Znalecký posudek odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. Typ nemovitosti Účel ocenění
2826 / 2014
Byt ve vlastnictví bez garáže a bez garážového stání v současném stavu nedobrovolná dražba č.j.: 103/2014-A
Předmět ocenění Bytová jednotka č. 632/5, LV č. 5152, s podílem na společných částech domu a pozemku 368/20521, budova zapsána na LV č. 3609 na pozemcích: pozemek parc.č. St. 2188, LV č. 5152 pozemek parc.č. St. 2189, LV č. 5152 Adresa Kraj Karlovarský kraj Kat. území Dolní Chodov Část obce dle LV Dolní Chodov
Město Ulice
Chodov Řijnová
Počet obyvatel 14244 č.p. 632, 631
Objednatel Tel. E-mail
Vlastnictví Bytová jednotka
Šmejkal Jaroslav - 35735 Chodov, Říjnová 632
Zpracováno pro
dražebníka
Vypracoval Licence číslo
Chmelíková Eva Lidická 51 360 20 Karlovy Vary email:
[email protected]
0511
Počet stran textu 1 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha
Dne Ke dni Prohlídka dne
tel: 777 118933 Počet stran příloh
37.27 m2
7.3.2014 5.3.2014 5.3.2014
0
6 000 Kč/m2
223 600 Kč
220 000 Kč Dvěstědvacet tisíc Kč
Obvyklá cena - současný stav
Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Kladné stránky : Nízké náklady na bydlení. , výhled z hlavních obytných místností do volného prostoru . Záporné stránky : omezené parkovací možnosti , poloha mírně horší , původní technický stav. Podmínky platnosti ceny Výsledná cena je platná bez podmínek Vyhodnocení rizik
-1-
ANO ANO ANO ANO ANO ANO
Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Zástavní právo zapsané na LV 5152- pro Českou spořitelnu a.s. Praha Zástavní právo
NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE ANO
Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k nemovitosti Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod.
NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE
Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko
NE NE NE
Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Nejedná se o prodej Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Převod z majetku obce.
-2-
-3-
Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3609. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 5152. Datum předání kompletních podkladů 5.2.2014 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3609. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 5152. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Město Chodov je významným městem regionu s počtem obyvatel 14 134, toto město bylo původně hornické, po útlumu těžby hnědého uhlí se výrazně zlepšily podmínky pro bydlení ve městě, výhodná je poloha - Chodov je ve vzdálenosti 8 km od Karlových Varů, Ve městě je kompletní občanská vybavenost - zdravotní středisko, školy mateřské, základní i střední, policie, bankovní pobočky, kompletní síť obchodů a služeb, jezdí zde veřejná autobusová doprava, železnice v místě . Předmět ocenění se nachází v katastrálním území Dolní Chodov, toto k.ú. je stavebně srostlé s vlastním městem Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ... Umístění v obci širší centrum obce Okolní zástavba sídlištní zástavba Bytový dům je situován v ulici Říjnová jako řadový, nepodsklepený se sedmi nadzemními podlažími. Okolní zástavbu tvoří bytové domy - sídlištní zástavba ze 60. let, v dané lokalitě je mateřská škola, základní škola, obchodní dům, kulturní a společenské středisko, na sídlišti je vzrostlá zeleň. Přístup k objektu z veřejné zpevněné komunikace v majetku města Chodov. Lokalita mírně horší vzhledem k tomu , že zde bydlí sociálně slabší občané . Index polohy nemovitosti - město v blízkosti Karlových Varů , nachází se tu řada úřadů včetně městského a finančního, poloha ve vnitřním území obce s převažujícími objekty pro bydlení, základní síť síť obchodů a služeb, školy základní i střední včetně sportovišť, poliklinika, dobrá dopravní dostupnost, poloha s problematickými obyvatelil , nezaměstnanost v obci vyšší než průměr v kraji (stav k 12´11 - nová data nejsou k dispozici) Informace o nemovitosti Oceňovaná bytová jednotka č. 632/5 se nachází v typovém - G57 panelovém řadovém bytovém domě. Dům je nepodsklepený se sedmi nadzemními podlažími a mírně sedlovou střechou, má dva vchody se dvěma čísly popisnými. Dům byl postaven dle odborného odhadu v roce 1965, pro účely ocenění je uvažováno stáří 47 roků. V prvních nadzemních podlažích jednotlivých vchodů jsou sklepní koje k jednotlivým bytům a společné prostory, v ostatních 6 podlažích jsou bytové jednotky . Základy domu s izolací proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce ze železobetonových sendvičových panelů, stropy panelové, střešní krytina plechová, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, nově fasádní zateplovací plášť, schodiště železobetonové montované s teracovým povrchem, okna plastová, vytápění dálkové, rozvod vody, kanalizace, plynu a elektřiny, bleskosvod, výtah instalován. Oceňovaná jednotka o velikosti 1+1 s celkovou podlahovou plochou 36,8 m2 se nachází ve 3. nadzemním podlaží, příslušenství bytu tvoří sklepní kóje . Byt je v původním udržovaném stavu, provedena výměna oken za plastová, osazena nová kuchyňská linka . Podlahy v pokojích původní parkety kryté kobercem, v kuchyni a předsíni PVC, dveře náplňové do ocelových zárubní, omítky tenkovrstvé štukové, sociální zařízení v bytovém umakartovém jádře - plechová vana, umyvadlo a WC kombi, v kuchyni kuchyňská linka s plynovým sporákem. Vytápění dálkové, centrální ohřev vody. Stavebně technický stav bytu je mírně zhoršený, sociální zařízení neodpovídá současným požadavkům moderního bydlení. Index polohy nemovitosti - město v blízkosti Karlových Varů , nachází se tu řada úřadů včetně městského a finančního, poloha ve vnitřním území obce s převažujícími objekty pro bydlení, základní síť síť obchodů a služeb, školy základní i střední včetně sportovišť, poliklinika, dobrá dopravní dostupnost, poloha s problematickými obyvateli , nezaměstnanost v obci vyšší než průměr v kraji (stav k 12´11 - nová data nejsou k dispozici) Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Byt se nachází v 3.NP Velikost bytu 1+1
Počet NP domu celkem Výtah
7 Ano
Počet podlaží bytu Orientace oken
Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná Technický stav Technický stav domu
velmi dobrý
1 jih
Ano
Stáří stavby [roky]
-4-
47
Budova ve velmi dobrém technickém stavu po opravě vnějšího pláště , krytiny střechy , vnitřních rozvodů vody . Technický stav jednotky průměrný - zhoršený Opotřebení odhadem % Jednotka v zanedbaném technickém stavu , provedena výměna kuchyňské linky , výměna oken . Minulé rekonstrukce Budova po částečné rekonstrukci Konstrukce Rozsah Instalace vodovodní potrubí Popis provedení budovy / jednotky Konstrukce Provedení základy a zemní z armovaného betonu práce vodorovné betonové montované konstrukce, stropy krytina střech plechová úpravy vnitřních povrchů vnitřní obklady dveře a vrata povrch podlah elektroinstalace vč. bleskosvodu vnitřní kanalizace ohřev teplé vody
stěrková omítka obklad z umělých hmot vchodové plastové, vnitřní prosklené parketové světelný rozvod svislé a vodorovné potrubí centrální ohřev teplé vody
Počet koupelen Vybavení koupelny vana, umyvadlo
1
Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny
Byt (jednotka)
50
bez rekonstrukce Rok provedení
Konstrukce svislé konstrukce konstrukce střechy
Provedení železobetonový montovaný skelet v tloušťce .37.. cm sedlová s vazníkem betonovým
klempířské konstrukce úpravy vnějších povrchů schody okna
pozinkované
vytápění vnitřní vodovod
dálkové z výměníku rozvod studené a teplé
vnitřní plynovod ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.)
rozvod plynu osobní výtah
kontaktní zateplovací systém betonové s úpravou stupňů PVC plastová s dvojsklem
Počet kuchyní 1 Vybavení kuchyně sporák plynový, kuchyňská linka Ne
Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny
Počet samostatných WC
1
Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ano plocha
1.NP bytu - výčet místností kuchyně předsíň pokoj koupelna WC sklep
m2 m2 m2 m2 m2 m2
koeficient KZp započit. plocha 1.0 8.50 m2 1.0 6.70 m2 1.0 17.57 m2 1.0 2.10 m2 1.0 1.00 m2 1.0 1.40 m2
37.27 m2
37.27 m2
8.50 6.70 17.57 2.10 1.00 1.40
Součet ploch za podlaží
-5-
Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: Sreality.cz, datum vložení inzerátu 5.3.2014 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 7 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 1+1 Výtah Ano Podlahová plocha 38.0 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
m2 7 900 Kč/m2
300 000 Kč 10 % 270 000 Kč
7 100 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Prodej bytové jednotky 1+1, v osobním vlastnictví o výměře 38 m2, situované v přízemí zatepleného panelového domu v centrální části města Chodov. Bytové jádro je původní v udržovaném stavu. Okna plastová, podlahy PVC, termoregulace.
2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje 2.2.2014 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 3.NP Počet NP domu celkem 7 Počet podlaží bytu Velikost bytu 1+1 Výtah Ano Podlahová plocha Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
1 37.0
300 000 Kč 15 % 255 000 Kč
m2 8 100 Kč/m2 6 900 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Bytová jednotka 1+1, 37 m2, osobní vlastnictví, panelový dům s výtahem. Nabízíme k prodeji byt 1+1(37m2)před rekonstrukci, osobní vlastnictví, ve 2.patře panelového domu s výtahem. V bytě je původní umakartové jádro, v pokoji původní parkety. Kuchyně je bez kuchyňské linky, pouze je vestavěná skříň. Na chodbě původní vestavěné skříně. Porovnání : shodná lokalita , technický stav přibližně shodný
3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: Sreality.cz, datum vložení inzerátu 11.1.2014 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 6.NP Počet NP domu celkem 8 Počet podlaží bytu 1
-6-
Velikost bytu
1+1
Výtah
Ano
Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
Podlahová plocha
m2
38.0
11 100 Kč/m2
420 000 Kč 10 % 378 000 Kč
9 900 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Prodej bytové jednotky 1+1 v osobním vlastnictví o rozloze 38m2 v 6. patře zatepleného panelového domu v centru města Chodova. Bytová jednotka je v původním udržovaném stavu s plastovými okny. Nízké náklady na bydlení. Porovnání : lepší lokalita , bytový dům postavený v roce 1975 .
Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Stanovená cena za 1m2 v oceňované nemovitosti
6 900 - 9 900 Kč/m2
255 000 - 378 000 Kč 6 000 Kč/m2
Porovnávací hodnota stanovena výběrem 3 obdobných nemovitostí situovaných ve shodné lokalitě jako hodnocená nemovitost . V tomto městě je umístění nemovitosti velmi podstatné , hodnocená nemovitost je situována v lokalitě , kde z části žijí sociálně slabší občané .Vzhledem k tomu , že nemovitost je bez zásadních oprav a modernizace , volila jsem jednotkovou porovnávací hodnotu ve spodní hranici cenového porovnání . Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je užívána vlastníkem Vypracoval Licence číslo 0511
Chmelíková Eva Lidická 51 360 20 Karlovy Vary
podpis
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Plzni ze dne 2.11.1994 č.j. Spr. 1561/94, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č.25/2826 znaleckého deníku.
-7-
Fotodokumentace
pokoj
pokoj
koupelna
koupelna
-8-
Fotodokumentace
-9-
- 10 -
Fotodokumentace - mapy
- 11 -
- 12 -
