2014

Znalecký posudek č. XXX/2014 Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) id ¼ rodinného domu č.p. 58 na parcele parc. č. st. 67 a parcel parc. č. st. 67, parc. č. 168/1 a parc. č. 169/3 včetně příslušenství, vše kat. území Žiželice u Žatce, obec Žiželice, zapsané na listu vlastnictví č. 25

Zhotovitel:

ASB Appraisal, s.r.o. (dále též jako „Zhotovitel“) V Celnici 1031/4 110 00 Praha 1 IČO: 250 94 076

Zadavatel:

JUDr. Jan Fendrych (dále též jako „Zadavatel“) Exekutorský úřad Praha 2 Hradecká 3 130 00 Praha 3 Č. j. 132 Ex 18778/09-19

Povinný umožnil pouze obhlídku Nemovitosti, a proto muselo být ocenění provedeno pouze obhlídkou a na základě veřejně dostupných údajů. Posudek obsahuje celkem 16 stran textu včetně titulní strany a 19 stran příloh. Zadavateli se předává ve třech výtiscích. VYHOTOVENÍ č. 1

Souhrnná zpráva ke znaleckému posudku č. XXX/2014 Předmět a účel znaleckého posudku Tento znalecký posudek byl vypracován za účelem stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) id ¼ rodinného domu č.p. 58 na parcele parc. č. st. 67 a parcel parc. č. st. 67, parc. č. 168/1 a parc. č. 169/3, včetně příslušenství, vše kat. území Žiželice u Žatce, obec Žiželice, zapsané na listu vlastnictví č. 25 (dále též jako „Nemovitost“). Zhotovitel Znalecký posudek zpracoval znalecký ústav ASB Appraisal, s.r.o. se sídlem V Celnici 1031/4, 110 00 Praha 1, IČO: 250 94 076, jmenovaný znaleckým ústavem na základě žádosti a v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, a ustanovením § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Závěr: Na základě použitých podkladů a předpokladů uvedených v tomto znaleckém posudku jsme dospěli k závěru, že obvyklá cena (tržní hodnota) Nemovitosti k datu ocenění 3. 9. 2014 činí:

126 000 Kč Slovy: sto dvacet šest tisíc korun českých

2

Obsah: SOUHRNNÁ ZPRÁVA KE ZNALECKÉMU POSUDKU Č. XXX/2014 ....................................... 2 1

NÁLEZ............................................................................................................................... 4 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 1.10 1.11 1.12

2

Účel a předmět ocenění ............................................................................................. 4 Místní šetření ............................................................................................................. 4 Hlavní používané zkratky a pojmy .............................................................................. 4 Identifikace vlastníka.................................................................................................. 4 Popis Nemovitosti ...................................................................................................... 5 Poloha ....................................................................................................................... 7 Dopravní poměry ....................................................................................................... 7 Občanská vybavenost ................................................................................................ 8 Infrastruktura ............................................................................................................. 8 Cenová mapa pozemků ............................................................................................. 8 Územní plán .............................................................................................................. 9 Majetkoprávní vztahy ................................................................................................. 9

OCENĚNÍ ........................................................................................................................ 10 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7

Nejlepší a nejvyšší využití Nemovitosti ..................................................................... 10 Analýza trhu ............................................................................................................ 10 Metody ocenění ....................................................................................................... 10 Nákladová metoda ................................................................................................... 10 Výnosová metoda .................................................................................................... 11 Porovnávací metoda ................................................................................................ 11 Volba metody........................................................................................................... 12

3

ZÁVĚREČNÝ VÝROK ..................................................................................................... 14

4

ZNALECKÁ DOLOŽKA ................................................................................................... 15

5

PŘÍLOHY......................................................................................................................... 16

Tabulky: Tabulka č. 1: Souhrn výměr oceňovaného rodinného domu....................................................... 6 Tabulka č. 2: Výměry oceňovaného rodinného domu................................................................. 6 Tabulka č. 3: Výměry přístavku neevidovaného v KN ................................................................ 6 Tabulka č. 4: Výměry kolny s garáží .......................................................................................... 6 Tabulka č. 5: Výměry oceňovaných parcel................................................................................. 6

Obrázky: Obrázek č. 1: Mapa s širší lokalizací Nemovitosti ...................................................................... 7 Obrázek č. 2: Mapa s bližší lokalizací Nemovitosti ..................................................................... 8 Obrázek č. 3: Výřez z katastrální mapy ..................................................................................... 9

3

1 Nález 1.1

Účel a předmět ocenění

Tento znalecký posudek byl vypracován za účelem stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) id ¼ rodinného domu č.p. 58 na parcele parc. č. st. 67 a parcel parc. č. st. 67, parc. č. 168/1 a parc. č. 169/3, včetně příslušenství, vše kat. území Žiželice u Žatce, obec Žiželice, zapsané na listu vlastnictví č. 25 (dále též jako „Nemovitost“). Vymezení předmětu ocenění je provedeno v kapitole č. 1.5 Popis Nemovitosti. Hodnota Nemovitosti je stanovena k rozhodnému datu ocenění: 3. 9. 2014.

1.2

Místní šetření

Místní šetření proběhlo dne 3. 9. 2014 za účasti povinné Marie Bártové a zástupce Zhotovitele Ing. Jiřího Čížka. Ocenění bylo provedeno pouze obhlídkou nemovitosti a na základě veřejně dostupných údajů.

1.3

Hlavní používané zkratky a pojmy

LV KN k. ú. parc. č. č.p. GP NP PP ÚP PD Povinný id. IVS nemovitost

1.4

– list vlastnictví – katastr nemovitostí – katastrální území – parcelní číslo – číslo popisné – geometrický plán – nadzemní podlaží – podzemní podlaží – územní plán – projektová dokumentace – ten, jemuž byla exekučním titulem uložena povinnost peněžitého nebo nepeněžitého plnění – ideální podíl – Mezinárodní oceňovací standardy – pojem odpovídající pojmu „Nemovitá věc“, jak je definována v občanském zákoníku č. 89/2012 Sb.

Identifikace vlastníka

Podíl: Jméno: RČ: Trvalé bydliště:

¼ Marie Bártová 776110/2734 Žiželice 58, Žiželice, PSČ: 438 01

Další podíly: Jméno:

¼ Miroslava Bártová

4

Další podíly: Jméno: RČ:

¼ Marie Bártová 405607/067

Další podíly: Jméno:

¼ Jana Lišková

1.5

Popis Nemovitosti

Oceňovanou Nemovitost tvoří:  Rodinný dům č.p. 58 na parcele parc. č. st. 67,  Parcela parc. č. st. 67 o výměře 607 m2, druh zastavěná plocha a nádvoří,  Parcela parc. č. 168/1 o výměře 89 m2, druh trvalý travní porost,  Parcela parc. č. 169/3 o výměře 210 m2, druh zahrada, včetně příslušenství, kat. území Žiželice u Žatce, obec Žiželice, zapsané na listu vlastnictví č. 25. Ocenění bylo provedeno pouze vnější obhlídkou a na základě veřejně dostupných údajů. Stav vnitřního vybavení a dispozici nebylo možno ověřit, nicméně na základě vnější obhlídky předpokládáme podstandardní stav a vybavení. Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který je přízemní s nevyužitým podkrovím pod sedlovou střechou s taškovou krytinou, která byla na části rodinného domu vyměněna a na části (nezanesené v KN) ponechána původní „bobrovka“. Část rodinného domu není zakreslena v katastru nemovitostí, pro „zlegalizování“ této přístavby by bylo nutné nechat zhotovit pasport objektu vč. geodetického zaměření. Okna jsou dřevěná, špaletová. Vytápění je dle dostupných údajů zajišťováno el. kotlem, který byl instalován roku 1995. Rodinný dům je zděné konstrukce, přičemž soklová část objektu je zhotovena z kamene. Fasádní omítka je zhotovena z břízolitu, přičemž rohy objektu zdobí pilastr. Omítka je na mnoha místech porušena vlhkostí. Dvorní fasáda byla oklepána a částečně doplněna novým jádrem, přičemž povrchová úprava nebyla realizována. Oplechování je zhotoveno z pozinkovaného plechu, přičemž na mnoha místech chybí či je porušeno. Rodinný dům vykazuje známky vzlínající vlhkosti. Na objekt navazuje stavba pravděpodobně bývalé stodoly, dnes využívána jako garáž a kolna. Další garáž je postupně (vlastnoručně)ú postupně přistavována naproti vjezdu. Nyní je ve fázi hrubého zdiva, na kterém jsou osazeny ocelové nosníky bez zastřešení. Na pozemku je vystavěna kolna ve velice špatném technickém stavu. Konstatujeme špatný technický stav objektu. Vlastní pozemek u zastavěné části je rovinný. Za zastavěnou částí je pozemek svažitý, přičemž ihned za zastavěnou částí je převýšen cca o 4m.

5

Tabulka č. 1: Souhrn výměr oceňovaného rodinného domu Objekty P.č. 1 2 3

Stavba Rodinný dům č.p. 58 na pozemku parc. č. st. 67 Přístavek k RD č.p. 58 na pozemku parc. č. st. 67 Navazující kolna k přístavku RD č.p. 58 na pozemku parc. č. st. 67 Celkem

Zastavěná Užitná Současné využití plocha 1NP [m2] plocha [m2] 170 204 Rodinný dům 17 12 Hl. vstup s předsíní 60

45

247

261

Kolna

Pozn.: Jelikož na stavebním úřadě nebyla dohledána projektová dokumentace, byly výměry stanoveny doměřením z katastrální mapy. Užitná plocha byla stanovena pomocí koeficientů z plochy zastavěné. Tabulka č. 2: Výměry oceňovaného rodinného domu Rodinný dům č.p. 58 na pozemku parc. č. st. 67 Popis 1PP 1NP Zastavěná plocha [m2] 0

1

170

0

0

Podkroví 170

2NP

3NP

Nosné konstrukce Šachty, schodiště, chodby

0% 0%

20% 5%

0% 0%

0% 0%

15% 5%

Technická místnost / využití Podíl nosných aj. kcí

0% 0%

5% 30%

0% 0%

0% 0%

30% 50%

0

119

0

0

85

0%

0%

0%

0%

119

0

0

85

Užitná plocha v min. [m2] K DEMOLICI Užitná plocha [m2]

0

Celkem 340

204 204

Tabulka č. 3: Výměry přístavku neevidovaného v KN

2

Přístavek k RD č.p. 58 na pozemku parc. č. st. 67 Popis 1PP 1NP Zastavěná plocha [m2] 0 Nosné konstrukce 0% Šachty, schodiště, chodby 0% Technická místnost / využití 0% Podíl nosných aj. kcí 0% Užitná plocha v min. [m2] 0 K DEMOLICI Užitná plocha [m2] 0

2NP 17 20% 5% 5% 30% 12 0% 12

3NP 0 0% 0% 0% 0% 0 0% 0

4NP 0 0% 0% 0% 0% 0 0% 0

0 0% 0% 0% 0% 0 0% 0

Celkem 17

12 12

Tabulka č. 4: Výměry kolny s garáží

3

Navazující kolna k přístavku RD č.p. 58 na pozemku parc. č. st. 67 Popis 1PP 1NP 2NP Zastavěná plocha [m2] 0 60 Nosné konstrukce 0% 20% Šachty, schodiště, chodby 0% 5% Technická místnost / využití 0% 30% Podíl nosných aj. kcí 0% 55% Užitná plocha v min. [m2] 0 27 K DEMOLICI 0% Užitná plocha [m2] 0 27

3NP 40 20% 5% 30% 55% 18 0% 18

4NP 0 0% 0% 0% 0% 0 0% 0

0 0% 0% 0% 0% 0 0% 0

Celkem 100

45 45

Tabulka č. 5: Výměry oceňovaných parcel Objekt č. Parcelní číslo

Druh pozemku

Výměra [m2]

1

St. 67

Zastavěná pl. a nádvoří

607

2 3

168/1 169/3

Trvalý travní porost

89 210 906

Celkem

Zahrada

Stavba na parcele

č.p. 58

Typ stavby / Způsob využití

Poznámka

Rodinný dům

Na pozemku je též postavena kolna a přístavek k RD BPEJ 14177 (89 m 2) BPEJ 14177 (210 m 2)

V archivu stavebního úřadu Žatec byly dohledány pouze tyto dokumenty:  Dokumenty týkající se výměny kotle na tuhá paliva za kotel elektrický z roku 1995 (Stavební povolení, Kolaudační rozhodnutí, půdorys 1NP apod.). Žádné další podklady, nebyly dohledány.

6

1.6

Poloha

Oceňovaná Nemovitost se nachází v obci Žiželice. Obec Obrnice leží v okresu Louny, který se nachází v Ústeckém kraji s obcí s rozšířenými pravomocemi Žatec. Žiželice se nacházejí cca 4 km severně od města Žatec. Trvale zde žije cca 450 obyvatel. Nemovitost se nachází u hlavní komunikace č. 27, která spojuje Velemyšleves – Žiželice – Žatec. Souřadnice GPS: 50°22'05.21"N, 13°32'33.84"E

1.7

Dopravní poměry

Nemovitost je dopravně dostupná automobilem po místní živičné komunikaci č. 27. Nájezd na rychlostní komunikaci 607 (Chomutov – Postoloprty) je od objektu vzdálen cca 2,5 km. Parkování je možné na vlastním pozemku. V obci je zavedena autobusová doprava (linka 562749 Žatec – Žiželice, Stroupeč), přičemž zastávka autobusu „Žiželice“ je od objektu vzdálena cca 300 m. Obcí probíhá železniční trať Žatec – Hořetice – Březno – Chomutov, železniční zastávka však v obci Žiželice není. Obrázek č. 1: Mapa s širší lokalizací Nemovitosti

7

Obrázek č. 2: Mapa s bližší lokalizací Nemovitosti

1.8

Občanská vybavenost

V okolí Nemovitosti není běžná občanská vybavenost, ta se nalézá až v Žatci vzdáleném cca 4 km.

1.9

Infrastruktura

Nemovitost je napojena na vedení elektrického proudu, veřejný vodovod a kanalizaci.

1.10 Cenová mapa pozemků Oceňované pozemky nejsou vedeny v cenové mapě stavebních pozemků.

8

Obrázek č. 3: Výřez z katastrální mapy

1.11 Územní plán Územní plán nebyl dohledán, dle informací stavebního úřadu je nemovitost v zastavitelném území. Předpokládáme tedy, že stavba je v souladu s územním plánem.

1.12 Majetkoprávní vztahy Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí je Nemovitost zatížena zástavním právem exekutorským, zahájením exekuce, exekučním příkazem k prodeji nemovitosti a nařízením exekuce viz Příloha č. 5: List vlastnictví.  

Přístavek k RD není evidován v KN. Pro „zlegalizování“ přístavku by bylo nutné nechat zhotovit pasport stavby vč. geodetického zaměření. Současné oplocení pozemku neodpovídá zakreslení v KN.

9

2 Ocenění 2.1

Nejlepší a nejvyšší využití Nemovitosti

Rodinný dům je umístěn v lokalitě s obdobnou zástavbou, v zastavěném území. Vzhledem k typu Nemovitosti a lokalitě považujeme jeho současné využití k bydlení za nejlepší a nejvyšší.

2.2

Analýza trhu

Vzhledem k uvažovanému nejlepšímu a nejvyššímu využití Nemovitosti jako rodinný dům ve funkčním celku s pozemky je relevantním trhem pro tuto Nemovitost trh s rodinnými domy v blízkém okolí. Předpokládáme stagnaci či mírné zvyšování tržní hodnoty Nemovitosti v delším časovém horizontu. Cenový vývoj však může být poznamenán ne příliš optimistickým vývojem české ekonomiky v letošním roce a snižující se kupní silou spojenou s růstem nezaměstnanosti.

2.3

Metody ocenění

Hodnotu nemovitosti lze stanovit na základě několika obecně používaných metod. Na jedné straně je volba metody závislá na účelu ocenění (k jakému účelu je hodnota zjišťována), na straně druhé je však nezbytné přihlédnout k charakteristikám oceňované nemovitosti (např. druh a využití nemovitosti). V teorii i praxi oceňování nemovitostí se využívají různé metody pro stanovení hodnoty nemovitosti, které lze sdružit do tří základních metod:   

nákladová, výnosová, porovnávací.

V následujícím textu se budeme stručně zabývat popisem základních charakteristik jednotlivých metod.

2.4

Nákladová metoda

Nákladová metoda stanovuje náklady na reprodukci určitého majetku se způsobem využití a hodnotou podobnou oceňovanému majetku. Při stanovení hodnoty majetku touto metodou se nejprve stanoví tzv. reprodukční hodnota, která udává, za kolik by se dal obdobný majetek pořídit k datu ocenění. Zjištěná výchozí cena se upraví o míru opotřebení, které zohledňuje ekonomickou i morální zastaralost, a výsledná hodnota je věcnou hodnotou. K věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků. Výpočet reprodukční hodnoty stavby je prováděn např. pomocí technicko – hospodářských ukazatelů, nákladových kalkulací, podrobného položkového rozpočtu apod. Výše opotřebení staveb se stanoví v % na základě celkového stavu stavby s přihlédnutím zejména ke stáří stavby, předpokládané životnosti, údržbě, provedeným stavebním změnám a opravám, závadám a způsobu užívání.

10

2.5

Výnosová metoda

Tato metoda vychází z důsledného využití poznatku, že hodnota statku je určena očekávaným užitkem pro jeho držitele. Základem pro odvození tržní hodnoty nemovitosti výnosovou metodou je stanovení reálného výnosu, efektu pro vlastníka. Při hledání tržní hodnoty musíme klást otázku, jaké výnosy u oceňované nemovitosti očekává příslušný trh. Ocenění se sestává ze stanovení výše tohoto reálného výnosu, zohlednění faktorů ovlivňujících předpokládaný vývoj v budoucnosti a stanovení současné hodnoty těchto výnosů. Výnosové ocenění by mělo být provedeno u všech nemovitostí, které dosahují nebo mohou dosahovat výnosů z nájemného, zejména u nemovitostí s provozními prostory. Základem pro výpočet je stanovení předpokládaných provozních výnosů, které vlastník nemovitosti očekává. Je důležité zvážit, zda hrozí možný výpadek nájemného a zohlednit tuto skutečnost do předpokládaných výnosů. Předpokládané výnosy se sníží o fixní i variabilní náklady související s provozem nemovitosti. U fixních nákladů se jedná zejména o daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti, u variabilních zejména o dodávky médií (elektřina, voda, plyn), správu nemovitostí, drobné opravy a údržbu, náklady na úklid, likvidace odpadu apod. Kromě nákladů na drobné opravy je nutné zohlednit obnovovací investice na průběžnou výměnu stavebních komponentů s krátkodobější životností, které se opotřebovávají a zastarávají rychleji než stavba sama (např. střešní krytina, podlahové krytiny, povrchové úpravy, zařizovací předměty, aj.) Výslednou hodnotu nemovitosti získáme diskontováním rozdílu mezi výnosy a náklady. Diskontní sazba přepočítává budoucí hodnotu čistého ročního výnosu na současnou hodnotu a zároveň zohledňuje také rizikovost spojenou s dosažením tohoto výnosu. Diskontní sazbu můžeme také chápat jako náklad na vložený kapitál, respektive očekávanou výnosnost, kterou investor požaduje za investovaný kapitál.

2.6

Porovnávací metoda

Porovnávací metoda je založena na porovnání oceňované nemovitosti s podobnými nemovitostmi, které byly v nedávné době obchodovány. Cena nemovitosti je velmi závislá na její poloze. Pokud je to možné, je třeba porovnávat nemovitosti ve stejných nebo alespoň velmi podobných polohách. Při porovnání je nutno brát v úvahu podobnost porovnávaných nemovitostí a jejich odlišnosti zohlednit v ceně. Při stanovení tržní hodnoty tímto oceňovacím přístupem je nutné brát v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, velikost, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost a další. Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání výše uvedených parametrů a vyhodnocením jejich vlivu korekčními koeficienty lze stanovit tržní hodnotu oceňované Nemovitosti. V případě, že není k dispozici dostatek údajů o realizovaných prodejích nemovitostí v blízké lokalitě, které se uskutečnily v nedávné době, je možné vycházet i z nabídkových cen. V tom případě je samozřejmě nutné tyto nabídkové ceny objektivizovat nabídkovým koeficientem, který zohledňuje obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně realizovanými cenami. 11

2.7

Volba metody

Za účelem stanovení tržní hodnoty dané Nemovitosti jsme použili metodu tržního porovnání. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání Nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by Nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných Nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, dispozice, velikost příslušenství či dopravní dostupnost apod.). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními faktory. Na základě porovnání výše uvedených parametrů a vyhodnocením jejich vlivu korekčními faktory lze stanovit cenu obvyklou oceňované Nemovitosti. Porovnávané nemovitosti: Porovnávaná nemovitost č. 11

Rodinný dům o dispozici 5+1 o 2 NP a nevyužívaným podkrovím s úpravou 1 NP na obchodní prostory. Objekt o celkové užitné ploše 290 m2 na pozemku o výměře 299 m2. Rodinný dům se nachází v části obce Žiželice – Hořetice. Porovnávaná nemovitost č. 22

Rodinný dům se dvěma nadzemními podlažími s nevyužívaným podkrovím o celkové užitné ploše 200 m2 na pozemku o celkové rozloze 2161 m2 se nachází v části obce Nové Sedlo Břežany. Dispozice je tvořena dvěma byty se samostatnými vstupy, přičemž byt v 1. NP má dispozici 2+kk a byt 2. NP 1+1. Objekt je zděné smíšené konstrukce na základových kamenných pasech. Stropy jsou dřevěné trámové. Střecha je valbového tvaru s novou taškovou 1 2

Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/zizelice-horetice-/1402794076 Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/nove-sedlo-brezany-/417976412

12

krytinou. Klempířské konstrukce jsou tvořeny TiZn plechem. Okna byla vyměněna za plastová tepelněizolační. Topení je řešeno pro každou bytovou jednotku samostatně krbovými kamny s výměníkem. Objekt je napojen na el. energii, vodovod a kanalizaci. Součástí objektu jsou 3 hospodářské budovy. Porovnávaná nemovitost č. 33

Rodinný dům s jedním nadzemním podlažím a nevyužitým podkrovím o celkové užitné ploše 410 m2 na pozemku o celkové rozloze 782 m 2 o dispozici 3+1 je určen k částečné rekonstrukci. Objekt se nachází v obci Velichov. Objekt je napojen na el. energii, vodovod a plynovod. Vytápění zajišťuje kotel na tuhá paliva. Součástí objektu jsou hospodářské budovy. Porovnávaná nemovitost č. 44

Rodinný dům s jedním nadzemním, jedním podzemním (částečným) podlažím a nevyužitým podkrovím o celkové užitné ploše 180 m2 na pozemku o celkové rozloze 215 m 2 o dispozici 3+1 je určen k částečné rekonstrukci. Objekt se nachází části obce Nové Sedlo - Břežany. Součástí objektu je malý hospodářský objekt.

Samotný výpočet viz Příloha č. 7: Porovnávací metoda - výpočet.

Tržní hodnota Nemovitosti stanovená porovnávací metodou činí po zaokrouhlení 126 000 Kč.

3 4

Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/zatec-velichov-/1464389724 Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/nove-sedlo-brezany-/199094364

13

3 Závěrečný výrok Hodnota oceňované Nemovitosti byla k datu ocenění 3. 9. 2014 stanovena následovně: a) Cena obvyklá rodinného domu č.p. 58 na parcele parc. č. st. 67 a parcel parc. č. st. 67, parc. č. 168/1 a parc. č. 169/3, včetně příslušenství, vše kat. území Žiželice u Žatce, obec Žiželice, zapsané na listu vlastnictví č. 25 činí: 126 000 Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí: Nájemní právo – Nezjištěno Věcná břemena – Nezjištěno c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou – viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena rodinného domu č.p. 58 na parcele parc. č. st. 67 a parcel parc. č. st. 67, parc. č. 168/1 a parc. č. 169/3, včetně příslušenství, vše kat. území Žiželice u Žatce, obec Žiželice, zapsané na listu vlastnictví č. 25 činí k datu ocenění 3. 9. 2014:

126 000 Kč Slovy: sto dvacet šest tisíc korun českých

Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č. 121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jeho obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být reprodukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro používání v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného Zhotovitele.

14

4 Znalecká doložka Znalecký posudek jsme zpracovali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení §21, odst. 2 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 80/2013-OSDSZN/9 pro znaleckou činnost v oboru Ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění: Ceny a odhady nemovitostí a pozemků včetně příslušenství a trvalých porostů, oceňování podniků, ceny a odhady motorových vozidel, strojů a zařízení, ceny a odhady cenných papírů účetní evidence, daně. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem XXX/2014 znaleckého deníku.

Otisk znalecké pečeti:

Znalecký posudek sestavil a případná vysvětlení podá: ……………………………………… Ing. Jiří Čížek

Podpis za znalecký ústav:

………………………………………… Ing. Andrea Paslerová

V Praze dne 18. 10. 2014

15

5 Přílohy Příloha č. 1: Obecné předpoklady a omezující podmínky Příloha č. 2: Vymezení pojmu cena obvyklá a tržní hodnota Příloha č. 3: Podkladové materiály a použitá literatura Příloha č. 4: Usnesení o jmenování znalce Příloha č. 5: List vlastnictví Příloha č. 6: Orientační půdorys RD Příloha č. 7: Porovnávací metoda - výpočet Příloha č. 8: Fotopříloha

16

Příloha č. 1: Obecné předpoklady a omezující podmínky

Tento znalecký posudek je zpracován v souladu s následujícími obecnými a omezujícími podmínkami: 1. Nebylo provedeno žádné šetření pravosti a správnosti podkladů poskytnutých Zadavatelem. 2. Tento znalecký posudek je použitelný pouze pro účely, které jsou vymezeny v kapitole č. 1.1 Účel a předmět ocenění, a závěry v něm uvedené nelze zobecňovat k jakýmkoli jiným případům. 3. Výše ocenění uvedená v tomto znaleckém posudku je použitelná po dobu 6 měsíců od rozhodného data ocenění a to v případě, že se výrazným způsobem nezmění tržní podmínky. 4. Informace z jiných zdrojů než od Zadavatele, na nichž je založeno celé nebo část ocenění, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. 5. Analýzy, názory a závěry uvedené v tomto znaleckém posudku jsou platné jen za omezujících podmínek a předpokladů, které jsou uvedeny v tomto posudku a jsou našimi osobními, nezaujatými analýzami, názory a závěry. 6. Zhotovitel nepřebírá odpovědnost za změny v tržních podmínkách. Nepředpokládá, že by důvodem k přezkoumání tohoto tržního ocenění mělo být zohlednění událostí nebo podmínek, které by se vyskytly následovně po datu ocenění. 7. V rámci podnikání dotčených společností se předpokládá plný soulad se všemi aplikovanými zákony a předpisy v ČR. 8. Ocenění zohledňuje všechny skutečnosti známé Zhotoviteli nejpozději k datu ocenění, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 9. Konstatujeme, že nemáme žádné současné ani budoucí zájmy na předmětu ocenění v rámci tohoto znaleckého posudku ani na zúčastněných osobách a současně neexistuje žádný osobní zájem nebo zaujatost v souvislosti s výsledkem znaleckého posudku.

Příloha č. 2: Vymezení pojmu cena obvyklá a tržní hodnota

Definice tržní hodnoty dle Standardu 1 IVS 5: „Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve kterém by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku.“ Pojmy definice tržní hodnoty dle IVS6  „odhadnutá částka“ - odpovídá ceně vyjádřené v penězích, která by byla zaplacena za aktivum v transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery,  „by měl být majetek směněn“ - odráží skutečnost, že hodnota majetku je odhadnutá částka, nikoli předem určená částka nebo skutečná prodejní cena,  „k datu ocenění“ - požaduje, aby stanovená tržní hodnota byla časově omezena,  „mezi ochotným kupujícím“ - kupující není příliš dychtivý ani nucený kupovat za každou cenu,  „ochotným prodávajícím“ - prodávající není příliš dychtivý ani nucený prodávat za každou cenu,  „při transakci samostatných a nezávislých partnerů“ - určuje transakci mezi osobami, které nemají mezi sebou blízké či zvláštní vztahy (např. dceřiná společnost, vlastník-nájemce),  „po náležitém marketingu“ - majetek by měl být na trhu vystaven nejvhodnějším způsobem, aby za něj byla získána nejlepší cena přicházející v úvahu,  „ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně“ - kupující i prodávající byly k datu ocenění dostatečně informováni o podstatě a vlastnostech majetku, jeho využití a stavu trhu k datu ocenění,  „a bez nátlaku“ - žádná ze stran nebyla nucena ani tlačena do realizace. S touto definicí je v souladu i aktuální definice obvyklé ceny uvedená v zákoně č.151/1997 Sb. Definice ceny obvyklé dle Zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): §2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. (2) Mimořádnou cenou se rozumí cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby. 5

International Valuation Standards 2005, str. 82-83. MAŘÍK, Miloš, et al. Metody oceňování podniku: Proces ocenění, základní metody a postupy. 2. upr. a rozš. vyd. Praha: Ekopress, s.r.o., 2007. ISBN 978-80-86929-32-3. Tržní hodnota, s. 22-24. 6

Příloha č. 3: Podkladové materiály a použitá literatura

Šetření bylo provedeno na základě relevantních dokumentů, které byly získány Zhotovitelem. Mezi nejvýznamnější dokumenty patří:    

Usnesení o jmenování znalce, Výpis z katastru nemovitostí, Katastrální mapa, Místní šetření.

Dále byla použita veřejně dostupná data z Ministerstva průmyslu a obchodu ČR, Ministerstva financí ČR, Českého statistického úřadu (ČSÚ), Českého úřadu zeměměřického a katastrálního (ČÚZK), internetového portálu justice.cz, z internetových stránek realitních serverů (např. sreality.cz, reality.cz, ceskereality.cz) a z dalších zdrojů zveřejněných na internetu.

Použitá literatura       

ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: CEDUK, 1996. 173 s. ISBN 80-902109-0-2. ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN978-80-245-1211-2. ZAZVONIL, Zbyněk. Výnosová hodnota nemovitostí. Praha: Ceduk, 2004. 256 s. ISBN 80-902109-3-7. ZAZVONIL, Zbyněk. Návrh standardu pro oceňování nemovitostí tržní hodnotou. časopis Oceňování, roč. 4, č. 3, 2011. DUŠEK, David. Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2008. 134 s. ISBN 978-80-245-0728-6. ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2006. 76 s. ISBN 80-7265-085-8. Bradáč, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2009. 256 s. ISBN 978-80-7204-630-0

Příloha č. 4: Usnesení o jmenování znalce

Příloha č. 5: List vlastnictví

Příloha č. 6: Orientační půdorys RD

Příloha č. 7: Porovnávací metoda - výpočet

Porovnávané nemovitosti Poř. č.

Lokalita

1 Žiželice - Hořetice 2 Nové Sedlo - Břežany 3 Velichov 4 Nové Sedlo - Březno Průměr

Celk. nabídková cena

Plocha

(Kč) 1 499 000 Kč 320 000 Kč 665 000 Kč 400 000 Kč

Nabídková cena/m

Koef. nab. ceny

Koef. Polohy

Koef. tech. stavu

Koef. pozemku

m2 290 200 410 180

(Kč/m2) 5 169 Kč 1 600 Kč 1 622 Kč 2 222 Kč

0,80 0,80 0,80 0,80

1,05 1,05 1,05 1,05

0,80 1,10 1,20 1,20

1,10 0,95 1,10 1,10

Celková hodnota

Plocha

Hodnota

(Kč)

m2

(Kč/m2)

632 925

261

2

Oceňovaná Nemovitost Lokalita Rodinný dům č.p. 58 na pozemku parc. č. st. 67 Cena celkem po zaokrouhlení

Spoluvlastnický podíl Spoluvlastnický podíl Koef. Vlivu spoluvlastnictví Celkem podíl zaokrouhleno

2 425

630 000

Koeficient 0,25 0,8

Částka 157 500 Kč 126 000 Kč 126 000

Koef. Velikosti UP 1,00 1,00 1,05 0,95

Koef. Celkem 0,75 0,90 1,20 1,10

Upravená cena (Kč/m2) 3 877 1 440 1 939 2 444 2 425

Příloha č. 8: Fotopříloha