2014

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 29/2014 NEMOVITOST:

Rodinný dům čp. 235 na p.č. St. 348, pozemky p.č. St. 348, p.č. 2008/1, p.č. 20082 a p.č. 2009/1, Rodinný dům čp. 235 na p.č. St. 348, pozemky p.č. St. 348, p.č. 2008/1, p.č. 20082 a p.č. 2009/1 Katastrální údaje : Kraj Zlínský, okres Uherské Hradiště, obec Komňa, k.ú. Komňa Adresa nemovitosti: Komňa, 687 71 Vlastník stavby: Marie Torišková, Komňa 235, 68771 Komňa, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Marie Torišková, Komňa 235, 68771 Komňa, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Adresa objednatele:

DE-Rooy, s.r.o. Stavební 995/7, 708 00 Ostrava-Poruba

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

Ing. Petr Cvejn Hlásenka 1673, 755 01 Vsetín IČ: 14589524 telefon: 571 417 995, +420 737 468 254 DIČ: CZ5708091356 fax:

ÚČEL OCENĚNÍ:

Pro potřeby dražby (ocenění stávajícího stavu)

OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:

e-mail: [email protected]

18 stran

Ve Vsetíně, dne 10.2.2014

740 000,- Kč 5.2.2014

Stav ke dni: Počet příloh: 6

Ing. Petr Cvejn

5.2.2014 Počet vyhotovení: 2

NÁLEZ Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitosti rodinného domu čp. 235 na p.č. St. 348, pozemků p.č. St. 348, p.č. 2008/1, p.č. 20082 a p.č. 2009/1 v obci Komňa podle Obecné metodiky a Cenového předpisu vyhl. 441/2013 Sb. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí LV 497 - kopie katastrální mapy - z internetu - údaje sdělené objednatelem posudku - skutečnosti zjištěné znalcem na místě samém Místopis Vesnice Komňa spadá do okresu Uherské Hradiště a náleží pod Zlínský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Uherský Brod. Obec Komňa se rozkládá asi třicet kilometrů východně od Uherského Hradiště a čtrnáct kilometrů východně od města Uherský Brod. Národopisně patří do historické oblasti moravského Slovácka. Osídlení této středně velké vesnice dosahuje zhruba počtu 580 obyvatel. Obec je vzdálená přibližně 7 km od slovenských hranic. Školou povinné děti mohou v obci navštěvovat jednu základní školu nižšího stupně a předškoláci mohou chodit do školy mateřské. Pro využití volného času je v obci k dispozici koupaliště a sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci i veřejný vodovod. Vítěz vesnice roku 2011. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.

BUDOUCÍ STAV

 bytová zóna  průmyslová zóna Okolí :  ostatní  nákupní zóna  /  voda  /  kanalizace  /  plyn Přípojky:  /  elektro  telefon veř / vl.

 bytová zóna  průmyslová zóna  ostatní  nákupní zóna  /  voda  /  kanalizace  /  plyn  /  elektro  telefon

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky):  MHD  železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):  dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD  zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 5449 Obec Komňa

 autobus  silnice II.,III.tř

Celkový popis Oceňované nemovitosti - RD čp. 235 s pozemky - se nachází v severní, okrajové části obce. Do objektu jsem se nedostal i přes předchozí upozornění dopisem, že se dostavím (s datem i hodinou). Silné stránky Dům se jeví zdravý, samostatný s velkými pozemky, tvořící funkční celek s RD. Slabé stránky Zadlužená nemovitost.

-2-

RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti:  Nemovitost je řádně zapsána v katastru  Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí  Stav stavby umožňuje podpis zástavní  Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy  Skutečné užívání stavby není v rozporu s její  Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací  Přístup k nemovitosti přímo z veřejné  Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou  Nemovitost není situována v záplavovém  Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení:  Věcná břemena ovlivňující obvyklou cenu  Předkupní právo  Zástavní právo Komentář: Tato omezení souvisí s půjčkou. Ostatní rizika: nejsou

OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům čp. 235 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky p.č. St. 348, p.č. 2008/1, p.č. 2008/2 a p.č. 2009/1 3. Ocenění trvalých porostů 3.1 Ovocné dřeviny

Obsah tržního ocenění majetku 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům čp. 235 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky p.č. St. 348, p.č. 2008/1, p.č. 2008/2 a p.č. 2009/1 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům čp. 235

OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

-3-

1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům čp. 235 Rodinný dům čp. 235 - do objektu jsem nebyl vpuštěn. Nepodsklepený objekt s jedním nadzemním podlažím bez podkroví pod sedlovou střechou pokrytou taškou, přístavby pokryté taškou a pozinkovaným plechem. Základy kamenobetonové s dostatečnou izolací proti zemní vlhkosti, obvodové zdivo zděné z plných cihel tl. 45 cm. Okna plastová, dveře dřevěné hladké i částečně prosklené. Vytápění: lokální na pevná paliva a elektrické přímotopy. Napojení na IS: voda obecní, NN, odpadní vody svedeny do jímky, plyn není, ale je možnost napojení. Technický stav poměrně dobrý. Při ohledání jsem zjistil, že byla položena nová krytina, vyzděn nový komín, osazena plastová okna. Venkovní úpravy: - zpevněné plochy - přístupový chodník ze zámkové dlažby - oplocení - z uliční strany dřevěný, laťkový plot ve špatném stavu - opěrná zídka - kamenná - rozpadá se Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 24):

Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Zlínský kraj, obec do 2 000 obyvatel 67 let 1 958,- Kč/m3

Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. NP: 13,50*5,05+2,32*5,05+5,35*4,90+4,7 = 7*2,38 Název podlaží 1. NP:

Zastavěná plocha 117,46 m2

117,46 m2

Konstrukční výška 2,80 m

Obestavěný prostor 1. NP:

(13,50*5,05+2,32*5,05+5,35*4,90+4,77*2,38) = *(2,80) sedlová(13,50*5,05)*3,10*0,50 =

328,88 m3

=

4,69 m3

=

15,03 m3

=

454,27 m3

Zastřešení střecha: Zastřešení - pultová(2,32*5,05)*(3,30-2,50)/2 střecha I: Zastřešení - pultová(5,35*4,90+4,77*2,38)*(3,30-2,50)/2 střecha II: Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00

ZP1 = ZP =

-4-

105,67 m3

117,46 m2 117,46 m2

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 67 let: s = 1 - 0,005 * 67 = 0,67

č. I

Vi typ A

III III II III III

0,00 0,00 0,00 0,02 0,00

III III I II II

0,00 0,00 0,00 -0,03 0,00

III III II

0,01 0,00 1,00

č. II

Pi -0,03

IV

0,00

III II IV

0,00 0,00 1,00

č. I

Pi 1,03

I

0,00

12

Index vybavení IV = (1 +  Vi) * V13 * 0,67 = 0,665 i=1

Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 4

Index trhu

IT = P5 * (1 + Pi) = 0,970 i=1

Index polohy pozemku Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba -5-

3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 III m s více jak čtyřmi pravidelnými dopravními spoji denně 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II

-0,01 0,00 0,00 0,00 -0,03 0,00 0,00 0,00 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Pi) = 0,989 i=2

Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 958,- Kč/m3 * 0,665 = 1 302,07 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 454,27 m3 * 1 302,07 Kč/m3 * 0,970 * 0,989= 567 435,39 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

567 435,39 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky p.č. St. 348, p.č. 2008/1, p.č. 2008/2 a p.č. 2009/1 Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - bez vlivu

č. IV

Pi 0,00

III I I II II

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

č. II

Pi -0,03

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka -6-

2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

IV

0,00

III II IV

0,00 0,00 1,00

4

Index trhu

IT = P5 * (1 + Pi) = 0,970 i=1

Index polohy pozemku Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 III m s více jak čtyřmi pravidelnými dopravními spoji denně 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II

Pi 1,03 0,00 -0,01 0,00 0,00 0,00 -0,03 0,00 0,00 0,00 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Pi) = 0,989 i=2

Celkový index I = IT * IO * IP = 0,970 * 1,000 * 0,989 = 0,959 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 285,29 Typ

Název

§ 4 odst. 1

zastavěná plocha a nádvoří

Parcelní číslo St. 348

-7-

Výměra [m2] 370,00

Index

Koef.

0,959 Jedn. cena [Kč/m2] 273,59

Upr. cena [Kč/m2] 273,59 Cena [Kč] 101 228,30

§ 4 odst. 1 zahrada 2008/1 § 4 odst. 1 zahrada 2008/2 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem

440,00 207,00

Zemědělský pozemek oceněný dle § 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 2-5 tisíci obyv. - sousední k.ú.: Celková úprava ceny: Název

Parcelní číslo BPEJ

273,59 273,59

120 379,60 56 633,13 278 241,03

20 % 20,00 %

Výměra [m2] 720,00

zahrada 2009/1 72 441 Zemědělský pozemek oceněný dle § 6 Celkem: 720,00 m2

JC [Kč/m2] 5,08

Úprava [%] 20,00

UC [Kč/m2] 6,10

Cena [Kč] 4 392,00 4 392,-

Pozemky p.č. St. 348, p.č. 2008/1, p.č. 2008/2 a p.č. 2009/1 - zjištěná = cena

282 633,03 Kč

3. Ocenění trvalých porostů 3.1 Ovocné dřeviny Ovocné dřeviny a ostatní vinná réva oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 4,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena ovocných dřevin a ostatní vinné révy: Ovocné dřeviny - zjištěná cena

Kč 278 241,03 2 m 1 017 m2 1 017 Kč 278 241,03 * 0,045 = 12 520,85 12 520,85 Kč

-8-

Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu

Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům čp. 235

567 435,40 Kč

1. Ocenění staveb celkem

567 435,40 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky p.č. St. 348, p.č. 2008/1, p.č. 2008/2 a p.č. 2009/1

282 633,- Kč

2. Ocenění pozemků celkem

282 633,- Kč

3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Ovocné dřeviny

12 520,90 Kč

3. Ocenění trvalých porostů celkem

12 520,90 Kč

Celkem

862 589,30 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

862 589,30 Kč

Ocenění majetku obecnou metodikou

1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům čp. 235 Rodinný dům čp. 235 - do objektu jsem nebyl vpuštěn. Nepodsklepený objekt s jedním nadzemním podlažím bez podkroví pod sedlovou střechou pokrytou taškou, přístavby pokryté taškou a pozinkovaným plechem. Základy kamenobetonové s dostatečnou izolací proti zemní vlhkosti, obvodové zdivo zděné z plných cihel tl. 45 cm. Okna plastová, dveře dřevěné hladké i částečně prosklené. Vytápění: lokální na pevná, i elektrické přímotopy Napojení na IS: voda obecní, NN, odpadní vody svedeny do jímky, plyn není, ale je možnost napojení Technický stav průměrný. Na domku provedena poměrná velká rekonstrukce, která není plně dokončena, ale domek je plně funkční. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce:

§ 13, typ A zděná -9-

Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 111

Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 13,50*5,05+2,32*5,05+5,35*4,90+4,77*2,38 1. NP

[m2] 117,46

=

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 117,46 m2 2,80 m

Název 1. NP Obestavěný prostor

Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1. NP (13,50*5,05+2,32*5,05+5,35*4,90+4,77*2,38)*(2,80) Zastřešení - sedlová (13,50*5,05)*3,10*0,50 střecha Zastřešení - pultová (2,32*5,05)*(3,30-2,50)/2 střecha I Zastřešení - pultová (5,35*4,90+4,77*2,38)*(3,30-2,50)/2 střecha II

= =

[m3] 328,88 m3 105,67 m3

=

4,69 m3

=

15,03 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

1. NP Zastřešení - sedlová střecha Zastřešení - pultová střecha I Zastřešení - pultová střecha II Obestavěný prostor - celkem:

NP Z Z Z

Obestavěný prostor 328,88 m3 105,67 m3 4,69 m3 15,03 m3 454,27 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky

Provedení betonové pasy zděné tl. 45 cm s rovným podhledem krov dřevěný, vázaný betonová taška pozinkovaný plech štukové - 10 -

Hodnocení standardu S S S S S S S

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100

8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní

vápenné nedokončené zateplené standardní hladké plné dveře plastová s izolačním dvojsklem PVC PVC, keramická dlažba elektrické přímotop, kuchyni lokální na pevná paliva

el. boiler na okraji pozemku

umyvadlo, vana, bidet splachovací

S P S C S S S S P

100 100 100 100 100 100 100 100 100

S C S S S S S S S P

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní

Obj. podíl [%] S S S S S S S S P S C S S S S P S C S S S S S S S P

8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40 - 11 -

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46

Upravený obj. podíl 8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,23 2,30 0,00 3,20 5,20 2,20 1,00 2,39 4,30 0,00 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 1,56

Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

93,48 0,9348

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:

454,27 m3 * 4 096,- Kč/m3

= * * * =

2 290,0,9348 0,9000 2,1260 4 096,-

=

1 860 689,92 Kč

Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 66 roků Opotřebení: 50,000 %

-

930 344,96 Kč

Rodinný dům čp. 235 - zjištěná cena

=

930 344,96 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky p.č. St. 348, p.č. 2008/1, p.č. 2008/2 a p.č. 2009/1 Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek p.č. St. 348 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 370 m2, mírně svažitý pozemek pod rodinným domem. Pozemek p.č. 2008/1 - zahrada o výměře 440 m2 - pozemek tvořící funkční celek s rodinným domem Pozemek p.č. 2008/2 - zahrada o výměře 207 m2 - pozemek tvořící funkční celek s rodinným domem Pozemek p.č. 2009/1 - zahrada o výměře 720 m2 - ovocný sad Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Pozemky k porovnání: Průměrná porovnávací hodnota: 253,- Kč/m2 1) Stavební pozemek 4010 m2, v obci Starý Hrozenkov. Pozemky jsou dle územního plánu určeny pro bydlení v rodinných domech a jsou v CHKO Bílé Karpaty. Pozemek je bez venkovních úprav a trvalých porostů s možností napojení na vodovod, kanalizaci a síť přístupné z místní komunikace. Příjezdová cesta z obou stran, nádherný výhled na okolní přírodu. Cena za 1 m2 / 113,- Kč. 2) Stavební pozemek o rozloze 1.795 m2 v obci Bánov, okres Uherské Hradiště. Pozemek se nachází v klidné lokalitě na okraji obce zvané Šraňky. Velmi pěkné místo pro bydlení, lokalita je určena pro zástavbu rodinnými domy. Šířka parcely je 21,5m, délka 84m. Veškeré IS k dispozici. Cena za 1 m2 / 380,- Kč. 3) Stavební parcelu o rozloze 1 127 m2 v obci Bystřice pod Lopeníkem, okres Uherské Hradiště. Parcela leží v klidné části obce - slepá ulice. Všechny sítě jsou na hranici pozemku. V obci je veškerá občanská vybavenost, školka, škola, obchody, nádherná příroda, možnost lyžování. Uherský Brod je vzdálen 10 km. Cena za 1 m2 / 367,- Kč.

- 12 -

Druh pozemku

Parcela č.

zastavěná plocha a 348 nádvoří zahrada 2008/1 zahrada 2008/2 zahrada 2009/1 Celková výměra pozemků

Výměra [ m2 ] 370

Jednotková cena [ Kč/m2 ] 220,-

440 207 720 1 737

220,220,100,Hodnota pozemků celkem

Celková cena pozemku [Kč] 81 400,96 800,45 540,72 000,295 740,-

3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům čp. 235 Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:

90,00 m2 454,27 m3 117,46 m2 1 737,00 m2

Popis oceňované nemovitosti Rodinný dům přízemní, nepodsklepený s jedním nadzemním podlažím bez podkroví. Popisy porovnatelných nemovitostí Rodinný dům - po rekonstrukci Opravený rodinný dům téměř v centru obce Komňa o velikosti 3+kk. Nemovitost je podsklepená, jsou zde nová plastová okna. Dále je zde i možnost půdní vestavby. Dům je napojen na obecní vodovod, elektřina 220/380V. V případě zájmu je možnost napojení na plynovod (před domem), topení je krbovými kamny, ohřev teplé vody el. bojlerem. V blízkosti mateřská a základní škola. Rodinný dům 3+1 Nízký rohový RD 3+1 v klidné části Popovic. Dům je napojen na všechny IS. K domu náleží zahrádka a hospodářské přístavby. Dispozice domu: kuchyně + 3 pokoje, soc. zařízení. Dům má sedlovou střechu. Možnost vybudování půdní vestavby. Rodinný dům 3+1 Samostatně stojící rodinný domu 3+1 na okraji obce Vážany (13 km od Uh. Hradiště). Cihlový dům napojen na elektřinu 220/380, kanalizaci, vodovod, vlastní studna s novou vodárnou, telefonní přípojka, plyn před domem. Koupelna, WC, komora, chodba. Pod domem je velký klenutý vinný sklep (40 m2), další vinný sklep je v zahrádce před domem. Pozemek před domem lze využít jako stavební parcelu, dvougaráž ve dvoře. V domě proběhla částečná rekonstrukce - nová elektřina, rozvody vody (plast). V ceně je projekt na rekonstrukci domu včetně půdní vestavby, dům je částečně zateplen. Hezký výhled, slunná poloha, významná vinařská a ovocnářská obec s občanskou vybaveností a pravidelnou autobusovou linkou. Rodinný dům Cihlový rodinný dům se zahradou a garáží. Nemovitost je napojena na veřejný vodovod, odpad je řešen přes septik do kanalizace, el. 230/380V, plyn je před domem, možno se připojit. V předzahrádce je vlastní studna. Stropy jsou pevné a je možno využít podkroví pro další podkrovní - 13 -

místnosti. V přední části domu jsou 2 obytné místnosti s plastovýmni okny a betonovou podlahou. V kuchyni je podlaha dřevěná, rovněž tak i kastlová dřevěná okna. Součástí chodby je prosklená veranda. Ve dvoře je menší hosp. přístřešek jehož součástí je pracovna a místnost využívána jako sklep. V zahradě jsou ovocné stromy (jabloň, švestka, hruška, třešeň, ořech). Dům se nachází na klidném a slunném místě, lze využívat i pro rekreaci nebo na klidné bydlení.

Srovnatelné nemovitosti Název: Rodinný dům - po rekonstrukci Lokalita Komňa - centrum Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

Užitná plocha 75,00 m2

0,80 1,00 1,00 1,00 1,00 1,20 1,00

Výměra pozemku. 163 m2

Název: Rodinný dům 3+1 Lokalita Popovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění


Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,96 5 760,Celková cena Jednotková cena 450 000,- Kč 6 000,- Kč/m2

1,00 1,00 1,00 1,00 1,15 1,10 1,00


- 14 -


Název: Rodinný dům 3+1 Lokalita Vážany - okraj obce Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění


0,80 1,00 1,00 1,00 1,15 1,20 1,00


Název: Rodinný dům Lokalita Mistřice - Javorovec Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění



0,80 1,00 1,00 1,00 1,15 1,00 1,00

Výměra pozemku. 1 322 m2


Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Výsledná porovnávací hodnota

- 15 -

5 760,- Kč/m2 8 824,- Kč/m2 11 859,- Kč/m2 8 824,- Kč/m2 90,00 m2 794 160,- Kč

REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům čp. 235 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky p.č. St. 348, p.č. 2008/1, p.č. 2008/2 a p.č. 2009/1 3. Ocenění trvalých porostů 3.1 Ovocné dřeviny

567 435,00 Kč 282 633,00 Kč 12 521,00 Kč

Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům čp. 235 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky p.č. St. 348, p.č. 2008/1, p.č. 2008/2 a p.č. 2009/1 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům čp. 235 Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky

930 345,00 Kč 295 700,00 Kč 794 160,00 Kč

Současný stav 794 160,- Kč 0 Kč 1 226 085,- Kč 295 740,- Kč 862 589,- Kč

Obvyklá cena 740 000,- Kč slovy: Sedmsetčtyřicettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.1

Komentář ke stanovení obvyklé ceny Nemovitost je stavebně srostlá s obcí. Vzdálenost od centra 0,50 km. Okolní výstavba v soustředěné zástavbě, rodinné domy starší udržované i novější výstavba, venkovské usedlosti, rekreační objekty. Dům dostatečnými odstupovými vzdálenostmi od okolní zástavby. Přístup po živičné komunikaci ve vlastnictví obce. Kladem nemovitosti: - jedná se o velmi pěkné, ničím nerušené přírodní prostředí v CHKO Bílé Karpaty - vyvýšené místo s výhledem do okolí - velké pozemky tvořící funkční celek s RD - přístup přímo z obecní komunikace - vesnice roku 2011 Záporem nemovitosti: - malá občanská vybavenost Administrativní cena vychází 862 589,- Kč, věcná hodnota 1 226 085,- Kč a porovnávací ve výši 794 160,- Kč.

Cenu obvyklou stanovuji v průměrné hodnotě všech tří výše uvedených hodnot, tj. 740 000,- Kč. - 16 -

Ve Vsetíně 10.2.2014 Ing. Petr Cvejn Hlásenka 1673 755 01 Vsetín telefon: 571 417 995, +420 737 468 254 e-mail: [email protected] Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 24.6.1993 č.j.Spr. 2379/93 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 29/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2014050.

- 17 -

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Fotodokumentace nemovitosti. Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 497 ze dne 7.2.2014. Snímek katastrální mapy ze dne 7.2.2014 - z internetu. Mapa oblasti.

- 18 -

počet stran A4 příloze 1 2 1 2

2014

Recommend Documents