2014

Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. se sídlem Václavské náměstí 832/19, Praha, kancelář Sušilova 1938/26, Přerov tel.: 608 251 025, 776 284 814, 581 331 601, email: [email protected] zapsaná v obchodním rejstříku, vedená u rejstříkového soudu v Praze, oddíl C, vložka 178876

ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 9724-1224/2014

O ceně nemovitých věcí - objektu č.p. 15 - bydlení, příslušející k části obce Výheň, na pozemku p.č. St. 34, včetně pozemku p.č. St. 34 - zastavěná plocha a nádvoří a pozemků p.č. 1140/1 - zahrada, p.č. 1140/2 - zahrada, p.č. 1140/4 - ostatní plocha a p.č. 1311 - vodní plocha, vše v k.ú. Dlouhá, obec Netřebice, okres Český Krumlov. Objednavatel posudku:

JUDr. Tomáš Vrána soudní exekutor, Exekutorský úřad Přerov Komenského 38 750 02 Přerov IČ: 66246750 DIČ: CZ6205200980

Účel posudku:

Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí pro potřebu exekučního řízení č.j. 103 Ex 13402/14-44

Dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku, dle oceňovacích standardů, podle stavu ke dni 25.7.2014 posudek vypracoval: Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail: [email protected] www.posudek.com Posudek byl vypracován ve 2 vyhotoveních, z nichž 1 vyhotovení obdrží objednavatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znaleckého ústavu. Celkem posudek obsahuje 24 stran a 5 stran příloh. V Přerově, dne 15.8.2014

ZNALECKÝ POSUDEK č. 9724-1224/2014

A. 1.

NÁLEZ Znalecký úkol Na základě usnesení, ze dne 25.6.2014 vydané Exekutorským úřadem Přerov, JUDr. Tomáš Vrána, č.j. 103 Ex 13402/14-44, byl přibrán znalecký ústav a to k ocenění nemovitých věcí objektu č.p. 15 - bydlení, příslušející k části obce Výheň, na pozemku p.č. St. 34, včetně pozemku p.č. St. 34 - zastavěná plocha a nádvoří a pozemků p.č. 1140/1 - zahrada, p.č. 1140/2 zahrada, p.č. 1140/4 - ostatní plocha a p.č. 1311 - vodní plocha, vše v k.ú. Dlouhá, obec Netřebice, okres Český Krumlov. Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu těchto nemovitých věcí a jejich příslušenství. Dále se znalci ukládá, aby stanovil cenu movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitých věcí. Dále se znalci ukládá, aby stanovil cenu práv a závad spojených s uvedenými nemovitými věcmi. V případě, že nejsou žádné movité věci, které by tvořily příslušenství nemovitých věcí, uvede znalec, že tyto movité věci nejsou. V případě, že s nemovitými věcmi nejsou spojena žádná práva ani závady, uvede znalec, že taková práva ani závady nejsou. Vyjádření o movitých věcech, jež jsou součástí nemovitých věcí, a o právech a závadách s nemovitými věcmi spojených musí být vždy bezpodmínečnou součástí znaleckého posudku. K právům zástavním znalec nepřihlíží. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v § 66 odst.5 uvedeno: “Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu” – dále odkaz na §2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V §2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: “Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.”

stránka č. 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz


Pro odhad obvyklé hodnoty budou použity tyto oceňovací metody a přístupy: Cena zjištěná - (tzv. „administrativní cena“) - jedná se o cenu určenou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 25.7.2014, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění. Touto metodou jsou podrobně oceněny všechny stavby hlavní a pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné vedlejší stavby, garáže, studny, trvalé porosty, neboť cena zjištěná má pouze pomocný indikační charakter (pokud jsou tyto položky popsány v odstavci 5. části „Nález“ tohoto znaleckého posudku jsou zahrnuty do obvyklé ceny jako příslušenství k věci hlavní). Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - v principu se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6 měsíců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí.

2.

Prohlídka a zaměření nemovitých věcí První prohlídka a zaměření nemovitých věcí byly provedeny dne 7.7.2014 za přítomnosti pracovníka znaleckého ústavu Ing. Radka Mikuláše. Povinný se přes písemnou výzvu místního šetření nezúčastnil a pracovníkovi znaleckého ústavu nebyla umožněna prohlídka nemovitých věcí. Druhá prohlídka a zaměření nemovitých věcí byly provedeny dne 25.7.2014 za přítomnosti pracovníka znaleckého ústavu Ing. Radka Mikuláše a povinných, paní Hany Daňkové a pana Ing. Ladislava Daňka Ing. CSc. Zpracovatelem bylo zjištěno, že předmět ocenění je nabízen k prodeji realitní kanceláří PŘEHLED REALIT a realitní kanceláří ATOM REALIT.

stránka č. 3


3. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí č. 21, pro k.ú. Dlouhá, obec Netřebice, okres Český Krumlov, vyhotovený objednavatelem dne 25.6.2014, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Kopie katastrální mapy, pro k.ú. Dlouhá, obec Netřebice, okres Český Krumlov, vyhotovená objednavatelem dne 25.6.2014, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Grafická část povodňového plánu České republiky, uveřejněná na www.dppcr.cz, zpracována Ministerstvem životního prostředí ČR. Údaje sdělené objednavatelem. Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření. Pro vyhodnocení realitního trhu bylo mimo jiné využito informací uveřejněných na realitních serverech www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz, www.reality.cz, www. realitycechy.cz, www.realitymorava.cz atd. Objednavatelem, povinným, či účastníkem místního šetření nebyla ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku předložena žádná nájemní, či jiná smlouva, na základě které by byl předmět ocenění užíván. Ocenění je provedeno pro předmět ocenění volný, neobsazený, nepronajatý.

4.

Vlastnické a evidenční údaje Dle dostupných údajů z databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního jsou ke dni vypracování tohoto znaleckého posudku evidovány tyto vlastnické údaje:

Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:

Jihočeský Český Krumlov Netřebice Dlouhá (704024)

List vlastnictví číslo: 21 Vlastník: SJM Daněk Ladislav Ing. Csc. a Daňková Hana Tyršova 303, 25083 Škvorec

stránka č. 4


5. Celkový popis předmětu ocenění I) Rodinný dům č.p. 15 - pravá část Jedná se o přízemní, částečně podsklepený rodinný dům ze smíšeného zdiva bez využitého podkroví pod sedlovou střechou krytou taškou pálenou. Objekt je situovaný do půdorysného tvaru obdélníka, nachází se v zastavěné, okrajové části obce Netřebice, jako samostatně stojící. Předmět ocenění se nachází na adrese Netřebice č.p. 15, 38232 Výheň. Parkování je možné ve vlastní garáži. Pozemky leží v mírně sklonitém terénu, tvoří funkční celek a jsou přístupné po veřejné zpevněné komunikaci, na pozemku 1591/1 - ostatní plocha a p.č. 1137 - ostatní plocha, které jsou ve vlastnictví: Obec Netřebice č.p. 6, 38232 Netřebice. Dům je napojen na inženýrské sítě: elektro, vlastní studnu, vlastní žumpu na vyvážení. Dle sdělení povinného v obci Netřebice je dále možné napojení na tyto inženýrské sítě: hloubková kanalizace, obecní vodovod, plynové vedení. Objekt sestává z jedné bytové jednotky o velikosti 1+1 s kompletním sociálním zařízením. Původní stáří objektu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a dle sdělení vlastníka z roku 1858. V roce 2002 objekt prošel kompletní rekonstrukcí a modernizací prvků krátkodobých i dlouhodobých životností (oprava vodorovných konstrukcí, zastřešení, včetně výměny krytiny a klempířských konstrukcí, nové vnitřní omítky, fasádní omítky, podlahové krytiny, výměna oken za nová plastová, nové rozvody elektro, vody, topení, kanalizace a bylo modernizováno sociální zázemí a kuchyně). Celkový technický stav a údržbu lze ke dni ocenění uvažovat jako stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou. Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektů je patrné z ocenění.

II) Rodinný dům č.p. 15 - levá část Jedná se o přízemní, zděný, nepodsklepený rodinný dům s částečně využitým podkrovím pod sedlovou střechou krytou taškou pálenou. Objekt je situovaný do nepravidelného tvaru, nachází se v zastavěné, okrajové části obce Netřebice, jako samostatně stojící. Předmět ocenění se nachází na adrese Netřebice č.p. 15, 38232 Výheň. Parkování je možné ve vlastní garáži. Pozemky leží v mírně sklonitém terénu, tvoří funkční celek a jsou přístupné po veřejné zpevněné komunikaci, na pozemku 1591/1 - ostatní plocha a p.č. 1137 - ostatní plocha, které jsou ve vlastnictví: Obec Netřebice č.p. 6, 38232 Netřebice. Dům je napojen na inženýrské sítě: elektro, vlastní studnu, vlastní žumpu na vyvážení. Dle sdělení povinného v obci Netřebice je dále možné napojení na tyto inženýrské sítě: hloubková kanalizace, obecní vodovod, plynové vedení. Objekt sestává z jedné bytové jednotky o velikosti 3+kk s kompletním sociálním zařízením. Původní stáří objektu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a dle sdělení vlastníka z roku 1858. V roce 2002 objekt prošel kompletní rekonstrukcí a modernizací prvků krátkodobých i dlouhodobých životností (oprava vodorovných konstrukcí, zastřešení, včetně výměny krytiny a klempířských konstrukcí, nové vnitřní omítky, fasádní omítky, podlahové krytiny, výměna oken za nová plastová, nové rozvody elektro, vody, topení, kanalizace a bylo modernizováno sociální zázemí a kuchyně). Celkový technický stav a údržbu lze ke dni ocenění uvažovat jako stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou. Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektů je patrné z ocenění.

stránka č. 5


Při místním šetření bylo zjištěno toto příslušenství stavby hlavní: a) vedlejší stavby: Na pravou část rodinného domu (pohled z přístupové komunikace) navazuje hospodářský objekt pod sedlovou střechou krytou taškou pálenou, na který navazuje vedlejší stavba pod sedlovou střechou krytou taškou pálenou, dále vlevo na ni navazuje stodola pod sedlovou střechou krytou taškou pálenou. Na stodolu vpředu navazuje vedlejší stavba pod sedlovou střechou krytou taškou pálenou. b) příslušenství, které je tvořeno těmito venkovními úpravami: - oplocení - drátěné pletivo na ocelových sloupcích - oplocení - dřevěné latě na ocelových sloupcích¨ - dřevěná vrata - kovová vrátka s drátěným pletivem - 2x dřevěná vrátka - schody do RD - betonová dlažba - přístupový chodník betonový - 3x studna - žumpa - udína - bazén - přípojky IS

III) Pozemek p.č. 1311 Jedná se o ocenění nemovité věci - p.č. 1311 - vodní plocha, vše v k.ú. Dlouhá, obec Netřebice, okres Český Krumlov, který je situován v západní části katastrálního území s přístupem po zpevněné nezpevněné komunikaci. Na pozemku se nachází náletové porosty plevelného charakteru. Dle místního šetření, informací objednavatele a dle dalších dostupných podkladových materiálů nejsou s draženými nemovitými věcmi spojeny žádná práva či závady, (kromě níže uvedeného věcného břemene). Movité věci, které by tvořily příslušenství k předmětu ocenění, nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření zpracovatele.

6.

Obsah znaleckého posudku

1) Objekty a) Rodinný dům č.p. 15 - pravá část - BJ 1+1 b) Rodinný dům č.p. 15 - levá část - BJ 3+kk c) Stodola 2) Pozemky a) Pozemky 3) Věcná břemena a) Věcné břemeno váznoucí na předmět ocenění 4) Ocenění porovnávací metodou

stránka č. 6


B.

POSUDEK

Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění

Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy IV. Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

Pi 0,00 0,00 0,00 0,00

1,00

4

Index trhu:IT = P5 × (1 +  Pi) = 1,000 i=1

Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci IV. Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) 4 Možnost napojení pozemku na II. Pozemek lze napojit pouze na některé sítě inženýrské sítě, které má obec v obci 5 Občanská vybavenost v okolí II. V okolí nemovité věci je částečně pozemku dostupná občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost VI. Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti 7 Hromadná doprava IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 m 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez možnosti komerčního využití komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů

Pi 1,03 0,00 –0,02 –0,10 –0,02 0,00 –0,02 0,00 0,00 0,00 0,00

11

Index polohy: IP = P1 × (1 +  Pi) = 0,865 i=2

stránka č. 7


Ocenění 1) Objekty 1.a) Vyhláška 441/2013 Sb. 1.a.1) Rodinný dům č.p. 15 - pravá část - BJ 1+1 – § 35 Podlaží: Název I.NP I.PP Součet: Podlažnost:

Zastavěná plocha 9,06×15,33 5,42×3,46

157,64 / 138,89

= = =

138,89 m2 18,75 m2 157,64 m2

= = =

45,20 m3 394,45 m3 272,92 m3 712,57 m3

= 1,14

Obestavěný prostor (OP): Spodní stavba 5,42×3,46×2,41 Vrchní stavba 9,06×15,33×2,84 Zastřešení 9,06×15,33×3,93×0,50 Obestavěný prostor – celkem:

=

Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Vybavení: Název, popis Obj. podíl 1. Základy – smíšené s izolací 8,20 % 2. Zdivo – smíšené 21,20 % 3. Stropy – klenbové 7,90 % – dřevěné trámové s rovným podhledem 4. Střecha – vaznicová sedlová 7,30 % 5. Krytina – taška pálená 3,40 % 6. Klempířské konstrukce – pozinkované (žlaby, svody, parapety) 0,90 % 7. Vnitřní omítky – vápenné hladké 5,80 % 8. Fasádní omítky – vápenné hladké 2,80 % 9. Vnější obklady 0,50 % 10. Vnitřní obklady – keramické (kuchyň, koupelna, WC) 2,30 % 11. Schody – dřevěné s dřevěnými stupni bez zábradlí 1,00 % 12. Dveře – dřevěné masivní do dřevěných zárubní 3,20 % 13. Okna – plastová zdvojená 5,20 % 14. Podlahy obytných místností – prkenné 2,20 % 15. Podlahy ostatních místností – betonové, keramická dlažba 1,00 % 16. Vytápění – lokální elektrickými přímotopy 5,20 % – kamna s krbovou vložkou – podlahové vytápění

Hodnocení Podíl Standardní Podstandardní Podstandardní 70 % Standardní 30 % Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Podstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Podstandardní 40 % Standardní 30 % Standardní 30 % stránka č. 8


17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.

Název, popis Elektroinstalace – 230/400V Bleskosvod Rozvod vody – teplá i studená Zdroj teplé vody – elektrický bojler Instalace plynu Kanalizace – kompletní odkanalizování Vybavení kuchyně – elektrický sporák Vnitřní vybavení – vana, umyvadlo Záchod – splachovací WC Ostatní

Obj. podíl 4,30 % 0,60 % 3,20 % 1,90 % 0,50 % 3,10 % 0,50 % 4,10 % 0,30 % 3,40 %

Hodnocení Podíl Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Podstandardní Standardní Standardní Nevyskytuje se

Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Jihočeský Obec: Netřebice Počet obyvatel: 484 Základní cena (ZC): 2 564,– Kč/m3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Pro potřeby tohoto znaleckého posudku a určení indexu Iv (index konstrukce a vybavení) je uvažováno s rokem kolaudace, který byl zjištěn při místním šetření. Popis znaku Hodnocení znaku Vi 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do A poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Provedení obvodových stěn I. Na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo –0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlažnost II. Hodnota více jak 1 do 2 včetně 0,01 5 Napojení na veřejné sítě III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování 0,00 (přípojky) RD do žumpy nebo septiku 6 Způsob vytápění stavby II. Lokální vytápění el. nebo plynem, –0,04 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 0,00 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 0,00 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové 0,00 příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m2 11 Pozemky ve funkčním celku se III. Nad 800 m2 celkem 0,01 stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 13 Stavebně-technický stav II. Stavba v dobrém stavu s pravidelnou 1,00* údržbou * Rok výstavby / kolaudace: 1858 Rok celkové rekonstrukce: 2002 Stáří stavby (y): 27 Koeficient pro úpravu (s): 0,865 12

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +  Vi) × V13):

0,779

i=1

stránka č. 9


Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): 1 997,36 Kč/m3 Index trhu (IT): 1,000 Index polohy (IP): 0,865 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CSP = OP × ZCU × IT × IP = 712,57 × 1 997,36 × 1,000 × 0,865 = Rodinný dům č.p. 15 - pravá část - BJ 1+1 – určená cena:

1 231 118,88 Kč 1 231 118,88 Kč

1.a.2) Rodinný dům č.p. 15 - levá část - BJ 3+kk – § 35 Podlaží: Název I.NP Podkroví Součet: Podlažnost:

Zastavěná plocha 7,62×14,25+2,33×8,50 4,51×5,78

154,46 / 128,39

= = =

128,39 m2 26,07 m2 154,46 m2

= =

563,96 m3 200,88 m3 764,84 m3

= 1,20

Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba 7,62×14,25×4,59+2,33×8,50×3,31 Zastřešení 7,62×14,25×3,70×0,50 Obestavěný prostor – celkem:

=

Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Vybavení: Název, popis Obj. podíl 1. Základy – smíšené s izolací 8,20 % 2. Zdivo – smíšené 21,20 % 3. Stropy – klenbové 7,90 % – dřevěné trámové s rovným podhledem 4. Střecha – vaznicová sedlová 7,30 % 5. Krytina – taška pálená 3,40 % 6. Klempířské konstrukce – pozinkované (žlaby, svody, parapety) 0,90 % 7. Vnitřní omítky – vápenné hladké 5,80 % 8. Fasádní omítky – vápenné hladké 2,80 % 9. Vnější obklady 0,50 % 10. Vnitřní obklady – keramické (koupelna, WC, kuchyně) 2,30 % 11. Schody – betonové s dřevěným obkladem bez zábradlí 1,00 % 12. Dveře – dřevěné masivní do dřevěných zárubní 3,20 % 13. Okna – plastová zdvojená 5,20 % 14. Podlahy obytných místností – prkenné 2,20 % 15. Podlahy ostatních místností – betonové, keramická dlažba 1,00 % 16. Vytápění – lokální elektrickými přímotopy 5,20 % – podlahové vytápění

Hodnocení Podíl Standardní Podstandardní Podstandardní 70 % Standardní 30 % Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Podstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Podstandardní 25 % Standardní 25 % stránka č. 10


17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.

Název, popis – krbová kamna s výměníkem Elektroinstalace – 230V Bleskosvod Rozvod vody – teplá i studená Zdroj teplé vody – elektrický bojler Instalace plynu Kanalizace – kompletní odkanalizování Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení – vana, umyvadlo, sprchový kout Záchod – splachovací WC Ostatní

Obj. podíl Hodnocení Podíl Standardní 50 % 4,30 % Standardní 0,60 % Nevyskytuje se 3,20 % Standardní 1,90 % Standardní 0,50 % Nevyskytuje se 3,10 % Standardní 0,50 % Standardní 4,10 % Standardní 0,30 % Standardní 3,40 % Nevyskytuje se

Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Jihočeský Obec: Netřebice Počet obyvatel: 484 Základní cena (ZC): 2 564,– Kč/m3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Pro potřeby tohoto znaleckého posudku a určení indexu Iv (index konstrukce a vybavení) je uvažováno s rokem kolaudace, který byl zjištěn při místním šetření. Popis znaku Hodnocení znaku Vi 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do A poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Provedení obvodových stěn I. Na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo –0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlažnost II. Hodnota více jak 1 do 2 včetně 0,01 5 Napojení na veřejné sítě III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování 0,00 (přípojky) RD do žumpy nebo septiku 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední , etážové , dálkové 0,00 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 0,00 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 0,00 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové 0,00 2 příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m 11 Pozemky ve funkčním celku se III. Nad 800 m2 celkem 0,01 stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 13 Stavebně-technický stav II. Stavba v dobrém stavu s pravidelnou 1,00* údržbou

stránka č. 11

ZNALECKÝ POSUDEK č. 9724-1224/2014 *

Rok výstavby / kolaudace: Rok celkové rekonstrukce: Stáří stavby (y): Koeficient pro úpravu (s):

1858 2002 27 0,865 12

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +  Vi) × V13):

0,813

i=1

Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): 2 084,53 Kč/m3 Index trhu (IT): 1,000 Index polohy (IP): 0,865 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CSP = OP × ZCU × IT × IP = 764,84 × 2 084,53 × 1,000 × 0,865 =

1 379 097,12 Kč

Rodinný dům č.p. 15 - levá část - BJ 3+kk – určená cena:

1 379 097,12 Kč

1.a.3) Stodola – § 12 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: S. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 0,800 Kód klasifikace CZ-CC: 1252 Budovy skladů, nádrže a sila Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.13.2..1 budovy pro skladování a manipulaci Koeficient změny ceny stavby: 2,067 Podlaží: I.NP Výška: Zastavěná plocha:

=

4,84 m 180,10 m2

Průměrná výška podlaží (PVP): Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP):

= =

4,84 m 180,10 m2

Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba 15,25×11,81×4,84 Zastřešení 15,25×11,81×5,41×0,50 Obestavěný prostor – celkem:

= = =

871,70 m3 487,18 m3 1 358,88 m3

Obj. podíl 13,20 % 30,40 % 13,80 % 7,00 % 2,90 % 0,70 % 4,20 % 2,90 %

Hodnocení Podstandardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní

15,25×11,81

Vybavení: Název, popis 1. Základy včetně zemních prací – smíšené 2. Svislé konstrukce – zděné 3. Stropy 4. Krov, střecha – vaznicový sedlový 5. Krytiny střech – taška pálená 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů – vápenné hrubé 8. Úprava vnějších povrchů – vápenné hladké

stránka č. 12


9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.

Název, popis Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata – dřevěná Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace – 240V Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vybavení Výtahy Ostatní Instalační prefabrikovaná jádra

Obj. podíl 0,00 % 1,80 % 2,40 % 3,00 % 3,40 % 2,90 % 0,00 % 5,80 % 0,40 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 5,20 % 0,00 %

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 1. Základy včetně zemních prací –0,54 × 13,20 % 3. Stropy –0,54 × 1,852 × 13,80 % 6. Klempířské konstrukce –0,54 × 1,852 × 0,70 % 10. Schody –0,54 × 1,852 × 1,80 % 11. Dveře –0,54 × 1,852 × 2,40 % 13. Okna –0,54 × 1,852 × 3,40 % 14. Povrchy podlah –0,54 × 1,852 × 2,90 % 17. Bleskosvod –0,54 × 1,852 × 0,40 % 25. Ostatní –0,54 × 1,852 × 5,20 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4: Koeficient K4 je menší než 0,8. Jeho hodnota bude omezena na tuto hranici. Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

Hodnocení Neuvažuje se Nevyskytuje se Nevyskytuje se Standardní Nevyskytuje se Nevyskytuje se Neuvažuje se Standardní Nevyskytuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Nevyskytuje se Neuvažuje se

1,0000 – – – – – – – – – =

0,0713 0,1380 0,0070 0,0180 0,0240 0,0340 0,0290 0,0040 0,0520 0,6227 0,8000

Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 231,– Kč/m3 Koeficient konstrukce K1: × 0,9390 Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : × 0,9566 Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : × 0,7339 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,8000 Polohový koeficient K5: × 0,8000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,0670 1 945,60 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 1 358,88 m3 × 1 945,60 Kč/m3

=

2 643 836,93 Kč

stránka č. 13


Určení opotřebení odborným odhadem: Opotřebení: 60,000 % Odpočet opotřebení: 2 643 836,93 Kč × 60,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

1 586 302,16 Kč 1 057 534,77 Kč

Výpočet ceny stavby dle § 10: Index trhu: IT = 1,000 Index polohy: IP = 0,865 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CSN Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = IT × IP Cena stavby: CS = CSN × pp

= × =

1 057 534,77 Kč 0,865 914 767,58 Kč

Stodola – určená cena:

914 767,58 Kč

Ceny objektů včetně opotřebení: a) Rodinný dům č.p. 15 - pravá část - BJ 1+1 b) Rodinný dům č.p. 15 - levá část - BJ 3+kk c) Stodola Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

1 231 118,88 Kč 1 379 097,12 Kč 914 767,58 Kč 3 524 983,58 Kč 3 524 980,– Kč

2) Pozemky 2.a) Vyhláška 441/2013 Sb. 2.a.1) Pozemky – § 4, 8 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Netřebice Název okresu: Český Krumlov Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce V. Do 500 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce obce 3 Poloha obce IV. Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5 Dopravní obslužnost obce III. Železniční a autobusová zastávka 6 Občanská vybavenost v obci V. Minimální vybavenost (obchod nebo služby – základní sortiment)

Oi 0,50 0,60 1,01

1,00 0,90 0,85

Základní cena výchozí: ZCv = 1 530,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 354,65 Kč/m2

stránka č. 14


Pozemky ve funkčním celku se stavbou oceňovanou podle § 13, 14, 35 a 36, popřípadě s jejich příslušenstvím Součet výměr pozemků ve funkčním celku: vp = 3 725 m2 Redukční koeficient: R = (200 + 0,8 × vp) ÷ vp = 0,854 Index trhu: IT = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů

Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů: IO = 1 +

 Pi = 1,000 i=1

Index polohy: IP = 0,865 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,865 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I × R = 261,9835 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] St. 34 Zastavěná plocha a nádvoří 1 179 1140/1 Zahrada 1 916 1140/2 Zahrada 257 1140/4 Ostatní plocha 267 Součet: 3 619

Cena [Kč] 308 878,55 501 960,39 67 329,76 69 949,59 948 118,29

§ 8 odst. 4 – Pozemky vodní plochy umělé vodní nádrže a vodního toku Základní cena upravená: ZCU = ZC × 0,07 × R = 21,2010 Kč/m2 Parc. č. 1311

Název Vodní plocha

Součet cen všech typů pozemků: Pozemky – určená cena:

Výměra [m2] 106 =

Cena [Kč] 2 247,31 950 365,60 Kč 950 365,60 Kč

stránka č. 15


3) Věcná břemena 3.a) Cenový předpis 3.a.1) Věcné břemeno váznoucí na předmět ocenění – § 16b zákona č. 151/1997 Sb. v účinném znění Jedná se o ocenění věcného břemene (podle listiny) právo umístění nového kabelového vedení NN, které bylo zřízeno listinou: Smlouva o zřízení věcného břemene - úplatná ze dne 10.3.2009. Právní účinky vkladu ke dni 12.3.2009. Věcné břemeno bylo zřízeno ve prospěch: - E.ON Distribuce, a.s., F.A., Gerstnera 2151/6, České Budějovice 7, 37001 České Budějovice a vázne na: - parcela: 1140/1 - parcela: 1140/4 Právo odpovídající věcnému břemenu se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny. Tento roční užitek se násobí počtem let užívání práva, nejvýše však pěti. Patří - li toto právo osobě na dobu jejího života, oceňuje se desetinásobkem ročního užitku. Nelze - li takovýto užitek zjistit ze smlouvy, příp. z jiných dokumentů, použije se simulovaný užitek ve výši obvyklé ceny. V tomto konkrétním případě nelze stanovit roční užitek z věcného břemene, proto je věcné břemeno oceněno paušálně dle odstavce 5, §16b, zákona 151/1997Sb. Podle odst. 5 se věcné břemeno ocení jednotně částkou:

10 000,–

Kč

Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného

×

–1

Hodnota věcného břemene:

=

–10 000,– Kč

stránka č. 16


4) Ocenění porovnávací metodou Problematika Porovnávací hodnoty nemovitostí je v současné době nejlépe uceleně popsána v publikaci „Porovnávací hodnota nemovitostí“ vydaná nakladatelstvím EKOPRESS autor Zbyněk Zazvonil.

Výběr porovnatelných vzorků: V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes řadu nástrojů, pomocí nichž lze velmi dobře sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Jednak na většině serverech je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají zvýrazňovány, často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve více kancelářích. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, přihraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.), - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), - stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), - kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), - rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), - řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd) 1) RD Netřebice - Dlouhá, okres Český Krumlov Venkovské stavení, sloužící k rekreačnímu bydlení se dvěma bytovými jednotkami, nacházející se ve velmi poklidné obci Dlouhá. Vesnice je obklopena loukami a lesy u Římovské přehrady. Obec je vzdálená pouhých 7 km od Velešína směrem na Kaplici v Jižních Čechách. Tři budovy ve tvaru písmene U vytváří prostorný prostor dvora uzavřeného vstupní ozdobnou branou s dřevěnými vraty. Statek je situován jižním směrem. Výměra zastavěné plochy je 980 m2 včetně stodoly. Křídla statku tvoří dvě obytné budovy. V levém křídle se nachází bytová jednotka 2+1 s užitnou plochou 65m2, spižírna, komora a samostatné WC. Na konci křídla se nachází ještě prostorná konírna a dílna. V pravém křídle statku je byt 3+kk s plochou 60 m2. V tomto křídle je možné využívat dále prostorný dřevník, dílnu a bývalé chlévy, vše je zastřešeno. Vytápění každé jednotky je řešeno samostatně. Krb je vybaven výměníkem a vytápí tak dále prostor bytu radiátory. Zdrojem vytápění v druhém bytě je kotel na tuhá paliva. Zajímavou alternativou jsou i rekonstruovaná kachlová kamna v stránka č. 17


kuchyni. Teplou vodu zajišťují el. bojlery. Ve dvoře statku je vlastní studna. Odpad je sveden do septiku. Obě křídla prošly před 15 ti lety rozsáhlou rekonstrukcí. Od podlah, přes nové rozvody instalací až po opravu krovu a přeložení nové krytiny KM Beta. Opravena byla i fasáda v původním stylu statku. Zdivo je smíšené. Podlahy uvnitř místností jsou nové prkenné, v některých je keramická dlažba. Okna a dveře včetně zárubní jsou dřevěná v souladu s charakterem stavby. Zadní trakt tvoří prostorná stodola. Pozemek o rozloze 1700 m2 slouží jako zahrada a sad s ovocnými stromy. Jabloně, třešně, hrušeň, ale i švestky a blumy. Selské stavení svou polohou a umístěním zapadá do koloritu zdejší obce a po malých úpravách by mohlo sloužit i k trvalému bydlení v přírodním rázu zdejší jihočeské krajiny. Nabídková CENA: 2 890 000,- Kč 2) RD Přídolí, okres Český Krumlov Obec Sedlice je vzdálena cca 5 km od obce Přídolí na Českokrumlovsku. Do obce vede asfaltová příjezdová komunikace, je zde několik domů obýváno trvale, proto se nemovitost hodí jak k rekreaci, tak i k trvalému bydlení. Stavení je v dobrém technickém stavu a skládá se z obytné a technické části. Vytápění zajišťuje kotel na tuhá paliva, voda z vlastního vrtu, odpad řešen vlastním septikem. Dům má novou střechu a je průběžně udržován a obýván. V obytné části v patře k dispozici tři pokoje, v přízemí kuchyně s obývákem, ložnice, průchod do kotelny a dílny, dále pak vstup do sklepa a sauna. V technické části se nachází dílna, kotelna, sklad paliva a zázemí pro dům. Do nemovitosti se vchází přes dvůr, ze kterého se pak dále skrze vrata prochází na přilehlé pozemky za domem. Zastavěná plocha domu s nádvořím je 765 m2, zahrada za domem má výměru 470 m2, přilehlé pozemky navazující na nemovitost mají výměry 409 m2 a 2.274 m2, celkem je tedy výměra pozemků mimo dvůr 3.153 m2. Obec Sedlice je položena v hezkém přírodním prostředí a považuje se za klidovou lokalitu s minimálním vlivem okolí. Obchod, škola a autobusové spojení k dispozici v nedaleké obci Přídolí. Vzdálenost od Českého Krumlova je cca 12 km. Nabídková CENA: 3 490 000,- Kč 3) RD Bujanov, okres Český Krumlov Vnkovské stavení v obci Skoronice vzdálené 4 km od města Kaplice. Budova je patrová, stavba je kombinací cihel a kamene, vystavěna v roce 1900. Zastavěná plocha činí 1505 m^(2). Celý komplex budov prošel několika fázemi rekonstrukce a skládá se z obytné části složené ze 4 bytových jednotek (byty 4+1 mezonetový a 3+1 v přízemní části, byt 3+kk a byt 2+1 v patře, připraveny k úpravám). Dále pak z technického zázemí (kotelna, dílny, sklady, chlév, seník, krytý přístřešek pro parkování a rozsáhlé maštale pro možnou výstavbu dalších jednotek). Byty mají plastová okna, nové rozvody vody, topení ústřední (kotel na tuhá paliva, příp. elektrokotel) a lokální krbová kamna příp. krby. Odpad řešen jímkou, na pozemku vlastní studna s pitnou vodou. Celá budova má vlastní uzavřený dvůr s vraty na DO, terasou, pergolou, bazénem a oddělený prostor pro chov drůbeže. K nemovitosti náleží pozemek před domem a vlastní příjezdová cesta. Krásná poloha domu na polosamotě, vhodné k vybudování penzionu (nedaleko hranice). V zimě udržované komunikace. Nabídková CENA: 3 500 000,- Kč

stránka č. 18


Jednotky porovnání, porovnání nemovitosti jako celku: Jednotky porovnání jsou veličiny, jejichž prostřednictvím se porovnávání provádí. Ve většině případů jsou známé ceny vzorků vyjádřeny jako dosažené, dohodnuté či navrhované finanční částky za porovnávané nemovitosti jako za celky, tedy ve formě Kč/ks. Protože i hledaná porovnávací hodnota posuzovaných nemovitostí je požadována jako cena za celek, je nejjednodušším řešením za jednotku porovnání zvolit právě Kč/celek, resp. Kč/ks, a případné cenové úpravy vzhledem k jednotlivým rozdílnostem, eventuálně kvalitativní hierarchické uspořádání vzorků, provádět v těchto jednotkách. Výhody tohoto způsobu spočívají v jeho transparentnostech, jednoduchosti a snadné srozumitelnosti pro všechny účastníky trhu.

Kvantitativní porovnávací analýza: Pro kvantitativní porovnávací analýzu je typické, že jednotlivé diference mezi vybranými vzorky a oceňovaným subjektem se snaží kvantifikovat, resp. shledané rozdíly se pokouší ocenit, najít směr jejich předpokládané kontribuce a následně je využít pro cenové úpravy ve formě srážek a přirážek s cílem, aby takto upravený výsledek reflektoval zatím neznámou porovnávací hodnotu oceňovaného subjektu. Za upravovaný základ jsou zvoleny známé ceny vzorků, a úpravy mají relativní formu ve vztahu ke zvolenému základu. Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné přizpůsobování cen, jejich vyrovnávání, „seřizování“ či „vylaďování“, proto v odborné literatuře je pro tento proces obvykle používán termín adjustace (adjustment) Adjustace je založena na následujících předpokladech: - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají vyšší porovnávané (než vzorek) - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají nižší porovnávané (než vzorek)

horší než nemovitosti cenu než nemovitosti lepší než nemovitosti cenu než nemovitosti

Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: - možnost parkování ve vlastní garáži - dopravní dostupnost obce je zajištěna autobusovou i vlakovou dopravou - lokalita vhodná k bydlení i k rekreaci - možnost napojení na kompletní IS - objekt po celkové rekonstrukci - možnost rozšíření obytných prostor do podkroví Záporné stránky oceňovaných nemovitostí: - neúplná občanská vybavenost obce - horší docházková vzdálenost do centra obce - celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. rodinný dům, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka v souladu s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití jsme názoru, že předmět ocenění (jako celek) je obchodovatelný (bez zohlednění váznoucích věcných břemen).

stránka č. 19


Seznam porovnávaných objektů: RD Netřebice - Dlouhá, okres Český Krumlov Výchozí cena (VC): 2 890 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kpolohy: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 0,95 Ktechnického stavu: 1,00 Jednotková cena (JC): 2 897 243,11 Kč Váha (V): 1,0 RD Přídolí, okres Český Krumlov Výchozí cena (VC): 3 490 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kpolohy: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 1,00 Ktechnického stavu: 1,00 Jednotková cena (JC): 3 323 809,52 Kč Váha (V): 1,0 RD Bujanov, okres Český Krumlov Výchozí cena (VC): 3 500 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kpolohy: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 0,95 Ktechnického stavu: 1,00 Jednotková cena (JC): 3 508 771,93 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (Kpolohy × Kvybavení × Kobjektivizační × Kkonstrukce × Kpozemku × Ktechnického stavu) Minimální jednotková cena za celek: Průměrná jednotková cena za celek ( (JC × V) /  V): Maximální jednotková cena za celek: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za celek: Množství: Porovnávací hodnota (bez zohlednění váznoucích práv a závad):

2 897 243,11 Kč 3 243 274,85 Kč 3 508 771,93 Kč

× =

3 250 000,– Kč 1,00 celek 3 250 000,– Kč

stránka č. 20


C.

REKAPITULACE

Obvyklá cena (tržní, obecná) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd.

I) Rodinný dům č.p. 15 s příslušenstvím Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitých věcech srovnatelná s nabídkou. Četnost realizovaných obchodů je na průměrné úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně široká nabídka obdobných nemovitých věcí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmět ocenění považovat za obchodovatelný. Zpracovatelem bylo zjištěno, že předmět ocenění je nabízen realitní kanceláří PŘEHLED REALIT, prostřednictvím realitních serverů, a to za vyjednávací nabídkovou cenu 5 490 000,- Kč a realitní kanceláří ATOM REALIT za vyjednávací cenu 5 790 000,- Kč. Tyto ceny v daném místě a čase považujeme na trhu za nadhodnocené. Situaci na trhu s nemovitými věcmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé hodnoty předmětu ocenění tuto považujeme za obvyklou.

II) Pozemek vodní plochy p.č. 1311 Srovnatelné pozemky vodní plochy se běžně neobchodují. V našem konkrétním případě za obvyklou cenu pozemku p.č. 1311 považujeme cenu zjištěnou dle platného administrativního předpisu a to ve výši 3 000,- Kč (zaokrouhleno). Celková obvyklá hodnota předmětu ocenění činí: 3 250 000,- + 3 000,- = 3 253 000,- Kč

stránka č. 21


REKAPITULACE Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Cena věcných břemen Celková cena podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem - Rodinný dům č.p. 15 s příslušenstvím (bez zohlednění váznoucích práv a závad) Cena zjištěná porovnávacím způsobem - Pozemek vodní plochy p.č. 1311 (bez zohlednění váznoucích práv a závad) Movité věci

3 524 980,– 950 370,– –10 000,– 4 465 350,–

Kč Kč Kč Kč

3 250 000,– Kč 3 000,– Kč 0,– Kč

Práva váznoucí (nájemní smlouva, pacht) nebyla zjištěna, nejsou.* K zástavním právům znalec nepřihlíží. Závady váznoucí (věcná břemena) byly zjištěny, jsou.*

0,– Kč

-10 000,– Kč * Konstatováno na základě podkladů dostupných ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku.

Obvyklá cena vyjadřující hodnotu předmětu ocenění určená porovnáním činí

3 253 000,– Kč(Obvyklá hodnota, bez zohlednění váznoucích práv a závad) Cena slovy: třimilionydvěstěpadesáttřitisíce Kč

Obvyklá cena vyjadřující hodnotu předmětu ocenění určená porovnáním činí

3 243 000,-Kč (Obvyklá hodnota, se zohledněním váznoucích práv a závad) Cena slovy: třimilionydvěstěčtyřicettřitisíc Kč Zpracovatelé posudku:

Ing. Tomáš Vingrálek Ing. Štěpán Orálek Ing. Radek Mikuláš Ondřej Mlčoch

Osoba oprávněná podávat vysvětlení:

Ing. Tomáš Vingrálek

V Přerově, dne 15.8.2014

Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav

........................................ Ing. Tomáš Vingrálek jednatel stránka č. 22


D.

ZNALECKÁ DOLOŽKA

Znalecký posudek je podán znaleckým ústavem, zapsaným dle ustanovení §21, odst. 3 zákona 36/1967., o znalcích a tlumočnících a ustanovení §6 odst.1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., pod č.j.: 264/2008-OD-ZN/5 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady věcí movitých - spotřební elektroniky, výpočetní a kancelářské techniky, nábytku, vybavení a zařízení domácnosti, oceňování strojů a zařízení, oceňování vozidel, zemědělské a manipulační techniky, ceny a odhady podniků a jeho částí, a to zejména: ceny a odhady finančního majetku, ceny a odhady nehmotného majetku a majetkových práv, ceny a odhady pohledávek a závazků, ceny a odhady hodnoty obchodních podílů a cenných papírů, ceny a odhady fůzí a akvizic, ceny a odhady podnikových investic.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 9724-1224/2014 samostatné evidence znaleckého ústavu.

................................................... Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail: [email protected] www.posudek.com

stránka č. 23


E.

SEZNAM PŘÍLOH

Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy

stránka č. 24

VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 25.06.2014 10:55:25 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 103 Ex 13402/14 pro JUDr.Tomáš Vrána soudní exekutor Exekutorský úřad Přerov

Okres: CZ0312 Český Krumlov

Obec: 545643 Netřebice

Kat.území: 704024 Dlouhá

List vlastnictví: 21

V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách

(St. = stavební parcela)

A Vlastník, jiný oprávněný

Identifikátor

Vlastnické právo SJM Daněk Ladislav Ing. CSc. a Daňková Hana, Tyršova 303, 25083 Škvorec SJM = společné jmění manželů

520126/119 536004/220

B Nemovitosti Pozemky Parcela

Výměra[m2] Druh pozemku 1179 zastavěná plocha a nádvoří Součástí je stavba: Výheň, č.p. 15, bydlení Stavba stojí na pozemku p.č.: St. 34 1140/1 1916 zahrada

Způsob využití

Podíl

Způsob ochrany

St. 34

1140/2

257 zahrada

1140/4

267 ostatní plocha

1311

106 vodní plocha

B1

Jiná práva - Bez zápisu

C

Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro

zemědělský půdní fond zemědělský půdní fond ostatní komunikace koryto vodního toku umělé

ochranné pásmo vodního zdroje 2.stupně

Povinnost k

o Zástavní právo exekutorské

pro pohledávku ve výši 1.500.000,Rappersberger Jarmila Ing., 1. května 89/82b, Polanka nad Odrou, 72525 Ostrava, RČ/IČO: 605203/0798

Kč s příslušenstvím. Parcela: St. 34 V-1914/2014-302 Parcela: 1140/1 V-1914/2014-302 Parcela: 1140/2 V-1914/2014-302 Parcela: 1140/4 V-1914/2014-302 Parcela: 1311 V-1914/2014-302 Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Přerov 103 Ex-13402/2014 26 ze dne 22.04.2014. Právní účinky zápisu ke dni 22.04.2014. Zápis proveden dne 21.05.2014. V-1914/2014-302 Pořadí k 22.04.2014 17:17 o Zástavní právo smluvní

k zajištění pohledávky ve výši 3.000.000,- Kč s příslušenstvím. Rappersberger Jarmila Ing., 1. Parcela: St. 34 V-324/2011-331 května 89/82b, Polanka nad Odrou, Parcela: 1140/1 V-324/2011-331 72525 Ostrava, RČ/IČO: 605203/0798 Parcela: 1140/2 V-324/2011-331 Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 17.03.2011. Právní účinky vkladu práva ke dni 21.03.2011. V-324/2011-331 Pořadí k datu podle právní úpravy účinné v době vzniku práva Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Český Krumlov, kód: 302. strana 1

VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 25.06.2014 10:55:25 Okres: CZ0312 Český Krumlov




V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách Typ vztahu Oprávnění pro


Povinnost k

o Věcné břemeno (podle listiny)

právo umístění nového kabelového vedení NN. E.ON Distribuce, a.s., F. A. V-316/2009-331 Parcela: 1140/1 Gerstnera 2151/6, České Budějovice V-316/2009-331 Parcela: 1140/4 7, 37001 České Budějovice, RČ/IČO: 28085400 Listina Smlouva o zřízení věcného břemene - úplatná ze dne 10.03.2009. Právní účinky vkladu práva ke dni 12.03.2009. V-316/2009-331 o Zahájení exekuce

pověřený soudní exekutor : JUDr. Tomáš Vrána,Komenského 1294/38,750 02 Přerov Daněk Ladislav Ing. CSc., Tyršova 303, 25083 Škvorec, RČ/IČO: 520126/119 Z-6495/2014-808 Listina Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce 103 Ex-13402/2014 -10 pověřený soudní exekutor : JUDr. Tomáš Vrána,Komenského 1294/38,750 02 Přerov ze dne 15.04.2014. Právní účinky zápisu ke dni 22.04.2014. Zápis proveden dne 25.04.2014; uloženo na prac. Přerov Z-6495/2014-808 Související zápisy Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Z-1631/2014-302 Parcela: St. 34 Z-1631/2014-302 Parcela: 1140/1 Z-1631/2014-302 Parcela: 1140/2 Z-1631/2014-302 Parcela: 1140/4 Z-1631/2014-302 Parcela: 1311 Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Přerov 103 Ex13402/2014 -25 ze dne 22.04.2014. Právní účinky zápisu ke dni 22.04.2014. Zápis proveden dne 14.05.2014; uloženo na prac. Český Krumlov Z-1631/2014-302 o Zahájení exekuce

pověřený soudní exekutor : JUDr. Tomáš Vrána,Komenského 1294/38,750 02 Přerov Daňková Hana, Tyršova 303, 25083 Škvorec, RČ/IČO: 536004/220 Z-6495/2014-808 Listina Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce 103 Ex-13402/2014 -10 pověřený soudní exekutor : JUDr. Tomáš Vrána,Komenského 1294/38,750 02 Přerov ze dne 15.04.2014. Právní účinky zápisu ke dni 22.04.2014. Zápis proveden dne 25.04.2014; uloženo na prac. Přerov Z-6495/2014-808 Související zápisy Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Parcela: St. 34 Parcela: 1140/1

Z-1631/2014-302 Z-1631/2014-302

Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Český Krumlov, kód: 302. strana 2

VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 25.06.2014 10:55:25 Okres: CZ0312 Český Krumlov




V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách Typ vztahu Oprávnění pro


Povinnost k

Parcela: 1140/2 Z-1631/2014-302 Parcela: 1140/4 Z-1631/2014-302 Parcela: 1311 Z-1631/2014-302 Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Přerov 103 Ex13402/2014 -25 ze dne 22.04.2014. Právní účinky zápisu ke dni 22.04.2014. Zápis proveden dne 14.05.2014; uloženo na prac. Český Krumlov Z-1631/2014-302 D

Jiné zápisy - Bez zápisu

Plomby a upozornění - Bez zápisu E

Nabývací tituly a jiné podklady zápisu

Listina o Kupní smlouva V11 163/2001 ze dne 19.3.2001. Právní účinky vkladu ke dni 22.3.2001.

POLVZ:15/2001 Pro: Daněk Ladislav Ing. CSc. a Daňková Hana, Tyršova 303, 25083 Škvorec

Z-11500015/2001-331 RČ/IČO: 520126/119 536004/220

o Kolaudační rozhodnutí 1376/2003 výst./Ja ze dne 12.09.2003. Právní moc ke dni 07.10.2003.

Pro: Daněk Ladislav Ing. CSc. a Daňková Hana, Tyršova 303, 25083 Škvorec F

Z-1850/2003-331 RČ/IČO: 520126/119 536004/220

Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela 1140/1 1140/2

BPEJ 83431 83431

Výměra[m2] 1916 257

Pokud je výměra bonitních dílů parcel menší než výměra parcely, zbytek parcely není bonitován Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Český Krumlov, kód: 302. Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD

Vyhotoveno:

25.06.2014

12:14:04

Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Český Krumlov, kód: 302. strana 3

2014

Recommend Documents