2014

Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 2029 / 71-01 / 2014 Typ nemovitosti Účel ocenění

Byt ve vlastnictví s garáží (samostatnou nebytovou jednotkou) v současném stavu Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účel nedobrovolné dražby

Předmět ocenění Bytová jednotka č. 439/4, LV č. 1242, s podílem na společných částech domu a pozemku 8274/76664 garáž - samostatná nebytová jednotka č. 439/104, LV č. 1242, s podílem na společných částech domu a pozemku 1782/76664 na pozemcích: pozemek parc.č. St. 512, LV č. 1226 další pozemky: pozemek parc.č. 242/16, LV č. 1233 Adresa Kraj Středočeský kraj Kat. území Nový Knín Část obce dle LV Nový Knín

Město Ulice

Nový Knín Sídliště

Počet obyvatel 1918 č.p. 439

Objednatel EURODRAŽBY.CZ, a.s. Čimická č.p. 780 č.o. 61 180 00 Praha 8

Vlastnictví Bytová jednotka Garáž - jednotka

Tel. E-mail IČ DIČ Hrdinka Josef - 262 03 Nový Knín, Sídliště 439 Hrdinka Josef - 262 03 Nový Knín, Sídliště 439

Zpracováno pro

dražebníka EURODRAŽBY.CZ, a.s.

Vypracoval Licence číslo

Ing. Čoudek Pavel Plickova 567 149 00 Praha 11

0604

25023217 CZ25023217

Dne Ke dni Prohlídka dne

Počet stran textu 10

Počet příloh

18.8.2014 30.7.2014 30.7.2014

5

Počet vyhotovení 2

Rekapitulace Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha Garáže a parkovací stání

86.34 m2 1 x

13 000 Kč/m2

1 122 400 Kč 50 000 Kč

1 170 000 Kč Jeden milion stosedmdesát tisíc Kč

Obvyklá cena - současný stav

1

Komentář k ceně Dle náhledu nejsou na domě viditelné závady, které v důsledku přechodu užívacích práv nezaniknou. Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Jedná se o atypický byt 4+1 s příslušenstvím v domě zděné technologie, v okrajové lokalitě sídlištního charakteru malého města kladné faktory: - velmi dobrá dostupnost zeleně - stabilizovaná lokalita - dobrá možnost parkování - garáž záporné faktory: - způsob vytápění - dispozice garáže - méně atraktivní lokalita Podmínky platnosti ceny nemovitost je oceněna jako prázdná, bez závazků Vyhodnocení rizik ANO NE

Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Dle LV č.1242 : Zástavní právo smluvní Zahájení exekuce Rozhodnutí o úpadku Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti

ANO NE

Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci Nezjištěno

ANO ANO

Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Zástavní právo zapsané na LV Dle LV č.1242 : Zástavní právo smluvní

NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE ANO

Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k nemovitosti Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. Dle LV č.1242 : Zástavní právo smluvní

2

Zahájení exekuce Rozhodnutí o úpadku Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE

Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko

Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Dohoda o vypořádání SJM ze dne 30.1.2011 nebyla předložena.

3

Nález Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1226, vyhotovený dálkovým přístupem do KN 17.6.2014. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1233, vyhotovený dálkovým přístupem do KN 17.6.2014. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1242, vyhotovený dálkovým přístupem do KN 17.6.2014. Snímek kat. mapy pro k.ú. Nový Knín. Výpis z prohlášení vlastníka z 30.7.2014. Přílohy Fotodokumentace, Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1226, Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1233, Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1242, Snímek kat. mapy pro k.ú. Nový Knín. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Město Nový Knín se nachází v okrese Příbram, kraji Středočeském, ve vzdálenosti cca 10 km východně od Dobříše a rychlostní komunikace R4 a cca 25 km severozápadně od Příbrami. Městem prochází silnice nižší třídy Dobříš Slapy Benešov a protéká říčka Kocába. Jedná se o město s dlouhou historií. Ve městě je základní občanská a technická vybavenost (městský úřad, mateřská a základní škola, knihovna, muzeum, sportoviště, zdravotnické zařízení, pošta, obchody, restaurace, sportoviště). Veškerá další vybavenost je v Přibrami. Průměrná je dopravní dostupnost Prahy autobusy PID na Smíchovské nádraží a dále autobusy SID do Příbrami, Dobříše, Štěchovic atd.. V obci je proveden veřejný rozvod základních inženýrských sítí. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba sídlištní zástavba Předmětná nemovitost se nachází na jižním okraji města ve stabilizované lokalitě s převažující funkcí bydlení v nizkopodlažních bytových domech, v ulici Sídliště. Ulice je přímo přístupná zpevněnou komunikací z hlavní průjezdní komunikace Žižkova přes pozemek jiného vlastníka (fyzické osoby), nebo z ulice Vilová přes pozemky ve vlastnictví města. Centrum obce, zastávka autobusu a základní občanská vybavenost jsou vzdálené cca 400m. Dojezdová vzdálenost do správního centra (Krajské město Praha) Hromadná doprava - četnost spojů dostatečná frekvence spojů v průběhu celého dne Nákupní možnosti dostupné v místě Ano

42 Km

Informace o nemovitosti Bytový dům čp.439 je řadový koncový, tvoří západní blok domu o třech blocích (vchodech). Je postavený na pozemku p.č.st.512. Pozemek p.č.242/16, který je ve spoluvlastnictví vlastníků bytových jednotek všech tří bloků, obklopuje budovu. Obsahuje přístupové plochy ke garážím, chodníky k předloženým schodištím a meziblokovou rozptýlenou zeleň. Bytový dům čp.439 je zděný, s jedním vchodem v severní fasádě, přístupným předloženým krytým schodištěm. Vrata do garáží jsou též v severní fasádě. Nemovitost je napojená na veřejný rozvod vody, kanalizace a elektřiny. Parkování je možné na menších parkovacích plochách v sousedství. Bytový dům je zděné technologie, s panelovými stropy, sedlovou střechou zdviženou v místě lodžií. Má jedno podzemní a čtyři nadzemní podlaží. V suterénu se nachází společné prostory domu, sklepní prostory a 6 garáží. Od prvního nadzemního podlaží se nachází dvě bytové jednotky na podlaží, přístupné přímo z dvouramenného přímo osvětleného schodiště. Garáž č.439/104 o ploše 18 m2, je situovaná v suterénu podél západní štítové stěny. Je společně s garáží 439/106 přístupná z ulice společnými dvoukřídlovými vraty. Ve skutečnosti se jedná o dvě stání umístěná za sebou s jedním vjezdem. Předmětem ocenění je bytová jednotka č.439/4 a dále garáž č.439/104 s příslušenstvím. Bytová jednotka se nachází ve 2.NP. Je krajová, dvoustranně orientovaná. Komora je na podlaží, sklep je umístěn v 1.PP. K bytové jednotce a garáži patří spoluvlastnický podíl na společných částech domu čp.439 a pozemcích p.č.st.512 a 242/16. Tento podíl má pouze doplňující vliv na cenu nemovitosti. Dispozice bytu : Ze společné chodby se vstupuje do předsíně. Z ní jsou přístupné koupelna, WC, kuchyň, tři pokoje. Kuchyň je průchozí do čtvrtého pokoje a obývacího pokoje. Lodžie je přístupná z pokoje, druhá lodžie z kuchyně. Jsou orientované na jih. Komora je umístěná na společné chodbě před bytem. Bytová jednotka je v původním technickém stavu s původním vybavením. Je opotřebovaná běžným užíváním. Přístup a příjezd k nemovitostem přes pozemky jiných vlastníků: Parcela Vlastník parc.č. 242/22 fyzická osoba parc.č. 242/21 město Nový Knín parc.č. 242/4 město Nový Knín

Způsob využití pozemku zeleň ostatní plocha zeleň ostatní plocha zeleň ostatní plocha

4

Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Byt se nachází v 2.NP Velikost bytu 4+1

Počet NP domu celkem Výtah

4 Ne

Počet podlaží bytu Orientace oken

Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná

1 sever, jih

Ano

Technický stav Technický stav domu průměrný Stáří stavby [roky] 16 Bytový dům je v dobrém technickém stavu. Byla provedena výměna krytiny a klempířských konstrukcí. Opotřebení domu odhad 20%. Technický stav jednotky průměrný Opotřebení odhadem % 20 Bytová jednotka je v původním, dobrém technickém stavu, opotřebovaná běžným užíváním. Zhoršený stav vykazují původní dřevěná zdvojená prefabrikovaná okna, která nedoléhají a obtížně se uzavírají a štítová stěna, která v místě kotvení štítového lešení během stavby vlhne. Minulé rekonstrukce Budova po částečné rekonstrukci Konstrukce Rozsah Krytina poplastovaný plech Klempířské konstrukce poplastovaný plech

Byt (jednotka)

Rok provedení

Popis provedení budovy / jednotky Konstrukce Provedení základy a zemní z betonu práce vodorovné betonové montované konstrukce, stropy krytina střech plechová s nátěrem úpravy vnitřních povrchů vnitřní obklady dveře a vrata povrch podlah elektroinstalace vč. bleskosvodu vnitřní kanalizace ohřev teplé vody

vápenná omítka štuková obklad keramický garážové palubkové dvoukřídlové, vnitřní náplńové do oc.zár. s kobercem, ostatní s keram.dlažbou, garáž betonová světelný rozvod svislé a vodorovné potrubí bojlerem

Počet koupelen Vybavení koupelny vana, umyvadlo

bez rekonstrukce

Konstrukce svislé konstrukce

zděné

konstrukce střechy

sedlová s krovem dřevěným

klempířské konstrukce úpravy vnějších povrchů schody okna

plechové s povrchovou úpravou

vytápění

elektrickými přímotopy

vnitřní vodovod

rozvod studené a teplé

vnitřní plynovod ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.)

1

Provedení

omítka vápenná štuková teracové stupně dřevěná zdvojená prefabrikovaná

vestavěné skříně

Počet kuchyní 1 Vybavení kuchyně kuchyňská linka, sporák elektrický, digestoř, lednice s mrazákem

Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny

Ne

Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny

Počet samostatných WC

1

Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ne 1.NP bytu - výčet místností pokoj pokoj pokoj pokoj

plocha 18.48 16.83 12.24 9.18

5

2

m m2 m2 m2

koeficient KZp započit. plocha 1.0 18.48 m2 1.0 16.83 m2 1.0 12.24 m2 1.0 9.18 m2

kuchyně předsíň koupelna WC komora sklep lodžie lodžie

9.57 7.01 3.04 1.04 2.27 3.08 3.96 3.24

1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 0.5 0.5

89.94 m2

Součet ploch za podlaží garáž - samostatná nebytová jednotka Počet stání 1 č.p. 439 Podíl na společných částech domu a pozemku

m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2

Jednotka č.

6

104 1782 / 76664

9.57 7.01 3.04 1.04 2.27 3.08 1.98 1.62

m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2

86.34 m2

LV č.

1242

Posudek Obvyklou cenou se ve smyslu definice uvedené v §2, odst.1 zákona č.151/1997Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak se do její výše nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Analýza trhu Jedná se o nemovitost, se kterou se běžně obchoduje. Volba oceňovacích přístupů pro zjištění obvyklé ceny Z hlediska zjištění obvyklé ceny přistupujeme k nemovitosti převážně s ryze komerčním pohledem. Odhad tržní hodnoty využívá obvykle tří hlavních přístupů vycházejících : - z nutných pořizovacích nákladů na nákup pozemků a realizaci výstavby tzv.nákladový přístup, jehož výsledkem je věcná (nákladová) hodnota. - z předpokládaných výnosů tj.z budoucího prospěchu, který je možno od nemovitosti očekávat tzv.výnosová hodnota. Tato metoda je založena na výnosech z pronájmu nemovitosti. - z porovnání s prodejními cenami obdobných nemovitostí, které odráží situaci na trhu, tzv. srovnávací hodnota. Vzhledem k existujícímu rozsáhlému trhu s obdobnými nemovitostmi je tato metoda dobře aplikovatelná. Každá z těchto metod hodnotí nemovitost z určitého hlediska, má své klady a zápory, různý stupeň přiblížení k obvyklé ceně. U tohoto druhu standardně obchodované nemovitosti se k obvyklé ceně nejvíce přibližuje hodnota porovnávací. Věcná hodnota se pohybuje pod touto hodnotou, výnosová hodnota obvykle v intervalu mezi výše uvedenými metodami. Proto je použita metoda srovnávací. Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 4.8.2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 3 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2+1 Výtah Ne Podlahová plocha 61.0 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

1 150 000 Kč 20 % 920 000 Kč

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt 2+1/L, OV Lokalita : ul.Sídliště, přímé sousedství Technický stav : původní Vytápění : centrální původní technický stav cena včetně provize stejná lokalita, starší objekt

7

m2 18 900 Kč/m2 15 100 Kč/m2

2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 15.7.2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 3.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2+1 Výtah Ne Podlahová plocha 63.0 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

1 399 900 Kč 20 % 1 120 000 Kč

m2 22 200 Kč/m2 17 800 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt 2+1/L, DV s možností okamžitého převodu do OV Lokalita : ul.Sídliště, přímé sousedství Technický stav : po rekonstrukci Vytápění : centrální lepší technický stav cena včetně provize stejná lokalita, starší objekt


1 210 000 Kč 20 % 968 000 Kč

Porovnání s nemovitostí oceňovanou

8

m2 17 800 Kč/m2 14 200 Kč/m2

Byt 3+1,OV Lokalita : Sedlčany, širší sousedství 10 km Technický stav : původní Vytápění : ÚT kotel na tuhá paliva horší technický stav cena včetně provize


1 248 000 Kč 20 % 998 000 Kč

m2 16 600 Kč/m2 13 300 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt 4+1/B,OV Lokalita : Čím, širší sousedství 4 km Technický stav : původní Vytápění : etážové horší technický stav cena včetně provize méně atraktivní lokalita

Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Stanovená cena za 1m2 v oceňované nemovitosti

13 300 - 17 800 Kč/m2

9

920 000 - 1 120 000 Kč 13 000 Kč/m2

Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti má pro tento druh nemovitosti nejvyšší vypovídací schopnost srovnávací metoda. Jedná se o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než půl roku. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu. V lokalitě je k předmětnému datu méně rozvinutý trh bytů v OV, proto byla využita širší lokalita do 10 km, s výjimkou exponovaného města Dobříš. Nabídky obdobných nemovitostí se pohybují v rozpětí 1,10-1,40 mil.Kč tj.15 000-22 000 Kč/m2, podle lokality, velikosti, polohy domu, technického stavu a umístění v domě. Je potřeba zohlednit, že ceny skutečně realizované se od požadovaných mohou lišit (v závislosti na započítané provizi RK, servisních služeb a nadhodnocení ceny nabízejícím). Ceny snížené o nadhodnocení se pohybují v rozpětí 13 000-18 000 Kč/m2. Obvyklá cena předmětné nemovitosti je, vzhledem k lokalitě a technickému stavu směrována do spodní poloviny rozpětí. Cena za m2 podlahové plochy bytu 13 000,- Kč/m2 Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je užívána rodinou vlastníka Vypracoval Licence číslo

Ing. Čoudek Pavel Plickova 567 149 00 Praha 11

0604

podpis

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze ze dne 2.9.1997, č.j.Spr. 388/97 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č.2029-01 znaleckého deníku.

10

Fotodokumentace

hlavní průčelí domu - severní fasáda

hlavní průčelí domu - severní fasáda

jižní fasáda

západní štít

příjezdová komunikace

vstupní předložené schodiště

11

Fotodokumentace

garáž - pravá vrata

vnitřní společné schodiště

12

Fotodokumentace - mapy

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

2014

Recommend Documents