ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku
ZNALECKÝ POSUDEK č. 335/7005/2014 o obvyklé ceně pozemku čís. parcely St. 102, rodinného domu č.p. 97 a dalších staveb tvořících součásti a příslušenství oceňovaného pozemku, k.ú. Kostomlaty pod Řípem, obec Kostomlaty pod Řípem, okres Litoměřice, Ústecký kraj
________________________________________________________________________________ ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail
[email protected], http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor´s Report): 335/7005/2014
LV no.: 190
Name of subject / Předmět ocenění: Pozemek čís. parcely St. 102, rodinný dům č.p. 97 a další stavby tvořící součásti a příslušenství oceňovaného pozemku, k.ú. Kostomlaty pod Řípem, obec Kostomlaty pod Řípem, okres Litoměřice, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Kostomlaty pod Řípem 97, 413 01 Kostomlaty pod Řípem GPS: 50.38483N, 14.33395E Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota:
610.526 Kč
Yield value: Výnosová hodnota:
nebyla stanovena
Comparative value: Porovnávací hodnota:
303.000 Kč
Market value Tržní hodnota
300.000 Kč
Common price Obvyklá cena
300.000 Kč
Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců):
Number of properties: Počet objektů:
2 (rodinný dům, přístřešek)
LAND / POZEMEK
Main building: Hlavní stavba:
rodinný dům
Čísla parcel Parcel of land nr.
Other constructions: Další stavby:
přístřešek a venkovní úpravy (oplocení, zpevněné plochy, přípojky IS apod.)
St. 102
Size: Velikost
Location in the town: Poloha v obci:
severní část obce Kostomlaty pod Řípem
Infrastructure: Infrastruktura:
Unit price: odpovídající velikosti obce (obecní Jednotková cena úřad, mateřská školka, obchod a pohostinství)
Type: Druh
nestanoveno
110 m2
zastavěná plocha a nádvoří
300 Kč/m2
MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT
LEASE / PRONÁJEM
Construction system: Konstrukční systém:
Whole property: Celá nemovitost:
m2
zděný
Built-up area: Zastavěná plocha:
72 m2
Resident area: Bytové plochy:
m2
Floor area: Podlahová plocha:
82 m2
Storage area: Skladové plochy:
m2
Other and manufacturing: Ostatní
m2
Income: Výnosy:
Kč
Built-up space: Obestavěný prostor:
427 m3
Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (analytic method): Znehodnocení (analyt. metoda):
nezjištěn 70 %
Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra:
-2-
Kč %
Property right / vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 190 jsou oceňované nemovité věci ve vlastnictví Pavla Kouby, bytem Kostomlaty pod Řípem č.p. 97, 413 01 Kostomlaty pod Řípem. Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 190 jsou evidována následující omezení: - předkupní právo smluvní, oprávnění pro společnost ACEMA Credit Czech, a.s. (IČ 26158761), - věcné břemeno užívání, oprávnění pro společnost ACEMA Credit Czech, a.s. (IČ 26158761), - zástavní právo smluvní dle úvěrové smlouvy číslo 4243788873 ve výši 730.000,-Kč a na budoucí pohledávky do výše 730.000,-Kč, vzniklé do 30.4.2035, oprávnění pro společnost Česká spořitelna, a.s. (IČ 45244782), - zástavní právo exekutorské ve výši 5.016,-Kč s příslušenstvím, oprávnění pro společnost ZEPTER INTERNATIONAL s.r.o. (IČ 14500469), - zástavní právo exekutorské ve výši 5.030,-Kč s příslušenstvím, oprávnění pro Českou kancelář pojistitelů (IČ 70099618), - nařízení exekuce, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti, zahájení exekuce (podrobněji viz list vlastnictví v příloze). Na základě požadavku objednatele posudku nejsou výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 190 zohledněna ve stanovené obvyklé ceně nemovitých věcí. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 190 je evidováno věcné břemeno užívání, oprávnění pro společnost ACEMA Credit Czech, a.s. (IČ 26158761). Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 190 jsou evidována tato zástavní práva: - zástavní právo smluvní dle úvěrové smlouvy číslo 4243788873 ve výši 730.000,-Kč a na budoucí pohledávky do výše 730.000,-Kč, vzniklé do 30.4.2035, oprávnění pro společnost Česká spořitelna, a.s. (IČ 45244782), - zástavní právo exekutorské ve výši 5.016,-Kč s příslušenstvím, oprávnění pro společnost ZEPTER INTERNATIONAL s.r.o. (IČ 14500469), - zástavní právo exekutorské ve výši 5.030,-Kč s příslušenstvím, oprávnění pro Českou kancelář pojistitelů (IČ 70099618). Legal and structural state / stavebně právní stav: Budova č.p. 97 je v katastru nemovitostí evidována se způsobem využití jako rodinný dům. Z informací zjištěných na místě je dům užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - malá výměra pozemku - na domě je patrná zanedbávaná údržba - společně s oceňovaným pozemkem je oplocen a užíván také pozemek čís. parcely 938, k.ú. Kostomlaty pod Řípem, který je však ve vlastnictví jiného vlastníka Strong points / silné stránky: - klidná lokalita Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 190 pro k.ú. a obec Kostomlaty pod Řípem, prokazující stav evidovaný k datu 21.1.2014, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Kostomlaty pod Řípem, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ informace sdělené osobou přítomnou prohlídce d/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka oceňovaných nemovitých věcí byla provedena dne 1.10.2014 za přítomnosti osoby pověřené panem Pavlem Koubou.
-3-
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Kód obce: Název obce: Počet obyvatel obce: Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: Název okresu: Název kraje: Poloha v obci:
670677 Kostomlaty pod Řípem 565059 Kostomlaty pod Řípem 451 31.12.2012 CZ0423 Litoměřice Ústecký severní část obce
Infrastructure / infrastruktura: Obec Kostomlaty pod Řípem se nalézá v Ústeckém kraji, v okrese Litoměřice, přibližně 7 km jihovýchodně od města Roudnice nad Labem a přibližně 47 km severozápadně od centra hlavního města Prahy. Podle Malého lexikonu obcí ČR 2013 ČSÚ má obec Kostomlaty pod Řípem 451 obyvatel. Obec má občanskou vybavenost odpovídající její velikosti (obecní úřad, mateřská školka, obchod a pohostinství), s vyšší občanskou vybaveností jsou obyvatelé orientováni především na blízké město Roudnice nad Labem. Po dopravní stránce je obec dobře dostupná, okrajem obce prochází silnice II/246 (Roudnice nad Labem - Mělník), obec je také napojena na železniční dopravu. Property Location / poloha nemovitostí: Oceňované nemovité věci se nacházejí v severní části obce, v klidné lokalitě zastavěné převážně objekty užívanými k bydlení. V lokalitě se nachází rozvody elektrického proudu, vody, kanalizace a zemního plynu. Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 97: Rodinný dům č.p. 97 je stavba tvořící součást pozemku čís. parcely St. 102, k.ú. Kostomlaty pod Řípem. Dispoziční řešení: Dům má dvě nadzemní podlaží (přízemí a patro). Vnitřní dispozice je tvořena jedním bytem o velikosti 3+1 s příslušenstvím, sestávajícím z prostorů uvedených v následujících tabulkách: Přízemí Název prostoru Zádveří Koupelna s WC Chodba se schodištěm Technická místnost Kuchyně Pokoj Celkem
Podlahová plocha (m2) 2,9 2,6 5,2 4,2 9,7 15,5 40,1
Patro Název prostoru Chodba se schodištěm Pokoj 1 Pokoj 2 Celkem
Podlahová plocha (m2) 12,3 11,2 18,3 41,8
Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce zděné ze smíšeného zdiva, se založením na základových pasech pravděpodobně zděných z kamene, stropy jsou dřevěné trámové, střecha je sedlová s krytinou z pálených tašek, schodiště je dřevěné, povrchy podlah tvoří keramická dlažba, laminátové plovoucí podlahy a povlaky z PVC, okna jsou převážně plastová s izolačními dvojskly, dveře jsou hladké plné i prosklené do kovových zárubní, vnitřní omítky jsou hladké, v kuchyni a na sociálním zařízení doplněné keramickými obklady, vnější povrchy tvoří hladká fasádní omítka a částečně chybí.
-4-
Dům má rozvod el. proudu o napětí 230/400 V, pitné a teplé užitkové vody, kanalizace a zemního plynu, vytápění domu je zajištěno dvěma lokálními plynovými topidly a krbovými kamny, příprava teplé vody je zajištěna v elektrickém zásobníkovém ohřívači (el. bojleru), kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou s pracovní deskou a dřezem, kuchyňským sporákem a digestoří, sociální zařízení je vybaveno vanou, umývadlem a splachovacím záchodem. Stáří a stavební stav: Přesné stáří rodinného domu nebylo zjištěno, podle konstrukce, dispozice a použitých stavebních prvků lze předpokládat, že stáří domu bude vyšší než 80 roků. Na stavbě nejsou patrné žádné statické nebo jiné vážnější stavební závady, na stavebně technickém stavu domu a jeho vybavení je však patrná značně zanedbávaná údržba. Je patrné prosedání krovů, vzlínání zemní vlhkosti do svislých nosných konstrukcí a střecha přístavby, ve které se nachází koupelna je v havarijním stavu - je zřejmé zatékání do stavby. Další stavby: Součástí pozemku čís. parcely St. 102, k.ú. Kostomlaty pod Řípem, je vedlejší stavba přístřešku užívaná společně s rodinným domem. Součástí oceňovaného pozemku jsou dále venkovní úpravy minimálního rozsahu a provedení, užívané společně s rodinným domem, jedná se především o oplocení a zpevněné plochy. Příslušenství oceňovaných nemovitých věcí tvoří přípojky inženýrských sítí. Pozemek: Pozemek čís. parcely St. 102, k.ú. Kostomlaty pod Řípem, o výměře 110 m2, evidovaný v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří. Jde o stavební pozemek z převážné části zastavěný rodinným domem č.p. 97 a vedlejší stavbou přístřešku, nezastavěná plocha tvoří nádvoří. Společně s výše uvedeným pozemkem je oplocen také pozemek čís. parcely 938, k.ú. Kostomlaty pod Řípem, který je však ve vlastnictví jiného vlastníka a není tedy předmětem ocenění. Tvar oceňovaného pozemku je patrný z katastrální mapy v příloze. Oceňovaný pozemek je přístupný z pozemku čís. parcely 866/1, k.ú. Kostomlaty pod Řípem (ostatní plocha - ostatní komunikace, vlastník Obec Kostomlaty pod Řípem).
-5-
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemku čís. parcely St. 102, rodinného domu č.p. 97 a dalších staveb tvořících součásti a příslušenství oceňovaného pozemku, k.ú. Kostomlaty pod Řípem, obec Kostomlaty pod Řípem, okres Litoměřice, Ústecký kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 1. října 2014
300.000,- Kč Slovy: Třistatisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi V části C listu vlastnictví č. 190 jsou evidována následující omezení: - předkupní právo smluvní, oprávnění pro společnost ACEMA Credit Czech, a.s. (IČ 26158761), - věcné břemeno užívání, oprávnění pro společnost ACEMA Credit Czech, a.s. (IČ 26158761), - zástavní právo smluvní dle úvěrové smlouvy číslo 4243788873 ve výši 730.000,-Kč a na budoucí pohledávky do výše 730.000,-Kč, vzniklé do 30.4.2035, oprávnění pro společnost Česká spořitelna, a.s. (IČ 45244782), - zástavní právo exekutorské ve výši 5.016,-Kč s příslušenstvím, oprávnění pro společnost ZEPTER INTERNATIONAL s.r.o. (IČ 14500469), - zástavní právo exekutorské ve výši 5.030,-Kč s příslušenstvím, oprávnění pro Českou kancelář pojistitelů (IČ 70099618), - nařízení exekuce, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti, zahájení exekuce (podrobněji viz list vlastnictví v příloze). Na základě požadavku objednatele posudku stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 190. Jiná rizika v souvislosti s nemovitými věcmi nebyla zjištěna. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 335/7005/2014.
Vypracoval: Bc. Jan Stejskal
Ing. Vladimír Hůda jednatel
V Mostě, dne 9. října 2014
-6-
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute
ID (Surveyor´s Report):
ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav
335/7005/2014
LV no.:
190
Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Item no. Pol.č.
Name of "the tangible investment asset" - TIA
Build-up space
Unit price
Built-up area
Unit price
Starting price
Wear
Time price "TIA"
Comments
Název HIM
Obestavěný prostor stavby
Jednotková cena
Zastavěná ploha
Jednotková cena
Výchozí cena
Znehodnocení
Časová cena HIM
Komentář
m3
Kč/m3
m2
Kč/m2
Kč
%
Kč
1
rodinný dům č.p. 97
2
ostatní stavby
427
4 335
1 851 045
70,0
555 314
74 042
70,0
22 213
oceněno podílem na ceně hlavní stavby
3
Buildings subtotal - Stavby mezisoučet
577 526
Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Item no.
Site no.
Type land
Acreage
Price
Total
Comments
Pol.č.
Parcelní číslo
Druh pozemku
Výměra
Cena
Cekem
Komentář
m2
Kč/m2
Kč
1
zastavěná plocha a nádvoří
St. 102
110
300
33 000
2 3
Lands subtotal - Pozemky mezisoučet
33 000
Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem)
610 526 Kč
Yield value - Výnosová hodnota Item no.
Name
Area for lease
Lease price per sq. m.
Gross yield
Risk of loss of rent
Net rent
Costs total
Net yield
Capitalization rate
Yield value
Comments
Pol.č.
Název
Pronajímatelná plocha
Cena za pronájem m2
Hrubý výnos
Riziko výpadku nájemného
Čisté nájemné
Náklady celkem
Čistý výnos
Kapitalizační míra
Výnosová hodnota
Komentář
Kč/year/rok
%
Kč
Kč
Kč
%
Kč
2
m
2
Kč/m /year/rok
1 2 3
Yeld value Výnosová hodnota
nebyla stanovena
Comparative value - Porovnávací hodnota Item no.
Pol.č.
Name
Realized / offer Date of sale / offers price
Název
Realizovaná / nabídková cena
Built-up space
Datum prodeje / nabídky
Obestavěný prostor 3
Kč
m
Land area
Price of land
Plocha pozemků Cena pozemků 2
2
m
Kč/m
Total price of lands
Total price of buildings
Celková cena za pozemky
Celková cena za objekty
mil. Kč
mil. Kč
Rate of price adjustment
Price of buildings
Koeficient Cena za objekty cenové úpravy
Comments
Komentář
Kč
1
Rodinný dům v obci Vrbice, okr. Litoměřice
500 000,00
X-14
nestanoven
209
300
62 700
437 300,00
0,60
nabídka RK *1), RD s 1 NP, dispozice 2+kk, další 300 000 místnosti ve vedlejší stavbě, obdobný stav jako u nemovitosti oceňované
2
Rodinný dům v obci Židovice, okr. Litoměřice
490 000,00
X-14
nestanoven
148
300
44 400
445 600,00
0,60
294 000
3
Rodinný dům v obci Vědomice, Litoměřice
297 400,00
0,90
nabídka RK *3), RD s 1NP, předpokládaná disp. 314 100 3+kk, střecha po rekonstrukci v roce 2010, ostatní k rekonstrukci
0,611
mil.Kč
okr.
349 000,00
X-14
nestanoven
172
300
51 600
1) nabídka realitní kanceláře M&M reality holding
2) nabídka realitní kanceláře M&M reality holding
3) nabídka realitní kanceláře Bart Reality s.r.o.
Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota
nebyla stanovena
Comparative value - Porovnávací hodnota
0,303
mil.Kč
Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena)
0,300
mil.Kč
nabídka RK *2), RD s 1NP a možností půdní vestavby, dispozice 3+1, průměrný stav
Situace lokality
Mapa oblasti
Rodinný dům č.p. 97 v Kostomlatech pod Řípem, okr. Litoměřice
Pohled na ulici
Pohled na dům z ulice
Pohled na dům z ulice
Pohled na dům ze dvora
Přízemí - koupelna s WC
Přízemí - kuchyně
Přízemí - pokoj
Patro - pokoj 1
Patro - pokoj 2
