2014

ZNALECKÝ POSUDEK č. 950 – 05 / 2014 jehož obsahem je stanovení aktuální obvyklé ceny pro účely zpeněžení v insolvenčním řízení: nebytový (provozní) objekt občanské vybavenosti č.p. 1159, který je součástí pozemku parc.č. 2232, vše zapsáno na LV č. 5226, v k.ú. Bystrc, se všemi součástmi a příslušenstvím. Ulice: Rerychova 20 Město : Brno Okres: Brno - město Kraj: Jihomoravský Katastrální území: Bystrc Sídlo katastrálního úřadu v Brně

č.p.: 1159 PSČ: 635 000 LV č.: 5226 Identifikační kód: 611778

Vlastník stavby: podíl: EUREA INVEST, s.r.o., Rooseveltova 584/9, Brno – město, 602 00 Brno, IČ: 28295331 1/1 Vlastník pozemku: podíl: EUREA INVEST, s.r.o., Rooseveltova 584/9, Brno – město, 602 00 Brno, IČ: 28295331 1/1 Prohlídka nemovitosti byla provedena dne

16.2.2014

Objednavatel: Mgr. Michal Večeřa, advokát, Rašínova 103/2, 602 00 Brno, IČ: 73734926, jako insolvenční správce dlužníka EUREA INVEST, s.r.o., Rooseveltova 584/9, Brno – město, 602 00 Brno, IČ: 28295331 Odhad je zpracován ke dni

Posudek vypracoval

16.2.2014 Ing. Milan Sopoušek, Pokorova č. 14, 621 00 Brno, znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti, v oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné

Tento odhad obsahuje 28 stran textu (z toho 5 stran příloh) a předávají se 2 vyhotovení. V Brně, dne 10.4.2014

Znalecký posudek

Objekt občanské vybavenosti č.p. 1159, Rerychova 20, Brno - Bystrc

Obsah Nález a posudek……..…………………………………………………………………………3 Úvod ........................................................................................................................................... 3 Podklady pro ocenění: ................................................................................................................ 3 A. Místopis, vstupní údaje: ........................................................................................................ 5 B. Metody zjištění hodnoty ........................................................................................................ 6 C. Nákladové ohodnocení budov ............................................................................................... 6 D. Pozemky .............................................................................................................................. 10 E. Výnosové ocenění ................................................................................................................ 11 F. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací .......................................................... 15 G. Marketing ............................................................................................................................ 18 H. Přírodní katastrofy ............................................................................................................... 19 I. Územní plán .......................................................................................................................... 19 J. Omezení vlastnických práv .................................................................................................. 19 K. Právní stav ........................................................................................................................... 20 L. Závady vyplývající z údajů v listu vlastnictví ..................................................................... 21 Rekapitulace ............................................................................................................................. 22 Znalecká doložka

Přílohy Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí – LV č. 5226 Kopie katastrální mapy s barevně vyznačeným pozemkem Situační plán lokality

2

Znalecký posudek


Nález a posudek Úvod Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Vzhledem k tomu, že nebyly zpřístupněny všechny prostory v oceňovaném objektu, byla část údajů převzata z poskytnutých podkladů.

Podklady pro ocenění: 1. Základní podklady - výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Bystrc, obec Brno, list vlastnictví č.5226, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, KP Brno - venkov, dne 27.3.2014, řízení PÚ: 1876/14. - ústní objednávka znaleckého posudku od Mgr. Michala Večeři, advokáta, Rašínova 103/2, 602 00 Brno, IČ: 73734926, jako insolvenční správce dlužníka EUREA INVEST, s.r.o., Rooseveltova 584/9, Brno – město, 602 00 Brno, IČ: 28295331 - informace o parcelách – internet. 2. Situační podklady - kopie katastrální mapy předmětného území platná pro k.ú. Bystrc, obec Brno, mapový list č. TIŠNOV 2-8/44, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, KP Brno - venkov, dne 27.3.2014, číslo: 1876/14, měřítko 1 : 1000. 3. Doklady o nabytí - kupní smlouva ze dne 15.7.2008, kterou uzavřeli: - Splendid & Madison s.r.o., se sídlem Praha 1, Nové Město, Truhlářská 1519/25, PSČ 110 00, IČ: 27629465, jednající jednatelkou Jitkou Heinlovou, bytem Olomouc, Lazce, Na Letné 478/47, PSČ 779 00, jako prodávající a

3

Znalecký posudek


- EUREA INVEST s.r.o., se sídlem Brno, Rooseveltova 9, PSČ 602 00, IČ: 28295331, jednající panem Pavlem Ondráčkem, bytem Brno, Novobranská 80/10, PSČ 602 00, jako kupující. 4. Projektové podklady - půdorys 1.NP z projektové dokumentace na akci: „Prodejna potravin – změna užívání stavby, Rerychova č.p. 1159, Brno – Bystrc, p.č. 2232, k.ú. Bystrc, Brno“, investor: EUREA INVEST, s.r.o., Rooseveltova 584/9, 602 00 Brno, vypracoval: Ing. Petr Řezníček, projekce staveb, Hudcova 533/78c, 612 00 Brno, IČO: 67550045, datum zpracování: 1.7.2013. 5. Doklady o stáří a době užívání - kolaudační rozhodnutí, kterým se povoluje užívání stavby prodejny potravin s vinárnou na Rerychově ulici v Brně Bystrci, na parcelách č. 2231, 2232 a 2241/1, k.ú. Bystrc, vydal Úřad městské části Brno – Bystrc, odbor stavební, Opálkova 6, 635 00, datum vydání: 31.7.1995, Č.j.: OS-245/95-Po. Toto rozhodnutí nabylo právní moci dne 3.8.1995. - rozhodnutí o změně v užívání stavby: samoobslužné prodejny potravin v objektu občanského vybavení v ulici Rerychova 20 v Brně – Bystrci č.p. 1159 na parcele č. 2232 k.ú. Bystrc na provoz restaurace, vydal Úřad městské části Brno – Bystrc, odbor stavební a živnostenský, Opálkova 6, 635 00, datum vydání: 29.11.2000, Č.j.: OS1437/00-Po. 6. Ostatní podklady - smlouva o pronájmu prostor, ze dne 7.9.2013, kterou uzavřeli: - EUREA INVEST s.r.o., IČ: 28295331, se sídlem: Rooseveltova 584/9, PSČ 602 00 Brno, jako pronajímatel na straně jedné a - Vojtěch Kučera, bytem: Glinkova 390/17, PSČ 623 00 Brno, jako nájemce na straně druhé. - smlouva o pronájmu prostor, ze dne 27.1.2014, kterou uzavřeli: - EUREA INVEST s.r.o., IČ: 28295331, se sídlem: Rooseveltova 584/9, PSČ 602 00 Brno, jako pronajímatel na straně jedné a - Renata Karkošová, bytem: Pod Kopcem 373/5, Brno – Žebětín, okres Brno - město, jako nájemce na straně druhé. - smlouva o pronájmu prostor, ze dne 24.7.2013, kterou uzavřeli: - EUREA INVEST s.r.o., IČ: 28295331, se sídlem: Rooseveltova 584/9, PSČ 602 00 Brno, jako pronajímatel na straně jedné a - Jaroslav Sklenář, bytem: Klášterní 125, 672 01 Moravský Krumlov, jako nájemce na straně druhé. - nepodepsaná smlouva o nájmu části nemovitostí, ze dne 1.10.2013, kterou uzavřeli: - Pronajímatel: EUREA INVEST s.r.o., se sídlem: Brno, Rooseveltova 584/9, PSČ: 602 00 IČ: 28295331, jednající paní Marií Ondráčkovou, jednatelkou a - Nájemce: Kojot pub, s.r.o., se sídlem: Rerychova 1159/20, PSČ: 635 00, IČ: 29370833, jednající paní Zdeňkou Levhartovou, jednatelkou. - odhad tržní hodnoty č. VB/29/2008, ze dne 11.6.2008, vypracoval Jiří Kozák, Záhřebská 25, 616 00 Brno. - odvozená mapa radonového rizika ČR pro Jihomoravský kraj, zpracovaná ÚÚG, UP Liberec, závod Nové M. na Moravě, Geofyzika s.p. Brno, PřFUK – Praha 1990, měřítko 1 : 200 000. - územní plán města Brna. - cenová mapa stavebních pozemků města Brna. - místní šetření provedené dne 16.2.2014. - fotodokumentace pořízená odhadcem dne 16.2.2014.

4

Znalecký posudek


- údaje sdělené zástupcem vlastníka oceňovaných nemovitých věcí, panem Pavlem Ondráčkem.

A. Místopis, vstupní údaje: Všeobecné místopisné údaje Město Brno je významným průmyslovým centrem Moravy, které má 378 327 obyvatel. Leží při dálnici č. D1 a D2, která spojuje Prahu s Brnem a pokračuje do Bratislavy. Brno je důležitým železničním uzlem, ležícím na mezinárodní trase Berlín – Praha – Budapešť. Ve městě je rozsáhlá síť městské hromadné dopravy (autobusy, trolejbusy a tramvaje). Oceňované nemovité věci se nachází v městské části a katastrálním území Bystrc. Městská část Brno – Bystrc, leží na západním okraji města ve vzdálenosti od středu města cca 7.0 km. Na východní straně sousedí s městskou částí Komín, na severovýchodní straně s Kníničkami. Na jižní hranici sousedí s Kohoutovicemi a Jundrovem, od nichž je oddělena rozsáhlými lesy rekreační oblasti „Holedná“. Severní část katastru Bystrc tvoří rekreační oblast Brněnské přehrady. Městská část Bystrc vznikla z původní příměstské části tvořené zástavbou převážně rodinnými domky. Na tuto zástavbu navázala rozsáhlá výstavba panelového sídliště. V městské části je občanská vybavenost na velmi dobré úrovni, tvoří je několik obchodních zařízení, restaurací a penziónů, zdravotnická zařízení, mateřské školy, základní a střední školy, sportovní zařízení, společenské centrum…) pouze za vybaveností vyššího typu se dojíždí do centra města. Spojení Bystrce se středem města je zajišťováno tramvajovou, trolejbusovou a autobusovou městskou hromadnou dopravou. Nejbližší stanice MHD (autobusů) jsou od oceňovaných nemovitých věcí vzdáleny od cca 420 m do cca 500 m. Konečná stanice tramvají je ve vzdálenosti cca 480 m. Oceňované nemovité věci jsou umístěny jihozápadním směrem od centra městské části, na ulici Rerychova, v lokalitě panelových bytových domů, které jsou doplněny objekty občanské vybavenosti. Ulice Rerychova je klidnou boční ulicí, která ústí do ulice Foltýnova. Od centra městské části (Úřadu městské části) jsou oceňované nemovité věci vzdáleny cca 2 200 m vzdušnou čarou. Nejbližší okolí oceňovaných nemovitých věcí je tvořeno panelovými bytovými domy. Z pohledu umístění oceňovaného objektu se jedná o polohu méně vhodnou, vzhledem k jeho umístění v okrajové části sídlištní zástavby, ve větší vzdálenosti od zastávek MHD a mimo hlavní pěší trasy. Souhrnné informace o oceňovaných nemovitých věcech: Celkový počet bytů v objektu: Celková podlahová plocha objektu Velikost pozemku:

0 689,10 m2 415 m2

Předmětem ocenění nejsou technologická zařízení a movité věci. Údaje o oceňované budově Oceňovaná stavba č.p.1159 je vícepodlažním objektem občanské vybavenosti, postaveným a kolaudovaným v roce 1995. Je samostatně stojící, má jedno podzemní, jedno nadzemní podlaží a částečné podkroví. Stavba se nachází na pozemku parc.č. 2232, je napojena na tyto inženýrské sítě: vodovod z řadu, kanalizace do řadu, plyn a elektřinu. Přípojky inženýrských sítí jsou vedeny z ulice Rerychova. Tvar pozemku je přibližně obdélníkový. Pozemek je rovinný. Ke stavbě náleží další stavby, které mají jen omezený vliv na cenu obvyklou. Jedná se o přístupovou rampu, venkovní schodiště na terénu, opěrné zídky, zastřešení schodiště do 1.PP 5

Znalecký posudek


a přípojky jednotlivých inženýrských sítí. Zpevněné plochy u objektu jsou na pozemcích ve vlastnictví Statutárního města Brna. Po roce 2010 nedošlo k převodu oceňovaných nemovitých věcí. Oceňovaná stavba je, ke dni ocenění, z převážné části pronajímána. Není pronajato pouze 1.NP podlaží, u kterého byla započata, ale nedokončena rekonstrukce. Ocenění objektu je provedeno podle skutečného stavu, který je v souladu se stavem právním. V blízkosti oceňovaného majetku se nenachází stavby, které ovlivňují životní prostředí a tím i cenu obvyklou. Podezření na staré zátěže nebylo zjištěno. V lokalitě, kde se nachází oceňované nemovité věci, se nepřipravuje rozsáhlá výstavba, která by mohla v budoucnu výrazně ovlivnit současnou obvyklou cenu. Přístup k oceňovaným nemovitým věcem je po zpevněné komunikaci - ulici Rerychova, na pozemcích parc.č. 6727/7, 6727/6, 6727/1 a 6992/1 (vše ostatní plocha – ostatní komunikace), přes pozemky parc.č. 2222/4, 2224/1, 2224/2, 2224/3, 2225, 2229/2, 2229/4 a 2231 (vše ostatní plocha – jiná plocha). Všechny výše uvedené pozemky jsou ve vlastnictví Statutárního města Brna.

B. Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel úvěrového řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito kombinace metod : nákladové a srovnávací.

C. Nákladové ohodnocení budov V tomto případě je výchozí cena stanovena na základě zjištěné zastavěné plochy jednotlivých podlaží, která je násobena agregovanými cenami jednotlivých vybraných položek (obvodové stěny, fasáda, vnitřní nosné zdivo, resp. nosná konstrukce, stopy, podlahy a vybavení a dále krov a střešní krytina). K výchozí ceně je možno připočítat konkrétní vybavení, pokud se v oceňované budově nebo hale vyskytuje, např. výtah, kotelna, venkovní schodiště, rampa, balkony, světlíky a další, pokud nejsou započtena ve výchozí ceně). Výchozí cena je stanovena ke konkrétnímu datu a index, vyjadřující tuto skutečnost je pravidelně upravován na základě údajů Českého statistického úřadu. Od této výchozí ceny bylo odečteno přiměřené

6

Znalecký posudek


opotřebení. Pro tento odpočet se používá nejčastěji buď lineární metoda, nebo pro stavby, které jsou starší než jedna polovina plánované životnosti bodová metoda. Její podstata spočívá v tom, že jsou odborně posuzovány vybrané konstrukce a údržba a bodový součet vyjadřuje procento opotřebení. 1.Budovy: Výčet budov 1.1. Objekt občanské vybavenosti č.p. 1159, Rerychova 20, Brno - Bystrc Popis, výměry, výpočet ceny: 1.1. Objekt občanské vybavenosti č.p. 1159, Rerychova 20, Brno - Bystrc Celkový popis : Jedná se o samostatně stojící objekt č.p. 1159, s jedním podzemním, jedním nadzemním podlažím a částečným podkrovím. Objekt se nachází na pozemku parc.č. 2232. Dispoziční řešení objektu: Prostory v 1.NP obsahují restauraci se zázemím. Tyto prostory nelze k datu ocenění užívat, jsou rozestavěné, respektive jsou v něm provedeny bourací práce. Podlaží mělo být rekonstruováno na prodejnu potravin, práce ale nebyly dokončeny. 1.PP obsahuje opět restauraci se zázemím. Ve 2.NP přístupném po točitém počítači jsou umístěny tři samostatné administrativní prostory se sociálním zázemím. Celkový obestavěný prostor

m3

2 882,93

m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2

1,30 2,10 1,40 17,30 1,30 2,10 1,30 13,30 19,00 8,34 2,26 29,50 15,60 133,60 2,60 2,10 3,40 3,60 3,50 14,40

Podlahové plochy 1. PP Sprcha Umývárna WC Šatna Sprcha Umývárna WC Šatna Chodba Schodiště Výtah Sklad Vstupní chodba Restaurace WC Umývárna 2 x WC Umývárna Chodba 2 x sklad

7

Znalecký posudek


Kuchyně Výměra 1. PP

m2 m2

9,40 287,40

1. NP Chodba Restaurace Kuchyně Kancelář Chodba WC invalidé WC Sklad Restaurace Předsíň WC Pisoáry 2 x WC Umývárna Předsíň WC 2 x WC Sklad 2 x schodiště Výtah Výměra 1. NP

m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2

2,00 129,40 24,30 5,90 24,80 4,10 2,10 32,50 24,30 4,90 6,60 2,20 4,40 2,50 2,20 8,10 13,59 2,26 296,15

2. NP (podkroví) Chodba a schodiště Předsíň, koupelna s WC, kancelář s kuchyňským koutem Předsíň, koupelna s WC, kancelář s kuchyňským koutem Předsíň, koupelna s WC, kancelář s kuchyňským koutem Výměra 2.NP (podkroví)

m2 m2 m2 m2 m2

20,55 30,00 30,00 25,00 105,55

VÝMĚRA CELKEM

m2

689,10

Převažující provedení konstrukcí nebo vybavení: Popis objektu : Celkový popis: objekt je samostatně stojící, má jedno podzemní, jedno nadzemní podlaží a podkroví Půdorys: obdélníkový Nosná konstrukce: železobetonový skelet Základy: základové pasy a patky Izolace proti zemní vlhkosti: vodorovné a svislé Vnější úprava povrchů: vápenocemenová omítka hladká, sokl – keramický obklad Střecha: v části sklonitá ve tvaru mansardovém, v části nízká pultová Konstrukce střechy : dřevěný krov Střešní krytina: bonský šindel Klempířské konstrukce: oplechování střechy, parapetů, se svody z plechu pozinkovaného Bleskosvod: je instalován Výtah nákladní (2 zastávky) Napojení na přípojky: vodovod, kanalizace, plyn a elektřina

8

Znalecký posudek


K objektu dále patří: - železobetonové konzolové rampy s celkovou výměrou 24,01 m2 - 2 x železobetonové schodiště s povrchovou úpravou terasem – celková délka stupňů 12,96 m - ocelové schodiště s betonovými stupni – celková délka stupňů 9,60 m Popis 1. podzemního až 2. nadzemního podlaží - podkroví Obvodové stěny: zděné cihelné tl. 30,0 cm a 37,50 cm Vnitřní stěny a příčky: zděné Vnitřní povrchová úprava: vápenná omítka hladká, v části keramické obklady Stropní konstrukce: s rovným podhledem - železobetonové panely, v podkroví zateplená konstrukce krovu Povrchová úprava: vápenná omítka hladká, v části sádrokartonové podhledy Schodiště: ocelové s podstupnicemi s povrchovou úpravou stupňů teracem, ocelové točité s podstupnicemi s povrchovou úpravou stupňů keramickou dlažbou a kobercem Okna: plastová a dřevěná střešní s dvojsklem Dveře: dřevěné hladké dýhované, dřevěné hladké s nátěrem, v části požární Podlahy místností: teracová a keramická dlažba, PVC, laminátové plovoucí, koberce Vytápění: ústřední – plynový kotel, radiátory deskové a litinové Elektro: světelný a motorový rozvod Rozvod vody: teplé a studené Zdroj teplé vody: centrální – bojler kombinovaný s ÚT Vnitřní plynovod: je instalován Vybavení kuchyně: dřezy, plynový a elektrický sporák, kuchyňské linky s dřezem Rozvod kanalizace: ze sociálních zařízení, kuchyní a koupelen Zařizovací předměty: umyvadla, WC mísy, pisoáry, sprchy Další vybavení: na malé části oken mříž, požární hydranty, elektronické zabezpečení, ventilátory, odsávání v kuchyni Provedené rekonstrukce a stavební práce: po roce 2008 byly provedeny dispoziční změny ve 2.NP (podkroví) včetně vybudování sociálního zázemí. Zjištěné závady: 1.NP není uživatelné (byly provedeny bourací práce), v části 1.PP je vlhkost zdiva, v malé části 1.PP jsou poškozené úpravy vnitřních povrchů. Stáří budovy:

2014 – 1995 = 19 roků

Celkový technický stav :

průměrný

Počet podzemních podlaží: 1 Počet nadzemních podlaží: 2 Výpočet zastavěných ploch podlaží: 1.podzemní podlaží o zastavěné ploše 350,94 = 351 m2 1.nadzemní podlaží o zastavěné ploše 331,80 = 332 m2 podkroví o zastavěné ploše 130 = 130 m2 Výpočet ceny Výchozí hodnota části konstrukcí Podlaží Výchozí cena 1.podzemního podlaží (351 m2)

9

Kč

529 221.00

Kč

4 198 997.10

Znalecký posudek


Výchozí cena 1.nadzemního podlaží (332 m2) Výchozí cena podkroví (130 m2) Vybavení Výtah nákladní Venkovní schodiště železobetonové Venkovní schodiště ocelové Rampa konzolová Plynový kotel ÚT Výchozí cena k 1.1.2000 Stavební index Opravný index místa

Kč Kč

2 269 512.00 808 600.00

Kč Kč Kč Kč Kč Kč %

460 000.00 13 478.40 11 712.00 58 104.20 20 000.00 8 369 624.70 149.00 1.15

Výchozí cena budovy CÚ 2014 Rok uvedení do provozu Plánovaná životnost roků Opotřebení

Kč

AL %

14 341 351.92 1995 70 27.14

Cena k roku 2013 Zaokrouhlení Cena zaokrouhlená

Kč Kč Kč

10 448 699.26 0.74 10 448 700.00

Rekapitulace 1.1. Objekt občan. vybav. č.p. 1159, Rerychova 20, Brno - Bystrc 1. Budovy

Kč Kč

10 448 700.00 10 448 700.00

Kč Kč

10 448 700.00 10 448 700.00

Rekapitulace nákladových cen 1. Budovy 1. Budovy Stavby celkem

D. Pozemky Použitá metodika Zjištění hodnoty pozemků v souladu s tržním stavem se provádí ve smyslu Metodického návodu zpracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o. Tento metodický pokyn také obsahuje jednotný postup spolupracujících odhadců pro vypracování cenových map zastavěných pozemků. Pro ocenění pozemků v místech, kde jsou cenové mapy pozemků schválené ministerstvem financí ČR se vychází z těchto cen, je-li jejich cena odlišná od Metodického návodu firmy stanovují se ceny variantně. Pro ocenění pozemků běžně zastavěných se využívá Metoda srovnávací hodnoty. Dle výpisu z katastru nemovitostí – LV č. 5226 Obec: Brno Katastrální území: Bystrc Vlastník stavby a pozemku: podíl: EUREA INVEST, s.r.o., Rooseveltova 584/9, Brno – město, 602 00 Brno, IČ: 28295331 1/1 10

Znalecký posudek


Pro město Brno je zpracována cenová mapa stavebních pozemků. Dle platné cenové mapy se oceňované pozemky nachází v graficky vymezeném území, u kterého je stanovena cena ve výši 2 270,-Kč/m2. Cena pozemku odpovídá realizovaným cenám pozemků v obdobných lokalitách a je s ním při výpočtu ceny tohoto pozemku uvažováno. Parcela č. Výměra m2 Druh Využití 2232 415 zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha stavbou č.p. 1159 m2

Výměra pozemků celkem Výpočet ceny Výměra pozemku Směrná cena pozemku Výchozí cena pozemku Pozemky celkem

415.00

m2 Kč/m2 Kč

415.00 2 270.00 942 050.00

Kč

942 050.00

E. Výnosové ocenění - Stavba a pozemky jsou ve vlastnictví stejného subjektu. - Oceňované nemovité věci se nachází v městské části Brno – Bystrc, jihozápadním směrem od centra městské části, na ulici Rerychova, v lokalitě panelových bytových domů, které jsou doplněny objekty občanské vybavenosti. Od centra městské části (Úřadu městské části) jsou oceňované nemovité věci vzdáleny cca 2 200 m vzdušnou čarou. - Nejbližší okolí je tvořeno panelovými bytovými domy. Z pohledu umístění oceňovaného objektu se jedná o polohu méně vhodnou, vzhledem k jeho umístění v okrajové části sídlištní zástavby, ve větší vzdálenosti od zastávek MHD a mimo hlavní pěší trasy. - Budova je v průměrném technickém stavu. Nacházejí se v něm dva prostory restaurací. Restaurace v 1.PP je plně funkční, restauraci v 1.NP nelze, k datu ocenění užívat. Prostory jsou rozestavěné, respektive jsou v něm provedeny bourací práce. Podlaží mělo být rekonstruováno na prodejnu potravin, práce ale nebyly dokončeny. Pro výpočet výnosové hodnoty je uvažováno s těmito plochami jako s dokončenou restaurací, s tím že od vypočtené výnosové hodnoty budou odečteny náklady na dokončení rekonstrukce. Ve 2.NP se nacházejí tři administrativní prostory se sociálním zázemím. - Vzhledem k velikosti objektu, jeho umístění, struktury občanské vybavenosti v jeho okolí, je uvažováno s možností alternativního využití prostorů v 1.NP a to na prodejní plochy. - Všechny funkční prostory jsou pronajímány. - Nájemné pro výpočet výnosové hodnoty je z části uvažováno podle poskytnutých podkladů. Výše tohoto nájemného je cca na úrovni obvyklého nájemného v obdobných prostorách (pro obdobnou velikost a kvalitu ploch), umístěných v okrajových částech Brna. - Údaje pro výpočet výnosové metody – daň z nemovitosti a náklady na pojištění, náklady na údržbu, správu a náklady na vytváření rezervy na obnovu (rekonstrukce a modernizace) byly stanoveny odborným odhadem. Úvodem: Výnosové oceňování je jednou ze standardních metod zjišťování odhadu obvyklé ceny, resp. tržní ceny, mezinárodně uznávanou a používanou.

11

Znalecký posudek


Výnosová hodnota vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos. Dosahovaný výnos je pak charakteristikou užitkovosti. Pro stanovení výnosové hodnoty je zvolen propočet způsobem přímé kapitalizace stabilizovaného trvale dosažitelného ročního výnosu podle výrazu: stabilizovaný výnos x 100 (%) výnosová hodnota = ----------------------------úrok. míra kapitalizace (%) Obecně k metodice ohodnocení: Při kapitalizaci trvale dosažitelného ročního výnosu, je možné si zjednodušeně představit výnosovou hodnotu nemovitosti jako jistinu, ze které při uložení do peněžního ústavu, budou úroky stejné jako roční výnos nemovitosti. Je důležité si uvědomit, že výnos, a z něj odvozenou výnosovou hodnotu nemovitosti, není možné považovat za hodnotou fixní a je nutné ji aktualizovat v návaznosti na změny podstatných vstupů, tj. především výši úrokové míry kapitalizace, vývoj úrovně nájemného, cen stavebních prací, nákladů na správu a údržbu. Je tedy nutné vzít tuto flexibilitu ohodnocení nemovitosti výnosovou metodou v úvahu, a považovat ji za jeden z podkladů odhadu obvyklé (tržní) ceny. Zavedené předpoklady, úvodní informace: Vychází se z předpokladu, že majitel nemovitost pronajímá za účelem dosažení trvale odčerpatelného výnosu. Výnos je stanoven jako rozdíl příjmů z nájemného a výdajů, resp. nákladů vynaložených z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání objektu. Výnosová hodnota vyjadřuje tzv."věčnou rentu" nemovitosti (staveb i pozemků). Zástavbou se totiž ze stavby a z pozemku stává technická a ekonomická jednotka. Využití a výnosová hodnota zastavěného pozemku je dána využitím a výnosovou hodnotou stavby. Pro vyjádření "věčné renty" je nutné v nákladech uvažovat s vytvářením rezervy na obnovu stavby tak, aby byl "střádán" kapitál na rekonstrukce a modernizace prodlužující životnost budov (obnovovací investice), nebo na vybudování stavby nové po skončení její životnosti. Úroková míra kapitalizace: Volba, resp. kalkulace úrokové míry kapitalizace je důležitým faktorem při výpočtu výnosové hodnoty nemovitosti. Lze ji odvodit z možného průměrného zúročení peněz na kapitálovém trhu, tj. z alternativního způsobu investování. Vychází se při tom z průměrného bezrizikového, resp. málo rizikového zúročení peněz na kapitálovém trhu (Státní dluhopisy, dlouhodobé dluhopisy Evropské investiční banky, hypotéční zástavní listy apod.), které se s přihlédnutím k druhu nemovitosti, způsobu využití a k situaci na trhu s nemovitostmi zvýší o míru rizika při nákupu konkrétní nemovitosti. Protože to již náš trh s nemovitostmi umožňuje (nemovitosti se nabízí současně k pronájmu nebo ke koupi), doporučujeme úrokovou míru kapitalizace odvozenou z kapitálového trhu korigovat přímou analýzou trhu s nemovitostmi, tj. reálným očekáváním investorů na tomto trhu. Takto stanovená úroková míra kapitalizace představuje tedy výnos určitého typu nemovitosti vztažený k jejich tržním cenám. Jako reálnou úrokovou míru kapitalizace doporučujeme na základě shora uvedeného, uvažovat pro běžné nemovitosti v období od 1.1.2014 do 31.12.2014 v rozpětí 6.0 - 12.0 %. V našem případě je uvažováno, vzhledem k umístění v lokalitě, velikosti objektu, jeho technickému stavu, s úrokovou mírou kapitalizace ve ve výši 10 %.

12

Znalecký posudek


Nájemné pro výpočet výnosů: Pro zjištění odčerpatelného výnosu je zjištění a stanovení nájemného podstatnou otázkou. Zdrojem příjmu pro stanovení výnosu z nemovitosti je pouze "čisté nájemné" (základní nájemné), bez úhrad za plnění a služby spojené s užíváním tj. např. za: teplo a teplou vodu, vodné a stočné, elektrickou energii, výkony spojů, případné další služby sjednané individuálně, a pod. Uvedené náklady hrazené mimo nájemné se nepodílí na tvorbě výnosu. Vzhledem k účelu, pro který je hodnocení prováděno, to jest pro odhad obvyklé ceny, resp. tržní ceny, je pro objektivní vyjádření výnosové hodnoty nutné uvažovat s nájemným stanoveným v relaci odpovídající současné nabídce a poptávce na trhu, lokalitě a kvalitě pronajímané nemovitosti. Vyhodnocení nájemních smluv: - nájemní smlouva na prostory v 1.PP je uzavřena na dobu určitou do 30.9.2018 s tříměsíční výpovědní lhůtou. - nájemní smlouvy v prostorách ve 2.NP jsou uzavřeny na dobu určitou a to na 1 rok., s možností prodloužení na další jeden rok. Pro stanovení výše nájemného byly použity následující podklady: - nájemní smlouvy uzavřené v oceňovaném objektu - databáze pronájmů a nájemních smluv znalce, databáze nabízených současných pronájmů obdobných nemovitostí realitních kanceláří, zveřejněná na Internetu a v inzertních časopisech Poznámka: Z pohledu dlouhodobého pronájmu budeme uvažovat se ztrátou nájemného při eventuálním nevyužití celkových ploch. Tato ztráta může vzniknou nejen možnou změnou nájemců, ale především skutečností, že se jedná o velký objekt, který nemusí být plně obsazený. Na základě výše uvedených skutečností je ztráta uvažována ve výši 15 %. Rekapitulace výsledků technického ohodnocení stavby : Výchozí nákladová ceny Cena (2014) v cenové úrovni 2014 se zahrnutím opotřebení 1.1. Objekt občanské vybavenosti č.p. 1159, Rerychova 20, Brno - Bystrc 14 341 400,- Kč 10 448 700,- Kč Pozemky 942 050,- Kč Celkem 11 390 750,- Kč Výpočet ročního příjmu:

2

Restaurace v 1.PP Restaurace v 1.NP Alternativa: prodejní plochy

277,00

38 000

38 000

456 000

1

280,00

38 000

38 000

456 000

13

Roční nájemné (Kč/rok)

-1

Nájemné dle podkladů (Kč/měsíc) Nájemné obvyklé (Kč/měsíc)

podlahová plocha celkem (m2)

1

podlaží

pořadí

typ prostoru

Znalecký posudek 3 4 5


Administrativa vč.zázemí Administrativa vč.zázemí Administrativa vč.zázemí

2 2 2

30,00 30,00 25,00

5 000 5 000 5 000

5 000 5 000 5 000

60 000 60 000 60 000

Celkem

1 092 000

Ztráta

15 %

PŔÍJMY celkem (po započtení ztrát)

928 200

Roční výdaje (náklady): vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání budovy. Zahrnují: Daň z nemovitosti (odborný odhad) Pojistné budovy (odborný odhad) Vytváření rezervy na obnovu (rekonstrukce a modernizace) Běžná údržba a opravy (odborný odhad) Náklady na správu (odborný odhad) Celkem

Kč Kč Kč Kč Kč Kč

5 700 9 000 80 000 35 000 37 000 166 700

Výpočet ročních výnosů: Příjmy z nájemného Výdaje (náklady) Roční výnos

Kč Kč Kč

928 200 166 700 761 500

Výnosová hodnota nemovitých věcí: t.j. budovy a pozemku, dosažitelná kapitalizováním tohoto odčerpatelného ročního výnosu, činí při úrokové míře kapitalizace 10,00 % : výnosová hodnota =

100 % 761 500 * ------ = 7 615 000,-Kč 10,00 %

Pro odhad tržní ceny nemovitosti (tj. pro stanovení ceny obvyklé), je nemovitost hodnocena v situaci jejího uplatnění na volném trhu s nemovitostmi. Výsledná výnosová hodnota je podkladem pro odhad tržní ceny po dokončení rekonstrukce objektu - po vynaložení nákladů na dokončení rekonstrukce v 1.NP. Tyto náklady byly odhadnuty na cca 2 000 000,-Kč . Pro stanovení výnosové hodnoty v současném stavu, je nutno tyto náklady od stanovené výnosové hodnoty odečíst. Výnosová hodnota nemovitých věcí (po odečtení nákladů na rekonstrukci 1.NP)

14

Kč

5 615 000,00

Znalecký posudek


F. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitými věcmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitých věcí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Vzhledem k tomu, že v posledních 5 letech nedošlo k velkému výkyvu na realitním trhu, jsou ve srovnávací metodě použity nemovité věci jejichž prodej se realizoval v letech 2009 a 2010. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu s nemovitými věcmi, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovité věci. Po nemovitých věcech uvedeného typu, tj. Nebytové (provozní) objekty dokončené, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě a u srovnatelných nemovitých věcí je poptávka nižší než nabídka. Vzhledem k umístění nemovitých věcí, jejich velikosti, technickému stavu a možnosti využití, jsou obchodovatelné. Při stanovení hodnoty oceňovaných nemovitých věcí metodou srovnávací je nutné vzít v úvahu, že vzájemné porovnávání u tohoto typu nemovitých věcí je obtížné a to zejména z důvodů: rozdílného umístění, poměru, množství a kvality jednotlivých typů využitelných prostorů, z důvodů rozdílného technického stavu objektů, respektive rozsahu a kvality provedených rekonstrukcí a modernizací, možnosti variabilního využití, možnosti využívání po částech, možnosti parkování, dopravní dostupnosti atd. Z uvedeného tedy vyplývá, že najít nemovité věci, která by odpovídaly oceňovaným nemovitým věcem alespoň v převážné většině výše uvedených bodů, je nesnadné. Do srovnávací metody byly vybrány nemovité věci, které svým umístěním (lokalitou), charakterem a možným využitím nejvíce odpovídají oceňovanému objektu. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány tyto nemovité věci : Lokalita Účel užívání Tech. stav Vybavení Zastav. pl. (m2) Podl.pl. výrobní (m2) Pozemek (m2) Příslušenství Kupní cena (Kč) Poznámka

Brno - Starý Lískovec, ulice U Hřiště (bývalé sídlištní nákupní středisko) Podlaží 1.PP/1.NP Obchodní objekt 1981, v roce 1992 podsklepeno. 1.NP – pouze nutná údržba, 1.PP dobrý tech. stav Standard. Vlastní plynový kotel, okna plastová a kovová, podlahy lamináty a terac. dlažba Obest. prostor (m3) 734,00 112,00 Podl. plocha (m2) 165,00 0,00 Podl.pl. obchod v 1..NP 85,00 Podl.pl. v 1.PP (sklad. a 80,00 (m2) kancelář) (m2) Kpl. 112 Napojení na sítě Není 3 000 000,- cena za m2 podl. plochy (Kč) 18 181,- Datum prodeje 10/2010 KS. U objektu možnost bezproblémového parkování. Podlaží nejsou propojena – vnější schodiště.

15

Znalecký posudek

Lokalita Účel užívání Tech. stav Vybavení Zastav. pl. (m2) Podl.pl. výroba (m2) Pozemek (m2) Příslušenství Kupní cena (Kč) Poznámka

Lokalita Účel užívání Tech. stav Vybavení Zastav. pl. (m2) Podl.pl. výroba (m2) Pozemek (m2) Příslušenství Kupní cena (Kč) Poznámka


Brno – Medlánky, ulice Hudcova, (centrum Městské části, u zastávek MHD) Podlaží 1NP Obchodní objekt Objekt ze 70. let minulého století, v posledních 10-ti letech byla provedena celková rekonstrukce. Celkový technický stav byl velmi dobrý Nosná konstrukce zděná, vytápění etážové – plynový kotel Obest. prostor (m3) 385,00 Podl. plocha (m2) 350 2 0,00 Podl. pl. obchodní se zázemím (m ) 350 - Napojení na sítě Voda, kanalizace, plyn a elektřina Pouze venkovní úpravy na pozemku České republiky 5 700 000,- cena za m2 podl. plochy (Kč) 16 286,- Datum prodeje 6/2013 KS. Pozemek je ve vlastnictví České republiky, Původní nabídková cena činila 7 900 000,-Kč. Omezený počet parkovacích míst před objektem.

Modřice, Náměstí Svobody (centrum Modřic) Podlaží 1NP Obchodní objekt 1977, v roce 2000 byly osazeny dvě klimatizační jednotky. Celkový technický stav byl průměrný - mírně zanedbaná údržba Nosná konstrukce zděná, vytápění etážové – elektrokotel, radiátory ocelové, podlahy teracová a keramická dlažba, cementový potěr, ocelohliníkové výkladce jednoduše zasklené, okna zdvojená dřevěná Obest. prostor (m3) 1 889,91 418,00 Podl. plocha (m2) 352,28 2 0,00 Podl. pl. obchodní se zázemím (m ) 352,28 590 Napojení na sítě Voda, elektřina a telefon. Splašková kanalizace svedena do jímky nevyvážení. Je možné provést napojení na plyn. Pouze venkovní úpravy 5 000 000,- cena za m2 podl. plochy (Kč) 14 193,- Datum prodeje 12/2009 KS. Omezený počet parkovacích míst před objektem.

16

Znalecký posudek


Realizované ceny výše uvedených objektů přepočtené na 1 m2 podlahové plochy se pohybují v rozpětí 14 193,-Kč až 18 181,-Kč. Na spodní hranici cenového rozpětí (s cenou cca 14 2193,-Kč/m2 podlahové plochy) je obchodní objekt umístěný ve městě v těsné blízkosti Brna. Vzhledem ke vzdálenosti Modřic od centra Brna a k jejich dopravní dostupnosti, která je zajišťována MHD města Brna, je možné považovat Modřice za obdobnou lokalitu jako okrajové části Brna. Jedná se o samoobslužnou prodejnu potravin, která je situována přímo v centru města, v blízkosti zastávek autobusů. Objekt byl postavený v roce 1977, nebyla v něm provedena celková rekonstrukce, pouze v roce 2000 byly osazeny dvě klimatizační jednotky. Jeho technický stav je průměrný, se zanedbanou údržbou. Objekt obsahoval v době prodeje prodejní prostory se zázemím. Celková podlahová plocha je 352 m2. Svou velikostí patří mezi malé objekty. K objektu patří pozemek o výměře 590 m2. Před objektem je omezený počet parkovacích míst. Ve středu cenového rozpětí (s cenou cca 16 286,-Kč/m2 podlahové plochy) je obchodní objekt umístěný přímo v centru městské části Brno – Medlánky, na ulici Hudcova. Jednalo se o bývalou samoobslužnou prodejnu potravin, která byla v posledních letech užívána jakou prodejna sportovního zboží. Objekt byl postavený v 70. letech minulého století, v posledních 10-ti letech byla provedena celková rekonstrukce. Jeho celkový technický stav byl, v době prodeje, velmi dobrý. Objekt obsahoval prodejní prostory se zázemím. Celková podlahová plocha činila 350 m2. Svou velikostí patří mezi malé objekty. Budova je postavena na pozemku ve vlastnictví České republiky. Před objektem je omezený počet parkovacích míst. Na horní hranici cenového rozpětí je obchodní objekt umístěný v městské části Brno – Starý Lískovec, na ulici U Hřiště. Jednalo se o bývalou samoobslužnou prodejnu potravin. Objekt byl postavený v roce 1981. V roce 1992 byl objekt podsklepen. Celkový technický stav 1.PP velmi dobrý, v 1.NP průměrný (pouze nutná údržba). Objekt obsahoval prodejní prostory se zázemím. Celková podlahová plocha činila 165 m2. Svou velikostí patří mezi velmi malé objekty. K objektu patří pozemek o výměře 112 m2. U objektu je možnost bezproblémového parkování. Oceňované nemovité věci se nachází v městské části Brno – Bystrc, jihozápadním směrem od centra městské části, na ulici Rerychova. Budova je situována na okraji zástavby panelových bytových domů. Z pohledu umístění oceňovaného objektu se jedná o polohu méně vhodnou, vzhledem k jeho umístění na okraji sídlištní zástavby, ve větší vzdálenosti od zastávek MHD a mimo hlavní pěší trasy. Jedná se o samostatně stojící vícepodlažní objekt občanské vybavenosti, který byl postaveným v roce 1995. K datu ocenění obsahuje v 1.PP restauraci se zázemím, v 1.NP opět restauraci se zázemím, kterou však nelze užívat (celé podlaží je rozestavěno, respektive jsou v něm provedeny bourací práce - podlaží mělo být rekonstruováno na prodejnu potravin)´. Ve 2.NP (podkroví) tři samostatné administrativní prostory se zázemím. Celkový technický stav objektu je průměrný. Celková podlahová plocha objektu činí 689,10 m2. K objektu patří pozemek o výměře 415 m2. Jedná se tedy o výrazně

17

Znalecký posudek


větší budovu, než jsou objekty uvedené ve srovnávací metodě. Parkování je v omezené míře možné na příjezdných komunikacích v blízkosti objektu. Cena objektů není přímo úměrná velikosti podlahových ploch. O velké objekty, které vyžadují silnějšího investora, je zpravidla menší zájem než o nemovitosti malé, které může nový vlastník využít celé pro svou potřebu, bez nutnosti jejich dalšího eventuálního pronájmu. Tato skutečnost se promítá do jednotkové ceny 1 m2 podlahové plochy, kdy velké objekty jsou prodávány za výrazně nižší ceny za 1 m2 podlahové plochy, než objekty malé. Vyhodnocením všech výše uvedených skutečností jsem názoru, že cena oceňovaných nemovitých věcí by se měla pohybovat (vzhledem k jejich umístění, velikosti, technickému stavu apod.) pod spodní hranicí výše uvedeného cenového rozpětí. Pro oceňované nemovité věci považuji za optimální cenu 1 m2 podlahové plochy ve výši cca 13 000,- Kč Orientační propočet oceňovaného objektu : 689,10 m2 x 13 000,-Kč/m2 …........…......................................…......…..…..... 8 958 300,-Kč Tato cena by však platila za předpokladu, že by byl objekt plně funkční, což v našem případě neplatí. 1.NP je rozestavěno a bude tedy nutné vynaložit další náklady pro jeho zprovoznění. Tyto náklady byly odhadnuty na cca 2 000 000,-Kč a odečteny od orientační propočtené ceny. Oceňované nemovité věci byly současným vlastníkem koupeny na základě Kupní smlouvy 15.7.2008. Dohodnutá kupní cena činila 10 800 000,-Kč, tj. cca 15 673,-Kč/m2 podlahové plochy. Tato cena byla v dané době, podle mého názoru, vyšší než obvyklá. Smlouva neobsahuje ujednání, která by byla omezením pro oceňované nemovité věci. Po zvážení všech výše uvedených skutečností, zvláště pak umístění, velikosti podlahových ploch, stáří a technického stavu objektu, se zohledněním skutečnosti, že u srovnatelných nemovitých věcí je na realitním trhu poptávka nižší než nabídka, navrhuji pro dané nemovité věci : Hodnota nemovitých věcí metodou srovnávací (po odečtení nákladů na rekonstrukci 1.NP)

Kč

6 950 000

G. Marketing Stávající plochy jsou podle právního stavu využívány takto: - 1.PP - restaurace se zázemím - 1.NP - restaurace se zázemím. K datu ocenění nelze užívat – je rozestavěné, respektive jsou v něm provedeny bourací práce. Podlaží mělo být rekonstruováno na prodejnu potravin. V daném případě je možné uvažovat (po dokončení stavebních prací) s využitím 1.NP jako restaurace, alternativně jako obchodních prostor (po provedení změny užívání). - 2.NP (podkroví) je užíváno jako tři samostatné administrativní prostory se zázemím. V lokalitě, kde se nachází oceňované nemovité věci se objekty s obdobným komerčním využitím a obdobné velikosti nachází. Přesto se s náhradním (jiným) využitím ploch se neuvažuje.

18

Znalecký posudek


H. Přírodní katastrofy Za přírodní katastrofy se považují velká neštěstí, pohromy, události s tragickými následky. Lze je členit na záplavy a povodně, sesuvy půdy, sopečné erupce, tajfuny, zemětřesení. V podmínkách České republiky lze uvažovat se záplavami a povodněmi a dále se sesuvy půdy, jako přímými důsledky nadměrných atmosférických srážek. Ostatní uvedené přírodní katastrofy nebyly na území České republiky významně zaznamenány. Oceňované nemovité věci se nenachází v území, kde lze uvažovat s uvedenými přírodními jevy.

I. Územní plán Pod pojmem územní plán nelze rozumět pouze "výkres", ale celý proces zpracování a pořízení územně plánovací dokumentace završený schválenou obecně závaznou vyhláškou, jejíž součástí je hlavní výkres dokumentace, tzv. plán využití území. Celý tento proces je upraven zákonem č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu ve znění pozdějších předpisů. Stav územně plánovací dokumentace je jednou z podmínek, které ovlivňují obvyklou cenu nemovitých věcí. Pro město Brno byl schválen územní plán v roce 1994, aktualizován byl k 1.11.2013. Podle schváleného územního plánu se oceňované nemovité věci nachází v zastavěném území města, ve stabilizovaných plochách smíšených – smíšené plochy obchodu a služeb s označením „SO 0.1“ (slouží převážně k umístění obchodních a servisních provozoven a administrativy, které podstatně neruší bydlení. Přípustné jsou, mimo jiné maloobchodní provozovny, provozovny stravování, ubytovací zařízení apod.) Z výše uvedeného vyplývá, že umístění oceňovaných nemovitých věcí, v dané lokalitě, není v rozporu s územním plánem. Žádná ochranná pásma nebyla v dané lokalitě zjištěna.

J. Omezení vlastnických práv Zástavní práva Podle předloženého Výpisu z katastru nemovitostí – LV č. 5226, se k oceňovaným nemovitým věcem váže: - Zástavní právo smluvní ve výši 9 720 000,-Kč budoucí pohledávky do výše 4 860 000,-Kč - vznik do 31.12.2050 budoucí pohledávky do výše 14 580 000,-Kč - vznik do 31.12.2050, pro Sberbank CZ, a.s., Na Pankráci 1724/129, Nusle, 140 00 Praha 4, IČO: 25083325. - Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu ve výši 311 158,-Kč, datum vzniku zástavní práva dne 25.7.2012, pro Finanční úřad v Trutnově, Slezská 166, Vnitřní Město, 541 01 Trutnov. Výše uvedená zástavní práva nejsou zohledněna v ceně obvyklé. Zahájení exekuce, pověřený soudní exekutor: JUDr. Marcel Smékal, Michelská 1326/26, Praha 4, 140 00 Praha 4. Listina: Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce 081 Ex 03258/13-008 k 64 EXE-1346/2013 7 Městský soud v Brně ze dne 12.4.2013, uloženo na prac. Praha. Výše uvedené Zahájení exekuce není zohledněna v ceně obvyklé.

19

Znalecký posudek


V části C listu vlastnictví je uvedena poznámka : Není uvedena žádná poznámka Podle předložených podkladů nebyly (na oceňovaných nemovitých věcech) zjištěny žádné jiné závazky nebo omezení, zejména pak břemeno vznikající přímo ze zákonů (vodního, plynárenského, telekomunikačního, elektrizačního a pod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí.

K. Právní stav Za právní stav nemovitosti se považuje takový stav, kdy jednotlivé místnosti, nebo stavby jsou užívány v souladu se správním rozhodnutím příslušného úřadu. Objednavatelem byl předložen pouze neschválený půdorys 1.NP z projektové dokumentace na akci: „Prodejna potravin – změna užívání stavby, Rerychova č.p. 1159, Brno – Bystrc, p.č. 2232, k.ú. Bystrc, Brno“. Kolaudační rozhodnutí, kterým se povoluje užívání stavby prodejny potravin s vinárnou na Rerychově ulici v Brně Bystrci, na parcelách č. 2231, 2232 a 2241/1, k.ú. Bystrc a Rozhodnutí o změně v užívání stavby: samoobslužné prodejny potravin v objektu občanského vybavení v ulici Rerychova 20 v Brně – Bystrci č.p. 1159 na parcele č. 2232 k.ú. Bystrc na provoz restaurace (výše uvedené podklady viz. kapitola „Podklady pro ocenění“). Na základě výše uvedených podkladů bylo zjištěno: - Kolaudačním rozhodnutím ze dne 31.7.1995 bylo povoleno užívání stavby, která obsahovala v 1.PP provoz vinárny s kulečníkovou hernou a salonkem, sociální zařízení a šatny návštěvníků a sociální zařízení zaměstnanců, v 1NP prodejnu potravin včetně obsluhovaných úseků a zázemí a ve 2.NP administrativu společnosti. - Rozhodnutím o změně v užívání stavby ze dne 29.11.2000 byla povolena změna v užívání bývalé prodejny potravin v 1.NP na provozovnu restaurace (provozovna obsahuje vlastní restaurační sál, barový pult s výčepem, WC muži a ženy, WC imobilních návštěvníků, WC zaměstnanců, sklad nápojů – chladící boxy, sklad lihovin, výtah, sklad potravin – chladící boxy, kancelář, kuchyni, přípravnu masa, umývárnu nádobí, chodby a schodiště). Místním šetřením bylo zjištěno: - 1.PP je užíváno v souladu s vydaným Kolaudačním rozhodnutím ze dne 31.7.1995 – jako restaurace se zázemím - 1.NP nelze užívat – je rozestavěné, respektive jsou v něm provedeny bourací práce. Podlaží mělo být rekonstruováno na prodejnu potravin (žádné doklady na změnu užívání nebyly předloženy). - 2.NP (podkroví) je užíváno v souladu s vydaným Kolaudačním rozhodnutím ze dne 31.7.1995 – jako administrativní prostory se zázemím s tím, že oproti původnímu stavu byly (po roce 2008) tyto prostory rozděleny na tři zcela samostatné části. Každá část se sestává z předsíně, koupelny s WC a kanceláře. Na základě výše uvedeného jsou oceňované nemovité věci oceňovány podle právního stavu.

20

Znalecký posudek


L. Závady vyplývající z údajů v listu vlastnictví Byla provedena kontrola všech pozemků podle zápisů v katastru nemovitostí a konstatuje se, že předmětem ocenění jsou nemovité věci zapsané na LV č. 5226, k.ú. Bystrc. Všechny pozemky, které jsou předmětem ocenění jsou doloženy v příloze tohoto ocenění a jsou barevně vyznačeny na kopii katastrální mapy. Podle předloženého výpisu z katastru nemovitostí nejsou pro oceňované pozemky plomby, nebo jiná ustanovení, jako např. nedořešené právní stavy. Vlivy vyplývající z údajů uvedených ve výpisu z katastru nemovitostí - zástavní práva - viz. kapitola K. Omezení vlastnických práv. - zahájení exekuce - viz kapitola K. Omezení vlastnických práv

21

Znalecký posudek


Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitosti Obec: Brno ulice : Rerychova 20 Okres: Brno - město č.p. : 1159 Kat. území: Bystrc Výchozí nákladová cena staveb bez opotřebení 1. Budovy 1.1. Objekt občanské vybav. č.p. 1159, Rerychova 20, Brno - Bystrc 1. Budovy Stavby bez opotřebení celkem

Kč Kč Kč

14 341 400.00 14 341 400.00 14 341 400.00

1. Budovy 1.1. Objekt občanské vybav. č.p. 1159, Rerychova 20, Brno - Bystrc 1. Budovy Stavby po opotřebení celkem

Kč Kč Kč

10 448 700.00 10 448 700.00 10 448 700.00

Pozemky

Kč

942 050.00

Stavby a pozemky celkem

Kč

11 390 750.00

Výnosová hodnota

Kč

5 615 000.00

Srovnávací hodnota

Kč

6 950 000.00

Nákladová cena staveb po opotřebení

Rizika - k oceňovaným nemovitým věcem se vážou zástavní práva, viz kapitola „J. Omezení vlastnických práv“ Tyto skutečnosti nejsou zohledněny v ceně obvyklé. - část oceňovaných nemovitých věcí se váže zahájení exekuce, viz kapitola „J. Omezení vlastnických práv“ Tato skutečnost není zohledněna v ceně obvyklé. Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny : Metody hodnocení nemovitosti uvedené v rekapitulaci patří mezi základní způsoby hodnocení jak v naší, tak v zahraniční praxi, kde trh s nemovitostmi funguje mnohem déle. Každá z těchto metod při tom hodnotí nemovité věci z určitého hlediska, má určitou vypovídací schopnost a je podkladem pro stanovení odhadu obvyklé ceny. V optimálním případě by si tyto hodnoty měly být velmi blízké, což v naše případě neplatí. Vysoká technická cena je dána současnými cenami stavebních prací, které realitní trh s touto komoditou nerespektuje. V našem případě jsou si poměrně blízké hodnoty stanovené metodou výnosovou a srovnávací. Pro stanovení ceny obvyklé je vycházeno z těchto dvou hodnot. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu oceňované nemovitosti ve výši :

6 500 000.00 Kč slovy: šestmiliónůpětsettisíckorunčeských 22

Znalecký posudek


Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. V Brně dne 10.4.2014

Ing. Milan Sopoušek

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně, ze dne 5.9.1994, Spr. 3806/93, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné. Znalecký posudek je zapsán pod číslem 950-05/2014 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle přiložené likvidace. V Brně dne 10.4.2014

Ing. Milan Sopoušek

23

2014

Recommend Documents