Znalecký posudek č. 009/2014 O ceně
Pozemkových parcel ppč. 690, 691 a 692, v k.ú. Svádov, obec Ústí nad Labem
Objednatel posudku:
GRM Insolvence v.o.s. Vaníčkova 1070/29 400 01 Ústí nad Labem IČ: 28716671
Účel posudku:
pro potřeby insolvenčního řízení
Insolvenční řízení č. KSUL 79 INS 967/2011, dlužník Jurij Ščerbakov
Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, podle stavu ke dni 10. 3. 2014 posudek vypracoval: Ing. Miroslav Filégr 403 36 Tisá 434, okr. Ústí n. L. 602410262 Posudek obsahuje 8 stran, plus přílohy. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ústí nad Labem, 11. 3. 2014
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Zjistit administrativní cenu a obvyklou cenu pro insolvenční řízení.
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 10. 3. 2014 bez přítomnosti objednavatele.
3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV 261, k.ú. Svádov, obec Ústí nad Labem. Kopie katastrální mapy Podklady předané spol. GRM Insolvence v.o.s. Vlastní šetření
4. Vlastnické a evidenční údaje SJM Ščerbakov Jurij Alexandrovič ing. bytem Šumavská 2956/4, 400 11 Ústí nad Labem a Antošová Olga, bytem Masarykova 539/352, 400 01 Ústí nad Labem
5. Dokumentace a skutečnost Bylo provedeno porovnání předložených podkladů se skutečností a nebyly shledány rozdíly. Měření bylo provedeno laserovým dálkoměrem HILTI. Bylo velkým problémem zjistit skutečný stav uvnitř pozemkových parcel. Jsou velmi zarostlé nálety a neudržované. K objektu, který je evidentně ve velmi špatném stavu s nutností demolice se nebylo vůbec možné dostat. Navíc dle kopie KM jde o objekt o větších půdorysných rozměrech, než je udáváno v přiložených dokumentech z KÚ.
6. Obsah posudku 1) Pozemky
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy IV. Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00
4
Index trhu:IT = P5 × (1 + Pi) = 1,000 i=1
1) Pozemky – § 4 Jedná se o rovinné pozemkové parcely umístněné mezi železničním tělesem a výpadovou komunikací spojující města Ústí nad Labem a Děčín. Pozemky jsou velmi zanedbané, neudržované, zarostlé náletovými dřevinami. V zadní části pozemků je postavena nespecifikovaná stavba v havarijním stavu s nutností demolice. V důsledku vzrostlých dřevin nebylo možné uvedený objekt detailně prohlédnout a změřit. Přístupy k pozemkům jsou bez závad přímo z veřejné komunikace. Pozemky jsou z větší části oplocené poškozeným plotem. Branka je nefunkční s možností volného přístupu na pozemky. Pozemky lze napojit na inž. sítě. Objekt na pozemku ppč. 692 již ve skutečnosti neexistuje. Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Ústí nad Labem Název okresu: Ústí nad Labem Základní cena pozemku: ZC = 1 620,– Kč/m2 Index trhu: IT = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
–4– 6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
Pi = 1,000 i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které má obec obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí II. V okolí nemovité věci je částečně pozemku dostupná občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost VI. Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti 7 Hromadná doprava V. Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky měst) 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez možnosti komerčního využití komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů
Pi 1,00 0,02 –0,10 0,00 –0,01 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
11
Index polohy: IP = P1 × (1 +
Pi) = 0,910 i=2
Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,910 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 1 474,2000 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 690 zastavěná plocha a nádvoří 16 691 zahrada JFC 610 692 zastavěná plocha a nádvoří 17 Součet: 643 Pozemky – určená cena:
Cena [Kč] 23 587,20 899 262,– 25 061,40 947 910,60 947 910,60 Kč
V ceně není obsažena hodnota „zprovoznění“ pozemkových parcel a demolice stávajícího objektu. Tato skutečnost je oceněna dle ceníku stavebních prací v CÚ 2014. Demolice konstrukce postupným rozebíráním je oceněna částkou 1 194,99 Kč/1 m3 konstrukcí. Odhadem se jedná o cca 56 m3 zdiva čemuž odpovídá hodnota demolice 66 991,70 Kč. Vyčištění pozemkových parcel od náletových porostů je dle stavebních ceníků v CÚ 2014 dáno hodnotou 39,10 Kč/1 m2. Při ploše 610 m2 bude celková hodnota vyčištění 23 851,- Kč. Celková hodnota nákladů na uvedení pozemků do původního stavu bude 90 842,70 Kč. K této hodnotě je nutné přičíst cenu za naložení a složení suti a za odvoz suti na skládku vč. skládkového. Tato hodnota je dle stavebního ceníku 25 000,- Kč. Celková hodnota nákladů bude 115 842,70 Kč. Z toho pak vyplývá hodnota pozemků..................................................................832 067,90 Kč
–5–
Porovnávací metoda: Popis porovnávacích pozemků: Jedná se o obdobné pozemkové parcely určené k výstavbě objektu k bydlení. Oceňovaná nemovitost má nevýhodu jejího zanedbání s nutností vyčištění pozemků od náletových dřevin a nutného odstranění přízemního objektu, který je v havarijním stavu. Porovnávací pozemky: stavební pozemek nedaleko centra místní části, inž. sítě jsou na hranici pozemku Realizovaná cena: 1 169 256,– Kč Výměra: 1 419,00 m2 Jednotková cena: 824,– Kč/m2 Koeficient prodejnosti Kp: 1,000 Upravená jednotková cena: 824,– Kč/m2 Váha: 1,00 stavební pozemek vč. inž. sítí s malou chatkou, která je od nabídkové ceny odečtena Realizovaná cena: 1 100 000,– Kč Výměra: 785,00 m2 Jednotková cena: 1 401,27 Kč/m2 Koeficient prodejnosti Kp: 1,000 Upravená jednotková cena: 1 401,27 Kč/m2 Váha: 1,00 Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena: Stanovená jednotková cena (SJC): Oceňované pozemky: Název zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zahrada JFC Výměra – celkem (V):
p.č. 690 692 691
824,– 1 212,64 1 401,27 1 112,64
Výměra 16,00 m2 17,00 m2 610,00 m2 643,00 m2
Cena pozemků (V × SJC): 643,00 m2 × 1 212,64 Kč/m2 Pozemky – určená cena:
Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2
=
779 727,52 Kč 779 727,52 Kč
–6–
C. Rekapitulace Souhrn výměr všech pozemků
643 m2
Ceny bez odpočtu opotřebení: 1) Pozemky Cena bez odpočtu opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení a se započtením demolice a uvedení pozemku do původního stavu podle § 50:
947 910,60 Kč 947 910,60 Kč 832 070,00 Kč
Výsledné ceny včetně opotřebení: 1) Pozemky Výsledná cena včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení a se započtením demolice a uvedení pozemku do původního stavu podle § 50:
947 910,60 Kč 947 910,60 Kč 832 070,00 Kč
Určená cena: 832 070,– Kč Cena slovy: osmsettřicetdvatisícesedmdesát Kč
Srovnatelná cena: 779 730,- Kč Cena slovy: sedmsetsedmdesátdevěttisícsedmsettřicet Kč
Odhad obvyklé ceny pozemkových parcel bude 800 000,- Kč. Odhad obvyklé ceny spoluvlast. podílu dlužníka ve výši ½ bude 400 000,- Kč.
Komentář: Oceňované pozemkové parcely jsou v horším stavu s nemovitostí, která je svým stavebně technickým stavem určena k demolici. Pozemky jsou silně zanesené náletovými porosty a téměř neprostupné. Určitou nevýhodou je situování mezi železničním tělesem a výpadovou komunikací. Dle odhadu je část pozemků v ochranném pásmu ČD. Event. budoucí výstavbu lze zajistit v části pozemků blíže veřejné komunikaci. K tomu, aby pozemky mohly být užívány, je nutné provést demolici objektu v zadní části a odstranit náletové porosty. V blízkosti je zastávka MHD, železniční zastávka. Městská část Svádov je situována v blízkosti centra městské části Střekov. Pozemkové parcely nejsou situovány v záplavovém pásmu řeky Labe.
–7– Ústí nad Labem, 11. 3. 2014 Ing. Miroslav Filégr 403 36 Tisá 434, okr. Ústí n. L. 602410262
–8–
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem, dne 4. 12. 1995, čj. Spr. 5342/95, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 009/2014 znaleckého deníku.
V Ústí nad Labem, 11. 3. 2014
ing. Miroslav Filégr
