2014

1

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 3103b/16/2014 RD čp 495 na pp 653 a 199/106, 199/107 Kraj Středočeský, okres Kladno, obec Lány, k.ú. Lány Adresa nemovitosti: Lesní 495, 270 61 Lány Vlastník: Natalia Kuckirová, Dominova 2465/11, 15800 Praha 5, vlastnictví: výhradní NEMOVITOST: Katastrální údaje :

OBJEDNATEL : Adresa objednatele:

Soudní exekutor Mgr. Hynek Sekyrka Exekutorský úřad Praha 1 se sídlem, Murmanská 1475/4, 100 00 Praha 10

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

Zdeněk Myslík Kovářova 141/1a, 155 00 Praha 5

ÚČEL OCENĚNÍ:

Exekuční řízení (ocenění stávajícího stavu)

OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:

19 stran

V Praze dne 8.3.2014

17 900 000 Kč 25.2 a 5.3.2014

Stav ke dni :

25.2.2014 Počet vyhotovení: 3

2 NÁLEZ Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny rodinného domu čp. 495 na pp 653, dále pozemky č. 199/106 a 199/107 včetně příslušenství katastrální území Lány, obec Lány, okr. Kladno. Obvyklou cenou pro účely zákona č. 403/2009 Sb., kterým se mění zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 265/1991 Sb., o působnosti orgánů České republiky v oblasti cen, ve znění pozdějších předpisů se rozumí cena shodného nebo z hlediska užití porovnatelného nebo vzájemně zastupitelného zboží volně sjednávaná mezi prodávajícími a kupujícími, kteří jsou na sobě navzájem ekonomicky, kapitálově nebo personálně nezávislí na daném trhu, který není ohrožen účinky omezení hospodářské soutěže. Nelze-li zjistit cenu obvyklou na trhu, určí se cena pro posouzení, zda nedochází ke zneužití výhodnějšího hospodářského postavení, kalkulačním propočtem ekonomicky oprávněných nákladů a přiměřeného zisku. Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Z uvedených definic obvyklé ceny je zřejmé, že při zjišťování tržní hodnoty nelze brát v úvahu žádná sociální, příbuzenská či věková kritéria zúčastněných osob, tedy povinného či oprávněného ani žádné jiné okolnosti provázející obvyklou cenu. Je otázkou smluvního ujednání mezi svobodně jednajícími subjekty, avšak výše úhrady by s ohledem na dobré mravy měla vycházet ze všech výše uvedených aspektů, které determinují obvyklou cenu. V daném případě pro nemovitosti katastrální území Lány, obec Lány, okr. Kladno je obvyklá cena zjištěná podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Metodika ocenění Pro zjištění skutečné technické hodnoty staveb je v tomto případě použita metodika reprodukční ceny snížené o přiměřené opotřebení k věku a intenzitě užívání. Základem hodnoty bude výpočet obestavěného prostoru. Pro výpočet je použito podkladů URS Praha vč. seznamu směrných orientačních sazeb ke sborníku S-850 a sazebníku orientačních sazeb přímých nákladů a zahraniční metodika publikovaná Conzultinvestem Praha. Pro zjištění Administrativní ceny pak použita vyhláška Ministerstva financí č. 441//2013 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška). Pro zjištění tržní hodnoty nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečňovaných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 441/2013 Sb.,), věcnou hodnotu dle THU, srovnávací hodnotu tak i porovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na tržní hodnotu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu.

3 Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí LV č. 799 Katastrálního úřadu Kladno Spisová a projektová dokumentace prohlédnuta na odboru výstavby-Nové Strašecí Kolaudační rozhodnutí čj.3336/332/02/Ku ze dne 28.1.2003 Snímek katastrální mapy Informace poskytnuté při fyzické prohlídce. Prohlídka a zaměření nemovitostí SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.

 bytová zóna  průmyslová zóna  ostatní  nákupní zóna  /  voda  /  kanalizace  /  plyn  /  elektro  telefon

Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):  dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD  zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku

 silnice II.,III.tř

Celkový popis Nález Technický popis oceňovaných nemovitostí Jedná se o dům obytný, který splňuje podmínku § 13 vyhl.a je charakterizován jako dům rodinný. Městský úřad Nové Strašecí - odbor výstavby a životního prostředí povolil užívání rodinného domu pod čj. 336/332/02/Ku „Kolaudačním rozhodnutím” ze dne 28.1.2003. Rodinný dům ke dni ocenění je částečně užíván s drobnými nedodělky, které jsou patrné z dále uvedeného výpočtu procenta rozestavěnosti přímo v ocenění. Předmětem ocenění jsou dále pozemky v katastru nemovitostí evidované jako zastavěná plocha, zahrada a orná půda, které tvoří jednotný funkční celek, katastrální území Lány, obec Lány, okr. Kladno. Rodinný dům čp. 495 na st. 653 Přízemní, podsklepený se střechou sedlovou s využitým prostorem v podkroví k účelovému využití. Obvodové konstrukce jsou zděné z POROTHERM bloků s dostatečnou tepelnou izolací, izolace proti zemní vlhkosti jsou funkční, střešní krytina tašková, rozvod studené i teplé vody z centrálního zdroje, vytápění etážové atd. viz výpis z Technické zprávy CITACE Základní údaje o stavbě pozemku a budoucím provozu Projekt řeší změnu stavby před jejím dokončením. Změny se týkají vnitřního dispozičního uspořádání. Navržený dům je přízemní, podsklepený s obytným podkrovím. Střecha je sedlová o sklonu 37°. Půdorys domu je členitý. Obytné místnosti jsou orientovány V-Z-J, vstup do domu je z jihu, vjezd o garáže na západní straně. Dispozice RD - v přízemí na kótě + - 0,00 se nachází zádveří, vstupní hala s obývací pokoj, ze kterého je přístup do zvýšené jídelny a odtud do kuchyně a komory. Tato část je na kótě 1,26. Z jídelny je přístup po schodech do pracovny, která je na kótě 2,85 m. Na kotě 1,26 jsou situovány dvě koupelny, dvě ložnice, balkony a šatna. - V podkroví na kótě + 4,11 m jsou situovány dvě ložnice, šatna, koupelna a hala. - V suterénu se nachází dvougaráž, fitness, krbová hala, koupelna, prádelna, kotelna, bazén a ve

4 snížené části je navržen sklep a sauna - podrobnosti viz stavební část. - Oplocení domu – kamenná podezdívka s dřevěným plotem v = 1,5 m. Vzdálenost domu od oplocení je 27m. - Parkování vozidel je zajištěno na parcele domu a v garáži, Pozemek je mírně svažitý směrem na sever. Ve spodní části pozemku je umístěna kanalizační veřejná stoka. Technické řešení objektu Dům je vyzděn z cihel POROTHERM 44 P+D n 30 P+D. Příčky tl. 11,5 P+D. Sloup uprostřed obývacího pokoje je železobetonový viz konstrukční část realizační dokumentace. Stropy jsou keramické nad suterénem a přízemím budou z válcovaných nosníků a stropních vložek HURDIS. Krov je dřevěný vaznicový, kombinovaný e ocelovými nosníky. Krytina je tašková. Okna a vchodové dveře jsou plastová. Základové pasy jsou z prostého betonu. Statika objektu, kladečské výkresy, krov a základy jsou součásti prováděcího projektu schváleného při stavebním povolení. Ztužující věnce v úrovni stropu, železobetonové vyztužené 4 E 10 a třmínky E6 á 300 mm. Překlady nad otvory v nosných zdech jsou navrženy z válcovaných profilů I. Věnec pod pozednici bude železobetonový, vysoký 15 cm vyztužený 4 E 10, tř. 6 mm á 300 mm a budou do ní zabetonovány ocelové úchytky pro pozednici. Podhledy v podkroví budou provedeny z LIGNOPORU a omítnuty - via skladby konstrukcí – výkr. č. 9. Izolace proti zemní vlhkosti Je navržena z asfaltových pásů RADONELAST. KONEC citace Z výše uvedeného je patrné, že objekt po dokončení lze celkově hodnotit s prvky nadstandardního vybavení s tím, že chybějící konstrukce jsou uvedeny přímo v ocenění. Kvalita a vybavení je zřejmá z dále uvedené tabulky v souladu s příl. č. 24 k vyhl. Technická předpokládaná životnost a výpočet procenta opotřebení analytickou metodou je proveden přímo v ocenění. Venkovní úpravy Ve smyslu vyhlášky jsou předmětem ocenění jen položky č. 2.5, 2.7, 15,19, 21 a 23 uvedené v příloze č. 11, přičemž se tyto na pozemku nevyskytují. Pozemky Jsou v katastru nemovitostí vedeny jako zastavěná plocha a nádvoří a orná půda, které spolu tvoří jednotný funkční celek, katastrální území Lány, obec Lány, okr. Kladno. zastavěná plocha a nádvoří zahrada orná půda

st. 653 č. 199/106 č. 199/107

276 m2 88 m2 2351 m2

RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti:  Nemovitost je řádně zapsána v katastru  Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí  Stav stavby umožňuje podpis zástavní  Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy  Skutečné užívání stavby není v rozporu s její  Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací  Přístup k nemovitosti přímo z veřejné  Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace

5 Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou  Nemovitost není situována v záplavovém  Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení:  Exekuce Ostatní rizika: nejsou

OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům čp. 495 na pp 653 1.2 Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky

Obsah tržního ocenění majetku 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům čp. 495 na pp 653 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 3. Porovnávací ocenění 3.1 RD na pp 653

OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům čp. 495 na pp 653 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

§ 13, typ C zděná podsklepená má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 111

6 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuce I 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV záplav

Pi -0,06 0,00 0,00 -0,04 1,00

4

Index trhu

IT = P5 * (1 + Pi) = 0,900 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Pi) = 0,978 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,880 Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 10,0*20,75+4,75*3,5+7,0*8,5-6,95*3,0 IPP INP 10,0*20,75+4,75*3,5+7,0*8,5+2,5*3,5+3,2*3,2/26,95*3,0

= =

[m2] 262,77 276,65

7 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 262,77 m2 2,70 m 2 276,65 m 3,10 m

Název IPP INP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor IPP (10,0*20,75+4,75*3,5+7,0*8,56,95*3,0)*(2,70)+7,2*8,55*1,45 INP (10,0*20,75+4,75*3,5+7,0*8,5+2,5*3,5+ 3,2*3,2/2-6,95*3,0)*(3,10+0,5+0,1) podkroví vč. zastřešení (10,0*20,75+7,0*8,5-6,5*3,07,25*3,0)*2,55/2+4,9*4,75*1,95/3+2,6*3*1 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení)

=

[m3] 798,75 m3

=

1 023,59 m3

=

310,76 m3

Název

Typ

IPP INP podkroví vč. Zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

PP NP Z

Obestavěný prostor 798,75 m3 1 023,59 m3 310,76 m3 2 133,10 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Provedení

Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody

Cu

plastová s izolačním dvojsklem plovoucí podlaha plynový kotel

plynový kotel + nepřímotopný zásobník

Hodnocení standardu S S S S S N S S C S S S N N S N S S S N

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

8 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní 27. Bazén

umyvadlo, vana, WC, bidet

S S C N S S A

Výpočet koeficientu vybavení K4 a stupně rozestavěnosti nedokončené stavby (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro přepočet obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Roz Konstrukce, vybavení K [%] [%] [%] [%] [%] S 5,40 100 1,00 5,40 4,82 100,00 1. Základy S 23,40 100 1,00 23,40 20,89 100,00 2. Zdivo S 9,10 100 1,00 9,10 8,13 100,00 3. Stropy S 5,40 100 1,00 5,40 4,82 100,00 4. Střecha S 3,30 100 1,00 3,30 2,95 100,00 5. Krytina N 0,80 100 1,54 1,23 1,10 100,00 6. Klempířské konstrukce S 6,10 100 1,00 6,10 5,45 100,00 7. Vnitřní omítky S 2,80 100 1,00 2,80 2,50 100,00 8. Fasádní omítky C 0,50 100 0,00 0,00 0,00 0,00 9. Vnější obklady S 2,20 100 1,00 2,20 1,96 75,00 10. Vnitřní obklady S 2,30 100 1,00 2,30 2,05 70,00 11. Schody S 3,20 100 1,00 3,20 2,86 50,00 12. Dveře N 5,10 100 1,54 7,85 7,01 100,00 13. Okna N 2,10 100 1,54 3,23 2,88 100,00 14. Podlahy obytných místností S 1,30 100 1,00 1,30 1,16 75,00 15. Podlahy ostatních místností N 5,30 100 1,54 8,16 7,29 100,00 16. Vytápění S 4,20 100 1,00 4,20 3,75 80,00 17. Elektroinstalace S 0,60 100 1,00 0,60 0,54 100,00 18. Bleskosvod S 2,90 100 1,00 2,90 2,59 80,00 19. Rozvod vody N 1,70 100 1,54 2,62 2,34 100,00 20. Zdroj teplé vody S 0,50 100 1,00 0,50 0,45 100,00 21. Instalace plynu S 2,70 100 1,00 2,70 2,41 100,00 22. Kanalizace C 0,50 100 0,00 0,00 0,00 0,00 23. Vybavení kuchyně N 4,30 100 1,54 6,62 5,91 30,00 24. Vnitřní vybavení S 0,30 100 1,00 0,30 0,27 25,00 25. Záchod S 4,00 100 1,00 4,00 3,57 0,00 26. Ostatní A 2,57 100 1,00 2,57 2,30 40,00 27. Bazén Součet upravených objemových podílů: 111,98 Rozestavěnost: Koeficient vybavení K4: 1,1198

100 100 100 100 100 100 100

Dok [%] 4,82 20,89 8,13 4,82 2,95 1,10 5,45 2,50 0,00 1,47 1,44 1,43 7,01 2,88 0,87 7,29 3,00 0,54 2,07 2,34 0,45 2,41 0,00 1,77 0,07 0,00 0,92

86,62

Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl upravený rozestavěností, UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opotř. Opotř. z Konstrukce, vybavení Stáří Živ. [%] [%] [%] [%] části celku S 4,82 100,00 4,82 5,57 11 150 7,33 0,4083 1. Základy S 20,89 100,00 20,89 24,12 11 110 10,00 2,4120 2. Zdivo

9 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 27. Bazén Opotřebení:

S S S N S S S S S N N S N S S S N S S N S

8,13 4,82 2,95 1,10 5,45 2,50 1,47 1,44 1,43 7,01 2,88 0,87 7,29 3,00 0,54 2,07 2,34 0,45 2,41 1,77 0,07 0,92

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

8,13 4,82 2,95 1,10 5,45 2,50 1,47 1,44 1,43 7,01 2,88 0,87 7,29 3,00 0,54 2,07 2,34 0,45 2,41 1,77 0,07 0,92

9,39 5,57 3,41 1,27 6,29 2,89 1,70 1,66 1,65 8,09 3,32 1,00 8,42 3,46 0,62 2,39 2,70 0,52 2,78 2,04 0,08 1,06

11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11

100 95 40 50 55 40 40 110 50 50 40 40 35 30 40 35 30 35 45 45 45 40

11,00 11,58 27,50 22,00 20,00 27,50 27,50 10,00 22,00 22,00 27,50 27,50 31,43 36,67 27,50 31,43 36,67 31,43 24,44 24,44 24,44 27,50

1,0329 0,6450 0,9378 0,2794 1,2580 0,7948 0,4675 0,1660 0,3630 1,7798 0,9130 0,2750 2,6464 1,2688 0,1705 0,7512 0,9901 0,1634 0,6794 0,4986 0,0196 0,2915

19,2 %

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11):

= *

Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]

* * * =

1200 1,1198 0,9000 2,1260 5 111,45

=

10 903 234,- Kč

Plná cena:

2 133,10 m3 * 5 111,45 Kč/m3

2 130,1,

Výpočet nedokončené stavby Úprava ceny za nedokončené konstrukce Nedokončená stavba Koeficient opotřebení: (1- 19,2 % /100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = * = * =

0,8662 9 444 108,71 Kč 0,808 7 630 839,84 Kč 0,880 6 715 139,06 Kč

Rodinný dům čp. 495 na pp 653 - zjištěná cena

=

6 715 139,06 Kč

1.2 Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle § 18 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 %

10 Ceny staveb pro ocenění venkovních úprav Název stavby Rodinný dům čp. 495 na pp 653 Celkem: Ocenění Cena staveb celkem: 3,50 % z ceny staveb

Cena stavby 6 715 139,06 Kč 6 715 139,06 Kč

*

Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem - zjištěná cena

=

6 715 139,06 0,0350 235 029,87 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů -

č. IV

Pi 0,00

III I I II II

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuce I 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV záplav 4

Index trhu

IT = P5 * (1 + Pi) = 0,920 i=1

Pi -0,06 0,00 0,00 -0,02 1,00

11 Index polohy pozemku Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 III m s více jak čtyřmi pravidelnými dopravními spoji denně 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II

Pi 1,03 0,00 -0,01 0,00 0,00 0,00 -0,03 0,00 0,00 0,00 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Pi) = 0,989 i=2

Celkový index I = IT * IO * IP = 0,920 * 1,000 * 0,989 = 0,910 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 685,84 Typ

Název

§ 4 odst. 1

Parcelní číslo st. 653

Výměra [m2] 276,00

zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada 199/106 88,00 § 4 odst. 1 orná půda 199/107 2 351,00 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem Pozemky - zjištěná cena

Index

Koef.

0,910

Upr. cena [Kč/m2] 624,11

Jedn. cena [Kč/m2] 624,11

Cena [Kč] 172 254,36

624,11 624,11

54 921,68 1 467 282,61 1 694 458,65

=

1 694 458,65 Kč

12

Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu

Rekapitulace výsledných cen a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Rodinný dům čp. 495 na pp 653 1.2. Příslušenství a.21) Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem

6 715 139,10 Kč

a) Ocenění staveb celkem

6 950 169,- Kč

b) Ocenění pozemků b1) Pozemky

1 694 458,70 Kč

b) Ocenění pozemků celkem

1 694 458,70 Kč

Celkem

8 644 627,70 Kč

235 029,90 Kč

Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům čp. 495 na pp 653 Věcná hodnota dle THU Zastavěné plochy a výšky podlaží Název IPP INP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor IPP (10,0*20,75+4,75*3,5+7,0*8,56,95*3,0)*(2,70)+7,2*8,55*1,45 INP (10,0*20,75+4,75*3,5+7,0*8,5+2,5*3,5+ 3,2*3,2/2-6,95*3,0)*(3,10+0,5+0,1) podkroví vč. zastřešení (10,0*20,75+7,0*8,5-6,5*3,07,25*3,0)*2,55/2+4,9*4,75*1,95/3+2,6*3*1 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název IPP INP podkroví vč. Zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

Zastavěná. Konstr. výška plocha 262,77 m2 2,70 m 276,65 m2 3,10 m

=

[m3] 798,75 m3

=

1 023,59 m3

=

310,76 m3

Typ

Obestavěný prostor 798,75 m3 1 023,59 m3 310,76 m3 2 133,10 m3

13 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl upravený rozestavěností, UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část UP PP Stáří Živ. Opotř. [%] [%] [%] [%] části 1. Základy S 5,29 100,00 5,29 6,05 11 150 7,33 2. Zdivo S 22,93 100,00 22,93 26,22 11 110 10,00 3. Stropy S 8,92 100,00 8,92 10,20 11 100 11,00 4. Střecha S 5,29 100,00 5,29 6,05 11 95 11,58 5. Krytina S 3,23 100,00 3,23 3,69 11 40 27,50 6. Klempířské konstrukce N 0,78 100,00 0,78 0,89 11 50 22,00 7. Vnitřní omítky S 5,98 100,00 5,98 6,84 11 55 20,00 8. Fasádní omítky S 2,74 100,00 2,74 3,13 11 40 27,50 9. Vnější obklady C 0,49 100,00 0,49 0,56 11 40 27,50 10. Vnitřní obklady S 1,62 100,00 1,62 1,85 11 40 27,50 11. Schody S 1,58 100,00 1,58 1,81 11 110 10,00 12. Dveře S 1,57 100,00 1,57 1,80 11 50 22,00 13. Okna N 5,00 100,00 5,00 5,72 11 50 22,00 14. Podlahy obytných místností N 2,06 100,00 2,06 2,36 11 40 27,50 15. Podlahy ostatních místností S 1,27 100,00 1,27 1,45 11 40 27,50 16. Vytápění N 5,19 100,00 5,19 5,93 11 35 31,43 17. Elektroinstalace S 3,29 100,00 3,29 3,76 11 30 36,67 18. Bleskosvod S 0,59 100,00 0,59 0,67 11 40 27,50 19. Rozvod vody S 2,27 100,00 2,27 2,60 11 35 31,43 20. Zdroj teplé vody N 1,67 100,00 1,67 1,91 11 30 36,67 21. Instalace plynu S 0,49 100,00 0,49 0,56 11 35 31,43 22. Kanalizace S 2,65 100,00 2,65 3,03 11 45 24,44 24. Vnitřní vybavení N 1,26 100,00 1,26 1,44 11 45 24,44 25. Záchod S 0,29 100,00 0,29 0,33 11 45 24,44 27. Bazén 1,01 100,00 1,01 1,15 11 40 27,50 Součet upravených objemových podílů: 87,46 Opotřebení: Zastavěná plocha (ZP) Obestavěný prostor (OP) Jednotková cena (JC) Reprodukční hodnota (RC * OP) Opotřebení Věcná hodnota (VH)

[m2] [m3] [Kč/m2] Kč % Kč

2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků

Ocenění 277 2 133,10 4 338 9 253 392 18,50 7 541 514

Opotř. z celku 0,4435 2,6220 1,1220 0,7006 1,0148 0,1958 1,3680 0,8608 0,1540 0,5088 0,1810 0,3960 1,2584 0,6490 0,3988 1,8638 1,3788 0,1843 0,8172 0,7004 0,1760 0,7405 0,3519 0,0807 0,3162 18,5000

14 Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)

Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená [m2] /kupní cena cena celkový cena 2 [ Kč ] [ Kč/m ] [ KC ] [ Kč/m2 ] Lokalita: 1 KRC: 1,00

KMP: 1,00

KPP: 1,00

KDD: 1,00

KMZ: 1,00

KIV: 1,00

KVP: 1,00

KUV: 1,00

Parcela č.: 1 1 750 750,00 1,00 750,00 Popis pozemku: 1Reálná obchodovatelná hodnota již zastavěného pozemku Průměrná jednotková cena 750,00 Kč/m2 Parcela č.

Druh pozemku

zastavěná plocha a 653 nádvoří zahrada 199/106 orná půda 199/107 Celková výměra pozemků

Výměra [ m2 ] 276

Jednotková cena [ Kč/m2 ] 750

88 2 351 2 715

750 750 Hodnota pozemků celkem

Celková cena pozemku [Kč] 207 000 66 000 1 763 250 2 036 250

3. Porovnávací ocenění 3.1 Rozestavěný RD na pp 653 Oceňovaná nemovitost Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:

2 133,10 m3 276,65 m2 2 715,00 m2

Popisy porovnatelných nemovitostí 1)Prodej, dům vily, 360 m2Celková cena: 17 000 000 Kč Adresa: Lány Datum aktualizace: 15.03.2014 ID zakázky: 89845 Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý 2

Vlastnictví: Osobní Typ domu: Patrový Podlaží počet: 3 Plocha užitná: 360 m Plocha pozemku: 1 050 m 2

2

Balkón: Ano Terasa: 50 m Sklep: Ano Garáž: 2x Nabízíme na prodej luxusní třípatrovou vilu 7+1 v obci Lány, 20 km od Prahy. Celková plocha domu 360 m2 + terasa 50 m2, pozemek o rozloze 1050 m2. V přízemí se nachází vstupní hala (21 m2), dvojgaráž (42 m2), prostorný obývací pokoj s krbem (52 m2), kuchyň (18 m2), pracovna (15 m2), WC. Z obývacího pokoje je přístup na terasu a zahradu. V prvním patře je chodba s přístupem na terasu, koupelna (5m2), 1. ložnice (16 m2) s balkonem, 2. ložnice (15 m2) s koupelnou, 3. ložnice (27 m2) s koupelnou (5 m2). Podkroví: chodba (11 m2), komora (5m2), ložnice (25 m2) s koupelnou (14 m2) a šatnou (11m2), další samostatný pokoj. Dům má zabezpečovací systém, bezpečnostní kamery, centrální vysavač, klimatizaci, ve všech pokojích je možnost připojení k internetu. Vjezdová a garážová vrata s elektronickým ovládáním. Lány je moderní obec v přírodní rezervaci Křivoklátsko, jež byla prohlášena UNESCO biosférickou rezervací. Obec se nachází ve vzdálenosti 25 km od hranice Prahy, má veškerou občanskou vybavenost (škola, školka, obchody, restaurace, zdravotnické a jiné služby, atd.). Nejbližší stanice metra v Praze Zličín je 20 minut autem. Hlavní dominantou je zámek s rozlehlým parkem, který slouží jako tradiční venkovské sídlo prezidentů České republiky.

15

2)Prodej, dům rodinný, 500 m2Celková cena: 14 500 000 Kč Adresa: Lesní, Lány Datum aktualizace: 11.03.2014 ID zakázky: 022-N01075 Budova: Smíšená Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný Vlastnictví: Osobní Typ domu: Patrový Podlaží počet: 3 2

2

2

včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 278 m Plocha užitná: 500 m Plocha podlahová: 500 m Plocha 2

2

pozemku: 2 934 m Plocha zahrady: 2 656 m Terasa: Ano Sklep: Ano Garáž: Ano Rok kolaudace: 1999 Energetická náročnost budovy: Energetická náročnost budovyTřída B - Velmi úsporná Průkaz energetické náročnosti budovy: Zobrazit průkaz energetické náročnosti budovy Zařízeno: Ano Jedná se o nadstandardní vilu v prestižní obci Lány u Kladna. V domě je obývací pokoj 60m2, obytná hala (45m2) s krbem a vstupem na terasu s pergolou, plně vybavená kuchyň s jídelnou, vnitřní bazén 7x4m, samostatná garsonka 25m2, dvougaráž,3 ložnice, pracovna se samostatným schodištěm, 4 koupelny, 3 terasy.Podlahové vytápění v obou podlažích. U domu vzrostlá zahrada s jezírkem. Zámek v obci Lány je sídlem prezidenta republiky,obec přiléhá k CHKO Křivoklát. Je zde škola, školka, obchody, lékař, lékárna, muzea, restaurace... .Dopravní dostupnost do Prahy po rychlostní komunikaci R6 25km. 3)Prodej, dům rodinný, 245 m2Celková cena: 8 450 000 Kč Adresa: Lány Datum aktualizace: Včera ID zakázky: N1404984 Budova: Cihlová Stav objektu: Novostavba Poloha domu: Samostatný Vlastnictví: Osobní Typ domu: Patrový Podlaží počet: 2 Podlaží umístění: 2. 2

2

2

podlaží Plocha užitná: 245 m Plocha podlahová: 195 m Plocha pozemku: 710 m Balkón: Ano Terasa: Ano Garáž: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 400V Zařízeno: Ano Nabízíme k prodeji novostavbu patrového, samostatně stojícího rodinného domu 4+1 s dvojgaráží a terasou, na pozemku o rozloze 710 m2 v obci Lány. Nemovitost se nachází na klidném místě, v nově vzniklé vilové rezidenční zástavbě, v těsné blízkosti křivoklátských lesů. Dům byl zkolaudován v roce 2012 a je velmi dobře dispozičně řešen. V přízemí je vstupní chodba, prostorný obývací pokoj s krbem a s přímým vstupem na terasu, kuchyně, jídelní kout, komora a samostatná toaleta. V patře jsou tři ložnice. Ze dvou ložnic je přímý vstup na balkon a třetí ložnice je nadstandardně veliká se samostatnou šatnou. Dále je zde koupelna s rohovou vanou a sprchovým koutem a další toaleta(oddělená). Parkování zajišťuje prostorná a vytápěná dvojgaráž. Na pozemku s okrasnou zahradou je vybudováno jezírko, skalka, zahradní domek. Letní posezení je možné na vydlážděné a kryté terase. Dům je vytápěn plynovým kotlem (zajišťuje i ohřev vody) v kombinaci s krbem s průduchy vyvedenými do patra. V domě je nainstalován bezpečnostní systém. Je napojen na obecní vodovod a kanalizaci. Obec Lány má veškerou občanskou vybavenost (škola, školka, lékař, služby, obchody, sportoviště atd.) s dobrou dopravní obslužností - Bus - Praha, Kladno. Dostupnost Prahy autem je cca 20 minut.

Srovnatelné nemovitosti Název: 1 Lokalita: Použité K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

Výměra pozemku 1 050 m2

Lány koeficienty: 0,80 0,85 1,00 1,10 0,90 1,50 1,05 Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/ks 1,06 18 024 930 Celková cena Jednotková cena 17 000 000 Kč 17 000 000 Kč/ks

16 Název: 2 Lokalita: Použité K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

Výměra pozemku 2 656 m2 Název: 3 Lokalita: Použité K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

Výměra pozemku 710 m2

Lány koeficienty: 0,80 1,10 1,00 1,20 0,95 1,00 1,20 Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/ks 1,20 17 455 680 Celková cena Jednotková cena 14 500 000 Kč 14 500 000 Kč/ks

Lány koeficienty: 0,80 1,38 1,00 1,15 0,95 1,55 1,15 Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/ks 2,15 18 166 730 Celková cena Jednotková cena 8 450 000 Kč 8 450 000 Kč/ks

Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě přímého porovnání Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 17 455 680 Kč/ks Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí 17 882 447 Kč/ks Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 18 166 730 Kč/ks Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti 17 882 447 Kč/ks Výsledná porovnávací hodnota 17 882 447 Kč

17

REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům čp. 495 na pp 653 1.2 Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky

6 715 139,00 Kč 235 030,00 Kč 6 950 170,00 Kč 1 694 460,00 Kč

Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům čp. 495 na pp 653 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky

7 541 520,00 Kč 2 040 000,00 Kč

3. Porovnávací ocenění 3.1 RD čp. 495 na pp 653, Porovnávací hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky

17 882 447,00 Kč Současný stav 17 882 447 Kč 9 541 520 Kč 2 040 000 Kč 8 644 628 Kč

18

Celková Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena objektů: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem:

6 950 170,- Kč 1 694 460,- Kč 8 644 630,- Kč

Věcná hodnota: Stanovená věcná hodnota objektů:

7 541 520,- Kč

Stanovená věcná hodnota pozemků:

2 040 000,- Kč

Stanovená věcná hodnota celkem:

9 581 520,- Kč

Porovnávací cena: Porovnávací cena celkem:

17 882 450,- Kč

Obvyklá cena: 17 900 000,- Kč

slovy: sedmnáctmilionůdevětsettisíc Kč

19

Posudek vypracován dne 8.3.2014

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze dne 22.2.1983 pod Čj. SPR 1846/82 pro základní obor EKONOMIKA pro ceny a odhady se zvláštní specializací nemovitosti. Znalecký posudek je zapsán pod poř č. 3103b/16/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle přiložené likvidace.

Zdeněk M y s l í k Kovářova 141/1a 155 00 P r a h a 5 tel/fax 2516 20 518 nebo 602 35 21 86