Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. se sídlem Václavské náměstí 832/19, Praha, kancelář Sušilova 1938/26, Přerov tel.: 608 251 025, 776 284 814, 581 331 601, email:
[email protected] zapsaná v obchodním rejstříku, vedená u rejstříkového soudu v Praze, oddíl C, vložka 178876
ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 8923-423/2014
O ceně nemovitostního celku sestávajícího z: I) nemovitých věcí - objektu č.p. 58 - rod. dům, příslušející k části obce Věžky, na pozemku p.č. 236, včetně pozemku p.č. 236 - zastavěná plocha a nádvoří a pozemku p.č. 235 - zahrada, LV č. 414, vše v k.ú. Věžky, obec Věžky, okres Kroměříž. II) ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 k nemovité věci - pozemku p.č. 240 - ostatní plocha, LV č. 95, v k.ú. Věžky, obec Věžky, okres Kroměříž. Objednatel posudku:
JUDr. Tomáš Vrána soudní exekutor, Exekutorský úřad Přerov Komenského 38 750 02 Přerov IČ: 66246750 DIČ: CZ6205200980
Účel posudku:
Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu exekučního řízení č.j. 103 Ex 20642/08-235
Dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku, dle oceňovacích standardů, podle stavu ke dni 6.3.2014 posudek vypracoval: Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail:
[email protected] www.posudek.com Posudek byl vypracován ve 2 vyhotoveních, z nichž 1 vyhotovení obdrží objednavatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znaleckého ústavu. Celkem posudek obsahuje 19 stran a 23 stran příloh. V Přerově, dne 25.3.2014
ZNALECKÝ POSUDEK č. 8923-423/2014
A. 1.
NÁLEZ Znalecký úkol Na základě usnesení, ze dne 27.2.2014 vydané Exekutorským úřadem Přerov, JUDr. Tomáš Vrána, č.j. 103 Ex 20642/08-235, byl přibrán znalecký ústav a to k ocenění nemovitostního celku sestávajícího z: I) nemovitých věcí - objektu č.p. 58 - rod. dům, příslušející k části obce Věžky, na pozemku p.č. 236, včetně pozemku p.č. 236 - zastavěná plocha a nádvoří a pozemku p.č. 235 - zahrada, LV č. 414, vše v k.ú. Věžky, obec Věžky, okres Kroměříž. II) ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 k nemovité věci - pozemku p.č. 240 - ostatní plocha, LV č. 95, v k.ú. Věžky, obec Věžky, okres Kroměříž. Zpracovateli se ukládá, aby stanovil obvyklou cenu těchto nemovitých věcí a jejich příslušenství. Dále se zpracovateli ukládá, aby stanovil cenu movitých věcí, které tvoří příslušenství vedených nemovitostí, a stanovil cenu práv a závad spojených s uvedenými nemovitostmi. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a řád) a o změně dalších zákonů je v § 66 odst.5 uvedeno:
exekuční činnosti (exekuční
“Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu” – dále odkaz na §2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V §2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: “Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.”
stránka č. 2
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
ZNALECKÝ POSUDEK č. 8923-423/2014
Pro odhad obvyklé hodnoty budou použity tyto oceňovací metody a přístupy: Cena zjištěná - (tzv. „administrativní cena“) - jedná se o cenu určenou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 6.3.2014, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění. Touto metodou jsou podrobně oceněny všechny stavby hlavní a pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné vedlejší stavby, garáže, studny, trvalé porosty, neboť cena zjištěná má pouze pomocný indikační charakter (pokud jsou tyto položky popsány v odstavci 5. části „Nález“ tohoto znaleckého posudku jsou zahrnuty do obvyklé ceny jako příslušenství k věci hlavní). Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - v principu se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6 měsíců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí.
2.
Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 6.3.2014 za přítomnosti pracovníka znaleckého ústavu Ing. Vítězslava Kožušníka. Povinný se přes písemnou výzvu místního šetření nezúčastnil a nebyla pracovníkovi znaleckého ústavu umožněna prohlídka předmětu ocenění. Pro potřeby tohoto znaleckého posudku bylo provedeno ohledání a zaměření nemovitých věcí zvenčí. Informace, týkající se některých prvků vnitřního vybavení, jejich stavebně technického stavu a jejich rekonstrukcí byly převzaty ze Znaleckého posudku č. 1842-1072/2010 ze dne 25.10.2010.
3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí č. 414, pro k.ú. Věžky, obec Věžky, okres Kroměříž, vyhotovený objednavatelem dne 27.2.2014, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Výpis z katastru nemovitostí č. 95, pro k.ú. Věžky, obec Věžky, okres Kroměříž, vyhotovený objednavatelem dne 27.2.2014, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Kopie katastrální mapy, pro k.ú. Věžky, obec Věžky, okres Kroměříž, vyhotovená objednavatelem dne 27.2.2014, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Znalecký posudek č. 1842-1072/2010, ze dne 25.10.2010 vypracovaný našim znaleckým ústavem pro účely jiného exekučního řízení.
stránka č. 3
ZNALECKÝ POSUDEK č. 8923-423/2014
Údaje sdělené objednavatelem. Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření. Pro vyhodnocení realitního trhu bylo mimo jiné využito informací uveřejněných na realitních serverech www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz, www.reality.cz, www. realitycechy.cz, www.realitymorava.cz atd. Objednavatelem, povinným, či účastníkem místního šetření nebyla ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku předložena žádná nájemní, či jiná smlouva, na základě které by byl předmět ocenění užíván. Ocenění je provedeno pro předmět ocenění volný, neobsazený, nepronajatý. Fotodokumentace použita v tomto znaleckém posudku byla pořízena pro účely jiného exekučního řízení.
4.
Vlastnické a evidenční údaje Dle dostupných údajů z databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního jsou ke dni vypracování tohoto znaleckého posudku evidovány tyto vlastnické údaje:
Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Zlínský Kroměříž Věžky Věžky (781339)
List vlastnictví číslo: 414 Vlastník: Olšina Josef č.p. 58, 76833 Věžky List vlastnictví číslo: 95 Vlastníci: 1. Fochr Vladimír č.p. 28, 76833 Věžky
Podíl: 1/2
2. Olšina Josef č.p. 58, 76833 Věžky
Podíl: 1/2
stránka č. 4
ZNALECKÝ POSUDEK č. 8923-423/2014
5. Celkový popis nemovitosti Jedná se o zděný, nepodsklepený rodinný dům s dvěma nadzemními podlažími bez využitého podkroví pod sedlovou střechou krytou pozinkovaným plechem. Objekt je situovaný do nepravidelného tvaru a je situovaný v zastavěné, okrajové části obce Věžky, v řadové zástavbě jako samostatně stojící. Předmět ocenění se nachází na adrese Věžky č.p. 58, 768 33 Věžky. Parkování je možné ve vlastní garáži. Pozemky leží v mírně sklonitém terénu, tvoří funkční celek a jsou přístupné po veřejné zpevněné komunikaci na pozemku p.č. 339 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví: Obec Věžky, 61, Věžky, 768 33. Dům je napojen na inženýrské sítě: elektro, hloubková kanalizace, obecní vodovod, plynové vedení a vlastní studnu. Objekt sestává z bytové jednotky o velikosti 7+2 s kompletním sociálním zařízením. Původní stáří objektu je dle dostupných podkladových materiálů a místního šetření cca 100 roků. V průběhu své celkové životnosti objekt procházel postupnými rekonstrukcemi a modernizacemi prvků krátkodobých i dlouhodobých životností, které měly vliv na celkové prodloužení životnosti objektu. V roce 1993 byla provedena nadstavba II. nadzemního podlaží a částečná modernizace vnitřního vybavení rodinného domu. Celkový stavebně-technický stav je ke dni ocenění uvažován jako stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav). Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektů je patrné z ocenění. Při místním šetření bylo zjištěno toto příslušenství stavby hlavní: a) vedlejší stavby: Vedle rodinného domu, při levé hranici pozemku, jsou situovány dvě přízemní, zděné kůlny s plochou střechou krytou betonem. Na tyto navazuje přízemní, zděný bývalý chlév se sedlovou střechou krytou taškou pálenou. Za rodinným domem, při pravé hranici pozemku, je situován zděný sklep se sedlovou střechou krytou taškou betonovou. b) příslušenství, které je tvořeno těmito venkovními úpravami: - oplocení - drátěné pletivo na ocelových sloupcích - zpevněné plochy (dlážděné) - studna - přípojky IS Závady, které prodejem nemovitých věcí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovité věci zatěžovala i nadále (§ 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle místního šetření, informací objednavatele a dle dalších dostupných podkladových materiálů na dražených nemovitých věcech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. Movité věci, které by tvořily příslušenství k předmětu ocenění, nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření zpracovatele.
stránka č. 5
ZNALECKÝ POSUDEK č. 8923-423/2014
6.
Obsah posudku
1) Objekty a) Rodinný dům č.p. 58 2) Pozemky a) Pozemky dle LV č. 414 b) Pozemek dle LV č. 95 3) Ocenění porovnávací metodou
stránka č. 6
ZNALECKÝ POSUDEK č. 8923-423/2014
B.
POSUDEK
Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Hodnocení znaku Popis znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy IV. Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00
1,00
4
Index trhu:IT = P5 × (1 + ∑ Pi) = 1,000 i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Hodnocení znaku Popis znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které má obec obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost VII. Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, parkování na pozemku 7 Hromadná doprava IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 m 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez možnosti komerčního využití komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí II. Průměrná nezaměstnanost 10 Nezaměstnanost II. Bez dalších vlivů 11 Vlivy ostatní neuvedené
Pi 1,03 0,00 –0,01 0,00 0,00 0,01 –0,02 0,00 0,00 0,00 0,00
11
Index polohy: IP = P1 × (1 + ∑ Pi) = 1,009 i=2
stránka č. 7
ZNALECKÝ POSUDEK č. 8923-423/2014
Ocenění 1) Objekty 1.a) Vyhláška 441/2013 Sb. 1.a.1) Rodinný dům č.p. 58 – § 35 Podlaží: Název I. NP II. NP Součet:
Zastavěná plocha 17,20×7,50+4,50×4,76+2,02×4,76 17,20×7,50+4,50×4,76
= = =
160,04 m2 150,42 m2 310,46 m2
Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba 17,20×7,50×5,20+4,50×4,76×3,36+2,02×4,76×2,36 = Zastřešení (17,20×7,50×2,27+4,50×4,76×2,67)×0,50 = Obestavěný prostor – celkem: =
765,46 m3 175,01 m3 940,47 m3
Podlažnost:
310,46 / 160,04
= 1,94
Rodinný dům: typ B Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Vybavení: Název, popis 1. Základy – betonové s izolací 2. Zdivo – zděné 3. Stropy – dřevěné trámové bez podhledu 4. Střecha – vaznicová sedlová 5. Krytina – pozinkovaný plech 6. Klempířské konstrukce – plechové (žlaby, svody, parapety) 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19.
Vnitřní omítky – vápenné hladké Fasádní omítky – břizolitové Vnější obklady Vnitřní obklady – keramický obklad (kuchyně) Schody – dřevěné Dveře – dřevěné náplňové do ocelových zárubní Okna – dřevěná kastlová Podlahy obytných místností – betonové, textilní krytiny Podlahy ostatních místností – keramická dlažba Vytápění – ústřední s kotlem na tuhá paliva Elektroinstalace – 230/400V Bleskosvod – ano Rozvod vody – teplá a studená
Obj. podíl 7,10 % 22,30 % 8,40 % 5,20 % 3,20 %
Hodnocení Podíl Standardní Standardní Podstandardní Standardní Standardní
80 % 0,80 % Standardní Nevyskytuje se 20 % 6,20 % Standardní 3,10 % Standardní 0,40 % Nevyskytuje se 2,30 % Podstandardní 2,40 % Standardní 3,30 % Standardní 5,20 % Standardní 2,20 % Standardní 1,10 % Standardní 4,40 % Standardní 4,10 % Standardní 0,60 % Standardní 3,00 % Standardní stránka č. 8
ZNALECKÝ POSUDEK č. 8923-423/2014
20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.
Název, popis Zdroj teplé vody – elektrický bojler Instalace plynu – ano, zemní plyn Kanalizace – kompletní odkanalizování Vybavení kuchyně – plynový deska Vnitřní vybavení – vana, umyvadlo, sprchový kout Záchod – splachovací WC 3x Ostatní
Obj. podíl 1,80 % 0,50 % 2,80 % 0,50 % 5,10 % 0,40 % 3,60 %
Hodnocení Podíl Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Zlínský Obec: Věžky Počet obyvatel: 402 Základní cena (ZC): 1 958,– Kč/m3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Pro potřeby tohoto znaleckého posudku a určení indexu Iv (index konstrukce a vybavení) uvažováno s rokem kolaudace a rokem celkové rekonstrukce, které byly zjištěny při místním šetření. Popis znaku Hodnocení znaku Vi 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do B poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 0,00 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlažnost II. Hodnota více jak 1 do 2 včetně 0,01 5 Napojení na veřejné sítě V. Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn 0,08 (přípojky) nebo propan butan 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední , etážové , dálkové 0,00 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 0,00 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 0,00 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové 0,00 příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m2 11 Pozemky ve funkčním celku se III. Nad 800 m2 celkem 0,01 stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 13 Stavebně-technický stav III. Stavba se zanedbanou údržbou 0,85* (předpoklad provedení menších stavebních úprav) * Rok kolaudace: 1914 Rok celkové rekonstrukce: 1993 Stáří stavby (y): 36 Koeficient pro úpravu (s): 0,820 12
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V13):
0,767
i=1
Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV):
1 501,79 Kč/m3 stránka č. 9
ZNALECKÝ POSUDEK č. 8923-423/2014
1,000 Index trhu (IT): Index polohy (IP): 1,009 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CSP = OP × ZCU × IT × IP = 940,47 × 1 501,79 × 1,000 × 1,009 Rodinný dům č.p. 58 – určená cena:
=
1 425 099,94 Kč 1 425 099,94 Kč
2) Pozemky 2.a) Vyhláška 441/2013 Sb. 2.a.1) Pozemky dle LV č. 414 – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Věžky Název okresu: Kroměříž Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce V. Do 500 obyvatel IV. Ostatní obce 2 Hospodářsko-správní význam obce IV. Obec vzdálená od hranice 3 Poloha obce vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 4 Technická infrastruktura v obci IV. Železniční, nebo autobusová zastávka 5 Dopravní obslužnost obce 6 Občanská vybavenost v obci V. Minimální vybavenost (obchod nebo služby – základní sortiment)
Oi 0,50 0,60 1,01
1,00 0,80 0,85
Základní cena výchozí: ZCv = 1 200,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 247,25 Kč/m2 Pozemky ve funkčním celku se stavbou oceňovanou podle § 13, 14, 35 a 36, popřípadě s jejich příslušenstvím Součet výměr pozemků ve funkčním celku: vp = 1 670 m2 Redukční koeficient: R = (200 + 0,8 × vp) ÷ vp = 0,920 Index trhu: IT = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace III. Neztížené základové podmínky 2 Ztížené základové podmínky I. Mimo ochranná pásma 3 Ochranná pásma I. Bez omezení užívání 4 Omezení užívání pozemku 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití II. Bez dalších vlivů 6 Ostatní neuvedené
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
stránka č. 10
ZNALECKÝ POSUDEK č. 8923-423/2014
6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
∑ Pi = 1,000 i=1
Index polohy: IP = 1,009 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 1,009 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I × R = 229,5172 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 235 Zahrada 1 028 236 Zastavěná plocha a nádvoří 642 Součet: 1 670 Pozemky dle LV č. 414 – určená cena:
Cena [Kč] 235 943,68 147 350,04 383 293,72 383 293,72 Kč
2.a.2) Pozemek dle LV č. 95 – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Věžky Název okresu: Kroměříž Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce V. Do 500 obyvatel IV. Ostatní obce 2 Hospodářsko-správní význam obce IV. Obec vzdálená od hranice 3 Poloha obce vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn IV. Železniční, nebo autobusová zastávka 5 Dopravní obslužnost obce V. Minimální vybavenost (obchod nebo 6 Občanská vybavenost v obci služby – základní sortiment)
Oi 0,50 0,60 1,01
1,00 0,80 0,85
Základní cena výchozí: ZCv = 1 200,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 247,25 Kč/m2 Koeficienty úpravy základních cen pozemků komunikací dle přílohy č. 3, tabulky č. 5: Popis znaku Hodnocení znaku Pi 1 Kategorie a charakter pozemní III. Účelové komunikace 0,50 komunikace I. V kat. úz. sídelní části obce 1,00 2 Charakter a zastavěnost území I. Bez možnosti komerčního využití 1,00 3 Komerční využití II. S nezpevněným povrchem 0,85 4 Povrch komunikace § 4 odst. 3 – Stavební pozemky drah, dálnic a silnic Základní cena upravená: ZCU = ZC × P1 × P2 × P3 × P4 = 105,0813 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 240 Ostatní plocha 103
Cena [Kč] 10 823,37 stránka č. 11
ZNALECKÝ POSUDEK č. 8923-423/2014
Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě: Pozemek dle LV č. 95 – určená cena:
× =
1/2 5 411,69 Kč 5 411,69 Kč
Ceny pozemků: a) Pozemky dle LV č. 414 b) Pozemek dle LV č. 95 Cena pozemků činí celkem: Cena po zaokrouhlení:
383 293,72 Kč 5 411,69 Kč 388 705,41 Kč 388 710,– Kč
3) Ocenění porovnávací metodou Problematika Porovnávací hodnoty nemovitostí je v současné době nejlépe uceleně popsána v publikaci „Porovnávací hodnota nemovitostí“ vydaná nakladatelstvím EKOPRESS autor Zbyněk Zazvonil.
Výběr porovnatelných vzorků: V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes řadu nástrojů, pomocí nichž lze velmi dobře sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Jednak na většině serverech je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají zvýrazňovány, často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve více kancelářích. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, přihraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.), - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), - stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), - kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), - rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), - řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd) stránka č. 12
ZNALECKÝ POSUDEK č. 8923-423/2014
1) RD Zlobice, okres Kroměříž RD 3+1 v obci Zlobice. Dům je po rekonstrukci, s menší uzavřenou zahradou. Dispozici bytu tvoří kuchyně, obývací pokoj a dva neprůchozí pokoje. Koupelna a samostatné WC. Je zde možnost parkovaní 3 aut v průjezdu a v garáži. Nabídková CENA: 1 250 000,- Kč 2) RD Zlobice, okres Kroměříž RD 5+1 v obci Zlobice. Jedná se o cihlovou stavbu, se sedlovou střechou krytou taškami. Zastavěná plocha domu činí 507 m2, obytná plocha je cca 130 m2. Po vstupu do domu se nacházíme v zádveří, na které navazuje chodba, z této vedou vstupy do jednotlivých místností přízemní obyvatelné části domu o velikosti 3+1. Dispoziční řešení: kuchyně, komora, tři obytné místnosti, koupelna, toaleta a schodiště, které vede do 1. patra o velikosti 2+0. Dispoziční řešení: chodba, dvě obytné místnosti a půdní prostor domu. Ve vybavení domu zůstává kuchyňská linka. V domě byla provedena v roce 2012 rekonstrukce rozvodů elektřiny. O vytápění domu se stará plynový kotel s rozvody ústředního topení. Dům je napojen na obecní vodovod. Odpady jsou svedeny do kanalizace. K nemovitosti náleží udržovaná zahrada o výměře 3.260 m2 s ovocnými stromy. Další: hospodářská budova, sklad, kůlna. Nabídková CENA: 1 229 000,- Kč 3) RD Zlobice, okres Kroměříž RD ve tvaru "L", dispozičně řešen jako jednogenerační s možností rozšíření. V přízemí domu se nachází průjezd, předsíň, 4x pokoj, kuchyně, 2x koupelna, špajz. V patře je hala a dva pokoje. Ve dvorním traktu hospodářské zázemí. Celý objekt je ve velmi dobrém stavu bez nutnosti investice. Zastavěná plocha včetně nádvoří je cca 1.032 m2. Topení na tuhá paliva + plynové. Nabídková CENA: 1 750 000,- Kč
Jednotky porovnání, porovnání nemovitosti jako celku: Jednotky porovnání jsou veličiny, jejichž prostřednictvím se porovnávání provádí. Ve většině případů jsou známé ceny vzorků vyjádřeny jako dosažené, dohodnuté či navrhované finanční částky za porovnávané nemovitosti jako za celky, tedy ve formě Kč/ks. Protože i hledaná porovnávací hodnota posuzovaných nemovitostí je požadována jako cena za celek, je nejjednodušším řešením za jednotku porovnání zvolit právě Kč/celek, resp. Kč/ks, a případné cenové úpravy vzhledem k jednotlivým rozdílnostem, eventuálně kvalitativní hierarchické uspořádání vzorků, provádět v těchto jednotkách. Výhody tohoto způsobu spočívají v jeho transparentnostech, jednoduchosti a snadné srozumitelnosti pro všechny účastníky trhu.
Kvantitativní porovnávací analýza: Pro kvantitativní porovnávací analýzu je typické, že jednotlivé diference mezi vybranými vzorky a oceňovaným subjektem se snaží kvantifikovat, resp. shledané rozdíly se pokouší ocenit, najít směr jejich předpokládané kontribuce a následně je využít pro cenové úpravy ve formě srážek a přirážek s cílem, aby takto upravený výsledek reflektoval zatím neznámou porovnávací hodnotu oceňovaného subjektu. Za upravovaný základ jsou zvoleny známé ceny vzorků, a úpravy mají relativní formu ve vztahu ke zvolenému základu. Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné přizpůsobování cen, jejich vyrovnávání, „seřizování“ či „vylaďování“, proto v odborné literatuře je pro tento proces obvykle používán termín adjustace (adjustment)
stránka č. 13
ZNALECKÝ POSUDEK č. 8923-423/2014
Adjustace je založena na následujících předpokladech: - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají vyšší porovnávané (než vzorek) - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají nižší porovnávané (než vzorek)
horší než nemovitosti cenu než nemovitosti lepší než nemovitosti cenu než nemovitosti
Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: - možnost parkování na vlastním pozemku nebo ve vlastní garáži - možnost napojení na kompletní IS - dobrá dopravní dostupnost do okolních měst - možnost rozšíření obytných prostor do podkroví Záporné stránky oceňovaných nemovitostí - neúplná občanská vybavenost obce - nebyla umožněna kompletní prohlídka oceňovaných nemovitých věcí - celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. rodinný dům, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka v souladu s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití jsme názoru, že předmět ocenění je obchodovatelný. Seznam porovnávaných objektů: RD Zlobice, okres Kroměříž Výchozí cena (VC): 1 250 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kpolohy: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,10 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 0,95 Ktechnického stavu: 1,00 Jednotková cena (JC): 1 196 172,25 Kč Váha (V): 1,0 RD Zlobice, okres Kroměříž Výchozí cena (VC): 1 229 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kpolohy: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,10 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 1,05 Ktechnického stavu: 1,00 Jednotková cena (JC): 1 064 069,26 Kč Váha (V): 1,0
stránka č. 14
ZNALECKÝ POSUDEK č. 8923-423/2014
RD Zlobice, okres Kroměříž Výchozí cena (VC): 1 750 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kpolohy: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,10 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 1,00 Ktechnického stavu: 1,05 Jednotková cena (JC): 1 515 151,52 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (Kpolohy × Kvybavení × Kobjektivizační × Kkonstrukce × Kpozemku × Ktechnického stavu) Minimální jednotková cena za celek: Průměrná jednotková cena za celek (∑ (JC × V) / ∑ V): Maximální jednotková cena za celek:
1 064 069,26 Kč 1 258 464,34 Kč 1 515 151,52 Kč
Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za celek: Množství: Porovnávací hodnota:
1 260 000,– Kč 1,00 celek 1 260 000,– Kč
× =
stránka č. 15
ZNALECKÝ POSUDEK č. 8923-423/2014
C.
REKAPITULACE
Obvyklá cena (tržní, obecná) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitých věcech srovnatelná s nabídkou. Četnost realizovaných obchodů je na průměrné úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně široká nabídka obdobných nemovitých věcí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmět ocenění považovat za průměrně obchodovatelný. Situaci na trhu s nemovitými věcmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé hodnoty předmětu ocenění tuto považujeme za obvyklou.
REKAPITULACE Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem Věcné břemeno Ostatní movité věci Práva a závady, které nezaniknou dražbou
1 425 100,– 388 710,– 1 813 810,– 1 260 000,– 0,– 0,– 0,–
Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč
stránka č. 16
ZNALECKÝ POSUDEK č. 8923-423/2014
Obvyklá cena vyjadřující hodnotu předmětu ocenění určená porovnáním činí
1 260 000,– Kč Cena slovy: jedenmiliondvěstěšedesáttisíc Kč
Zpracovatelé posudku:
Ing. Tomáš Vingrálek Ing. Štěpán Orálek Ing. Vítězslav Kožušník Ondřej Mlčoch Michaela Pokorná
Osoba oprávněná podávat vysvětlení:
Ing. Tomáš Vingrálek
V Přerově, dne 25.3.2014
Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav
........................................ Ing. Tomáš Vingrálek jednatel
stránka č. 17
ZNALECKÝ POSUDEK č. 8923-423/2014
D.
ZNALECKÁ DOLOŽKA
Znalecký posudek je podán znaleckým ústavem, zapsaným dle ustanovení §21, odst. 3 zákona 36/1967., o znalcích a tlumočnících a ustanovení §6 odst.1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., pod č.j.: 264/2008-OD-ZN/5 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady věcí movitých - spotřební elektroniky, výpočetní a kancelářské techniky, nábytku, vybavení a zařízení domácnosti, oceňování strojů a zařízení, oceňování vozidel, zemědělské a manipulační techniky, ceny a odhady podniků a jeho částí, a to zejména: ceny a odhady finančního majetku, ceny a odhady nehmotného majetku a majetkových práv, ceny a odhady pohledávek a závazků, ceny a odhady hodnoty obchodních podílů a cenných papírů, ceny a odhady fůzí a akvizic, ceny a odhady podnikových investic.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 8923-423/2014 samostatné evidence znaleckého ústavu.
................................................... Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail:
[email protected] www.posudek.com
stránka č. 18
ZNALECKÝ POSUDEK č. 8923-423/2014
E.
SEZNAM PŘÍLOH
Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy
stránka č. 19