2014

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 804/137/2014 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka, BJ č. 83/9 v BD čp. 83 na pozemku st.p.č. 95 s příslušenstvím a podílem na společných částech domu čp. 82, 83 a pozemků st.p.č. 94, 95 a p.č. 757/19, 757/20 o velikosti 570/7615, vše v k.ú. Žabovřesky u Českých Budějovic a obci Žabovřesky, zapsané na LV č. 706, 674, vedené u KP České Budějovice Katastrální údaje : Kraj Jihočeský, okres České Budějovice, obec Žabovřesky, k.ú. Žabovřesky u Českých Budějovic Adresa nemovité věci: Žabovřesky 83, 373 41 OBJEDNATEL : Adresa objednatele:

Exekutorský úřad Prachatice, Pan Mgr. Kamil Košina Zdíkov 79, 384 73 Stachy

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151, 541 01 Trutnov IČ: 13531140 telefon: +420499732407 e-mail: [email protected] DIČ: CZ 6704131533 fax: +420499732408

ÚČEL OCENĚNÍ:

Exekuční řízení č.j. 040Ex 4378/05-31 (ocenění stávajícího stavu)

OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:

490 000 Kč 26.11.2014

28 stran

V Trutnově, dne 27.11.2014

Stav ke dni :

Počet příloh: 13

Ing. Michal Danielis

26.11.2014 Počet vyhotovení: 1

NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu: I. nemovitostí v SJM povinného a jejich příslušenství II. movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitostí III. práv a závad s nemovitostmi spojených Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Přehled podkladů 1. Skutečnosti zjištěné při místním šetření dne 26.11.2014. Povinný Pokorný Pavel byl pozván k místnímu šetření doporučeným dopisem, který byl doručen 24.11.2014 vložením do schránky, přeposláno na hlášenou adresu. K místnímu šetření byla pozvána i jeho manželka Pokorná Lenka, která se zúčastnila, oceňovanou nemovitost zpřístupnila a odpověděli znalci na otázky. Dále informovala, že je již 3 roky rozvedená, vypořádání SJM dosud neproběhlo. 2. Výpis z KN, LV č. 706 ze dne 10.10.2014 3. Výpis z KN, LV č.674 - dálkový náhled 4. Kopie KM pořízená dálkovým přístupem 5. Zákon č. 151/1997 Sb. v platném znění 6. Usnesení o ustanovení znalce č.j. 040Ex 4378/05-31 7. Fotodokumentace pořízená znalcem 8. Databáze nemovitostí, realitní inzerce, webové servery wikipedia a risy.cz 9. Povodňová zpráva z www.cap.cz Místopis Obec Žabovřesky se nachází v okrese České Budějovice, kraj Jihočeský, zhruba 11 km zsz. od Českých Budějovic. Leží v Českobudějovické pánvi (podcelek Blatská pánev, okrsek Zlivská pánev); územím obce protéká Dehtářský potok. Ke dni 1.2.2014 zde žilo 433 obyvatel. Obec Žabovřesky se skládá ze dvou částí na dvo katastrálních územích - Žabovřesky (k. ú. Žabovřesky u Českých Budějovic) a Dehtáře (k. ú. Dehtáře u Českých Budějovic).

-2-

Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito komparace metody nákladové a srovnávací, výnosovou pro rezidenční nemovitosti nepoužiji, nemá vypovídací charakter. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.

BUDOUCÍ STAV

 bytová zóna  průmyslová zóna Okolí :  ostatní  nákupní zóna  /  voda  /  kanalizace  /  plyn Přípojky:  /  elektro  telefon veř / vl.

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci:

 bytová zóna  průmyslová zóna  ostatní  nákupní zóna  /  voda  /  kanalizace  /  plyn  /  elektro  telefon

 MHD  železnice  dálnice/silnice I. tř okrajová část - bytové domy zděné

 autobus  silnice II.,III.tř

Celkový popis Nemovitost BD je situována v okrajové části obce Žabovřesky. Nemovitosti jsou vzdálené cca. 400 m od centra obce a její občanské vybavenosti (obecní úřad, MŠ, autobusová zastávka) a cca. 10 km od kompletní občanské vybavenosti města České Budějovice (kompletní síť úřadů, soud, nemocnice, ZŠ, SŠ, VŠ, restaurační a sportovní zařízení, divadla, obchody). Nemovitosti jsou situovány v sousedství obdobných bytových domů pro bydlení, rodinných domů a zahrádkářské kolonii. Území je částečně zainvestované, budova je napojena na el. síť, veřejný vodovod a kanalizaci. Parkovací možnosti jsou negarantované na nedostatku parkovacích míst v okolí. Přístup do nemovitostí je přes pozemky v podílovém spoluvlastnictví vlastníků BD čp. 757/19 a 757/20, z veřejné komunikace p.č. 757/4 ve vlastnictví obce.  Konstr. řešení, st.tech.stav: Budova je zděná, podsklepená, se dvěma nadzemními podlažími a stavebně upraveným podkrovím, zastřešena sedlovou střechou. Stavba je samostatně stojící, s dvěma sekcemi, se samostatnými vchody a čp., bez výtahu. V sekci s oceňovanou jednotkou je 6 bytů. Vytápění kotlem na TP, společným. Budova je po částečné revitalizaci - vytápění, rozvody, radiátory, výměna oken za izolační plastové před 10lety).

-3-

RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci:  Jednotka je řádně zapsána v katastru  Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí  Stav jednotky umožňuje podpis zástavní  Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy  Skutečné užívání jednotky není v rozporu s  Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací  Přístup k nemovité věci přímo z veřejné  Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou  Nemovitá věc není situována v záplavovém  Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Dle povodňové zprávy www.cap.cz - Zóna 1 - se zanedbatelným rizikem povodní. Věcná břemena a obdobná zatížení:  Zástavní právo  Exekuce Komentář: Vlastnické právo SJM Pokorný Pavel a Pokorná Lenka, č.p. 83, 37341 Žabovřesky Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany. Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Pokorná Lenka Nařízení exekuce - Pokorný Pavel Zahájení exekuce - Pokorná Lenka Zahájení exekuce - Pokorný Pavel Zástavní právo exekutorské Zástavní právo zákonné Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice? Zobrazené údaje mají informativní charakter. Platnost k 27.11.2014 08:10:41.

Ostatní rizika: nejsou Komentář: BJ užívá povinný s manželkou

-4-

OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Žabovřesky u Českých Budějovic: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 290,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - 501 - 1000 obyvatel IV O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města IV nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a II kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod V nebo služby – základní sortiment) Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 586,55 Kč/m2

Pi 0,65 0,60 1,01

0,85 0,90 0,85

Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Pozemek st.p.č. 94, 95 je rovinatý, zastavěný vlastní stavbou BD č.p. 82 a 83 a pozemky p.č. 757/19 a 757/20, přes který vede přístupová komunikace - přidatné spoluvlastnictví. Pozemky jsou přístupné z veř. zpevněné komunikaci p.č. 757/4, částečně zainvestovány sítěmi VV, NN a VK. Užívání v souladu s právním stavem, obec nemá platnou cenovou mapu. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,960 Index polohy pozemku IP = 1,020 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,960 * 1,000 * 1,020 = 0,979 -5-

č. I I

Pi 0,00 0,00

I I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 586,55 0,979 § 4 odst. 2 - stavební pozemek - nezastavěný, určený k zastavění § 4 odst. 2 586,55 0,979 Typ

Název

§ 4 odst. 1

Parcelní číslo 94

Výměra [m2] 166,00

zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a 95 166,00 nádvoří § 4 odst. 2 ostatní plocha 757/19 52,00 § 4 odst. 2 ostatní plocha 757/20 52,00 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem Pozemky - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Pozemky - zjištěná cena

-6-

Upr. cena [Kč/m2]

Koef.

574,23 0,800

459,39

Jedn. cena [Kč/m2] 574,23

Cena [Kč] 95 322,18

574,23

95 322,18

459,39 459,39 = *

23 888,28 23 888,28 238 420,92 238 420,92 Kč 570 / 7 615

=

17 846,35 Kč

Výpočet věcné hodnoty stavby BJ č. 83/9 Bytová jednotka č. 83/9 o velikosti 2+1, se standardním příslušenstvím a podstandardním vybavením, situovaná v č.p. 83, jeho 2NP, v krajní sekci zděného bytového domu se dvěmi sekcemi a samostatnými čísly popisnými a vchody, bytové domy mají 2 nadzemní patra, stavebně upravené podkroví a suterén. V sekci s oceňovanou jednotou je celkem 6 bytů bez výtahu.  Součástmi bytu jsou: Veškerá jeho vnitřní instalace (potrubní rozvody vody, elektroinstalace, apod., kromě stoupacích vedení vč. uzavíracích ventilů). K vlastnictví jednotky dále patří podlahová krytina, nenosné příčky, bytové jádro, vnitřní dveře a okna nacházející se uvnitř bytu, jakož i vnitřní strany vstupních dveří a vnějších oken, apod.  Vybavení náležící k jednotce: 1 ks kuch.linka 1 ks umyvadlo 1 ks el. sporák 3 ks topná tělesa 1 ks vana 2 ks směš. baterie 1 ks WC Příslušenstvím bytu je sklepa dále spoluvlastnický podíl na společných částech budovy č.p. 82, 83 a pozemku st.p.č. 94, 95 o velikosti 570/7615 a podíl na pozemcích a p.č. 757/19, 757/20, které jsou přidatným spoluvlastnictvím o velikosti 570/7615.  Společné části budovy: Základy včetně izolací, obvodové a nosné zdivo, hlavní stěny, průčelí, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchody, schodiště, okna a dveře přímo přístupné ze společných částí, balkony a lodžie přímo přístupné ze společných částí, chodby, rozvody tepla teplé vody, kanalizace, elektřiny, domovní elektroinstalace, (zvonek, rozvody telekomunikací, i umístěné mimo dům.  Provedení konstrukcí: BD je založen na betonových základech s izolací proti zemní vlhkosti, svislé nosné konstrukce jsou zděné z cihel tl. 45 cm, střecha domu je sedlová, střešní krytina je eternitová, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, bleskosvod je instalován, fasáda břízolit, schodiště teracové, elektroinstalace světelná. Vytápění je ústřední, kotlem na TP, který je v suterénu BD.  Bytová jednotka je v původním stavu se standardním příslušenstvím a podprůměrným vybavením.  St. tech. stav: Zděný BD cca z r.1970, po částečné revitalizaci (vytápění, rozvody, radiátory, výměna oken za izolační plastové před 10lety) Zatřídění pro potřeby ocenění Bytový či nebytový prostor v budově § 21 Budova: J. domy vícebytové (typové) Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122

-7-

koeficient dle typu podlahové plochy 20,31 * 1,00 = 16,61 * 1,00 = 5 * 1,00 = 3,78 * 1,00 = 2,32 * 1,00 = 0,91 * 1,00 = 8 * 0,10 =

Podlahové plochy bytu Pokoj: Pokoj: Kuchyně: Předsíň: Koupelna: WC: Sklep: Započítaná podlahová plocha bytu:

20,31 m2 16,61 m2 5,00 m2 3,78 m2 2,32 m2 0,91 m2 0,80 m2 49,73 m2

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] S S S S S S S S S S S X S S S S S S S C P S P C C S

5,40 18,20 8,40 4,90 2,30 0,70 5,70 2,90 1,30 2,90 3,30 0,00 5,30 3,00 4,80 5,10 0,40 3,20 3,10 0,40 2,20 1,90 3,90 1,30 5,70 3,70

-8-

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,46 1,00 0,46 0,00 0,00 1,00

Upravený obj. podíl 5,40 18,20 8,40 4,90 2,30 0,70 5,70 2,90 1,30 2,90 3,30 0,00 5,30 3,00 4,80 5,10 0,40 3,20 3,10 0,00 1,01 1,90 1,79 0,00 0,00 3,70 89,30 0,8930

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m2]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m2]

= * * * * =

8 020,0,9390 0,8930 0,8000 2,1000 11 297,98

=

561 848,55 Kč

Výpočet opotřebení semikvadratickou metodou Opotřebení: 100 * ((44 / 120) + (442 / 1202)) / 2 = 25,1 %

-

141 023,99 Kč

BJ č. 83/9 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství

=

420 824,56 Kč

Plná cena:

49,73 m2 * 11 297,98 Kč/m2

Oceňované jednotce náleží spoluvlastnický podíl na příslušenství stavby a pozemku. Spoluvlastnický podíl je: 570 / 7 615 BJ č. 83/9 - zjištěná cena

=

-9-

420 824,56Kč

Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Žabovřesky Zděný BD po částečné revitalizaci Typ stavby Užitná plocha Zděná 49,73 m2

Podlaží

Dispozice 2+1

Celková cena 490 288 Kč

Jednotková cena 9 859 Kč/m2

Popis oceňované nemovité věci Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitosti. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné subjekty, zjistí se obvyklá cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase v závislosti na prodejní ceně, či diskontované nabídkové ceně za obdobný typ nemovitosti – byt o velikosti 2+1, v původním stavu s průměrným příslušenstvím a s podstandardním vybavením, ve zděném bytovém domě po částečné revitalizaci, situovaném v okrajové části obce. Popisy porovnatelných jednotek BJ 3+1 Zděný zmodernizovaný byt 3+1 stavebně upravený na 4+1 s lodžií v obci Záboří na Českobudějovicku, (18 km od ČB), plocha 65m2, OV. Celková cena:945 000 Kč za nemovitost Stavba:Cihlová Stav objektu:Dobrý Vlastnictví:Osobní Umístění objektu:Klidná část obce Podlaží:2. podlaží Užitná plocha:65 m2 Plocha podlahová:57 m2 Voda:Dálkový vodovod Topení:Lokální tuhá paliva, Lokální elektrické Odpad:Veřejná kanalizace BJ 2+1 bytu 2+1 OV, Zliv u Českých Budějovic. Byt se nachází v prvním patře, rozloha bytu je 58m2. Byt je v původním udržovaném stavu. Dům je po částečné rekonstrukci - nová střecha, nové stoupačky. Velice klidné a hezké okolí domu - vzrostlé stromy a trávníky. Dobré parkování u domu. V obci Zliv je veškerá občanská vybavenost - škola školka, lékař, obchody s potravinami, výborné dopravní spojení do Českých Budějovic. Celková cena:729 000 Kč za nemovitost Stavba:Cihlová Stav objektu:Velmi dobrý Vlastnictví:Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží:1. podlaží z celkem 3 Užitná plocha:58 m2 Plocha podlahová:58 m2 Topení:Ústřední dálkové Odpad:Veřejná kanalizace BJ 2+1 zděný byt 2+1 v OV v obci Zliv. Celková plocha 58 m2. Dům po částečné rekonstrukci - střecha, stoupačky. Byt v původním udržovaném stavu v 1. nadzemním podlaží ze 3. K bytu náleží 2 sklepní kóje. Celková cena:750 000 Kč za nemovitost Stavba:Cihlová Stav objektu:Dobrý Vlastnictví:Osobní Umístění objektu:Klidná část obce Typ domu:Přízemní Podlaží:1. podlaží z celkem 5 včetně 1 podzemního Užitná plocha:58 m2 Plocha podlahová:56 m2 Sklep:5 m2 Voda:Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Odpad:Veřejná kanalizace BJ 3+1 zděný byt velikosti 3+1 o celkové výměře 77m2, osobní vlastnictví, v klidné lokalitě v obci Zliv (15km do ČB) V bytě jsou osazena dřevěná původní okna, v koupelně vana, WC dispozičně oddělené od koupelny, vestavěné skříně v předsíni. Podlahy parkety a PVC. Topení ústřední dálkové, samostatné měření spotřeby teplé a studené vody, elektřiny. Celková plocha bytu 77m2, podlahová plocha 55m2 + velký sklep. Byt je situovaný ve 2.patře bytového domu bez výtahu. Bytová jednotka ve vlastnictví (osobní vlastnictví). Společné prostory domu (objektu) jsou ve standartním stavu (čisté, uklizené a průběžně udržované). Veškerá občanská vybavenost včetně veřejné dopavy (bus, vlak) je v dosahu, škola, školka, obchody a služby v místě. - 10 -

BJ 2+1 Byt 2+1 s balkonem ve zděném domě. Celková plocha 45 m2. Byt v původním udržovaném stavu. Dům po rekonstrukci - zateplení, fasáda, stoupačky v plastu, revitalizace střechy. Byt se nachází ve 3. patře ze 3, bez výtahu. V domě kolárna, sušárna a sklepní prostor cca 8 m2. Klidné místo v malebné obci s veškerou občanskou vybaveností. Dobrá dostupnost do Českých Budějovic a Českého Krumlova, nedaleko zastávka autobusu Celková cena:950 000 Kč za nemovitost Stavba:Cihlová Stav objektu:Dobrý Vlastnictví:Osobní Umístění objektu:Klidná část obce Podlaží:4. podlaží z celkem 4 Užitná plocha:45 m2 Sklep:8 m2 Voda:Dálkový vodovod Topení:Lokální elektrické, Jiné Plyn:Individuální Odpad:Veřejná kanalizace Srovnatelné jednotky Název: BJ 3+1 Lokalita: Záboří, České Budějovice Podlaží: Dispozice: Typ stavby

Užitná plocha 65,00 m2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

Celková cena

Jednotková cena

945 000 Kč

14 538 Kč/m2

Celkový koef. KC 0,70

Upravená j. cena Kč/m2 10 143

Název: BJ 2+1 Lokalita: Zlív Podlaží: Dispozice: Typ stavby


Celková cena

Jednotková cena

729 000 Kč

12 569 Kč/m2

Celkový koef. KC 0,74 - 11 -


Název: BJ 2+1 Lokalita: Zlív Podlaží: Dispozice:

Typ stavby


Celková cena

Jednotková cena

750 000 Kč

12 931 Kč/m2



Název: BJ 3+1 Lokalita: Zlív Podlaží: Dispozice:

Typ stavby


Celková cena

Jednotková cena

820 000 Kč

10 649 Kč/m2


- 12 -


Název: BJ 2+1 Lokalita: Nový Doubek Podlaží: Dispozice:

Typ stavby


Celková cena

Jednotková cena

950 000 Kč

21 111 Kč/m2 0,80 1,00 0,95 0,85 0,94 1,00 1,00 Celkový koef. KC 0,61


Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty: Všechny skutečnost jsou promítnuty do srovnávací hodnoty, tato hodnota přímou metodou se pohybuje v intervalu od 7000,-Kč do 12 000,-Kč/m2 - indikovaná hodnota při střední úrovni intervalu. Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek 7 586 Kč/m2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek 9 859 Kč/m2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek 12 819 Kč/m2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky 9 859 Kč/m2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 49,73 m2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky 490 288 Kč Popis: Zděný BD po částečné revitalizaci

- 13 -

REKAPITULACE OCENĚNÍ Současný stav 490 288 Kč 0 Kč 438 671 Kč 17 846 Kč

Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku

Obvyklá cena 490 000 Kč slovy: Čtyřistadevadesáttisíc Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny

Zdůvodnění obvyklé ceny- rekoncializace : Za obvyklou cenu pokládám cenu zjištěnou multikriteriálním pohledem, kdy je rozhodujícím kritériem u rezidenčního objektu použití porovnávací metody. Použití pouze porovnávací metody je možné pouze v případě, kdy existují velmi dobré a bezpečné podmínky srovnatelnosti včetně verifikace bez markantnějších odlišností. Za objektivní tržní hodnotu pokládám a důraz kladu na cenu zjištěnou porovnávací metodou, která vychází z porovnání s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými byty s příslušenstvím, na základě inzerovaných, resp.realizovaných cen, upravených s uplatněním korekce jednak realitní nabídky, tak technickými a ekonomickými nedostatky, případně existenci příslušenství. Po nemovitostech uvedeného typu, obdobné velikosti a zainvestovanosti, resp. zjištěnému technickému a právnímu stavu t.j. BJ 2+1 v původním stavu, s průměrným příslušenstvím a podstandardním vybavením, v BD po částečné revitalizace (vytápění - společná kotelna na TP, rozvody, radiátory, výměna oken za izolační plastové před 10lety) s podílem na zastavěném pozemku a předzahrádkou před BD, která tvoří přidatné spoluvlastnictví, situovaném v okrajové části obce. V dané lokalitě je poptávka vyrovnaná s nabídkou. S přihlédnutím ke všem faktům jsem názoru, že nemovitosti jsou za navrženou porovnávací cenu obchodovatelné. Výpočet : Navržená předběžná srovnávací hodnota

490 288,-Kč

Návrh obvyklé ceny dle výpočtu srovnávací hodnoty -na nemovitostech zapsaných na LV č. 706 a 674zaokrouhleno 1. obvyklá cena nemovitostí v SJM povinného a jejich příslušenství 490 000,-Kč 2. movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitostí 0,-Kč 3. práv a závad s nemovitostmi spojených 0,-Kč

- 14 -

Závěr Odpověď na otázky dle usnesení: Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím nákladové a srovnávací metody, se zohledněním rizikových faktorů indikuji obvyklou cenu nemovitostí v SJM - BJ č. 83/9 v BD čp. 83 na pozemku st.p.č. 95 s příslušenstvím a podílem na společných částech domu čp. 82, 83 a pozemků st.p.č. 94, 95 a p.č. 757/19, 757/20 o velikosti 570/7615, vše v k.ú. Žabovřesky u Českých Budějovic a obci Žabovřesky, zapsané na LV č. 706, 674, vedené u Katastrálního pracoviště pro Jihočeský kraj, KP České Budějovice; se zohledněním práv a závad:

ve výši: 490 000,-Kč Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle § 336e o.s.ř. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitostí, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku (§ 127a zákona č. 218/2011 Sb., kterým se mění zákon č. 549/91 Sb. ve znění pozdějších předpisů). V Trutnově 27.11.2014 Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151 541 01 Trutnov telefon: +420499732407 e-mail: [email protected] Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. června 2008, pod č.j. Spr. 568/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 804/137/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 137.

- 15 -

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 706 ze dne 10.10.2014 6 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 674 - dálkový náhled 1 Snímek katastrální mapy 2 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 1 Usnesení o ustanovení znalce č.j. 040Ex 4378/05-31 2 Databáze odhadců nemovitostí, realitní server Sreality.cz a wikipedia a 0 risy.cz

- 16 -

Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 706 ze dne 10.10.2014

- 17 -

- 18 -

- 19 -

- 20 -

- 21 -

- 22 -

Snímek katastrální mapy

- 23 -

- 24 -

Fotodokumentace nemovitosti

- 25 -

Mapa oblasti

- 26 -

Usnesení o ustanovení znalce č.j. 040Ex 4378/05-31

- 27 -

- 28 -

2014

Recommend Documents