Znalecký posudek č. 5847 - 64 / 2014
O ceně obvyklé: Rodinného domu č.p. 7 na pozemku p.č. 309 včetně příslušenství a pozemku p.č. 309 uvedeno na LV č. 1682, v k.ú. Všetuly, v obci Holešov, v okrese Kroměříž.
Objednatel posudku:
EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8
Posudek vypracoval:
VEGA UHERSKÉ HRADIŠTĚ a.s. Hradební 1250 686 01 Uherské Hradiště
Posudek obsahuje 14 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.
V Uherském Hradišti, 26.3.2014
1. ÚVOD Předmětem posudku je vypracovat cenu v čase a místě obvyklou rodinného domu č.p. 7 na pozemku p.č. 309 včetně příslušenství a pozemku p.č. 309 uvedeno na LV č. 1682, v k.ú. Všetuly, v obci Holešov, v okrese Kroměříž.
Účel posudku je zjištění ceny obvyklé, jako jednoho z podkladů pro dražbu (§13 zákona 26/2000 Sb. v platném znění) k datu prohlídky, tj. 6.3.2014
Speciální požadavky zadavatele: nejsou Základ hodnoty : Ve smyslu §13 zákona o veřejných dražbách je podkladem pro odhad ceny předmětu dražby cena v místě a čase obvyklá.
Ocenění cenou obvyklou je provedeno podle: §2 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, odst (1): ….. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.
Copyright Veškerá práva vyhrazena. Žádná část tohoto elaborátu nesmí být reprodukována nebo přenášena jakýmkoliv způsobem včetně elektronického, mechanického, fotografického či jiného záznamu, bez předchozí dohody a písemného svolení zhotovitele elaborátu.
2
2. NÁLEZ Informace o nemovitosti
Adresa nemovitosti: Rodinný dům č.p. 7 769 01 Holešov Region: Zlínský Okres: Kroměříž Katastrální území: Všetuly Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka proběhla dne 6.3.2014 za účasti přítelkyně pana Komína a ing. Miloslava Smělíka a Bc. Jiřího Halámka, jako zástupců znaleckého ústavu. Znalci byla umožněna celková prohlídka a zaměření nemovitých věcí a podány doplňující informace.
Podklady pro vypracování odhadu Výpis z KN, List vlastnický č. 1682 pro k.ú. Všetuly, ze dne 29.1.2014 Situační plán Informace získané při místním šetření dne 6.3.2014 Vlastnické a evidenční údaje Dle LV č. 1682 pro k.ú. Všetuly je vlastníkem předmětného majetku:
Komín Jaroslav, Za Vodou 7, Všetuly, 769 01 Holešov, r.č. 810818/4249 Váznoucí závazky Dle LV č. 1682 pro k.ú. Všetuly ze dne 29.1.2014 váznou na oceňovaných nemovitostech následující omezení vlastnického práva: Nařízení exekuce, Exekuční příkaz k prodeji, Zástavní právo smluvní, Zástavní právo exekutorské na p.č. 309 a stavbu Všetuly č.p. 7 dle přiloženého Výpisu z katastru nemovitostí, LV č. 1982.
3
Celkový popis nemovitosti Lokalita
Pozice v obci Dostupnost centra Převažující zóna Napojení na sítě a komunikace Kapacita sítí Dopravní dostupnost Dostupnost služeb Parkování Škodlivé vlivy Podnikatelská aktivita Konkurenční prostředí Současný způsob využití Ostatní, příslušenství
Město Holešov je součástí okresu Kroměříž a náleží pod Zlínský kraj. Holešov je také obcí s rozšířenou působností. Obec Holešov se rozkládá asi patnáct kilometrů východně od Kroměříže. Holešov se dále dělí na šest části, konkrétně to jsou: Dobrotice, Holešov, Količín, Tučapy, Všetuly a Žopy Oceňovaný majetek je situován v místní části Všetuly, na jejím severním okraji, u místní komunikace na ulici Za Vodou, která vede souběžně s místní vodotečí, říčkou Rusava. Oceňovaná nemovitost se nachází v západní krajové části obce, cca 1,5 km od Obecního úřadu, v lokalitě Všetuly, ulice Za Vodou. Vzdálenost cca 20 min. pěší chůze Zóna rodinných domů Dům má provedeny veškeré přípojky inženýrských síti, přístup po místní zpevněné komunikaci Dostatečná pro daný způsob využití Zastávka autobusu a vlaku v obci Všechny služby – obchodní, zdravotní, pošta, školy – přímo ve městě Na krajnici místní komunikace před domem Nezjištěny. Středně silná, korespondující s velikostí města. V současné době je v Holešově nabízeno k prodeji přibližně 30 rodinných domů, obecně nabídka převyšuje poptávku Rodinný dům s jednou bytovou jednotkou Příslušenství tvoří: Přípojky inž. sítí, plot dřevěný prkenný, plotová vrata prkenná, vedlejší hospodářská stavba ve dvorní části. Oceňovaný rodinný dům se nachází v lokalitě se středním nebezpečím výskytu povodní, zóna 3. (Zdroj: Česká asociace pojišťoven)
3. POSUDEK Rodinný dům č.p. 7 Základy Zdivo, podezdívka Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře a vrata
Betonové Konstrukční systém zděný na tl. 0,45m Dřevěné omítnuté, s rovným podhledem Sedlová trámová Šablony eternitové Plechové s nátěrem Omítky vápenné štukové Chybí ve dvorní části, v uliční části a na štítu jsou stříkané břízolitové Chybí Keramické v kuchyni a na WC Dřevěné na půdu Dřevěné lakované dveře plné nebo prosklené 4
Dřevěná zdvojená Betonové s textiliemi, dlažby, PVC ÚT – kotel plynový 220V Chybí Rozvod teplé a studené vody Kotel ÚT Provedeny rozvody Napojena na veřejný řad Sporá kombinovaný, dřez, digestoř Vana, umývadlo, sprcha Splachovací Nezjištěno Neprovedeny v roce 1963 – vnitřní adaptace části hospodářských místností na obytné, výměna oken, dveří, oprava uliční fasády v roce 2008 – rekonstrukce interiéru, vodo, topo, plyn, koupelna, povrchy podlah, vnitřní omítky, v roce 1990 - plynofikace Dům je přístupný z veřejné komunikace p.č. 362/1, ve vlastnictví Města Přístupnost objektu Holešov Viz samostatná níže uvedená tabulka Vnitřní dispozice Nepravidelná Úroveň údržby Chybí fasádní omítky ve dvorní části Závažné nedostatky cca 1945 Z roku 120 roků Životnost Současný a minulý způsob V minulosti rodinné bydlení, v posledním roce neobýváno využití Okna Podlahy Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Ohřev vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní Dostavby, prístavby Rekonstrukce, modernizace
Dispoziční řešení včetně výměr : Podlaží 1.NP
Název místnosti chodba pokoj pokoj kuchyň pokoj pokoj koupelna WC komora celkem
m2 10,31 20,06 11,59 14,74 19,53 16,44 6,74 2,27 6,49 108,17
Hospodářská stavba Objekt ve dvorní části, zděného konstrukčního systému s pultovou střechou, krytina z betonových tašek a vlnitého eternitu, okna dřevěná jednoduchá (poškozená, nebo chybějící), dveře chybí, omítky v části vápenopískové, v části chybí. Objekt má zanedbanou údržbu. Dispozice: 1.PP – sklad, 1.NP – 2x sklad. Objekt je z roku 1945.
5
Poznámka: Rozsah a charakter příslušenství venkovních úprav (přípojka elektro, přípojka vody a kanalizace, zpevněné plochy, oplocení) je standardní, nejedná se o výjimečné příslušenství typu bazén, solární panely apod. Takový typ příslušenství je současným standardem pro rodinný dům, obvykle ovlivňuje věcnou hodnotu stavby hlavní o cca 5%. Z tohoto důvodu není příslušenství venkovních úprav počítáno samostatně a je zahrnuto do jednotkové reprodukční ceny stavby hlavní.
3.1. VĚCNÁ HODNOTA
Obsah věcné hodnoty: 1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům č.p. 7 1.2 Vedlejší stavba 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky
1.1 Rodinný dům č.p. 7 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 159,37 m2 3,10 m
Název 1.NP Výčet místností: 1.NP celkem Užitná plocha celkem:
111,82 m2
1,00
111,82 m2 111,82 m2
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP (17,91*8,26)*3,10+(4,61*2,48)*3,10 Zastřešení (17,91*8,26)*(0,97+3,10/2)+(4,61*2,48)*0,65/2
= =
[m3] 494,05 m3 376,52 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) 6
Název
Typ
1.NP Zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
Zastavěná plocha (ZP) Užitná plocha (UP) Obestavěný prostor (OP) Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC * OP) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m2] [m2] [m3] [Kč/m2] % Kč roků roků % Kč
Obestavěný prostor 494,05 m3 376,52 m3 870,56 m3
Ocenění 159 112 870,56 4 000 100,00 3 482 244 69 51 58,00 1 462 542
1.2 Hospodářská stavba Zastavěné plochy a výšky podlaží Název 1,PP 1.NP
Zastavěná. Konstr. výška plocha 20,32 m2 1,95 m 2 31,06 m 2,10 m
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1,PP (5,08*4,00)*(1,95) 1.NP (2,37*4,53)*2,10+(4,00*5,08)*1,38 Zastřešení (2,37*4,53)*1,10/2+(4,00*5,08)*0,95/2
= = =
[m3] 39,62 m3 50,59 m3 15,56 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název 1,PP 1.NP Zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
Typ
Obestavěný prostor 39,62 m3 50,59 m3 15,56 m3 105,77 m3
7
Zastavěná plocha (ZP) Obestavěný prostor (OP) Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC * OP) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
Ocenění 31
[m2] [m3] [Kč/m2] % Kč
105,77 1 750 100,00 185 094
roků roků % Kč
69 11 85,00 27 764
Pozemky Jedná se o pozemky vedené ve výpisu z Katastru nemovitostí LV č. 1682 pro k.ú. Všetuly: P.č. 309
Druh pozemku zastavěná plocha
Výměra 319
Pozemek je rovinatý, lichoběžníkového tvaru, v zástavbě rodinných domů, s veškerými přípojkami, bezproblémový přístup. Pro rodinné bydlení má podstandardní výměru, bez zahrady, jen s menším dvorkem. Je v části zastavěn rodinným domem, v části hospodářskou budovou, zbylá část je volná, zatravněná. Nejsou provedeny terénní úpravy ani zpevněné plochy.
Metoda stanovení porovnávací hodnoty Tato metoda pro ocenění nemovitosti (pozemky) je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými cenami pozemků, jež jsou v současnosti v nabídce realitní inzerci. Ve městě Holešov je v nabídce 10 stavební pozemků. p.č. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
výměra 765 758 2 678 643 1 000 6 584 875 33 000 400 984
Kč 879 750 299 000 1 400 000 735 000 neuvedeno 2 962 800 790 000 11 640 000 neuvedeno 1 100 000
Kč/m2 1 150 394 523 1 143 450 903 353 1 118
Lokalita Holešov, Dobrotice Holešov, Količín Holešov Holešov Holešov, Sadová Holešov Holešov Holešov Holešov, Sadová Holešov
8
U nabídky č. 2 se jedná o pozemek s domem určeným k demolici. Nabídky č. 6 a 8 se týkají velkých investorských ploch. Ostatní nabídkové ceny se pohybují v rozptylu 523 až 1 150,- Kč/m2.
U nabídkových cen je třeba přihlédnout k faktu nejistoty jejich realizovatelnosti. Nabídkové ceny jsou dle dlouhodobých trendů obvykle vyšší než skutečně ceny při prodeji, a to mnohdy až o 20 %. S přihlédnutím na tento stav, lze stanovit cenu pozemku v rozptylu 418,- Kč/m2 až 920,- Kč/m2. Předmětný pozemek se nachází v okrajové části města, v zóně nepravidelné, husté zástavby rodinných domů. Pozemek je menší než standardní výměry, rovinatý, ohraničený stěnami budov, nebo oplocením. Přiléhá těsně k místní komunikaci. Na základě zvážení výše uvedených aspektů pro další výpočet hodnoty pozemku dovozujeme jednotkovou porovnávací hodnotu ve výši 450,- Kč/ m2.
Název zastavěná plocha a nádvoří Celkem
P.Č. 309
Výměra [m2] Jedn. cena [Kč/m2] 319 450,00 319
Cena [Kč] 143 550,00 143 550,00
9
3.2. POROVNÁVACÍ HODNOTA 1) Rodinný dům Holešově, Všetuly Nabídka domu se zahradou a dílnou, v klidné části. Dům v udržovaném stavu. Dispozice: v 1.NP kuchyň, obývací pokoj, koupelna s novým sprchovým koutem, toaleta, technická místnost s plynovým kotlem. Ve 2.NP dva samostatné podkrovní pokoje. Nová plechová střecha. Dům částečně podsklepen. Na zahradě (197m2) skleník, krb, ovocné stromy. Užitná plocha domu 120 m2, pozemek 380 m2. Nabídka RK M & M reality holding, a.s., ze dne 4.3.2014 Nabídková cena: 1 499 000,- Kč, tj. 12 491,- Kč/m2
2) Rodinný dům v Holešově Nabízíme k prodeji RD v klidné části obce nedaleko centra Holešov. RD je určen k částečné rekonstrukci. Je částečně izolován proti vlhkosti - suchý, jsou zde zavedeny veškeré IS kromě plynu, který je na hranici pozemku. V domě je dřevěná podlaha a PVC, Vytápění pomocí tuhých paliv. Možnost půdní vestavby. K RD náleží sklep a zahrada, Užitná plocha domu 135 m2, pozemek 324 m2. Nabídka RK M & M reality holding, a.s, ze dne 20.1.2014 Nabídková cena: 1 050 000,- Kč, tj. 7 778,- Kč/m2
3) Rodinný dům v Holešově, Tučapy Nabízíme k prodeji rodinný dům v obci Tučapy okres Kroměříž. Dům koncový, řadový dispozičně 5+1 s možností změny dispozice. Dům cihlový, postavený v roce 1965. Provedena izolace proti zemní vlhkosti. K domu garáž, hospodářská přístavba a zahrada o výměře 508 m2. Klidná lokalita s dobrou dostupností do Holešova. Užitná plocha domu 126 m2, pozemek 658 m2. Nabídka RK SDK reality., ze dne 11.3.2014 Nabídková cena: 1 100 000,- Kč, tj. 8 730,- Kč/m2
Komentář: Srovnávaný dům č. 1 se nachází ve stejné obci, ve stejné lokalitě, místní část Všetuly. Jedná se o dům s mírně větší výměrou podlahových ploch i pozemkem. Dům je v lepším technickém stavu s lepším vnitřním vybavením. Garáž nemá. Oceňovaný dům je horší.
10
Srovnávaný dům č. 2 se nachází v Holešově, blíže centra města. Jedná se o dům s mírně větší výměrou podlahových ploch a srovnatelný výměrou pozemku. Technický stav je horší, před rekonstrukcí. Má zastaralejší technické zařízení. Nemá možnost garážování. Oceňovaný dům je lepší. Srovnávaný dům č. 3 se nachází v místní části Tučapy, jedná se o dům s větší výměrou podlahových ploch a větším pozemkem. Technický stav je mírně lepší, dům má pravidelnou údržbu. Technické zařízení je starší, ale funkční. Oceňovaný dům je horší. Porovnávaný dům je kvalitativně horší než vzorky 1 a 3. Polohou umístění je lepší dům č. 2, který se nachází v centru města a horší dům č. 3, který je situován v odlehlejší městské části. Parkovací možnosti v garáži jsou pouze u domu č. 3. Vzhledem k faktu, že zdrojem informací u všech srovnávaných objektů je nabídka realitní inzerce, je třeba korigovat jejich jednotkové ceny koeficientem nejistoty realizovatelnosti prodeje. Na základě celkové analýzy technických a rozměrových vlastností srovnávaných domů dovozuji pro oceňovaný dům jednotkovou srovnávací hodnotu ve výši 7 600,- Kč/m2 užitné plochy (při výměře podlahových ploch 108,17 m2).
Porovnávací hodnota
822 092,- Kč
11
REKAPITULACE HODNOT
Věcná hodnota staveb:
1 490 306,- Kč
Hodnota pozemků:
143 550,- Kč
Věcná hodnota celkem:
1 633 856,- Kč
Porovnávací hodnota:
822 092,- Kč
3.4. ZÁVĚREČNÁ ANALÝZA MAJETKU Pro stanovení ceny obvyklé za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu zpracování ocenění vycházíme z věcné hodnoty a porovnávací hodnoty. Výsledná cena obvyklá stanovená touto metodou je platná za předpokladu, že na objektu v případě vydražení nevzniknou žádné výdaje na vyprázdnění a vyklizení objektu. Název hodnoty věcná hodnota porovnávací hodnota
Kč 1 633 856 822 092
Silné stránky nemovitosti : Veškeré přípojky inženýrských sítí Dobrá dopravní dostupnost Částečná modernizace interiéru Slabé stránky nemovitosti : Chybějící, nebo poškozené fasádní omítky Malá výměra pozemku, bez zahrady Dům nemá příslušenství garáže Lokalita se středním nebezpečím výskytu povodně S přihlédnutím k výše uvedeným skutečnostem a k výsledkům dílčích oceňovacích postupů, stanovujeme výslednou tržní hodnotu majetku k datu prohlídky ve výši:
800 000,- Kč
12
4. ZÁVĚR Cílem znaleckého posudku bylo vypracovat cenu v čase a místě obvyklou rodinného domu č.p. č.p. 7 na pozemku p.č. 309 včetně příslušenství a pozemku p.č. 309 uvedeno na LV č. 1682, v k.ú. Všetuly, v obci Holešov, v okrese Kroměříž, ke dni 6.3.2014, pro potřeby dražby ve smyslu §13 zákona 26/2000 Sb. Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění pro určení ceny obvyklé k uvedenému datu, je tato stanovena ve výši :
800 000,- Kč
slovy: Osmsettisíc korun českých
Poznámka: Ocenění nemovitých věcí v tomto posudku je pro účely veřejné dražby ve smyslu §13 odst.1 zákona 26/2006 Sb. (Zákon veřejných dražbách) odhadem ceny předmětu dražby v místě a čase obvyklé. Za zprávu odpovídá ing. Miloslav Smělík
V Uherském Hradišti, 26.3.2014
ZNALECKÁ DOLOŽKA: Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 25.6.1999 č.j. 234/97 - OOD, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí a trvalých porostů, movitých věcí, podniků a jejich částí, vkladů do obchodních společností, nehmotného majetku a cenných papírů. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5847-64/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme dokladem - faktura.
13
SEZNAM PŘÍLOH: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1682 pro k.ú. Všetuly ze dne 29.1.2014 Snímek katastrální mapy – zdroj internet
Fotopříloha
14
