2014

Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 89/2014 O obvyklé ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 563/13 v bytovém domě č.p. 563 na pozemku parc.č. 852/4 vč. podílu o velikosti 79/1000 na společných částech domu č.p. 563 a pozemků parc.č. 852/4 a 852/15 vše v katastrálním území Suchdol nad Lužnicí, obec Suchdol nad Lužnicí, okres Jindřichův Hradec, zapsáno na LV č. 1584, 2007. Postup při zpracování posudku: Povinný p. Štefan Jozefík se i přes písemnou výzvu na sjednanou schůzku prohlídky nemovitosti nedostavil. Vstup do oceňované bytové jednotky umožnila její uživatelka (totožnost nezjištěna).

Objednatel posudku:

Mgr. Zuzana Sobíšková Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6 - Břevnov

Účel posudku:

Exekuční příkaz č.j. 180 EX 11176/12. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti.

Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 303/2013 Sb. a podle stavu ke dni 5.8.2014 odhad vypracoval: Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín - Darkovičky tel.: 731 645 931 Posudek obsahuje včetně titulního listu 12 stran textu a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hlučíně 6.8.2014

A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký úkol o obvyklé ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 563/13 v bytovém domě č.p. 563 na pozemku parc.č. 852/4 vč. podílu o velikosti 79/1000 na společných částech domu č.p. 563 a pozemků parc.č. 852/4 a 852/15 vše v katastrálním území Suchdol nad Lužnicí, obec Suchdol nad Lužnicí, okres Jindřichův Hradec, zapsáno na LV č. 1584, 2007. Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Metodika ocenění: Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 441/2013 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, tak i srovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.

2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:

Bytová jednotka 17. listopadu 563 378 06 Suchdol nad Lužnicí Kraj: Jihočeský Okres: Jindřichův Hradec Obec: Suchdol nad Lužnicí Katastrální území: Suchdol nad Lužnicí 3 603 Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 200,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 2001 - 5000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní města a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Ostatní případy -2-

č. II III

Pi 0,85 0,85

V

0,80

O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola)

I

1,00

III III

0,90 0,95

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 593,03 Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 5.8.2014 za přítomnosti znalce a uživatelky bytu.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne 18.6.2014 vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 1584; - kopie katastrální mapy; - informací získaných od uživatelky bytové jednotky; - skutečnosti zjištěné na místě.

5. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je nemovitost - bytová jednotka č. 563/13 v bytovém domě č.p. 563 na pozemku parc.č. 852/4 vč. podílu o velikosti 79/1000 na společných částech domu č.p. 563 a pozemků parc.č. 852/4 a 852/15 vše v katastrálním území Suchdol nad Lužnicí, obec Suchdol nad Lužnicí, okres Jindřichův Hradec, zapsáno na LV č. 1584, 2007. Bytový dům č.p. 563 - se nachází v zastavěné části města Suchdol nad Lužnicí na ul. 17. listopadu. Objekt je postaven jako panelový bez podsklepení s 5-ti nadzemními podlažími, střecha je plochá. Stáří objektu je dle získaných informací cca 35let. Dům je po revitalizaci - vnější zateplení, plastová okna, oprava střechy, vstupů, balkónů. Bytová jednotka č. 563/13 - o velikosti 3+1 umístěna v 5.NP objektu. Podlahová plocha je 63,04m2, balkón má podlahovou plochu 3,88m2, sklepní kóje 2,0m2. Bytová jednotka je po částečných stavebních úpravách - plastová okna, výměna krytin podlah, novější kuchyňská linka, novější vybavení koupelny a WC s novějším ker. obložením a dlažbami. Bytové jádro v jednotce je původní umakartové. Popis konstrukcí a vybavení jednotky: omítky vápenné hladké, okna plastová, dveře dřevěné hladké v kovové zárubni, elektroinstalace světelná, vytápění a TÚV centrální dálkové, jádro je umakartové, v koupelně je sprchovací kout a umyvadlo, WC je splachovací, kuchyňská linka s dřezem a el. sporákem, podlahy PVC nebo ker.dlažby. Pozemky parc.č. 852/4 a 852/15 - jsou užívány ve funkčním celku se stavbou bytového domu č.p. 563.

6. Obsah znaleckého posudku 1) Administrativní ocenění nemovitosti - dle platného cenového předpisu a) Bytová jednotka č. 563/13 b) Pozemky - podíl 79/1000 2) Obvyklá cena nemovitosti - srovnávací metoda

-3-

B. Odhad 1) Administrativní cena (vyhláška 441/2013 Sb.) Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníci) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - zástavy, exekuce 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

č. III

Pi 0,00

I

-0,03

III I IV

0,00 -0,04 1,00

4

Index trhu

IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,930 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,02 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí I 0,00 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 I 0,00 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,000 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,930

-4-

a) Bytová jednotka č. 563/13 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):

Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Jihočeský kraj, 2001 – 10 000 obyvatel 35 let 14 056,- Kč/m2 koeficient dle typu podlahové plochy 16,77 * 1,00 = 12,20 * 1,00 = 12,32 * 1,00 = 2,58 * 1,00 = 10,62 * 1,00 = 5,53 * 1,00 = 0,96 * 1,00 = 2,06 * 1,00 = 3,88 * 0,17 = 2,0 * 0,10 =

Podlahové plochy bytu pokoj: pokoj: pokoj: koupelna: kuchyň: chodba: WC: komora: balkón: sklepní kóje: Započítaná podlahová plocha bytu:

16,77 m2 12,20 m2 12,32 m2 2,58 m2 10,62 m2 5,53 m2 0,96 m2 2,06 m2 0,66 m2 0,20 m2 63,90 m2

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 35 let: s = 1 - 0,005 * 35 = 0,825 9

Index vybavení

IV = (1 +

Σ Vi) * V10 * 0,825 = 0,742

i=1

-5-

č. III II

Vi 0,00 0,00

II II II

0,00 0,00 0,00

II

-0,10

III

0,00

III III II

0,00 0,00 1,00

Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,930 Index polohy pozemku IP = 1,000 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 14 056,- Kč/m2 * 0,742 = 10 429,55 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 63,90 m2 * 10 429,55 Kč/m2 * 0,930 * 1,000= 619 796,87 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

619 796,87 Kč

b) Pozemky - podíl 79/1000 Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - bez vlivu

č. IV

Pi 0,00

III I I II II

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,930 Index polohy pozemku IP = 1,000 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,930 * 1,000 * 1,000 = 0,930 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 593,03 Typ

Název

§ 4 odst. 1

zastavěná plocha a nádvoří

Parcelní číslo 852/4

-6-

Výměra [m2] 240,00

Index

Koef.

0,930 Jedn. cena [Kč/m2] 551,52

Upr. cena [Kč/m2] 551,52 Cena [Kč] 132 364,80

§ 4 odst. 1 ostatní plocha 852/15 12,00 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem Pozemky - podíl 79/1000 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Pozemky - podíl 79/1000 - zjištěná cena

551,52 =

6 618,24 138 983,04 138 983,04 Kč

*

79 / 1 000

=

10 979,66 Kč

Rekapitulace administrativního ocenění nemovitosti a) Bytová jednotka č. 563/13 b) Pozemky - podíl 79/1000

= =

Administrativní cena nemovitosti činí celkem

619 800,- Kč 10 980,- Kč 630 780,- Kč

-7-

2) Obvyklá cena nemovitosti - Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost

K prodeji panelový prostorný byt 3+1 /70m2/ v původním stavu bez úprav, s balkonem. Byt se nachází v 1. patře ze šesti panelového domu po revitalizaci - zateplení a nová fasáda, plastová okna a vyzdění kolem oken, výměna balkonů, střecha a výtah. Byt je v původním stavu bez úprav, jádro je umakartové. Velká kuchyň s původní kuch. linkou s téměř novým sporákem, v chodbě původní šatní skříně. K bytu náleží sklep, společná sušárna i kolárna. Vytápění domu zajišťuje centrální kotelna. Dům se nachází na malém sídlišti, je zde parkoviště, lékař, autobus i vlak do pěti minut pěší chůzí. Nabídková cena RK: 570.000,- Kč. (8.143,- Kč/m2 podlahové plochy)

Tato bytová jednotka se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná bytová jednotka; uvedená byt.jednotka je v mírně horším technickém stavu (bez úprav) - úprava jednotkové ceny koeficientem 1,10; bytový dům je ve srovnatelném technickém stavu; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 8.061,- Kč/m2 podlahové plochy.

-8-

2. srovnatelná nemovitost

Prodej bytu 4+1 s balkonem v Suchdole nad Lužnicí, ul. 17. listopadu, 75 m2, OV. Pěkný prostorný byt je v původním udržovaném stavu, dům je po rekonstrukci, zateplení, plastová okna, nové balkony. Klidná, žádaná lokalita s veškerou občanskou dostupností. Nabídková cena RK: 790.000,- Kč. (10.533,- Kč/m2 podlahové plochy).

Tato bytová jednotka se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná bytová jednotka; uvedená byt.jednotka je v mírně horším technickém stavu (bez úprav) - úprava jednotkové ceny koeficientem 1,10; bytový dům je ve srovnatelném technickém stavu; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 10.428,- Kč/m2 podlahové plochy.

-9-

3. srovnatelná nemovitost

Prodej bytu v osobním vlastnictví 2+1 s balkónem na sídlišti 17. listopadu v Suchdole nad Lužnicí. Světlý byt o podlahové ploše 61 m2 s hezkým výhledem se nachází ve 4. patře panelového domu bez výtahu. Dům je celý po rekonstrukci, bez úvěru. Byt je po částečných úpravách s původním umakartovým jádrem - novější obklady a dlažby v koupelně a WC, částečná výměna podlahových krytin, plastová okna. K bytu náleží sklep. Orientace na JV a SZ.

Nabídková cena RK: 410.000,- Kč (6.721,- Kč/m2 podlahové plochy) Tato bytová jednotka se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná bytová jednotka; uvedená byt.jednotka je ve srovnatelném technickém stavu; bytový dům je ve srovnatelném technickém stavu; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 6.049,- Kč/m2 podlahové plochy.

- 10 -

Vyhodnocení srovnávací metody: Srovnávací hodnota se pohybuje v rozmezí 6.049,- až 10.428,- Kč/m2 podlahové plochy Výslednou jednotkovou cenu oceňované nemovitosti stanovuji váženým průměrem z výše uvedeného intervalu rozpětí jednotkových cen srovnatelných nemovitostí na: 8.179,- Kč/m2 podlahové plochy 63,9m2 (podlahové plochy oceňované byt. jednotky) x 8.179,- Kč/m2 = 522.638,- Kč

Srovnávací hodnota nemovitosti celkem: Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti na (zaokrouhleno):

520.000,- Kč Rekapitulace Administrativní cena podílu 769/10000 nemovitosti (cena podle cen. předpisu)

630.780,- Kč

Srovnávací hodnota nemovitosti

520.000,- Kč

Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených 0,- Kč Ocenění závad, které prodejem v dražbě nezaniknou 0,- Kč Obvyklá cena (tržní) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji současnou obvyklou, tržní cenu nemovitosti bytové jednotky č. 563/13 v bytovém domě č.p. 563 na pozemku parc.č. 852/4 vč. podílu o velikosti 79/1000 na společných částech domu č.p. 563 a pozemků parc.č. 852/4 a 852/15 vše v katastrálním území Suchdol nad Lužnicí, obec Suchdol nad Lužnicí, okres Jindřichův Hradec, zapsáno na LV č. 1584, 2007, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, KP Jindřichův Hradec, podle tohoto odhadu k datu ocenění 5.8.2014 po zaokrouhlení na:

520.000,- Kč.

- 11 -

C. Závěr a) Obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství bytové jednotky č. 563/13 v bytovém domě č.p. 563 na pozemku parc.č. 852/4 vč. podílu o velikosti 79/1000 na společných částech domu č.p. 563 a pozemků parc.č. 852/4 a 852/15 vše v katastrálním území Suchdol nad Lužnicí, obec Suchdol nad Lužnicí, okres Jindřichův Hradec, zapsáno na LV č. 1584, 2007, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, KP Jindřichův Hradec, podle tohoto odhadu k datu ocenění 5.8.2014 po zaokrouhlení na:

520.000,- Kč. b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo – Nezjištěno. Věcná břemena – Nezjištěno. c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou – viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství bytové jednotky č. 563/13 v bytovém domě č.p. 563 na pozemku parc.č. 852/4 vč. podílu o velikosti 79/1000 na společných částech domu č.p. 563 a pozemků parc.č. 852/4 a 852/15 vše v katastrálním území Suchdol nad Lužnicí, obec Suchdol nad Lužnicí, okres Jindřichův Hradec, zapsáno na LV č. 1584, 2007, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, KP Jindřichův Hradec, podle tohoto odhadu k datu ocenění 5.8.2014 po zaokrouhlení na:

520.000,- Kč. Slovy : pětsetdvacettisíc korun českých V Hlučíně, 6.8.2014 Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín – Darkovičky tel.: 731 645 931

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.4.2006, č.j.Spr. 1790/06 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 89/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 89/2014.

E. Seznam příloh 1. 2. 3. 4.

Fotodokumentace - 2 strany; Výpis z katastru nemovitostí - 5 stran; Kopie katastrální mapy - 1 strana; Místopis - 1 strana.

- 12 -

Fotodokumentace pořízená dne 5.8.2014

- 13 -

- 14 -

- 15 -

- 16 -

- 17 -

- 18 -

- 19 -

- 20 -

OZN.: 17. listopadu č.p. 563, Suchdol nad Lužnicí.

OZN.: 17. listopadu č.p. 563, Suchdol nad Lužnicí.

- 21 -