2014

Znalecký posudek č. 6023 - 240 / 2014 Byt č. 911/131 v bytovém domě č.p. 910, 911 na pozemku p.č. st. 1529 včetně id. podílu 79/946 na společných částech domu a na pozemku p.č. st. 1529, uvedeno na LV č. 2827, v k.ú. Vizovice, v obci Vizovice, v okrese Zlín.

Objednatel posudku: EURODRAŽBY CZ a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8

Posudek vypracoval: VEGA UHERSKÉ HRADIŠTĚ a.s. Hradební 1250 686 01 Uherské Hradiště

Posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulní strany a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Třetí je uloženo v archivu znaleckého ústavu. V Uherském Hradišti dne 14.8.2014

1. ÚVOD Předmětem posudku je byt č. 911/131 v bytovém domě č.p. 910, 911 na pozemku p.č. st. 1529 včetně id. podílu 79/946 na společných částech domu a na pozemku p.č. st. 1529, uvedeno na LV č. 2827, v k.ú. Vizovice, v obci Vizovice, v okrese Zlín. Účel posudku je zjištění ceny obvyklé, jako jednoho z podkladů pro dražbu (§13 zákona 26/2000 Sb. v platném znění) k datu prohlídky, tj. 31.8.2014 Speciální požadavky zadavatele: nejsou Základ hodnoty : Ve smyslu §13 zákona o veřejných dražbách je podkladem pro odhad ceny předmětu dražby cena v místě a čase obvyklá. Ocenění cenou obvyklou je provedeno podle: §2 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, odst (1): ….. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.

Copyright Veškerá práva vyhrazena. Žádná část tohoto elaborátu nesmí být reprodukována nebo přenášena jakýmkoliv způsobem včetně elektronického, mechanického, fotografického či jiného záznamu, bez předchozí dohody a písemného svolení zhotovitele elaborátu.

2

2. NÁLEZ Informace o nemovitých věcech Adresa: Region: Okres: Katastrální území:

Byt č. 911/131 763 12 Vizovice Zlínský Zlín Vizovice

Prohlídka a zaměření Prohlídka proběhla dne 31.8.2014, za účasti paní Ulmanové Naděždy a ing. Miloslava Smělíka a ing. Jiřího Halámka, jako zástupců znaleckého ústavu, kterým byla umožněna celková prohlídka a zaměření nemovitých věcí a podány doplňující informace. Podklady pro vypracování odhadu  Výpis z KN, List vlastnický č. 2827 pro k.ú. Vizovice, ze dne 16.6.2014  Snímek katastrální mapy – zdroj nahlížení do KN ČÚZK  Informace získané při místním šetření dne 31.7.2014 Vlastnické a evidenční údaje Dle LV č. 2827 pro k.ú. Vizovice je vlastníkem předmětného majetku: Ulman Martin, Čtvrť A. Háby 911, 763 12 Vizovice, r.č. 670321/0085, podíl id. 1/2 Ulmanová Naděžda, Čtvrť A. Háby 911, 763 12 Vizovice, r.č. 756103/4118, podíl id. 1/2

Váznoucí závazky Dle LV č. 2827 pro k.ú. Vizovice ze dne 16.6.2014 váznou na oceňovaných nemovitostech následující omezení vlastnického práva: Zástavní právo exekutorské, Zástavní právo smluvní, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, Nařízení exekuce dle Výpisu z katastru nemovitostí, LV č. 2827.

3

Celkový popis Lokalita

Pozice v obci

Dostupnost centra

Město Vizovice, okres Zlín, Zlínský kraj. Vizovice jsou také obcí s rozšířenou působností. Nachází se asi patnáct kilometrů východně od Zlína. Oceňovaný bytový dům je situován ve Čtvrti A. Háby, cca 600 m od městského úřaduˇ, na sídlišti bytových domů, v klidné části obce, v blízkosti místní vodoteče řeky Lutoninka. Dobrá, cca 600 m po místních komunikacích

Rodinné bydlení, občanská vybavenost Dům je napojen na veškeré inženýrské sítě, přístupný je z veřejné komunikace ve vlastnictví Města Vizovice. Dostatečná Lokalita má dobrou dostupnost po místní obslužné komunikaci V obci je mateřská, základní i střední škola, nemocnice, ordinace praktických lékařů a zubařů, policejní stanice, pošta, obecní úřad, obchody i služby, kulturní i sportovní zařízení. Omezené na odstavném parkovišti u domu Parkování Životní prostředí bez poškození Škodlivé vlivy Podnikatelská aktivita Střední Konkurenční prostředí V současné době je ve Vizovicích v nabídce realitních kanceláří přibližně 22 bytů, z toho 12 třípokojových Bydlení, byt se nachází ve 3.NP Současný způsob využití Bytový dům má dva vchody, 1 PP a 3 NP, stojí na vlastním pozemku Ostatní p.č. st. 1529. V domě není výtah. Převažující zóna Napojení na sítě a komunikace Kapacita sítí Dopravní dostupnost Dostupnost služeb

4

3. POSUDEK 3.1. Popis majetku 3.1.1. Byt č. 911/131 Základy Svislé konstrukce Stropy Krov, střecha Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienická vybavení Výtahy Ostatní Instalační pref. jádra Dostavby a přístavby Rekonstrukce a modernizace Úroveň využitelných ploch Přístupnost objektu Vnitřní dispozice Úroveň údržby Závažné nedostatky Z roku Životnost Současný a minulý způsob využití Ostatní

Betonové pasy s izolací Panelové Železobetonové s rovným podhledem Střecha plochá Folie Pozinkovaný plech Vápenné hladké omítky Břízolitové Keramické na sociálních zařízeních a kolem kuchyňské linky Železobetonové s povrchem PVC Dřevěné lakované plné, vchodové dveře hliníkové Plastová PVC, keramická dlažba Ze společné kotelny 220V Osazen Rozvody T+S vody Do veřejného řadu Přípojka ke kuchyňskému sporáku Ze společné kotelny Kuchyňská linka, kombinovaný sporák, dřez, odsavač par Vana, umývadlo, samostatné WC Chybí Domovní telefon Nebyla provedena Nebyly provedeny V roce 2010 plastová okna, oprava balkonů Byty pro rodinné bydlení ve dvou vchodech Z místní obslužné zpevněné komunikace 3x pokoj, chodba, WC, koupelna, šatna, kuchyň, balkon, sklep Řádná Nebyly zjištěny 1970 100 roků Bytový dům s byty pro rodinné bydlení. Oceňovaná bytová jednotka je situována ve 3.NP vchodu č. 911. Byt má orientaci oken na V-Z. Nezjištěno. 5

Dispoziční řešení včetně výměr: Podlaží 12.NP

Název místnosti chodba pokoj balkon pokoj WC koupelna šatna kuchyň pokoj sklep celkem

m2 5,80 21,23 2,58 16,75 0,85 2,60 4,10 8,45 8,26 3,20 73,82

3.2. Analýza ocenění 3.2.1. Věcná hodnota Obsah : 3.2.1.1. 3.2.1.2. 3.2.1.3.

Bytová jednotka 911/131 Pozemky Rekapitulace věcné hodnoty

3.2.1.1. Bytová jednotka 4078/122 Zastavěné plochy a výšky podlaží 2

Podlahová plocha [m ] Jednotková cena (JC) [Kč/m2] Reprodukční hodnota (RC) Kč Rozestavěnost % Stáří roků Další životnost roků Opotřebení % Věcná hodnota (VH) Kč

Současný stav 72,22 19 000 1 372 180 100,00 44 56 40,00 823 310

Budoucí stav 0,00

3.2.1.2. Pozemky Jedná se o pozemek vedený ve výpisu z Katastru nemovitostí LV č. 2827 pro k.ú. Vizovice: P.č. st. 1529

Druh pozemku zastavěná plocha 6

Výměra 400

Pozemek je rovinatý, obdélníkového tvaru, situovaný v intravilánu města, v lokalitě zástavby bytových domů a občanské vybavenosti. Má možnost veškerých přípojek inženýrských sítí, přístup po zpevněných plochách p.č. 549/6 ve vlastnictví Města Vizovice Hodnota pozemků je stanovena porovnávací metodou. Tato metoda je založena na porovnání předmětného pozemku se zjištěnými cenami pozemků, jež jsou v současnosti v nabídce v realitní inzerci. V současnosti je přímo ve městě Vizovice v nabídce 9 stavebních pozemků. p.č. 1 2 3 4 5 6 7 8 9

výměra 1 920 600 3 637 1 000 920 2 000 1 000 4 787 900

Kč 1 325 000 144 000 1 818 500 650 000 414 000 1 260 000 600 000 2 474 879 450 000

Kč/m2 690 240 500 650 450 630 600 517 500

Lokalita Vizovice Vizovice Vizovice Vizovice Vizovice Vizovice Vizovice Vizovice Vizovice

Nabídkové ceny se pohybují v rozptylu 240 až 690,- Kč/m2. U nabídkových cen je nutné přihlížet k faktu nejistoty jejich následné realizovatelnosti. Ceny v inzerci jsou obvykle vyšší než ceny skutečně dosažené při reálném prodeji, a to mnohdy až o 20 %. S přihlédnutím na tento stav, lze dovodit cenu pozemku u uvedených vzorků v rozptylu 192,- Kč/m2 až 552,- Kč/m2. Na základě zvážení výše uvedených aspektů pro další výpočet hodnoty pozemku dovozujeme jednotkovou porovnávací hodnotu ve výši 400,- Kč/ m2.

Název zastavěná plocha a nádvoří Celkem

P.Č. st. 1529

Výměra [m2] Jedn. cena [Kč/m2] 400 400,00 400 =

Úprava ceny: Popis Id. podíl 79/946

úprava

=

7

160 000,- Kč mezivýsledek

* 79,00 / 946,00 = Výsledná cena

Cena [Kč] 160 000,00 160 000,00

13 361,52 13 361,52 Kč

3.2.1.5. Rekapitulace věcné hodnoty Název Byt č. 911/131 Pozemky CELKEM

Věcná hodnota [ Kč ] 823 310 13 362 836 672

Věcná hodnota je po zaokrouhlení 836 670,- Kč.

3.2.2. Porovnávací hodnota 1) Byt ve Vizovicích, ul. Štěpská Nabídka k prodeji byt 3+1 v lokalitě Vizovice - ul. Štěpská. Byt je po částečné rekonstrukci - výměna plast. oken a nové stupačky, jinak velmi udržovaný stav. Z prostorné chodby s komorou je vstup do obytných místností, které jsou neprůchozí. Ložnice jsou orientovány na jihovýchod s výhledem do zeleně. Nabídka RK AGENTURA ZVONEK ze dne 2.6.2014 Nabídková cena: 1 200 000,- Kč, tj. 15 189,- Kč/m2 2) Byt ve Vizovicích, Masarykovo nám. Nabídka k prodeji zděný byt 3+1 na Masarykově náměstí ve Vizovicích Nabízíme k prodeji prostorný byt 3+1 78 m2 4/4 NP ve zděném domě na Masarykově náměstí ve Vizovicích. Byt má vlastní plynový kotel jak na teplo tak i teplou vodu. Veškerá občanská vybavenost v nejbližším dosahu. Parkování přímo u domu. Nabídka RK MACHALA REALITY ze dne 8.7.2014 Nabídková cena: 1 440 000,- Kč, tj. 18 461,- Kč/m2 3) Byt ve Vizovicích, ul. 3. Května Prodej cihlového bytu 2+1, 63 m2, OV, Vizovice. Byt je ve zvýšeném přízemí cihlového domu, rok výstavby 1998. Prošel rekonstrukcí, má balkon i oplocenou terasu s posezením. Samostatná komora na pračku a vlastní plynový kotel je před vstupem do bytu. K bytu patří sklep. Parkování u domu Nabídka RK AAA BYTY.CZ, a.s. ze dne 4.8.2014 Nabídková cena: 1 850 000,- Kč, tj. 29 365,- Kč/m2 8

Komentář: Všechny srovnávané byty se nachází ve městě Vizovice. Jedná o nabídky realitních kanceláří. Srovnávané byty se jednotkovou cenou pohybují v rozptylu 15 189,- Kč/m2 až 29 365,Kč/m2/rok. 1. Srovnávaný byt leží v ulici Štěpská, bližší centra města, je mírně větší výměry, byt je po částečné rekonstrukci. Oceňovaný byt je horší. 2. Srovnávaný byt leží přímo v centru města, má mírně větší výměru, je moderněji zařízený, s vlastním kotlem ÚT a zdrojem TUV v jednotce. 3. Srovnávaný byt leží v ulici 3. května, vzdálenější centra města, má menší plochu. Bytový dům je výrazně mladší, byt má modernější vybavení i dispozici. Na základě analýzy technických a rozměrových vlastností srovnávaných bytových jednotek, lze konstatovat, že porovnávaná jednotka je kvalitativně nejvíce odpovídající prvnímu vzorku, v původním stavu, jen po minimální modernizaci. Lokalitou jsou všechny srovnávané byty podobné, se shodnou dostupností občanské vybavenosti a parkovacími možnostmi. Po zohlednění faktu že zdrojem informace všech srovnávaných jednotek jsou nabídky realitních kanceláří pro oceňovanou bytovou jednotku dovozuji srovnávací hodnotu 14 000,- Kč/m2 užitné plochy (při celkové výměře podlahových ploch 73,82 m2). Porovnávací hodnota je po zaokrouhlení 1 033 000,- Kč.

3.2.3. Závěrečná analýza majetku Pro stanovení odhadu ceny obvyklé za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu zpracování ocenění vycházíme z věcné hodnoty a porovnávací hodnoty. Výsledný odhad tržní hodnoty stanovený touto metodou je platný za předpokladu, že byt bude v případě prodeje ihned uvolněn bez dalších výdajů na vyprázdnění a vyklizení objektu a jeho technický stav se podstatně nezhorší. Název hodnoty Věcná hodnota Porovnávací hodnota

9

Kč 836 670 1 033 000

Silné stránky nemovitých věcí:   

Možnost veškerých přípojek inženýrských sítí Provedena výměna oken Klidná lokalita v blízkosti centra

Slabé stránky nemovitých věcí:  K bytu nepřísluší garáž  Technické zařízení bytu je původní S přihlédnutím k výše uvedeným skutečnostem a k výsledkům dílčích oceňovacích postupů, stanovujeme výslednou tržní hodnotu majetku k datu prohlídky ve výši:

1 000 000,- Kč

10

4. REKAPITULACE Účelem znaleckého posudku bylo stanovit cenu obvyklou bytové jednotky č. 911/131 v bytovém domě č.p. 910, 911 na pozemku p.č. st. 1529 včetně id. podílu 79/946 na společných částech domu a na pozemku p.č. st. 1529, uvedeno na LV č. 2827, v k.ú. Vizovice, v obci Vizovice, v okrese Zlín, ke dni 30.7.2014, pro potřeby dražby ve smyslu §13 zákona 26/2000 Sb. Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění pro určení ceny obvyklé k uvedenému datu, je tato stanovena ve výši:

1 000 000,- Kč slovy: Jedenmilion korun českých

Poznámka: Ocenění nemovitých věcí v tomto posudku je pro účely veřejné dražby ve smyslu §13 odst.1 zákona 26/2006 Sb. (Zákon veřejných dražbách) odhadem ceny předmětu dražby v místě a čase obvyklé. Za zprávu odpovídá ing. Miloslav Smělík V Uherském Hradišti, 14.8.2014

ZNALECKÁ DOLOŽKA: Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 25.6.1999 č.j. 234/97 - OOD, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí a trvalých porostů, movitých věcí, podniků a jejich částí, vkladů do obchodních společností, nehmotného majetku a cenných papírů. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6023-240/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme dokladem - faktura. 11

5. PŘÍLOHY Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2827 pro k.ú. Zlín ze dne 16.6.2014 Snímek katastrální mapy – zdroj internet Fotopříloha

12