2014

Ing. Bc. Ewa Hradil, znalec

765 02 Otrokovice, Moravní 6224

mobil: +420 603 35 45 98

Znalecký posudek č. 5696 – 136/2014 o obvyklé ceně podílů na nemovitosti - pozemku parcelní číslo st. 4, jehož součástí je RD čp. 16 včetně příslušenství v katastrálním území Vřesovice, obci Vřesovice, okrese Hodonín

Objednatel posudku:

Exekutorský úřad Zlín Lešetín IV/707 760 01 Z l í n Usnesení č.j. 177 EX 5260/13 – 306 ze dne 4.9.2014

Účel posudku:

ocenění podílů na nemovitostech v exekučním řízení

Podle stavu ke dni 13.9.2014 (místní šetření) posudek vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil Moravní 6224 765 02 Otrokovice Posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a příloh a předává se objednateli v 1 vyhotovení listinná podoba a 1x v elektronické podobě na CD. V Otrokovicích, dne 15. září 2014

A. Nález 1. Znalecký úkol : Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení soudního exekutora, exekuční řízení č.j. 177 EX 5260/13 – 306. Úkolem znalce je: „…ocenění podílů na nemovitostech se samostatným uvedením ceny obvyklé dle zvláštního předpisu, a jejich součástí, tj. vše, co k nim podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovitosti znehodnotily a jejich příslušenství, tj. nemovité či movité věci, které byly vlastníkem věci hlavní určené, aby s nimi byly užívány….“ Předmětem ocenění jsou podíly na nemovitosti – pozemku parcelní číslo st. 4 – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je RD čp. 16 v katastrálním území Vřesovice, obci Vřesovice, okrese Hodonín.

2. Informace o nemovitosti : Adresa Kraj Okres Obec Katastrální území

: : : : :

696 48 Vřesovice čp. 16 Jihomoravský Hodonín Vřesovice Vřesovice

3. Podklady pro vypracování ocenění: 1) 2) 3) 4) 5)

Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Vřesovice LV č. 73 ze dne 18.8.2014 Kopie katastrální mapy dle cuzk.cz, Vlastní databáze nemovitostí a spolupracujících znalců. Mapa obce a okolí Vyhláška MF č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění. 6) Informace a sdělení získaná z místních realitních kanceláří a internetových servrů.

4. Použitá literatura : A. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. B. Vyhláška č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění. C. Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008

5. Metody zjištění hodnoty: Obvyklá cena Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažitelná při prodeji oceňované nebo porovnatelné nemovitosti v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Obvyklá cena zohledňuje pouze trvalé, dlouhodobé vlastnosti oceňovaných nemovitostí a již existující skutečnosti a vlivy trhu, které mají vazbu na oceňované nemovitosti. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, kromě vlivu mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího a vlivu zvláštní obliby. Při ocenění nemovitostí jsou nejčastěji aplikovány: 1) administrativní cena 2) metoda výnosové ceny 7) metoda srovnávací ceny Administrativní cena Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 441/2013 Sb. platné ke dni ocenění. Výnosová cena Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. S ohledem na stav posuzovaných nemovitostí metoda nebude aplikována.

-2-

Srovnatelná cena Srovnatelná cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů případně nabídek obdobných typu nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Obvyklá cena Závěrečný odborný odhad ceny podle úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených a určených cen.

6. Vlastnické a evidenční údaje : Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí LV č. 73 jsou

paní Lucie Kroupová, nar. dne 9.4.1988 id. 7/18 bytem 687 09 Boršice 342 pan Karol Vach, nar. dne 4.11.1981 id. 2/9 a pan Martin Vach, nar. dne 23.10.1980 id. 7/18 oba bytem 696 48 Vřesovice 16 vlastníky jednotlivých podílů na oceňované nemovitosti – pozemku parcelní číslo st. 4 – zastavěná plocha a nádvoří o celkové výměře 884,0 m2 jehož součástí je RD čp. 16 včetně podílu na tomto domě v katastrálním území Vřesovice, obci Vřesovice, okrese Hodonín.

8.Přírodní katastrofy : Dům je vestavěn do svahu u cesty, ten je stabilizován a tak zde nehrozí sesuv půdy ani povodně.

9. Radonové riziko : Předpoklad nízké hladiny. Nutno před uvedením do užívání přeměřit.

10. Věcná břemena, zátěže : Věcná břemena se k oceňovanému majetku neváží. Jsou zde evidovány finanční závazky povinných, ty se do výsledné ceny nemovitostí dle tohoto posudku nepromítají.

11. Základní popis : 11.1. Základní charakteristika Vesnice Vřesovice patří administrativně pod okres Hodonín a náleží pod Jihomoravský kraj, leží ovšem těsně u hranice s okresem Kroměříž. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Kyjov. Obec Vřesovice se rozkládá asi dvacet sedm kilometrů severně od Hodonína a devět kilometrů severovýchodně od města Kyjov u silnice mezi Kyjovem a Osvětimany. Národopisně patří do historické oblasti moravského Slovácka. Osídlení této středně velké vesnice dosahuje počtu 582 obyvatel (lexikon obcí 2013). Rodiče menších dětí mají v obci k dispozici mateřskou školu. Pro využití volného času je v obci koupaliště a sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli obchod se smíšeným sortimentem, knihovnu, kostel a hřbitov. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci i veřejný vodovod. Rodinný dům je postaven v zastavěné části obce u hlavní obslužné komunikace z Kyjova do Osvětiman, která probíhá z jeho jižní strany. Dům je vestavěn do jižního svahu, vedle stavby hlavní stojí garáž, celek na ploše o výměře necelých 900,0 m2, plocha není oplocená. Nutno dodat, že se jedná o rozestavěnou stavbu v pokročilém stadiu rozkladu. 11.2. Dopravní dostupnost a parkování Objekt je dopravně dostupný po asfaltové komunikaci běžící podél jižního průčelí stavby, parkovat by bylo možno na pozemku před domem, kdyby nebyl zaplevelen a v garáži, kdyby byla dostavěná a vyklizená. Nejbližší místo se železniční stanicí je Kyjov, Vřesovice jsou dopravně obsluhovány autobusy.

-3-

11.3. Účel využití Stavba je dle evidence určena k trvalému bydlení, ke dni ocenění je realizovaná hrubá stavba, která několik let podléhá povětrnostním vlivům a její užívání je nezákonné i technicky skoro nerealizovatelné, dle slov sousedů zde přebývá jeden ze spoluvlastníků, který ale ke dni místního šetření nebyl přítomen.

12. Pozemky Předmětem ocenění je pozemek stavební, jehož součástí je posuzovaný rozestavěný dům a rozestavěná garáž. Plocha je rozlohou průměrná, silně svažitá, je zde možnost napojení na všechny inženýrské sítě v obci. V obci není zpracována cenová mapa stavebních pozemků.

Pozemek dle LV č. 73 je užíván v souladu s evidencí, plocha náležící k domu je výměrou standardní.

Kopie katastrální mapy

Pozemek parcelní číslo st. 4 s domem č.p. 16 k.ú. a obec Vřesovice, okres Hodonín

Obsah ocenění: a) pozemek parcelní číslo st. 4 k.ú. a obec Vřesovice, okres Hodonín, b) RD čp. 16 k.ú. a obec Vřesovice, okres Hodonín s vedlejšími stavbami a příslušenstvím.

13. Popis nemovitostí: a) Pozemek parcelní číslo st. 4 v k.ú. a obci Vřesovice, okres Hodonín Předmětem ocenění je zastavěná plocha s rozestavěnou stavbou RD. Plocha je silně nakloněná k jihu, umístěná v blízkosti centra vesnice u obslužné komunikace. Parcela má průměrnou výměru, je zde možnost napojení na všechny inženýrské sítě v obci. V obci není zpracovaná cenová mapa stavebních pozemků, není zde vybudovaná kanalizační síť. b) Rodinný dům č.p. 16, v k.ú. a obci Vřesovice, okres Hodonín Dům, jež byl zjištěn na pozemku parcelní číslo st. 4 – zastavěná plocha a nádvoří je rozestavěnou stavbou, na tomto místě pravděpodobně stál objekt z roku 1911, po jeho odstranění došlo k výstavbě stávajícího objektu, jež je cca 35 let starý. Rozestavěný objekt má realizované konstrukce HSV, prvky PSV – okna, dveře, krytina střechy – jsou již zničené. Vzhledem k tomu, že zde chybí jakákoliv údržba, protéká již nejenom střecha, ale i Hurdis stropy. Pokud do blížící se zimy nedojde k ochraně proti povětrnostním vlivům realizovaných konstrukcí bude v nejbližších létech možno využít jen sklepy a možná část nosných stěn. Podsklepená stavba je vestavěná do svahu, založeno na betonových pásech, dolní podlaží převládá beton, nadzemní část je zděná z CPp, stropy Hurdis do I nosníků, krov dřevěný, krytina taška pálená, případně zničené živičné pásy, nebo chybí. Klempířské konstrukce – rýny a svody prorezivělé. Nad hlavní části stavby najdeme dřevěný krov, krytina taška pálená. Severozápadní část je přízemní, snad nad ní měla být terasa, totálně promoklá, demoliční, totéž platí o garáži. Demoliční části domu nebudou do objemu objektu započítány. Totéž platí o dřevěných zdvojených oknech či osazených dveřích (většina chybí), neboť jsou po životnosti.

-4-

Stavebně technický stav, vady a nedodělky: Hlavní konstrukce dvoupodlažní stavby zastřešené sedlovým krovem je možno v budoucnu využít k dokončení pouze v případě, pokud bude s dokončením této části započato do pěti let od místního šetření. Jinak i tato část bude vhodná pouze k demolici, tak jak všechny konstrukce, které jsou realizovány kolem hlavní části domu ke dni ocenění.

B. Posudek : Ocenění je v posudku rozděleno do dvou částí. V první části je zjištěna administrativní cena oceňovaného souboru nemovitostí dle platného oceňovacího předpisu – vyhlášky č. 441/2013 Sb. Druhou metodou, pomocí které bude provedena analýza možné obvyklé tržní ceny posuzovaného souboru nemovitostí je metoda srovnání, kdy definice obvyklé ceny dle § 2 zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění: „...obecnou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby....“

1. Ocenění dle platných předpisů – cena dle vyhlášky č. 441/2013 Sb. a) Pozemek parcelní číslo st. 4 k.ú. a obec Vřesovice, okres Hodonín Pozem ek parcelní číslo st. 4 O bec Katastrální územ í Počet obyvatel Kraj Základní cena Plocha pozem ků

M alý lexikon obcí ČR 2013

Vřesovice Vřesovice 582 Jihom oravský 1 400,00 884

příloha č. 2, tab. 1 ZCv Kč/m 2 P m2 Úprava ceny pozem ku, tabulka č. 2 přílohy č. 2 vyhlášky Znak Popis zn. Číslo Popis V1 do 1000 O1 Počet obyvatel IV. 0,65 ostatní obce O2 Význam obce IV. 0,60 ostatní O3 Poloha obce V. 0,80 bez kanalizace O4 Tech. infrastruktura II. 0,85 autobus O5 D opravní obslužnost IV. 0,80 minim ální O6 občanská vybavensot V. 0,85 Základní cena pozemku ZC 252,47 Index trhu s nemovitoým i věcmi, tabulka č. 1 příloha č. 3 vyhlášky 1 Situace na trhu I. velmi malý zájem -0,06 2 Vlastnické vztahy III. spoluvlastnictví -0,01 3 Zm ěny v okolí III. bez vlivu 0,00 4 Vliv právních vztahů I. podíly -0,04 5 Povodňové riziko IV. zanedbatelné nebezpečí 1,00 It 0,89 Index om ezujících vlivů pozem ku, tabulka č. 2 příloha č. 3 vyhlášky 1 Svažitost II. nad 15 % , jih -0,02 2 Zákadové podm ínky II. svah -0,03 3 Ochranná pásm a I. mim o ochranná pásma 0,00 4 Om ezení užívání I. bez om ezení 0,00 5 G eom etrický tvar II. bez vlivu 0,00 bez vlivu 6 Ostatní neuvedené II. 0,00 Io 0,95 Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené k zast. a stavby, tabulka č. 3 příloha č. 3 vyhlášky 1 D ruh a účel užití stavby I. rezidenční do 2000 obyvatel 1,03 2 Převažující zástavba II. rezidenční 0,00 3 Poloha v obci II. navazuje na střed 0,00 4 M ožnost napojení I. všechny v obci 0,00 5 Občanská vybavenost I. vše dostupné 0,00 6 D opravní dostupnost VI. dobrá 0,00 7 Hrom adná doprava IV. do 500 m -0,02 8 Výhodnost pro kom erci II. bez m ožnosti využití 0,00 9 Obyvatelstvo II. bezproblémové 0,00 10 N ezaměstnanost I. zvýšená -0,04 dem oliční stavby, zapleveleno 11 Vlivy neuvedené I. -0,15 Ip 0,8137 Cena pozem ku CP = ZC*It*Io*Ip*P 153 546,76

-5-

b) Hlavní stavba – RD čp. 16 umístěný na pozemku parcelní číslo st. 4 v obci Vřesovice - rozestavěno Výměry pro ocenění: OP = (82,60 * 5,1) + /(82,60 * 3,6) : 2/ = 569,94 m3 Výpočet ceny rodinného domu - stanovení ceny dle § 13 vyhlášky, rodinný dům - rozestavěno Rozestavěná stavba na pozemku p.č. st. 4, čp. 16 v k.ú Vřesovice Rodinný dům podle § 13 a přílohy č. 11 vyhlášky typ Obestavěný prostor objektu OP m3 Objekt se střechou Koeficient účelového využití podkroví Kpod řadového domu Křad vybavení stavby:výpočet (S= standartní provedení, C = chybí, P=podstandartní, N=nadstandartní) Pol. č. Konstr. a vybavení Provedení Stand. Podíl 1 Základy zákl. pásy izol. S 0,054 2 Zdivo CPp P 0,234 3 Stropy Hurdis S 0,091 4 Střecha dřevěný krov S 0,054 5 Krytina taška pálená S 0,033 6 Klempířské konstr. jen rýny a svody P 0,008 7 Vnitřní omítky chybí C 0,061 8 Fasádní omítky chybí C 0,028 9 Vnější obklady chybí C 0,005 10 Vnitřní obklady chybí C 0,022 11 Schody chybí C 0,023 12 Dveře chybí C 0,032 13 Okna chybí C 0,051 14 Podl. obyt. místností chybí C 0,021 15 Podl. ost. místností chybí C 0,013 16 Vytápění chybí C 0,053 17 Elektroinstalace chybí C 0,042 18 Bleskosvod chybí C 0,006 19 Rozvod vody chybí C 0,029 20 Zdroj TUV chybí C 0,017 21 Instalace plynu chybí C 0,005 22 Kanalizace chybí C 0,027 23 Vybavení kuchyně chybí C 0,005 24 Vnitřní vybavení chybí C 0,043 25 Záchod chybí C 0,003 26 Ostatní chybí C 0,040 Celkem 1,000 Koeficient vybavení stavby (z výpočtu výše) K4 polohový (příloha č. 14 vyhlášky) K5 Základní cena (z přílohyč. 6 vyhlášky) Kč/m3 ZC Základní cena upravená ZCxKpod.xKřad.xK4xK5 Kč/m3 ZCÚ koeficient změny cen staveb příloha č. 38 vyhlášky Ki Základní cena upravená koeficientem Ki Kč/m3 ZCK

-6-

C 569,94 krov 1,000 1,00

Upr.podíl 0,05400 0,10764 0,09100 0,05400 0,03300 0,00368 0,00000 0,00000 0,00000 0,00000 0,00000 0,00000 0,00000 0,00000 0,00000 0,00000 0,00000 0,00000 0,00000 0,00000 0,00000 0,00000 0,00000 0,00000 0,00000 0,00000 0,34332 0,3433 0,85 2130,00 621,58 2,126 1321,48

Výpočet ceny stavby Hodnota rozestavěné stavby *It*Ip Odpočet na opotřebení 50 % Cena stavby ke dni ocenění

R O CČ

Kč Kč Kč

545 436,32 -272 718,16 272 718,16

Administrativní cena dle cenového předpisu č. 441/2013 Sb. – rekapitulace cen: a) pozemek st. 4 k.ú. Vřesovice b) RD čp. 16, obec Vřesovice – rozestavěno Administrativní cena ke dni ocenění

= = =

Administrativní cena nemovitosti (zaokrouhleno)

153 546,80 Kč 272 718,20 Kč 426 265,00 Kč

= 426 270,00 Kč

2. Zjištění hodnoty podílů na nemovitostech metodou analýzy situace Předmětem ocenění jsou spoluvlastnické podíly na pozemku s rozestavěnou stavbou, součet oceňovaných podílů spolu tvoří celek. Objekt zjištěný na pozemku mimo hlavní části je obklopen demoličními vedlejšími stavbami, jen hlavní část může být v budoucnu využitá a dokončená, ostatní nedokončené prvky jsou zničené povětrnostními vlivy. Pozemek, na kterém objekt stojí je silně svažitý, navíc celá plocha je zaplevelná náletovými porosty a částečně zaskládaná odpadem. Navenek podobná stavba je nabízená přímo v samotných Vřesovicích: Příklad č. 1.: Nabízíme RD k rekonstrukci v rekreační oblasti Chřibů. Nemovitost stojí na betonových základech s vodorovnou i svislou hydroizolací, stěny z cihel, stropy keramické do ocelových nosníků, krov dřevěný, sedlový, krytina z pálených tašek. Přízemí je tvořeno průjezdem, vstupní chodbou, kuchyní s jídelnou, obývacím pokojem a sociálním zařízením. V patře se nachází taktéž kuchyně s jídelnou, tři pokoje a sociální zařízení. Dům je podsklepený, vytápění plyn, v přízemí krbová kamna. Velkým uzavřeným dvorem se sklípkem se dostaneme do zahrady, vedoucí po úpatí Chřibů. Výhodou je solidní stavebně technický stav domu pro případnou rekonstrukci, blízkost Kyjova, nedaleko do Uherského Hradiště, výborné podmínky k rekreaci a sportu( koupaliště v Koryčanech, lyžování na Stupavě ap.).

-7-

Z podrobných fotografií je zřejmé, že domu chybí především úprava fasády, ale jinak je schopen užívání dle evidence obvyklým způsobem. V okolí obce Vřesovice pak do požadované (nikoliv sjednané) ceny 500.000,00 Kč lze najít více jak třicet nabídek domů, ve kterých lze z větší části ihned bydlet, nebo lze tyto stavby užívat k rekreaci. O posuzovaném objektu lze pouze říci, že je ve stavu nedokončeném, neobyvatelném, náklady na likvidaci odpadu a demolici prohnilých částí mohou pohltit až půl mil. Kč a náklady na dokončení hlavní části minimálně 1 mil. Kč. Výsledná cena domu s pozemkem pak musí respektovat tyto skutečností. Na základě výše uvedeného určuji obvyklou cenu posuzovaných nemovitostech evidovaných na LV č. 73 pro k.ú. Vřesovice metodou analýzy situace ve výši

Cena nemovitostí metodou analýzy situace

270 000,00 Kč

C) Závěr: Administrativní cena nemovitostí ………………….…………….…………426 270,00 Kč Cena určená analýzou situace……………….……………………………….270 000,00 Kč

Obvyklou cenu podílu ve výši id. 7/18 na posuzovaných nemovitostech evidovaných na LV č. 73 vedeném pro katastrální území Vřesovice, obec Vřesovice, okres Hodonín, tj. pozemku parcelní číslo st. 4 – zastavěná plocha a nádvoří s rodinným domem čp. 16 vyjádřenou ve formě obvyklé ceny ve smyslu zák.č.151/97 Sb. určuji ve výši:

105 000,00 Kč Slovy : jednostopěttisíc korun českých Obvyklou cenu podílu ve výši id. 2/9 na posuzovaných nemovitostech evidovaných na LV č. 73 vedeném pro katastrální území Vřesovice, obec Vřesovice, okres Hodonín, tj. pozemku parcelní číslo st. 4 – zastavěná plocha a nádvoří s rodinným domem čp. 16 vyjádřenou ve formě obvyklé ceny ve smyslu zák.č.151/97 Sb. určuji ve výši:

60 000,00 Kč Slovy : šedesáttisíc korun českých

V Otrokovicích, dne 15. září 2014

Vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 11.12.1995 čj.: Spr 1099/95 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsaný pod pořadovým číslem 5696 - 136/2014 znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 114/14. -8-

Mapové podklady:

Rodinný dům č.p. 16 v obci Vřesovice, jen část ze sedlovou střechou je využitelná pro dokončení

Fotodokumentace:

Pohled na rozestavěnou stavbu čp. 16 v obci Vřesovice, od západu a severu jsou demoliční přístavky

-9-

východní štít, silně zaplevelený pozemek

objekt je naplněn odpadem

stav osazených dveří a oken je demoliční

ukázka protečeného stropu z Hurdis desek

Výpis z katastru nemovitostí:

- 10 -