2014

Znalecký posudek č. 1679/2014 1. 2.

o obvyklé ceně ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, o ceně práv a závad a nájemních práv, pokud na nemovitostech váznou,

podílu id. ½ nemovitostí pozemků: parc.č. 79/1 – zastavěná plocha a nádvoří, parc.č. 79/2 – zahrada a parc.č. 79/3 – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je rozestavěná stavba a dále stavby bez č.p./č.e. – zem. stavba na pozemcích parc.č. 79/1 a parc.č. 576/2 – jiného vlastníka LV č. 455, vše včetně součástí a příslušenství v kat. území Lažínky, obci Moravské Budějovice, okres Třebíč podle stavu ke dni prohlídky tj. 8.10.2014.

Znalecký posudek o ceně staveb a pozemků v kat. úz. Lažínky, obec Moravské Budějovice, okresTřebíč

Objednatel posudku:

Exekutorský úřad Brno-město, Soudní exekutor Mgr. Jaroslav Homola Hlinky 41/104 603 00 Brno Spisová značka 030 EX 1075/05

Účel posudku:

podklad pro exekuční řízení

Ocenění v ceně obvyklé ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění zák. č. 121/2000 Sb., ke dni prohlídky 8.10.2014 zpracovala: Ing. Lucie Janíčková - znalec Mutěnická 8 628 00 Brno Posudek obsahuje 19 stran textu a 2 přílohy. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Brně, dne 29.10.2014

Ing. Lucie Janíčková, Mutěnická 8, 628 00 Brno, tel.:544 213 384* mobil: 728-784 962 *

2


A.

Nález

1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek 1. 2.

o obvyklé ceně nemovitostí ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona oceňování majetku, o ceně práv a závad a nájemních práv, pokud na nemovitostech váznou,

č. 151/1997 Sb., o

podílu id. ½ nemovitostí pozemků: parc.č. 79/1 – zastavěná plocha a nádvoří, parc.č. 79/2 – zahrada a parc.č. 79/3 – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je rozestavěná stavba a dále stavby bez č.p./č.e. – zem. stavba na pozemcích parc.č. 79/1 a parc.č. 576/2 – jiného vlastníka LV č. 455, vše včetně součástí a příslušenství v kat. území Lažínky, obci Moravské Budějovice, okres Třebíč, podle stavu ke dni prohlídky tj. 8.10.2014. Ocenění je provedeno rovněž obvyklou cenou samostatně pro každou jednotlivou nemovitost věc. Nemovitosti jsou zapsány na LV č. 243 u Katastrálního úřadu pro Vysočinu, KP Moravské Budějovice.

2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:

centrum Lažínek, místní části Moravských Vysočina Třebíč Moravské Budějovice Lažínky

3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídku a zaměření nemovitostí – zem. stavby na pozemcích parc.č. 79/1 a 576/2 a dále rozestavěné stavby na pozemku parc.č. 79/3 a dalšího příslušenství a pozemků jsem provedla dne 8.10.2014 za přítomnosti pana Jiřího Čírtka - spoluvlastníka oceňovaných nemovitostí; povinný pan Jiří Šmíd se nedostavil.

4. Podklady pro vypracování posudku       

Usnesení Exekutorského úřadu Brno-město ze dne 22.8.2014 – spisová značka 030 EX 1075/05 výpis z katastru nemovitostí LV č. 243 pro k.ú. Lažínky – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j. 030 EX 1075/05 pro Soudní exekutor Homola Jaroslav, Mgr. – příloha č. 1 kopie katastrální mapy – internetová databáze – příloha č. 2 mapa Lažínek a okolí zveřejněná na serveru seznam.cz s vyznačením polohy nemovitosti – viz. titul. strana a text fotodokumentace pořízená znalcem dne 8.10.2014 – viz. text údaje sdělené účastníkem místního šetření panem Jiřím Čírtkem skutečnosti zjištěné prohlídkou na místě samém dne 8.10.2014

5. Vlastnické a evidenční údaje Ve výpisu z Katastru nemovitostí LV č. 243 jsou jako spoluvlastníci oceňovaných nemovitostí – rozestavěné stavby na pozemku parc.č. 79/3, zem. stavby bez č.pop./č.evid. na pozemcích parc.č. 79/1 a 576/2 a pozemků parc.č. 79/1, 79/2, 79/3 vše v katastrálním území Lažínky, obec Moravské Budějovice, k datu 22.8.2014 uvedeni: Čírtek Jiří, Lažínky 74, 676 02 Moravské Budějovice Šmíd Jiří, nám. Míru 31, 676 02 Moravské Budějovice

id. ½ id. ½

Omezení zapsána v části C listu vlastnictví – omezení vlastnického práva – viz. příloha č. 1 (zástavní právo exekutorské, zástavní právo soudcovské, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, zástavní právo zákonné, zástavní právo smluvní, zahájení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, nařízení exekuce, nařízení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitosti), nejsou v obvyklé ceně vyhodnocována.

6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace na oceňované nemovitosti se nedochovala. Údaje potřebné pro vypracování znaleckého posudku jsem získala měřením a prohlídkou na místě samém dne 8.10.2014, z podkladů (viz. výše) a na základě sdělení účastníka místního šetření.


3


7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění jsou nemovitosti: pozemky parc.č. 79/1 – zastavěná plocha a nádvoří, parc.č. 79/2 – zahrada a parc.č. 79/3 – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je rozestavěná stavba a dále stavby bez č.p./č.e. – zem. stavba na pozemcích parc.č. 79/1 a parc.č. 576/2 – jiného vlastníka LV č. 455, vše včetně součástí a příslušenství v kat. území Lažínky, obci Moravské Budějovice, okres Třebíč, podle stavu ke dni prohlídky tj. 8.10.2014. Ocenění je provedeno rovněž obvyklou cenou samostatně pro každou jednotlivou nemovitost věc. Nemovitosti jsou zapsány na LV č. 243 u Katastrálního úřadu pro Vysočinu, KP Moravské Budějovice. Oceňované nemovitosti se nachází v místní části Lažínky obce Moravské Budějovice. Lažínky jsou cca 2,8 km jihovýchodně od centra Moravských Budějovic, jsou stavebně nesrostlé při silnici I.tř.č. 38 směr Znojmo. Nemovitosti jsou v centrální části Lažínek, jižně od zpevněné slepé komunikace zpřístupňující Lažínky ze silnice I.tř.č. 38. Okolní zástavba je rodinnými domy vesnického typu se zahradami, severovýchodně jsou nemovitosti ohraničeny zpevněnou komunikací místního významu. Oceňované nemovitosti tvoří soubor původní zemědělské stavby z počátku minulého století a dále rozestavěné stavby, která byla přistavěna v kolmém směru na původní stavbu spolu s pozemky jak zastavěné plochy, tak volné plochy původní zahrady. K datu ocenění je původní zem. stavba na pozemcích parc.č. 79/1 a 576/2 využívána jako štukatérská dílna a je pronajata vlastníku pozemku parc.č. 576/2 panu Petru Strnadovi; dle sdělení pana Čírtka nájemní smlouva byla uzavřena pouze ústně mezi panem Šmídem a panem Strnadem. Rozestavěná stavba na pozemku parc.č. 79/3 není k datu ocenění stavebně dokončena. Zemědělská stavba bez č.pop./č.evid. je jednopodlažní bez podsklepení, na pozemku parc.č. 79/1 stejného vlastníka a dále na pozemku parc.č. 576/2 jiného vlastníka – LV č. 455, vlastník Petr Strnad. Stavba je napojen na přípojky elektro; kanalizace je svedena do jímky, která byla zasypána, přípojka vody ze studny na pozemku parc.č. 79/2 byla zrušena. Přístup do stavby je z východu z nezpevněné cesty na pozemku parc.č. 576/1 ve vlastnictví Město Moravské Budějovice přes pozemek parc.č. 576/3 ve vlastnictví pana Petra Strnada. Rozestavěná stavba na pozemku parc.č. 79/3 stejného vlastníka navazuje v kolmém směru na původní zemědělskou stavbu; jedná se o jednoduchou přízemní zděnou stavbu se sedlovým krovem, nepodsklepenou ve stavu hrubé stavby se zastřešením bez výplně oken. Stavba je dle sdělení pana Čírtka rozestavěná cca 20 let. Přístup ke stavbě je ze západu z nezpevněné cesty na pozemku parc.č. 576/1 přes pozemek parc.č. 79/2 – zahrada, který je v této části zpevněný a umožňuje i případné odstavení vozidla. Přístup po nezpevněné cestě o šířce cca 5 m vylučuje příjezd nákladních vozidel. Dle požadavku objednavatele je stavena obvyklá cena jednotlivých částí, tj.: zemědělské stavby bez č.pop./č.evid. na pozemcích parc.č. 79/1 a parc.č. 576/2 včetně pozemku parc.č. 79/1, samostatně rozestavěné stavby na pozemku parc.č. 79/3 včetně pozemků ve funkčním celku parc.č. 79/2 a parc.č. 79/3 a dále stanovit obvyklou cenu za celek. Oceňované pozemky jako celek jsou rovinné výškově pod úrovní zpevněné komunikace při severovýchodní hranici pozemku parc.č. 79/2, což zapříčiňuje zaplavování pozemků při deštích a tání sněhu, z těchto důvodu studna na pozemku parc.č. 79/2 neslouží svému účelu. Pozemek parc.č. 79/1 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 107 m2 je zcela zastavěn stavbou štukatérské dílny, pozemek parc.č. 79/2 – zahrada o výměře 714 m 2 je v západní části zpevněn betonovou plochou, východní část je neudržovanou zatravněnou zahradou v severní části s náletovými dřevinami. Pozemek parc.č. 79/3 je zcela zastavěn stavbou rozestavěné stavby. Pozemky jako celek jsou trojúhelníkového tvaru, rovinné, neoplocené. Přístup je z nezpevněné komunikace na pozemku parc.č. 576/1 ve vlastnictví Město Moravské Budějovice, která odbočuje ze zpevněné komunikace místního významu a jsou s možností napojení na přípojky vody, plynu a elektro. Ing. Lucie Janíčková, Mutěnická 8, 628 00 Brno, tel.:544 213 384* mobil: 728-784 962 *

4


Město Moravské Budějovice se nachází na území okresu Třebíč a náleží pod Kraj Vysočina. Moravské Budějovice je také obcí s rozšířenou působností. Obec Moravské Budějovice se rozkládá cca 21 km jižně od Třebíče. Z turistického a geografického hlediska patří do širší oblasti Českomoravské Vysočiny. Na katastrálním území tohoto menšího města má nahlášený trvalý pobyt asi 7910 obyvatel. Moravské Budějovice se dále dělí na pět částí, konkrétně to jsou: Jackov, Lažínky, Moravské Budějovice, Vesce a Vranín. Obec je vzdálená přibližně 20 km od rakouských hranic. Oceňované nemovitosti se nachází v místní části Lažínky, které jsou cca 2,8 km jihovýchodně od centra Moravských Budějovic a jsou stavebně nesrostlé při silnici I.tř.č. 38 směr Znojmo. Občanská vybavenost v Lažínkách není; kompletní v Moravských Budějovicích – mateřské a základní školy, koupaliště, sportoviště, lékaři, služby, obchody, administrativa. Dopravní dostupnost je dobrá – silnice I.tř.č. 38, nájezd na dálnici D1 ve vzdálenosti cca 50 km severně; městem prochází železnice a je zde i železniční stanice. V lokalitě je vyšší procento nezaměstnanosti, za prací se dojíždí do okolních měst.

8. Obsah posudku Stanovení ceny obvyklé 1.

Stavba bez č.pop./č.evid. – zem. stavba na pozemcích parc.č. 79/1 a parc.č. 576/2 jiného vlastníka LV č. 455 a pozemek parc.č. 79/1 – zastavěná plocha a nádvoří v k.ú. Lažínky, obec Moravské Budějovice

2.

Rozestavěná stavba na pozemku parc.č. 79/3 a pozemky ve funkčním celku parc.č. 79/3 – zastavěná plocha a nádvoří a parc.č. 79/2 – zahrada, včetně součástí a příslušenství v v k.ú. Lažínky, obec Moravské Budějovice

3.

Souboru nemovitostí: pozemky parc.č. 79/1 – zastavěná plocha a nádvoří, parc.č. 79/2 – zahrada a parc.č. 79/3 – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je rozestavěná stavba a dále stavby bez č.p./č.e. – zem. stavba na pozemcích parc.č. 79/1 a parc.č. 576/2 – jiného vlastníka LV č. 455, vše včetně součástí a příslušenství v kat. území Lažínky, obci Moravské Budějovice

Stanovení ceny práv a závad a nájemních práv, pokud na nemovitostech váznou


5


B. Posudek Stanovení ceny obvyklé Úvod Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích: 1. 2. 3.

metoda nákladová metoda výnosová metoda porovnávací

Vzhledem k účelu ocenění a také vzhledem k tomu, že s obdobnými nemovitosti se na realitním trhu běžně obchoduje, pro stanovení obvyklé ceny bude použita metoda porovnávací. Tato metoda umožňuje nejlépe vystihnout pro daný účel ocenění hodnotu nemovitosti. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní obvyklá cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Úkolem znaleckého posudku je stanovení podílu id. ½ oceňovaných nemovitostí – staveb s pozemky ve funkčním celku a dále podílu id. ½ na jednotlivých nemovitých věcech. Obvyklá cena spoluvlastnického podílu by neměla být rovna aritmetickému podílu z celkové obvyklé ceny nemovitostí, protože kupující je omezen ve vykonávání svých vlastnických práv dalšími spoluvlastníky, popř. nemůže nemovitost vůbec užívat. Po koupi může pouze požadovat po spoluvlastníkovi, který nemovitosti užívá, nájem ve výši svého spoluvlastnického podílu. Rovněž ve vykonávání vlastnických práv je omezen výší spoluvlastnického podílu. Na základě konzultací se spolupracujícími znalci, odhadci a pracovníky realitních kanceláří se výše obvyklé ceny spoluvlastnického podílu snižuje v rozmezí 10 – 40% z aritmetického podílu obvyklé ceny nemovitosti u menšinových spoluvlastnických podílů.


6

1.NP

2.NP 1.NP Znalecký posudek o ceně staveb a pozemků v kat. úz. Lažínky, obec Moravské Budějovice, okresTřebíč

1. Stavba bez č.pop./č.evid. – zem. stavba na pozemcích parc.č. 79/1 a parc.č. 576/2 jiného vlastníka LV č. 455 a pozemek parc.č. 79/1 – zastavěná plocha a nádvoří v k.ú. Lažínky, obec Moravské Budějovice

Předmětem ocenění je stavba bez č.pop./č.evid. – zemědělská stavby na pozemcích parc.č. 79/1 – zastavěná plocha a nádvoří stejného vlastníka a parc.č. 576/2 – zastavěná plocha a nádvoří jiného vlastníka, užívaná jako štukatérská dílna, vše včetně součástí a příslušenství v kat. území Lažínky, obci Moravské Budějovice, okres Třebíč podle stavu ke dni prohlídky tj. 8.10.2014. Stavba je k datu ocenění užívána jako štukatérská dílna vlastníkem pozemku parc.č. 576/2 panem Strnadem; dle sdělení pana Čírtka nájemní smlouva byla uzavřena pouze ústně mezi panem Šmídem a panem Strnadem, nájemní smlouva na pozemek parc.č. 576/2 dle sdělení pana Čírtka neexistuje. Stavba je samostatně stojící, s jedním nadzemním podlažím bez podsklepení, bez využitého půdního prostoru se sedlovou střechou. Nosná konstrukce je zděná ze smíšeného zdiva a kamene, stavba je založena na kamenných základech bez izolací. Střecha je se sedlovým dřevěným krovem s krytinou pálenou, klempířské konstrukce, tzn. žlaby a svody jsou z plechové. Fasáda je vápenocementová na konci životnosti, bleskosvod není osazen. Stropy jsou klenbové, vnitřní úpravy povrchů jsou vápenné omítky, podlahy jsou betonové, okna jsou dřevěná kastlová, vnitřní dveře hladké plné. Elektroinstalace je světelná a motorová, vytápění je ústřední kamny na tuhá paliva Ing. Lucie Janíčková, Mutěnická 8, 628 00 Brno, tel.:544 213 384* mobil: 728-784 962 *

7


nefunkční, radiátory ocelové. Sociální příslušenství je tvořeno vyzdívaným sprchovým koutem, umyvadlem a WC – vše nefunkční. Stavba je napojen na přípojky elektro, přípojka vody zrušena, kanalizace do jímky, která byla zasypána. Podrobnosti viz. tabulka konstrukce a vybavení stavby. Dispoziční řešení: Vstup do stavby je východu do skladu, vpravo soc. zázemí a kotelna, čelně vstup do dílny. Výčet místností jednotlivých podlaží s uvedením podlahových ploch : Podlaží 1. nadzemní podlaží

Výměra (m2)

Název místnosti vstup, sklad kotelna soc. příslušenství dílna, sklad

9,70 3,70 3,20 92,30

Užitná plocha stavby CELKEM zaokr. Zastavěná plocha zaokr. Informativní výpočet užitného obestavěného prostoru: Celkový obestavěný prostor

109,00 m2

142,00

m3

664,00

Stáří stavby: Doklady o stáří stavby se nedochovaly, dle sdělení pana Čírtka pochází stavba z počátku minulého století, čemuž odpovídá konstrukční řešení i použité materiály. Stáří odhaduji min. 100 let. Technický stav stavby, opotřebení: Stavba byla před cca 25 lety rekonstruována z původní stodoly na truhlářskou dílnu. Provedena výměna oken (již použité), vybudování soc. zázemí a vytápění. Střešní krov je původní, nejsou provedeny izolace základů. K datu ocenění již není údržba minimální 5 let prováděna, objekt je užíván sporadicky. Dle sdělení pana Čírtka je stavba pravidelně při déle trvajících deštích a tání sněhu zaplavována. Stavba je ve zhoršeném stavebně-technickém stavu. Opotřebení stavby stanovuji vzhledem k výše uvedenému odborným odhadem na 80 % s další životností 20 let. Stavba je vhodná k celkové rekonstrukci. Konstrukce a vybavení stavby: Konstrukce Základy: Svislé konstrukce: Stropy: Krov, střecha: Krytiny střech: Klempířské k-ce: Úprava vnitřních povrchů: (mimo hygienická zaříz.) Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Vybavení kuchyně Schody: Dveře: Vrata: Okna: Povrchy podlah: Vytápění: Elektroinstalace: Bleskosvod: Vnitřní vodovod: Vnitřní kanalizace: Vnitřní plynovod: Ohřev vody: Vnitřní hygienická vybavení: Ostatní:

Popis kamenné základy zděná ze smíšeného zdiva a kamene klenbové dřevěný sedlový pálená taška žlaby, svody z plechu vápenná omítka vápenocementová ker. obklad sprch. koutu nevyskytuje se na půdu žebřík hladké plné nevyskytují se dřevěná kastlová betonové ústřední s kotlem na tuhá paliva, nefunkční světelná a motorová není osazen nefunkční nefunkční nevyskytuje se nevyskytuje se sprch. kout, umyvadlo, WC nevyskytuje se

Příslušenství: Ing. Lucie Janíčková, Mutěnická 8, 628 00 Brno, tel.:544 213 384* mobil: 728-784 962 *

8


Nezjištěno. Pozemky: Pozemek parc.č. 79/1 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 107 m 2 je zcela zastavěn stavbou bez č.pop./č.evid. – zem. stavba. Pozemek parc.č. 576/2, na které je výše uvedená a popsaná stavba je jiného vlastníka. Pozemek parc.č. 79/1 je nepravidelného tvaru, rovinný; přístup z pozemku parc.č. 576/1 – nezpevněná komunikace v majetku obce přes pozemek parc.č. 576/3 jiného vlastníka – právně neošetřeno. Pozemek je s možností napojení na přípojky vody a elektro. Údaje o vlivech na obvyklou cenu Věcná břemena se k oceňovanému majetku dle CLV neváží. V blízkosti oceňovaného majetku se stavby, které ovlivňují životní prostředí a tím i cenu obvyklou nenacházejí. Kladný vliv na cenu obvyklou mají tyto faktory: + lokalita vhodná k podnikání Záporný vliv na cenu obvyklou mají následující faktory: - stavba ve zhoršeném stavebně-technickém stavu, stavba je zaplavována - stavba na pozemku jiného vlastníka bez právního zajištění - přístup přes pozemek jiného vlastníka bez právního zajištění


9


2. Rozestavěná stavba na pozemku parc.č. 79/3 a pozemky parc.č. 79/2 – zahrada a parc.č. 79/3 – zastavěná plocha a nádvoří v k.ú. Lažínky, obec Moravské

Předmětem ocenění je rozestavěná stavba na pozemku parc.č. 79/3 a pozemky ve funkčním celku parc.č. 79/3 – zastavěná plocha a nádvoří a parc.č. 79/2 – zahrada, vše včetně součástí a příslušenství v kat. území Lažínky, obci Moravské Budějovice, okres Třebíč podle stavu ke dni prohlídky tj. 8.10.2014. Stavba je k datu ocenění rozestavěná cca 20 let, stavebně nedokončená – hrubá stavba se zastřešením bez výplně oken. Stavba je samostatně stojící, přízemní bez podsklepení, půdní prostor je volný. Stavba je zděná z páleného zdiva na základových betonových pasech, jižní štítová zeď je stavby na pozemku parc.č. 79/1. Krov je dřevěný sedlový bez zateplení, krytina betonová taška, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, podlaha betonová, vrata dřevěná s pojezdem; další konstrukce se nevyskytují. Stavba není k datu ocenění napojena na žádné inženýrské sítě; možnost napojení na přípojky elektro a vody. Dispoziční řešení: Vstup je ze západu ze zpevněné plochy pozemku parc.č. 79/2 dřevěnými vraty do volnoprostoru stavby. Výčet místností jednotlivých podlaží s uvedením podlahových ploch : Podlaží 1. nadzemní podlaží

Výměra (m2) 80,10

Název místnosti volnoprostor

Užitná plocha stavby CELKEM Zastavěná plocha zaokr. Informativní výpočet užitného obestavěného prostoru: Celkový obestavěný prostor

80,00 m2

85,00

m3

395,00

Stáří, technický stav stavby, opotřebení: Dle sdělení pana Čírtka se nedochovala stavební dokumentace; stavba měla sloužit jako truhlářská dílna. Objekt je rozestavěn cca 20 let, v roce 2010 vyzval příslušný stavební úřad vlastníky stavby k jejímu dokončení. K datu ocenění je stavba provedena ve hrubé stavbě se zastřešením bez výplně otvorů, tj. cca 60% rozestavěnosti, opotřebení odhaduji cca 30%. K datu ocenění je stavba zabezpečena proti povětrnostním vlivům. Stavebnětechnický stav provedených konstrukcí je dobrý bez zjevných závad. Příslušenství: Kopaná studna nesloužící svému účelu. Pozemky: Ing. Lucie Janíčková, Mutěnická 8, 628 00 Brno, tel.:544 213 384* mobil: 728-784 962 *

10


Pozemek parc.č. 79/3 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 85 m 2 je zcela zastavěn rozestavěnou stavbou, pozemek parc.č. 79/2 – zahrada o výměře 714 m 2 obklopuje rozestavěnou stavbu převážně východně a západně. Západní část pozemku parc.č. 79/2 je zpevněna betonovou plochou, východní je pak zatravněná, v severní části s trvalými porosty náletových dřevin; ve východní části je rovněž kopaná studna. Pozemek je východně ohraničen tělesem zpevněné komunikace; tato je vyvýšena oproti pozemku zahrady, čímž dochází při deštích a tání sněhu k zaplavování pozemku zahrady i stavby na pozemcích parc.č. 79/1 a parc.č. 576/2. Pozemky jako celek jsou rovinné, nepravidelného tvaru, přístup a příjezd je z pozemku parc.č. 576/1 ve vlastnictví Město Moravské Budějovice, východní a jižní hranice pozemku parc.č. 79/2 je s živým plotem - thuja. Pozemky jsou s možností napojení na přípojky elektro a vody. Celková výměra pozemků parc.č. 79/2 a parc.č. 79/3 ve funkčním celku s rozestavěnou stavbou činí 799 m2. Údaje o vlivech na obvyklou cenu Věcná břemena se k oceňovanému majetku dle CLV neváží. V blízkosti oceňovaného majetku se stavby, které ovlivňují životní prostředí a tím i cenu obvyklou nenacházejí. Kladný vliv na cenu obvyklou mají tyto faktory: + lokalita vhodná k podnikání Záporný vliv na cenu obvyklou mají následující faktory: - dlouhodobě rozestavěná nedokončená stavba - společná štítová zeď se stavbou bez č.pop./č.evid. na pozemku parc.č. 79/1 a 576/2 - pozemek parc.č. 79/2 je zaplavován srážkovou vodou


11


Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Dle požadavku objednavatele je stavena obvyklá cena jednotlivých částí, tj.: 1. zemědělské stavby bez č.pop./č.evid. na pozemcích parc.č. 79/1 a parc.č. 576/2 včetně pozemku parc.č. 79/1, 2. rozestavěné stavby na pozemku parc.č. 79/3 včetně pozemků ve funkčním celku parc.č. 79/2 a parc.č. 79/3 a 3. celku tj.: zemědělské stavby bez č.pop./č.evid. na pozemcích parc.č. 79/1 a parc.č. 576/2 a rozestavěné stavby na pozemku parc.č. 79/3 včetně pozemků ve funkčním celku parc.č. 79/1, parc.č. 79/2 a parc.č. 79/3 vše v k.ú. Lažínky, obec Moravské Budějovice, okres Třebíč. Ve vlastní databázi realizovaných cen prodejů srovnatelných nemovitostí se nenacházejí obdobné nemovitosti, pro vyhodnocení je proto využito srovnatelných nemovitostí inzerovaných v současné době na realitních serverech: 1.

Prodej výrobní haly, prostoru 1 380 m² Jakubov u Moravských Budějovic Celková cena: 1,450.000,- Kč; 1.020,- Kč/m2 ZP + provize Adresa: Jakubov ID zakázky: 586420828 Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Typ stavby: Přízemní Plocha zastavěná: 1422 m2 Plocha užitná: 1380 m2

Nabízíme k prodeji komerční objekt o zastavěné ploše 1422 m 2 v obci Jakubov u Moravských Budějovic, okr. Třebíč. Objekt je bývalým kravínem, který je kompletně vyklizen a připraven k výrobně-skladovacím či jiným podnikatelským činnostem. Objekt je jednopodlažní, částečně podsklepený, se sedlovou střechou, je napojen na elektřinu a vodu a přístupný po zpevněné komunikaci. 2.

Prodej skladové haly v Moravských Budějovicích Celková cena: 220.000,- Kč; 846,- Kč/m2 ZP Adresa: okrajová část Moravských Budějovic, přístup po obecním pozemku Prodej: 2014

Prodej haly – ocelokolny, která je využívána na skladování, stáří objektu cca 40 roků, objekt je jednolodní, přízemní, obdélníkový se zděným přístavkem; není napojen na žádné inženýrské sítě. Nosná kce jsou ocelovou sloupy s vodorovnými paždíky s opláštěním hliníkovým trapézovým plechem, bez stropu, střecha sedlová s mírným spádem s ocelovou příhradovou kcí, krytina je z hliníkového trapézového plechu, bez instalací, podlaha betonová bez povrchové úpravy, dvoje vjezdová vrata. Technický stav je zhoršený. Objekt je na vlastním pozemku o výměře 273 m2, užitná plocha 260 m2.


12


3.

Prodej skladové haly v Citonicích Celková cena: 1,000.000,- Kč; 1.178- Kč/m2 ZP Adresa: Citonice, přístup po obecním pozemku Prodej: 2014 Prodej samostatně stojící haly pro skladování. Nosná konstrukce je ocelová oblouková s jednostranným opláštěním, podlaha je betonová, vrata plechová, provedena elektroinstalace, stavebně-technický stav je dobrý. Hala: zastavěná plocha 849 m2, užitná plocha 805 m2


13


Vyhodnocení: Dle požadavku objednavatele je stavena obvyklá cena jednotlivých částí, tj.: 1. zemědělské stavby bez č.pop./č.evid. na pozemcích parc.č. 79/1 a parc.č. 576/2 včetně pozemku parc.č. 79/1, 2. rozestavěné stavby na pozemku parc.č. 79/3 včetně pozemků ve funkčním celku parc.č. 79/2 a parc.č. 79/3 a 3. celku tj.: zemědělské stavby bez č.pop./č.evid. na pozemcích parc.č. 79/1 a parc.č. 576/2 a rozestavěné stavby na pozemku parc.č. 79/3 včetně pozemků ve funkčním celku parc.č. 79/1, parc.č. 79/2 a parc.č. 79/3 vše v k.ú. Lažínky, obec Moravské Budějovice, okres Třebíč. Ad. 1) Obvyklá cena zemědělské stavby bez č.pop./č.evid. na pozemcích parc.č. 79/1 a parc.č. 576/2 včetně pozemku parc.č. 79/1, vše v k.ú. Lažínky, obec Moravské Budějovice, okres Třebíč Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. samostatně stojící přízemní stavba ze smíšeného zdiva, z části na pozemku jiného vlastníka, k datu ocenění pouze rozvod eletkro, přístup přes pozemek jiného vlastníka, bez možnosti příjezdu nákladních vozidel, s možností využití – netemperované skladování, o užitné ploše 109 m2, uvedené velikosti – jedno nadzemní podlaží, dispozice sklad s příslušenstvím, užitná plocha skladu 92 m2 a plocha pozemku zastavěné plochy 107 m2, vybavení, resp. zjištěného stavebně-technického stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka nižší než nabídka. S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obtížně obchodovatelná. Dle výše uvedených porovnatelných objektů je zřejmé, že cena za m 2 zastavěné plochy staveb pro skladování bez rozdílu zda se jedná o stavby zděné či s ocelovou konstrukcí, u kterých je tato shodná s výměrou pozemku, se pohybuje v rozmezí 846,- Kč/m2 až 1.179,- Kč/m2. Na rozdíl od oceňovaných nemovitostí je u všech porovnávaných možný příjezd pro nákladní vozidla po zpevněné veřejné komunikaci, stavby jsou v dobrém stavebně technickém stavu. U oceňovaných nemovitostí je stavba bez č.pop./č.evid částečně na pozemku jiného vlastníka cca 25% z celkové zastavěné plochy stavby. Vzhledem k výše uvedeném odhaduji jednotkovou cenu užitné plochy stavby bez č.pop./č.evid. na pozemcích parc.č. 79/1 a parc.č. 576/2 včetně pozemku parc.č. 79/1 v k.ú. Lažínky, obec Moravské Budějovice při spodní hranici výše uvedeného intervalu, tj. 850,- Kč/m2. Při užitné ploše stavby 109 m 2 pak celková obvyklá cena činí: 109 m2 * 850,- Kč/m2 = 92.650,- Kč, zaokr. 90.000,Kč. Předmětem ocenění je podíl id. ½ výše oceněných nemovitostí, podíl id. ½ stanovený aritmeticky činí: 90.000 / 2 = 45.000,- Kč. Vzhledem k tomu, že vlastník id. ½ je omezen ve vykonávání svých vlastnických práv spoluvlastníkem, popř. nemůže nemovitost vůbec užívat, snižuji aritmeticky stanovený podíl z obvyklé ceny nemovitosti o 10% (viz. výše Úvod - metodika stanovení menšinového podílu obvyklé ceny nemovitosti): Aritmeticky stanovený podíl id. ½ Úprava 10% Obvyklá cena podílu id. ½ zaokr.

*

45.000,- Kč 0,90 40.000,- Kč

Obvyklá (tržní) cena podílu id. ½ nemovitostí – zemědělské stavby bez č.pop./č.evid. na pozemcích parc.č. 79/1 a parc.č. 576/2 – jiného vlastníka včetně pozemku parc.č. 79/1- zastavěná plocha a nádvoří, vše včetně součástí a příslušenství v k.ú. Lažínky, obec Moravské Budějovice, okres Třebíč, činí 40.000,- Kč (slovy: Čtyřicettisíc Kč)


14


Ad. 2) Obvyklá cena rozestavěné stavby na pozemku parc.č. 79/3 včetně pozemků ve funkčním celku parc.č. 79/2 a parc.č. 79/3 vše v k.ú. Lažínky, obec Moravské Budějovice, okres Třebíč Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. samostatně stojící přízemní stavba, zděná z páleného zdiva, na pozemku stejného vlastníka, k datu ocenění je dlouhodobě rozestavěná cca 20 let v hrubé stavbě se zastřešením bez výplně oken s betonovou podlahou, pouze s provizorním rozvodem elektro (stupeň rozestavěnosti cca 60%, odhad opotřebení cca 30%), netemperovaná, bez možnosti příjezdu nákladních vozidel, s možností využití – netemperované skladování, o zastavěné ploše 85 m2, uvedené velikosti – jedno nadzemní podlaží, dispozice sklad s užitnou plochou skladu 80 m2 a plocha pozemků ve funkčním celku 799 m 2, vybavení, resp. zjištěného stavebnětechnického stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka nižší než nabídka. S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná s delší dobou prodeje. Dle výše uvedených porovnatelných objektů je zřejmé, že cena za m 2 zastavěné plochy staveb pro skladování bez rozdílu zda se jedná o stavby zděné či s ocelovou konstrukcí, u kterých je tato shodná s výměrou pozemku, se pohybuje v rozmezí 846,- Kč/m2 až 1.179,- Kč/m2. Na rozdíl od oceňovaných nemovitostí je u všech porovnávaných možný příjezd pro nákladní vozidla po zpevněné veřejné komunikaci, stavby jsou v dobrém stavebně technickém stavu. U oceňovaných nemovitostí je navíc k dispozici pozemek o výměře 714 m 2, který je případně možné dále zastavět. Vzhledem k výše uvedeném odhaduji jednotkovou cenu zastavěné plochy rozestavěné stavby na pozemku parc.č. 79/3 včetně pozemku parc.č. 79/3 v k.ú. Lažínky, obec Moravské Budějovice přibližně uprostřed výše uvedeného intervalu, tj. 1.000,- Kč/m2. Pozemky pro komerční zástavbu se v dané lokalitě obchodují v rozmezí 300 – 500 Kč/m2 a to především s ohledem na velikost pozemků, lokalitu, příjezd, možnost připojení na IS. Obvyklou jednotkovou cenu pozemku parc.č. 79/2 – zahrada pak odhaduji ve výši 300,- Kč/m2; příjezd po nezpevněné komunikaci, pozemek je zaplavován. Při zastavěné ploše stavby 85 m 2 a výměře pozemku 714 m2 pak celková obvyklá cena oceňovaných nemovitostí činí: 85 m2 * 1000,- Kč/m2 + 714 m2 * 300,- Kč/m2 = 299.200,- Kč, zaokr. 300.000,- Kč. Předmětem ocenění je podíl id. ½ výše oceněných nemovitostí, podíl id. ½ stanovený aritmeticky činí: 300.000 / 2 = 150.000,- Kč. Vzhledem k tomu, že vlastník id. ½ je omezen ve vykonávání svých vlastnických práv spoluvlastníkem, popř. nemůže nemovitost vůbec užívat, snižuji aritmeticky stanovený podíl z obvyklé ceny nemovitosti o 10% (viz. výše Úvod - metodika stanovení menšinového podílu obvyklé ceny nemovitosti): Aritmeticky stanovený podíl id. ½ Úprava 10% Obvyklá cena podílu id. ½

*

150.000,- Kč 0,90 135.000,- Kč

Obvyklá (tržní) cena podílu id. ½ nemovitostí – rozestavěné stavby na pozemku parc.č. 79/3 a pozemků ve funkčním celku parc.č. 79/3- zastavěná plocha a nádvoří a parc.č. 79/2 - zahrada, vše včetně součástí a příslušenství v k.ú. Lažínky, obec Moravské Budějovice, okres Třebíč, činí 135.000,- Kč (slovy: Jednostotřicetpěttisíc Kč)


15


Ad 3) Obvyklá cena celku - zemědělské stavby bez č.pop./č.evid. na pozemcích parc.č. 79/1 a parc.č. 576/2 a rozestavěné stavby na pozemku parc.č. 79/3 včetně pozemků ve funkčním celku parc.č. 79/1, parc.č. 79/2 a parc.č. 79/3 vše v k.ú. Lažínky, obec Moravské Budějovice, okres Třebíč Obvyklou cenu nemovitostí jako celku odhaduji jako součet obvyklých cen podílů jednotlivých staveb s pozemky. V případě realizace prodeje nemovitostí jako celku by byl právně zajištěn přístup ke stavbě bez č.pop./č.evid. na pozemcích parc.č. 79/1 a parc.č. 576/2 z nezpevněné komunikace přes pozemek parc.č. 79/2 a to ze západu vchodem, který se k datu ocenění nevyužívá a byl stavebně zabezpečen proti vniknutí. Obvyklá (tržní) cena podílu id. ½ nemovitostí – zemědělské stavby bez č.pop./č.evid. na pozemcích parc.č. 79/1 a parc.č. 576/2 – jiného vlastníka, rozestavěné stavby na pozemku parc.č. 79/3 a pozemků ve funkčním celku parc.č- 79/1 – zastavěná plocha a nádvoří, parc.č. 79/2 – zahrada a parc.č. 79/3- zastavěná plocha a nádvoří, vše včetně součástí a příslušenství v k.ú. Lažínky, obec Moravské Budějovice, okres Třebíč, činí 175.000,- Kč (slovy: Jednostosedmdesátpěttisíc Kč)


16


Stanovení ceny práv a závad a nájemních práv, pokud na nemovitostech váznou K datu ocenění na oceňovaných nemovitostech, resp. stavba bez č.pop./č.evid. – zem. stavba na pozemcích parc.č. 79/1 a parc.č. 576/2, dle sdělení spoluvlastníka pana Jiřího Čírtka vázne nájemní smlouva. Dle jeho sdělení je uzavřena pouze ústně s panem Petrem Strnadem – vlastníkem pozemku parc.č. 576/2, na kterém je část výše uvedené stavby. K datu ocenění je stavba využívána jako štukatérská dílna a sklad. Věcná břemena se k oceňovanému majetku dle CLV neváží; další omezení nepodléhající zápisu do katastru nemovitostí zjištěno nebylo. Dle listu vlastnictví LV č. 243 pro kat.úz. Lažínky a obec Moravské Budějovice, okres Třebíč, v části C, jsou oceňované nemovitosti zatíženy omezením vlastnického práva (viz. příloha č. 1); tato nejsou v obvyklé ceně vyhodnocována. Vzhledem k rozsahu oprávnění znalecké činnosti, znalci nepřísluší hodnotit právní stav věcí.


17


C.

Rekapitulace cen nemovitosti

Úkolem znaleckého posudku bylo zjistit: 1. 2.

cenu obvyklou nemovitostí ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, cenu práv a závad a nájemních práv, pokud na nemovitostech váznou,

podílu id. ½ nemovitostí pozemků: parc.č. 79/1 – zastavěná plocha a nádvoří, parc.č. 79/2 – zahrada a parc.č. 79/3 – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je rozestavěná stavba a dále stavby bez č.p./č.e. – zem. stavba na pozemcích parc.č. 79/1 a parc.č. 576/2 – jiného vlastníka LV č. 455, vše včetně součástí a příslušenství v kat. území Lažínky, obci Moravské Budějovice, okres Třebíč, podle stavu ke dni prohlídky tj. 8.10.2014. Ocenění je provedeno rovněž obvyklou cenou samostatně pro každou jednotlivou nemovitost věc. Nemovitosti jsou zapsány na LV č. 243 u Katastrálního úřadu pro Vysočinu, KP Moravské Budějovice.

cena obvyklá:

1.

Obvyklá (tržní) cena podílu id. ½ nemovitostí: zemědělské stavby bez č.pop./č.evid. na pozemcích parc.č. 79/1 a parc.č. 576/2 – jiného vlastníka včetně pozemku parc.č. 79/1- zastavěná plocha a nádvoří, vše včetně součástí a příslušenství v k.ú. Lažínky, obec Moravské Budějovice, okres Třebíč činí

40.000,- Kč

(slovy: Čtyřicettisíc Kč)

Obvyklá (tržní) cena podílu id. ½ nemovitostí: rozestavěné stavby na pozemku parc.č. 79/3 a pozemků ve funkčním celku parc.č. 79/3- zastavěná plocha a nádvoří a parc.č. 79/2 - zahrada, vše včetně součástí a příslušenství v k.ú. Lažínky, obec Moravské Budějovice, okres Třebíč činí

135.000,- Kč

(slovy: Jednostotřicetpěttisíc Kč)

Obvyklá (tržní) cena podílu id. ½ nemovitostí: zemědělské stavby bez č.pop./č.evid. na pozemcích parc.č. 79/1 a parc.č. 576/2 – jiného vlastníka, rozestavěné stavby na pozemku parc.č. 79/3 a pozemků ve funkčním celku parc.č- 79/1 – zastavěná plocha a nádvoří, parc.č. 79/2 – zahrada a parc.č. 79/3- zastavěná plocha a nádvoří, vše včetně součástí a příslušenství v k.ú. Lažínky, obec Moravské Budějovice, okres Třebíč činí

175.000,- Kč

(slovy: Jednostotisíc Kč)


18


2.

cena práv a závad a nájemních práv:

K datu ocenění na oceňovaných nemovitostech, resp. stavba bez č.pop./č.evid. – zem. stavba na pozemcích parc.č. 79/1 a parc.č. 576/2, dle sdělení spoluvlastníka pana Jiřího Čírtka vázne nájemní smlouva. Dle jeho sdělení je uzavřena pouze ústně s panem Petrem Strnadem – vlastníkem pozemku parc.č. 576/2, na kterém je část výše uvedené stavby. K datu ocenění je stavba využívána jako štukatérská dílna a sklad. Věcná břemena se k oceňovanému majetku dle CLV neváží; další omezení nepodléhající zápisu do katastru nemovitostí zjištěno nebylo. Dle listu vlastnictví LV č. 243 pro kat.úz. Lažínky a obec Moravské Budějovice, okres Třebíč, v části C, jsou oceňované nemovitosti zatíženy omezením vlastnického práva (viz. příloha č. 1); tato nejsou v obvyklé ceně vyhodnocována. Vzhledem k rozsahu oprávnění znalecké činnosti, znalci nepřísluší hodnotit právní stav věcí. Ocenění je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. V Brně, 29.10.2014 Ing. Lucie Janíčková Mutěnická 8 628 00 Brno


19


D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 9.12.2002 pod poř.č. 3916 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti, věcná břemena Spr 1869/2002. Znalecký úkon je zapsán pod poř. číslem 1679/2014 znaleckého deníku. Ing. Lucie Janíčková Mutěnická 8 628 00 Brno

V Brně, 29.10.2014


20

2014

Recommend Documents