2014

ZNALECKÝ POSUDEK Č.

1016/56/2014

o obvyklé ceně nemovitých věcí - stavby rodinné rekreace č. e. 225 (rekreační chata), stojící na cizím pozemku a není součástí pozemku parc. č. st. 553, vč. příslušenství; to vše v k. ú. Kaliště u Ondřejova, obec Kaliště, okres Praha - východ.

Objednatel:

Exekutorský úřad Praha 10 soudní exekutor JUDr. IGOR IVANKO Na Zátorce 590/12 PSČ 160 00, Praha 6 IČ: 66216877 DIČ: CZ5904226394

Účel znaleckého posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č. j.: 167 EX 2441/05-139 vydaného soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne 5.2.2014.

Zhotovitel:

Ing. DAGMAR VYHNALÍKOVÁ Trojská 163/28 182 00 Praha 8 IČ: 75707349 Mob: +420 604 555 649 Email: [email protected]

Znalecký posudek byl vypracován podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 26.2.2014. Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 24 stran textu, a je vyhotoven ve 2 vyhotoveních. Objednateli se předává v 1 vyhotovení a jedno vyhotovení je uloženo v archivu zhotovitele.

V Praze dne 19.3.2014

Znalecký posudek č. 1016/56/2014

Určení obvyklé ceny

OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU A.

Úvod ........................................................................................................................................................... 3

1.

Znalecký úkol ............................................................................................................................................. 3

2.

Identifikace nemovitých věcí a informace o vlastníkovi dle KN ................................................................. 3

3.

Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena .............................................................................. 4 3.1.

Obvyklá cena ..................................................................................................................................... 4

3.2.

Administrativní cena .......................................................................................................................... 4

4.

Hlavní používané zkratky ........................................................................................................................... 4

B.

Nález .......................................................................................................................................................... 4

5.

PŘEDMĚT OCENĚNÍ ................................................................................................................................ 4 5.1.

Prohlídka nemovitých věcí ................................................................................................................. 4

5.2.

Podklady pro vypracování znaleckého posudku ............................................................................... 5

5.3.

Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku .................................................. 6

5.4.

Práva a závady spojené s předmětem ocenění ................................................................................ 7

5.5.

Dokumentace a skutečnosti............................................................................................................... 8

6.

METODY OCENĚNÍ .................................................................................................................................. 8 6.1.

Nákladový způsob ocenění................................................................................................................ 8

6.2.

Výnosový způsob ocenění ................................................................................................................. 8

6.3.

Srovnávací způsob ocenění .............................................................................................................. 8

6.4.

Metody aplikované v ocenění ............................................................................................................ 9

7.

CELKOVÝ POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ ................................................................................................... 9 7.1.

Poloha a vnější vlivy .......................................................................................................................... 9

7.2.

Rekreační chata č. e. 225 s příslušenstvím, která není součástí pozemku .................................... 10

7.3.

Pozemek - cizí ................................................................................................................................. 12

7.4.

Využití ploch – územní plán ............................................................................................................. 13

7.5.

Povodňový plán ČR ......................................................................................................................... 13

7.6.

Shrnutí ............................................................................................................................................. 13

C.

Posudek ................................................................................................................................................... 15

8.

URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY .................................................................................. 15 8.1.

Určení obvyklé ceny srovnávacím způsobem ................................................................................. 15

8.2.

Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí ................................................................................ 19

8.3.

Určení administrativní ceny ............................................................................................................. 19

D.

Závěrečný výrok ....................................................................................................................................... 23

E.

Znalecká doložka ..................................................................................................................................... 24

F.

Seznam příloh .......................................................................................................................................... 24

Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 2 z 24



A. Úvod 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je dle výroku I. a II. v usnesení č. j. 167 EX 2441/05-139: a) ocenit nemovité věci určit obvyklou cenu všech nemovitých věcí a jejich příslušenství ve společném jmění manželů povinného a jeho bývalé manželky, které jsou zapsané na LV č. 610, tj.: - stavby rodinné rekreace č. e. 225 (rekreační chata), stojící na cizím pozemku, která není součástí pozemku parc. č. st. 553, vč. příslušenství; to vše v k. ú. Kaliště u Ondřejova, obec Kaliště, okres Praha - východ. b) určit příslušenství nemovitých věcí c) zjistil věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi, a to se zohledněním zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu (§ 2 odst. 1. zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění – zákon o oceňování majetku), přičemž uvést, o jakou částku se vlivem zjištěného věcného břemene, výměnku nebo nájemního či pachtovního práva snížila obvyklá cena nemovitých věcí oproti stavu, kdy by zjištěným věcným břemenem, výměnkem nebo nájemním či pachtovním právem oceňované nemovité věci zatíženy nebyly; d) vyjádřit se, zda považuji nájemné či pachtovné (případně poměrnou část výnosu z věci) přiměřenou nájemnému či pachtovnému (případně poměrné části výnosu z věci) v místě a čase obvyklému a zda považuji věcné břemeno či výměnek za přiměřený výhodě oprávněné osoby a toto náležitě zdůvodnit.

2. Identifikace nemovitých věcí a informace o vlastníkovi dle KN Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že se jedná o nemovitou věc: * LV č. 610 pro k. ú. Kaliště u Ondřejova, obec Kaliště, okres Praha - východ ALV: BLV:

SJM Komorník Antonín a Komorníková Dagmar, Jiřího Náměstí 20/1, Poděbrady I, 29001 Poděbrady, Smrčná č. e.v. 24, 58291 Trpišovice; identifikátor: 600304/0175, 575722/1668 Stavby Typ stavby: Způsob využití: Na parcele: Kaliště, č. e. 225 rodinná rekreace St. 553, LV 503


Stránka 3 z 24



3. Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena 3.1. Obvyklá cena Dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ČÁST PRVNÍ, Hlava první, §2, Způsob oceňování majetku a služeb, odst. 1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“

3.2. Administrativní cena „Administrativní cena nemovitých věcí je cena určená podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a podle prováděcí vyhlášky MF České republiky č.441/2013.“

4. Hlavní používané zkratky KN – katastr nemovitostí; LV – list vlastnictví; ALV – vlastnické právo; BLV – nemovitosti; FLV – nabývací tituly a jiné podklady v zápisu; BPEJ - bonitované půdně ekologické jednotky; k. ú. – katastrální úřad; KP – katastrální pracoviště; č. j. – číslo jednací; č. – číslo; parc. č. – parcelní číslo; č. p. – číslo popisné; GP – geometrický plán; RD – rodinný dům; NP – nadzemní podlaží, PP – podzemní podlaží; IS – inženýrské sítě; ZP – započitatelná plocha; KM – katastrální mapy.

B.Nález 5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 5.1. Prohlídka nemovitých věcí Prohlídka nemovitých věcí byla provedena při místním šetření konaném dne 26.2.2014 bez přítomnosti vlastníka nemovitých věcí. Místní šetření tak mohlo být provedeno pouze z veřejně přístupných míst. Znalci i přes písemnou výzvu zaslanou povinnému nebyly poskytnuty podklady o oceňovaných nemovitých věcech, ani nebyla ze strany povinného žádná reakce k účasti na místním šetření. V možnostech povinného bylo se ohledání nemovitých věcí účastnit a zpřístupnit tak i její interiér. Doporučený dopis s kontaktováním povinného byl vrácen prostřednictvím České pošty z důvodu, že si jej adresát nevyzvednul (uloženo na poště do 24.2.2014). Žádnou další adresu jsem pro kontaktování povinného neobdržela.


Stránka 4 z 24



Doporučený dopis byl také zaslán bývalé manželce povinného, která odpověděla, že o oceňované nemovité věci nic neví. Nebyla tam více jak 20 let a klíče nemá. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele (zastoupeného panem JUDr. Václavem Kvapilem) pouze na základě informací zjištěných při místním šetření, z veřejně dostupných míst a z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovitých věcí ke dni místního šetření.

5.2. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalcem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 610 ze dne 3.2.2014, k. ú. Kaliště u Ondřejova, obec Kaliště, okres Praha - východ – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem – viz.příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č. j. : 167 EX 2441/05-139 ze dne 5.2.2014 Sdělení OÚ Kaliště ze dne 21.2.2014; č. j. 94/2014; vyřizuje: Ing. Kalcovská; vyjádření o zaslání dokumentů, které jsou v archivu úřadu k dispozici. Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - www.cuzk.cz Kopie katastrální mapy, k. ú. Kaliště u Ondřejova – dálkový náhled - viz.příloha Územní plán obce Kaliště Informace získané při místním šetření Kolaudační rozhodnutí ze dne 10.4.1987, č.j. 360/195/výst/87 Stavební plány schválené SÚ 10.4.1987 (půdorysy, pohled) Mapa oblasti – viz. příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření – viz. příloha Záznam z prohlídky nemovitých věcí Databáze realizovaných obchodů s nemovitými věcmi Informace z malého lexikonu obcí ČR 2013 – http://www.czso.cz/csu/2013edicniplan.nsf/p/1302-13 Povodňový plán ČR (www.dppcr.cz) www.reality.cz, www.sreality.cz, www.ceskereality.cz a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Zákony a vyhlášky: Zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. Vyhláška MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku Zákon č.256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) a katastrální vyhláška č.357/2013 Sb.; Státní správa zeměměřictví a katastru - www.cuzk.cz


Stránka 5 z 24



Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákonů č. 322/2006 Sb., č. 227/2009 Sb. a č. 444/2011 Sb., platný od 1. ledna 2012 a Vyhláška č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů Použitá literatura: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. – soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VIII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ISBN 978-80-7204-630-0 Ing. David Dušek Ph.D - Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2011, ISBN 978-80-245-1818-3 Ing. Petr Ort, Ph.D – Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd 2006. 76 s. ISBN 80-7265085-8 Ing. Petr Ort, Ph.D – Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd. 2007. 100 s. ISBN 978-80-7265-101 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN 978-80-245-1211-2. Ing. Zbyněk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, s.r.o., 2006, ISBN 80-86929-14-0 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty nemovitosti, Ekopress, s.r.o., 2012, ISBN 978-80-86929-88-0 Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D. – Oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04032-4 Luboš Dörfl, Jindřich Kratěna, Petr Ort, Vladimír Vácha - Soudní znalectví, České vysoké učení technické v Praze, 2009, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04307-3 Ivan Brož, Luboš Dörfl, Vladimír Vácha – Soudní znalectví, Chronologický přehled předpisů pro oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze, 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04854-2 Časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno, ročníky 1996 až 2014 Odborný čtvrtletník „Odhadce a oceňování majetku“ vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1, ročníky 2003 až 2014 Časopis „Znalec“ vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o. s., ročníky 2010 až 2014 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) – Financování developerských projektů (2009) Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) – Trend Report 2006, 2008, 2010

5.3. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce.


Stránka 6 z 24



Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Při zpracování tohoto znaleckého posudku nebyly prováděny žádné sondy do stavebních konstrukcí, a proto nemůže být hodnocen stavebně technické stav zakrytých konstrukcí. Je předpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou v dobrém stavu. Při zpracování tohoto znaleckého posudku nebyl proveden statický průzkum, a proto není hodnoceno statické zajištění objektů. Věcná omezení: S výslednou obvyklou cenou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné obvyklé ceny pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné obvyklé ceny určené tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost.

5.4. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 610 ze dne 3.2.2014 váznou na oceňovaných nemovitých věcech zástavní práva – viz.přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. Předkupní práva K oceňovaným nemovitým věcem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob.


Stránka 7 z 24



Užívací nebo jiná obdobná práva Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná práva. Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 610 ze dne 3.2.2014 dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňovaných nemovitých věcí nařízeny exekuce a byly vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitých věcí viz.přiložené LV část „C - Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu znaleckého posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto znaleckém posudku uvažováno.

5.5. Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku jsem měla k dispozici podklady, které uvádím v bodě č. 1.4. tohoto znaleckého posudku, popř. při nesouladu skutečného stavu s doloženými dokumenty se vychází ze skutečného užití nemovitých věcí. Rekreační chata nebyla zpřístupněna, získána však byla stavební dokumentace (půdorysy, pohled) z archivu stavebního úřadu, ze které v tomto znaleckém posudku vycházím. Dle ohledání nemovitých věcí z veřejně přístupných míst je stavební dokumentace pravděpodobně zcela v souladu se skutečným stavem.

6. METODY OCENĚNÍ 6.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitých věcí (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitých věcí, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení.

6.2. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitých věcí. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá. Odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění u objektů sloužících pro rezidenční bydlení neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji.

6.3. Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určitých nemovitých věcí a to určení její obvyklé ceny. Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících


Stránka 8 z 24



odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele znaleckého posudku či o realitní inzerci. Obvyklá cena nemovitých věcí se podle této metody získá vynásobením stanovené střední hodnoty srovnávaných nemovitých věcí po úpravě hodnototvornými faktory a měrné jednotky, na základě které jsou oceňované nemovité věci srovnávány. U rezidenčních nemovitých věcí je při dostatku informací za měrnou jednotku obvykle zvolena tzv. „započitatelná plocha“. Tato měrná jednotka se běžně užívá v praxi u většiny bank působících na českém trhu hypotečních úvěrů, její výpočet se provádí podle zásad schválených Pracovní skupinou oceňování majetku při České bankovní asociaci.

6.4. Metody aplikované v ocenění V tomto znaleckém posudku se určuje obvyklá cena předmětu ocenění. Z výše popsané definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak určit výši obvyklé ceny nemovitých věcí, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňovaných nemovitých věcí s cenou porovnatelných nemovitých věcí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu určení obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je rekreační chata stojící na cizím pozemku, a není součástí pozemku, u které je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitých věcí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. V tomto znaleckém posudku je pro srovnání taktéž vypočtena administrativní cena porovnávacím způsobem pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.

7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ 7.1. Poloha a vnější vlivy Popis polohy: Oceňované nemovité věci se nachází v okrese Praha - východ v okrajové části obce Kaliště na samotě v lokalitě zvané „U Olivěnka“ v katastrálním území Kaliště u Ondřejova. Jedná se o obec prakticky bez občanské vybavenosti ležící při pravém břehu řeky Sázavy v místě, kde řeku překonává dálnice D1. Díky dálnici je v místě zvýšená hlučnost, rekreační chata se nachází asi 350 m severovýchodním směrem od místa, kde silnice vedoucí k řece Sázavě podjíždí dálnici D1. Absolutní centrum obce je vzdáleno cca. 1,7 km jízdy autem, k řece je to asi 1,2 km. Do Prahy – Průhonice je to asi 27 km autem. Okolní zástavba: Jedná se o tradiční lokalitu rodinné rekreace, která je charakteristická obdobnými rekreačními objekty umístěnými většinou pohromadě v uskupeních – osadách. Oceňovaná chata leží asi 200 m východním směrem od nejbližšího uskupení chat „U Olivěnka“ pod zalesněným svahem při vodoteči. Občanská vybavenost: V obci není k dispozici prakticky žádná občanská vybavenost, základní je v Ondřejově (5 km) a v Mnichovicích (11 km), veškerá pak v Praze.


Stránka 9 z 24



Dopravní dostupnost: Obec je průměrně dostupná osobní dopravou, leží při dálnici D1, nejbližší nájezd (exit 29) je však vzdálen cca. 7 km jízdy autem. Samotnou obcí prochází pouze silnice III. tříd, příjezd k chatě je posledních 240 m pouze po louce (nezpevněný). Z veřejné dopravy jsou v obci pouze zastávky autobusů s nízkou četností spojení a absencí nočních linek. Nejbližší vlaková stanice je vzdálena více jak 2 km pěšky (Hvězdonice). Přístup a příjezd k nemovitým věcem: Nemovitá věc je přístupná přes cizí nezpevněné pozemky parc. č. 162/3 (trvalý travní porost), nebo parc. č. 161 (ostatní plocha – neplodná půda). U pozemků není dle dálkového náhledu do katastru nemovitostí evidováno vlastnické právo. Na tyto pozemky dále již navazuje zpevněná obecní komunikace na parc. č. 1345 (ostatní plocha – ostatní komunikace). Nebylo doloženo ani zjištěno právní zajištění přístupu. Parkovací možnosti: V okolí rekreační chaty nejsou žádné oficiální parkovací plochy, fyzicky je však možné parkovat podél obecní komunikace asi 230 m od chaty. Inženýrské sítě: V místě pravděpodobně není možnost napojení na žádnou inženýrskou síť. Dle bývalé manželky povinného před 22 lety nebyla v chatě voda ani elektřina. Informace z malého lexikonu obcí ČR Kód okresu

Název obce

CZ0209 Kaliště

Kód obce

Správní obvod 1

538281 2122

2 3

3 2

4

5

6

623,7761 237 160

7

8

3

0

9 0

10 11 12 13 0

0

0

1

Vysvětlivka: 2 – počet částí obce; 3 – počet katastrálních území; 4 – katastrální výměra v hektarech; 5 – obyvatel celkem; 6 – obyvatelé ve věku 15 - 64 let; 7 – obydlené domy; 8 – obydlené byty; 9 – pošta, 10 – matrika; 11 – škola; 12 – zdravotní zařízení; 13 – statutární město = 4, město = 3, městys = 2, ostatní obce = 1; Okénka 9 – 12: (ano = 1, ne = 0, * s jedním stupněm)

7.2. Rekreační chata č. e. 225 s příslušenstvím, která není součástí pozemku Jedná se o rekreační chatu čtvercového tvaru se zděným přízemím a dřevěným 2. nadzemním podlažím stojící na cizím pozemku a není součástí pozemku parc. č. st. 553. V přízemí se nachází 1 společenská místnost se schodištěm do patra, ve kterém je ložnice a vstup na balkon. Balkon není opatřen zábradlím. Chata stojí na úpatí severozápadně orientovaného zalesněného svahu nad vodotečí. Z chaty je výhled na protější louku, nevýhodou je zvýšená hlučnost od nedaleké dálnice D1 a absence příjezdové cesty. Přístup je možný pouze pěší (posledních cca. 230 m) či terénním vozidlem po louce, není však právně zajištěn. Chata pravděpodobně není napojena na žádnou inženýrskou síť. Způsob využití / skutečné užívání objektu / nejlepší možné využití: Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití objektu „rodinná rekreace“, což je pravděpodobně v souladu se skutečným využitím a také nejlepším možným využitím.


Stránka 10 z 24



Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: dle kolaudačního rozhodnutí v r. 1935 Počet podlaží: 2 nadzemní podlaží Základy: betonové bez izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: 1.NP zděné z pálených plných cihel tl. 30 cm, 2.NP dřevěné tl. 14 cm Stropy: pravděpodobně dřevěné trámové Střecha: tvar stanový, krov dřevěný Krytina střechy: asfaltová lepenka Klempířské konstrukce: nejsou provedeny Vnější povrchy: omítka vápenná v 1.NP, 2.NP dřevěná fasáda s nátěrem Vstupní dveře do objektu: dřevěné do kovových zárubní Vrata: nejsou Okna: dřevěná Bleskosvod: není proveden Komíny: 1x POPIS INTERIÉRU (výchozí předpoklad uvažovaný ve znaleckém posudku): Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky, dřevěné s nátěrem Obklady: nejsou provedeny Schody: konstrukce: dřevěná Dveře: nejsou provedeny Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: dřevěné či z PVC Vytápění: lokální kamny na tuhá paliva Ohřev teplé vody: není proveden Vnitřní vodovod: není proveden Hygienické vybavení: není provedeno Vnitřní kanalizace: není provedena Vnitřní plynovod: není provedeno Elektroinstalace: není provedena Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: nezjištěno Údržba: zanedbaná Pozn.: Vnitřní prohlídka nemohla být provedena, vnitřní konstrukční prvky jsou proto uvažovány vzhledem ke stavu a stáří stavby jako podstandardní - typické pro daný typ objektu; jejich provedení tedy může být ve skutečnosti odlišné.

Výměry místností rekreační chaty č. e. 225 dle stavební dokumentace Podlaží

Místnost

1.NP společenská místnost se schodištěm Započitatelná plocha 1.NP ložnice 2.NP balkon

Podlahová plocha

Zohledněno

17,22

100%

13,55 9,90

100% 50%

Započitatelná plocha 17,22 17,22 13,55 4,95

2

m 2 m 2 m 2 m 2

Započitatelná plocha 2.NP

18,50 m

Celková započitatelná plocha

35,72 m

2

Výpočet obestavěného prostoru rekreační chaty č. e. 225 dle stavební dokumentace Podlaží

Výpočet

1.NP 2.NP

4,75*4,75 4,75*4,75-1,55*2,6

zastřešení

4,75*4,75*1,05*0,5 - stanová střecha


Konstrukční výška 2,3 m 2,4 m

Zastavěná plocha

Obestavěný prostor 2

22,56 m 2 18,53 m

3

52 m 3 44 m 12 m

3

Stránka 11 z 24



Obestavěný prostor Zastavěná plocha 1.NP Zastavěná plocha všech podlaží

108 m

3

2

23 m 2 41 m

Stáří a stavebně technický stav Objekt byl pravděpodobně postaven v roce 1935 (dle dodatečného kolaudačního rozhodnutí z r. 1987). Ke dni místního šetření je v původním stavu, údržba je zanedbaná. Ve špatném stavu je střešní krytina, fasáda je zašpiněná, chybí zábradlí balkonu. Interiér chaty je pravděpodobně také v nevalném stavu. Chata neodpovídá dnešním standardním nárokům na rekreaci – chybí zde sociální zařízení, není zavedena žádná inženýrská síť. Inženýrské sítě -

Přípojky inženýrských sítí – nejsou provedeny

Příslušenství Žádné příslušenství nebylo zjištěno.

7.3. Pozemek - cizí Rekreační chata stojí na pozemku parc. č. st. 553, který je zapsán na LV č. 503 v k. ú. Kaliště u Ondřejova, obec Kaliště, a je ve vlastnictví:

Pozemek parc. č. st. 553 2 Pozemek s výměrou 23 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako zastavěná plocha a nádvoří, je mírně svažitý, má čtvercový tvar, je zcela zastavěn rekreační chatou č. e. 225. Pozemek není napojen na žádnou inženýrskou síť. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.


Stránka 12 z 24



7.4. Využití ploch – územní plán Podle územního plánu obce Kaliště se oceňované pozemky nachází v území vymezeném jako „RI“ – plochy rekreace – plochy staveb pro rodinnou rekreaci.

7.5. Povodňový plán ČR Dle dálkového náhledu do povodňových map ČR (www.dppcr.cz) se pozemky nenachází v záplavové oblasti.

7.6. Shrnutí Adresa: okres Praha - východ, obec Kaliště, lokalita U Olivěnka č. e. 225 rekreační chata stojící na cizím pozemku, a není součástí pozemku Dispozice: 2+kk Podlažnost: 1NP + 2NP 3 Obestavěný prostor: 108 m Nemovité věci:


Stav: Vybavení: Příslušenství: Zast. plocha 1.NP:

nevalný podstandardní - bez soc.zařízení 2 23 m

Stránka 13 z 24


Započitatelná plocha:


40,67 m

2

Pozemek cizí:

23 m

2

Ovlivňující kritéria pro určení obvyklé ceny: Povyšující faktory: o turisticky a rekreačně atraktivní krajina v okolí Ponižující faktory: o stavba na cizím pozemku o předpokládaný celkově nevalný stav a podstandardní vybavení - bez sociálního zařízení o v obci chybí občanská vybavenost o nevalná dostupnost veřejnou dopravou o v místě je zvýšená hlučnost od dálnice D1 o v místě není možnost napojení na inženýrské sítě o přístup k chatě není právně zajištěn, posledních cca. 230 m pouze přes louku pěšky o současný převis nabídky nad poptávkou podstatně minimalizuje případnou prodejnost - celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu trhu o na LV zapsaná několikerá omezení vlastnického práva, nejsou ve znaleckém posudku promítnuty, vzhledem k účelu znaleckého posudku


Stránka 14 z 24



C.Posudek 8. URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY 8.1. Určení obvyklé ceny srovnávacím způsobem Srovnávací kritéria V porovnávací hodnotě nemovitých věcí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitých věcí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl lokality a umístění nemovitých věcí v daném místě především z hlediska: umístění nemovitých věcí v obci (zda se jedná o souvisle zastavěné území, či okraj obce); občanské vybavenosti; dopravní dostupnosti centra obce a dopravního spojení; možnosti dalšího rozvoje; okolní zástavby, obyvatelstva, životního prostředí; parkovací možnosti v okolí nemovitých věcí; atraktivitě okolí; změny v okolí s vlivem na obvyklou cenu nemovitých věcí. K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, tvaru, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků. K 3 - Koeficient stavu v sobě odráží stavebně technický stav nemovitých věcí, stáří, provedené rekonstrukce materiálové provedení nosných konstrukcí. K 4 - Koeficient vybavení, příslušenství v sobě odráží standard vybavení nemovitých věcí mj. vytápění, základní příslušenství, venkovní úpravy, vedlejší stavby tvořící příslušenství. K 5 - Koeficient velikost nemovitých věcí v sobě odráží velikost nemovitých věcí zejména z hlediska jejich započitatelné plochy. K 6 - Koeficient napojení na sítě (přípojky) v sobě odráží napojení na veřejné a vlastní sítě. K 7 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitých věcech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,7 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizované ceny u nemovitých věcí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. K 8 – Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitých věcí. K 9 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem. Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňovaných nemovitých věcí se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňované nemovité věci (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, větší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňované nemovité věci, odpovídá koeficient > 1.


Stránka 15 z 24



Analýza trhu 1.) www.sreality.cz Nabídka nemovitých věcí v obci Kaliště - bylo nalezeno celkem 14 nemovitých věcí s nabídkovou cenou od 139.000 Kč do 1.300.000 Kč. V obci a okolí do 1 km od obce je v nabídce na tomto serveru celkem 31 nemovitých věcí od 139.000 Kč do 1.899.000 Kč. 2.) www.reality.cz Nabídka nemovitých věcí v obci Kaliště - byly nalezeny 2 rekreační chaty s nabídkovou cenou ve výši 220.000,- Kč a 670.000,- Kč. V obci a okolí do 5 km od obce je v nabídce na tomto serveru celkem 15 nemovitých věcí s nabídkovou cenou od 99.000 Kč do 2.100.000 Kč. 3.) www.ceskereality.cz Nabídka nemovitých věcí v obci Kaliště - bylo nalezeno celkem 10 rekreačních chat s nabídkovou cenou od 200.000 Kč do 849.000 Kč. 4.) http://www.e-aukce.com/ ; http://www.eurodrazby.cz Na těchto serverech nebyla v obci nalezena žádná nedobrovolná dražba rekreační chaty. Vyhodnocení nabídky a poptávky: V regionu je vyšší nabídka než poptávka po obdobných nemovitých věcech. V inzerci se vyskytuje poměrně velké množství obdobných nemovitých věcí v nevalném stavu, podstandardně vybavených s obdobnou velikostí. Poptávka je spíše po zrekonstruovaných rekreačních objektech, které jsou napojeny na elektřinu a vodu, odpovídají dnešním standardním hygienickým podmínkám (splachovací WC, sprcha, tekoucí teplá voda). Obchodovatelnost posuzuji jako nevalnou. Oceňování nemovitých věcí při exekuční dražbě V posledních letech neustále stoupá počet nucených dražeb, přiměřeně k tomuto růstu však nestoupají výnosy. Průměrná dosažená cena vydražením se snižuje, což je částečně způsobeno malou atraktivitou dražených nemovitých věcí, ale také přesyceností trhu. Převážně se jedná o nemovité věci v lokalitách s nízkou koupěschopností obyvatel a v kombinaci s vysokou nezaměstnaností se často daří nemovité věci vydražit až na několikátý pokus za velmi nízkou cenu. Ve vypočtené srovnávací hodnotě nemovitých věcí je také zohledněn fakt, že je znalecký posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňované nemovité věci by měly být rychle obchodovatelné za určenou cenu. Při exekuční dražbě nemovitých věcí daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovité věci v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících. Nejvyšší soud České republiky uvádí v rozsudku č. 20 Cdo 1083/2005 „Pro úplnost je vhodné uzavřít, že smyslem relativně samostatné fáze řízení o určení ceny nemovitosti není určení zjištění takové ceny postihované nemovitosti, za kterou bude prodána, ale stanovení podkladu pro nejnižší podání. Až samotný výsledek dražby může odpovědět na otázku, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být obecně prodána. Pokud je tedy tržní cena nemovitosti vyšší než cena uvedená v dražební vyhlášce, pak se tato skutečnost projeví při samotné dražbě.


Stránka 16 z 24



Srovnávací metoda Oceňované nemovité věci

Reprezentant č. 1

Reprezentant č. 2

Reprezentant č. 3

Reprezentant č. 4

Reprezentant č. 5

Nemovité věci:

chata na cizím pozemku

chata na cizím pozemku chata na cizím pozemku chata na cizím pozemku

chata na cizím pozemku chata na cizím pozemku

Adresa:

Kaliště, U Olivěnka 225

Přestavlky, os. Borka

Poddubí

Stříbrná Skalice 394

Chocerady

Stříbrná Skalice

Dřevě Dřevěná chata na lesním pozemku v osadě Borka bez napojení na elekt elektřinu.

Chata na zděných základech se sklípky, skládá se z obytného sudu s 5ti lůžky, kuchyně, verandy a kůlny, nad kterou je vybudovaný pokoj. Chata má dva vchody, stojí na pronajatém lesním pozemku. Elektřina je zavedena do chaty, voda je v blízké studánce (cca 15 m), WC suché.

Chata se sklepem a 1NP napojená na elektřinu přístupná po nezpevněné komunikaci na udržovaném cizím pozemku. WC suché, vytápění kamny. Rok výstavby 1965.

Chata z r. 1981 na betonové podezdívce umístěná na vyvýšeném místě. ě. Asi 30 m od chaty končí čí asfaltová cesta. Nové je suché WC, elektřina řina a voda není. V 1.NP místnost, v podkroví prostor pro přespání, řespání, terasa před p vstupem, uzavřený uzav prostor pod terasou.

Dřevěná chata se zděným 1.PP. Dispozice: kuchyň, veranda, podkrovní ložnice, sklep a terasa. Zavedena je elektřina, na pozemku je jímka na vodu. Zahrada je oplocená, WC chemické, parkování 45m od chaty.

Fotografie:

Doplňující popis:

Konstrukční provedení: Dispozice: Podlažnost: Obestavěný prostor m3: Zastavěná plocha 1.NP m2: Započitatelná plocha m2:

x

zděné 1.NP,dřevěné 2.NP 2+kk/B 1NP + 2NP 108 23 35,72

Nabídková/prodejní cena Kč: Cena / m2 započ. pl.:


0

dřevěné, zděné 1.PP 2+kk sklep + 1NP + podkr podkroví nezjištěn 16 26

dřevěné 2+1 sklípky + 1NP nezjištěn 27

dřevěné 1+1 sklep + 1NP nezjištěn 54

dřevěné 2+kk sklep + 1NP + podkroví nezjištěn 21

22

39

30

dřevěné, 1.PP zděné 2+kk sklep + 1NP + podkroví nezjištěn 31 48

90 000

139 000

165 000

178 000

299 000

3 516

5 148

3 056

8 476

6 295

Stránka 17 z 24


Určení obvyklé ceny Srovnání pomocí indexové metody

K1 - Lokalita:

Kaliště, U Olivěnka 225

K2 - Pozemek:

cizí, zanedbaná údržba pozemku okolo chaty

K3 - Stav:

nevalný

K4 - Vybavení, příslušenství:

bez sociálního zařízení

K5 - Velikost nemovitých věcí:

1NP + 2NP; ZP = cca. 35,72 m2; 2+kk/B

K6 - Napojení na sítě (přípojky):

není provedeno

K7 - Zdroj informací: K8 - Právní vztahy:

v exekuci

K9 - Ostatní: Váhy:

klidnější

klidnější, u řeky

méně atraktivní, klidná

klidnější, u řeky

klidnější

0,95 cizí, lesní 1,00 nevalný 1,00 obdobné 1,00 menší, více podlaží 1,00 není provedeno 1,00 inzerce 0,85 bez exekuce 0,95 obdobné 1,00

0,90 cizí, lesní 1,00 lepší 0,95 suché WC 0,95 menší, méně podlaží 0,90 E 0,80 inzerce 0,85 bez exekuce 0,95 obdobné 1,00

1,00 cizí, udržovaný 0,98 nevalný 1,00 suché WC 0,95 větší, méně podlaží 1,00 E 0,80 vyvolávací cena-exekuce 1,00 v exekuci 1,00 obdobné 1,00

0,90 cizí, udržovaný 0,98 nevalný 1,00 suché WC 0,95 menší 0,90 bez E 1,00 inzerce 0,70 bez exekuce 0,95 lepší celkový dojem 0,90

0,90 cizí,oplocený, udržovaný 0,95 udržovaný 0,95 chemické WC 0,95 větší chata 1,05 E 0,80 inzerce 0,80 bez exekuce 0,95 lepší celkový dojem 0,90

0,20

0,20

0,20

0,20

0,20

2

2 804

2 697

2 431

2 276

3 826

2 791

Upravená cena Kč:

100 170

96 343

86 850

81 299

136 663

99 696

Upravená cena / m započ. pl.:

Statistické údaje a stanovení srovnávací hodnoty Vážený průměr upravené ceny [Kč]: Směrodatná odchylka [Kč]: Minimální upravená cena [Kč]: Průměr - směrodatná odchylka [Kč]: Aritmetický průměr [Kč]: Průměr + směrodatná odchylka [Kč]:

100 170 19 392 81 299 80 779 100 170 119 562

Maximální upravená cena [Kč]:

136 663

Obvyklá cena (zaokrouhlený aritmetický průměr) [Kč]:

100 000


Stránka 18 z 24



8.2. Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí Znalcem nebyly zjištěny žádné závady, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitých věcí. Vyhodnocení rizik ANO

Nemovité věci jsou zapsané na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem)

NE

Stavba je umístěna na vlastním pozemku

NE

K nemovitým věcem je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup

ANO

Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva

ANO

Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení např. – břemeno vedení IS, ochranná pásma

NE

Nemovité věci jsou prosty jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod.

ANO Stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost ANO Nemovité věci jsou užívány v souladu s právním stavem ANO Stavba je určena výhradně k rekreačním účelům ANO Stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č. evidenční ANO Nemovité věci se nenachází v povodňovém území dle platného povodňového plánu ANO Nemovité věci nebyly v minulosti zatopeny ANO Stavba na pozemku je dokončena ANO Údaje na LV nejsou dotčeny změnou (plombou) ANO Na pozemku není evidováno Právo stavby ANO V KN není evidována poznámka spornosti ANO V KN není evidováno duální vlastnictví ANO Není sjednána výhrada zpětné koupě, zpětného prodeje nebo koupě na zkoušku ANO Není sjednána výhrada lepšího kupce ANO Není sjednána výhrada přednostního pořadí pro jiné právo ANO Na LV není evidován (budoucí) výměnek ANO Není přídatné spoluvlastnictví

8.3. Určení administrativní ceny A. Nález 1. Základní informace Kraj: Středočeský Okres: Praha - východ Obec: Kaliště Katastrální území: Kaliště u Ondřejova Počet obyvatel: 237 2 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 120,00 Kč/m


Stránka 19 z 24



Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce O2. Hospodářsko-správní význam obce O3. Poloha obce O4. Technická infrastruktura v obci O5. Dopravní obslužnost obce O6. Občanská vybavenost v obci

č. V III V II IV V

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 416,62 Kč/m

Pi 0,50 0,85 0,80 0,85 0,80 0,85 2

2. Prohlídka a zaměření – viz. výše 3. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rekreační chata č. e. 225

B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rekreační chata č. e. 225 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 25):

Rekreační chata § 36 porovnávací metoda Středočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel 79 let 3 4 337,- Kč/m

Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 4,75*4,75 2.NP: 4,75*4,75-1,55*2,6 Název podlaží 1.NP: 2.NP:

Zastavěná plocha 2 22,56 m 2 18,53 m

Obestavěný prostor 1.NP: (4,75*4,75)*(2,30) 2.NP: (4,75*4,75-1,55*2,6)*(2,40) zastřešení: 4,75*4,75*1,05*0,5 Obestavěný prostor - celkem:

= =

2

22,56 m 2 18,53 m

Konstrukční výška 2,30 m 2,40 m

= = = =

3

51,89 m 3 44,48 m 3 11,85 m 3 108,22 m

Výpočet indexu cenového porovnání


Stránka 20 z 24



Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny zastavěné plochy 1. NP - bez podkroví nebo do 1/2 zastavěné plochy 1.NP 1. Druh stavby - Rekreační chata 2. Svislé konstrukce - Dřevěné oboustranně obíjené, zdivo do tl. 30 cm včetně 3. Střešní konstrukce - Krov neumožňující zřízení podkroví 4. Napojení stavby na sítě - Žádné napojení nebo pouze vlastní zdroj el. energie 5. Vybavení - Bez zákl. příslušenství 6. Vytápění stavby - Lokální vytápění 7. Příslušenství stavby (venk. úpravy a vedl. stavby do celk. ZP 25 m2 vč.) Bez příslušenství 8. Výměra pozemků užívané se stavbou - Pouze zastavěný stavbou 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 79 let: s = 1 - 0,005 * 79 = 0,61

č. I

Vi typ B

II II

0,00 -0,03

I I

-0,01 -0,06

I II II

-0,10 0,00 -0,04

I III III

-0,05 0,00 0,85

č. I

Pi -0,06

I III I IV

-0,03 0,00 -0,04 1,00

9

Index vybavení IV = (1 +  Vi) * V10 * 0,61 = 0,365 i=1

Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníc) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuční příkaz 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 4

Index trhu

IT = P5 * (1 +

 Pi) = 0,870 i=1

Index polohy pozemku Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rekreační oblasti III 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek III nelze napojit na žádné sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost - Omezené – lze pouze přijet jednostopým vozidlem k II pozemku 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s II maximálně čtyřmi dopravními spoji denně 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - zvýšená hlučnost od I dálnice D1


Pi 1,03 -0,02 -0,02 -0,20 -0,05 -0,07 -0,05 0,00 0,00 0,00 -0,10

Stránka 21 z 24



11

Index polohy

 Pi) = 0,505

IP = P1 * (1 +

i=2

Ocenění 3 3 Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 4 337,- Kč/m * 0,365 = 1 583,01 Kč/m 3 3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 108,22 m * 1 583,01 Kč/m * 0,870 * 0,505= 75 266,52 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

75 266,52 Kč

C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rekreační chata č. e. 225

75 266,50 Kč

1. Ocenění staveb celkem

75 266,50 Kč

Celkem

75 266,50 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:

75 266,50 Kč

75 270,- Kč

slovy: Sedmdesátpěttisícdvěstěsedmdesát Kč


Stránka 22 z 24



D. Závěrečný výrok Výsledné ceny Srovnávací hodnota - obvyklá cena Zjištěná cena dle vyhlášky

100 000 Kč 75 270 Kč

a) Předmětem ocenění jsou veškeré nemovité věci a jejich příslušenství ve společném jmění manželů povinného a jeho bývalé manželky, které jsou zapsané na LV č. 610, tj.: o

stavby rodinné rekreace č. e. 225 (rekreační chata), stojící na cizím pozemku, a není součástí pozemku parc. č. st. 553, vč. příslušenství; to vše v k. ú. Kaliště u Ondřejova, obec Kaliště, okres Praha - východ.

Výsledná obvyklá cena nemovitých věcí, příslušenství nemovitých věcí, práv a závad uvedených se určuje na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a aktuální oceňovací vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů; podle stavu ke dni 26.2.2014, částkou ve výši:

100 000,- KČ slovy: Jednostotisíc korun českých b) Příslušenstvím nemovitých věcí se rozumí: o

Nemovité věci nemají příslušenství

c) a d.) Věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi – nezjištěny Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č.121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jako obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být redukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro použití v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného zhotovitele.

V Praze dne 19.3.2014 Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28 182 00 Praha 8


Stránka 23 z 24



E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 23.10.2009, č. j. Spr. 2428/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1016/56/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 56 - 2014.

F. Seznam příloh Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 610 ze dne 3.2.2014 Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled Příloha č. 3: Mapa oblasti Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitých věcí ze dne 26.2.2014


Stránka 24 z 24

Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled

Příloha č. 3 – Mapy oblasti

Letecká fotomapa nemovité věci č. e. 225 GPS: 1) 49°52'44.71"N, 14°45'48.36"E

Šipka: 49°52'39.91"N, 14°45'40.18"E

Umístění nemovité věci v rámci části obce „Kaliště“

Umístění nemovité věci v rámci obce „Kaliště“

Umístění nemovité věci v rámci města Prahy

Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitých věcí

2014

Recommend Documents