ZNALECKÝ POSUDEK č. 3240/2014 o ceně nemovitosti v katastrálním území Němčany, obec Němčany, okres Vyškov: pozemků parc. č. 4104, 4145, 4191
Objednatel posudku:
Soudní exekutor Mgr. Pavel Dolanský Exekutorský úřad Beroun Palackého 31/2, 266 01 Beroun
Účel posudku:
Zjištění ceny obvyklé (tržní) jako podklad k prodeji nemovitosti povinného v rámci exekuce č.j. 015 EX 444/2008
Posudek vypracoval:
Ing. Tomáš Hudec, znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, kancelář Riegrova 44, 612 00 Brno, tel.: 543 245 341
Datum místního šetření:
5. prosince 2014
Datum, ke kterému je provedeno ocenění:
5. prosince 2014 – k datu místního šetření
Datum vypracování:
9. prosince 2014
Zvláštní požadavky objednatele:
Ocenění spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/4
Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v pl. znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění.
Tento posudek obsahuje 17 stran včetně příloh a předává se v 1 vyhotovení
2
0.
Úvod, použitá metodika ocenění
Dle usnesení Exekutorského úřadu Beroun č.j. 015 EX 444/2008-80 je třeba stanovit obvyklou cenu nemovitostí - spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/4 ve vlastnictví povinného Františka Neužila. Obvyklá cena je stanovena k datu místního šetření, tj. k datu 5. prosince 2014. Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovitosti obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Základem pro stanovení přiměřené náhrady při vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti je její obecná cena obvyklá v daném místě v době rozhodování. Není na místě vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu. V těchto případech má cena zjištěná podle cenových předpisů jen určitý informativní, orientační význam a je směrodatná zejména pro daňové účely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy již nejsou vázáni cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Přitom pouze obecná cena vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí. ... Aby náhrada byla přiměřená, musí vyjadřovat cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, velikosti a stáří věci (stavby), ale i zájmu o ni, tj. na poptávce a nabídce v daném místě a čase. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI „Obecné zásady oceňování majetku“ a Znaleckým standardem č. VII „Oceňování nemovitostí“): 1. Ocenění administrativní cenou - dle BPEJ. 2. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost. 3. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a stanovené porovnávací ceny.
3
1.
Nález
1.1
Podklady pro vypracování posudku
Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady:
1.1.1 Výpis z katastru nemovitostí Výpis z katastru nemovitostí LV č. 737 vyhotovený dne 20.10.2014 pro k.ú. Němčany: A: Vlastník: mmj.: Neužil František, Polní 1444, 684 01 Slavkov u Brna RČ 430502/442 Podíl 1/4 B: Nemovitosti: Parcela: 4104 orná půda 9 122 m2 4145 orná půda 6 531 m2 4191 orná půda 7 145 m2 C: Omezení vlastnického práva: Zástavní práva exekutorská Zástavní práva soudcovská Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Zahájení exekuce Exekuční příkaz y k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce Podrobnosti viz. příloha posudku. 1.1.2 Kopie katastrální mapy Výřezy z katastrální mapy pro k.ú. Němčany z http://nahlizenidokn.cuzk
1.1.3 Místní šetření Místní šetření spojené s prohlídkou a fotodokumentací nemovitostí bylo provedeno dne 5. prosince 2014. Prohlídka nemovitostí byla provedena bez účasti povinného.
1.1.4 Předpisy a metodiky pro ocenění Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998. Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně Ústav soudního inženýrství, 1998. - Znalecké standardy POSN, Asociace znalců a odhadců ČR, o.s. - profesního oboru stavebnictví a nemovitosti Morava, 2013. (www.azoposn.cz)
1.1.5 Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN. Autor: Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno.
1.1.6 Porovnávací databáze cen nemovitostí Pro cenové porovnání byly použity následující databáze: - Vlastní databáze znalce: Databáze je uložena formou tabulek v textovém editoru, obsahuje informace o zrealizovaných cenách a popisy porovnávacích nemovitostí. - Realitní internetové stránky: Pro porovnání nemovitosti byly použity nabízené prodeje
4 nemovitostí podobného typu na internetových stránkách www.sreality.cz a www.zemedelskepozemky.cz.
1.2
Situace oceňované nemovitosti
Předmětem ocenění je následující nemovitost:
Pozemek parc.č. 4104 – orná půda o výměře 9 122 m2
Pozemek parc.č. 4145 – orná půda o výměře 6 531 m2
Pozemek parc.č. 4191 – orná půda o výměře 7 145 m2
Oceňovaný pozemek se nachází v k.ú. Němčany, asi 1 km západně od zastavěné části obce Němčany a asi 1,5 km severovýchodně od zastavěné části města Slavkov u Brna. Nachází se v mírně zvlněném terénu, ve větším celku, který je k datu ocenění zemědělsky využíván, je zde oset ozim. Tvar všech pozemků je obdélníkový. Pozemek p.č. 4104 je přístupný z komunikace propojující Slavkov u Brna a Němčany, pozemky p.č. 4145 a 4191 jsou přístupné z pozemku ve vlastnictví obce, ale tento pozemek není ve skutečnosti upraven jako komunikace.
2.
Posudek I - administrativní ocenění pozemků dle BPEJ
2.1
Pozemky zemědělské (§ 6)
Základní cena pozemku zapsaného v katastru nemovitostí v druhu pozemku orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad a trvalý travní porost se určí podle bonitovaných půdně ekologických jednotek BPEJ (příloha č. 4). Oceňované pozemky jsou všechny v druhu pozemku orná půda, dle LV 737 jsou u nich určeny BPEJ.
Parcela číslo
Ocenění zemědělských pozemků podle § 6 vyhlášky č. 441/2013 Sb. 4104 4145 orná půda
Druh pozemku Výměra BPEJ ZC dle příl. 4 Úprava podle příl. 5 Je pozemek v k.ú. odděleném od vlast. obce k. ú. jiné obce? (odst. 8 příl. č. 5) ZCU (min. 1,00 Kč/m2 - § 6 / 6)
2
m
orná půda
4 715
4 333
74
2 102
2 352
2 077
20100
22011
24167
22011
22041
24167
Kč/m
17,22
7,26
1,26
7,26
5,77
1,26
ano / ne
ne
ne
ne
ne
ne
ne
Kč/m2
17,22
7,26
1,26
7,26
5,77
1,26
2
Cena části pozemku
Kč
Pozemek celkem
Kč
81 192,30 31 457,58 112 649,88
93,24
15 260,52 13 571,04 22 983,30
2 617,02
5
Ocenění zemědělských pozemků podle § 6 vyhlášky č. 441/2013 Sb. Parcela číslo 4191 orná půda
Druh pozemku 2
Výměra
m
207
445
4 200
2 293
20100
22011
22041
24167
Kč/m
17,22
7,26
5,77
1,26
ano / ne
ne
ne
ne
ne
Kč/m2
17,22
7,26
5,77
1,26
Cena části pozemku
Kč
3 564,54
3 230,70
Pozemek celkem
Kč
BPEJ ZC dle příl. 4
2
Úprava podle příl. 5 Je pozemek v k.ú. odděleném od vlast. obce k. ú. jiné obce? (odst. 8 příl. č. 5) ZCU (min. 1,00 Kč/m2 - § 6 / 6)
24 234,00 2 889,18
27 123,18 Kč
162 756,36
Pozemky celkem- zaokrouhleno Kč
162 760,00
Pozemky celkem
3.
Posudek II - ocenění cenovým porovnáním
Ocenění nemovitostí je provedeno cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny. Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Pro ocenění dané nemovitosti je použito přímého porovnání. Porovnání spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je odvozena tržní cena oceňovaného objektu se zohledněním všech kladů a záporů porovnávané nemovitosti. Je provedeno porovnání s podobnými objekty (pozemky) ve srovnatelných lokalitách z vlastní databáze realizovaných prodejů nemovitostí a s objekty nabízenými v realitní inzerci www.sreality.cz (listopad 2014) a www.zemedelskepozemky.cz.
3.1
Cenové porovnání
Porovnávané objekty – realizovaný prodej: Lokalita Popis lokality Základní popis Druh pozemku KN Stupeň dokum.
okres Břeclav, obec Pavlov, kat.úz. Pavlov u Dolních Věstonic Orná půda v kat.území Pavlov u Dolních Věstonic. Jedná se o dva samostatné pozemky o výměrách 2046 m2 a 4081 m2. Oba pozemky mají tvar úzkého dlouhého pruhu. Leží v rovinném terénu, každý mezi dvěma místními komunikacemi. Orná půda Územní plán Není
Záplavová oblast
Ne
6 Inženýrské sítě Kupní cena (Kč)
Nejsou 120 000
Výměra (m2) Cena za (Kč/m2)
6 127 20
Datum prodeje
06/13
Prodávající
Fyzická osoba
Porovnávané objekty – realitní inzerce: Typ nabídky: prodej Katastrální území: Vážany nad Litavou Okres: Vyškov Výměra: 40438 m2 Cena: 735 370 Kč, tj. 18,19 Kč/m2 Popis nabídky: Nabízíme k prodeji ornou půdu o celkové výměře 40.438 m2 v k.ú. Vážany nad Litavou, Kobeřice u Brna a Nížkovice v okr. Vyškov v Jihomoravském kraji.Pozemky jsou pronajaté místnímu družstvu s pětiletou výpovědní lhůtou, roční nájemné za celek je 6.280 Kč.Snímky ve větším rozlišení a bližší informace zašleme na vyžádání. Volné od: 2019 Prodej pole 4 928 m² Bučovice (okres Vyškov) 88 000 Kč, tj. 17,86 Kč/m2 Exkluzivně Vám nabízíme k prodeji ornou půdu v obci Bučovice-Kloboučky o CP 4.928 m2. Pozemek je široký 21 m, dlouhý 251 m. K pozemku vede příjezdová komunikace. Celková cena: 88 000 Kč za nemovitost Aktualizace: 09.10.2014 Plocha pozemku: 4928 m2
Prodej pole 4 171 m² Litenčice (okres Kroměříž) 66 736 Kč, tj. 15,91 Kč/m2 Nabízíme k prodeji zemědělské pozemky o celkové rozloze 4 171 m² v Litenčicích. Nabízené pozemky jsou zahrnuty v LPIS. Městys Litenčice se nachází v okrese Kroměříž ve Zlínském kraji. V případě zájmu nás kontaktujte. Celková cena: 66 736 Kč za nemovitost, včetně provize Aktualizace: 5.11.2014 Plocha pozemku: 4171 m2
Prodej pole 2 253 m² Mouchnice (okres Hodonín) 22 000 Kč, tj. 9,76 Kč/m2
7 Prodám zemědělský pozemek KÚ Mouchnice, okres Hodonín. Parcela číslo 396 má charakter orné půdy.Výměra 2253m2. Zapsáno na LV č. 342. Celková cena: 22 000 Kč za nemovitost Aktualizace: 31.10.2014 Plocha pozemku: 2253 m2
Na základě nabídek zemědělských pozemků ve srovnatelných lokalitách, které se pohybují v rozmezí 10 – 20 Kč/m2, s přihlédnutím ke konfiguraci terénu a kvalitě okolí, stanovuji jednotkovou cenu zemědělského pozemku na 14 Kč/m2. Porovnávací cena pozemků Parcela číslo
Druh pozemku
Využití - dle skutečného stavu
Výměra m2
ZC Kč/m2
Cena Kč
4104
orná půda
orná půda
9 122
14,00
127 708,00
4145
orná půda
orná půda
6 531
14,00
91 434,00
4191
orná půda
orná půda
7 145
14,00
100 030,00
Celkem parcely
4.
319 172,00
Práva a závady
Povinný pan František Neužil byl obeslán znaleckou kanceláří s požadavkem, aby sdělil, zda je oceňovaný pozemek pronajímaný a pokud ano, aby předložil kopii nájemní smlouvy. V požadovaném termínu povinný nijak nereagoval. Pro účely ocenění je tedy na pozemek pohlíženo tak, jako by nebyl zatížen nájemním vztahem. Na výpisu z katastru nemovitostí LV 737 v části B1 není uvedeno žádné právo vztahující se k nemovitostem, v části C není uvedeno žádné věcné břemeno. Na nemovitosti tedy neváznou závady, které by měly být oceněny ve smyslu ustanovení §336a Občanského soudního řádu.
8
5.
REKAPITULACE OCENĚNÍ Způsob ocenění
Cena 162 760,00 Kč
Cena zjištěná administrativním způsobem – dle BPEJ Cena zjištěná porovnávacím způsobem
319 172,00 Kč
310 000,00 Kč
Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu znalce Ideální 1/4 z obvyklé ceny
77 500,00 Kč
Obvyklá (tržní) cena spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/4
54 250,00 Kč
Obvyklá cena - slovy: třistadesettisíckorunčeských Obvyklá cena id. 1/4 - slovy: padesátčtyřitisícdvěstěpadesátkorunčeských Obvyklá (tržní) cena spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/4 (tj. 77 500,00 Kč) vypočítaná z celkové ceny obvyklé byla dále snížena koeficientem 0,7 vzhledem k horší prodejnosti ideálního spoluvlastnického podílu nemovitosti.
V Brně dne 9. prosince 2014
Ing. Tomáš Hudec Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 25. 10. 1996, čj. Spr. 3138/96 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné). Znalecký posudek je zapsán pod č. 3240/2014 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace.
V Brně dne 9. prosince 2014
Seznam příloh: Výpis z katastru nemovitostí LV 737 Výřez z katastrální mapy pro k.ú. Němčany Mapa oblasti Fotodokumentace nemovitosti
Ing. Tomáš Hudec
9
10
11
12
13
14
15 Výřez z katastrální mapy pro k.ú. Němčany
p.č. 4104
16 p.č. 4145 a p.č. 4191 (vpravo)
Mapa oblasti
17 Fotodokumentace nemovitosti
