2014

Ing.Martin Nenička – Projekční a znalecká kancelář  Mošnov čp.136, 742 51 Mošnov  [email protected], 608 718 720 Strana 1 (celkem 24)

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 088/2014

NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka č.687/6 se součástmi a příslušenstvím Katastrální údaje : Kraj Zlínský, okres Vsetín, obec Zubří, k.ú. Zubří Adresa nemovité věci: Sídlištní 687, 756 54 Zubří OBJEDNATEL : Adresa objednatele:

Bona Electa s.r.o. (IČ27792609), Pan Vlastimil Štrbavý Poštovní 1794/17, 702 00 Ostrava

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

Ing. Martin Nenička Mošnov 136, 742 21 Mošnov IČ: telefon: DIČ: fax:

ÚČEL OCENĚNÍ:

ocenění stávajícího stavu - provedení veřejné dražby dobrovolné (Zák.26/2000 Sb.)

OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:

24

e-mail:

stran

V Mošnově, dne 23.10.2014

630 000 Kč 15.10.2014

Stav ke dni :

Počet příloh: 0

Ing. Martin Nenička

09.09.2014 Počet vyhotovení: 2


NÁLEZ Znalecký úkol odhadnout současnou obvyklou cenu nemovitostí (Jednotky č.687/6 – Byt (Zák.č.72/1994 Sb.), spoluvlastnických podílů na společných částech budovy Bytového domu čp.687, čp.688 a pozemku parcele č.814), zapsaných na listu vlastnictví číslo 2241 a 1974 pro obec Zubří, katastrální území Zubří u Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Valašské Meziříčí.

Přehled podkladů Výpis z Katastru nemovitostí - LV 2241 pro obec Zubří, katastrální území Zubří, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Valašské Meziříčí dne 22.09.2014 - Dálkový přístup Výpis z Katastru nemovitostí - LV 1974 pro obec Zubří, katastrální území Zubří, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Valašské Meziříčí dne 22.09.2014 - Dálkový přístup Kopie katastrální mapy - mapový list pro obec Zubří, katastrální území Zubří vyhotovený znalcem prostřednictvím portálu CUZK k datu zpracování ocenění. Mapový podklad širších vztahů / Územní plán Fotodokumentace nemovitosti pořízená znalcem při prohlídce nemovitosti 15.10.2014 Informace a skutečnosti sdělené vlastníkem nemovitosti. Projektová dokumentace Pro realizaci - nepředložena Pro rekonstrukci - nepředložena Stavební povolení - nepředloženo Kolaudační rozhodnutí - nepředloženo Geometrický plán - nepředložen Nabývací tituly - nepředloženo Ostatní - předloženo - Usnesení OS ve Vsetíně, pobočka ve Valašském Meziříčí ve věci projednání dědictví po Lubomíru Mužném ze dne 08.08.2014 pod č.j.15D 437/2013, které nabylo právní moci ke dni 09.09.2014 - Část Prohlášení vlastníka předmětné budovy ze dne 15.07.1997 s právními účinky vkladu práva ke dni 20.10.1997 pod č.j.V9-3639/1997 Údaje a výměry zjištěné znalcem při zaměření nemovitosti. Archiv, odborná literatura znalce, informace získané znalcem prostřednictvím sítě Internet

Místopis Místopis Kraj: Zlínský Okres: Vsetín Obec: Zubří (statut obec) Katastrální území: Zubří (stavebně srostlá část obce) Městský/obecní úřad: Ano Pošta: Ano Policie :Ne/Ne (městská/státní) Banky : Ano Školy: mateřská, základní Zdravotnické zařízení: Ano(ambulantní) Železnice: Ano Autobusové dopravní spojení : Ano Pověřená obec/obecní úřad: Ne / Rožnov pod Radhoštěm (4,90 km) Obec s rozšířenou působností: Ne / Rožnov pod Radhoštěm (4,90 km) Obec s bývalým sídlem okresního úřadu: Ne / Vsetín (cca 27 km) Veřejná správa - ano v rámci přenesené působnosti Základní charakteristika: malé město se základní/adekvátní infrastrukturou (obchod, služby, sportoviště, školství, průmysl, pracovní příležitosti, zdravotnictví) příměstský sídelní útvar ( Rožnov p.R.). Situování oceňovaných nemovitostí v rámci lokality Oceňované nemovitosti jsou situované ve stavebně srostlé části obce, ve vzdálenosti cca 1,05 km (vzdušnou čarou) a 1,40 km (dopravním spojením) od obchodního, správního a logického centra obce, v rámci lokality je situován v rámci souvislé zástavby – při okraji souvislé zástavby bytových domů, jihojihozápadněod centra, ve stavebně dokončené (zpevněné komunikace s povrchem asfaltovým / dostupné inženýrské sítě obce) a stavebně uzavřené části lokality (souvislá zástavba Bytových domů / zástavba objekty RD ), okolní bezprostřední zástavbu tvoří zástavba bytových domů do 4.Np, s vyššími odstupovými vzdálenostmi okolních staveb BH – rozvnolněná nízkopodlažní sídlištní zástavba navazující na objekty individuálního bydelní. Lokalita bez zásadních negativních vlivů, s běžnou frekvencí dopravy (obslužná + transférová). Dostupný autobus - (cca 170m) do 3 min, Železnice – (cca 930m) do 14 min, bez MHD . Byt - 3.Np-II.patro - s orientací sever (kuchyň) / jih (2xpokoj) vzhledem k podlažnosti a okolní zástavbě s dobrými rozhledovými poměry – výhled do zástavby RD / krajiny.


Územně plánovací dokumentace nepředložena, konzultací s pracovníky MěÚ a na základě informací zjištěných znalcem ze serveru Portál územního plánování (portál Zlínského kraje) bylo zjištěno, že obec má v současné době schválen platný Územní plán, kdy oceňované nemovitosti se podle něj nacházejí v současně zastavěném (urbanizovaném) území - zóna BH – Bydlení hromadné. Plánovaná změna ÚP dotčeného území-zjištěna, v daném území bez zásadních změn/bez vlivu. Oceňované nemovitosti - v souladu s platným ÚP. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.

 bytová zóna  průmyslová zóna Okolí :  ostatní  nákupní zóna  /  voda  /  kanalizace  /  plyn Přípojky:  /  elektro  telefon veř / vl.

BUDOUCÍ STAV  bytová zóna  průmyslová zóna  ostatní  nákupní zóna  /  voda  /  kanalizace  /  plyn  /  elektro  telefon

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky):  MHD  železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):  dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: okrajová část - smíšená zástavba

 autobus  silnice II.,III.tř

Přístup k pozemku  zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 825/7 LV 10001 Město Zubří 825/6 LV 10001 Město Zubří Oceňované nemovitosti nejsou ke dni ocenění přímo dopravně napojené, jsou přístupné pro pěší z : z obslužné zpevněné (asfaltové) komunikace s povrchem neprašným (asfaltovým) – obousměrné, jednopruhové – (ulice Sídlištní) situované zejména na ppč.825/7 – ostatní plocha / ostatní komunikace o výměře 1300m2, užívaná jako zpevněná asfaltová komunikace. Ke dni ocenění je předmětná KN parcela zapsána na příslušném LV 10001 ve prospěch Město Zubří. přes ppč.825/6 – ostatní plocha / zeleň o výměře 495 m2, užívaná jako zeleň v zástavbě / chodníky pro pěší. Ke dni ocenění je předmětná KN parcela zapsána na příslušném LV 10001 ve prospěch Město Zubří. Šetřením znalce bylo zjištěno, že tato komunikace (vlastní dopravní cesta) situovaná na výše popsaném pozemku je ke dni ocenění a) veřejně přístupná, obousměrná, jedno i dvoupruhová obslužná komunikace b) dle stanoviska pracovníků místní samosprávy je evidována v pasportu místních komunikací c) dle zjištění znalce konzultací s pracovníky místní samosprávy je tato komunikace vyznačena v grafické části ÚP jako komunikace / Dopravní infrastruktura (Výkres dopravy, Hlavní výkres). d) dle dostupných zjištění znalce není předmětem soudního či správního sporu e) ke dni ocenění slouží pro další stavby / budovy a pozemky f) dlouhodobě v pokojném stavu g) je místní veřejně přístupnou komunikaci h) je obslužnou obslužnou komunikaci lokality, navazující po cca 20 bm na významnější obslužnou komunikaci lokality ( ulice Hamerská)

Celkový popis Jedná se o Bytovou jednotku vymezenou dle Zákona č.72/1994 Sb. – Byt 2+1, k datu ocenění ve vlastnictví fyz.osoby, situovaný v typovém Bytovém domě, napojený na veřejnou komunikaci a dostupné IS - detailně viz jednotlivé oddíly ocenění. Předmět ocenění: LV 2241 - celé vlastnictví Stavby : Jednotka – 687/6 LV 1974 - spoluvlastnický podíl k ideálním 6361/76717 Pozemky pozemek parcela číslo 814 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 363 m2


Silné stránky  městský sídelní útvar s adekvátní infrastrukturou (viz místopis) s dobrou dostupností do vyššího správního celku (Rožnov p.R.)  dobrá poloha v rámci lokality (docházková dostupnost centra, zděná zástavba Bytových domů typových, dokončená / uzavřená okolní výstavba, dostupnost HD / Integrované dopravy, komplexní IS (v dané lokalitě), dopravním napojením ze zpevněné komunikace  lokalita bez zásadních negativních vlivů  prvky dlouhodobé životnosti bez poruch s adekvátním technickým opotřebením  orientace jih, dobré rozhledové poměry zeleně v zástavbě/krajina  parkovací plochy v místě / veřejné komunikace  nadstandartní výměra příslušenství bytu ( sklepy 1.pp/ sklepní boxy)

Slabé stránky -

-

technické parametry / stav údržby / vybavení – dlouhodobě neudržovaná jednotka, nerekonstuovaná / nemodernizovaná, podstandartně vybavená, s předpokladem nutnosti realizace zásadní / globální rekonstrukce a modernizace v horizontu do cca do max. 2 let, pro započetí užívání je nezbytné uvažovat se zvýšenou stavební údržbou / ev.zprovozněním instalací TZB, s možným podezřením na skryté vady, poruchy / případně nefunkčnost v oblasti instalací TZBa situování BJ v BD bez revitalizace absence balkónu celková stagnace trhu v daném segmentu mírný převis nabídky nad poptávkou / existence substitutů

RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti Právní stav Stav zapsaný v KN odpovídá skutečnému stavu zjištěnému na místě samém. Oceňovaná jednotka (Byt) je vymezena na základě prohlášení vlastníka budovy (dle zákona 72/1994 Sb.), k oceňované jednotce přináleží spoluvlastnický podíl na pozemku na níž je objekt bytového domu / soubor sekcí situován a to v adekvátním spoluvlastnickém podílu. V rámci prohlídky a zaměření BJ nebyla zjištěna změna dispozice oproti uvedené dispozici v prohlášení vlastníka. Porovnáním výměr BJ uvedené v Prohlášení vlastníka a výměr zjištěných znalcem byl zjištěn rozdíl (viz popis jednotky – Tabulka dispozice) oproti výměře uvedené v předložené listině (Prohlášení vlastníka budovy). Porovnání znalcem zajištěného Prohlášení vlastníka budovy se skutečným stavem rozsahu užívání a držení věci nebyl zjištěn nesoulad. K oceňované jednotce dále nepřináleží jiné stavby / pozemky či jejich spoluvlastnické podíly Vlastníkem oceňované jednotky je k datu ocenění fyzická osoba. Stavební / Projektová dokumentace Pro realizaci : nepředložena, Pro rekonstrukci BJ : nepředložena Veškeré výměry použité v ocenění byly zjištěny při vlastní prohlídce a zaměření nemovitosti provedené znalcem (laserový dálkoměr Bosch), údaje o době realizace objektů, stavebních zásazích, úpravách a rekonstrukcích byly zjištěny od současných vlastníků a předložených, případně znalcem zajištěných listin a to : Prohlášení vlastníka budovy o vymezení jednotek (Zák.č.72/1994 Sb.) ze dne 15.07.1997 s právními účinky vkladu práva ke dni 20.10.1997 pod č.j.V9-3639/1997 PENB – nepředložen / ke dni ocenění nezpracován. Nájem Nájem - oceňované nemovitosti nejsou ke dni ocenění pronajaty, nejsou užívány vlastníkem k trvalému bydlení - toto hodnocení vychází z prohlášení zástupce vlastníka v rámci místního šetření a rovněž odpovídá stavu zjištěnému znalcem na místě samém. Zánik stavby z předložených dokladů (LV, nabývací tituly a místního šetření znalce) je možno konstatovat, že oceňovaná stavba BD, zapsaná jako součást pozemku, na příslušeném LV kontinuálně od svého vzniku a následného evidenčního zápisu existuje. Ke dni ocenění nemovitost (oceňovaný funkční celek) je způsobilá být předmětem právního jednání a tedy rovněž je způsobilá být předmětem jakéhokoliv věcného práva.


Rizika spojená s umístěním nemovitosti Záplavy/Povodně Databáze Aquarius Pojišťovny Kooperativa a.s. - Kód 2 (celková stupnice 1-(nízké), 2-(zvýšené), 3(střední), 4-(nepojistitelné)) - vztaženo oceňované budově. Dle znalci dostupných informací nebyla doposud oceňovaná nemovitost ve své historii postižena povodněmi / Záplavami. Na základě klasifikace Databáze Aquarius, dosavadní historie, lokalitě a poloze jednotky jsem názoru že pojištění proti povodním / záplavám není nezbytně nutné. Riziko hluku / vibrací / zápachu v blízkém okolí se nenacházejí objekty či činnosti bezprostředně negativně ovlivňující oceňované nemovitosti ( lomy, letiště, žel.tratě, zemědělské a prům.objekty s rušivým vlivem apod) vyjma : Ve vzdálenosti cca 80 m (jihovýchodně) vzdušnou čarou od obvodové hranice stavby BD je situována stavba: - Výrobní areál Gumárny Zubří a.s. - se zdrojem hluku a prachu, ev. dílčích projevů zápachu. Prvky snižující intenzitu negativních vlivů - nejsou. Dle názoru znalce se tyto vlivy na oceňované nemovitosti (BJ) projevují vzhledem k intezitě výrobních procesů a orientaci BJ částečně ( 2 obytné pokoje směrem k této ulici). Vzhledem k výše uvedenému jsem názoru, že existence této stavby a jejího provozního vlivu není způsobilá ovlivnit či výrazněji omezit obchodovatelnost / OC nemovitosti jako celku a tento fakt jako takový zohledňuji v odhadované OC. Riziko znečištění / Ostatní přírodní rizika Vzhledem k dosavadnímu účelu užívání pozemku parcely podezření na staré zátěže neexistuje ( skládky, pův.průmyslová výroba, apod) Radonové riziko - neprokázáno /neměřeno, dle Radonové mapy ČGS se lokalita nachází v oblasti NízkáPřechodná Nenachází se v oblasti s podezřením vlivu jiných přírodních katastrof (sesuvy půdy, blízkost vzrostlých porostů a pod.) Nenachází se v oblasti s bezprostředním podezřením vlivu poddolovaného území Sociální riziko V bezprostředním okolí nejsou přítomny faktory splňující klasifikaci Sociálního rizika. Věcná břemena a obdobná zatížení Věcná břemena (za Věcná břemena se v následujícím textu považují Služebnosti, Reálná břemena, Výminek) Váznoucí VB (In Rem / In Personam) - nebyla zjištěna - oceňované nemovitosti nejsou ke dni ocenění zatíženy věcnými břemeny zapsanými v KN, vlastník nemovitosti na dotaz znalce prohlásil že mu dále nejsou známa žádná další existující práva odpovídající právům věcných břemen jež by vázla na předmětných oceňovaných nemovitostech. Opravňující VB nebyla zjištěna - oceňované nemovitosti ke dni ocenění nejsou oprávněny z výkonu věcných práv odpovídajících věcným břemenům Ochranná/bezpečnostní pásma Ochranná pásma a jím obdobná omezení nebyly v rámci prohlídky a zaměření nemovitosti zjištěny. Předkupní právo Předkupní práva věcná - nebyla zjištěna (ze stavu zápisu v KN) Předkupní práva nezapsaná v KN - dle ústního sdělení objednatele ocenění nemovitostí (nemající věcněprávní povahu) na oceňovaných nemovitostech neváznou. Ostatní finanční / právní omezení Zástavní právo zákonné - nemovitosti nejsou předmětem výkonu rozhodnutí / exekuce, nejsou předmětem soudcovského zástavního práva, nejsou předmětem zákonného zástavního práva. Zástavní právo smluvní – oceňované nemovitosti jsou ke dni ocenění zatíženy zástavním právem smluvním k zajištění peněžité pohledávky. Jedná se o Zástavní právo smluvní váznoucí na veškerých oceňovaných nemovitostech, zajišťující pohledávku ve výši 890.000 Kč s příslušenstvím, dále budoucí pohledávku do výše 1.014.900 Kč a budoucí pohledávku do výše179.335 Kč zástavního věřitele Komenrční banka a.s. ( IČ 45317054), zřízené na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva smluvního dle OZ, číslo 10000301139 ze dne 23.05.2011 s právními účinky vkladu práva ke dni 23.05.2011 pod č.j. V-1741/2011. S tímto Zástavním právem nejsou spojená další věcná práva. Poznámka - toto zástavní právo neomezuje obchodovatelnost oceňovaných nemovitostí, aktuální výši zajištěné pohledávky toto ocenění nezohledňuje a výše této pohledávky není k datu ocenění znalci známa.


Nemovitosti nejsou předmětem vyvlastňovacího řízení. Nemovitosti nejsou předmětem majetkové podstaty v insolvenčním řízení. Rizika ostatní Podezření na skryté vady / nadlimitní opotřebení stavby Ke dni ocenění stavebně uzavřená budova, realizována v letech 1955/1960 (odborný odhad znalce, předložené listiny, zápisy KN) jako původní stavba Bytový dům typový – zděný cihelný s ŽB montovanými stropy - ke dni ocenění od realizace takto užívaný. BJ od realizace cca do cca 05/2013 kontinuálně obydlená/užívaná, vytápěná/temperovaná. Jednotka v průběhu své životnosti bez realizovaných změn / rekonstrukcí / modernizací (podrobně viz. popis budovy/jednotky), dle názoru znalce v posledních cca 15-20ti letech s neprováděnou stavební údržbou a stavebně udržovacími pracemi v adekvátní úrovni, bez zjevných poruch / vad, kdy úroveň provedení a použité stavební materiály jsou klasifikovány v běžné / adekvátní kvalitativní úrovni odpovídající datu pořízení. Prvky krátkodobé životnosti s vyšším než adekvátním technickým a vyšším morálním opotřebením vzhledem k datu pořízení – v drtivé většině původní (s datem pořízení 1960), neobměněné, se zanedbanou stavební údržbou – III/3 až závěr technické životnosti. K datu ocenění s odpojenými instalacemi NN, plynu, uzavřenou přípojkou vody, odpojeným ohřevem TUV. Jednotka s předpokladem nutné zásadnější modernizace / rekonstrukce v globální úrovni v horizontu do 2 let, v popřípadě započetí užívání je nezbytné uvažovat se zvýšenou stavební údržbou / ev.zprovozněním instalací TZB. S ohledem na výše uvedené je důvodné uvažovat s možným podezřením na skryté vady, poruchy / případně nefunkčnost v oblasti instalací TZB. Prvky dlouhodobé životnosti s adekvátním technickým opotřebením vzhledem k datu pořízení a materiálovému řešení, vesměs běžné stavební konstrukce, s datem pořízení 1955/60, částečně obměněné / rekonstruované v letech 2007/2009, bez zásadnějších technických poruch / vad – počátek II/3 technické životnosti. Jednotka situována v budově s neprovedenou revitalizací / rekonstrukci. ( pouze dílčí rekonstrukce podrobně viz. popis budovy / jednotky) Současné celkové technické opotřebení jednotky je znalcem hodnoceno jako vyšší než adekvátní k datu pořízení a následnému vývoji, vybavení – výrazně podstandartní. S ohledem na výše uvedené se jedná o současný stav umožňující užívání. Nabývací tituly vlastnické právo zapsáno na základě - Smlouva kupní ze dne 26.05.2011 s právními účinky vkladu práva ke dni 27.05.2011 pod č.j.V1802/2011

OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka 687/6

Obsah tržního ocenění majetku 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Bytová jednotka č.687/6 2. Porovnávací ocenění 2.1 Bytová jednotka č.687/6


OCENĚNÍ 1. Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody)

č. II V

Pi 0,00 0,00

II II II III

0,00 0,00 0,00 0,95

5

Index trhu

IT = P6 * (1 +

Pi) = 0,950

i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

č. I I

Pi 1,01 0,03

III I

-0,01 0,00

I

0,00

VI

0,00

II

-0,03

II

0,00

II II II

0,00 0,00 0,00

č. I III

Pi 0,95 0,85

V

0,80

11

Index polohy

IP = P1 * (1 +

Pi) = 1,000

i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,950 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Zubří: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 854,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Ostatní případy


O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.)

I

1,00

II I

0,95 1,00

Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 524,10 Kč/m2

1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka 687/6 Jedná se o bytovou jednotku - (byt 2+1) č.687/6 umístěnou ve 3.NP (II.patro) objektu č.p.687 – Bytový dům, na pozemku parcele číslo 814 - zastavěná plocha a nádvoří, zapsanou na listu vlastnictví číslo 2241 pro obec Zubří, katastrální území Zubří u Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Valašské Meziříčí, k BJ dále patří spoluvlastnický podíl na společných částech domu čp.687 a čp.688, dále spoluvlastnický podíl na ppč.814 – zastavěná plocha a nádvoří, vše k ideálním 6361/76717, zapsaný na listu vlastnictví číslo 1974 pro obec Zubří, katastrální území Zubří u Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Valašské Meziříčí. Jednotka 687/6 - byt číslo 6 je součástí typového vícebytového domu - objekt je realizován jako zděná (cihelná) konstrukce s ŽB stropy, jedná se o objekt pravidelného obdélníkového půdorysu s průčelním vstupem, zcela podsklepený ( polozapuštěný suterén - společné prostory / sklepy, sklepní boxy) a 3-mi nadzemními podlažími, se střechou valbovou - umožňující zřízení podkroví, který je samostatně stojící, sestávající se ze 2 vchodových sekcí, každá obsahující 6 BJ a 0 NBJ, celkově tedy 12 BJ. Dispozičně obsahuje Chodba (PVC) WC (Ker.dlažba/Ker.obklad) Koupelna (Ker.dlažba/Ker.obklad) Kuchyň (PVC) Pokoj I (PVC) Pokoj II (PVC)

Listina Měření znalce Rozdíl 08,350m2 08,570m2 01,420m2 05,090m2 03,800m2 10,290m2 10,220m2 17,180m2 18,120m2 14,550m2 14,560m2

Celkem bytová plocha Sklep 1/ Sklad mimo byt (cem.pot) Sklep 2/ Sklad mimo byt (cem.pot) Sklep 3/ Sklad mimo byt (cem.pot) id. 1/2 Celkem plocha příslušenství Celkem plochy

55,460m2 00,900m2 04,060m2 03,190m2 08,150m2 63,610m2

56,690m2 01,230m2 01,400m2 04,640m2 03,230m2 09,270m2 01,120m2 65,960m2 02,350m2

Index 1 1 1 1 1 1 1

Výsledná 8,57 m2 1,42 m2 3,80 m2 10,22 m2 18,12 m2 14,56 m2 0,00 m2

Vybavení 2x vestav. skříň WC vana, umyvadlo, ohřev TUV KL, dřez, sporák TP, Vest.skříň 1xWAW

56,690m2 0,5 0,5 0,5

K BJ dále přináleží spoluužívání společných prostor Společně 1.Pp-3.Np - schodiště, chodba, společné prostory 1.Pp Výlučně v rámci společných prostor : ----K BJ přísluší toto vybavení: WC mísa s nádrží 1 Ks Míchací baterie 0 Ks Kotel ÚT Keramické umyvadlo 1 Ks Otopná tělesa 1 Ks Ohřev TUV Vana / sprchový kout 1 Ks Infra zářič 0 Ks Tel.zásuvka Kab./STA Kuchyňská linka 1 Ks Ventilátor 0 Ks Telefon Veř./Dom. Dřez 1 Ks Vestavěné skříně 3 Ks Zvonek Sporák 1 Ks Toaletní skříňka 0 Ks Listovní schránka Digestoř 0 Ks Vodoměry 1 Ks Satelit

0,70 m2 2,32 m2 1,62 m2 04,635m2 61,325m2

0 Ks 1 Ks 1 Ks 1 Ks 1 Ks 1 Ks Ne

Bytová jednotka je napojena na tyto inženýrské sítě / Instalace : NN elektro 230V - světelné a zásuvkové okruhy v běžném rozsahu a provedení s vlastním měřením, pojistky, instalace Al. Vodovod – studená voda s měřením spotřeby BJ (koupelna, kuchyně a WC) Příprava TUV – vlastní ( elektrický průtokový ohřev / vana, lázeňská kamna na TP / vana) Kanalizace - koupelna, kuchyně a WC NTL plynovod – instalován (1x lokální otopné těleso WAW ) Vytápění – lokální plynové ( 1x pokoj), lokální na tuhá paliva ( kuchyň) STA/Kabelová televize


Technický popis konstrukcí (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy vč. zemních ŽB pásy a deska s vodorovnou i svislou hydroizolací S 100 prací 2. Svislé konstrukce Zděné cihelné v tl.45 cm, vnitřní nosné i nenosné konstrukce kompletně S 100 provedené, zděné 3. Stropy ŽB montované s rovným podhledem S 100 4. Krov, střecha Valbová - dřevěný krov S 100 5. Krytiny střech Plechové šablony profilované pozinkované (Satjam apod.) s nátěrem S 100 6. Klempířské Úplné z FeZn plechu s nátěrem neobnovovaným i bez nátěru (žlaby, svody, S 100 konstrukce parapety) 7. Úprava vnitřních dvouvrstvé vápenné omítky s nátěrem neobnovovaným S 100 povrchů 8. Úprava vnějších břízolitové škrábané bez nátěru S 100 povrchů 9. Vnitřní obklady Keramické obklady 15/15 cm - Kuchyně v části, koupelna - základní, minimální P 70 keramické rozsah 9. Vnitřní obklady neprovedeny WC, část kuchyně C 30 keramické 10. Schody ŽB prefa s teracovými stupni a ocelovým zábradlím, ker.dlažby podesty S 100 schodiště 11. Dveře dřevěné hladké plné dveře (typové) do ocelových zárubní, běžné kování, nátěr S 100 neobnovovaný 12. Vrata X 100 13. Okna dřevěná zdvojená okna s jednoduchým zasklením křídel, neobnovovaný nátěr S 100 14. Povrchy podlah vlysy, PVC, keramické dlažby S 100 15. Vytápění lokální plynové, lokální na tuhá paliva P 60 15. Vytápění chybí / neinstalováno C 40 16. Elektroinstalace třífázová, světelné, zásuvkové rozvody, instalace v konstrukcích, ovládací S 100 prvky, rozvody Al, pojistkové automaty 17. Bleskosvod instalován - jímací vedení, svody + zemnění S 100 18. Vnitřní vodovod ocelové FeZn trubky, pouze studená, v konstrukcích P 80 18. Vnitřní vodovod lPe trubky, teplá, na stavebních konstrukcích P 20 19. Vnitřní kanalizace PVC potrubí, ode všech instalovaných ZP ( kuchyně, WC, koupelna) S 100 20. Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu v oceli ( pokoj - lokální OT) S 100 21. Ohřev teplé vody lázeňská kamna na tuhá paliva P 70 21. Ohřev teplé vody elektrický průtokový ohřev P 30 22. Vybavení kuchyní kuchyňská kamna / sporák na tuhá paliva P 100 23. Vnitřní hygienické koupelna ( vana plechová smaltovaná, umyvadlo) S 100 vyb. 24. Výtahy chybí C 100 25. Ostatní Viz Vybavení C 100 26. Instalační pref. jádra Nejsou - Zděné příčky + instalační šachta S 100 27. Vybavení A 100

Technický stav, stáří Dle dostupných informací (vlastník / Město Kopřivnice, archiv znalce) byl původní objekt realizován v letech 19551960, kdy pro účely ocenění bude brán v úvahu rok 1960, během své životnosti byly provedeny zejména tyto stavební zásahy: Objekt 2007/2009 - výměna rozvodů studené vody, výměna oken ve společných částech/prostorách budovy, střešní krytina vč.části klempířských konstrukcí a hromosvodu, vstupní dveře, domovní telefony. Byt – V podstatě bez stavebních zásahů.


Technický stav prvků dlouhodobé životnosti (zejména základové konstrukce, svislé nosné konstrukce, stropní konstrukce, střešní konstrukce) odpovídají datu realizace, zejména materiálovému řešení, způsobu užívání a provedeným stavebním zásahům, jsou globálně v počátku II/3 technické životnosti, v rámci prohlídky a zaměření nemovitosti nebyly zjištěny zásadnější poruchy/vady bránící užívání. Prvky krátkodobé životnosti (zejména vlastní BJ) jsou vzhledem ke svému materiálovému řešení, stáří a stavebně technickému provedení jsou v drtivé většině původní (s datem pořízení 1960), neobměněné, pořízené v letech 1955/1960 s technickým opotřebením do III/3 až závěr technické životnosti, globálně technicky a morálně více než adekvátně opotřebené, kompletní, instalace TZB k datu ocenění mimo studené vody odpojené. Stav stavební údržby – zhoršený / zanedbaný, BJ bez rekonstrukcí / modernizací, dle názoru znalce v uplynulých 1520 ti letech s neprováděnou stavební údržbou v adekvátním rozsahu, v rámci prohlídky nebyly zjištěny zásadnější/zjevné závady. Objekt v charakteristikách – dlouhodobě neudržovaná jednotka, nerekonstuovaná / nemodernizovaná, podstandartně vybavená, s předpokladem nutnosti realizace zásadní / globální rekonstrukce a modernizace v horizontu do cca do 2 let, v popřípadě započetí užívání je nezbytné uvažovat se zvýšenou stavební údržbou / ev.zprovozněním instalací TZB, s možným podezřením na skryté vady, poruchy / případně nefunkčnost v oblasti instalací TZB. BJ v současné době neužívaná vlastníkem – uvolněná, nepronajatá, od realizace do cca 05/2013 kontinuálně užívána v souladu se svým stavebně právním určením, vytápěna/temperována, ke dni BJ ve stavu uživatelném v souladu se zápisem v KN. Z pohledu standartního vybavení a příslušenství BJ vybavena adekvátně k datu pořízení a následnému vývoji, v globálním hodnocení ze současných hledisek výrazně podstandardní (co do technického i kvalitativního provedení), stavebně technické zpracování konstrukcí (zejména prvků krátkodobé životnosti) mírně podstandartní / adekvátní datu pořízení. Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích LV 1974, k.ú.Zubří Jedná se o pozemky zapsané na listu vlastnictví číslo 1974 pro obec Zubří, katastrální území Zubří u Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Valašské Meziříčí, a to : - pozemek parcela číslo 814 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 363 m2 s budovou čp.687 a čp.688 (vícebytový dům typový - 2 sekce) (dále Pozemek) Pozemek je obdélníkového půdorysu, kompletně zainvestovaný – zcela zastavěný budovou BD, jsou zde provedeny přípojky inženýrských sítí - NN elektro, veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci, NTL plynovod, kompletně zainvestovaná lokalita. Pozemek je situován v okolním rovinatém terénu, orientovaný k severní sv. straně (průčelní fasáda). Pozemek není v současnosti přímo dopravně napojený, je přístupný pro pěší z asfaltové místní komunikace (viz podrobně Dopravní napojení). Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,950

č. I I

Pi 0,00 0,00

I I

0,00 0,00

I I

0,00 0,00


Index polohy pozemku IP = 1,000 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,950 * 1,000 * 1,000 = 0,950 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 524,10

Zatřídění

Typ

Název

§ 4 odst. 1

Parcelní číslo 814

zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem

Index

Koef.

Upr. cena [Kč/m2]

0,950

Výměra [m2] 363,00

Jedn. cena [Kč/m2] 497,90

497,90 Cena [Kč] 180 737,70 180 737,70

LV 1974, k.ú.Zubří - zjištěná cena

=

180 737,70 Kč

Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích LV 1974, k.ú.Zubří

=

180 737,70Kč 180 737,70 Kč

Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu

=

180 737,70 Kč

Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27): Podlahové plochy bytu Bytová plocha: Příslušenství mimo BJ: Příslušenství mimo BJ: Započítaná podlahová plocha bytu:

Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Zlínský kraj, obec 2 001 – 10 000 obyvatel 54 let 14 938,- Kč/m2 koeficient dle typu podlahové plochy 56,69 * 1,00 = 56,69 m2 6,04 * 0,10 = 0,60 m2 3,22 * 0,80 = 2,58 m2 59,87 m2

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Lokální na elektřinu nebo plyn 9. Kriterium jinde neuvedené - Mírně snižující cenu - Morální opotřebení 10. Stavebně - technický stav - Byt ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav)

č. IV II II II III

Vi 0,10 0,00 0,00 0,00 0,03

III II

0,00 -0,01

II II IV

-0,02 -0,05 0,65


Koeficient pro stáří 54 let: s = 1 - 0,005 * 54 = 0,730 9

Index vybavení

IV = (1 +

 Vi) * V10 * 0,730 = 0,498 i=1

Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,950 Index polohy pozemku IP = 1,000 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 14 938,- Kč/m2 * 0,498 = 7 439,12 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 59,87 m2 * 7 439,12 Kč/m2 * 0,950 * 1,000= 423 111,11 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem jednotky na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 180 737,70 Kč Spoluvlastnický podíl: 6 361 / 76 717 Hodnota spoluvlastnického podílu: 180 737,70 Kč * 6 361 / 76 717 = 14 985,89 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + = Bytová jednotka 687/6 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu * Úprava ceny vlastnickým podílem

Bytová jednotka 687/6 - zjištěná cena

=

423 111,11 Kč

14 985,89 Kč 438 097,- Kč 1/1

438 097,- Kč


Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Bytová jednotka č.687/6 Viz popis výše – Administrativní ocenění. Zatřídění pro potřeby ocenění Bytový či nebytový prostor v budově § 21 Budova: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: Podlahové plochy bytu Bytová plocha: Příslušenství mimo BJ: Příslušenství mimo BJ: Započítaná podlahová plocha bytu:

J. domy vícebytové (typové) zděná 1122 koeficient dle typu podlahové plochy 56,69 * 1,00 = 56,69 m2 6,04 * 0,10 = 0,60 m2 3,22 * 0,80 = 2,58 m2 59,87 m2

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce

ŽB pásy a deska s vodorovnou i svislou hydroizolací

Zděné cihelné v tl.45 cm, vnitřní nosné i nenosné konstrukce kompletně provedené, zděné 3. Stropy ŽB montované s rovným podhledem 4. Krov, střecha Valbová - dřevěný krov 5. Krytiny střech Plechové šablony profilované pozinkované (Satjam apod.) s nátěrem 6. Klempířské konstrukce Úplné z FeZn plechu s nátěrem neobnovovaným i bez nátěru (žlaby, svody, parapety) 7. Úprava vnitřních dvouvrstvé vápenné omítky s nátěrem neobnovovaným povrchů 8. Úprava vnějších břízolitové škrábané bez nátěru povrchů 9. Vnitřní obklady Keramické obklady 15/15 cm - Kuchyně v části, koupelna keramické základní, minimální rozsah 9. Vnitřní obklady neprovedeny WC, část kuchyně keramické 10. Schody ŽB prefa s teracovými stupni a ocelovým zábradlím, ker.dlažby podesty schodiště 11. Dveře dřevěné hladké plné dveře (typové) do ocelových zárubní, běžné kování, nátěr neobnovovaný 12. Vrata 13. Okna dřevěná zdvojená okna s jednoduchým zasklením křídel, neobnovovaný nátěr 14. Povrchy podlah vlysy, PVC, keramické dlažby 15. Vytápění lokální plynové, lokální na tuhá paliva 15. Vytápění chybí / neinstalováno 16. Elektroinstalace třífázová, světelné, zásuvkové rozvody, instalace v konstrukcích, ovládací prvky, rozvody Al, pojistkové automaty 17. Bleskosvod instalován - jímací vedení, svody + zemnění 18. Vnitřní vodovod ocelové FeZn trubky, pouze studená, v konstrukcích 18. Vnitřní vodovod lPe trubky, teplá, na stavebních konstrukcích

Hodnocení standardu S

Část [%] 100

S

100

S S S

100 100 100

S

100

S

100

S

100

P

70

C

30

S

100

S

100

X S

100 100

S P C S

100 60 40 100

S P P

100 80 20


19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra 27. Vybavení Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení

PVC potrubí, ode všech instalovaných ZP ( kuchyně, WC, koupelna) rozvod zemního plynu v oceli ( pokoj - lokální OT) lázeňská kamna na tuhá paliva elektrický průtokový ohřev kuchyňská kamna / sporák na tuhá paliva koupelna ( vana plechová smaltovaná, umyvadlo)

S

100

S P P P S

100 70 30 100 100

chybí Viz Vybavení Nejsou - Zděné příčky + instalační šachta

C C S A

100 100 100 100

Obj. podíl [%]

1. Základy vč. zemních prací S 5,40 2. Svislé konstrukce S 18,20 3. Stropy S 8,40 4. Krov, střecha S 4,90 5. Krytiny střech S 2,30 6. Klempířské konstrukce S 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů S 5,70 8. Úprava vnějších povrchů S 2,90 9. Vnitřní obklady keramické P 1,30 9. Vnitřní obklady keramické C 1,30 10. Schody S 2,90 11. Dveře S 3,30 12. Vrata X 0,00 13. Okna S 5,30 14. Povrchy podlah S 3,00 15. Vytápění P 4,80 15. Vytápění C 4,80 16. Elektroinstalace S 5,10 17. Bleskosvod S 0,40 18. Vnitřní vodovod P 3,20 18. Vnitřní vodovod P 3,20 19. Vnitřní kanalizace S 3,10 20. Vnitřní plynovod S 0,40 21. Ohřev teplé vody P 2,20 21. Ohřev teplé vody P 2,20 22. Vybavení kuchyní P 1,90 23. Vnitřní hygienické vyb. S 3,90 24. Výtahy C 1,30 25. Ostatní C 5,70 26. Instalační pref. jádra S 3,70 27. Vybavení A 2,11 cenový podíl přidané konstrukce = CK / (PPK * ZC * K1 * K5 * Ki) 20 000,00 / (59,87 * 8 020,- * 0,9390 * 1,0000 * 2,1000) = 2,11 Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 70 30 100 100 100 100 100 60 40 100 100 80 20 100 100 70 30 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 0,00 1,00 1,00 0,46 0,46 1,00 1,00 0,46 0,46 0,46 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 5,40 18,20 8,40 4,90 2,30 0,70 5,70 2,90 0,42 0,00 2,90 3,30 0,00 5,30 3,00 1,32 0,00 5,10 0,40 1,18 0,29 3,10 0,40 0,71 0,30 0,87 3,90 0,00 0,00 3,70 2,11

86,80 0,8680

Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část [%] K UP PP St. Živ. Opot. Opot. z [%] [%] [%] části celku S 5,40 100,00 1,00 5,40 6,22 54 130 41,54 2,5838 1. Základy vč. zemních prací


2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 13. Okna 14. Povrchy podlah 14. Povrchy podlah 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 26. Instalační pref. jádra 27. Vybavení Opotřebení:

S S S S S S S P S S S S S S P S S P P S S P P P S S

18,20 8,40 4,90 2,30 0,70 5,70 2,90 1,30 2,90 3,30 5,30 3,00 3,00 3,00 4,80 5,10 0,40 3,20 3,20 3,10 0,40 2,20 2,20 1,90 3,90 3,70 2,11

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 70,00 100,00 100,00 100,00 50,00 30,00 20,00 60,00 100,00 100,00 80,00 20,00 100,00 100,00 70,00 30,00 100,00 100,00 100,00 100,00

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 0,46 0,46 1,00 1,00 0,46 0,46 0,46 1,00 1,00 1,00

18,20 8,40 4,90 2,30 0,70 5,70 2,90 0,42 2,90 3,30 5,30 1,50 0,90 0,60 1,32 5,10 0,40 1,18 0,29 3,10 0,40 0,71 0,30 0,87 3,90 3,70 2,11

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m2]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m2]

20,96 9,68 5,65 2,65 0,81 6,57 3,34 0,48 3,34 3,80 6,11 1,73 1,04 0,69 1,52 5,88 0,46 1,36 0,33 3,57 0,46 0,82 0,35 1,00 4,49 4,26 2,43

54 54 54 6 20 54 54 54 54 54 54 54 54 20 20 54 6 54 20 54 20 54 20 30 54 54 54

130 130 130 40 30 70 60 55 130 60 55 80 60 21 23 57 40 55 21 55 40 54 21 31 55 130 55

41,54 41,54 41,54 15,00 66,67 77,14 90,00 98,18 41,54 90,00 98,18 67,50 90,00 95,24 86,96 94,74 15,00 98,18 95,24 98,18 50,00 100,00 95,24 96,77 98,18 41,54 98,18

8,7068 4,0211 2,3470 0,3975 0,5400 5,0681 3,0060 0,4713 1,3874 3,4200 5,9988 1,1678 0,9360 0,6572 1,3218 5,5707 0,0690 1,3352 0,3143 3,5050 0,2300 0,8200 0,3333 0,9677 4,4083 1,7696 2,3858

63,7 %

= * * * * =

8 020,0,9390 0,8680 1,0000 2,1000 13 727,11

= * =

821 842,08 Kč 0,363 298 328,68 Kč

Srážka za morální opotřebení: 298 328,68 * 5 % =

-

14 916,43 Kč

Bytová jednotka č.687/6 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství

=

283 412,25 Kč

Plná cena: 59,87 m2 * 13 727,11 Kč/m2 Koeficient opotřebení: (1- 63,7 % /100) Úprava ceny dle § 30 odst. 6 - morální opotřebení

Oceňované jednotce náleží spoluvlastnický podíl na příslušenství stavby a pozemku. Spoluvlastnický podíl je: 6 361 / 76 717 = Bytová jednotka č.687/6 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu 283 412,25 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1/1

Bytová jednotka č.687/6

=

283 412,25Kč


2. Porovnávací ocenění 2.1 Bytová jednotka č.687/6 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha:

61,33 m2 (indexovaná, viz Tabulka dispozice výše Administrativní ocenění)

Popis oceňované nemovité věci Viz popis výše – Administrativní ocenění Popisy porovnatelných nemovitých věcí Pro účely stanovení porovnávací hodnoty jsou vzaty v úvahu tyto zdroje : 1. Vlastní databáze obchodních případu / databáze spolupracujících znalců. 2. Stavu nabídky a poptávky pro danou lokalitu - průzkum realitní inzerce 3. Obchodní historie oceňované nemovitosti Vyhodnocení vlastní databáze / databáze spolupracujících odhadců/znalců Byly nalezeny obchodní případy se srovnatelným typem nemovitostí v rámci lokality a jejího srovnatelného okolí. Jedná se o obchodní případ z II/2 r.2012, kdy byl v rámci téže sekce obchodována v podstatě rozměrově identická BJ, v mírně lepším technickém stavu, dosažená kupní cena v rámci volného trhu (standartní inzerce, dostatečná lhůta nabídky apod. markanty) činila 680.000 Kč. Index cenového porovnání ( oceňovaná nemovitost) : Technický stav : horší 0,89 Ostatní vlivy : realizace obchodu 2012 / mírný nárůst cen v daném segmentu 1,04 Porovnávací hodnota = 0,89x1,04x680000 = 629.408 Kč Vyhodnocení současné nabídky Ke dni ocenění pro danou lokalitu (Zubří) existuje dle názoru znalce omezená nabídka obdobných/srovnatelných nemovitostí. Rozměrové, technické a ekonomické charakteristiky jsou nepřesné či neúplné a tedy pro odhad Porovnávací hodnoty indexy velmi obtížně použitelné. Ze současné nabídky nebyl pro výpočet porovnávací hodnoty vybrán vzorek, byla provedena pouze základní substituční analýza (odhad realizací investice) ve vztahu s použitými porovnávacími nemovitostmi.


Vyhodnocení obchodní historie oceňované nemovitosti: Bez relevantní obchodní historie. Nemovitosti byly v posledních 5-ti letech předmětem obchodních (úplatných) vztahů v rámci volného trhu. - Poslední úplatný převod oceňované nemovitosti byl realizován v 05/2011, v současném právním stavu ( vymezená BJ, ve vlastnictví FO) a obdobném technickém stavu (podprůměrně udržovaný byt v původním stavu) - kopie listiny v archivu znalce (Smlouva kupní ze dne 26.05.2011 s právními účinky vkladu práva ke dni 27.05.2011 pod č.j.V-1802/2011) Nemovitosti nebyly v posledních 5-ti letech nabízeny k prodeji v rámci volného trhu (standartní inzerce, dostatečná lhůta nabídky apod.). Oceňovaná nemovitost není předmětem koupě/prodeje v rámci volného trhu. Závěr Na základě srovnání oceňované nemovitosti s obchodně realizovanými nemovitostmi (vlastní databáze znalce/databáze spolupracujících znalců/odhadců) - zejména pak vyhodnocení obchodních případů, zohlednění aktuální současné nabídky srovnatelných nemovitostí, vyhodnocení případné obchodní historie a následného vývoje, odhaduji srovnávací cenu na základe váženého průměru srovnávaných vzorku (nejvyšší váho přikládám obchodní transakci uvedené v rámci Vlastní databáze), s ohledem na skutečnosti uvedené v tomto ocenění a stanovuji tedy porovnávací hodnotu ve výši : Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota

10 273 Kč/m2 61,33 m2 630 043 Kč


REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka 687/6

438 097,00 Kč

Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Bytová jednotka č.687/6 2. Porovnávací ocenění 2.1 Bytová jednotka č.687/6 Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Zjištěná cena dle vyhlášky

283 412,00 Kč 630 043,00 Kč Současný stav 630 043 Kč - Kč 283 412 Kč 438 097 Kč

Obvyklá cena 630 000 Kč slovy: Šestsettřicettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.0

Komentář ke stanovení obvyklé ceny Podmínky platnosti odhadované cen :

Nejsou (budoucí stav)

Obchodovatelnost : Dobrá - toto hodnocení vychází především z typu nemovitostí, jedná se o segment trhu běžně obchodovatelný / obchodovaný, trhem s nemovitostmi akceptovaný. Předpokládaná délka obchodování : do 6 měsíců - zohledněno ve stanovené výši OC, tak aby odhadovaná obvyklá cena byla realizována v této lhůtě Vyhodnocení analýzy rizik Rizika bezprostředně a zásadně ovlivňující obchodovatelnost nemovitosti nebyly zjištěny / neexistují. Dále zjištěné rizikové faktory - Podezření na skryté vady / nadlimitní opotřebení stavby – odstranitelný rizikový faktor (eliminace realizací Rekonstrukce/Modernizace), je zohledněno v OC, nepředstavuje omezení obchodovatelnosti - Zástavní právo smluvní - odstranitelný rizikový faktor (neomezuje způsob a rozsah užívání, není zohledněno v OC), nepředstavuje omezení obchodovatelnosti Současný právní stav neomezuje schopnost nemovité věci být předmětem právního jednání. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami, zejména metodikou porovnávací, vycházející z vlastní databáze obchodně realizovaných nemovitostí, vyhodnocení současného stavu trhu a na základě skutečností uvedených v tomto Znaleckém posudku (Majetkoprávní vztahy / Hodnocení rizik / Porovnávací hodnota, Posouzení +/nemovitosti, Likvidita / Segment trhu) s přihlédnutím ke stavu nabídky obdobných nemovitostí v lokalitě (nezatížených VB, bez právních vad věci, bez zatížení nájmem), se zohledněním na délku a způsob obchodování (kdy se předpokládá dobrovolný prodej/koupě a realizace do 6, max.12-ti měsíců), velikosti a tvaru, právního stavu, možnostem využití, situování a typu nemovitosti - odhaduji obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí v uvedené výši. V Mošnově 23.10.2014 Ing. Martin Nenička Mošnov 136 742 21 Mošnov Znalecká doložka: Živnostenské oprávnění:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec, jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 18.4.1996 č.j. Spr. 1876/96 pro základní obor ekonomika stavebnictví pro odvětví ceny a odhady /nemovitostí/. Živnostenské oprávnění - Oceňování majetku pro věci nemovité vydal MěÚ Kopřivnice, Obecní živnostenský úřad dne 27.04.2009, č.j. 8153/2005/OŽU&2330/2009Sto. Držitel certifikátu - Odhadce pro oceňování nemovitostí, vydaného SPPC o.p.s. dne 13.03.2013 pod č.j.244/13 Držitel certifikátu - Odhadce nemovitostí QON, vydaného BIVŠ a.s. dne 21.03.2013 pod č.j.2056/13


Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 088/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 088/2014.

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze Podklady a přílohy Výpis z Katastru nemovitostí - LV 2241 pro obec Zubří, katastrální území 1 Zubří, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Valašské Meziříčí dne 22.09.2014 - Dálkový přístup Kopie katastrální mapy - mapový list pro obec Zubří, katastrální území Zubří 1 vyhotovený znalcem prostřednictvím portálu CUZK k datu zpracování ocenění. Mapový podklad širších vztahů / Územní plán 1 Fotodokumentace nemovitosti pořízená znalcem 2






2014

Recommend Documents