2014

č.j. 180 EX 3055/13

Znalecký posudek č. 954-64/2014 O obvyklé ceně nemovitosti bytové jednotky č. 558/3 s příslušenstvím, zapsané na LV 2410, k.ú. Tanvald, v obci Tanvald, okres Jablonec nad Nisou, kraj Liberecký ve vlastnictví: SJM Strejcovský Jiří a Strejcovská Marcela, Větrná 558, 468 41, Tanvald.

Povinná se k prohlídce nemovitosti dostavila, vstup do nemovitosti umožnila, základní informace o vývoji nemovitosti podala. Objednatel posudku:

Mgr. Zuzana Sobíšková Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6

Účel posudku: Stanovení ceny nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora. Podle stavu ke dni 19. 07. 2014 posudek vypracoval: Ing. Daniel Jakwerth Skřivánčí 770 541 01 Trutnov tel.:724 689 138 Ocenění obsahuje 11 stran a 12 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Jeden výtisk je uložen v archivu odhadce. V Trutnově, 19. 07. 2014

Vyhotovení č.

Znalecký posudek č. 954-64/2014

A. Nález 1. Znalecký úkol Znaleckým úkolem je ocenit nemovitost bytové jednotky č. 558/3 s příslušenstvím, zapsané na LV 2410, k.ú. Tanvald, v obci Tanvald, okres Jablonec nad Nisou, kraj Liberecký ve vlastnictví: SJM Strejcovský Jiří a Strejcovská Marcela, Větrná 558, 468 41, Tanvald. Úkolem znalce je: - stanovit cenu obvyklou cenu nemovitosti v čase a místě - cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených Obvyklou cenu nemovitostí nelze spočítat podle žádných matematických vztahů. Je možné ji stanovit pouze na základě aplikace podrobné znalosti místního trhu s nemovitostmi na konkrétní oceňovanou nemovitost. Podkladem pro stanovení obvyklé ceny bývá nejčastěji stanovení následujících hodnot: - věcné hodnoty nemovitostí - srovnávací hodnoty nemovitostí - výnosové hodnoty nemovitostí Administrativní - Věcná hodnota Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 3/2008 Sb. a zákona 151/1997 Sb., v platných zněních ke dni ocenění. Touto metodou jsou podrobně oceněny všechny stavby hlavní a pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné vedlejší stavby, garáže, studny, trvalé porosty, neboť cena zjištěná má pouze pomocný indikační charakter (pokud jsou tyto položky popsány, jsou zahrnuty do obvyklé ceny jako příslušenství k věci hlavní). Srovnávací hodnota Srovnávací cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů nebo nabídek k prodeji nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Výnosová hodnota Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Tento způsob ocenění se provádí u nemovitostí pronajatých. Obvyklá cena je znalcem stanovena na základě skutečností, které jsou v posudku uvedeny a dále na základě úvah znalce, které nelze doložit, protože jsou duševními pochody a jsou dány zkušenostmi. Lze je jistým způsobem doargumentovat proti položeným otázkám. Nelze však předem na nepoložené otázky v posudku argumentovat nebo odpovědět. Po zvážení těchto zjištěných skutečností jsem stanovil cenu, která je mým názorem. Dražba nemovitosti, pokud se jí zúčastní dostatečný počet zájemců a nenastanou mimořádné podmínky, by měla tuto obvyklou cenu, stanovenou znalcem v rozumném intervalu potvrdit. Po uvážení všech okolností zjištěných při prohlídce a dalších skutečností včetně vývoje trhu nemovitostí (stagnace) je stanovena obvyklá cena.

2. Informace o nemovitosti název: adresa: kraj: okres: obec: katastrální území: počet obyvatel obce:

Bytová jednotka 558/3 v bytovém domě čp. 558 s příslušenstvím Větrná 558/3, 468 41, Tanvald Liberecký Jablonec nad Nisou Tanvald Tanvald 6 698

_____________________________________________________________________________________________ Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: [email protected] 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz


3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 25. 06. 2014 za přítomnosti povinné. Povinná se k

prohlídce nemovitosti dostavila, vstup do nemovitosti umožnila a základní informace o vývoji nemovitosti podala. Znalci byl umožněn přístup do nemovitosti. Podklady a informace o vývoji nemovitosti znalec zjišťoval v místě. Byla provedena fotodokumentace a částečné zaměření. Získané podklady prohlídkou považuji dostatečné pro stanovení ceny obvyklé.

4. Podklady pro vypracování posudku Usnesení z 17.6. 2014 č.j. 180 EX 3055/13-45 Výpis z katastru nemovitostí LV 2410 k.ú. Tanvald ze dne 17.06.2014 Výpis z katastru nemovitostí LV 1931 k.ú. Tanvald ze dne 17.06.2014 Kopie katastrální mapy z webu „nahlížení do KN“ Situace Skutečnosti zjištěné při prohlídce dne 25. 06. 2014

5. Vlastnické a evidenční údaje Nemovitosti zapsané na LV jsou ve vlastnictví dle zápisu: Kraj: Liberecký Okres: Jablonec nad Nisou Obec: Tanvald Katastrální území: Tanvald (765023) List vlastnictví číslo: 2410 Vlastník: SJM Strejcovský Jiří a Strejcovská Marcela, Větrná 558, 468 41, Tanvald Nemovitosti nemají práva k jiným nemovitostem. Nemovitosti nemají omezená vlastnická práva, která nebudou prodejem nemovitostí zrušena. Nemovitosti mají omezená vlastnická práva, která budou prodejem nemovitostí zrušena: - větší počet exekučních titulů a zástavních práv uvedených v LV v příloze

6. Dokumentace a skutečnost Jiná dokumentace nebyla předložena, předaná dokumentace souhlasí se skutečností.

7. Celkový popis nemovitosti Poloha nemovitostí v obci: Nemovitost bytové jednotky v panelovém bytovém domě s příslušenstvím zapsaná na LV 2410 se nachází v širším centru obce, západně od centra obce v rozptýlené zástavbě na sídlišti panelových bytových domů v ulici Větrná na vrcholu svahu. Občanská vybavenost je v centru obce cca 0,7 km. Objekt bytového domu je panelový o 1 podzemním a 12 nadzemních podlažích. Objekt má výtah, v 1. PP jsou sklepy a na každém dalším podlaží jsou bytové jednotky. Přístup a příjezd je ze zpevněné komunikace na západní straně objektu, parkování osobních automobilů je možné na v ulici Větrná a Radniční. Do objektu jsou přivedeny sítě: elektřina, vodovod a kanalizace. Plyn je rovněž zaveden. Vytápění je centrální dálkové. Zateplení objektu bylo provedeno v roce 2010, okna jsou plastová s izolačním dvojsklem 2007. Střecha je plochá s krytinou z asfaltových svařovaných pásů s posypem nebo PVC folie. Oceňovaná bytová jednotka s podílem na společných částech domu a pozemků je o dispozici 3+1 o ploše 2 cca 59,1 m . Byt je v krajový v 1. NP. Součástí bytové jednotky je sklepní kóje. Vytápění bytové jednotky je ústřední dálkové, ohřev vody je rovněž centrální. Koupelna je s vanou a umyvadlem, se standardními keramickými obklady. WC je samostatné, splachovací. Vybavení bytu je původní dožité. Kuchyň je vybavená starší kuchyňskou linkou, kombinovaným sporákem na plyn a elektřinu s digestoří. Dispozice bytu: chodba 2 2 2 2 2 2 2 5,7 m , pokoj 13,7 m , pokoj 16 m , pokoj 8,1 m , koupelna 3,0 m , WC 1,5 m , kuchyň 11,1 m , sklep 1,8 2 m. Pozemek je zastavěný objektem, je ve spoluvlastnictví vlastníků bytových jednotek. Přístup a příjezd je z veřejného pozemku.

_____________________________________________________________________________________________ Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: [email protected] 3


8. Obsah posudku Pozemek a) Pozemky 1) Pozemky Byt b) Byt 1) Bytová jednotka v čp. 558/3 c) Ocenění porovnávací metodou



B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění

Popisy objektů Pozemek a) Pozemky 1) Pozemky Oceňované stavební pozemky jsou zastavěny stavbou bytového domu a jsou ve spoluvlastnictví vlastníků bytových jednotek. Tyto pozemky jsou neoddělitelnou součástí bytové jednotky a odpovídající podíl o velikosti 609/32825 je oceněn jako její součást. Při ocenění byla za výhodnou polohu a zasíťování plynem provedena přirážka.

Byt b) Byt 1) Bytová jednotka v čp. 558/3 Bytová jednotka 3+1 se nachází v panelovém bytovém domě s výtahem. Přístup do objektu a bytu není bezbariérový. Vybavení bytu je původní, byt je ve zhoršeném technickém stavu. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem 2007, dveře jsou hladké z materiálu na bázi dřevní hmoty do ocelových zárubní. Podlahy jsou betonové se standardními krytinami, PVC a koberci. Topení je ústřední dálkové. Kuchyň je vybavena kuchyňskou linkou, kombinovaným sporákem na plyn a elektřinu s digestoří. WC je samostatné splachovací, ohřev vody je centrální dálkový. Plyn je zaveden. Pozemek pod objektem je ve spoluvlastnictví vlastníků bytových jednotek. Objekt byl v roce 2010 zateplen, v roce 2014 probíhá modernizace výtahu. Instalační jádro je zděné,

Ocenění Pozemek a) Pozemky a.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 441/2013 Sb. a.1.1) Pozemky – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3

Název obce: Název okresu:

Tanvald Jablonec nad Nisou

Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce I. Nad 5000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam III. Ostatní města a všechny obce v okr. obce Praha-východ, Praha-západ 3 Poloha obce V. Ostatní případy 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5 Dopravní obslužnost obce I. Městská hromadná doprava či integrovaná doprava, železniční zastávka a autobusová zastávka 6 Občanská vybavenost v obci I. Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.)

Základní cena výchozí:

Oi 0,95 0,85 0,80 1,00 1,00

1,00

ZCv = 1 150,– Kč/m2



Základní cena pozemku:

ZC =

ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 742,90 Kč/m2

Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů

Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů: IO = 1 +

 Pi = 1,000 i=1

Index cenového porovnání dle § 4: I = IO = 1,000

§ 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 742,9000 Kč/m2 Parc. č. st. 1208/2

2

Název zastavěná plocha a nádvoří

Výměra [m ] 363

Pozemky – určená cena:

Cena [Kč] 269 672,70

269 672,70 Kč

Byt b) Byt b.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 441/2013 Sb. b.1.1) Bytová jednotka v čp. 558/3 – § 38 Podlahové plochy jednotky (PP): 2

Název pokoj pokoj pokoj chodba kuchyň koupelna WC sklep

celková 13,70 16,00 8,10 5,70 11,10 3,00 1,50 1,80 60,90

Plocha [m ] koef. započítaná 1,00 13,70 1,00 16,00 1,00 8,10 1,00 5,70 1,00 11,10 1,00 3,00 1,00 1,50 0,10 0,18 59,28

Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Obec: Počet obyvatel: Základní cena (ZC):

Liberecký Tanvald 6 698 2 14 665,– Kč/m

Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Popis znaku 1 Typ stavby 2 Společné části domu

Hodnocení znaku III. Budova - panelová, zateplená II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad

Vi 0,00 0,00



3 Příslušenství domu 4 Umístění bytu v domě 5 Orientace obyt. místností ke světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu 7 Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem 8 Vytápění bytu 9 Kriterium jinde neuvedené 10 Stavebně-technický stav *

Rok výstavby / kolaudace: Stáří stavby (y): Koeficient pro úpravu (s):

II. Bez dopadu na cenu bytu II. Ostatní podlaží nevyjmenované I. Okna jen na sever nebo bez výhledu

0,00 0,00 –0,01

III. Příslušenství úplné - standardní provedení II. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje III. Dálkové, ústřední, etážové III. Bez vlivu na cenu IV. Byt ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav)

0,00 –0,01 0,00 0,00 * 0,65

1979 35 0,825 9

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +  Vi) × V10):

0,526

i=1

Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): Cena bytu určená porovnávacím způsobem: CBP = PP × ZCU = 59,28 × 7 713,79

7 713,79 Kč/m

2

=

457 273,47 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemku Spoluvlastnický podíl: Hodnota spoluvlastnického podílu:

= × =

Cena po přičtení spoluvlastnického podílu:

Bytová jednotka v čp. 558/3 – určená cena:

269 672,70 Kč 609 / 32 825 5 003,22 Kč + =

5 003,22 Kč

462 276,69 Kč 462 276,69 Kč

c) Ocenění porovnávací metodou 1. Byt 3+1, Sportovní Tanvald, RK -M & M reality holding, Krakovská 1675/2, 11000 Praha Prodej bytu 3+1 v OV v Tanvaldu, Sportovní ulici. Byt se nachází ve 2.NP panelového domu. CP 71 m2, 3 lodžie. Byt je v původním, ale velmi dobře udržovaném stavu. Jedno okno plastové. Každý pokoj má vlastní lodžii. K bytu náleží sklep a 2 komory. Jedna v bytě a druhá společná v uzamykatelné předsíni pro 3 byty na patře. Celý dům kompletně zrevitalizován. Občanská vybavenost v místě. Celková cena: 470 000 Kč za nemovitost Adresa: Sportovní, Tanvald Datum aktualizace: 19.7.2014 ID zakázky: 381690 Stavba: Panelová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Sídliště Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 14 včetně 1 podzemního Patro: 2. podlaží 2 Užitná plocha: 71 m 2 Plocha podlahová: 69 m Lodžie: Ano 2 Sklep: 2 m Parkování: 10x Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Internet, Kabelová televize _____________________________________________________________________________________________ Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: [email protected] 7


Elektřina: 230V Doprava: MHD Vybavení: Částečně 2. Byt 3+1, Radniční, Tanvald, RK RELIA s.r.o., 8. března 12/3, 46005 Liberec Byt 3+1/L, který se nachází v 9. patře zatepleného panelového domu. Dispozice: prostorná vstupní chodba (ve které zůstávají vestavěné skříně, kde je dostatek úložného prostoru), kuchyně s kuchyňskou linkou a plynovým sporákem, obývací pokoj, pokoj, ložnice, koupelna a toaleta. Sklepní kóje v přízemí domu. Byt je v původním, zachovalém stavu. Výhodou je úprava dle vlastní představy. Nová plastová okna v kuchyni a jednom pokoji. Krásný výhled do okolí ze všech místností. Celková cena: 520 000 Kč za nemovitost Adresa: Radniční, Tanvald Datum aktualizace: 10.07.2014 ID zakázky: N46771 Stavba: Panelová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Zástavba: Obytná Podlaží počet: 9 Patro: 9. podlaží 2 Užitná plocha: 68 m Balkón: Ano Sklep: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Plyn: Plynovod Telekomunikace: Internet, Kabelová televize Elektřina: 230V, 400V Doprava: Vlak, Silnice, Autobus Komunikace: Asfaltová Výtah: Ano 3. Byt 3+1, RK LILAN, s.r.o., Hrnčířská 2985, 47001 Česká Lípa Prodej bytu 3+1+L v OV, o ploše 67 m2, který se nachází ve 4.NP panelového domu v Tanvaldě. Dům po rekonstrukci - nová plastová okna, vchody, střecha a zateplený plášť domu. Na patře pouze dva byty. Byt je v udržovaném stavu, v obytných místnostech na podlahách parkety. Vybaven je kuchyňskou linkou a plynovým sporákem. Součástí bytu je i sklepní kóje. V místě škola, škola, obchody, MHD, kompletní občanská vybavenost a sportovní vyžití – tenis, běžecké tratě apod. Parkování u domu. Celková cena: 429 000 Kč za nemovitost Adresa: Radniční, Tanvald Datum aktualizace: 08.07.2014 ID zakázky: N12384 Stavba: Panelová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Sídliště Patro: 5. podlaží 2 Plocha podlahová: 67 m 2 Balkón: 3 m Lodžie: Ano Sklep: Ano Datum nastěhování: 04.07.2014 Rok rekonstrukce: 2008 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Plyn: Plynovod Výtah: Ne



Ceny nemovitostí byly upraveny koeficientem podle polohy, stáří a vybavení tak, aby se blížily co nejvíce oceňované nemovitosti. Dále byla provedena úprava nabídek realitních kanceláří. Byly vybrány porovnatelné nemovitosti v lokalitě. Nemovitosti byly vybrány z oblasti - v obci, podle podobného technického stavu a 2 velikosti. Za množství je uvažována podlahová plocha bytu v m .

Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) KPolohy KTechnický stav KNabídka RK Jednotková cena (JC) 1 Byt 470 000,– Kč 1,00 1,00 0,90 6 130,43 Kč 2 Byt 520 000,– Kč 1,00 0,90 0,90 6 194,12 Kč 3 Byt 429 000,– Kč 1,00 1,05 0,90 6 050,82 Kč kde JC = (VC / M) × (KPolohy × KTechnický stav × KNabídka RK) 2

Minimální jednotková cena za m : 2 Průměrná jednotková cena za m ( (JC × V) /  V): 2 Maximální jednotková cena za m :

Množství (M) Váha (V) 2 69,00 m 1,0 2 68,00 m 1,0 2 67,00 m 1,0

6 050,82 Kč 6 125,12 Kč 6 194,12 Kč

Stanovení porovnávací hodnoty: 2

Stanovená jednotková cena za m : Množství: Porovnávací hodnota:

× =

6 125,12 Kč 2 59,10 m 361 990,– Kč



C. Rekapitulace

Byty a nebytové prostory Věcná hodnota bytů podle vyhlášky Cena zjištěná porovnávacím způsobem

462 280,– Kč 361 990,– Kč

a) Obvyklá cena oceňované nemovitosti bez závad dle odborného odhadu znalce činí:

360 000,– Kč Cena slovy: třistašedesáttisíc Kč

b) Jiná práva: nezjištěna:

0,- Kč

nezjištěna:

0,- Kč

c) Jiná rizika a věcná břemena, ostatní:

Závěr:

Cena celkem oceňovaných nemovitostí činí 360 000,– Kč slovy třistašedesáttisíc Kč Vyjádření k ceně obvyklé Obvyklou cenou pro účely zákona 151/1997 Sb. v platném znění se rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Trutnov, 19. 07. 2014 Ing. Daniel Jakwerth Skřivánčí 770 541 01 Trutnov



D. Živnostenské oprávnění Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 6.12.2005, č.Spr. 4335/2005 pro obor ekonomika, odvětví a ceny se specializací nemovitosti. Koncesní listina vydaná 14.12.2005 obecním živnostenským úřadem v Trutnově pod č.j. 2-28/05. Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. Jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. ______________________________________________________________________________________

V Trutnově:

Razítko:

Podpis:

Znalecký posudek byl zapsán pod pořadovým číslem 954-64/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 64/2014.

E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí LV 2410 k.ú. Tanvald Kopie katastrální mapy, ortomapa Mapa oblasti, plán části obce, poloha nemovitosti Fotodokumentace

8 listů 1 list 1 list 2 listy


2014

Recommend Documents