2014

ZNALECKÝ POSUDEK þ. 2788 – 162 / 2014 dle Usnesení þ.j. 067 EX 105003/08-74

Objednavatel: Sídlo: Iý:

Zhotovitel: Sídlo: Iý:

mail: Zpracovatelé:

Exekutorský úĜad Praha 5 JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor Evropská 663/132, 160 00 Praha 6 49720821

Odhadci a znalci CZ, s.r.o. PĜemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové 2630 2047 Spoleþnost je zapsána v obchodním rejstĜíku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavĤ kvalifikovaných pro znaleckou þinnost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnČní pro ceny a odhady nemovitostí. [email protected] Ing. Václav Kunášek, Ing. Milan Bálek

Úþel posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základČ Usnesení þ.j. 067 EX 105003/08-74 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Jurajem Podkonickým, Ph.D. dne 22.11.2013.

Posudek obsahuje:

27 stran vþetnČ pĜíloh

Posudek se pĜedává:

ve tĜech vyhotoveních

Výtisk þíslo:

3

Zpracováno:

12.02.2014

Odhadci a znalci CZ, s.r.o.

Obsah posudku

Znalecký posudek þ. 2788 – 162 / 2014

strana

A 1 2 3 4 5

NÁLEZ...............................................................................................................................3 Úkol a pĜedmČt ocenČní ...............................................................................................3 Místní šetĜení ...............................................................................................................3 Den ocenČní .................................................................................................................3 Podklady ......................................................................................................................3 Uznávané metody ocenČní ...........................................................................................4

B 1 2

POSUDEK .........................................................................................................................8 Aplikovaná metoda ocenČní.........................................................................................8 OcenČní ........................................................................................................................9

C

REKAPITULACE ..........................................................................................................17

D

ZNALECKÁ DOLOŽKA...............................................................................................17

E

PěÍLOHY........................................................................................................................18

2



A NÁLEZ 1

ÚKOL A PěEDMċT OCENċNÍ

Znalecký posudek je vypracován na základČ žádosti objednavatele posudku. Úkolem zhotovitele je dle Usnesení þ.j. 067 EX 105003/08-74: - ocenit nemovité vČci vþetnČ všech jejich souþástí a pĜíslušenství, - ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitými vČcmi spojené. Jedná se o ocenČní spoluvlastnického podílu ve výši 1/4 na nemovitých vČcech:

PĜíslušenství nemovitého majetku nebylo zjištČno. 2

MÍSTNÍ ŠETěENÍ

PĜedmČt ocenČní byl zkoumán pĜi místním šetĜení konaném dne 21.1.2014 bez pĜítomnosti vlastníkĤ nemovitých vČcí. Povinný na výzvu ke kontaktování zhotovitele posudku nereagoval. Jedná se o volnČ pĜístupný zemČdČlský pozemek. 3

DEN OCENċNÍ

Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 12.02.2014, což je den ocenČní. 4

PODKLADY

- Výpis z Katastru nemovitostí, LV þ. 47, k.ú. PodČšín, získaný prostĜednictvím Dálkového pĜístupu -

do Katastru nemovitostí dne 22.11.2013 Snímek katastrální mapy Územní plán obce PodČšín Usnesení þ.j. 067 EX 105003/08-74 barevná fotodokumentace informace získané pĜi místním šetĜení záznam z prohlídky nemovitých vČcí zákon þ. 151/1997 Sb. (zákon o oceĖování majetku) ve znČní zákonĤ þ. 121/2000 Sb., þ. 237/2004 Sb., þ. 257/2004 Sb., þ. 296/2007 Sb., þ. 188/2011, þ. 350/2012 Sb. a þ. 303/2013 Sb. vyhláška þ. 441/2013 Sb., k provedení nČkterých ustanovení zákona o oceĖování majetku (oceĖovací vyhláška) Doc. Ing. Albert Bradáþ, DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáþ, DrSc. - Teorie oceĖování nemovitostí, VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2010 Kolektiv autorĤ - VČcná bĜemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009

3



- ZbynČk Zazvonil - Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk 2004 - ZbynČk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 - þasopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého uþení technického v BrnČ, Údolní 53, 602 00 Brno; roþníky 1996 až 2014 - odborný þtvrtletník „Odhadce a oceĖování majetku“ vydávaný ýeskou komorou odhadcĤ majetku, Václavské námČstí 1, 110 00 Praha 1; roþníky 2003 až 2014 - Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Financování developerských projektĤ (2009) - Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2006, 2008, 2010 5 5.1

UZNÁVANÉ METODY OCENċNÍ Metoda nákladová

Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z pĜedpokladu, že hodnota aktiv (nemovitých vČcí) nebude vČtší, než þiní souþasné náklady na jejich poĜízení s odpoþtem pĜimČĜených odpisĤ. Jedná se tedy o výpoþet reprodukþní hodnoty snížené o pĜimČĜené opotĜebení. Reprodukþní hodnota se vypoþte pomocí obestavČného prostoru, zastavČné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou mČrnou jednotku, chybČjící prvky konstrukcí se nezapoþítávají, vyšší vybavení se pĜipoþítává. Jednotková cena se získá nejþastČji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (napĜ. z Ukazatele prĤmČrné orientaþní ceny na mČrovou a úþelovou jednotku, vydáváno pololetnČ – ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodáĜských ukazatelĤ stavebních objektĤ PORINGS, s.r.o. (reprezentativní vzorek cca 1200 objektĤ). Vynásobením zjištČné zastavČné plochy nebo obestavČného prostoru a jednotkové ceny se zjišĢuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úroveĖ k datu ocenČní, je nutno tuto hodnotu upravit pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vyþíslen ýeským statistickým úĜadem. Od takto zjištČné výchozí hodnoty se odeþte opotĜebení, které odpovídá stavbČ daného stáĜí a zpĤsobu údržby objektu, výsledkem je vČcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištČní vČcné hodnoty používá též modifikovaná metodika, a to vyhláška þ. 441/2013 Sb., k provedení nČkterých ustanovení zákona o oceĖování majetku (oceĖovací vyhláška). 5.2

Metoda výnosová

Fundamentálním principem výnosového zpĤsobu ocenČní je princip anticipace, jehož podstata spoþívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím oþekávání. Jestliže budoucí prospČch lze finanþnČ vyjádĜit jako Ĝadu oþekávaných výnosĤ, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako souþet všech tČchto oþekávaných výnosĤ, transformovaných na souþasnou hodnotu penČz. Na principu oþekávání nejsou prognózovány pouze budoucí výnosy a jejich þasový vývoj, ale i volba kapitalizaþních mČr, které implicitnČ odrážejí stupeĖ jejich oþekávané pravdČpodobnosti, spolehlivosti a stability. Fundamentální vzorec výnosové metody: VH = V [Kþ] i

kde:

VH ... hledaná výnosová hodnota nemovitých vČcí V ... þisté pĜíjmy z nemovitých vČcí i ... míra kapitalizace

Anticipovaný pĜíjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na bČžném realitním trhu, popĜípadČ jde-li o nemovitou vČc v daném místČ a þase neúþelnČ využívanou, lze aplikovat výnos dosažitelný. Roþní výnos z pronájmu nemovité vČci je tĜeba snížit o obhospodaĜovací náklady související nemovitou vČcí. Transformace na souþasnou hodnotu penČz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace (Yield Capitalization), která je procesem vycházejícím z exaktních principĤ složeného úroþení jakožto jedné 4



z disciplin finanþní matematiky. Délka uvažovaného þasového úseku (Projection Period) odpovídá vČtšinou intervalu nČkolika rokĤ, bČhem nichž jsou trendy ve vývoji výše výnosĤ ještČ objektivnČ pĜedpovČditelné. Konkrétní délka zvoleného pásma není v odborné literatuĜe nijak limitována, zpravidla se užívá interval 5 - 15 let. Kratší interval je spíše výjimeþný, neboĢ zmenšování pásma smČĜuje k pĜímé (nikoliv výnosové) kapitalizaci. V závČru zvoleného úseku se obvykle uvažuje s reverzním výnosem simulujícím napĜ. výnos z prodeje. Oþekávaný výnos se u pĜedmČtné nemovité vČci zjistí z dosaženého (popĜípadČ jde-li o nemovitou vČc v daném místČ a þase neúþelnČ využívanou, lze použít výnos dosažitelný) roþního nájemného. Roþní výnos z pronájmu nemovité vČci je tĜeba snížit o náklady na provoz nemovité vČci (zejména se jedná o náklady na prĤmČrnou roþní údržbu, správu nemovité vČci, daĖ z nemovitosti a pojištČní nemovitého majetku). NČkteré metodiky odpoþítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domníváme se (spolu s odbornou veĜejností zejména v bankovním a investiþním sektoru), že tato kategorie nákladĤ nemá své opodstatnČní. ZĜejmou výhodou metodik výpoþtu bez neprovozních nákladĤ je odpovČć na otázku investora, za jak dlouhý þasový úsek bude poþáteþní investice do poĜízení nemovité vČci návratná. Základní vztah pro výpoþet þasového úseku návratnosti poþáteþní investice: Návratnost [roky] = poþáteþní investice [Kþ] /roþní þistý zisk z pronájmu [Kþ/rok]

V nČmecky hovoĜících zemích je obvykle používána metoda „þasovČ omezené renty“: VHN = ýV ×

kde:

qn −1 HP + q n × ( q − 1) q n

ýV ... každoroþní þisté pĜíjmy z nemovité vČci, q = 1 + i, kdy i = míra kapitalizace, n ... zbývající doba užití nemovité vČci (myšleno zejména ekonomická a morální životnost), HP ... hodnota pozemku.

Velice dĤležitým bodem pĜi stanovení výnosové hodnoty nemovité vČci je stanovení diskontní míry. Míra, kterou se kapitalizují budoucí pĜíjmy (Yield Rate), má na výnosovou hodnotu investice (nemovité vČci) zásadní vliv. Stanovení míry kapitalizace se obvykle dČje dvČma zpĤsoby: 1) míra výnosnosti odhadnutá na základČ porovnání s obdobnými typy nemovité vČci, 2) pokud není dostatek údajĤ k add 1), pak se konstrukce výpoþtu míry kapitalizace obvykle odvíjí od tzv. stavebnicového zpĤsobu, kdy „jádro“ tvoĜí výchozí úroveĖ bezpeþného typu investic na finanþním trhu a nadstavbu pak rizikové prémie jako souþet všech projevujících se rizik, hrozeb a nevýhod, kterým jsou vystaveny posuzované nemovité vČci na trhu realit oproti výchozí odhadnuté míĜe z finanþního trhu. Jedná se tedy o souþet:

- bezrizikové míry výnosnosti, - prémií (pĜirážek) za rizika. matematické vyjádĜení: kde:

i = ibezp + Ȉı

i ... míra kapitalizace ibezp... bezpeþný typ investice Ȉı ... souþet prémií (pĜirážek) za rizika

Viz napĜ. „Výnosová hodnota nemovitostí“, autor Ing. ZbynČk Zazvonil, ISBN 80-902109-3-7. Jako základ pro hodnocení bezpeþného typu investice je doporuþován výnos z dlouhodobých státních dluhopisĤ; aktuální informace o nich jsou volnČ k dispozici napĜ. na webových stánkách bank, obchodníkĤ s cennými papíry þi ratingových agentur.

5



PĜirážky k bezpeþnému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do tĜí bodĤ: PĜirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovité vČci Zde procentní pĜirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit peníze na nepĜedpokládané opravy þi nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propoþtu nákladĤ v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy provČĜit technickou kvalitu stavby. PĜirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovité vČci Zde procentní pĜirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitou vČc pronajímat takovým nájemníkĤm a za takové nájmy, které byly uvažovány v propoþtu pĜíjmĤ. ZohledĖuje se délka nájemních smluv (doba urþitá / neurþitá) a pĜípadné riziko, že prostory uvolnČné po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) – tzv. neúplné pronajmutí. Dále se zohledĖuje „kvalita“ nájemcĤ – jejich schopnost platit nájem vþas a ve smluvené výši. V úvahu pĜipadá též riziko, že o pronájem dané nemovité vČci pĜestane být zájem – tzv. „ekonomická životnost“. PĜirážka za rizika právními povahy Zde procentní pĜirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitou vČcí spjaty vČcné bĜemena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastníkĤ, zda pĜístup k nemovité vČci je možný jen pĜes pozemky jiných vlastníkĤ, soudní spory apod. 5.3

Metoda komparativní

Komparativní metoda, též srovnávací metoda þi metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z vČtšího poþtu známých entit lze odvodit stĜední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení urþité nemovité vČci (pro zjištČní její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitých vČcí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejĤ (kupních smluv) nebo se opírají o šetĜení spolupracujících odhadcĤ, realitních kanceláĜí v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku þi o realitní inzerci. Mezi základní vlivy pĤsobící na hodnotu nemovitých vČcí patĜí: Poloha nemovitých vČcí - vzdálenost od center mČst þi obcí - vzdálenost od hlavních komunikaþních tahĤ - pĜístup k silniþním þi železniþním trasám Využitelnost nemovitých vČcí stavebnČ-technické vlastnosti nemovitých vČcí - úþel staveb a možnost adaptace na jiné využití - kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy - možnosti pĜístaveb a rozšíĜení nemovitých vČcí - omezené možnosti další výstavby (stavební uzávČry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zátČžová bĜemena - stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypovČditelnost - pĜedkupní práva, vČcná bĜemena - zástavní práva - soudní spory (napĜ. restituþní spory) Situace na realitním trhu - celkové trendy v prodeji nemovitých vČcí - prodejnost obdobných nemovitých vČcí v dané lokalitČ

6



V podmínkách ýeské republiky má pĜístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejĤ nemovitých vČcí pouze stát (prostĜednictvím finanþních úĜadĤ), který však tyto údaje pro potĜeby odhadcĤ systematicky netĜídí a rovnČž jim je takto z dĤvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho dĤvodu existují komerþní databáze, kde by soupisy sjednaných cen mČly splĖovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecnČ nelze pĜeceĖovat, neboĢ data v nich rychle zastarávají a jsou pak užiteþná zejména pro sledování trendĤ. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi ýeského statistického úĜadu, který shromažćuje informace o sjednaných cenách od finanþních úĜadĤ a souþasnČ mČli pĜístup na databázi Katastrálních úĜadĤ, ze které by mohli mimo jiné získat pĜíslušnou kupní smlouvu s pĜesnou identifikací prodávané nemovité vČci. To však v podmínkách ýeské republiky není z dĤvodĤ výše uvedených možné. PĜesto lze z veĜejnČ dostupných placených i neplacených zdrojĤ zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitých vČcí vþetnČ jejich pĤvodních nabídkových cen. Ve znaleckých posudcích se provádí odhad obvyklé ceny pĜedmČtu ocenČní, nikoliv pĜesné matematické vyþíslení þástky, za jakou je nemovitá vČc prodejná. Na koneþnou cenu má totiž vliv spektrum okolností, pĜiþemž každou z nich mĤže potenciální kupující pro sebe vyhodnotit jinak, z jiného úhlu pohledu. Úkolem oceĖovatelĤ je proto zejména prezentovat jejich odborný pohled na vČc, který by ovšem mČl korespondovat s pokud možno co nejširší výseþí z portfolia potenciálních kupujících. To potvrzuje i þlánek uveĜejnČný v odborném þtvrtletníku „Odhadce a oceĖování majetku“ þ. 3-4/2009, str. 50: „DĤležitou dovedností odhadce musí být schopnost vcítČní se do uvažování investora. Znamená to umČt si odpovČdČt na otázky, které si takový investor klade - proþ bych si onu nemovitou vČc mČl kupovat, jaké pĜinese benefity, jaká je perspektiva takové investice, jaká je návratnost.“ PĜesto je však pravdČpodobné a þasté, že existuje zájemce se zvláštním úhlem pohledu, pĜípadnČ zájemce disponující informacemi, které nejsou nijak veĜejnČ pĜístupné a známé. Takový zájemce se pak nachází mimo výše zmínČnou výseþ potenciálních kupujících a proto i cena, kterou je ochoten za danou nemovitou vČc vydat, je mimo bČžnou relaci. Z tČchto dĤvodĤ odborná veĜejnost považuje za nejpĜesnČjší možné zjištČní obvyklé ceny nemovité vČci proces veĜejné dražby, které se mĤže zúþastnit široké spektrum libovolných zájemcĤ o danou nemovitou vČc. Aplikace metod viz napĜ. publikace Teorie oceĖování nemovitostí, Doc. Ing. Albert Bradáþ, DrSc., VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009 nebo Ing. ZbynČk Zazvonil, Porovnávací hodnota nemovitostí, nakladatelství Ekopress 2006.

7



B POSUDEK 1

APLIKOVANÁ METODA OCENċNÍ

V tomto posudku je zjišĢována obvyklá cena pĜedmČtu ocenČní, kterou se dle zákona þ. 151/1997 Sb. (zákon o oceĖování majetku) v platném znČní, rozumí cena, která by byla dosažena pĜi prodejích stejného, popĜípadČ obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenČní. PĜitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimoĜádných okolností trhu, osobních pomČrĤ prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. MimoĜádnými okolnostmi trhu se rozumČjí napĜíklad stav tísnČ prodávajícího nebo kupujícího, dĤsledky pĜírodních þi jiných kalamit. Osobními pomČry se rozumČjí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota pĜikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k nČmu. Obvyklá cena vyjadĜuje hodnotu vČci a urþí se porovnáním. PĜi volbČ zpĤsobu zjištČní obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenČní. Vzhledem k tomu, že pĜedmČtem ocenČní je bČžný zemČdČlský pozemek, ke kterému je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných pozemkĤ na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popĜ. již uskuteþnČných prodejĤ), domníváme se, že je vhodné pro ocenČní použít metodu komparativní. Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená právČ pomocí metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá stále ještČ vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami urþovanými v rozvinutých ekonomikách, i když v urþitých aspektech a u nČkterých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. PĜesto se v našich podmínkách, zejména z dĤvodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základČ metod nákladových a výnosových. Nákladový zpĤsob ocenČní ovšem zjišĢuje tzv. vČcnou hodnotu nemovité vČci (zjišĢuje náklady na znovupoĜízení staveb, s odpoþtem pĜimČĜeného opotĜebení). Domníváme se však, že tato metoda nemá v pĜípadČ tohoto znaleckého posudku dostateþnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve vČtšinČ pĜípadĤ není obvyklá cena nemovité vČci, používá se spíše pro úþely zjištČní výše škody, napĜ. v rámci pojišĢovacích Ĝízení. SvĤj význam proto má zejména pĜi ocenČní staveb, v tomto posudku je oceĖován pouze pozemek. Výnosový zpĤsob ocenČní zjišĢuje tzv. výnosovou hodnotu nemovité vČci. Principem této metody je pĜedpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora - investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných pozemkĤ sloužících pro zemČdČlskou prvovýrobu primárnČ nepĜedpokládá, odborná znalecká veĜejnost spolu s bankovním sektorem doporuþuje výnosové ocenČní neprovádČt, výnosovou metodu ocenČní proto neaplikujeme. Komparativní zpĤsob ocenČní je proveden srovnáním s realitním trhem ve smyslu bodu A.5.3 tohoto posudku metodou pĜímého porovnání. Uvedený postup je v souladu s tržními pĜístupy k oceĖování.

8


2


OCENċNÍ

Komparativní metoda, též srovnávací metoda þi metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z vČtšího poþtu známých entit lze odvodit stĜední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení urþité nemovité vČci (pro zjištČní její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitých vČcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejĤ (kupních smluv) nebo se opírají o šetĜení spolupracujících odhadcĤ, realitních kanceláĜí v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku þi o realitní inzerci. Popis: OceĖovaný pozemek se nachází mimo intravilán obce, je mírnČ svažitého terénu. Dle územního plánu se nachází v plochách krajinných zemČdČlských, katastrem nemovitostí je veden dle druhu jako orná pĤda. Nachází se v rámci vČtších hospodáĜských celkĤ (lánĤ). Centrum obce PodČšín je ve vzdálenosti vzdušnou þarou cca 1,5 km, do centra obce Nížkov je vzdálenost 1,9 km, do Žćáru nad Sázavou je vzdálenost 14 km. PĜístup k pozemku je po polních cestách, pouze zemČdČlskými stroji. Srovnávací parametry: Název ZemČdČlský pozemek

VýmČra [m2] 12 901

Srovnávací kritéria: Kriterium Popis kritéria A – OBEC 1 Velikost obce obyvatel 248, z toho 175 v produkt. vČku 2 Správa, úĜady obecní úĜad; ostatní v Žćáru nad Sázavou 3 Poptávka po nemovitých vČcech nabídka pĜevyšuje poptávku 4 PĜírodní okolí velmi dobré 5 Obchod a služby základní sortiment, 6 Školství není 7 Zdravotnictví není 8 Kultura, sport nedostateþné vybavení 9 Ubytování není 10 Struktura zamČstnanosti nedostateþná nabídka 11 Životní prostĜedí velmi dobré B – UMÍSTċNÍ NEMOVITÉ VċCI V OBCI 12 Poloha vzhledem k centru obce mimo intravilán 13 Dopravní podmínky pouze zemČdČlskými stroji 14 Orientace ke svČt. stranám kombinovaná 15 Konfigurace terénu mírnČ svažitý terén 16 Územní plán schválený úz. plán 17 Inženýrské sítČ v obci v místČ nezjištČny C – VLASTNÍ NEMOVITÁ VċC 18 Regulace nájemného žádná þ.

9


19 20 21

Výskyt radonu Další možnosti ohrožení Pozemek celkem


nemČĜeno velmi omezené až náhodné 12 901 m2

Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV þ. 47 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní právo, naĜízení exekuce, exekuþní pĜíkaz k prodeji). To však vhledem k úþelu posudku (pro exekuþní Ĝízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno.

Srovnávací nemovité vČci (SN): 1) ZemČdČlská pĤda Nabídková cena: 265 904 Kþ Upravená nabídková cena: 8 Kþ za m2 Lokalita: Líšná VýmČra: 33 238 m2 Popis: Pozemky se skládají ze dvou celkĤ 10334 m2 (k.ú. SnČžné na MoravČ) a 22904 m2 (k.ú. Líšná).

Zdroj: TANA realitní kanceláĜe - Bohemia Reality PĜíþná 1527, 56206 Ústí nad Orlicí www.tana.cz

2) ZemČdČlská pĤda Nabídková cena: 294 435 Kþ Upravená nabídková cena: 15 Kþ za m2 Lokalita: Velké MeziĜíþí VýmČra: 19 629 m2 Popis: ZemČdČlská pĤda v katastrálním území Velké MeziĜíþí. Jedná se o trvalý travní porost.

10



Zdroj: Realitní kanceláĜ REALITY D1 & FINANCE Hlavní 141/113, 62400 Brno www.realityd1.cz

3) ZemČdČlská pĤda Nabídková cena: 239 415 Kþ Upravená nabídková cena: 15 Kþ za m2 Lokalita: VČcov VýmČra: 15 961 m2 Popis: ZemČdČlské pozemky v CHKO Žćárské vrchy, severovýchodnČ od Nového MČsta na MoravČ.

Zdroj: Realitní kanceláĜ LONDON FINANCE AND INVESTMENT, a.s. Nemanická 440/14, 37010 ýeské BudČjovice Telefon: +420 380 405 390 www.fondrealit.cz

11



4) ZemČdČlská pĤda Nabídková cena: 137 000 Kþ Upravená nabídková cena: 14 Kþ za m2 Lokalita: MiĜetice VýmČra: 9 454 m2 Popis: Pozemek v obci MiĜetice u Nasavrk, vedený jako orná pĤda.

Zdroj: Realitní kanceláĜ STING, s.r.o. Pernštýnské námČstí 66, 53002 Pardubice Telefon: 800 103 010 www.rksting.cz

5) ZemČdČlská pĤda Nabídková cena: 238 238 Kþ Upravená nabídková cena: 14 Kþ za m2 Lokalita: KuĜimská Nová Ves VýmČra: 17 017 m2 Popis: PČt pozemkĤ orné pĤdy v katastrálním území KuĜimská Nová Ves. Jedná se o dva ucelené celky.

12



Zdroj: Realitní kanceláĜ M & M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2, 11000 Praha Telefon: 800 100 446 www.mmreality.cz

6) ZemČdČlská pĤda Nabídková cena: 162 204 Kþ Upravená nabídková cena: 12 Kþ za m2 Lokalita: SvČtlá nad Sázavou VýmČra: 13 517 m2 Popis: ZemČdČlská pĤda a trvalý travní porost v katastrálním území Horní Dlužiny, obec SvČtlá nad Sázavou.

Zdroj: Realitní kanceláĜ REALITY CHMELAě, s.r.o. nám. PĜemysla Otakara II. 11/7, 37001 ýeské BudČjovice www.reality-chmelar.cz

13



7) ZemČdČlská pĤda Nabídková cena: 190 000 Kþ Upravená nabídková cena: 11 Kþ za m2 Lokalita: KalištČ VýmČra: 17 142 m2 Popis: ZemČdČlské pozemky (orná pĤda) v katastrálním území KalištČ u Horních Dubenek, obec KalištČ, okres Jihlava. Fotodokumentace není k dispozici. Zdroj: Realitní kanceláĜ Reality IQ, a.s. 28. Ĝíjna 1584/281, 70900 Ostrava www.realityiq.cz

8) ZemČdČlská pĤda Nabídková cena: 138 488 Kþ Upravená nabídková cena: 14 Kþ za m2 Lokalita: HnČvkovice VýmČra: 9 892 m2 Popis: Pozemky se nachází v k.ú. HnČvkovice u Humpolce, obec Humpolec, okres PelhĜimov parc.þ. 391/2, 484/1, 527/5.

Zdroj: Realitní kanceláĜ RK NIKA realitní kanceláĜ Sokolská 418, 51301 Semily www.rknika.cz

9) ZemČdČlská pĤda Nabídková cena: 261 165 Kþ Upravená nabídková cena: 15 Kþ za m2 Lokalita: Vojslavice VýmČra: 17 411 m2 Popis: ZemČdČlské pozemky se nachází u obce Vojslavice, k.ú. Vojslavice nad Želivkou v okrese PelhĜimov, kraj Vysoþina. U severního okraje obce probíhá dálnice D1, na jihu vodní nádrž Želivka Švihov.

14



Zdroj: Realitní kanceláĜ LONDON FINANCE AND INVESTMENT, a.s. Nemanická 440/14, 37010 ýeské BudČjovice Telefon: +420 380 405 390 www.fondrealit.cz

10) ZemČdČlská pĤda Nabídková cena: 827 740 Kþ Upravená nabídková cena: 20 Kþ za m2 Lokalita: Osová Bítýška VýmČra: 41 387 m2 Popis: Orná pĤda, rovinatý terén v jednom celku v katastru obce Osová Bítýška. BPEJ: 76811 - 2909 m2, 72901 - 38478 m2. K pozemku je pĜístup po cestČ.

Zdroj: Realitní kanceláĜ DVL Brno reality Lidická 22, 602 00 Brno Telefon: 545 213 311 www.dvl.cz

15



ZávČreþná analýza Ceny uvádČné v nabídkách realitních kanceláĜí nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientaþnČ a s velkou obezĜetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláĜe vČtšinou v první fázi inzerce respektují pĜání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláĜe tedy zpravidla inzerují ceny urþené prodávajícími a až po delší dobČ, v dalších fázích neúspČšné inzerce ceny snižují. NapĜ. v pĜíspČvku „Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich odpovídajících dob trvání nabídky“ prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: „ZmČnu ceny v prĤbČhu trvání nabídky vyjadĜuje tzv. koeficient redukce ceny, který pĜedstavuje pomČr tržní ceny ku cenČ nabídkové. Zpravidla je tento koeficient kZC 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. PĜi oceĖování nemovitostí porovnávací metodikou se nČkdy používá paušálnČ hodnota kZC = 0,85.“ UveĜejnČno v þasopise Soudní inženýrství þ. 4, roþník 20-2009 na str. 188. ObdobnČ v þasopise „Odhadce a oceĖování majetku“ þ. 3-4/2009 v þlánku autorĤ Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváþka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str. 37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skuteþných prodejĤ vykazují podobné tendence (korelaþní koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99). StejnČ tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradáþ, DrSc. v publikaci Teorie oceĖování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN 978-80-7204-578-5, strana 350: „Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ovČĜit, jak cena urþité nemovité vČci postupnČ v þase klesá, až z inzerce zmizí - nemovitá vČc se zĜejmČ prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena nemovité vČci nemĤže být vČtší, než cena stejné nemovité vČci inzerované k prodeji.“ V dalším textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65 - 1,00. Metoda pĜímého porovnání: Srovnávací nemovité vČci

VýmČra [m2]

Cena ke srovnání [Kþ/m2]

zdroj

poloha

SN 1 SN 2 SN 3 SN 4 SN 5 SN 6 SN 7 SN 8 SN 9 SN 10

33 238 19 629 15 961 9 454 17 017 13 517 17 142 9 892 17 411 41 387

8,00 15,00 15,00 14,00 14,00 12,00 11,00 14,00 15,00 20,00

0,95 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85

1,05 1,00 1,05 1,05 1,00 1,00 1,05 1,00 1,00 1,00

Index odlišnosti IO velikost

vybavenost

ostatní

0,90 1,00 1,00 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 1,00 1,00 n: poþet srovnávacích nemovitostí Obvyklá cena: Statistické veliþiny: SmČrodatná odchylka [SO] Minimální hodnota AP - SO Aritmetický prĤmČr [AP] AP + SO Maximální hodnota

12 901 m2 VýmČra: Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši: Obvyklá cena spoluvlastnického podílu po zaokrouhlení:

1

/

4

Upravená cena [Kþ/m2] 7,18 12,11 13,39 12,50 11,90 10,20 9,82 11,90 12,75 15,30 10

11,70 2 7 10 12 14 15 150 999,11 37 749,78 38 000

16



C REKAPITULACE Výslednou obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši 1/4 na nemovitých vČcech:

indikujeme ke dni ocenČní na:

38 000,- Kþ slovy: TĜicetosmtisíc korun þeských Poznámka: PĜíslušenství nemovitého majetku nebylo zjištČno.

D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona þ. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumoþnících a ustanovením § 6 odst. 1 vyhl. þ. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumoþnících, ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ, zapsaný dle Rozhodnutí ministrynČ spravedlnosti a pĜedsedkynČ legislativní rady vlády ýeské republiky þ.j. 193/2009-OD-ZN ze dne 08.10.2009 do prvního oddílu seznamu ústavĤ kvalifikovaných pro znaleckou þinnost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnČní pro: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod poĜadovým þíslem 2788 – 162 / 2014 deníku znaleckého ústavu. Otisk znalecké peþetČ:

V Hradci Králové dne 12.02.2014 Podpis za znalecký ústav:

Ing. Milan Bálek jednatel spoleþnosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. PĜemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové

17



E PěÍLOHY 1. Barevná fotodokumentace 2. Výpis z Katastru nemovitostí, LV þ. 47, k.ú. PodČšín, získaný prostĜednictvím Dálkového pĜístupu do Katastru nemovitostí dne 22.11.2013 3. Snímek katastrální mapy 4. VýĜez z územního plánu obce PodČšín

18


PĜíloha: Fotodokumentace

2014

Recommend Documents