ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku
ZNALECKÝ POSUDEK č. 379/7049/2014 o obvyklé ceně jednotky - bytu č. 1272/13 v bytovém domě č.p. 1270, 1271, 1272 a 1273 včetně podílu na společných částech domu a pozemcích čís. parcel 1864, 1865, 1866 a 1867, k.ú. Kadaň, v ulici Chomutovská v Kadani, okres Chomutov, Ústecký kraj
________________________________________________________________________________ ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail
[email protected], http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor´s Report): 379/7049/2014
LV no.: 5516
Name of subject / Předmět ocenění: Jednotka (podle zákona č. 72/1994 Sb.) - byt č. 1272/13 v bytovém domě č.p. 1270, 1271, 1272 a 1273, včetně podílu na společných částech domu a pozemcích čís. parcel 1864, 1865, 1866 a 1867, k.ú. Kadaň, v ulici Chomutovská v Kadani, okres Chomutov, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Chomutovská 1272, 432 01 Kadaň Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota:
577.008 Kč
Market value Tržní hodnota
270.000 Kč
nebyla stanovena Kč
Common price Obvyklá cena
270.000 Kč
Comparative value: Porovnávací hodnota: Number of properties: Počet objektů:
1
Main building: Hlavní stavba:
byt č. 1272/13 (jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb.)
Appurtenances: Příslušenství:
Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců):
270.000 Kč
nestanoveno Kč
LAND / POZEMEK Čísla parcel Parcel of land nr.
pravděpodobně sklepní kóje a loggie
1864, 1865, 1866 a 1867
Size: Velikost
podíl 694/51142 z 964 m2 tj. 13,08 m2 zastavěná plocha a nádvoří
Location in the town: Poloha v obci:
obytná zóna
Type: Druh
Infrastructure: Infrastruktura
úplná, odpovídající velikosti města
Unit price: Jednotková cena
500 Kč/m2
MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT
LEASE / PRONÁJEM
Construction system: Konstrukční systém:
Whole property: Celá nemovitost:
m2
Office area: Kancelářské plochy:
m2
Storage area: Skladové plochy:
m2
Other and manufacturing: Ostatní
m2
Income: Příjem:
Kč
Cost: Náklady:
Kč
Capitalization rate: Kapitalizační míra:
%
montovaný z panelů
Built-up area: Zastavěná plocha:
m2
Floor area: Podlahová plocha:
69,4 m2
Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (average): Znehodnocení:
Kč/m2 1964 60 %
-2-
Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 5516 je byt ve vlastnictví ve SJM Jozefa Kopčana a Moniky Kapčanové, oba bytem Chomutovská 1272, 432 01 Kadaň. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 5516 je vlastnické právo k bytu omezeno následujícím omezením:
-zástavním právem zákonným pohledávky ve výši 61.468,- Kč vč. příslušenství ve prospěch Okresní správy sociálního zabezpečení Chomutov podle rozhodnutí okresní správy sociálního zabezpečení o zřízení zástavního práva ze dne 6.6.2014 -zástavním právem zákonným pohledávky ve výši 30.023,- Kč vč. příslušenství ve prospěch Okresní správy sociálního zabezpečení Chomutov podle rozhodnutí okresní správy sociálního zabezpečení o zřízení zástavního práva ze dne 26.9.2013 -zástavním právem soudcovským pohledávky ve výši 44.092,- Kč ve prospěch Okresní správy sociálního zabezpečení Chomutov podle usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva ze dne 17.1.2012 -zástavním právem soudcovským pohledávky ve výši 62.146,- Kč s příslušenstvím ve prospěch Okresní správy sociálního zabezpečení Chomutov podle usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva ze dne 24.2.2011 -zástavním právem smluvním 1/ pohledávka ve výši 757.130,- Kč s příslušenstvím 2/ budoucí pohledávka do celkové výše 757.130,- Kč ve prospěch České spořitelny, a.s. podle smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne 21.5.2007 -rozhodnutím o úpadku podle usnesení insolventního soudu o úpadku ze dne 4.7.2014 -nařízením exekuce podle usnesení soudu o nařízení exekuce ze dne 3.11.2006 Jiná omezení nebyla zjištěna. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 5516 nejsou evidována žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 5516 je evidováno toto zástavní právo:
-zástavní právo zákonný pohledávky ve výši 61.468,- Kč vč. příslušenství ve prospěch Okresní správy sociálního zabezpečení Chomutov podle rozhodnutí okresní správy sociálního zabezpečení o zřízení zástavního práva ze dne 6.6.2014 -zástavní právo zákonný pohledávky ve výši 30.023,- Kč vč. příslušenství ve prospěch Okresní správy sociálního zabezpečení Chomutov podle rozhodnutí okresní správy sociálního zabezpečení o zřízení zástavního práva ze dne 26.9.2013 -zástavní právo soudcovský pohledávky ve výši 44.092,- Kč ve prospěch Okresní správy sociálního zabezpečení Chomutov podle usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva ze dne 17.1.2012 -zástavní právo soudcovský pohledávky ve výši 62.146,- Kč s příslušenstvím ve prospěch Okresní správy sociálního zabezpečení Chomutov podle usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva ze dne 24.2.2011 -zástavní právo smluvní 1/ pohledávka ve výši 757.130,- Kč s příslušenstvím 2/ budoucí pohledávka do celkové výše 757.130,- Kč ve prospěch České spořitelny, a.s. podle smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne 21.5.2007 Legal and structural state / stavebně právní stav: Byt je v katastru nemovitostí evidován jako jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb., se způsobem využití byt. Z dostupných informací a informací zjištěných na místě je byt užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - panelový dům Strong points / silné stránky: - v blízkosti jsou objekty občanské vybavenosti (supermarkety, školy, stadion, sportovní hala, koupaliště) - dostatek parkovacích ploch -3-
Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 5516 pro k.ú. a obec Kadaň, prokazující stav evidovaný k datu 8.10.2014, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Kadaň, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitosti byla na základě oznámení společnosti EURODRAŽBY.CZ ze dne 14.10.2014 svolána na 29.10.2014, 11:00 hodin. V uvedeném termínu konání prohlídky nemovitosti nebyl přítomen vlastník/zástavce a nebylo umožněno provedení prohlídky vnitřních prostor bytu. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle § 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů. Informace k oceňovanému bytu a bytovému domu byly zjištěny při místním šetření od jiných vlastníků bytových jednotek v bytovém domě.
-4-
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Kód obce: Název obce: Počet obyvatel obce: Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: Název okresu: Název kraje: Poloha v obci:
661686 Kadaň 563102 Kadaň 17 864 01.01.2014 CZ0422 Chomutov Ústecký Obytná zóna s úplnou infrastrukturou
Infrastructure / infrastruktura: Město Kadaň patří mezi větší města Ústeckého kraje, nachází se v západní části Ústeckého kraje, přibližně 18 km jihozápadně od města Chomutov a přibližně 60 km severozápadně od centra hlavního města Prahy. Město má dostatečnou občanskou vybavenost (městský úřad, 2 pošty, nemocnici s poliklinikou, základní a střední školství, kulturní zařízení, sportoviště, obchody, restaurace a ostatní služby). Po dopravní stránce je město Kadaň dobře dostupné, městem prochází silnice č. II/224 a II/568, v blízkosti města leží silnice č. I/13 E442 (Karlovy Vary – Liberec), město je také napojeno na železniční dopravu tratěmi ČD ve směrech Chomutov, Praha a Karlovy Vary. Property Location / poloha nemovitostí: Bytový dům se nachází v severní části města, v lokalitě se zástavbou převážně bytovými domy a občanskou vybaveností (v blízkosti je škola, supermarkety, stadion, sportovní hala, koupaliště a další), v ulici Chomutovská. V lokalitě je rozvod el. proudu, pitné vody, kanalizace, zemního plynu a tepelné rozvody. Short description property / stručný popis majetku: Bytová jednotka č. 1272/13: Oceňovaný byt je situován v 5. nadzemním podlaží sekce č. 1272 bytového domu č.p. 1270, 1271, 1272, 1273, umístěného na pozemcích čís. parcel 1864, 1865, 1866, 1867, k.ú. Kadaň. K bytu náleží podíl o velikosti 694/51142 na společných částech domu č.p. 1270, 1271, 1272, 1273 a na pozemcích čís. parcel 1864, 1865, 1866, 1867, k.ú. Kadaň. Dispoziční řešení: Oceňovaný byt o předpokládané velikosti 1+3 pravděpodobně sestává z předsíně, 3 pokojů, kuchyně, koupelny, WC a loggie. K bytu pravděpodobně náleží sklepní kóje. Podlahová plocha bytu činí 69,4 m2, podle podílu na celkové podlahové ploše bytů v domě (podíl 694/51142). Konstrukční řešení a vybavení (domu a bytu): Svislé nosné konstrukce bytového domu jsou montované ze železobetonových obvodových a stěnových panelů, vodorovné nosné konstrukce tvoří železobetonové stropní panely, založení stavby je na základových pasech z betonu, střecha je plochá s mírným spádem ke střešním vpustím, krytina je z asfaltových svařovaných pásů, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, střecha je opatřena bleskosvody, schodiště jsou železobetonová prefabrikovaná, podlahy jsou betonové, povrchy podlah tvoří převážně povlaky z PVC, okna jsou plastová s izolačními dvojskly, dveře jsou převážně hladké plné i prosklené do kovových zárubní, vnitřní omítky jsou štukové, obvodové stěny budovy jsou tepelně izolované tepelně izolačními deskami z polystyrenu, na nichž je provedena fasádní omítka. Bytový dům má vnitřní rozvod el. proudu, plynu, vody včetně teplé, kanalizace, topení včetně přípravy teplé vody je zajišťováno dálkově, zdravotně-technické vybavení bytů je v typových bytových jádrech. V každé sekci bytového domu je výtah. Vybavení oceňovaného bytu tvoří vnitřní dveře, vana a záchod, kuchyňský sporák, vodovodní míchací baterie, topná tělesa, vodoměry, dále vnitřní instalace elektrického proudu, plynu, vody, kanalizace, tepla a teplé užitkové vody apod. Podlahy bytu jsou opatřeny krytinou z PVC a bukové vlysy.
-5-
Stáří a stavební stav: Bytový dům byl kolaudován v roce 1964, jeho stáří ke dni ocenění je tedy 50 let. Stavební stav domu uvedenému stáří odpovídá, bytový dům prošel rekonstrukcí (zateplení domu, plastová okna, střešní krytina atd.). Současný stavební stav domu je dobrý. Dům je běžně udržován. Stav bytu nebyl z důvodu neumožnění provedení prohlídky zjištěn. Pro účely ocenění se předpokládá, že byt je v původním stavu s průměrnou údržbou. Pozemky: K oceňovanému bytu č. 1272/13 náleží podíl o velikosti 694/51142 na pozemcích čís. parcel 1864 (ostatní plocha a nádvoří), 1865 (zastavěná plocha a nádvoří), 1866 (zastavěná plocha a nádvoří) a 1867 (zastavěná plocha a nádvoří), k.ú. Kadaň. Pozemky jsou rovinné konfigurace, napojeny na inženýrské sítě el. proudu, plynu, vody, kanalizace a tepelných rozvodů. Pozemky jsou přístupné z okolních veřejně přístupných pozemků, které jsou ve vlastnictví města Kadaň. Tvar pozemků je patrný z kopie katastrální mapy v příloze.
-6-
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) jednotky (podle zák.č. 72/1994 Sb.) – bytu č. 1272/13 v bytovém domě č.p. 1270, 1271, 1272, 1273, včetně podílu na společných částech domu a pozemcích čís. parcel 1864, 1865, 1866, 1867, k.ú. Kadaň, v ulici Chomutovská v Kadani, okres Chomutov, Ústecký kraj, zapsaného na listu vlastnictví č. 5516 pro k.ú. a obec Kadaň u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště Chomutov, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 29. října 2014
270.000,- Kč Slovy: Dvěstěsedmdesáttisíc Kč
Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí V části C listu vlastnictví č. 5516 je evidováno:
-zástavní právo zákonný pohledávky ve výši 61.468,- Kč vč. příslušenství ve prospěch Okresní správy sociálního zabezpečení Chomutov podle rozhodnutí okresní správy sociálního zabezpečení o zřízení zástavního práva ze dne 6.6.2014 -zástavní právo zákonný pohledávky ve výši 30.023,- Kč vč. příslušenství ve prospěch Okresní správy sociálního zabezpečení Chomutov podle rozhodnutí okresní správy sociálního zabezpečení o zřízení zástavního práva ze dne 26.9.2013 -zástavní právo soudcovský pohledávky ve výši 44.092,- Kč ve prospěch Okresní správy sociálního zabezpečení Chomutov podle usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva ze dne 17.1.2012 -zástavní právo soudcovský pohledávky ve výši 62.146,- Kč s příslušenstvím ve prospěch Okresní správy sociálního zabezpečení Chomutov podle usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva ze dne 24.2.2011 -zástavní právo smluvní 1/ pohledávka ve výši 757.130,- Kč s příslušenstvím 2/ budoucí pohledávka do celkové výše 757.130,- Kč ve prospěch České spořitelny, a.s. podle smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne 21.5.2007 -rozhodnutí o úpadku podle usnesení insolventního soudu o úpadku ze dne 4.7.2014 -nařízení exekuce podle usnesení soudu o nařízení exekuce ze dne 3.11.2006 Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 5516. Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje případné dluhy související se správou domu a pozemku. Jiná rizika v souvislosti s nemovitou věcí nebyla zjištěna.
-7-
ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 379/7049/2014.
Ing. Vladimír Hůda jednatel
V Mostě, dne 31.října 2014
-8-
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute
ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav
ID (Surveyor´s Report):
379/7049/2014
LV no.:
5516
Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Item no.
Name of "the tangible investment asset" - TIA
Build-up space
Unit price
Built-up area
Unit price
Starting price
Wear
Time price "TIA"
Comments
Pol.č.
Název HIM
Obestavěný prostor stavby
Jednotková cena
Užitná plocha
Jednotková cena
Výchozí cena
Znehodnocení
Časová cena HIM
Komentář
%
Kč
3
3
m
1
2
Kč/m
2
m
byt č. 1272/13
Kč/m
69
20 550
Kč
1 426 170
60,0
570 468
2 3
Buildings subtotal - Stavby mezisoučet
570 468
Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Item no.
Site no.
Type land
Acreage
Price
Total
Comments
Pol.č.
Parcelní číslo
Druh pozemku
Výměra
Cena
Cekem
Komentář
m2
Kč/m2
Kč
1
zastavěná plocha a nádvoří
1864, 1865, 1866 a 1867
13,08
6 540 podíl o velikosti 694/51142
500
2 3 4 5
Lands subtotal - Pozemky mezisoučet
6 540
Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem)
577 008
Kč
Yield value - Výnosová hodnota Item no.
Name
Area for lease
Lease price per sq. m.
Gross yield
Risk of loss of rent
Pol.č.
Název
Pronajímatelná plocha
Cena za pronájem m2
Hrubý výnos
Riziko výpadku nájemného
m2
Kč/m2/year/rok
Kč/year/rok
%
Net rent
Costs total
Čisté nájemné Náklady celkem Kč
Kč
Net yield
Capitalization rate
Yield value
Comments
Čistý výnos
Kapitalizační míra
Výnosová hodnota
Komentář
Kč
%
Kč
1 2 3
Yeld value Výnosová hodnota
Kč
Comparative value - Porovnávací hodnota Item no.
Name
Realized / offer price
Date of sale / offers
Residential / utility area
Type of unit
Unadjusted price
Rate of price adjustment
Pol.č.
Název
Realizovaná / nabídková cena
Datum prodeje / nabídky
Obytná / užitná plocha
Typ jednotky
Neupravená cena
Koeficient cenové úpravy
m2
Kč
Kč/m2
Total price of residential / utility Price per object area Celková cena obytné / užitné plochy
Cena za objekt
Kč
Kč/m2
Comments
Komentář
1
BJ Kadaň, ul. Budovatelů
305 000,00
V-14
72,40
3+1
4 213
0,95
289 750,00
4 002
vydražená cena1)
2
BJ Kadaň, ul. Chomutovská
300 000,00
X-14
71,00
3+1
4 225
0,85
255 000,00
3 592
nabídka2)
3
BJ Kadaň, ul. Chomutovská
350 000,00
X-14
73,00
3+1
4 795
0,85
297 500,00
4 075
nabídka3)
Cost Value - Věcná hodnota
0,577
mil.Kč
Yield value - Výnosová hodnota
0,000
mil.Kč
Comparative value - Porovnávací hodnota
0,270
mil.Kč
Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena)
0,270
mil.Kč
1) vydraženo společností EURODRAŽBY CZ 2) aktuální nabídka realitní kanceláře Bydlete líp s.r.o. Františkovy Lázně 3) aktuální nabídka realitní kanceláře REALITY VLASÁK Kadaň
Byt č. 1272/13 v ulici Chomutovská v Kadani
Situace lokality
Fotomapa
Byt č. 1272/13 v ulici Chomutovská v Kadani
Bytový dům č.p. 1270, 1271, 1272 a 1273
Bytový dům č.p. 1270, 1271, 1272 a 1273
Parkoviště u domu
Vchod do domu č.p. 1272
Přístupová chodba v domě
Chodba v domě
