-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 1960-546/2014 o odhadu ceny obvyklé nemovité věci - bytové jednotky č. 3117/27 na ul. Pekařská, umístěné v domě č.p. 3117 na parc.č.1831/251 a spoluvlastnického podílu na společných částech domu čp. 3117 na parc.č. 1831/251 a pozemku na parc.č. 1831/251 , katastrální území Frýdek, obec a okres Frýdek-Místek (LV č. 11880 a 11257)
Objednatel posudku:
Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek - Místek Farní 23 738 01 Frýdek - Místek
Účel posudku:
Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00157/13
Podle stavu ke dni 22. 10. 2014 posudek vypracoval:
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 14 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 29. 10. 2014
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou. 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Adresa nemovité věci: Okres: Obec: Katastrální území:
Bytová jednotka č. 3117/27 Pekařská 3117, 738 01 Frýdek - Místek Frýdek - Místek Frýdek - Místek Frýdek
3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 22. 10. 2014 pouze za účasti znalce. Znalec si prohlédl pouze exteriér nemovité věci, vlastník nemovité ani přes výzvu neumožnil znalci prohlídku nemovité věci. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 11880 pro k.ú. Frýdek ze dne 6. 10. 2014. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského sp.zn. 143 EX 00157/13-060 o ustanovení znalce ze dne 6. 10.2014. Prohlášení vlastníka budovy. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 11880 zapsán: Bužek Roman, Pekařská 3117, Frýdek, 73801 Frýdek-Místek Jako spoluvlastník nemovité věci je v KN na LV č. 11257 zapsán: Bužek Roman, Pekařská 3117, Frýdek, 73801 Frýdek-Místek
podíl 3066/226654
Omezení vlastnického práva: Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Zahájení exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Věcné břemeno užívání k vedení sekundárního rozvodu tepla, teplé užitkové vody a umístění technického zařízení objektové předávací stanice, k přístupu k němu za účelem kontroly, oprav, údržby a rekonstrukci pro DISTEP a.s. blíže viz LV v příloze
-36. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nachází ve statutárním městě Frýdek-Místek, ul. Pekařská, v k.ú. Frýdek, cca 100 m jihozápadně od restaurace Sokolovna, cca 250 m severovýchodně od autobusové zastávky „ Frýdek, Na Veselé". Okolní zástavbu tvoří objekty hromadného bydlení a občanské vybavenosti. Ve statutárním městě je veškerá občanská vybavenost. Dobrá dopravní dostupnost centra města. Nemovitá věc je tvořena bytovou jednotkou č. 3117/27 umístěnou v domě č.p. 3117 na parc.č. 1831/251 a spoluvlastnickým podílem ve výši 3066/226654 na společných částech domu č.p. 3117 na parc.č. 1831/251 a pozemku parc.č.1831/251 v k.ú. Frýdek a obci Frýdek-Místek. Pozitiva oceňované nemovité věci: - dobrá dopravní dostupnost, nachází se poblíž centra města - bytový dům prošel revitalizací (nová okna, zateplení) Negativa oceňované nemovité věci: - omezené parkovací možnosti v okolí 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci - Výpis z Katastru nemovitostí
-4-
B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje §2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis A) bytová jednotka č.3117/27 Oceňovaný byt o velikosti 1+0 se nachází v bytovém domě č.p. 3117 v 6. NP z 8.NP. Celková plocha bytu je 30,66 m2 s příslušenstvím (lodžie, sklepní kóje). Znalci nebyl umožněn vstup do nemovité věci, znalec pro další ocenění předpokládá standardní vybavení bytové jednotky, tzn. ústřední vytápění, standardní sociální vybavení sestávající z WC, umyvadla, vany případně sprchového koutu, a vybavení kuchyně linkou a el. vařič. Dům, ve kterém se bytová jednotka nachází, je panelové konstrukce s plochou střechou. Dům prošel revitalizací (nová fasáda, zateplení a plastová okna). V domě je výtah. Společné části domu tvoří prádelna, sušárna, dílna. Stáří domu odhaduji na cca 35 let. K vlastnictví bytové jednotky 3117/27 dále patří spoluvlastnický podíl ve výši 3066/226654 na společných částech domu č.p. 3117 na parc.č. 1831/251 a pozemku p.č. 1831/251 v k.ú. Frýdek, obci a okresu Frýdek - Místek zapsané na LV č. 11257.
-5-
Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. 1) Ocenění bytové jednotky V současné době se v této lokalitě běžně obchoduje s bytovými jednotkami. Nabídka převyšuje poptávku. V okolí nemovité věci se nabízí obdobné nemovité věci v rozmezí cca 400 tis. až 635 tis. Kč dle velikosti, technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti bytové jednotky apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce. srovnávané lokalita byty byt č.1 byt č.2 byt č.3 byt č.4
Pekařská FM Bezručova FM Novodvorská FM Klicperova FM
550000 450000
výměra korekce korekce výsledná užitné redukovaná korekce objektivizační stavu stavu cena za plochy bytu cena za m2 lokality koeficient bytu domu m2 v m2 0,85 36 12 986 0,95 1,00 1,00 1,00 12 337 0,85 30 12 750 0,90 1,00 1,00 1,00 11 475
565000 635000
0,85 0,85
korekce cena ceny za nabídková pramen
34 28
14 125 0,95 1,00 19 277 0,90 1,00 průměrná indexovaná hodnota
1,00 1,00
1,00 1,00
13 419 17 349 13 645
průměrná cena bytu Výměra indexovaná zjištěná bytu v m2 hodnota srovnáváním 30
13 645
409 347
Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační):
409 347,- Kč
Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na stav domu, velikost bytové jednotky, s přihlédnutím charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovité věci zjištěnou srovnávací metodou ve výši 410 000,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu bytové jednotky č.3117/27, tak i podíl na společných částech domu č.p. 3117 na pozemku parc.č. 1831/251 a pozemku parc.č. 1831/251 a činí ……….….410 000,- Kč Závěr – zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovité věci: bytové jednotky č. 3117/27 na ul. Pekařská, umístěné v domě č.p. 3117 na parc.č.1831/251 ( LV č. 11880) a spoluvlastnického podílu ve výši 3066/226654 na společných částech domu č.p. 3117 na parc.č. 1831/251 a pozemku na parc.č. 1831/251 , katastrální území Frýdek, obec a okres Frýdek-Místek. (LV č. 11257), je stanovena ke dni 22. 10. 2014. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovité věci k datu ocenění ve výši 410 000,- Kč.
-6Ocenění právních vad spojených s nemovitostí: Na LV č. 11880 v části C je uvedeno věcné břemeno užívání k vedení sekundárního rozvodu tepla, teplé užitkové vody a umístění technického zařízení objektové předávací stanice, k přístupu k němu za účelem kontroly, oprav, údržby a rekonstrukci pro DISTEP a.s. Jelikož nelze zjistit roční užitek z tohoto typu věcných břemen, je ocenění provedeno v souladu se zákonem paušální částkou ve výši 10 000,- Kč. Ocenění právních vad spojených s nemovitostí: 10 000,- Kč
-7-
C. Rekapitulace 1) Cena obvyklá nemovité věci bytové jednotky č.3117/27 vč. příslušenství a součástí a podílu na spol. částech domu a pozemku
410 000,- Kč Slovy: čtyřistadesettisíc Kč 2) Ocenění práv a závad váznoucích na nemovité věci Věcné břemeno Slovy: desettisíc Kč
- 10
000,- Kč
Znalci nejsou známy žádné další právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby. 3) Výsledná cena nemovité věci včetně příslušenství a součástí
400 000,- Kč
Slovy: čtyřistatisíc Kč
V Ostravě, 29. 10. 2014
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1960-546/2014 znaleckého deníku.
-8-
Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Příloha č. 4: Výpis z katastru nemovitostí
-9-
Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci
Bytový dům č.p. 3117 – hl. vchod
Bytový dům č.p. 3117 – zadní vchod
- 10 -
Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí
- 11 -
Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 Byt 1+kk ul. Pekařská, Frýdek - Místek Cena: 550 000,- Kč Užitná plocha: 38 m2 Byt se zasklenou lodžií, umístěný v 1.patře panelového domu po revitalizaci, na okraji sídliště. Prostorná a slunná garsoniéra má plastová okna, původní bytové jádro, v předsíni na podlaze dlažba, v pokoji PVC. Byt je ihned k dispozici. Vhodné pro jednotlivce nebo začínající mladý pár. V dosahu veškerá občanská vybavenost, parkování u domu.
Nemovitá věc č. 2 Byt 1+kk ul. Bezručova, Frýdek - Místek Cena: 450 000,- Kč Užitná plocha: 30 m2 Garsoniéra v osobním vlastnictví 30 m2, na ul. Bezručova v Místku, která je po rekonstrukci, nová koupelna, sprchový kout, nové wc, nová kuchyňská linka, na podlaze položeny plovoucí podlahy, v koupelně je dlažba, byt se nachází ve 1NP - 8NP, Na domě proběhla revitalizace (zateplení, nová plastová okna, nový výtah), veškerá občanská dostupnost v dosahu. .Nemovitá
věc č. 3
Byt 1+kk ul. Novodvorská, Frýdek - Místek Cena: 565 000,- Kč Užitná plocha: 34 m2 Byt 1+kk v osobním vlastnictví o výměře 33,6 m2. Dům po kompletní revitalizaci, byt v původním ale udržovaném stavu se nachází ve 12/12 nadzemních podlaží s velmi nízkými měsíčními zálohami. V okolí domu veškerá občanská vybavenost.
Nemovitá věc č. 4 Byt 1+kk ul. Klicperova, Frýdek - Místek Cena: 635 000,- Kč Užitná plocha: 28 m2 Garsoniéra s lodžií, 28 m2, v os. vl., ul. Klicperova ve Frýdku-Místku. Byt se nachází v 1.p/8 celkově zrevitalizovaného panelového domu (zateplení, plastová okna, nový výtah i střecha). Garsoniéra je po částečné rekonstrukci (nové rozvody vody, částečné nové rozvody elektřiny, nová kuchyňská linka, omítky, keramické obklady v koupelně). Velmi nízké náklady na bydlení. Jde o velmi klidnou lokalitu na okraji města.
