2014

Ing. Bc. Ewa Hradil, znalec

765 02 Otrokovice, Moravní 6224

mobil: +420 603 35 45 98

Znalecký posudek č. 5635 – 75/2014 o obvyklé ceně podílu na nemovitostech – pozemku parcelní číslo st. 85 s jinou stavbou bez č.p./č.e. včetně příslušenství a podílu na pozemcích parcelní číslo st. 85, 238 a 241 v katastrálním území Kujavy, obci Kujavy, okrese Nový Jičín

Objednatel posudku:

BFT management, a.s., IČ 25 61 90 55 V Olšinách 16/82 100 00 Praha 10

Účel posudku:

ocenění podílu na nemovitostech jako podklad pro dražbu

Podle stavu ke dni 15.5.2014 posudek vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil Moravní 6224 765 02 Otrokovice

Posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a příloh a předává se objednateli ve 2 vyhotoveních v písemné formě a 1 v elektronické formě na CD. V Otrokovicích, dne 25.5.2014

A. Nález: 1. Znalecký úkol : Znalecký posudek je vypracován na základě objednávky zadavatele. Úkolem znalce je: „…ocenění podílu na nemovitostech se samostatným uvedením ceny obvyklé dle zvláštního předpisu, a jejich součástí, tj. vše, co k nim podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovitosti znehodnotily a jejich příslušenství, tj. nemovité či movité věci, které byly vlastníkem věci hlavní určené, aby s ní byly užívány….“ Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl ve výši id. 1/2 na nemovitostech – pozemku parcelní číslo st. 85 – zastavěná plocha a nádvoří s jinou stavbou bez čp./ev. včetně podílu na příslušenství a včetně podílu na pozemcích parcelní číslo st. 85 - zastavěná plocha a nádvoří, parcelní číslo 238 - ostatní plocha, jiná plocha a parcelní číslo 241 - zahrada v katastrálním území Kujavy, obec Kujavy, okres Nový Jičín.

2. Informace o nemovitosti :

Adresa nemovitostí Kraj Okres Obec Katastrální území

: : : : :

742 45 Kujavy Moravskoslezský Nový Jičín Kujavy Kujavy

3. Prohlídka a zaměření nemovitosti :

Prohlídka nemovitostí byla provedena dne 15. května 2014 znalcem.

4. Podklady pro vypracování ocenění: 1) 2) 3) 4) 5) 6)

Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území a obec Kujavy, LV č. 11 informativní. Kopie katastrální mapy dle cuzk.cz. Vlastní databáze nemovitostí a spolupracujících znalců. Místní šetření, provedené zhotovitelem ocenění Ing. Bc. Ewou Hradil dne 15. května 2014 znalcem. Mapa města a okolí Vyhláška MF č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňovaní majetku v platném znění 7) Fotodokumentace pořízená při místním šetření dne 16. září 2013. 8) Informace a sdělení získaná z místních realitních kanceláří a internetových servrů.

5. Použitá literatura :

1) 2) 3) 4)

Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb. o oceňování majetku Bradáč.A.- Teorie oceňování nemovitostí – CERM V.vydání, Brno 2001 Bradáč A., Krejčíř P., Hallerová A., Úřední oceňování majetku, CERM Brno 1999

6. Metody zjištění hodnoty : Obvyklá cena Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažitelná při prodeji oceňované nebo porovnatelné nemovitosti v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Obvyklá cena zohledňuje pouze trvalé, dlouhodobé vlastnosti oceňovaných nemovitostí a již existující skutečnosti a vlivy trhu, které mají vazbu na oceňované nemovitosti. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, kromě vlivu mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího a vlivu zvláštní obliby. Při ocenění nemovitostí jsou nejčastěji aplikovány: 1) administrativní cena 2) metoda výnosové ceny 3) metoda srovnávací ceny

-2-

Administrativní cena Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 441/2013 Sb. platné ke dni ocenění. Výnosová cena Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Tento způsob ocenění nebude aplikován, stavba je demoliční a pozemky z větší části zaplevelené, neschopné okamžitého užívání. Srovnatelná cena Srovnatelná cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů případně nabídek obdobných typu nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Obvyklá cena Závěrečný odborný odhad ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen.

7. Vlastnické a evidenční údaje :

Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí LV č. 11 je

pan Jaromír Kurečka, nar. dne 10.1.1974 bytem 742 45 Kujavy 38

id. 1/2

vlastníkem podílu ve výši id. ½ na oceňovaných nemovitostech – pozemku parcelní číslo st. 85 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 535,0 m2 včetně jiné stavby bez č.p./ev. a podílu na pozemcích parcelní číslo 238 - ostatní plocha, jiná plocha o výměře 482,0 m2 a parcelní číslo 241 - zahrada o výměře 241,0 m2 v katastrálním území Kujavy, obci Kujavy, okrese Nový Jičín.

8.Přírodní katastrofy :

V lokalitě nehrozí sesuvy půdy. V místě je možné po přívalových deštích rozvodnění Děrenského potoka, který tvoří východní hranici oceňovaných pozemků. Z tohoto důvodu je zde platného územního plánu zakázána jakákoliv výstavba hlavních staveb (rodinných domů). Přípustné jsou pouze stavby vedlejší, oplocení a zpevněné plochy. Dalším možným ohrožením, které je možné v údolí podél Děrenského potoka, je ohrožována splachy z polí při přívalových deštích. Splachy jsou plné hnojiv z okolních zemědělských ploch a mají i negativní vliv na kvalitu podzemních vod, které jsou při absenci vodovodního řádu jediným zdrojem pitné a užitkové vody pro celou obec.

9. Radonové riziko :

Dle mapy radonového indexu lze konstatovat, že na řešeném území je většinově zastoupená kategorie přechodového radonového indexu, v menší míře v severní části správního území obce Kujavy v okolí Kamenné horky se vyskytuje kategorie středního radonového indexu. Podloží horniny klasifikované přechodným indexem mají sice vyšší objemovou aktivitu radonu než horniny klasifikované nízkým indexem, ale radon díky nižší propustnosti a přítomnosti jílovitého pokryvu méně proniká do objektu. Mapy radonového indexu neslouží pro stanovení radonového indexu na stavebním pozemku ve smyslu vyhlášky č.307/2002 Sb. (Vyhláška Státního úřadu pro jadernou bezpečnost o radiační ochraně).

10. Věcná břemena, zátěže :

Věcná břemena se k oceňovanému majetku nevážou. Nad pozemkem parcelní číslo 238 - ostatní plocha, jiná plocha je vedeno VN a na tento pozemek se vztahuje podmínka nezastavitelnosti stavbou hlavní.

-3-

11. 1. Základní popis :

Vesnice Kujavy leží na území okresu Nový Jičín a náleží pod Moravskoslezský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Bílovec. Obec Kujavy se rozkládá asi čtrnáct kilometrů severně od Nového Jičína a osm kilometrů jihozápadně od města Bílovec. Z turistického hlediska řadíme oblast do Poodří. Území této středně velké vesnice trvale obývá 556 obyvatel. (dle platného lexikonu 2013). Protéká zde Děrenský potok. Díky velkým zemědělským plochám kolem obce a hnojení, je sporná kvalita vod ze studní (v obci chybí vodovodní řád) , které slouží k individuálnímu zásobování pitnou vodou. Přispívá tomu i absence kanalizace (v obci není obecní kanalizace), je zde předpoklad vyššího znečišťování vodních toků a podzemních vod. Oceňované nemovitosti se nacházejí u Děrenského potoka, který díky přívalovým dešťům a nedostatečné kapacitě koryta při přívalových deštích se často rozlije do okolní krajiny. Zároveň zástavba obce, která je situována v údolí podél Děrenského potoka, je ohrožována splachy z polí při přívalových deštích. Urbanistický ráz krajiny také zatěžují zemědělské výrobní areály v přímém sousedství obytné zástavby, nebo mezi obytnou zástavbou. Oceňovaný soubor nemovitostí, vedlejší stavba s přilehlými pozemky, se nachází právě v lokalitě, která je sužována výše popsanými jevy. Nad části pozemku parcelní číslo 238 - ostatní plocha, jiná plocha prochází vedení VN a ochranné pásmo pokrývá většinu tohoto pozemku. Pozemky nejsou dle územního plánu zařazeny k výstavbě staveb hlavních, je možné je užívat pouze jako zahrady s vedlejšími stavbami. Tento fakt podstatně snižuje jejich cenu. 11.2. Dopravní dostupnost Pozemky jsou dopravně dostupné po místní asfaltové komunikaci. Obec samotná má poměrně výhodnou lokalitu u dálnice D47, která prochází po mostě poblíž Kujav. Nejbližší napojení je možné cca 10 km od obce. Dopravu do obce zajišťují spoje ČSAD pouze několikrát denně. Zastávka se nachází v centru obce. Nejbližší železniční stanice je v obci Studénka. 11.3. Účel využití Stavba je evidována jako jiná stavba a ve skutečnosti se jedná o vedlejší stavbu - zděnou kůlnu. Ke dni ocenění je ve velmi špatném technickém stavu, jedná se o polorozbořený objekt.

11.4. Pozemky

Předmětem ocenění je pozemek parcelní číslo st. 85 - zastavěná plocha a nádvoří, na kterém je umístěna jiná stavba bez čp./ev. Pozemek parcelní číslo 241 - zahrada a parcelní číslo 238 - ostatní plocha, jiná plocha, tvoří ze stavebním pozemkem jeden souvislý celek. Ke dni ocenění jsou pozemky dle platného územního plánu zařazeny do oblasti soukromé zeleně.

Pozemky dle LV č. 11 jsou zařazeny dle platného územního plánu do ploch trvalé soukromé zeleně.

Kopie katastrální mapy

Pozemky parcelní číslo st. 85 - zastavěná plocha a nádvoří, na kterém je umístěna jiná stavba bez čp./ev., parcelní číslo 238 - ostatní plocha, jiná plocha a parcelní číslo 421 - zahrada v katastrálním území a obci Kujavy, okres Nový Jičín. -4-

Umístění pozemků do plochy soukromé zeleně dle platného územního plánu, zastavitelná plocha povoluje zástavbou pouze vedlejšími stavbami a venkovními úpravami. Výstavba staveb hlavních je zakázána.

Oceňované nemovitosti se nacházejí v oblasti náhlých záplav způsobených přívalovými dešti.

-5-

Obsah ocenění:

a) podíl na pozemcích parcelní číslo st. 85 – zastavěná plocha a nádvoří, parcelní číslo 238 - ostatní

plocha, jiná plocha a parcelní číslo 241 - zahrada v katastrálním území Kujavy, obec Kujavy, okres Nový Jičín. b) podíl na vedlejší stavbě bez čp./ev. na pozemku parcelní číslo st. 85 – zastavěná plocha a nádvoří včetně příslušenství,

12. Popis objektu: a) Pozemky dle LV č. 11 Předmětem ocenění je podíl na pozemcích parcelní číslo st. 85 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 535,0 m2, na kterém je umístěna vedlejší stavba a navazující pozemky parcelní číslo 238 - ostatní plocha, jiná plocha o výměře 482,0 m2 a parcelní číslo 241 - zahrada o výměře 241,0 m2 v katastrálním území a obci Kujavy, okres Nový Jičín. V obci není zpracována cenová mapa stavebních pozemků. Na pozemcích se nacházejí náletové křoviny. Pozemky jsou ze západu ohraničeny Děrenským potokem, který se při přívalových deštích vylévá z koryta. Na tuto oblast působí i další negativní vlivy, jako je zplavování hnojiv z okolních polí do údolí a část pozemku parcelní číslo 238 je zatíženo ochranným pásmem VN. Jejich jediným vhodným využitím je vykácení náletových porostu a připojení k pozemkům zahrad, které se nacházejí za cestou u sousedních rodinných domů. Tento účel je i popsán v platném územním plánu obce. Přirážky a srážky k administrativní ceně se vzhledem ke způsobu užití a ocenění pozemků nebudou uplatňovat. b) Vedlejší stavba bez čp./ev. na pozemku parcelní číslo st. 85 v katastrálním území a obci Kujavy Předmětem ocenění je podíl na vedlejší stavbě na pozemku parcelní číslo st. 85 v obci Kujavy. Stavba má jedno nadzemní podlaží a sedlovou střechu, strop chybí. Vedlejší stavba se nacházela u rodinného domu, který byl zničen povodní v roce 1997. Stavba postavena na kamenných základech, obvodové stěny ze smíšeného zdiva, krov dřevěný, krytinu tvoří dobová pálená taška. Dveře i okna chybí. Stavba obsahuje hlavní prostor a k jejímu štítu byly přistavěny dvě místnosti, ty mají ke dni prohlídky propadlé stropy a rovněž jejich zdivo je z části zborcené. Stavba není napojena na žádné inženýrské sítě a dnes se již zcela ztrácí v náletových porostech.

Stavebně technický stav:

Celkově stavebně technický stav objektu je velmi špatný, stavba je po životnosti a bortí se. Objekt nebude oceňován, je přítěží posuzovaných pozemků.

-6-

B. Posudek :

1. Ocenění dle platných předpisů – cena dle vyhlášky č. 441/2013 Sb. a) Pozemky dle LV č. 11, katastrální území a obec Kujavy - podíl ve výši id. ½ Pozemky parelní číslo st. 85, 238, 241 Obec Kujavy Katastrální území Kujavy Počet obyvatel Malý lexikon obcí ČR 2013 556 Kraj Moravskoslezský Základní cena příloha č. 2, tab. 1 ZCv Kč/m2 700,00 Plocha pozemků P m2 3624 Úprava ceny pozemku, tabulka č. 2 přílohy č. 2 vyhlášky Znak Popis zn. Číslo Popis V1 do 1000 O1 Počet obyvatel IV. 0,65 ostatní obce O2 Význam obce IV. 0,60 ostatní obce O3 Poloha obce V: 0,80 elektřina a plyn O4 Tech. infrastruktura III. 0,70 autobus O5 Dopravní obslužnost IV. 0,80 minimální O6 občanská vybavensot V. 0,85 Základní cena pozemku ZC 103,96 Index trhu s nemovitoými věcmi, tabulka č. 1 příloha č. 3 vyhlášky 1 Situace na trhu I. minimální zájem -0,06 2 Vlastnické vztahy IV. stejný vlastník 0,00 3 Změny v okolí III. bez vlivu 0,00 spoluvlastnictví 4 Vliv právních vztahů I. -0,04 5 Povodňové riziko I. vysoké riziko 0,70 It 0,63 Index omezujících vlivů pozemku, tabulka č. 2 příloha č. 3 vyhlášky 1 Svažitost IV. do 15 % 0,00 2 Zákadové podmínky III. neztížené 0,00 3 Ochranná pásma II. elektřina -0,05 Omezení užívání II. nelze zastavět -0,05 4 5 Geometrický tvar II. bez vlivu 0,00 jen jako zeleň soukromá 6 Ostatní neuvedené I. -0,30 Io 0,60 Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené k zast. a stavby, tabulka č. 3 příloha č. 3 vyhlášky 1 Druh a účel užití stavby I. rezidenční do 2000 obyvatel 1,03 2 Převažující zástavba VI. -0,20 rezidenční a zemědělství 3 Poloha v obci II. v zastavěné části 0,00 4 Možnost napojení III. bez sítí -0,20 5 Občanská vybavenost II. částečná vybavenost -0,02 Dopravní dostupnost VI. zpevněná komunikace, dobré parkování 0,00 6 7 Hromadná doprava IV. zastávka do 500 -0,02 0,00 8 Výhodnost pro komerci I. bez možnosti využití 9 Obyvatelstvo II. bezproblémové 0,00 10 Nezaměstnanost I. zvýšená -0,04 zatíženo demoličními zbytky 11 Vlivy neuvedené I. -0,30 Ip 0,2266 16 135,02 Cena podílu na pozemcích CP = ZC*It*Io*Ip*P*0,5

Administrativní cena dle cenového předpisu č. 441/2013 Sb. - rekapitulace cen - podíl: a) pozemky parcelní číslo st. 85, 238 a 241 v k.ú Kujavy

id. ½

=

Administrativní cena podílu na nemovitostech ke dni ocenění (zaokrouhleno) =

16 135,00 Kč 16 140,00 Kč

2. Zjištění hodnoty nemovitostí metodou porovnání Předmětem ocenění je vedlejší stavba na stavebním pozemku a navazující dva pozemky zahrady. Původně stál u vedlejší stavby rodinný dům, který byl v roce 1997 strhnut po povodních. Ke dni ocenění je pozemky možné využívat dle platného územního plánu jako zahradu s možností realizace venkovních úprav a vedlejších staveb. Tato lokalita je negativně ovlivněna Děrenským potokem, který jej ohraničuje ze západní strany a při přívalových deštích se vylije s koryta. Nad částí pozemku parcelní číslo 238 prochází vedení VN a je zde ochranné pásmo. V nabídce realitních kanceláří je k prodeji pozemek zahrady v obci Kujavy:

-7-

1/ Nabízíme k prodeji zahradu v obci Kujavy u Nového Jičína o celkové rozloze cca 7300 m2. Mírný náklon. Elektřina, plyn - na pozemku. Příjezd po zpevněné obecní komunikaci. Pozemek je určený pouze pro využití jako zahrada, popř.chov hospodářských zvířat. Lze jej rozdělit na více parcel.

Pozemek se nachází ve výhodnější lokalitě, jeho plocha je několikanásobně větší. Cena odpovídá cenám stavebních pozemků v obci, které jsou nabízeny mírně přes 100,00 Kč/m2. Tato parcela je ovšem nabízená cca jeden rok bez odezvy na trhu, v nabídce je pak nemovitost jako celek, nikoliv podíl z celku. Při určení jednotkové ceny oceňovaných pozemků si musíme uvědomit, že pozemky se nacházejí v lokalitě, která je značně omezená okolními vlivy. Také negativní vliv na cenu má vedlejší stavba, suť po rodinném domě a náletové křoviny, které se nachází na pozemcích. Z pravidla ani cena požadovaná není cenou skutečně sjednanou. Cenu podílu na posuzovaných pozemcích se zátěží demoliční stavby stanovuji proto v ceně blízké předpisu. Na základě výše uvedeného určuji obvyklou cenu podílu ve výši id. ½ na posuzovaných nemovitostech ve výši

Cena nemovitostí určená srovnáním

id. 1/2

15 000,00 Kč

C) Závěr : Administrativní cena nemovitostí celkem……........................id. 1/2...................……......... 16 140,00 Kč Cena nemovitostí určená srovnáním………….......................id. 1/2.....................…..…….15 000,00 Kč

Obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/2 na posuzovaných nemovitostech evidovaných na LV č. 11 vedeném pro katastrální území a obec Kujavy v okrese Nový Jičín, tj. podílu na pozemku parcelní číslo st. 85 – zastavěná plocha a nádvoří včetně demoliční stavby bez čp./ev. a včetně podílu na pozemcích parcelní číslo 238 - ostatní plocha, jiná plocha a parcelní číslo 241 - zahrada včetně příslušenství vyjádřenou ve formě obvyklé ceny ve smyslu zák.č.151/97 Sb. určuji ve výši

15 000,00 Kč Slovy : patnácttisíc korun českých V Otrokovicích, dne 25. května 2014

Vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 11.12.1995 čj.: Spr 1099/95 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsaný pod pořadovým číslem 5635 - 75/2014 znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 63/14.

-8-

Mapové podklady:

Vedlejší stavba bez čp./ev. na pozemku parcelní číslo st. 85 v katastrálním území a obci Kujavy, okres Nový Jičín.

Fotodokumentace:

Pohled na pozemek parcelní číslo 241 - zahrada v katastrální území a obec Kujavy, okres Nový Jičín.

-9-

Pohled na vedlejší stavbu bez čp./ev. na pozemku parcelní číslo st. 85 v katastrálním území a obci Kujavy, okres Nový Jičín. Vpravo jeho zdemolovaná část.

Pohled z pozemku parcelní číslo 238 - ostatní plocha, jiná plocha na vedlejší stavbu bez čp./ev. k.ú. Kujavy

Výpis z KN:

- 10 -