2014

Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. se sídlem Václavské náměstí 832/19, Praha, kancelář Sušilova 1938/26, Přerov tel.: 608 251 025, 776 284 814, 581 331 601, email: [email protected] zapsaná v obchodním rejstříku, vedená u rejstříkového soudu v Praze, oddíl C, vložka 178876

ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 9997-1497/2014

O ceně nemovitých věcí: 1) jednotky č. 802/13 - způsob využití byt, včetně spoluvlastnického podílu ke společným částem uvedeného domu a pozemku v rozsahu 556/40728; 2) ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 556/40413 k jednotce č. 652/17 - způsob využití jiný nebytový prostor, včetně spoluvlastnického podílu ke společným částem uvedeného domu a pozemku v rozsahu 315/40728; vše výše uvedené v budově č.p. 652, č.p. 723, č.p. 739 a č.p. 802, příslušející k části obce Přerov I-Město, na pozemku p.č. 3111/1, vše zapsané na listech vlastnictví č. 14161, č. 14150 a č. 13023, vše v k.ú. Přerov, obec Přerov, okres Přerov. Objednatel posudku:

JUDr. Tomáš Vrána soudní exekutor, Exekutorský úřad Přerov Komenského 38 750 02 Přerov IČ: 66246750 DIČ: CZ6205200980

Účel posudku:

Zjištění obvyklé ceny nemovité věci pro potřebu exekučního řízení č.j. 103 EX 32258/13-63

Dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku, dle oceňovacích standardů, podle stavu ke dni 29.9.2014 posudek vypracoval: Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail: [email protected] www.posudek.com Posudek byl vypracován ve 2 vyhotoveních, z nichž 1 vyhotovení obdrží objednavatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znaleckého ústavu. Celkem posudek obsahuje 24 stran a 17 stran příloh. V Přerově, dne 30.9.2014

ZNALECKÝ POSUDEK č. 9997-1497/2014

A. 1.

NÁLEZ Znalecký úkol Na základě usnesení, ze dne 4.6.2014 vydané Exekutorským úřadem Přerov, JUDr. Tomáš Vrána, č.j. 103 EX 32258/13-63, byl přibrán znalecký ústav a to k ocenění nemovitých věcí: 1) jednotky č. 802/13 - způsob využití byt, v budově č.p. 652, č.p. 723, č.p. 739 a č.p. 802, příslušející k části obce Přerov I-Město, na pozemku p.č. 3111/1, včetně spoluvlastnického podílu ke společným částem uvedeného domu a pozemku v rozsahu 556/40728; 2) ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 556/40413 k jednotce č. 652/17 - způsob využití jiný nebytový prostor, v budově č.p. 652, č.p. 723, č.p. 739 a č.p. 802, příslušející k části obce Přerov I-Město, na pozemku p.č. 3111/1, včetně spoluvlastnického podílu ke společným částem uvedeného domu a pozemku v rozsahu 315/40728; vše zapsané na listech vlastnictví č. 14161, č. 14150 a č. 13023, vše v k.ú. Přerov, obec Přerov, okres Přerov. Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu těchto nemovitých věcí a jejich příslušenství. Dále se znalci ukládá, aby stanovil cenu movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitých věcí. Dále se znalci ukládá, aby stanovil cenu práv a závad spojených s uvedenými nemovitými věcmi. V případě, že nejsou žádné movité věci, které by tvořily příslušenství nemovitých věcí, uvede znalec, že tyto movité věci nejsou. V případě, že s nemovitými věcmi nejsou spojena žádná práva ani závady, uvede znalec, že taková práva ani závady nejsou. Vyjádření o movitých věcech, jež jsou součástí nemovitých věcí, a o právech a závadách s nemovitými věcmi spojených musí být vždy bezpodmínečnou součástí znaleckého posudku. K právům zástavním znalec nepřihlíží. Pro stanovení obvyklé (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 120/2001 Sb., o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v § 66 odst. 5 uvedeno: “Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu” – dále odkaz na §2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. V §2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: “Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.”

stránka č. 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz


Pro odhad obvyklé hodnoty budou použity tyto oceňovací metody a přístupy: Cena zjištěná - (tzv.„administrativní cena“) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 29.9.2014 dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - v principu se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitých věcí na trhu realit nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitými věcmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitých věcí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6 měsíců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitých věcí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitých věcí.

2.

Prohlídka a zaměření nemovitých věcí První prohlídka a zaměření nemovitých věcí byly provedeny dne 4.7.2014 za přítomnosti pracovníka znaleckého ústavu Ing. Vítězslava Kožušníka. Povinný se přes písemnou výzvu místního šetření nezúčastnil a nebyla pracovníkovi znaleckého ústavu umožněna prohlídka oceňovaných nemovitých věcí. Druhá prohlídka a zaměření nemovitých věcí byly provedeny dne 29.9.2014 za přítomnosti pracovníka znaleckého ústavu Ing. Jana Horalíka. Povinný se přes písemnou výzvu místního šetření nezúčastnil a nebyla pracovníkovi znaleckého ústavu umožněna prohlídka oceňovaných nemovitých věcí. Pro potřeby tohoto znaleckého posudku bylo provedeno ohledání a zaměření nemovitých věcí zvenčí. Informace týkající se bytového domu byly sděleny sousedy. Některé prvky týkající se zejména vnitřního vybavení objektu nebyly zjištěny, pro potřeby tohoto znaleckého posudku jsou uvažovány jako standardní, jejich stav, stáří a další životnost je odhadnuta odborným odhadem zpracovatele.

3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí č. 14161, pro k.ú. Přerov, obec Přerov, okres Přerov, vyhotovený objednavatelem dne 4.6.2014, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Výpis z katastru nemovitostí č. 14150, pro k.ú. Přerov, obec Přerov, okres Přerov, vyhotovený objednavatelem dne 4.6.2014, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Výpis z katastru nemovitostí č. 13023, pro k.ú. Přerov, obec Přerov, okres Přerov, vyhotovený objednavatelem dne 4.6.2014, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. stránka č. 3


Kopie katastrální mapy, pro k.ú. Přerov, obec Přerov, okres Přerov, vyhotovená objednavatelem dne 4.6.2014, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Kopie Prohlášení vlastníka ze dne 4.3.2002 dodaná objednavatelem znaleckého posudku. Grafická část povodňového plánu České republiky, uveřejněná na www.dppcr.cz, zpracována Ministerstvem životního prostředí ČR. Údaje sdělené objednavatelem. Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření. Pro vyhodnocení realitního trhu bylo mimo jiné využito informací uveřejněných na realitních serverech www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz, www.reality.cz, www.realitycechy.cz, www.realitymorava.cz atd. Objednavatelem, povinným, či účastníkem místního šetření nebyla ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku předložena žádná nájemní či jiná smlouva, na základě které by byl předmět ocenění užíván. Ocenění je provedeno pro předmět ocenění volný, neobsazený, nepronajatý.

4.

Vlastnické a evidenční údaje Dle dostupných údajů z databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního jsou ke dni vypracování tohoto znaleckého posudku evidovány tyto vlastnické údaje:

Kraj: Obec: Katastrální území:

Olomoucký Přerov Přerov (734713)

Jednotka č. 802/13 List vlastnictví číslo: 14161 Vlastník: Králíček Jan Rybná 716/24, Staré Město, 11000 Praha 1

Jednotka č. 652/17 List vlastnictví číslo: 14150 Vlastník: Králíček Jan Rybná 716/24, Staré Město, 11000 Praha 1

Podíl: 556/40 413

stránka č. 4


5. Celkový popis nemovitých věcí Jednotka č. 802/13 Jedná se o ocenění jednotky č. 802/13 - způsob využití byt, v budově č.p. 652, č.p. 723, č.p. 739 a č.p. 802, příslušející k části obce Přerov I-Město, na pozemku p.č. 3111/1, včetně spoluvlastnického podílu ke společným částem uvedeného domu a pozemku v rozsahu 556/40728, vše zapsané na listech vlastnictví č. 14161 a č. 13023, vše v k.ú. Přerov, obec Přerov, okres Přerov, která se nachází v VI. nadzemním podlaží výše uvedeného zděného, částečně podsklepeného, bytového domu celkem s šesti nadzemními podlažími. Objekt je vybaven osobním výtahem. Objekt je situován v zastavěné části obce, a to na ulici Žerotínovo náměstí. Bytový dům je napojen na elektro, veřejný vodovodní řad, hloubkovou kanalizaci a plynové vedení. Objekt je přístupný z veřejné zpevněné komunikace na pozemcích p.č. 3112/1 a p.č. 4996/6, které jsou ve vlastnictví Statutárního města Přerov. Parkování je možné na veřejné komunikaci před objektem a na veřejném parkovišti u objektu. Dle místního šetření a dle dostupných údajů byl objekt původně postaven v roce 1981. V průběhu životnosti byla provedena výměna střešní krytiny, dále v letech 2005 a 2007 byla provedena výměna původních oken za nová okna plastová, v roce 2012 byla provedena rekonstrukce výtahů a v roce 2013 byla provedena rekonstrukce lodžií. Bytová jednotka je dispozičně řešena jako 2+1 s kompletním sociálním zázemím. Sociální zázemí (koupelna, WC) je uvažováno jako standardní. Vytápění jednotky je ústřední s dálkovým zdrojem. Celkový stavebnětechnický stav a údržba je ke dni ocenění uvažována jako průměrná. Dle místního šetření a odborného odhadu zpracovatele je pro potřeby tohoto znaleckého posudku a určení indexu Iv (index konstrukce a vybavení) uvažováno se stářím objektu 33 let. Jednotka č. 652/17 Dále se jedná o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 556/40413 k jednotce č. 652/17 - způsob využití jiný nebytový prostor, v budově č.p. 652, č.p. 723, č.p. 739 a č.p. 802, příslušející k části obce Přerov I-Město, na pozemku p.č. 3111/1, včetně spoluvlastnického podílu ke společným částem uvedeného domu a pozemku v rozsahu 315/40728, vše zapsané na listech vlastnictví č. 14150 a č. 13023, vše v k.ú. Přerov, obec Přerov, okres Přerov, která se nachází v I. nadzemním podlaží výše uvedeného bytového domu. Jednotka se skládá z dvou provozních místností (prodejna, dílna a opravna) a sociálního zázemí. Ke dni ocenění je jednotka využívána jako prodejna optiky. Podrobný technický popis a vnitřní vybavení jednotky je patrné z ocenění. Dle místního šetření, informací objednavatele a dle dalších dostupných podkladových materiálů nejsou s draženými nemovitými věcmi spojeny žádná práva či závady. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitým věcem, nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření zpracovatele.

stránka č. 5


6.

Obsah posudku

Jednotka č. 802/13 Pozemek 1) Pozemky a) Pozemky Byt 1) Byt a) Jednotka č. 802/13 2) Ocenění porovnávací metodou

Jednotka č. 652/17 Pozemek 1) Pozemky a) Pozemky Nebytový prostor 1) Nebytový prostor a) Jednotka č. 652/17 2) Ocenění porovnávací metodou

stránka č. 6


B.

POSUDEK

Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci I. Střed obce – centrum obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které má obec obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost V. Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, špatné parkovací možnosti 7 Hromadná doprava V. Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky měst) 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez možnosti komerčního využití komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí II. Průměrná nezaměstnanost 10 Nezaměstnanost II. Bez dalších vlivů 11 Vlivy ostatní neuvedené

Pi 1,00 0,02 0,05 0,00 0,00 –0,02 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

11

Index polohy: IP = P1 × (1 + ∑ Pi) = 1,050 i=2

Jednotka č. 802/13 Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy IV. Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko III. Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody)

Pi 0,00 0,00 0,00 0,00

0,95

4

Index trhu:IT = P5 × (1 + ∑ Pi) = 0,950 i=1

stránka č. 7


Jednotka č. 652/17 Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: U znaku 4. uvažováno s negativním vlivem právních vztahů na prodejnost, neboť předmětem ocenění je pouze ideální spoluvlastnický podíl ve výši 556/40413 (viz odhad obvyklé ceny).

1 2 3 4

5

Popis znaku Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitými věcmi Vlastnické vztahy Změny v okolí Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) Povodňové riziko

Hodnocení znaku III. Nabídka odpovídá poptávce

Pi 0,00

IV. Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) III. Bez vlivu I. Negativní

0,00

III. Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody)

0,00 –0,04

0,95

4

Index trhu:IT = P5 × (1 + ∑ Pi) = 0,912 i=1

stránka č. 8


Ocenění Jednotka č. 802/13 Pozemek

1) Pozemky 1.a) Vyhláška 441/2013 Sb. 1.a.1) Pozemky – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Přerov Název okresu: Přerov Základní cena pozemku: ZC = 860,– Kč/m2 Index trhu: IT = 0,950 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 1 Svažitost pozemku a expozice ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky I. Mimo ochranná pásma 3 Ochranná pásma I. Bez omezení užívání 4 Omezení užívání pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 5 Geometrický tvar pozemku 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů

Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů: IO = 1 +

∑ Pi = 1,000 i=1

Index polohy: IP = 1,050 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,997 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 857,4200 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 3111/1 zastavěná plocha a nádvoří 1 218 Pozemky – určená cena:

Cena [Kč] 1 044 337,56 1 044 337,56 Kč

stránka č. 9


Byt

1) Byt 1.a) Vyhláška 441/2013 Sb. 1.a.1) Jednotka č. 802/13 – § 38 Podlahové plochy jednotky (PP): Název kuchyň pokoj pokoj předsíň spíž koupelna WC sklep lodžie

Plocha [m2] celková koef. započítaná 6,90 1,00 6,90 16,20 1,00 16,20 17,20 1,00 17,20 8,70 1,00 8,70 0,70 1,00 0,70 2,30 1,00 2,30 0,90 1,00 0,90 2,70 0,10 0,27 3,90 0,20 0,78 59,50 53,95

Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Olomoucký Obec: Přerov Počet obyvatel: 44 824 Základní cena (ZC): 15 172,– Kč/m2 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku IV. Budova - zděná nebo monolitická 1 Typ stavby konstrukce vyzdívaná 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo užívané spolu s bytem lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 10 Stavebně-technický stav II. Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou

Vi 0,10 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00*

stránka č. 10

ZNALECKÝ POSUDEK č. 9997-1497/2014 *

Rok výstavby / kolaudace: Stáří stavby (y): Koeficient pro úpravu (s):

1981 33 0,835 9

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V10):

0,919

i=1

Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): 13 943,07 Kč/m2 0,950 Index trhu (IT): 1,050 Index polohy (IP): Cena bytu určená porovnávacím způsobem: = CBP = PP × ZCU × IT × IP = 53,95 × 13 943,07 × 0,950 × 1,050

750 348,05 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: 1 044 337,56 Kč Cena pozemku = 556 / 40 728 Spoluvlastnický podíl: × 14 256,82 Kč Hodnota spoluvlastnického podílu: = 14 256,82 Kč + Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 764 604,87 Kč Jednotka č. 802/13 – určená cena:

764 604,87 Kč

2) Ocenění porovnávací metodou Problematika Porovnávací hodnoty nemovitých věcí je v současné době nejlépe uceleně popsána v publikaci „Porovnávací hodnota nemovitostí“ vydaná nakladatelstvím EKOPRESS, autor Zbyněk Zazvonil.

Výběr porovnatelných vzorků: V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes řadu nástrojů, pomocí nichž lze velmi dobře sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Jednak na většině serverech je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají zvýrazňovány, často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve více kancelářích. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitou věc, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segment trhu, což by mělo zajistit, aby nemovité věci byly podobné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, příhraničí, vnitrozemí, městské aglomerace apod.), - typu nemovitých věcí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.),

stránka č. 11


-

-

-

stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například do 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil. Kč atd.).

1) Byt 2+1, ul. Blahoslavova, Přerov I-Město Byt 2+1 v osobním vlastnictví o výměře 56,6 m2 se nachází v 1. patře zděného bytového domu. Byt se skládá ze dvou neprůchozích pokojů, které mají parketové podlahy. Dále kuchyně koupelny a samostatného WC. Byt je v původním stavu, má však nové stupačky a přívody plynu a vody. Vytápění ústřední plynové, dům má svou vlastní kotelnu. K bytu náleží sklep. K domu kde se byt nachází, patří zatravněný dvůr s dětským hřištěm. Nabídková CENA: 740 000,- Kč 2) Byt 2+1, Přerov I-Město Byt 2+1 v osobním vlastnictví o výměře 61 m2 se nachází ve druhém nadzemním podlaží zděného bytového domu. Byt je v původním stavu, plastová okna, příslušenstvím je sklep. Koupelna je po rekonstrukci. Dům je po kompletní revitalizaci. Vytápění je ústřední s dálkovým zdrojem. Nabídková CENA: 789 000,- Kč 3) Byt 3+kk, nám. Fr. Rasche, Přerov I-Město Byt 3+kk v osobním vlastnictví o výměře 72 m2 se nachází ve zvýšeném přízemí cihlového domu po kompletní revitalizaci. Byt prošel rozsáhlou rekonstrukcí - nová elektroinstalace, rozvody vody, odpady v plastu, plovoucí podlaha, keramická dlažba, nové omítky, dveře. Je zde nová kuchyňská linka, koupelna s velkým sprchovým koutem, samostatná toaleta. Vytápění je lokální plynovými topidly. K bytu náleží zasklená lodžie, prostorný sklep a oplocený dvůr s možností příjemného posezení. Nabídková CENA: 895 000,- Kč

Jednotky porovnání, porovnání nemovité věci jako celku:

V případě ocenění jednotek volíme jako jednotku porovnání m2 užitné podlahové plochy.

Kvantitativní porovnávací analýza: Pro kvantitativní porovnávací analýzu je typické, že jednotlivé diference mezi vybranými vzorky a oceňovaným subjektem se snaží kvantifikovat, resp. shledané rozdíly se pokouší ocenit, najít směr jejich předpokládané kontribuce a následně je využít pro cenové úpravy ve formě srážek a přirážek s cílem, aby takto upravený výsledek reflektoval zatím neznámou porovnávací hodnotu oceňovaného subjektu. Za upravovaný základ jsou zvoleny známé ceny vzorků a úpravy mají relativní formu ve vztahu ke zvolenému základu. Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné přizpůsobování cen, jejich vyrovnávání, „seřizování“ či „vylaďování“, proto v odborné literatuře je pro tento proces obvykle používán termín adjustace (adjustment).

stránka č. 12


Adjustace je založena na následujících předpokladech: - jsou-li porovnávané nemovité věci, u nichž je prodejní cena známa, horší oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovité věci mají vyšší cenu porovnávané (než vzorek), - jsou-li porovnávané nemovité věci, u nichž je prodejní cena známa, lepší oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovité věci mají nižší cenu porovnávané (než vzorek).

než nemovité věci než nemovité věci než nemovité věci než nemovité věci

Kladné stránky oceňovaných nemovitých věcí: - bytová jednotka s lodžií - objekt situován v blízkosti centra města - kompletní občanská vybavenost města - dopravní dostupnost obce je zajištěna autobusovou, vlakovou dopravou a MHD Záporné stránky oceňovaných nemovitých věcí: - omezené parkovací možnosti v místě - celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu - nebyla umožněna kompletní prohlídka oceňovaných nemovitých věcí Po nemovitých věcech uvedeného typu, tj. bytová jednotka, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitých věcí je poptávka v souladu s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovité věci, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití jsme názoru, že předmět ocenění je obchodovatelný. Seznam porovnávaných objektů: Byt 2+1, ul. Blahoslavova, Přerov I-Město Výchozí cena (VC): 740 000,– Kč Množství (M): 56,60 m2 Kpolohy: 1,00 Kkonstrukce: 1,00 Kstav budovy: 1,05 Kstav bytu: 0,95 Kvybavení bytu: 1,00 Kumístění v domě: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 Jednotková cena (JC): 12 482,83 Kč Váha (V): 1,0 Byt 2+1, Přerov I-Město Výchozí cena (VC): 789 000,– Kč Množství (M): 61,00 m2 Kpolohy: 1,00 Kkonstrukce: 1,00 Kstav budovy: 1,00 Kstav bytu: 0,95 Kvybavení bytu: 1,00 Kumístění v domě: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 Jednotková cena (JC): 12 966,84 Kč Váha (V): 1,0 stránka č. 13


Byt 3+kk, nám. Fr. Rasche, Přerov I-Město Výchozí cena (VC): 895 000,– Kč Množství (M): 72,00 m2 Kpolohy: 0,95 Kkonstrukce: 1,00 Kstav budovy: 1,05 Kstav bytu: 1,05 Kvybavení bytu: 0,95 Kumístění v domě: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 Jednotková cena (JC): 11 898,04 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (Kpolohy × Kkonstrukce × Kstav budovy × Kstav bytu × Kvybavení bytu × Kumístění v domě × Kobjektivizační) Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 (∑ (JC × V) / ∑ V): Maximální jednotková cena za m2: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Jednotkové množství: Porovnávací hodnota:

11 898,04 Kč 12 449,24 Kč 12 966,84 Kč

× =

Výsledná porovnávací hodnota (zaokrouhleno, jednotka č. 802/13):

12 450,– Kč 59,50 m2 740 775,– Kč 740 000,– Kč

Jednotka č. 652/17 Pozemek

1) Pozemky 1.a) Vyhláška 441/2013 Sb. 1.a.1) Pozemky – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Přerov Název okresu: Přerov Základní cena pozemku: ZC = 860,– Kč/m2 Index trhu: IT = 0,912 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky

Pi 0,00 0,00 stránka č. 14


3 4 5 6

Ochranná pásma Omezení užívání pozemku Geometrický tvar pozemku Ostatní neuvedené

I. I. II. II.

Mimo ochranná pásma Bez omezení užívání Tvar bez vlivu na využití Bez dalších vlivů

0,00 0,00 0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů: IO = 1 +

∑ Pi = 1,000 i=1

Index polohy: IP = 1,050 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,958 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 823,8800 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 3111/1 zastavěná plocha a nádvoří 1 218 Pozemky – určená cena:

Cena [Kč] 1 003 485,84 1 003 485,84 Kč

Nebytový prostor

1) Nebytový prostor 1.a) Vyhláška 441/2013 Sb. 1.a.1) Jednotka č. 652/17 – § 21 Zatřídění pro potřeby ocenění Jednotka v budově Budova: K1. domy vícebytové (netypové, tří a vícebytové) Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 1,100 Kód klasifikace CZ-CC: 1122 Budovy tří a vícebytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.12.2 domy vícebytové netypové Koeficient změny ceny stavby: 2,112 Podlahové plochy jednotky (PP): prodejna dílna a opravna Podlahové plochy jednotky – celkem:

+ =

Vybavení: Název, popis Obj. podíl 6,00 % 1. Základy včetně zemních prací – betonové pasy s izolací 18,80 % 2. Svislé konstrukce – zděné 8,20 % 3. Stropy – panelové 5,30 % 4. Krov, střecha – plochá 5. Krytiny střech – standardní povlaková krytina IPA 2,40 % 0,70 % 6. Klempířské konstrukce – pozinkované parapety, svody vnitřní 7. Úprava vnitřních povrchů – vápenná hladká omítka 6,90 % 8. Úprava vnějších povrchů – břizolitová a vápenná omítka, obklad 3,10 %

Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní

16,50 m2 15,00 m2 31,50 m2

stránka č. 15


9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.

Název, popis z kabřince Vnitřní obklady keramické Schody – betonové s keramickým obkladem Dveře – dřevěné plné do ocelových zárubní Vrata Okna – plechové výkladce Povrchy podlah – keramická dlažba, PVC Vytápění – lokální elektrickými přímotopy Elektroinstalace – 230 V, 400 V Bleskosvod – je proveden Vnitřní vodovod – studená Vnitřní kanalizace – odkanalizování z umyvadla a WC Vnitřní plynovod Ohřev vody – elektrický průtokový ohřívač Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vybavení – splachovací WC, umyvadlo Výtahy – 1× osobní Ostatní Instalační prefabrikovaná jádra

Obj. podíl Hodnocení 2,10 % 3,00 % 3,20 % 0,00 % 5,40 % 3,10 % 4,70 % 5,20 % 0,40 % 3,30 % 3,20 % 0,40 % 2,10 % 1,80 % 3,80 % 1,30 % 5,60 % 0,00 %

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: –0,54 × 4,70 % 15. Vytápění 18. Vnitřní vodovod –0,54 × 3,30 % 20. Vnitřní plynovod –0,54 × 1,852 × 0,40 % 22. Vybavení kuchyní –0,54 × 1,852 × 1,80 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Standardní Standardní Podstandardní Standardní Standardní Podstandardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se

1,0000 – – – – =

0,0254 0,0178 0,0040 0,0180 0,9348

Ocenění: Základní jednotková cena: 7 095,– Kč/m2 Koeficient konstrukce K1: × 0,9390 × 0,9348 Koeficient vybavení stavby K4: Polohový koeficient K5: × 1,1000 × 2,1120 Koeficient změny cen staveb Ki: = 14 468,49 Kč Základní jednotková cena upravená: Základní cena upravená: 31,50 m2 × 14 468,49 Kč Základní cena jednotky:

= =

455 757,44 Kč 455 757,44 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 33 roků Předpokládaná další životnost: 67 roků Opotřebení: 100 × 33 / (33 + 67) = 33,000 % Odpočet opotřebení: 455 757,44 Kč × 33,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

150 399,96 Kč 305 357,48 Kč

stránka č. 16


Výpočet ceny stavby dle § 10: Index trhu: IT = 0,912 Index polohy: IP = 1,050 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CSN Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = IT × IP Cena stavby: CS = CSN × pp

= × =

305 357,48 Kč 0,958 292 532,47 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: 1 003 485,84 Kč Cena pozemku = 315 / 40 728 Spoluvlastnický podíl: × 7 761,20 Kč Hodnota spoluvlastnického podílu: = 7 761,20 Kč + Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 300 293,67 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě: Jednotka č. 652/17 – určená cena:

× =

556 / 40 413 4 131,43 Kč 4 131,43 Kč

2) Ocenění porovnávací metodou Problematika Porovnávací hodnoty nemovitých věcí je v současné době nejlépe uceleně popsána v publikaci „Porovnávací hodnota nemovitostí“ vydaná nakladatelstvím EKOPRESS, autor Zbyněk Zazvonil.

Výběr porovnatelných vzorků: V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes řadu nástrojů, pomocí nichž lze velmi dobře sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Jednak na většině serverech je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají zvýrazňovány, často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve více kancelářích. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitou věc, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segment trhu, což by mělo zajistit, aby nemovité věci byly podobné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, příhraničí, vnitrozemí, městské aglomerace apod.), - typu nemovitých věcí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), - stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), stránka č. 17


-

-

kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například do 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil. Kč atd.).

1) Nebytový prostor 52,40 m2, ul. Osmek, Přerov I-Město, okr. Přerov Nebytový prostor o celkové výměře 52,4 m2 nacházející se v 1. patře malého cihlového bytového domu. Jednotka se skládá ze dvou místností (kanceláří). Prostory jsou vhodné pro kancelářské využití (je nutné dobudovat soc. zázemí), ale mohou být přebudovány i na bytovou jednotku. K dispozici je el. 230 V, vytápění ústředním topením z dálkového zdroje (radiátory jsou osazeny měřiči tepla a termohlavicemi), možnost napojit se na vodu a odpad. Možnost parkování u objektu. Nabídková CENA: 250 000,- Kč 2) Nebytový prostor 50 m2, ul. Wilsonova, Přerov I-Město, okr. Přerov Nebytový prostor o výměře 50 m2 se nachází v přízemí zděného domu na frekventované pěší třídě. Prodejna je kompletně vybavená a po rekonstrukci. Vytápění je ústřední s dálkovým zdrojem. Na podlaze je plovoucí podlaha. Nabídková CENA: 411 400,- Kč 3) Nebytový prostor 47 m2, ul. Zahradní, Lipník nad Bečvou I-Město, okr. Přerov Obchodní nebytový prostor o výměře 47 m2 se nachází v přízemí panelového přízemního objektu. Prostor se nachází na sídlišti v blízkosti centra. Skládá se z prodejny, skladu a sociálního zázemí. Ideální prostor pro živnostníky s širokým spektrem využití pro obchodní aktivity či služby. Nabídková CENA: 449 000,- Kč

Jednotky porovnání, porovnání nemovité věci jako celku:

V případě ocenění jednotek volíme jako jednotku porovnání m2 užitné podlahové plochy.

Kvantitativní porovnávací analýza: Pro kvantitativní porovnávací analýzu je typické, že jednotlivé diference mezi vybranými vzorky a oceňovaným subjektem se snaží kvantifikovat, resp. shledané rozdíly se pokouší ocenit, najít směr jejich předpokládané kontribuce a následně je využít pro cenové úpravy ve formě srážek a přirážek s cílem, aby takto upravený výsledek reflektoval zatím neznámou porovnávací hodnotu oceňovaného subjektu. Za upravovaný základ jsou zvoleny známé ceny vzorků a úpravy mají relativní formu ve vztahu ke zvolenému základu. Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné přizpůsobování cen, jejich vyrovnávání, „seřizování“ či „vylaďování“, proto v odborné literatuře je pro tento proces obvykle používán termín adjustace (adjustment). Adjustace je založena na následujících předpokladech: - jsou-li porovnávané nemovité věci, u nichž je prodejní cena známa, horší oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovité věci mají vyšší cenu porovnávané (než vzorek), - jsou-li porovnávané nemovité věci, u nichž je prodejní cena známa, lepší oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovité věci mají nižší cenu porovnávané (než vzorek).

než nemovité věci než nemovité věci než nemovité věci než nemovité věci

stránka č. 18


Kladné stránky oceňovaných nemovitých věcí: - objekt situován v blízkosti centra města - lokalita vhodná k situování prodejny či provozovny - kompletní občanská vybavenost města - dopravní dostupnost obce je zajištěna autobusovou, vlakovou dopravou a MHD Záporné stránky oceňovaných nemovitých věcí: - omezené parkovací možnosti v místě - celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu - nebyla umožněna kompletní prohlídka oceňovaných nemovitých věcí Po nemovitých věcech uvedeného typu, tj. nebytová jednotka, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitých věcí je poptávka v souladu s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovité věci, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití jsme názoru, že předmět ocenění (jako celek) je obchodovatelný. Seznam porovnávaných objektů: Nebytový prostor 52,40 m2, ul. Osmek, Přerov I-Město Výchozí cena (VC): 250 000,– Kč Množství (M): 52,40 m2 Kpolohy: 0,80 Kkonstrukce: 1,00 Kstav budovy: 0,90 Kstav nebytu: 0,80 Kvybavení nebytu: 0,85 Kumístění v domě: 0,80 Kobjektivizační: 1,05 Jednotková cena (JC): 11 600,80 Kč Váha (V): 1,0 2 Nebytový prostor 50 m , ul. Wilsonova, Přerov I-Město Výchozí cena (VC): 441 400,– Kč Množství (M): 50,00 m2 Kpolohy: 0,90 Kkonstrukce: 1,00 Kstav budovy: 1,00 Kstav nebytu: 1,00 Kvybavení nebytu: 1,05 Kumístění v domě: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 Jednotková cena (JC): 8 896,95 Kč Váha (V): 1,0

stránka č. 19


Nebytový prostor 47 m2, ul. Zahradní, Lipník nad Bečvou I-Město Výchozí cena (VC): 449 000,– Kč Množství (M): 47,00 m2 Kpolohy: 0,95 Kkonstrukce: 0,95 Kstav budovy: 1,00 Kstav nebytu: 0,95 Kvybavení nebytu: 1,00 Kumístění v domě: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 Jednotková cena (JC): 10 611,78 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (Kpolohy × Kkonstrukce × Kstav budovy × Kstav nebytu × Kvybavení nebytu × Kumístění v domě × Kobjektivizační) Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 (∑ (JC × V) / ∑ V): Maximální jednotková cena za m2: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Jednotkové množství: Porovnávací hodnota:

8 896,95 Kč 10 369,84 Kč 11 600,80 Kč

10 370,– Kč 31,50 m2 326 655,– Kč

× =

326 660,– Kč

Porovnávací hodnota po zaokrouhlení: Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:

× =

556 / 40 413 4 494,17 Kč

Úprava ceny koeficientem: Výslednou „porovnávací hodnotu“ nejvíce ovlivňuje fakt, že se jedná o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu 556/40413 k výše uvedeným nemovitým věcem. V našich podmínkách trhu neexistuje žádná poptávka po takovýchto částech nemovitých věcí. Ideální spoluvlastnické podíly jsou zpravidla odkupovány ostatními spoluvlastníky, případně jsou kupovány se spekulativním záměrem. S ohledem na tyto skutečnosti nelze výslednou cenu stanovit jako součin spoluvlastnického podílu s cenou celku, ale je nutné ji dále redukovat. V našem konkrétním případě volíme redukci o výše uvedeného spoluvlastnického podílu o 20 %. vliv spoluvlastnictví Cena po úpravě: Výsledná porovnávací hodnota (zaokrouhleno, jednotka č. 652/17):

×

0,800 =

3 595,34 Kč

3 600,- Kč

stránka č. 20


C.

REKAPITULACE

Obvyklá cena (tržní, obecná) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovité věci, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitými věcmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí atd. Jednotka č. 802/13 Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitých věcech srovnatelná s nabídkou. Četnost realizovaných obchodů je na průměrné úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně široká nabídka obdobných nemovitých věcí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmět ocenění považovat za průměrně obchodovatelný. Situaci na trhu s nemovitými věcmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací a proto v případě odhadu obvyklé hodnoty ve výši 740 000,- Kč oceňovaných nemovitých věcí tuto považujeme za obvyklou. Ideální spoluvlastnický podíl ve výši 556/40413 k jednotce č. 652/17 Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitých věcech menší než nabídka. Četnost realizovaných obchodů je na minimální úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu minimální nabídka obdobných nemovitých věcí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmětnou nemovitou věc považovat za obtížně obchodovatelnou. Situaci na trhu s nemovitými věcmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací a proto v případě odhadu obvyklé hodnoty ve výši 3 600,- Kč oceňovaných nemovitých věcí tuto považujeme za obvyklou. Výsledná obvyklá hodnota předmětu ocenění tedy činí: 740 000,- Kč + 3 600,- Kč = 743 600,- Kč

stránka č. 21


REKAPITULACE Cena bytů podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem Movité věci

768 740,– Kč 743 600,– Kč 0,– Kč

Práva váznoucí (nájemní smlouva, pacht) nebyla zjištěna, nejsou.* K zástavním právům znalec nepřihlíží. Závady váznoucí (věcná břemena) nebyly zjištěny, nejsou.*

0,– Kč

0,– Kč * Konstatováno na základě podkladů dostupných ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku.

Obvyklá cena vyjadřující hodnotu předmětu ocenění určená porovnáním činí

743 600,– Kč Cena slovy: sedmsetčtyřicettřitisícešestset Kč

Zpracovatelé posudku:

Ing. Tomáš Vingrálek Ing. Štěpán Orálek Ing. Jan Horalík Ing. Vítězslav Kožušník

Osoba oprávněná podávat vysvětlení:

Ing. Tomáš Vingrálek

V Přerově, dne 30.9.2014

Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav

........................................ Ing. Tomáš Vingrálek jednatel

stránka č. 22


D.

ZNALECKÁ DOLOŽKA

Znalecký posudek je podán znaleckým ústavem, zapsaným dle ustanovení §21, odst. 3 zákona 36/1967., o znalcích a tlumočnících a ustanovení §6 odst.1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., pod č.j.: 264/2008-OD-ZN/5 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady věcí movitých - spotřební elektroniky, výpočetní a kancelářské techniky, nábytku, vybavení a zařízení domácnosti, oceňování strojů a zařízení, oceňování vozidel, zemědělské a manipulační techniky, ceny a odhady podniků a jeho částí, a to zejména: ceny a odhady finančního majetku, ceny a odhady nehmotného majetku a majetkových práv, ceny a odhady pohledávek a závazků, ceny a odhady hodnoty obchodních podílů a cenných papírů, ceny a odhady fůzí a akvizic, ceny a odhady podnikových investic.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 9997-1497/2014 samostatné evidence znaleckého ústavu.

................................................... Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail: [email protected] www.posudek.com

stránka č. 23


E.

SEZNAM PŘÍLOH

Fotodokumentace Výpisy z katastru nemovitostí LV č. 14161 a LV č. 14150 Kopie katastrální mapy

stránka č. 24

2014

Recommend Documents