-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 1438-24/2014 o odhadu ceny obvyklé spoluvlastnického podílu ve výši ½ na nemovité věci: rodinném domě č.p. 1558 na pozemku parc.č. 2151/2, pozemků p.č. 2151/2 a 2151/1 a příslušenství, v k.ú. Petřvald u Karviné, obci Petřvald, okresu Karviná (LV č. 152)
Objednatel posudku:
Soudní exekutor JUDr Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek-Místek Farní 23 738 01 Frýdek-Místek
Účel posudku:
Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 143 EX 296/11
Podle stavu ke dni 8.1.2014 posudek vypracoval:
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 18 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 21.1.2014
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc (spoluvlastnický podíl) včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: rodinný dům č.p. 1558 Adresa nemovité věci: Na Parcelaci 1558 Okres: Karviná Obec: Petřvald Katastrální území: Petřvald u Karviné 3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 8.1.2014 pouze za účasti znalce. Znalec si prohlídl pouze exteriér nemovité věci, spoluvlastník nemovité věci neumožnil znalci prohlídku ani přes výzvu. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 152 pro k.ú. Petřvald u Karviné ze dne 13.11.2013. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského sp.zn. 143 EX 296/11127 o ustanovení znalce. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako spoluvlastník nemovité věci je v KN na LV č. 152 zapsán: SJM Krystyjan Miroslav a Krystyjanová Marcela, Na Parcelaci 1558, 735 41 Petřvald podíl 1/2 Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce Zahájení exekuce Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní blíže viz LV v příloze
-3-
6. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nachází v obci Petřvald, v místní části Březiny, při ulici Na Parcelaci. Nemovitá věc je tvořena pozemkem p.č. 2151/2 a na něm situovaným rodinným domem č.p. 1558, pozemkem p.č. 2151/1 a příslušenstvím, které jsou v jednotném funkčním celku. Příslušenství nemovité věci tvoří a) vedlejší stavby Na pozemku p.č. 2151/2 a 2151/1 se nachází vedlejší stavba. Jedná se o hospodářskou budovu s garáží. Objekt je přízemní, zděné konstrukce s plochou střechou. Podlahy betonové, omítky vnější břizolitové. Vrata kovová. b) venkovní úpravy oplocení, přípojky IS, zpevněné plochy. Na zahradě se dále nachází oválný zapuštěný bazén. c) trvalé porosty Na zahradě se nachází trvalé porosty. Jedná se o ovocné a okrasné stromy a keře. Nemovitá věc se nachází v zastavěném území, ve vzdálenosti cca 800 m od centra města. Dobrá dostupnost centra města. Z pohledu bydlení se jedná o klidnou oblast k bydlení. Pozitiva oceňované nemovité věci: - umístění v klidné lokalitě k bydlení Negativa oceňované nemovité věci: - nebyly shledány
7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci - Výpis z Katastru nemovitostí
-4-
B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis 1) Rodinný dům č.p. 1558 Oceňovaný rodinný dům je podsklepený, má dvě nadzemní podlaží a pultovou střechu. Základy objektu betonové, nosné konstrukce zděné. Okna plastová. Fasádní omítky břizolitové. Klempířské konstrukce úplné provedeny z pozinkovaného plechu. Zastavěná plocha objektu 110 m2. Znalec odhaduje obytnou plochu objektu na cca 160 m2 (1 a 2. NP), celkovou užitnou plochu pak na 230 m2. Znalci nebyl umožněn vstup do nemovité věci, znalec pro další ocenění předpokládá ústřední vytápění s kotlem na plyn. Standardní sociální vybavení sestávající z WC, umyvadel, van případně sprchových koutů. Stáří původního domu odhaduji na cca 50 let. Objekt je po částečné rekonstrukci. Byla provedena výměna oken, provedena přístavba verandy. Další rozsah rekonstrukce objektu není znalci znám. Technický stav objektu je dobrý. Opotřebení stavby znalec stanovuje odborným odhadem na 40%. 2) Pozemky Výčet pozemků: Parc.č. 2151/2 zastavěná plocha a nádvoří Parc.č. 2151/1 zahrada
o výměře 474 m2 o výměře 747 m2
Pozemky jsou v jednotném funkčním celku s rodinným domem. Pozemky jsou rovinaté. Celková výměra činí 1221 m2. Příslušenství nemovité věci je standardního rozsahu a provedení. Příslušenství je popsáno v části A kapitole 6.
-5-
Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. V současné době se v této lokalitě běžně obchoduje s rodinnými domy. Nabídka převyšuje poptávku. V okolí nemovité věci se nabízí obdobné nemovité věci v rozmezí cca 2 000 tis. až 4 000 tis. Kč dle technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti pozemku apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: oceňovaná Petřvald ZÁKLADNÍ ÚDAJE plocha pozemku zastavěná plocha užitná podlahová plocha prodejní/nabídkovácena celkem EKONOMICKÉ ÚDAJE Typ transakce korekce pro typ trans.
1221 110 160
Srov. 1 Šenov
Srov. 2 Petřvald
2270 130 200 3 200 000 nabídka 0,85
datum nabídky/prodeje korekce pro datum nabídky FYZICKÉ ASPEKTY tech. stav objektu korekce pro tech. Stav
564 150 180 2 499 000
XII.13 1 srov.
1,15
vzhled a atraktivita objektu korekce pro atraktivitu
srov.
lokalita/přístupnost korekce pro lokalitu
srov.
příslušenství korekce pro příslušenství
srov.
1007 146 250 3 999 000
nabídka nabídka 0,85 0,85
XII.13 1 horší
Srov. 3 Petřvald
XII.13 1 lepší
1 srov.
1
0,9 lepší
1 srov.
1
0,95 srov.
1 horší
1 horší
1
1,1
1,05
korekce pro velikost domu
0,95
1
0,9
korekce pro velikost pozemku Indikovaná hodnota nemovité věci
0,85
1,15
1,05
2 525 860
2 687 050
2 883 750
2 698 886
Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační):
2 698 886 Kč
-6-
Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na stav domu, velikost pozemku, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovité věci zjištěnou srovnávací metodou ve výši 2 700 000,Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu staveb, tak i příslušenství a pozemků. Srovnávací hodnota (zaokrouhleno) celkem
2 700 000,- Kč
Závěr – zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovité věci: rodinného domu č.p. 1558 situovaného na pozemku parc.č. 2151/2, pozemků p.č. 2151/1 a 2151/2 a příslušenství, v k.ú. Petřvald u Karviné, obci Petřvald, okresu Karviná (LV č. 152), je stanovena ke dni 8.1.2014. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, stav, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovité věci k datu ocenění ve výši 2 700 000,- Kč. Úprava ceny spoluvlastnickým podílem: Spoluvlastnický podíl ve výši ½ činí
1 350 000,- Kč
-7-
V. Rekapitulace Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou spoluvlastnického podílu ve výši ½ na nemovité věci následovně:
Cena obvyklá -
1 350 000,- Kč
Slovy: jedenmiliontřistapadesáttisíc Kč
Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby.
V Ostravě, 21.1.2014
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1438-24/2014 znaleckého deníku.
-8Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Příloha č. 4: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 152
-9Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci
- 10 Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí
- 11 Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 RD v Šenově Cena: 3 200 000,- Kč Zastavěná plocha: 202 m2 Užitná plocha: 200 m2 Velikost pozemku: 2 270 m2 rodinný dvougenerační dům 7+2 z roku 1956, zrekonstruovaný v roce 1981. V přízemí domu je bytová jednotka 3+1 s krytou venkovní terasou. V patře 4+1 s balkonem. Dům má dva samostatné vchody, celopodsklepený, vytápění plynem i tuhými palivy. Okna mají dvojskla, měněná cca před šest roky. Na pozemku je vlastní studna, skleník, hospodářská budova a tři garáže. Pozemek u domu je z části okrasná zahrada a druhou část pozemku tvoří ovocný sad o výměře 1130 m2. Tento pozemek je možno využít jako stavební parcelu se všemi sítěmi, pozemek je samostatně oplocen. Dům je situován v klidné části obce s výbornou dostupností.
Nemovitá věc č. 2 RD v Petřvaldu Cena: 2 499 000,- Kč Zastavěná plocha: 150 m2 Užitná plocha: 180 m2 Velikost pozemku: 564 m2 Prodej vily 6+1 v Petřvaldu u Karviné. V suterénu domu je garsoniéra a technické zázemí, v patře jsou 3 pokoje, kuchyň, koupelna a vstupní hala a v podkroví jsou 3 pokoje a půda. Na domě proběhla v posledních letech rekonstrukce - koupelna, omítky, elektřina, plyn, voda, izolace, střecha, zateplení podkroví. U domu je pozemek o velikosti 564 m2. Jedná se o lokalitu v centru Petřvaldu s veškerými službami do 5 min. chůze.
Nemovitá věc č. 3 RD v Petřvaldu Cena: 3 999 000,- Kč Zastavěná plocha: 146 m2 Užitná plocha: 250 m2 Velikost pozemku: 1007 m2 vícegenerační rodinný dům s garáží v obci Petřvald u Karviné. Dům prošel celkovou rekonstrukcí, zateplení, plastová okna, nová střešní krytina, izolace, elektřina, voda, rozvody plynu a plynové vytápění. Kolaudace proběhla v roce 1997. V domě se nachází dvě samostatné bytové jednotky s možností vytvoření třetí. K domu náleží rozsáhlá okrasná zahrada.
