2014

ZNALECKÝ POSUDEK Č.

1001/40/2014

o obvyklé ceně nemovitosti - podílu id. 1/2 na stavbě rodinné rekreace č.e. 882 (rekreační chata), stojící na cizích pozemcích parc.č. St. 1310/1 a St. 1310/2, vč. příslušenství; v k. ú. Chyňava, obec Chyňava, okres Beroun.

Objednatel:

Exekutorský úřad Praha 10 soudní exekutor JUDr. IGOR IVANKO Na Zátorce 590/12 PSČ 160 00, Praha 6 IČ: 66216877 DIČ: CZ5904226394

Účel znaleckého posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č. j.: 167 EX 1312/13-23 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne 9.12.2013.

Zhotovitel:

Ing. DAGMAR VYHNALÍKOVÁ Trojská 163/28 182 00 Praha 8 IČ: 75707349 Mob: +420 604 555 649 Email: [email protected]

Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., 387/2011 Sb. a 450/2012 Sb. podle stavu k rozhodnému dni 22.12.2013. Posudek obsahuje včetně titulního listu 22 stran textu, a je vyhotoven ve 2 vyhotoveních. Objednateli se předává v 1 vyhotovení a jedno vyhotovení je uloženo v archivu Zhotovitele.

V Praze dne 5.3.2014

Znalecký posudek č. 1001/40/2014

Stanovení obvyklé ceny

OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU A.

Úvod ........................................................................................................................................................... 3

1.

Znalecký úkol ............................................................................................................................................. 3

2.

Identifikace o nemovité věci a o vlastníkovi dle KN ................................................................................... 3

3.

Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena nemovitosti........................................................... 3 3.1.

Obvyklá cena ..................................................................................................................................... 3

3.2.

Administrativní cena .......................................................................................................................... 4

4.

Hlavní používané zkratky ........................................................................................................................... 4

B.

Nález .......................................................................................................................................................... 4

5.

PŘEDMĚT OCENĚNÍ ................................................................................................................................ 4 5.1.

Prohlídka nemovitosti ........................................................................................................................ 4

5.2.

Podklady pro vypracování znaleckého posudku ............................................................................... 4

5.3.

Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku .................................................. 6

5.4.

Práva a závady spojené s předmětem ocenění ................................................................................ 6

5.5.

Dokumentace a skutečnosti............................................................................................................... 7

6.

METODY OCENĚNÍ .................................................................................................................................. 7 6.1.

Nákladový způsob ocenění................................................................................................................ 7

6.2.

Výnosový způsob ocenění ................................................................................................................. 8

6.3.

Srovnávací způsob ocenění .............................................................................................................. 8

6.4.

Metody aplikované v ocenění ............................................................................................................ 8

7.

CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTÍ ............................................................................................................ 9 7.1.

Poloha a vnější vlivy .......................................................................................................................... 9

7.2.

Rekreační chata č.e. 882 s příslušenstvím........................................................................................ 9

7.3.

Pozemky - cizí ................................................................................................................................. 11

7.4.

Využití ploch - ÚZEMNÍ PLÁN ......................................................................................................... 12

7.5.

Povodňový plán ČR ......................................................................................................................... 13

7.6.

Shrnutí ............................................................................................................................................. 13

C.

Posudek ................................................................................................................................................... 14

8.

STANOVENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY ........................................................................... 14 8.1.

Stanovení obvyklé ceny srovnávacím způsobem............................................................................ 14

8.2.

Vliv závad na obvyklou cenu nemovitého majetku .......................................................................... 18

8.3.

Stanovení administrativní ceny ........................................................................................................ 18

D.

Závěrečný výrok ....................................................................................................................................... 21

E.

Znalecká doložka ..................................................................................................................................... 22

F.

Seznam příloh .......................................................................................................................................... 22

Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email: [email protected] tel. +420 604 555 649

Stránka 2 z 22



A. Úvod 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je: I. určit obvyklou cenu všech nemovitostí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinné, které jsou zapsané na LV č. 1328, tj.: - podíl id. 1/2 na stavbě rodinné rekreace č.e. 882 (rekreační chata), stojící na cizích pozemcích parc.č. St. 1310/1 a St. 1310/2, vč. příslušenství; v k. ú. Chyňava, obec Chyňava, okres Beroun. II. stanovit cenu jednotlivých práv a závad s uvedenými nemovitostmi spojených Znalec ocení nemovitosti a jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku (§ 66 odst. 5 zák.č. 120/2001 Sb., exekuční řád).

2. Identifikace o nemovité věci a o vlastníkovi dle KN Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že se jedná o nemovitost: * LV č. 1328 pro k. ú. Chyňava, obec Chyňava, okres Beroun ALV: BLV:

Čmuchálková Hana, Řipská 1113/7, Vinohrady, 10100 Praha; Identifikátor: 426120/054, Podíl: 1/2 Naxerová Jaroslava, Řipská 1113/7, Vinohrady 10100 Praha; Identifikátor: 696119/0049, Podíl: 1/2 Stavby: Část obce: Způsob využití: Na parcele: Chyňava č.e. 882 rodinná rekreace St. 1310/1, LV: 1411; St. 1310/2, LV: 940

3. Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena nemovitosti 3.1. Obvyklá cena Dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ČÁST PRVNÍ, Hlava první, §2, Způsob oceňování majetku a služeb, odst.1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“


Stránka 3 z 22



3.2. Administrativní cena „Administrativní cena nemovitosti je cena zjištěná podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a podle prováděcí vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a 387/2011 Sb. a 450/2012 Sb.„

4. Hlavní používané zkratky KN – katastr nemovitostí; LV – list vlastnictví; ALV – vlastnické právo; BLV – nemovitosti; FLV – nabývací tituly a jiné podklady v zápisu; BPEJ - bonitované půdně ekologické jednotky; k. ú. – katastrální úřad; KP – katastrální pracoviště; č. j. – číslo jednací; č. – číslo; parc. č. – parcelní číslo; č. p. – číslo popisné; GP – geometrický plán; RD – rodinný dům; NP – nadzemní podlaží, PP – podzemní podlaží; IS – inženýrské sítě

B.Nález 5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 5.1. Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena při místním šetření konaném dne 22.12.2013 bez přítomnosti vlastníka nemovitosti. Místní šetření tak mohlo být provedeno pouze z veřejně přístupných míst. Znalci i přes písemnou výzvu zaslanou povinné nebyly poskytnuty podklady o oceňovaných nemovitostech, ani nebyla ze strany povinné žádná reakce k účasti na místním šetření. V možnostech povinné bylo se ohledání nemovité věci účastnit a zpřístupnit tak i její interiér. Doporučené dopisy s kontaktováním povinné a druhého spoluvlastníka nemovitosti byly vráceny prostřednictvím České pošty z důvodu, že se adresáti z uvedené adresy odstěhovali. Žádnou další adresu jsem pro kontaktování povinné neobdržela. Na místě bylo zanecháno písemné oznámení o provedení místního šetření s žádostí o poskytnutí součinnosti. Do dne zpracování posudku nebylo na tuto žádost reagováno. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele (zastoupeného panem JUDr. Václavem Kvapilem) pouze na základě informací zjištěných při místním šetření, z veřejně dostupných míst a z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření.

5.2. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalcem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1328 ze dne 9.12.2013, k. ú. Chyňava, obec Chyňava, okres Beroun – viz. příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č. j.: 167 EX 1312/13-23 ze dne 9.12.2013 Sdělení MěU Beroun, ze dne 18.12.2013; čj. MBE74095/2013/VÝST-Sm.; vyřizuje Smetanová Monika; že se nenachází v archivu stavebního úřadu žádné požadované podklady


Stránka 4 z 22



Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - www.cuzk.cz Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 1411 a LV č. 940 – dálkový náhled Kopie katastrální mapy, k. ú. Chyňava– dálkový náhled - viz. příloha Územní plán obce Chyňava Informace získané při místním šetření Mapa oblasti – viz. příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření – viz. příloha Záznam z prohlídky nemovitosti Databáze realizovaných obchodů s nemovitostmi Informace z malého lexikonu obcí ČR 2013 – www.czso.cz Povodňový plán ČR (www.dppcr.cz) www.reality.cz, www.sreality.cz, www.ceskereality.cz a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Zákony a vyhlášky: Zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb. a 450/2012 Sb. Zákon č. 513/1991 Sb. (obchodní zákoník) ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákonů č. 322/2006 Sb., č. 227/2009 Sb. a č. 444/2011 Sb., platný od 1. ledna 2012 Použitá literatura: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. – soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VIII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009 Ing. David Dušek Ph.D - Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2011, ISBN 978-80-245-1818-3. Ing. Petr Ort, Ph.D – Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd 2006. 76 s. ISBN 80-7265085-8. Ing. Petr Ort, Ph.D – Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd. 2007. 100 s. ISBN 978-80-7265-101. Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN 978-80-245-1211-2. Ing. Zbyněk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, s.r.o., 2006, ISBN 80-86929-14-0 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty nemovitosti, Ekopress, s.r.o., 2012, ISBN 978-80-86929-88-0


Stránka 5 z 22



Orientační ceny rozpočtových ukazatelů stavebních objektů dle měrných jednotek objekt – báze II. Pololetí 2010, Porings, s.r.o. Časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno, ročníky 1996 až 2013 Odborný čtvrtletník „ Odhadce a oceňování majetku“ vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1, ročníky 2003 až 2013 Časopis „Znalec“ vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o.s., ročníky 2010 až 2013 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) – Financování developerských projektů (2009) Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) – Trend Report 2006, 2008, 2010

5.3. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Při zpracování tohoto posudku nebyly prováděny žádné sondy do stavebních konstrukcí, a proto nemůže být hodnocen stavebně technické stav zakrytých konstrukcí. Je předpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou v dobrém stavu. Při zpracování tohoto posudku nebyl proveden statický průzkum, a proto není hodnoceno statické zajištění objektů. Věcná omezení: S výslednou obvyklou cenou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné obvyklé ceny pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné obvyklé ceny zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost.

5.4. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí.


Stránka 6 z 22



Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitostí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 1328 ze dne 9.12.2013 váznou na oceňované nemovitosti zástavní práva – viz. přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 1328 ze dne 9.12.2013 dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti zahájeny exekuce a byl vydán exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - viz. přiložené LV část „C- Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno.

5.5. Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto posudku jsem měla k dispozici podklady, které uvádím v bodě č. 1.4. tohoto posudku, popř. při nesouladu skutečného stavu s doloženými dokumenty se vychází ze skutečného užití staveb. K nemovitosti nebyla získána výkresová dokumentace, při místním šetření nebylo umožněno provést zaměření nemovitosti, a proto muselo být přistoupeno k převzetí venkovních rozměrů z katastrální mapy, výšky jsou odhadnuty.

6. METODY OCENĚNÍ 6.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení.


Stránka 7 z 22



6.2. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji.

6.3. Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Obvyklá cena nemovitosti se podle této metody získá vynásobením stanovené střední hodnoty srovnávaných nemovitostí po úpravě hodnototvornými faktory a měrné jednotky, na základě které je oceňovaná nemovitost srovnávána. U rezidenčních nemovitostí je při dostatku informací za měrnou jednotku obvykle zvolena tzv. „započitatelná plocha“. Tato měrná jednotka se běžně užívá v praxi u většiny bank působících na českém trhu hypotečních úvěrů, její výpočet se provádí podle zásad schválených Pracovní skupinou oceňování majetku při České bankovní asociaci.

6.4. Metody aplikované v ocenění V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Z této definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak stanovit výši obvyklé ceny nemovitosti, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňované nemovitosti s cenou porovnatelných nemovitostí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je běžná rekreační chata stojící na cizím pozemku, u které je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitostí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. V tomto znaleckém posudku je pro srovnání taktéž vypočtena administrativní cena porovnávacím způsobem pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.


Stránka 8 z 22



7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTÍ 7.1. Poloha a vnější vlivy Oceňovaná nemovitost se nachází v okrese Beroun, v rekreační osadě, která je součástí obce Chyňava, ve vzdálenosti cca. 25 km západním směrem (vzdušnou čarou) od centra Prahy v k.ú. Chyňava. Obec je vyhledávanou rekreační lokalitou ležící při západním okraji Prahy v členité z velké části zalesněné krajině na rozhraní CHKO Křivoklátsko a Přírodního parku Povodí Kačáku. Nemovitost se nalézá v údolí jednoho z levých přítoků Chyňavského potoka. Příjezd do lokality je po nezpevněné polní cestě – odbočka vpravo při cestě z Chyňavy do Podkozí asi 300 m za odbočkou na obec Libečov. Centrální část obce Chyňava s obytnou zástavbou a základní občanskou vybaveností je vzdálena cca. 3 km jízdy autem. V obci je k dispozici MŠ, ZŠ, obecní úřad, obchod s potravinami, obvodní lékař, dětský lékař, zubní ordinace, pošta, knihovna a restaurace. Veškerá potřebná občanská vybavenost je k dispozici v okresním městě Beroun (10 km) či v Praze. Lokalita je průměrně dostupná osobní dopravou po silnicích II. a III. tříd, nájezdy na dálnici D5 a rychlostní komunikaci R6 jsou vzdáleny cca. 10 km. Obslužnost veřejnou dopravou je spíše nevalná, je zajištěna autobusy se spojením do Unhoště, Berouna a Prahy. Nevýhodou je však nízká intenzita spojení a absence nočních spojů. Příjezd k nemovitosti je po nezpevněné komunikaci. Bezprostředně k nemovitosti se nelze dostat automobilem, ale pouze pěšky - posledních cca. 100 m Z inženýrských sítí je v místě k dispozici pravděpodobně pouze elektřina. Informace z malého lexikonu obcí ČR Kód okresu

Název obce

Kód obce

Správní obvod 1

2

3

CZ0202

Chyňava

531294

2102

5

4

4

5

6

7

3 794 1 751 1 184 21

8

9

1

1

10 11 12 13 0

*

1

1

Vysvětlivka: 2 – počet částí obce; 3 – počet katastrálních území; 4 – katastrální výměra v hektarech; 5 – obyvatel celkem; 6 – obyvatelé ve věku 15 - 64 let; 7 – obydlené domy; 8 – obydlené byty; 9 – pošta, 10 – matrika; 11 – škola; 12 – zdravotní zařízení; 13 – statutární město = 4, město = 3, městys = 2, ostatní obce = 1; Okénka 9 – 12: (ano = 1, ne = 0, * s jedním stupněm)

7.2. Rekreační chata č.e. 882 s příslušenstvím Jedná se o dřevěnou rekreační chatu půdorysně ve tvaru písmene „L“ stojící na 2 cizích pozemcích parc.č. St. 1310/1 a St. 1310/2 s různými majiteli. Chata je v části podsklepená, má obytné přízemí a v části se sedlovou střechou upravené podkroví. Provedeno je pravděpodobně napojení na elektřinu, jiné sítě v místě nejsou k dispozici. Na pozemku u chaty se nachází kůlna, suché WC a zpevněná terasa. Chata stojí v lese v jižně orientovaném svahu, přístup od příjezdové cesty je po kovové lávce přes údolí potoka. Chata a bezprostřední okolí působí zanedbaným dojmem. Způsob využití / skutečné užívání objektu: Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití objektu „rodinná rekreace“, což je v souladu se skutečným a také nejlepším možným využitím. Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: dle odborného odhadu před cca. 40-ti lety Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email: [email protected] tel. +420 604 555 649

Stránka 9 z 22



Počet podlaží: sklep + 1 nadzemní podlaží + v části se sedlovou střechou stavebně upravené podkroví Základy: betonové prokládané kameny s izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: dřevěné Stropy: dřevěné trámové Střecha: tvar – plochá či sedlová; krov dřevěný Krytina střechy: plechová, asfaltová lepenka Klempířské konstrukce: podokapní žlaby, dešťové svody z pozinkovaného částečně zkorodovaného plechu Vnější povrchy: dřevěný obklad se zašlým nátěrem Vstupní dveře do objektu: dřevěné do dřevěných zárubní Vrata: nejsou Okna: dřevěná Bleskosvod: není proveden Komíny: 1x POPIS INTERIÉRU (výchozí předpoklad uvažovaný ve znaleckém posudku): Vnitřní povrchy: dřevěné obklady či ze sololitu Schody: konstrukce: dřevěná Dveře: dřevěné hladké Povrch podlah: dřevěné, PVC Vytápění: lokální kamny na tuhá paliva Ohřev teplé vody: není proveden Vnitřní vodovod: není proveden Hygienické vybavení: není provedeno – suché WC mimo objekt Vnitřní kanalizace: není provedena Vnitřní plynovod: není proveden Elektroinstalace: kompletní rozvody světelného proudu (230V) Vybavení kuchyní: elektrická plotýnka či sporák na PB bombu Údržba: zanedbaná Pozn.: Vnitřní prohlídka nemohla být provedena, vnitřní konstrukční prvky jsou proto uvažovány vzhledem ke stavu a stáří stavby jako podstandardní - typické pro daný typ objektu; jejich provedení tedy může být ve skutečnosti odlišné.

Informativní odhad obestavěného prostoru rekreační chaty č.e. 882 Konstrukční výška

Zastavěná plocha

Obestavěný prostor

Podlaží

Výpočet

1.PP 1.NP

3*1,8 3*5,5+3,9*3,4

2,3 m 2,5 m

5,40 m 2 29,76 m

podkroví

3,4*3,4 - sedlová střecha s vikýřem

2,5 m

11,56 m

2

12 m 3 74 m

2

15 m

Obestavěný prostor Zastavěná plocha 1.NP Zastavěná plocha všech podlaží Informativní odhad vnitřní výměry místností rekreační chaty č.e. 882 Podlahová Podlaží Místnost plocha 1.PP sklep - odhad 0,7 x zastavěná plocha 1.PP 3,78 Započitatelná plocha 1.PP vnitřní výměra - odhad 0,8 x zastavěná plocha 1.NP 23,81 1.NP Započitatelná plocha 1.NP Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email: [email protected] tel. +420 604 555 649

3

3

102 m

3

2

30 m 2 47 m

Zohledněno 50% 100%

Započitatelná plocha 2 1,89 m 2 1,89 m 23,81 m

2

2

23,81 m

Stránka 10 z 22


podkroví

započitatelná plocha - odhad

Započitatelná plocha podkroví Celková započitatelná plocha


5,60

100%

5,60 m

2

2

5,60 m

31,30 m

2

Stáří a stavebně technický stav Objekt byl postaven dle odborného odhadu před cca 40-ti lety. Ke dni místního šetření je objekt v původním nevalném stavu pravděpodobně bez prováděné údržby, již delší dobu nebyl proveden obnovovací nátěr dřevěných konstrukcí, klempířské konstrukce jsou částečně zkorodované. Ve znaleckém posudku předpokládám také nevalný stav konstrukčních prvků v interiéru. Příslušenství -

Venkovní úpravy a) Přípojky inženýrských sítí – elektřina b) Venkovní schodiště – kamenné c) Opěrná zídka – pod terasou

-

Kůlna – nachází se v těsné blízkosti chaty, má dřevěnou konstrukci, 1NP s mírnou pultovou střechou, elektřina je zavedena. Viditelná část má rozměry cca. 1,6 m x 2,5 m x 2,3 m. Stav je nevalný, stáří pravděpodobně obdobné jako u chaty.

-

Suché WC - nachází se pod svahem vedle kůlny, má dřevěnou konstrukci, 1NP s mírnou pultovou střechou, elektřina není zavedena. Objekt má rozměry cca. 1,2 m x 2 m x 2,3 m. Stav je nevalný, stáří pravděpodobně obdobné jako u chaty.

7.3. Pozemky - cizí Rekreační chata č.e. 882 stojí na dvou cizích pozemcích: - parc.č. St. 1310/1

-

parc.č. St. 1310/2

Pozemky nejsou oplocené, nachází se v lese nad korytem místního potoka v jižně orientovaném svahu. Přístup k pozemkům je možný pouze pěšky přes okolní lesní pozemky – postupně směrem od chaty přes pozemky parc.č. 1105/1, 1105/2 a následně 1053/13, který je veden jako ostatní plocha – ostatní komunikace


Stránka 11 z 22



(slouží jako nezpevněná cesta). Tyto pozemky i navazující nejsou ve vlastnictví obce ani ČR – jsou soukromých vlastníků. Přístup k nemovitosti proto pravděpodobně není právně zajištěn. Pozemek parc.č. St. 1310/1 2 Pozemek s výměrou 21 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako zastavěná plocha a nádvoří, je svažitý, má nepravidelný tvar, z celé své plochy je zastavěn rekreační chatou č.e. 882. Pozemek je napojen na elektřinu. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.

Pozemek parc.č. St. 1310/2 2 Pozemek s výměrou 9 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako zastavěná plocha a nádvoří, je svažitý, má nepravidelný tvar, z celé své plochy je zastavěn rekreační chatou č.e. 882. Pozemek je napojen na elektřinu. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.

7.4. Využití ploch - ÚZEMNÍ PLÁN Podle územního plánu obce Chyňava se oceňované pozemky nachází v území vymezeném jako „zastavitelná území chatových osad a zahrádkářských kolonií“.


Stránka 12 z 22



7.5. Povodňový plán ČR Dle dálkového náhledu do povodňových map ČR (www.dppcr.cz) se pozemky nenachází v záplavové oblasti.

7.6. Shrnutí Adresa: okres Beroun, obec Chyňava, č.e. 882 Nemovitost:

dřevěná chata s příslušenstvím na cizím pozemku - podíl id. 1/2

Dispozice: Podlažnost:

Vybavení:

neznámá sklep + 1NP + podkroví

Obestavěný prostor: Započitatelná plocha:

Stav:

3

102 m 2 31,30 m

Příslušenství: Zast. plocha 1.NP:

nevalný suché WC mimo objekt kůlna, suché WC, venkovní úpravy 2 30 m

Ovlivňující kritéria pro stanovení obvyklé ceny: Povyšující faktory: o klidná lokalita vhodná k rekreaci Ponižující faktory: o celkově nevalný stav a podstandardní vybavení – pouze suché WC mimo objekt o umístění na cizích pozemcích; silná svažitost pozemků o přístup k nemovitosti není právně zajištěn o v docházkové vzdálenosti chybí občanská vybavenost o bezprostředně k nemovitosti se nelze dostat autem; nevalná dostupnost veřejnou dopravou o neúplné inženýrské sítě – v místě je možnost napojení pouze na elektřinu (je provedeno) o současný převis nabídky domů nad poptávkou podstatně minimalizuje případnou prodejnost - celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu trhu o vlastnictví nemovitosti více subjekty o na LV zapsaná několikerá omezení vlastnického práva, dle metodiky nejsou exekuční příkazy považované za závady, jiné nebyly nezjištěny Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email: [email protected] tel. +420 604 555 649

Stránka 13 z 22



C.Posudek 8. STANOVENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY 8.1. Stanovení obvyklé ceny srovnávacím způsobem Srovnávací kritéria Pro určení porovnávací hodnoty nemovitostí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitostí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl lokality a umístění nemovitostí v daném místě především z hlediska: umístění nemovitosti v obci (zda se jedná o souvisle zastavěné území, či okraj obce); občanské vybavenosti; dopravní dostupnosti centra obce a dopravního spojení; možnosti dalšího rozvoje; okolní zástavby, obyvatelstva, životního prostředí; parkovací možnosti v okolí nemovitosti; atraktivitě okolí; změny v okolí s vlivem na obvyklou cenu nemovitosti. K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, tvaru, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků příslušejících. K 3 - Koeficient stavu v sobě odráží stavebně technický stav nemovitosti, stáří, provedené rekonstrukce materiálové provedení nosných konstrukcí. K 4 - Koeficient vybavení, příslušenství v sobě odráží standard vybavení nemovitosti mj. vytápění, základní příslušenství rodinného domu, venkovní úpravy, vedlejší stavby tvořící příslušenství. K 5 - Koeficient velikost nemovitosti v sobě odráží velikost nemovitosti zejména z hlediska jeho započitatelné plochy. K 6 - Koeficient napojení na sítě (přípojky) v sobě odráží napojení na veřejné a vlastní sítě. K 7 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitostech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,7 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizované ceny u nemovitostí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. K 8 – Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitosti. K 9 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem. Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňované nemovitosti se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňovaná nemovitost (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, větší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňovaná nemovitost, odpovídá koeficient > 1. Oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitostech Prodejnost spoluvlastnického podílu je dle zkušeností výrazně nižší, než pouhé procentuální vyčíslení podílu z celkové ceny nemovitosti. Reálnou prodejnost takovéhoto podílu odhaduji na 80 % obvyklé ceny, vzhledem


Stránka 14 z 22



k tomu, že spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2 je pro kupujícího výrazně méně atraktivní z důvodu možných komplikací při užívání s dalšími spoluvlastníky. Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 1328 ze dne 9.12.2013 má oceňovaná nemovitost celkem 2 spoluvlastníky. Nemovitost pravděpodobně nelze rozdělit v poměru dle oceňovaného spoluvlastnického podílu provedením pouze minimální stavební úpravy. Snižování ceny při oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitostech z důvodu spoluvlastnictví nemá výslovný základ v právních předpisech. Obvyklou cenou se pro účely zákona o oceňování nemovitostí rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku. Městský soud v Praze v usnesení ze dne 18.2.2009 č. j. 16 Co 53/2009-75 rozhodl o změně usnesení o ceně č. j. 067 EX 2340/08-100 tak, že snížil cenu spoluvlastnického podílu z důvodu, že se jedná o menšinový podíl: "Cena tohoto menšinového podílu nemůže být stanovena pouhým vynásobením ceny nemovitosti a menšinového podílu. Odvolacímu soudu je z jeho činnosti známo, že v takovém případě znalci cenu spoluvlastnického podílu obvykle snižují o 10 % až 20 %." Analýza trhu Nabídka nemovitostí v obci Chyňava na serveru www.sreality.cz: bylo nalezeno celkem 22 nemovitostí s nabídkovou cenou od 250.000 Kč do 1.999.000 Kč. V obci a okolí do 1 km od obce je v nabídce na tomto serveru celkem 58 nemovitostí od 150.000 Kč do 2.200.000 Kč Nabídka nemovitostí v obci Chyňava na serveru www.reality.cz: bylo nalezeno celkem 7 nemovitosti s nabídkovou cenou od 250.000 Kč do 820.000 Kč. Dle http://www.e-aukce.com/ není v současnosti v obci Chyňava uvedena žádná dobrovolná či nedobrovolná dražba obdobné nemovitosti. Vyhodnocení nabídky a poptávky: V obci a blízkém okolí je vyšší nabídka než poptávka po obdobných nemovitostech v nevalném stavu umístěných na cizích pozemcích, u kterých není možné napojení na vodovod a není v místě alespoň základní občanská vybavenost. Obchodovatelnost nemovitosti negativně ovlivňuje velké množství faktorů, a proto je posouzena jako obtížná. Oceňování nemovitostí při exekuční dražbě V posledních letech neustále stoupá počet nucených dražeb, přiměřeně k tomuto růstu však nestoupají výnosy. Průměrná dosažená cena vydražením se snižuje, což je částečně způsobeno malou atraktivitou dražených nemovitostí, ale také přesyceností trhu. Převážně se jedná o nemovitosti v lokalitách s nízkou koupěschopností obyvatel a v kombinaci s vysokou nezaměstnaností se často daří nemovitosti vydražit až na několikátý pokus za velmi nízkou cenu. Ve stanovené srovnávací hodnotě nemovitosti je také zohledněn fakt, že je posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňovaná nemovitost by měla být rychle obchodovatelná za stanovenou cenu, při exekuční dražbě nemovitosti daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovitosti v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících. Nejvyšší soud České republiky uvádí v rozsudku č. 20 Cdo 1083/2005 „Pro úplnost je vhodné uzavřít, že smyslem relativně samostatné fáze řízení o určení ceny nemovitosti není určení zjištění takové ceny postihované nemovitosti, za kterou bude prodána, ale stanovení podkladu pro nejnižší podání. Až samotný výsledek dražby může odpovědět na otázku, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být obecně prodána. Pokud je tedy tržní cena nemovitosti vyšší než cena uvedená v dražební vyhlášce, pak se tato skutečnost projeví při samotné dražbě.“


Stránka 15 z 22



Srovnávací metoda Oceňovaná nemovitost

Reprezentant č. 1

Nemovitost:

dřevěná chata na cizím pozemku

dř dřevěná chata na cizím pozemku

Adresa:

Chyňava 882

Reprezentant č. 2

Reprezentant č. 3

Reprezentant eprezentant č. 4

Reprezentant č. 5

dřevěná chata na vlastním pozemku


dřevěná ř ěná chata na cizím pozemku


Chyň Chyňava, Podkozí 289

Chyňava, Podkozí 213

Bratronice,Mostecký ml.

Zbečno čno 2

Choteč

Chata skládající se ze 2 místností. V jedné je dvojl dvojlůžko, stolek a 2 kř křesílka, ve druhé jednol jednolůžko. V objektu je také kuchy kuchyňský kout, zavedena je elekt elektřina, vodu je nutné nosit ze studánky. Pozemek je svažitý, lesní, kolem chaty rovný. Chemické WC v budce u chaty.

Udržovaná chata na zděné podezdívce na vlastním pozemku o výměře 48 m2. V chatě jsou 2 pokoje, kuchyň, venkovní zastřešená terasa, suché WC, dílna a kůlna. Chata je umístěna v lese, zavedena je elektřina, studna je 30 m od chaty, topení kamny, vybavená kuchyně.

Chatu v udržovaném stavu na zděné podezdívce v lese na svažitém pozemku. Dispozice: přízemí veranda, obývací pokoj s krbem, kuchyň, pokroví - místnost na spaní. Suché WC. Zavedena je elektřina, vodu nutné nosit.

Chata ve východně východn orientovaném zalesněném zalesně svahu s výhledem na Berounku umístěná ěná na skalním ostrohu. Elektřina Elekt je na elektrocentrálu, suché WC, udírna, příjezd p autem končí kon cca. 200 m od chaty.

Chata po celkové rekonstrukci se standardní kuchyňskou linkou, solární panel spřevaděčem na 220V, krbová kamna, chemické WC. V r. 2010 byla chata zvednuta a vznikl podkrovní prostor na spaní. Parkování auta je přímo pod chatou, kde je také hřiště.

dřevostavba 2+kk 1NP nezjištěn 32 27

dřevostavba 2+1 1NP nezjištěn 35 30

dřevostavba 2+1 sklep + 1NP + podkroví nezjištěn 45 42

dřevostavba neznámá sklep + 1NP nezjištěn 30 28

dřevostavba 2+1 1NP + podkroví nezjištěn 27 37

150 000

390 000

340 000

199 000

400 000

5 515

13 109

8 047

7 236

10 811

Fotografie:

Stručný popis:

Konstrukční provedení: Dispozice: Podlažnost: Obestavěný prostor m3: Zastavěná plocha 1.NP m2: Započitatelná plocha m2:

x

dřevostavba neznámá sklep + 1NP + podkroví 102 30 31,30

Nabídková/prodejní cena Kč: Cena / m2 započ. pl.:

0

Srovnání pomocí indexové metody K1 - Lokalita:

Chyňava 882; bez občanské vybavenosti

K2 - Pozemek:


svažitý, lesní

obdobná

obdobná

obdobná

horší dostupnost

atraktivnější

1,00 svažitý, lesní

1,00 lesní; 48 m2 vlastní

1,00 mírně svažitý, lesní

1,05 svažitý, lesní

0,95 mírně svažitý,udržovaný

Stránka 16 z 22


K3 - Stav:


nevalný - původní bez údržby

K4 - Vybavení, příslušenství:

suché WC mimo objekt, kůlna, venk.úpravy

K5 - Velikost nemovitosti:

sklep + 1NP + podkroví; ZP = cca. 31,3 m2

K6 - Napojení na sítě (přípojky):

E

K7 - Zdroj informací: K8 - Právní vztahy:

v exekuci

K9 - Ostatní: Váhy: Upravená cena / m2 započ. pl.: Upravená cena Kč:

1,00 nevalný 1,00 chemické WC 1,00 menší chata, 1NP 0,99 E 1,00 inzerce 0,90 bez exekuce 0,95 obdobné 1,00

0,85 střední udržovaný 0,80 suché WC 1,00 1NP 1,00 E 1,00 inzerce 0,80 bez exekuce 0,95 obdobné 1,00

0,97 nevalný - udržovaný 0,90 suché WC 1,00 větší chata 1,05 E 1,00 inzerce 0,85 bez exekuce 0,95 obdobné 1,00

0,95 střední po rekonstrukci 0,80 suché WC 1,00 větší chata 1,03 E, solární panel 0,95 inzerce 0,85 bez exekuce 0,95 obdobné 1,00

0,20

0,20

0,20

0,20

0,20

6 004

4 668

6 775

5 957

6 451

6 167

187 902

146 097

212 039

186 430

201 916

193 026

Statistické údaje a stanovení srovnávací hodnoty Vážený průměr upravené ceny [Kč]: Směrodatná odchylka [Kč]: Minimální upravená cena [Kč]: Průměr - směrodatná odchylka [Kč]: Aritmetický průměr [Kč]: Průměr + směrodatná odchylka [Kč]:

187 902 22 606 146 097 165 296 187 902 210 507

Maximální upravená cena [Kč]:

212 039

Srovnávací hodnota celku (Aritmetický průměr) [Kč]:

187 902

Úprava srovnávací hodnoty - podíl id. 1/2 na LV č. 1328, k.ú. Chyňava Úprava srovnávací hodnota - podíl id. 1/2 na LV č. 1328, k.ú. Chyňava Horší obchodovatelnost minoritních spoluvlastnických podílů (odhad 80% z vypočtené srovnávací hodnoty) Obvyklá cena (srovnávací hodnota po zaokrouhlení) - podíl id. 1/2 na LV č. 1328, k.ú. Chyňava


1,00 nevalný s údržbou 0,95 suché WC 1,00 menší chata, 1NP 0,98 elektrocentrála 1,20 inzerce 0,80 bez exekuce 0,95 obdobné 1,00

93 951 75 161 75 000

Stránka 17 z 22



8.2. Vliv závad na obvyklou cenu nemovitého majetku Znalcem nebyly zjištěny žádné závady, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitosti. Vyhodnocení rizik ANO

nemovitost je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem)

NE

stavba je umístěna na vlastním pozemku

NE

k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup

ANO

nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva

ANO nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení např. – břemeno vedení IS, ochranná pásma NE

nemovitost je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod.

ANO stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost ANO nemovitost je užívána v souladu s právním stavem ANO stavba je určena výhradně k rekreačním účelům ANO stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č. evidenční ANO

nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno, nenalézá se v záplavovém území dle platného povodňového plánu

ANO stavba je dokončena

8.3. Stanovení administrativní ceny A. Nález 1. Informace o nemovitosti – viz. výše 2. Prohlídka nemovitosti – viz. výše 3. Obsah posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rekreační chata č.e. 882

B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rekreační chata č.e. 882 Zatřídění pro potřeby ocenění Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email: [email protected] tel. +420 604 555 649

Stránka 18 z 22



Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20):

Rekreační chata § 26 porovnávací metoda Středočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel 40 let 3 6 195,- Kč/m

Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.PP: 3*1,8 1.NP: 3*5,5+3,9*3,4 podkroví: 3,4*3,4 Název podlaží 1.PP: 1.NP: podkroví:

Zastavěná plocha 2 5,40 m 2 29,76 m 2 11,56 m

2

= = =

5,40 m 2 29,76 m 2 11,56 m

Konstrukční výška 2,30 m 2,50 m 2,50 m

Obestavěný prostor 1.PP: (3*1,8)*(2,30) 1.NP: (3*5,5+3,9*3,4)*(2,50) podkroví: (3,4*3,4)*(2,50*0,5)+0,5 Obestavěný prostor - celkem:

3

= = = =

12,42 m 3 74,40 m 3 14,95 m 3 101,77 m

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny zastavěné plochy 1. NP - bez podkroví nebo do 1/2 zastavěné plochy 1.NP 1. Druh stavby - Rekreační chata 2. Svislé konstrukce - Montované na bázi dřevní hmoty 3. Střešní konstrukce - Plochá střecha nebo krov umožňující zřízení podkroví (nevyužito) 4. Napojení stavby na sítě - Elektr. proud, voda , žumpa (septik) 5. Vybavení - Pouze WC suché nebo i mino stavbu 6. Vytápění stavby - Lokální vytápění 7. Příslušenství stavby (venk. úpravy a vedl. stavby do celk. ZP 25 m2 vč.) Příslušenství bez výrazného vlivu na cenu chaty 8. Výměra pozemků užívané se stavbou - Pouze zastavěný stavbou 9. Kriterium jinde neuvedené - Významně snižující cenu 10. Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 40 let: 0,80

č. I

Vi typ B

II III II

0,00 0,00 0,00

II II II III

0,00 -0,06 0,00 0,00

I I IV

-0,05 -0,15 0,65

č. V

Pi 0,20

III II II I I I

0,00 0,00 -0,01 -0,02 -0,02 -0,05

9

Index vybavení IV = (1 +  Vi) * V10 * 0,80 = 0,385 i=1

Index polohy pozemku Název znaku 1. Životní prostředí a atraktivita okolí - nemovitost ve vyjmenovaných městech a městech nad 50.000 obyvatel nebo ve vzdálenosti do 20 km od nich, kromě okresů Praha - západ a Praha - východ 2. Přírodní lokalita - les nebo vodní plocha je v místě (docházková vzdálenost) 3. Poloha v zástavbě - bez vlivu, samoty 4. Dopravní dostupnost - problematický příjezd k hranici pozemku 5. Hromadná doprava - špatná dostupnost 6. Parkovací možnosti - špatné 7. Obchod a služby (okolí nemovitosti) - žádné Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email: [email protected] tel. +420 604 555 649

Stránka 19 z 22



8. Sportoviště - žádné 9. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - vlivy snižující cenu - umístění v lese ve svažitém terénu

I II III I

0,00 0,00 0,00 -0,10

č. I

Ti -0,10

I I

-0,05 -0,05

11

Index polohy IP = (1 +  Pi) = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na cizím pozemku 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - exekuční příkazy 3

Index trhu IT = (1 +  Ti) = 0,800 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,385 * 1,000 * 0,800 = 0,308 Ocenění 3 3 Cena upravená CU = IPC * I = 6 195,- Kč/m * 0,308 = 1 908,06 Kč/m 3 3 CP = CU * OP = 1 908,06 Kč/m * 101,77 m = 194 183,27 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Rekreační chata č.e. 882 - zjištěná cena

= =

* =

194 183,27 Kč 194 183,27 Kč

1/2 97 091,64 Kč

C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rekreační chata č.e. 882

97 091,60 Kč

1. Ocenění staveb celkem

97 091,60 Kč

Celkem

97 091,60 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

97 091,60 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:

97 090,- Kč

slovy: Devadesátsedmtisícdevadesát Kč


Stránka 20 z 22



D. Závěrečný výrok Výsledné ceny Srovnávací hodnota - obvyklá cena Zjištěná cena dle vyhlášky

75 000 Kč 97 090 Kč

I. Předmětem ocenění jsou veškeré nemovitosti a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č.1328, tj.: - podíl id. 1/2 na stavbě rodinné rekreace č.e. 882 (rekreační chata), stojící na cizích pozemcích parc.č. St. 1310/1 a St. 1310/2, vč. příslušenství; v k. ú. Chyňava, obec Chyňava, okres Beroun. II. Příslušenstvím nemovitostí uvedených v bodě I. se rozumí: -

Venkovní úpravy; Kůlna; Suché WC

III. Výsledná obvyklá cena nemovitostí uvedených ve výroku I., příslušenství nemovitostí uvedeného ve výroku II., práv a závad uvedených ve výroku IV. se stanovuje na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a aktuální oceňovací vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů; podle stavu ke dni 22.12.2013, částkou ve výši:

75 000,- KČ slovy: Sedmdesátpěttisíc korun českých

IV. Práva a závady spojené s nemovitostí, které mají vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitosti: a) Věcná břemena - nezjištěny b) Nájemní práva - nezjištěny

Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č.121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jako obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být redukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro použití v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného Zhotovitele.

V Praze dne 5.3.2014 Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28 182 00 Praha 8


Stránka 21 z 22



E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 23.10.2009, č. j. Spr. 2428/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1001/40/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 40 - 2014.

F. Seznam příloh Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1328 ze dne 9.12.2013 Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled Příloha č. 3: Mapa oblasti Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitosti ze dne 22.12.2013


Stránka 22 z 22

Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1328

Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled

Příloha č. 3: Mapa oblasti

Fotomapa – rekreační chata č.e. 882

Umístění nemovitosti vzhledem k části obce „Podkozí“

GPS: 50°02'19.79"N, 14°06'30.87"E

Umístění nemovitosti v rámci obce „Chyňava“

Umístění nemovitosti v rámci regionu

Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitosti

2014

Recommend Documents