ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku
ZNALECKÝ POSUDEK č. 362/7032/2014 o obvyklé ceně pozemku čís. parcely St. 155 s rodinným domem č.p. 96 s příslušenstvím, k.ú. Smolnice u Loun, obec Smolnice, okres Louny, Ústecký kraj
________________________________________________________________________________ ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail
[email protected], http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor´s Report): 362/7032/2014
LV no.: 695
Name of subject / Předmět ocenění: Pozemek čís. parcely St. 155 s rodinným domem č.p. 96 s příslušenstvím, k.ú. Smolnice u Loun, obec Smolnice, okres Louny, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Smolnice 96, 439 14 Smolnice Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota:
556.051 Kč
Market value Tržní hodnota
400.000 Kč
nestanovena Kč
Common price Obvyklá cena
400.000 Kč
Comparative value: Porovnávací hodnota:
400.000 Kč
Number of properties: Počet objektů:
2 (rodinný dům, vedlejší stavba)
LAND / POZEMEK
Main building: Hlavní stavba:
rodinný dům
Čísla parcel Parcel of land nr.
Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura
Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců):
vedlejší stavba, přípojky IS, zpevněné plochy oplocení a další venkovní úpravy okraj obce
St. 155
Size: Velikost
156 m2
Type: Druh
zastavěná plocha a nádvoří
Unit price: Jednotková cena
obec s minimální občanskou vybaveností
nestanoveno Kč
150 Kč/m2
MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT
LEASE / PRONÁJEM
Construction system: Konstrukční systém:
Whole property: Celá nemovitost:
m2
Office area: Kancelářské plochy:
m2
Storage area: Skladové plochy:
m2
Other and manufacturing: Ostatní
m2
Income: Příjem:
Kč
Cost: Náklady:
Kč
Capitalization rate: Kapitalizační míra:
%
zděný
Built-up area: Zastavěná plocha:
83 m2
Floor area: Podlahová plocha:
m2
Built-up space: Obestavěný prostor:
340 m3
Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (average): Znehodnocení:
Kč/m2 1925 68 %
-2-
Property right / Vlastnické právo: Nemovité věci evidované na listu vlastnictví č. 695 jsou ve vlastnictví Kateřiny Prelcové, Smolnice 96, 439 14 Smolnice. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 695 je vlastnické právo k nemovitým věcem omezeno: - zástavním právem smluvním k zajištění pohledávek v celkové výši 1.600.000,- Kč s příslušenstvím a veškerých budoucích pohledávek do celkové výše 1.600.000,- Kč, podle smlouvy ze dne 20.8.2007, ve prospěch společnosti Česká spořitelna, a.s. (IČ 45244782) - věcným břemenem, za stavbu Smolnice č.p. 96, za účelem umístění, provozu, údržby a oprav koncového bodu veřejné telekomunikační sítě, ve prospěch společnosti Telefónica Czech Republic, a.s. (IČ 60193336) rozhodnutím o úpadku, a to na základě Usnesení insolvenčního soudu o úpadku Krajského v Ústí nad Labem, KSUL 81INS-3347/2014 -A-19,B-1 ze dne 19.06.2014. Právní účinky zápisu ke dni 19.06.2014. - Zápis proveden dne 23.06.2014; uloženo na prac. Louny - uzavření smlouvy o provedení dražby nedobrovolné č.j. 222/2012-N ze dne 22.8.2012 Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 695. Uvedené věcné břemeno nemá vliv na obvyklou cenu nemovitých věcí. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 695 je vlastnické právo omezeno věcným břemenem, za stavbu Smolnice č.p. 96, za účelem umístění, provozu, údržby a oprav koncového bodu veřejné telekomunikační sítě, ve prospěch společnosti Telefónica Czech Republic, a.s. (60193336). Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 695 je evidováno zástavní právo k zajištění pohledávek v celkové výši 1.600.000,- Kč s příslušenstvím a veškerých budoucích pohledávek do celkové výše 1.600.000,- Kč, podle smlouvy ze dne 20.8.2007, ve prospěch společnosti Česká spořitelna, a.s. (IČ 45244782). Legal and structural state / stavebně právní stav: Rodinný dům č.p. 96 je v katastru nemovitostí evidován se způsobem využití bydlení. Z dostupných informací a informací zjištěných na místě je dům užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - na exteriéru vedlejší stavby je patrná zanedbaná údržba - obytné části v podkroví a ve vedlejší stavbě jsou přístupné nekrytým venkovním schodištěm Strong points / silné stránky: - klidná lokalita - možnost napojení na dálnici R7 ve vzdálenosti 2 km Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 695 pro k.ú. Smolnice u Loun a obec Smolnice, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, Katastrálním pracovištěm Most k datu 19.9.2014 b/ katastrální mapa pro část k.ú. Smolnice u Loun, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ ocenění č. 416/5866/2012 ze dne 29.8.2012 d/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla na základě oznámení společnosti EURODRAŽBY.CZ svolána na 30.10.2014, 16:30 hodin. V uvedeném termínu konání prohlídky nemovitých věcí nebyl přítomen vlastník/zástavce a nebylo umožněno provedení prohlídky nemovitých věcí. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle § 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů.
-3-
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Kód obce: Název obce: Počet obyvatel obce: Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: Název okresu: Název kraje: Poloha v obci:
751111 Smolnice u Loun 566721 Smolnice 419 01.01.2013 CZ0424 Louny Ústecký Obytná zóna
Infrastructure / infrastruktura: Obec Smolnice se nachází na jihovýchodním okraji Ústeckého kraje, v okrese Louny, přibližně 8 km jihovýchodně od města Louny a přibližně 60 km severozápadně od centra hl. města Prahy. Počet obyvatel je 419. Obec má občanskou vybavenost odpovídající její velikosti (městský úřad, pošta, obchod, restaurace apod.), s vyšší vybaveností jsou obyvatelé orientováni na blízké město Louny. Po dopravní stránce je obec dostupná po silnici III/22932 (Hříškov - Nová Ves - Smolnice), která v dalším průběhu navazuje na silnici R7 (Praha – Louny – Chomutov – Hora Sv. Šebestiána). Property Location / poloha nemovitých věcí: Oceňované nemovité věci se nacházejí v klidné lokalitě situované na západním okraji obce, zastavěné převážně objekty k bydlení. Oceňované nemovité věci jsou přístupné z místní komunikace. V lokalitě je rozvod elektrického proudu, pitné vody a plynu. Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 96: Rodinný dům č.p. 96 je krajní řadová, z části podsklepená stavba situovaná na pozemku čís. parcely St. 155, k.ú. Smolnice u Loun. Podrobné informace o nemovitých věcech byly převzaty z ocenění č. 416/5866/2012 ze dne 29.8.2012. Dispoziční řešení: Rodinný dům je zčásti podsklepený má 1 nadzemní podlaží a podkroví. V 1.NP je předsíň, koupelna s WC, 2 pokoje, v přístavku kuchyně, v podkroví je jeden pokoj a půdní prostor. Podkroví domu je přístupné venkovním schodištěm, přes terasu zbudovanou nad vstupem do dvora. Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce smíšené, se založením pravděpodobně na kamenných základech, střecha je sedlová krytá betonovými taškami, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, stropy jsou dřevěné trámové zpevněné rákosem, opatřené hladkou omítkou, podlahy v 1.NP jsou betonové opatřené v přístavku, kuchyni a koupelně keramickou dlažbou, v pokojích plovoucí podlahou a PVC, v podkroví je podlaha prkenná, venkovní schodiště je kovové konstrukce s dřevěnými podstupnicemi, okna jsou dřevěná zdvojená, dveře jsou dřevěné, plné i prosklené do kovových zárubní, vnitřní omítky jsou štukové, vnější povrchy jsou opatřeny břízolitem. Dům má vnitřní rozvod el. proudu a vody, vytápění je v 1.NP ústřední teplovodní s plynovým kotlem, v podkroví lokální na tuhá paliva, příprava teplé vody je zajišťována plynovým kotlem. Vybavení domu tvoří vana, umývadlo, záchod, kuchyňská linka s pracovní deskou a dřezem, kombinovaný sporák, topná tělesa, plynový kotel, vodovodní míchací baterie, vnitřní dveře, dále vnitřní instalace elektrického proudu, vody, tepla apod. Stáří a stavební stav: Podle informace z archivu Obecního úřadu Smolnice byl dům postaven v roce 1925, jeho stáří ke dni ocenění je tedy 89 let. Na domě nejsou patrné žádné statické nebo jiné vážnější stavební závady, na exteriéru domu je však patrná zanedbaná údržba (např. opad fasádní omítky u terénu apod.). Podle informace od obyvatel okolních domů, nejsou oceňované nemovité věci již delší dobu trvale obývané, předpokládáme tedy zhoršený stav v interiéru domu.
-4-
Další stavby: Na severním okraji pozemku čís. parcely St. 155, k.ú. Smolnice u Loun se nachází vedlejší stavba, neuvedená na listu vlastnictví č. 695, 1. NP je užíváno vlastníkem jako garáž a dílna, v podkroví této stavby je pokoj, přístupný venkovním schodištěm přes terasu nad vstupem do dvora. Na exteriéru vedlejší stavby je patrná zanedbaná údržba (např. opadávající fasádní omítka apod.).Stavby v příslušenství domu jsou samostatně oceněny věcnou hodnotou, přičemž obestavěný prostor stavby a její opotřebení je určeno odhadem, v obvyklé ceně jsou stavby zohledněny jako příslušenství.
Pozemky: Pozemek čís. parcely St. 155, k.ú. Smolnice u Loun, o výměře 156 m2, evidovaný v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří. Jde o stavební pozemek z části zastavěný rodinným domem č.p. 96 a vedlejší stavbou v příslušenství, nezastavěná plocha je užívána jako dvůr a zahrada . Tvar pozemku je patrný z kopie katastrální mapy v příloze.
-5-
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemku čís. parcely St. 155 s rodinným domem č.p. 96 s příslušenstvím, k.ú. Smolnice u Loun, obec Smolnice, okres Louny, Ústecký kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 5. listopadu 2014
400.000,- Kč Slovy: Čtyřistatisíc Kč
Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi: Podle části C listu vlastnictví č. 695 je vlastnické právo k nemovitostem omezeno zástavním právem smluvním k zajištění pohledávek v celkové výši 1.600.000,- Kč s příslušenstvím a veškerých budoucích pohledávek do celkové výše 1.600.000,- Kč, podle smlouvy ze dne 20.8.2007, ve prospěch společnosti Česká spořitelna, a.s. (IČ 45244782). Podle části C listu vlastnictví č. 695 je vlastnické právo omezeno věcným břemenem, za stavbu Smolnice č.p. 96, za účelem umístění, provozu, údržby a oprav koncového bodu veřejné telekomunikační sítě, ve prospěch společnosti Telefónica Czech Republic, a.s. (60193336). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 695. Jiná rizika v souvislosti s nemovitými věcmi nebyla zjištěna.
ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 362/7032/2014. Vypracoval: Bc. Jan Stejskal
Ing. Vladimír Hůda jednatel
V Mostě, dne 5. listopadu 2014
-6-
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute
ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav
ID (Surveyor´s Report):
362/7032/2014
LV no.:
695
Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Item no. Pol.č.
Name of "the tangible investment Build-up space asset" - TIA Název HIM
Unit price
Obestavěný Jednotková cena prostor stavby m
3
Kč/m
Built-up area Užitná plocha
3
m
2
Unit price
Starting price
Jednotková cena Výchozí cena Kč/m
2
Kč
Time price "TIA"
Comments
Znehodnocení Časová cena HIM
Komentář
Wear
%
Kč
1
rodinný dům č.p. 96
340,00
4 080
1 387 135
68,5
437 482
2
vedlejší stavba
159,00
2 067
328 653
68,0
105 169
3
věcné břemeno
-10 000
Buildings subtotal - Stavby mezisoučet
532 651
Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Item no.
Site no.
Type land
Acreage
Price
Total
Comments
Pol.č.
Parcelní číslo
Druh pozemku
Výměra
Cena
Cekem
Komentář
m2
Kč/m2
Kč
1
zastavěná plocha a nádvoří
St. 155
156,00
150
23 400
2
0
3
0
Lands subtotal - Pozemky mezisoučet
23 400
Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem)
556 051
Kč
Yield value - Výnosová hodnota Item no.
Name
Area for lease
Lease price per sq. m.
Gross yield
Pol.č.
Název
Pronajímatelná plocha
Cena za pronájem m2
Hrubý výnos
m2
Kč/m2/year/rok
Kč/year/rok
Risk of loss of rent
Net rent
Riziko výpadku Čisté nájemné nájemného %
Kč
Costs total
Net yield
Capitalization rate
Yield value
Comments
Náklady celkem
Čistý výnos
Kapitalizační míra
Výnosová hodnota
Komentář
Kč
Kč
%
Kč
1 2 3
Yeld value Výnosová hodnota
0
Kč
Comparative value - Porovnávací hodnota Item no.
Name
Realized / offer price
Date of sale / offers
Pol.č.
Název
Realizovaná / Datum prodeje / nabídková cena nabídky
Built-up space
Obestavěný prostor m3
Kč
Land area
Price of land
Plocha pozemků Cena pozemků m2
Kč/m2
Total price of lands
Total price of buildings built-up space
Rate of price adjustment
Price of buildings
Comments
Celková cena za pozemky
Celková cena obestavěného prostoru
Koeficient cenové úpravy
Cena za objekty
Komentář
mil. Kč
mil. Kč
Kč/m3
1
RD Hříškov
399 000,00
XI-14
nestanoven
174
150
26 100
372 900,00
0,85
339 150 nabídka 1)
2
RD Cítoliby
480 000,00
XI-14
nestanoven
135
150
20 250
459 750,00
0,90
432 000 nabídka 2)
3
RD Toužetín
450 000,00
XI-14
nestanoven
361
150
54 150
395 850,00
0,95
427 500 nabídka 3)
4
RD Jimlín
360 000,00
XI-14
nestanoven
195
150
29 250
330 750,00
0,95
342 000 nabídka 4)
1) nabídka realitní kanceláře Molík reality, s.r.o. Most 2) soukromá inzerce ze severu www.bazos.cz 3) soukromá inzerce ze severu www.bazos.cz 4) soukromá inzerce ze severu www.bazos.cz
Cost Value - Věcná hodnota
0,556 mil.Kč
Yield value - Výnosová hodnota
0,000 mil.Kč
Comparative value - Porovnávací hodnota
0,400 mil.Kč
Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena)
0,400 mil.Kč
Mapa širších vztahů – Smolnice č.p. 96, okres Louny, Ústecký kraj.
Fotodokumentace, Smolnice č.p. 96, okres Louny, Ústecký kraj.
Pohled na ulici
Pohled na ulici
Pohled na rodinný dům
Pohled na rodinný dům
Pohled na rodinný dům
Vstup do rodinného domu
