ZNALECKÝ POSUDEK č. 3312 212/2014 o ceně pozemku parc.č. st. 246/1 jehož součástí je rodinný dům č.p. 56, včetně všech součástí, příslušenství, vše v obci a k.ú. Mšeno, okr. Mělník Objednavatel znaleckého posudku:
EXEKUTORSKÝ ÚŘAD BEROUN Mgr. Pavel Dolanský - soudní exekutor Palackého 31/2 266 01 Beroun
Účel znaleckého posudku: stanovení ceny obvyklé jako podklad pro exekuční řízení sp.zn. 015 EX995/2010 Exekutorského úřadu Beroun Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., a dle obecné metodiky pro zjištění ceny obvyklé, podle stavu ke dni 22.12.2014 znalecký posudek vypracoval:
Ing._ Tomáš Moláček Kamýcká 685/87 165 00 Praha 6 - Suchdol telefon: 777 196 035 e-mail:
[email protected]_
Znalecký posudek obsahuje 21 stran textu včetně titulního listu a 18 stran příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních.
V Praze 10.1.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znaleckým úkolem je označit a ocenit nemovitosti, jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené, a to pozemek parc.č. st. 246/1, jehož součástí je objekt bydlení č.p. 56, vše v obci a k.ú. Mšeno, okr. Mělník
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Rodinný dům Karlova 56 277 35 Mšeno Středočeský Mělník Mšeno Mšeno 1 434
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 22.12.2014.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku výpis z katastru nemovitosti Katastrálního úřadu Mělník, list vlastnictví č. 676 pro k.ú. Mšeno, ze dne 19.12.2014 kopie katastrální mapy uvedené lokality informace o prodejích obdobných nemovitostí získané z webových stránek realitních kanceláří skutečnosti zjištěné při místním šetření informace získané od vlastníků sousední nemovitosti č.p. 320 v obci Mšeno
5. Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z KN - pan Radek Maleček, Karlova 56, 277 35 Mšeno
6. Dokumentace a skutečnost Posudek je proveden na základě předložených podkladů. Projektová dokumentace nebyla předložena. Vnitřní prohlídka znalci nebyla umožněna, povinný se v nemovitosti nezdržuje. Telefonní či jiný kontakt na povinného nebyl znalci ze strany objednatele posudku předán.
7. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je rodinným situovaný při místní hlavní komunikaci vedoucí z centra města směrem na Dubou, a to cca 500m od náměstí. Dům je napojen na elektrický proud, pravděpodobně na obecní vodovod a kanalizaci. K domu patří malý pozemek, v zadní (východní části postavena původní stodola), mezi obytnou částí a stodolou menší vedlejší stavba - přístavek. Vnitřní prohlídka nebyla znalci umožněna, vnitřní popis byl získán od majitelky sousední nemovitosti. Rodinný dům se skládá se tří průchozích místností (pokojů) s okny do ulice Karlova. Okna kuchyně orientována do dvorku. V domě je s největší pravděpodobností WC a koupelna. Vytápění s největší -2-
pravděpodobností lokální, kamny na tuhá paliva. Dům je zděný (pravděpodobně cihla a kámen), střecha sedlová, střešní krytina živičný šindel, klempířské prvky z pozinkovaného plechu. Okna dřevěná špaletová. Omítky vápenné hrubé (štít), na podélných stranách provedeno zateplení polystyrénem (neodborně, nedokončeno - chybí zateplení ostění, bez finální úpravy). Dle získaných informací byl dům postaven v roce 1934, před cca 10 lety byla provedena výměna střešní krytiny.
8. Stanovení ceny obvyklé (obecné, tržní), resp. použité způsoby ocenění: Zjištění ceny obvyklé je standardně prováděno obvykle variantní způsobem. V tomto případě jsou použity čtyři metody, resp. tři metody, protože u výnosové hodnoty je od počátku zřejmé, že vzhledem k technickému stavu a lokalitě, bude tato hodnota nulová. aplikace cenového předpisu nákladový způsob ocenění výnosová metoda porovnávací metoda - obecná
V zákoně č. 151/97Sb. o oceňování majetku se obvyklou cenou rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popř. obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Obecně je používán a nikde nedefinován termín cena tržní. Obvyklá cena - tržní cena se obvykle zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat.
a)
Cenový předpis
V cenovém předpisu je v současné době používaná porovnávací metoda, dle které na základě předem daných kritérií upravuje základní cena za 1m3 obestavěného dané ve vyhlášce.
b)
Nákladový způsob ocenění
Je využita oceňovací vyhláška, není uvažován vliv tzv. koeficientu prodejnosti Kp, cena pozemku vzata dle skutečnosti c)
Výnosová metoda:
Výnosová hodnota se užívá u nemovitostí, které jsou pronajaty, tedy přináší nějaký zisk, výnos. V tomto konkrétním případě tato nemovitost pronajata není, což ale pro výpočet není zase tak důležité. Známe-li nebo odhadneme-li průměrný měsíční příjem z pronájmu této nemovitosti v daném čase a místě, můžeme výnosovou hodnotu nemovitosti použít. Definice výnosové hodnoty nemovitosti je taková, že je to jistina, kterou při uložení do banky a stanovené úrokové sazbě, přinese výnos ve formě úroků, který je stejný jako čistý výnos -3-
z nemovitosti. Výnosová hodnota vyjadřuje hodnotu celé nemovitosti, t. j. včetně pozemku a příslušenství.
d)
Porovnávací hodnota:
Principiálně se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitostí na realitním trhu, a to buď z realitní inzerce, databáze realitních kanceláří příp. z archivu znalce. Tyto nemovitosti by měly být svým charakterem, velikostí a hlavně lokalitou srovnatelné. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi, který je neustále ve vývoji a na nějž působí různé vlivy, že vyhodnocené prodeje by neměly být starší než jeden rok. Při delší době údaje ztrácejí svoji vypovídající schopnost.
B. POSUDEK a)
Ocenění dle cenového předpisu
Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.1.2. Stodola 1.2. Příslušenství 1.2.1. Vedlejší stavba 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 590,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 1001 - 2000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, -4-
č. III IV V I
Pi 0,75 0,60 0,80 1,00
kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení)
II II
0,95 0,98
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 532,90 Kč/m2
Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuce 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi -0,06
V
0,00
II I II IV
0,00 -0,04 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,900 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,03 Rezidenční zástavba II 0,00 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v I -0,30 okolí I -0,02 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji -5-
11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
II
0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,727 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,654
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Výpočet obestavěného prostoru: 8,7 * 12,86 * (4,2 + 0,5 * 3,5) + 12,86 * 1,0 * 3,7 = 713m3 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Středočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel 80 let 2 453,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. NP: Název podlaží 1. NP:
= Zastavěná plocha 125,00 m2
Konstrukční výška 3,00 m
Obestavěný prostor rodinný dům: Obestavěný prostor - celkem:
= =
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00
ZP1 = ZP =
-6-
125,00 m2
713,00 m3 713,00 m3 125,00 m2 125,00 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm 4. Podlažnost - hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - mírně snižující cenu - okna obytných místností směřují přímo do hlavní rušné ulice 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 80 let: s = 1 - 0,005 * 80 = 0,600
č. I
Vi typ A
II I
-0,01 -0,08
III I IV
0,03 0,00 0,04
I III I II II
-0,08 0,00 0,00 -0,03 0,00
II
0,00
II
-0,05
IV
0,65
12
Index vybavení
IV = (1 +
Σ Vi) * V13 * 0,600 = 0,320
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,900 Index polohy pozemku IP = 0,727 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 453,- Kč/m3 * 0,320 = 784,96 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 713,00 m3 * 784,96 Kč/m3 * 0,900 * 0,727= 366 196,32 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
366 196,32 Kč
1.1.2. Stodola Zděná stodola (spodní část kamenná, vrchní cihlová), krov dřevěný, střecha šikmá, střešní krytina tašková, omítky opadané, klempířské prvky z pozinkovaného plechu. Objekt nebude v dobrém technickém stavu, údržba nedostatečná, zhoršená. Obestavěný prostor: 14,3 * 8,1 * 5,6 = 649m3 Pozn. Nebylo možno prověřit, zda obestavěný prostor tvoří jeden ucelený prostor nebo zda je prostor rozdělen vnitřními stěnami, příčkami či stropy. Je vysloven předpoklad, že stodola je vnitřně rozdělena na menší prostory. -7-
Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12:
Z. budovy pro zemědělství (skladování a úprava zemědělských produktů) zděná 1271
Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: Zastavěné plochy a výšky podlaží
Zastavěná plocha 116,00 m2 116,00 m2
Podlaží stodola Součet PVP = PZP =
Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:
Konstr. výška 3,50 m
406,00 / 116,00 116,00 / 1
Součin 406,00 406,00 = 3,50 m = 116,00 m2
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor Podlaží 649 stodola
=
649,00 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží
Typ
stodola Obestavěný prostor - celkem:
NP
Obestavěný prostor 649,00 m3 649,00 m3
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah
Obj. podíl [%] P P S S S S P P X C P S C C
13,10 30,40 13,80 7,00 2,90 0,70 3,90 2,70 0,00 1,80 2,40 3,00 3,40 3,00 -8-
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 0,46 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 0,46 1,00 0,00 0,46 1,00 0,00 0,00
Upravený obj. podíl 6,03 13,98 13,80 7,00 2,90 0,70 1,79 1,24 0,00 0,00 1,10 3,00 0,00 0,00
15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
X P C X X X X X X X C X
0,00 6,10 0,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5,40 0,00
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:
649,00 m3 * 2 011,89 Kč/m3
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
1,00 0,46 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00
= * * * * * * =
0,00 2,81 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 54,35 0,5435
2 115,0,9390 0,9769 0,9000 0,5435 1,0000 2,1200 2 011,89
=
1 305 716,61 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 110 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 110 = 72,7 % Koeficient opotřebení: (1- 72,7 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
0,273 356 460,63 Kč 0,654 233 125,25 Kč
Stodola - zjištěná cena
=
233 125,25 Kč
-9-
1.2. Příslušenství 1.2.1. Vedlejší stavba Zděný objekt „vklíněn” mezi stodolu a rodinný dům. Nepravidelný půdorys, střecha pultová, krytina tašková, prorostlá mechem, omítky vápenné, okna dřevěná. Objekt pravděpodobně vlhký a staticky narušený. Odhad obestavěného prostoru: 50m3 Neudržovaný, zhoršený technický stav Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení:
typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274
Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor vedlejší stavba 50
=
[m3] 50,00 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
vedlejší stavba Obestavěný prostor - celkem:
NP
Obestavěný prostor 50,00 m3 50,00 m3
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
Obj. podíl [%] S S S S S S S C X S S P C
7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80 - 10 -
Část [%] 100 100 100 100 100 100 50 50 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 0,46 0,00
Upravený obj. podíl 7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 3,05 0,00 0,00 3,00 1,10 3,77 0,00
Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
86,72 0,8672
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):
= * * *
1 250,0,8672 1,0000 2,0670
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 50,00 m3 * 2 240,63 Kč/m3
= =
2 240,63 112 031,50 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 100 = 80,0 % Koeficient opotřebení: (1- 80,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
0,200 22 406,30 Kč 0,654 14 653,72 Kč
Vedlejší stavba - zjištěná cena
=
14 653,72 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání - bez vlivu 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,900 Index polohy pozemku IP = 0,727 - 11 -
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,900 * 1,000 * 0,727 = 0,654 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 532,90 Typ
Název
§ 4 odst. 1
Parcelní číslo 246/1
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem
Výměra [m2] 352,00
Pozemek - zjištěná cena
Index
Koef.
0,654 Jedn. cena [Kč/m2] 348,52
Upr. cena [Kč/m2] 348,52 Cena [Kč] 122 679,04 122 679,04
=
122 679,04 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty Na pozemku několik tůjí. Okrasné rostliny oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 8,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena okrasných rostlin: Porosty - zjištěná cena
Kč m2 m2 Kč * =
122 679,04 352,00 10,00 3 485,20 0,085 296,24 296,24 Kč
- 12 -
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.1.2. Stodola 1.2. Příslušenství 1.2.1. Vedlejší stavba
366 196,30 Kč 233 125,30 Kč
1. Ocenění staveb celkem
613 975,30 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek
122 679,- Kč
2. Ocenění pozemků celkem
122 679,- Kč
14 653,70 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty
296,20 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
296,20 Kč
Celkem
736 950,50 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
b)
736 950,--Kč
Nákladový způsob ocenění
V příloze tohoto posudku jsou uvedeny tři aktuální nabídky k prodeji pozemků v dané lokalitě (blízkém okolí). Ceny se pohybují od 350Kč/m2 - 700Kč/m2. Cena pozemku vzata dle skutečnosti. Daná lokalita (konkrétně město Mšeno) není vůbec atraktivní, a to zejména díky větší populaci nepřizpůsobivých spoluobčanů. Cena stavebního pozemku vzhledem k jeho výměře stanovena ve výši 500Kč/m2 Ve výpočtu nákladovým způsobem počítáno dle cen uvedených v cenové vyhlášce, ve výsledku pak není zohledněn tzv. koeficient prodejnosti, resp. koeficient pp.
- 13 -
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Ocenění staveb nákladovým způsobem Rodinný dům Výpočet obestavěného prostoru: 8,7 * 12,86 * (4,2 + 0,5 * 3,5) + 12,86 * 1,0 * 3,7 = 713m3 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení:
§ 13, typ A zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 111
Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor rodinný dům 713
=
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název rodinný dům Obestavěný prostor - celkem:
Typ NP
[m3] 713,00 m3
Obestavěný prostor 713,00 m3 713,00 m3
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody
Obj. podíl [%] P P S S S S S N S C S C S S S S P S C S
8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 - 14 -
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 80 20 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 0,46 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 0,00 1,00
Upravený obj. podíl 3,77 9,75 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 3,45 0,56 0,00 2,30 0,00 3,20 5,20 2,20 1,00 2,39 4,30 0,00 3,20
20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
S C S P S S C
1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40
100 100 100 100 100 100 100
1,00 0,00 1,00 0,46 1,00 1,00 0,00
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:
1,90 0,00 3,10 0,23 4,10 0,30 0,00 76,25 0,7625
= * * * =
713,00 m3 * 3 693,05 Kč/m3
2 290,0,7625 1,0000 2,1150 3 693,05
=
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 40 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 120 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 120 = 66,7 % Koeficient opotřebení: (1- 66,7 % / 100)
*
Rodinný dům - zjištěná cena
=
2 633 144,65 Kč
0,333 876 837,17 Kč
Stodola Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
Z. budovy pro zemědělství (skladování a úprava zemědělských produktů) zděná 1271
Zastavěné plochy a výšky podlaží Podlaží
Zastavěná plocha 2
stodola Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:
116,00 m 116,00 m2 PVP = PZP =
Konstr. výška 3,50 m
406,00 / 116,00 116,00 / 1
Součin 406,00 406,00 = 3,50 m = 116,00 m2
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor stodola 649
=
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží stodola Obestavěný prostor - celkem:
- 15 -
Typ NP
649,00 m3
Obestavěný prostor 649,00 m3 649,00 m3
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] P P S S S S P P X C P S C C X P C X X X X X X X C X
13,10 30,40 13,80 7,00 2,90 0,70 3,90 2,70 0,00 1,80 2,40 3,00 3,40 3,00 0,00 6,10 0,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5,40 0,00
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 0,46 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 0,46 1,00 0,00 0,46 1,00 0,00 0,00 1,00 0,46 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00
= * * * * * * =
649,00 m3 * 2 011,89 Kč/m3
=
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 110 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 110 = 72,7 % Koeficient opotřebení: (1- 72,7 % / 100)
*
Stodola - zjištěná cena
=
- 16 -
Upravený obj. podíl 6,03 13,98 13,80 7,00 2,90 0,70 1,79 1,24 0,00 0,00 1,10 3,00 0,00 0,00 0,00 2,81 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 54,35 0,5435
2 115,0,9390 0,9769 0,9000 0,5435 1,0000 2,1200 2 011,89 1 305 716,61 Kč
0,273 356 460,63 Kč
Vedlejší stavba Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor vedlejší stavba 50
=
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název vedlejší stavba Obestavěný prostor - celkem:
Typ NP
[m3] 50,00 m3
Obestavěný prostor 50,00 m3 50,00 m3
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] S S S S S S S C X S S P C
7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80
Část [%] 100 100 100 100 100 100 50 50 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 0,46 0,00
Upravený obj. podíl 7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 3,05 0,00 0,00 3,00 1,10 3,77 0,00 86,72 0,8672
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):
= * * *
1 250,0,8672 1,0000 2,0670
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 50,00 m3 * 2 240,63 Kč/m3
= =
2 240,63 112 031,50 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků - 17 -
Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 100 = 80,0 % Koeficient opotřebení: (1- 80,0 % / 100)
*
Vedlejší stavba - zjištěná cena
=
0,200 22 406,30 Kč
2 Ocenění trvalých porostů 2.1. Porosty Na pozemku několik tůjí. Okrasné rostliny oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 8,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena okrasných rostlin:
Kč m2 m2 Kč * =
Porosty - zjištěná cena
176 000,00 352,00 10,00 5 000,00 0,085 425,00 425,- Kč
3. Ocenění pozemků 3.1. Pozemek Název zastavěná plocha a nádvoří Ostatní stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 246/1
Pozemek - zjištěná cena
Výměra [m2] 352,00
Jedn. cena [Kč/m2] 500,00
Cena [Kč] 176 000,176 000,-
=
176 000,- Kč
Rekapitulace nákladové ceny staveb: Rodinný dům Stodola Vedlejší stavba Porosty Pozemek
876 837,17 Kč 356 460,63 Kč 22 406,30 Kč 425,-+- Kč 176 000,--Kč
Nákladové ceny - celkem
=
- 18 -
1 432.000,-- Kč
c) Výnosová metoda: V dané lokalitě se rodinné domy, ale také byty pronajímají naprosto vyjímečně nebo spíše vůbec S ohledem na technický stav a vybavení oceňovaného rodinného domu, vzhledem k předpokládaným nákladům na údržbu či výši odpisů lze jednoznačně konstatovat, že výnosová hodnota v tomto konkrétním případě je nulová.
d)
Porovnávací hodnota:
Jako porovnávací nemovitosti byly vybrány z realitní inzerce na internetovém servru „sreality” nemovitosti, které svou velikostí, typem i polohou odpovídají přibližně oceňované nemovitosti. Podle zákona č. 151/97Sb., o oceňování majetku, jedním ze způsobů oceňování je porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Tato zdánlivě jednoduchá porovnávací metoda má u nemovitostí několik více či méně podstatných úskalí. Za prvé bude zřejmě problém zjistit skutečné ceny prodejní. O těchto cenách se lze dozvědět např. z realitních kanceláří, příp. z internetu. Informace čerpané z realitní inzerce jsou důležité, ale je třeba si uvědomit, že ceny inzerované jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Navíc tato cena zpravidla obsahuje i marži pro realitní kancelář za zprostředkování. V příloze je uvedeno pět aktuálních nabídek aktuální nemovitostí v dané lokalitě, které se v současné době nabízejí k prodeji - viz příloha tohoto posudku: 1) 2) 3) 4)
1 2 3 4
RD Mšeno, Hradčanská ul., pozemek 300m2, užitná plocha 80m2, cena 970.000Kč Chalupa Mšeno, pozemek 689m2, užitná plocha 65m2, cena 1.005.000Kč RD Mšeno - Sedlec, pozemek 592m2, užitná plocha 100m2, cena 1.100.000Kč RD Mšeno, Boleslavská, pozemek 560m2, užitná plocha 88m2, cena 1.750.000Kč cena nemovitosti výměra cena nemovitosti pozemku bez pozemku 970.000Kč 300m2 820.000Kč 1.005.000Kč 689m2 660.500Kč 1.100.000Kč 592m2 804.000Kč 1.750.000Kč 560m2 1.470.000Kč
podlahová plocha 80m2 65m2 100m2 88m2
koef. tech. stavu 0,7 0,7 0,7 0,8
cena za 1m2 podlahové plocha 7.175Kč/m2 7.113Kč/m2 5.628Kč/m2 13.364Kč/m2
Průměrná cena: 1/4 * (7.175 + 7.113 + 5.628 + 13.364) = 8.320Kč/m2 Výše uvedené ceny realitních kanceláří jsou cenou poptávanou, skutečná výsledná (smluvní) cena bývá v naprosté většině případů nižší, a to v průměru v dané (chudé s vysokou nezaměstnaností) lokalitě min o 20% (koef. 0,8) Výše uvedené ceny jsou ceny včetně provize realitní kanceláře, zpravidla 3% (koef 0,97) Předpokládaná užitná plocha oceňované nemovitosti: 100m2 Celková výměra pozemků u oceňované nemovitosti: 352m2 - 19 -
Cena pozemku vzata ve výši 500Kč/m2 Hodnota oceňované nemovitosti: 0,97 * 0,80 * (8.320 * 100 + 352 * 500) = 782.000Kč
C. CELKOVÁ REKAPITULACE: 1) 2) 3)
Hodnota nemovitosti dle cenového předpisu činí: Hodnota nemovitosti nákladovým způsobem činí: Hodnota nemovitosti výnosovou metodou činí:
4)
Hodnota nemovitosti porovnávací metodou činí:
737.000Kč 1.432.000Kč 0Kč 782.000Kč
S ohledem na výše uvedené výpočtu, odborný odhad znalce, zkušenosti z realitního trhu činí hodnota nemovitosti 750.000Kč (slovy sedmsetpadesáttisíc Kč)
E. ZÁVĚR: Při výpočtu ceny obvyklé (tržní) byly použity čtyři na sobě nezávislé metody. V první metodě byla nemovitost posouzena dle cenového předpisu, druhá metoda je metoda nákladová. U třetí metody, která vychází z předpokládaného pronájmu nemovitosti, lze vzhledem k technickému stavu oceňované nemovitosti konstatovat, že je nulová. Čtvrtá, porovnávací metoda, dává slušné výsledky a ceně obvyklé se zpravidla nejvíce přibližuje.
Obecné předpoklady a omezující podmínky: Zjištěná hodnota nemovitosti se mění s ohledem na změny nabídky a poptávky trhu, lokální, vnitrostátní, ale i vnější hospodářsko-politické situace, změny a úpravy legislativy, výkyvy procenta inflace a nezaměstnanosti a s tím související cenotvorných faktorů Pro výše zjištěnou cenu dále platí další obecné předpoklady a omezující podmínky: Zpracovat posudku vycházel při stanovení ceny obvyklé z obecně dostupných informací, zejména z nabídky prodeje obdobných nemovitostí v dané lokalitě. Předpokládá se, že informace Z internetových nabídek jsou věrohodné, ale nebyly ověřovány. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku předložené klientem je pravé, platné, správné a tudíž převoditelné - zpeněžitelné. Znalci není známo (a žádnou takovou informaci neobdržel od zástupců objednatele), že by objekt byl pronajmut, že by zde existoval nějaký nájemní vztah. Výsledná cena obvyklá stanovena v tomto odhadu (tedy 750.000Kč) je platná ze předpokladu, že nemovitost byla v případě prodeje ihned uvolněna bez dalších výdajů na vyprázdnění či vyklizení objektu. Dle výpisu z KN byla na nemovitosti zahájena exekuce. Exekuční příkazy, resp. zástavní právo exekutorské, ty neovlivňují hodnotu předmětu dražby, protože v souladu s § 58, odst.1 zákona č. - 20 -
26/2000 Sb. v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zanikají. Z předloženého výpisu LV katastru nemovitosti vyplývá, že na oceňované nemovitosti vázne dále zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, zástavní právo soudcovské a zástavní právo smluvní. Cena nemovitosti stanovená v tomto znaleckém posudku nezohledňuje tuto skutečnost, tedy cena obvyklá oceňované nemovitosti je vypočtena tak, jako by žádné zástavní právo neexistovalo. Tato zástavní práva by dle ust. § 337h o.s.ř. měla. zaniknout. Jedná se o otázku právní, ke které není znalec oprávněn se vyjadřovat, a proto odkazuje na dražební vyhlášku.
V Praze 10.1.2015
Ing._ Tomáš Moláček Kamýcká 685/87 165 00 Praha 6 - Suchdol telefon: 777 196 035 e-mail:
[email protected]_ Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.7.
E. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 26. 10. 1993, č. j. Spr. 4130/92, pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3312 212/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji fakturou č. 228/2014.
- 21 -
