2014

Znalecký posudek č. 59/2014

O ceně bytové jednotky č. 354/9 v domě č.p. 354 na st.p. č. 1195/3, v obci a k.ú. Kynšperk nad Ohří.

Objednatel posudku:

JUDr. Jana Škofová soudní exekutor Exekutorský úřad Kladno Petra Bezruče 1416 272 01 Kladno

Účel posudku: Zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro účely exekučního řízení č.j. 088EX 789/10-63

Podle stavu ke dni 7. 3. 2014 posudek vypracoval:

Ing. Petr Zítek Svobody 1 350 02 Cheb

Posudek obsahuje 9 stran. Objednateli se předává v 1 vyhotovení.

V Chebu, 14.3.2014

Nález Znalecký úkol Určení obvyklé ceny bytové jednotky č. 354/9 v domě č.p. 354 na st.p. č. 1195/3, v obci a k.ú. Kynšperk nad Ohří.č. 32/8, včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 6834/214602 na společných částech domu čp. 354 a 355 a st.p.č. 1195/3..

Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 7.3.2014 za přítomnosti spolumajitelky jednotky. Podklady pro vypracování posudku Místní šetření znalce dne 7.3.2014. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 13.2.2014.

Vlastnické a evidenční údaje Dle LV č. 2602 jsou spoluvlastníky bytové jednotky č. 254/9: SJM Balázs Eduard a Balázsová Lenka, U Pivovaru 354/3, Kynšperk nad Ohří Dle LV č. 89 jsou spoluvlastníky domu čp. 354, 355 a st.p.č. 1195/3: SJM Balázs Eduard a Balázsová Lenka, U Pivovaru 354/3, Kynšperk nad Ohří

podíl 6834/214602

Na výpisu z katastru nemovitosti je v části Omezení vlastnického práva uvedeno nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji a zástavní právo exekutorské. Dle sdělení vlastníka není byt pronajímán.

Celkový popis nemovitosti Bytová jednotka č. 354/9 se nachází v typovém bytovém domě v Kynšperku nad Ohří. Dům leží na severním okraji města v ulici U Pivovaru. Ve městě je Městský řad, základní a mateřská škola, dostupné jsou všechny základní služby a síť obchodů. Dostupnost veřejné dopravy je dobrá.

Dům je podsklepený, má 6 nadzemních podlaží a plochou střechu. Nosná konstrukce montovaná ze železobetonových panelů. Fasáda je zateplená. Střecha plochá s povlakovou krytinou, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. V domě je výtah. Bytový dům je napojen na inženýrské sítě – vodovod, kanalizace, plynovod a elektro. Objekt je v dobrém technickém stavu, jenž odpovídá jeho stáří 30 let. 2

Bytová jednotka velikosti 3+1 je ve 3. nadzemním podlaží, okna obytných místností jsou orientována na východ a západ. Bytová jednotka je v původním stavu s částečně rekonstruovanou koupelnou. V ostatních místnostech jsou původní vnitřní rozvody, povrchy konstrukcí a vybavení. Vnitřní omítky štukové, plastová okna a balkonové dveře, vnitřní dveře plastové skládací, podlahy z lamina a PVC. Vytápění ústřední dálkové, stejně tak ohřev teplé užitkové vody. Koupelna je vybavena vanou. V kuchyni je kuchyňská linka s dřezem, plynovým sporákem a digestoří. Byt je v dobrém technickém stavu s pravidelnou údržbou. Obr. 1 - Poloha nemovitosti v obci

Obr. 2 – Letecký snímek

3

Posudek I. Ocenění dle vyhlášky Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku 1 Situace na trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy 3 Změny v okolí 4 Vliv právních vztahů na prodejnost 5 Povodňové riziko Index trhu: IT = P5 × (1 + å Pi) = 0,970 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku 1 Druh a účel užití stavby 2 Převažující zástavba v okolí pozemku 3 Poloha pozemku v obci 4 Možnost napojení na inženýrské sítě 5 Občanská vybavenost v okolí 6 Dopravní dostupnost 7 Hromadná doprava 8 Poloha pozemku z hlediska komerční 9 Obyvatelstvo 10 Nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené Index polohy: IP = P1 × (1 + å Pi) = 1,000

Hodnocení znaku II. Poptávka nižší než nabídka IV. Pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vl) III. Bez vlivu II. Bez vlivu IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu

Pi –0,03 0,00 0,00 0,00 1,00

Hodnocení znaku I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I. Rezidenční zástavba II. Navazující na střed (centrum) obce I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci I. V okolí je dostupná občanská vybavenost obce VI. Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 m I. Bez možnosti komerčního využití II. Bezproblémové okolí II. Průměrná nezaměstnanost II. Bez dalších vlivů

Pi 1,00 0,02 0,00 0,00 0,00 0,00 –0,02 0,00 0,00 0,00 0,00

Pozemek a)Pozemky na LV číslo 2335 – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Kynšperk nad Ohří Název okresu: Sokolov Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: 1 2 3 4 5 6

Popis znaku Velikost obce Hospodářsko-správní význam ob Poloha obce Technická infrastruktura v obci Dopravní obslužnost obce Občanská vybavenost v obci

Základní cena výchozí: Základní cena pozemku: Index trhu: IT = 0,970

Hodnocení znaku II. 2001 – 5000 obyvatel III. Ostatní města V. Ostatní případy I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn III. Železniční a autobusová zastávka III. Základní vybavenost

Oi 0,85 0,85 0,80 1,00 0,90 0,95

ZCv = 840,– Kč/m2 ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 415,12 Kč/m2

Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů

Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

4

Index omezujících vlivů: Index polohy: IP = 1,000

IO = 1 +

å

Pi = 1,000

Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,970

§ 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 402,6664 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 1195/3 zastavěná plocha a nádvoří 483 Pozemky na LV číslo 2335 – určená cena:

Cena [Kč] 194 487,87

194 487,87 Kč

Rekapitulace cen pozemku: a) Pozemky na LV číslo 2335 Cena pozemku činí ke dni odhadu celkem: Bytová jednotka 354/9 – spoluvlastnický podíl: 6 834 / 214 602

194 487,87 Kč 194 487,87 Kč 6 193,47 Kč

Byt b)Bytová jednotka 354/9 – § 38 Podlahové plochy jednotky (PP): Název obývací pokoj ložnice pokoj kuchyně předsíň koupelna WC lodžie sklepní koje

Plocha [m2] celková koef. 20,53 1,00 12,32 1,00 12,08 1,00 10,35 1,00 7,68 1,00 2,24 1,00 0,90 1,00 4,49 0,20 2,72 0,10 73,31

Výpočet plochy 5,95×3,45 3,57×3,45 3,50×3,45 3,45×3,00 3,45×1,60+1,20×1,80 1,60×1,40 1,12×0,80 3,45×1,30 1,60×1,70

započítaná 20,53 12,32 12,08 10,35 7,68 2,24 0,90 0,90 0,27 67,27

Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Karlovarský Obec: Kynšperk nad Ohří Počet obyvatel: 4 939 Základní cena (ZC): 9 211,– Kč/m2 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Popis znaku Typ stavby Společné části domu Příslušenství domu Umístění bytu v domě Orientace obyt. místností ke sv stran Základní příslušenství bytu Další vybavení bytu Vytápění bytu Kriterium jinde neuvedené Stavebně-technický stav

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Hodnocení znaku III. Budova - panelová, zateplená II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna II. Bez dopadu na cenu bytu III. 2.- 4. NP s výtahem II. Ostatní světové strany - částečný výhled III. Příslušenství úplné - standardní provedení III. Standardní vybavení - lodžie, sklepní kóje III. Dálkové, ústřední, etážové III. Bez vlivu na cenu II. Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou

Rok kolaudace: 1984 Stáří stavby (y): 30 Koeficient pro úpravu (s): 0,850 Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + å Vi) × V10): Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV):

Vi 0,00 0,00 0,00 0,05 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00*

*

0,893 8 225,42 Kč/m2 5

Index trhu (IT):

0,970

Index polohy (IP): Cena bytu určená porovnávacím CBP = PP × ZCU × IT × IP = 67,27 × 8 225,42 × 0,970 × 1,000

1,000 způsobem: = 536 724,28 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemku = 194 487,87 Kč Spoluvlastnický podíl: × 6 834 / 214 602 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 6 193,47 Kč + 6 193,47 Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 542 917,75 Kč Bytová jednotka 354/9 – určená cena:

542 917,75 Kč

Rekapitulace Rekapitulace cen pozemku: Pozemky na LV číslo 2335 Cena pozemku činí ke dni odhadu celkem: Bytová jednotka 354/9 – spoluvlastnický podíl: 6 834 / 214 602

194 487,87 Kč 194 487,87 Kč 6 193,47 Kč

Výsledné ceny bytu: Bytová jednotka 354/9 Cena po zaokrouhlení podle § 50:

542 917,75 Kč 542 920,– Kč

Určená cena: 542 920,– Kč Cena slovy: pětsetčtyřicetdvatisícedevětsetdvacet Kč

6

II. Ocenění cenovým porovnáním

Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými věcmi, na základě řady hledisek. Z obce Kynšperk nad Ohří je v současnosti na trhu pět srovnatelných nabídek nemovitosti k prodeji:

Byt 01 Nabízená cena: 629.000,- Kč užitná plocha: 67 m2 lokalita: U Pivovaru, Kynšperk nad Ohří Nabízíme k prodeji byt 3+1 67 m2 s balkonem po částečné rekonstrukci v ul. U pivovaru, Kynšperk nad Ohří, okr.Sokolov. Byt 3+1 v osobním vlastnictví 67 m2 s balkonem, 3 NP, prošel částečnou rekonstrukcí. Štuky, elektroinstalace, rozvody vody, odpadů a plynu. Na kuchyňské lince nová pracovní deska. Koupelna má umakartové jádro. Dům se nachází ve velmi klidné lokalitě. Veškerá občanská vybavenost v těsné blízkosti. Výhodná poloha 16 km Cheb, 19 km Sokolov. zdroj: Sreality.cz

Byt 02 Nabízená cena: 619.000,- Kč užitná plocha: 70 m2 lokalita: U Pivovaru, Kynšperk nad Ohří Nabízíme k prodeji bytovou jednotku o velikosti 3+1 v panelovém domě na sídlišti v Kynšperku nad Ohří. Byt je po částečné rekonstrukci oken, rozvodů elektřiny, kuchyně, atd. Celková výměra bytu cca 70 m2. K bytu náleží lodžie a sklepní kóje. Veškerá občanská vybavenost v dosahu 5 minut. zdroj: Sreality.cz

Byt 03 Nabízená cena: 590.000,- Kč užitná plocha: 74 m2 lokalita: U Pivovaru, Kynšperk nad Ohří Nabízíme byt 3+1 s lodžií o rozměru 74 m2. Tato bytová jednotka se nachází v pátém patře šestipatrového panelového domu s výtahem. Byt je v družstevním vlastnictví s doplacenou anuitou, hypotéka na jeho koupi je možná. V bytě jsou plastová, okno v pokoji a lodžie je směrována jižním směrem. Okno v obývacím pokoji a kuchyni je s výhledem do lesa. Na zdech jsou nové štuky. Kuchyňská linka je nová. Jinak je byt udržovaný v původním stavu. Do bytu je bezbarierový přístup, výtah je po rekonstrukci. zdroj: Sreality.cz

Byt 04 Nabízená cena: 290.000,- Kč užitná plocha: 60 m2 lokalita: U Pivovaru, Kynšperk nad Ohří Nabízíme byt 2+1 s lodžií o rozměru 60 m2. Tato bytová jednotka se nachází v šestém patře panelového domu s výtahem. Koupi tohoto bytu nelze financovat hypotečním úvěrem. Byt je v původním a neudržovaném stavu. Největší pokoj je rozdělený sádrokartonovou stěnou a byt se tímto přeměnil na velikost 3+1. Dům je celkově v dobrém stavu kolaudovaný v roce 1986. zdroj: Sreality.cz 7

Byt 05 Nabízená cena: 830.000,- Kč užitná plocha: 89 m2 lokalita: U Pivovaru, Kynšperk nad Ohří Nabízíme k prodeji byt 4+1 s lodžií v osobním vlastnictví o rozměru 89 m2. Tato bytová jednotka se nachází ve třetím patře panelového domu s výtahem a s bezbariérovým přístupem. V bytě jsou nová plastová okna a v kuchyni je nová kuchyňská linka. Byt je jinak velice udržovaný v původním stavu. Dvě okna z pokojů a lodžie jsou směrovány jihozápadním směrem. Poplatky spojené s užíváním bytu, včetně fondu oprav, jsou 4.500,- Kč + elektřina (hlášené 2 osoby). Dům je po zateplení fasády a výtah je nový. zdroj: Sreality.cz

Všechny srovnávané byty leží ve stejné ulici jako dům oceňovaný. První tři jsou srovnatelné i co se týče velikosti, vybavení a technického stavu bytu, čtvrtý byt je menší a v ghorším stavu, pátý byt je větší. Oceňovaný byt je velikostí i vybavením nejblíže prvním dvěma bytovým jednotkám. Z porovnání nabízených nemovitostí s oceňovaným bytem se zohledněním jejich velikosti, stavebně technického stavu a vybavení stanovuji porovnávací cenu na 550.000,- Kč.

Rekapitulace Rekapitulace cen

Cena

Cena podle vyhlášky

542 920,00 Kč

Cena zjištěná porovnávacím způsobem

550 000,00 Kč

Průměr zjištěných cen

546 460,00 Kč

Obecná (obvyklá, tržní) cena současná

550 000,00 Kč

Odborný odhad ceny obvyklé Pro stanovení odhadu tržní hodnoty se vycházelo z obecně užívaných metod pro stanovení ceny dle vyhlášky a cenovým porovnáním. Při stanovení tržní hodnoty byl brán zřetel na silné a slabé stránky nemovitosti. Pro základ ceny obvyklé byl stanoven průměr zjištěných cen. Obvyklá (obecná, tržní) cena nemovitosti podle odborného odhadu znalce

550 000,–  Kč

8

Závěr Obvyklá cena bytové jednotky č. 354/9 v domě č.p. 354 na st.p. č. 1195/3, v obci a k.ú. Kynšperk nad Ohří.č. 32/8, včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 6834/214602 na společných částech domu čp. 354 a 355 a st.p.č. 1195/3. Obvyklá (obecná, tržní) cena nemovitosti podle odborného odhadu znalce činí

550 000,–  Kč Cena slovy: pětsetpadesáttisíc Kč

V Chebu, 14.3.2014

Ing. Petr Zítek Svobody 1 350 02 Cheb

Znalecká doložka

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Plzni ze dne 1.11.2006 č.j. Spr 489/2006, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 59/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.

9