příloha č. 4: Výpis z KN LV č. 478
-9Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věcí
Garáž č.e. 60 na parc.č.2686
Pohled do garáže
Pohled na vrata garáže
Detail stropu garáže (zatékající střecha)
- 10 Příloha č. 2: Mapa širších vztahů
- 11 Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 Garáž Ivančice, ul.U Malovaného mlýna Cena: 86 300,- Kč Zastavěná plocha: 18 m2 Velikost pozemku: 18 m2 Řadová garáž v Ivančicích, ulice U Malovaného mlýna. Garáž má podlahovou plochu 18 m2. Stojí na vlastním pozemku. Příjezdová komunikace je obecní. Bez přípojky elektřiny a vody.
Nemovitá věc č. 2 Garáž Zbýšov Cena: 135 000,- Kč Zastavěná plocha: 18 m2 Velikost pozemku: 18 m2 Garáž ve Zbýšově u Oslavan je v OV, k dispozici je elektřina, garáž je řadová.
.Nemovitá
věc č. 3
Garáž Sobotovice Cena: 90 000,- Kč Zastavěná plocha: 19 m2 Velikost pozemku: 19 m2 Zděná garáž - v obci Sobotovice, okr.Brno - venkov, 10km od Brna, řadová, výměra 19m2, lze zavést elektřinu, rozvaděč na budově. Podlaha - beton, výklopná vrata. Před garáží betonová odstavná plocha. Lze využít i jako sklad.
Nemovitá věc č. 4 Garáž Rajhrad Cena: 150 000,- Kč Zastavěná plocha: 18 m2 Velikost pozemku: 18 m2 Garáž ve městě Rajhrad okr.Brno-venkov.Jedná se o garáž,která se nachází v areálu řadových garáží.Příjezd k nemovitosti je po zpevněné komunikaci.Garáž je v udržovaném stavu.Garáž stojí na vlastním pozemku.V garáži je zavedena el.energie.ZP 18 m2,UP 18 m2.Město Rajhrad je součástí okresu Brno-venkov a náleží pod Jihomoravský kraj.Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Židlochovice.Město Rajhrad se rozkládá asi patnáct kilometrů jižně od centra Brna a šest kilometrů severně od města Židlochovice.Trvalý pobyt na území tohoto města má nahlášeno asi 2870 obyvatel.Místní i přespolní děti naleznou v obci základní školu vyššího stupně a menší děti mají k dispozci mateřskou školku.Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hriště. Dále bychom v obci našli knihovnu,kostel a hřbitov.Ve městě Rajhrad mají lékařskou ordinaci dva praktičtí doktoři a tři zubní lékaři.Z další občanské vybavenosti je zde rovněž policejní stanice a poštovní úřad.Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci,kanalizaci i veřejný vodovod.Městem prochází železnice a je zde i železniční stanice.Město Rajhrad je začleněno do IDS JMK.
