ZNALECKÝ POSUDEK č. 2267/2014 O ceně obvyklé podílu 1/2 na rodinném domu č.p. 109 s pozemkem č.par. 122 zastavěná plocha a nádvoří v obci Líbeznice, okres Praha - Východ, kat. území Líbeznice a kraj Středočeský .
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Plzeň - sever, pan JUDr. Jaromír Peške Pod Vrchem 51 31200 Plzeň
Účel znaleckého posudku:
na základě usnesení provedení exekuce Obvodního soudu pro Prahu 8 14 Nc 10985/2008-19 064 EX- 346/10- 71
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 13.5.2014 znalecký posudek vypracoval:
Kamil Němeček Na Zavážce 722 330 27 Vejprnice telefon: 602 103 274 e-mail:
[email protected]
Znalecký posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních.
Ve Vejprnicích 19.5.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně obvyklé podílu 1/2 na rodinném domu č.p. 109 s pozemkem č.par. 122 zastavěná plocha a nádvoří v obci Líbeznice, okres Praha - Východ, kat. území Líbeznice a kraj Středočeský .
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Rodinný dům Líbeznice 109 250 65 Líbeznice Kraj: Středočeský Okres: Praha-východ Obec: Líbeznice Katastrální území: Líbeznice Počet obyvatel: 2 306 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 120,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce O2. Hospodářsko-správní význam obce O3. Poloha obce O4. Technická infrastruktura v obci O5. Dopravní obslužnost obce O6. Občanská vybavenost v obci
č. I I I I II II
Pi 0,95 0,60 0,80 1,00 0,95 0,98
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 900,02 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 13.5.2014 za přítomnosti soudního znalce.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN katastrálního úřadu LV 492 - kopie snímku z katastrální mapy - údaje a stav zjištěn při ohledání nemovitosti znalcem - místní šetření - informace od realitních kanceláří působících v dané lokalitě a z vlastních zdrojů o prodaných nemovitostech
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby:
Jaroslav Novák, Nad Šutkou 982/24, 182 00 Kobylisy, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Jiří Šimanovský, Zenklova 1/35, 180 00 Praha, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 -2-
Vlastníci pozemku: Jaroslav Novák, Nad Šutkou 982/24, 182 00 Kobylisy, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Jiří Šimanovský, Zenklova 1/35, 180 00 Praha, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2
6. Dokumentace a skutečnost byla pořízena fotodokumentace znalcem
7. Celkový popis nemovitosti Obec Líbeznice leží cca 10 km od Hlavního města Prahy a cca 7 km od města Neratovice, v obci je základní občanská vybavenost. Vyšší občanská vybavenost je v Hlavním městě Praze . Dopravní obslužnost zajišťuje MHD příměstská autobusová doprava a autobusy ČSAD . Nemovitost je samostatný rodinný dům určený k rodinnému bydlení, který leží na samotě u potoka za obcí Líbeznice. Přístup k nemovitosti je pouze po cizích pozemcích. Nemovitost není připojena na žádné inženýrské sítě. Nemovitost byla postavena cca v roce 1925( dle sdělení starosty obce Líbeznice). Jde o stavbu s jedním nadzemním podlažím, založenou na kamenných základech bez izolace proti zemní vlhkosti a radonu, obvodové stěny zděné cihelné s kombinací kamene, stropy dřevěné povalové ,sedlová střecha s pálenou taškou. Okna dřevěná zdvojená, topení lokální na tuhá paliva, podlaha dlažby. V Nemovitosti obytná pouze jedna místnost, ostatní místnosti jsou plné nepotřebných věcí posbíraných bezdomovci, kteří objekt užívají a hlídají s pomocí střelné zbraně a s vědomím pana Nováka. Nemovitost nebyla přístupná, ohledání a fotodokumentace proběhla pouze od vchodových dveří, dále se znalec neodvážil vejít s ohledem na svou bezpečnost. ale pouze na kraji dále se znalec obával o své zdraví. V okolí nemovitosti a na zahradě je plno odpadků. Nemovitost je ve velmi špatném technickém stavu s nutností kompletní rekonstrukce a vyklizení nemovitosti a zahrady.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
§ 13, typ A zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 111
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,940 i=1
-4-
č. I
Pi -0,06
I
0,00
I I I
0,00 0,00 1,00
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec III -0,20 Pozemek nelze napojit na žádné sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Špatné – nelze přijet motorovým vozidlem I -0,08 bez přístupu 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 III -0,03 m s více jak čtyřmi pravidelnými dopravními spoji denně I 0,00 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 I 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,700 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,658 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 83,24 m2 2,60 m 83,24 m2 1,90 m
Název I.NP zastřešení Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor I.NP (83,24)*(2,60) zastřešení (83,24)*(1,90)
= =
-5-
[m3] 216,42 m3 158,16 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
I.NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
NP Z
Obestavěný prostor 216,42 m3 158,16 m3 374,58 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
Hodnocení standardu P P P S P C S C S C C C C P C S P C C C C C C P C P C
Provedení kamenné kámen cihla dřevěné krov dřevěný, vázaný pálená krytina chybí vápenné, štukové chybí břízolitové omítky chybí chybí chybí chybí dřevěná špaletová chybí teraco kamna na tuhá paliva chybí chybí chybí chybí chybí chybí kamna chybí suchý chybí
Část [%] 100 100 100 100 100 100 50 50 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce
Obj. podíl [%] P P P S P C
8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 -6-
Část [%] 100 100 100 100 100 100
Koef. 0,46 0,46 0,46 1,00 0,46 0,00
Upravený obj. podíl 3,77 9,75 3,63 7,30 1,56 0,00
7. Vnitřní omítky 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
S C S C C C C P C S P C C C C C C P C P C
5,80 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40
50 50 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
1,00 0,00 1,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,46 0,00 1,00 0,46 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,46 0,00 0,46 0,00
2,90 0,00 2,80 0,00 0,00 0,00 0,00 2,39 0,00 1,00 2,39 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,23 0,00 0,14 0,00 37,86 0,3786
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11):
= *
Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]
* * * =
1200 0,3786 0,9000 2,1260 1 857,98
=
695 962,15 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 89 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 1 rok Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 90 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 89 / 90 = 98,9 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1- 85 %/ 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
0,150 104 394,32 Kč 0,658 68 691,46 Kč
Rodinný dům - zjištěná cena
=
68 691,46 Kč
Plná cena:
374,58 m3 * 1 857,98 Kč/m3
-7-
2 290,1,
2. Ocenění pozemku 2.1. Pozemek Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - pozemek RD
č. I
Pi 0,00
I I I I II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
č. I
Pi -0,06
I
0,00
I I I
0,00 0,00 1,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,940 i=1
Index polohy pozemku Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba III 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek nelze napojit na žádné sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce I 6. Dopravní dostupnost - Špatné – nelze přijet motorovým vozidlem bez přístupu -8-
Pi 1,03 0,00 -0,01 -0,20 0,00 -0,08
7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými dopravními spoji denně 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
III
-0,03
I
0,00
II II I
0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,700 i=2
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,940 * 1,000 * 0,700 = 0,658 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 900,02 Typ
Název
§ 4 odst. 1
Parcelní číslo 122
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem Pozemek - zjištěná cena
Výměra [m2] 360,00
Index 0,658
Jedn. cena [Kč/m2] 592,21
Upr. cena [Kč/m2] 592,21 Cena [Kč] 213 195,60 213 195,60
=
-9-
Koef.
213 195,60 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům
695 962,20 Kč
1. Ocenění staveb celkem
695 962,20 Kč
2. Ocenění pozemku 2.1. Pozemek
213 195,60 Kč
2. Ocenění pozemku celkem
213 195,60 Kč
Celkem
909 157,80 Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
909 157,80 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům
68 691,50 Kč
1. Ocenění staveb celkem
68 691,50 Kč
2. Ocenění pozemku 2.1. Pozemek
213 195,60 Kč
2. Ocenění pozemku celkem
213 195,60 Kč
Celkem
281 887,10 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
281 887,10 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Dvěstěosmdesátjednatisícosmsetdevadesát Kč
- 10 -
281 890,- Kč
ZÁVĚČNÉ POROVNÁNÍ A STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ ( TRŽNÍ): Nemovitost nelze porovnávat s rodinnými domy na trhu s nemovitostmi v této lokalitě. Vzhledem k tomu, že jde o nemovitost, která je bez přístupu, bez možnosti připojení na inženýrské sítě a vzhledem k technickému stav nemovitosti, který je velmi špatný a zanesený odpadem, který bude nutné likvidovat na skládce a stejně tak i zahrada.
Proto lze cenu obvyklou za rodinný dům č.p. 109 s pozemkem č.par. 122 zastavěná plocha a nádvoří lze v místě a čase stanovit na částku 230 000,- Kč Hodnotu podílu 1/2 na rodinném domu s pozemkem lze stanovit na částku v místě a čase na..................90 000,-Kč Cena nákladová ( vyhlášková)……………..............281 890,- Kč Cena obvyklá ( tržní) za ½ podílu………..............90 000,- Kč
Ve Vejprnicích 19.5.2014
Kamil Němeček Na Zavážce 722 330 27 Vejprnice .
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 10.5.2001 pod č.j. Spr 1798/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Koncesní listina vydaná Okresním Živnostenským úřadem Plzeň - sever pod č.j.: ŽÚ/992/02 ev.č.: 340500-78986-01 ze dne 23.4.2001 pro předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2267/2014 znaleckého deníku.
- 11 -
ZNALECKÝ POSUDEK č. 2267/2014 O ceně obvyklé podílu 1/2 na rodinném domu č.p. 109 s pozemkem č.par. 122 zastavěná plocha a nádvoří v obci Líbeznice, okres Praha - Východ, kat. území Líbeznice a kraj Středočeský .
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Plzeň - sever, pan JUDr. Jaromír Peške Pod Vrchem 51 31200 Plzeň
Účel znaleckého posudku:
na základě usnesení provedení exekuce Obvodního soudu pro Prahu 8 14 Nc 10985/2008-19 064 EX- 346/10- 71
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 13.5.2014 znalecký posudek vypracoval:
Kamil Němeček Na Zavážce 722 330 27 Vejprnice telefon: 602 103 274 e-mail:
[email protected]
Znalecký posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních.
Ve Vejprnicích 19.5.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně obvyklé podílu 1/2 na rodinném domu č.p. 109 s pozemkem č.par. 122 zastavěná plocha a nádvoří v obci Líbeznice, okres Praha - Východ, kat. území Líbeznice a kraj Středočeský .
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Rodinný dům Líbeznice 109 250 65 Líbeznice Kraj: Středočeský Okres: Praha-východ Obec: Líbeznice Katastrální území: Líbeznice Počet obyvatel: 2 306 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 120,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce O2. Hospodářsko-správní význam obce O3. Poloha obce O4. Technická infrastruktura v obci O5. Dopravní obslužnost obce O6. Občanská vybavenost v obci
č. I I I I II II
Pi 0,95 0,60 0,80 1,00 0,95 0,98
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 900,02 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 13.5.2014 za přítomnosti soudního znalce.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN katastrálního úřadu LV 492 - kopie snímku z katastrální mapy - údaje a stav zjištěn při ohledání nemovitosti znalcem - místní šetření - informace od realitních kanceláří působících v dané lokalitě a z vlastních zdrojů o prodaných nemovitostech
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby:
Jaroslav Novák, Nad Šutkou 982/24, 182 00 Kobylisy, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Jiří Šimanovský, Zenklova 1/35, 180 00 Praha, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 -2-
Vlastníci pozemku: Jaroslav Novák, Nad Šutkou 982/24, 182 00 Kobylisy, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Jiří Šimanovský, Zenklova 1/35, 180 00 Praha, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2
6. Dokumentace a skutečnost byla pořízena fotodokumentace znalcem
7. Celkový popis nemovitosti Obec Líbeznice leží cca 10 km od Hlavního města Prahy a cca 7 km od města Neratovice, v obci je základní občanská vybavenost. Vyšší občanská vybavenost je v Hlavním městě Praze . Dopravní obslužnost zajišťuje MHD příměstská autobusová doprava a autobusy ČSAD . Nemovitost je samostatný rodinný dům určený k rodinnému bydlení, který leží na samotě u potoka za obcí Líbeznice. Přístup k nemovitosti je pouze po cizích pozemcích. Nemovitost není připojena na žádné inženýrské sítě. Nemovitost byla postavena cca v roce 1925( dle sdělení starosty obce Líbeznice). Jde o stavbu s jedním nadzemním podlažím, založenou na kamenných základech bez izolace proti zemní vlhkosti a radonu, obvodové stěny zděné cihelné s kombinací kamene, stropy dřevěné povalové ,sedlová střecha s pálenou taškou. Okna dřevěná zdvojená, topení lokální na tuhá paliva, podlaha dlažby. V Nemovitosti obytná pouze jedna místnost, ostatní místnosti jsou plné nepotřebných věcí posbíraných bezdomovci, kteří objekt užívají a hlídají s pomocí střelné zbraně a s vědomím pana Nováka. Nemovitost nebyla přístupná, ohledání a fotodokumentace proběhla pouze od vchodových dveří, dále se znalec neodvážil vejít s ohledem na svou bezpečnost. ale pouze na kraji dále se znalec obával o své zdraví. V okolí nemovitosti a na zahradě je plno odpadků. Nemovitost je ve velmi špatném technickém stavu s nutností kompletní rekonstrukce a vyklizení nemovitosti a zahrady.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
§ 13, typ A zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 111
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,940 i=1
-4-
č. I
Pi -0,06
I
0,00
I I I
0,00 0,00 1,00
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec III -0,20 Pozemek nelze napojit na žádné sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Špatné – nelze přijet motorovým vozidlem I -0,08 bez přístupu 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 III -0,03 m s více jak čtyřmi pravidelnými dopravními spoji denně I 0,00 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 I 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,700 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,658 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 83,24 m2 2,60 m 83,24 m2 1,90 m
Název I.NP zastřešení Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor I.NP (83,24)*(2,60) zastřešení (83,24)*(1,90)
= =
-5-
[m3] 216,42 m3 158,16 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
I.NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
NP Z
Obestavěný prostor 216,42 m3 158,16 m3 374,58 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
Hodnocení standardu P P P S P C S C S C C C C P C S P C C C C C C P C P C
Provedení kamenné kámen cihla dřevěné krov dřevěný, vázaný pálená krytina chybí vápenné, štukové chybí břízolitové omítky chybí chybí chybí chybí dřevěná špaletová chybí teraco kamna na tuhá paliva chybí chybí chybí chybí chybí chybí kamna chybí suchý chybí
Část [%] 100 100 100 100 100 100 50 50 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce
Obj. podíl [%] P P P S P C
8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 -6-
Část [%] 100 100 100 100 100 100
Koef. 0,46 0,46 0,46 1,00 0,46 0,00
Upravený obj. podíl 3,77 9,75 3,63 7,30 1,56 0,00
7. Vnitřní omítky 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
S C S C C C C P C S P C C C C C C P C P C
5,80 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40
50 50 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
1,00 0,00 1,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,46 0,00 1,00 0,46 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,46 0,00 0,46 0,00
2,90 0,00 2,80 0,00 0,00 0,00 0,00 2,39 0,00 1,00 2,39 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,23 0,00 0,14 0,00 37,86 0,3786
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11):
= *
Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]
* * * =
1200 0,3786 0,9000 2,1260 1 857,98
=
695 962,15 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 89 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 1 rok Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 90 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 89 / 90 = 98,9 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1- 85 %/ 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
0,150 104 394,32 Kč 0,658 68 691,46 Kč
Rodinný dům - zjištěná cena
=
68 691,46 Kč
Plná cena:
374,58 m3 * 1 857,98 Kč/m3
-7-
2 290,1,
2. Ocenění pozemku 2.1. Pozemek Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - pozemek RD
č. I
Pi 0,00
I I I I II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
č. I
Pi -0,06
I
0,00
I I I
0,00 0,00 1,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,940 i=1
Index polohy pozemku Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba III 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek nelze napojit na žádné sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce I 6. Dopravní dostupnost - Špatné – nelze přijet motorovým vozidlem bez přístupu -8-
Pi 1,03 0,00 -0,01 -0,20 0,00 -0,08
7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými dopravními spoji denně 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
III
-0,03
I
0,00
II II I
0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,700 i=2
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,940 * 1,000 * 0,700 = 0,658 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 900,02 Typ
Název
§ 4 odst. 1
Parcelní číslo 122
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem Pozemek - zjištěná cena
Výměra [m2] 360,00
Index 0,658
Jedn. cena [Kč/m2] 592,21
Upr. cena [Kč/m2] 592,21 Cena [Kč] 213 195,60 213 195,60
=
-9-
Koef.
213 195,60 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům
695 962,20 Kč
1. Ocenění staveb celkem
695 962,20 Kč
2. Ocenění pozemku 2.1. Pozemek
213 195,60 Kč
2. Ocenění pozemku celkem
213 195,60 Kč
Celkem
909 157,80 Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
909 157,80 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům
68 691,50 Kč
1. Ocenění staveb celkem
68 691,50 Kč
2. Ocenění pozemku 2.1. Pozemek
213 195,60 Kč
2. Ocenění pozemku celkem
213 195,60 Kč
Celkem
281 887,10 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
281 887,10 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Dvěstěosmdesátjednatisícosmsetdevadesát Kč
- 10 -
281 890,- Kč
ZÁVĚČNÉ POROVNÁNÍ A STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ ( TRŽNÍ): Nemovitost nelze porovnávat s rodinnými domy na trhu s nemovitostmi v této lokalitě. Vzhledem k tomu, že jde o nemovitost, která je bez přístupu, bez možnosti připojení na inženýrské sítě a vzhledem k technickému stav nemovitosti, který je velmi špatný a zanesený odpadem, který bude nutné likvidovat na skládce a stejně tak i zahrada.
Proto lze cenu obvyklou za rodinný dům č.p. 109 s pozemkem č.par. 122 zastavěná plocha a nádvoří lze v místě a čase stanovit na částku 230 000,- Kč Hodnotu podílu 1/2 na rodinném domu s pozemkem lze stanovit na částku v místě a čase na..................90 000,-Kč Cena nákladová ( vyhlášková)……………..............281 890,- Kč Cena obvyklá ( tržní) za ½ podílu………..............90 000,- Kč
Ve Vejprnicích 19.5.2014
Kamil Němeček Na Zavážce 722 330 27 Vejprnice .
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 10.5.2001 pod č.j. Spr 1798/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Koncesní listina vydaná Okresním Živnostenským úřadem Plzeň - sever pod č.j.: ŽÚ/992/02 ev.č.: 340500-78986-01 ze dne 23.4.2001 pro předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2267/2014 znaleckého deníku.
- 11 -
ZNALECKÝ POSUDEK č. 2267/2014 O ceně obvyklé podílu 1/2 na rodinném domu č.p. 109 s pozemkem č.par. 122 zastavěná plocha a nádvoří v obci Líbeznice, okres Praha - Východ, kat. území Líbeznice a kraj Středočeský .
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Plzeň - sever, pan JUDr. Jaromír Peške Pod Vrchem 51 31200 Plzeň
Účel znaleckého posudku:
na základě usnesení provedení exekuce Obvodního soudu pro Prahu 8 14 Nc 10985/2008-19 064 EX- 346/10- 71
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 13.5.2014 znalecký posudek vypracoval:
Kamil Němeček Na Zavážce 722 330 27 Vejprnice telefon: 602 103 274 e-mail:
[email protected]
Znalecký posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních.
Ve Vejprnicích 19.5.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně obvyklé podílu 1/2 na rodinném domu č.p. 109 s pozemkem č.par. 122 zastavěná plocha a nádvoří v obci Líbeznice, okres Praha - Východ, kat. území Líbeznice a kraj Středočeský .
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Rodinný dům Líbeznice 109 250 65 Líbeznice Kraj: Středočeský Okres: Praha-východ Obec: Líbeznice Katastrální území: Líbeznice Počet obyvatel: 2 306 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 120,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce O2. Hospodářsko-správní význam obce O3. Poloha obce O4. Technická infrastruktura v obci O5. Dopravní obslužnost obce O6. Občanská vybavenost v obci
č. I I I I II II
Pi 0,95 0,60 0,80 1,00 0,95 0,98
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 900,02 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 13.5.2014 za přítomnosti soudního znalce.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN katastrálního úřadu LV 492 - kopie snímku z katastrální mapy - údaje a stav zjištěn při ohledání nemovitosti znalcem - místní šetření - informace od realitních kanceláří působících v dané lokalitě a z vlastních zdrojů o prodaných nemovitostech
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby:
Jaroslav Novák, Nad Šutkou 982/24, 182 00 Kobylisy, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Jiří Šimanovský, Zenklova 1/35, 180 00 Praha, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 -2-
Vlastníci pozemku: Jaroslav Novák, Nad Šutkou 982/24, 182 00 Kobylisy, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Jiří Šimanovský, Zenklova 1/35, 180 00 Praha, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2
6. Dokumentace a skutečnost byla pořízena fotodokumentace znalcem
7. Celkový popis nemovitosti Obec Líbeznice leží cca 10 km od Hlavního města Prahy a cca 7 km od města Neratovice, v obci je základní občanská vybavenost. Vyšší občanská vybavenost je v Hlavním městě Praze . Dopravní obslužnost zajišťuje MHD příměstská autobusová doprava a autobusy ČSAD . Nemovitost je samostatný rodinný dům určený k rodinnému bydlení, který leží na samotě u potoka za obcí Líbeznice. Přístup k nemovitosti je pouze po cizích pozemcích. Nemovitost není připojena na žádné inženýrské sítě. Nemovitost byla postavena cca v roce 1925( dle sdělení starosty obce Líbeznice). Jde o stavbu s jedním nadzemním podlažím, založenou na kamenných základech bez izolace proti zemní vlhkosti a radonu, obvodové stěny zděné cihelné s kombinací kamene, stropy dřevěné povalové ,sedlová střecha s pálenou taškou. Okna dřevěná zdvojená, topení lokální na tuhá paliva, podlaha dlažby. V Nemovitosti obytná pouze jedna místnost, ostatní místnosti jsou plné nepotřebných věcí posbíraných bezdomovci, kteří objekt užívají a hlídají s pomocí střelné zbraně a s vědomím pana Nováka. Nemovitost nebyla přístupná, ohledání a fotodokumentace proběhla pouze od vchodových dveří, dále se znalec neodvážil vejít s ohledem na svou bezpečnost. ale pouze na kraji dále se znalec obával o své zdraví. V okolí nemovitosti a na zahradě je plno odpadků. Nemovitost je ve velmi špatném technickém stavu s nutností kompletní rekonstrukce a vyklizení nemovitosti a zahrady.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
§ 13, typ A zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 111
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,940 i=1
-4-
č. I
Pi -0,06
I
0,00
I I I
0,00 0,00 1,00
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec III -0,20 Pozemek nelze napojit na žádné sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Špatné – nelze přijet motorovým vozidlem I -0,08 bez přístupu 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 III -0,03 m s více jak čtyřmi pravidelnými dopravními spoji denně I 0,00 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 I 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,700 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,658 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 83,24 m2 2,60 m 83,24 m2 1,90 m
Název I.NP zastřešení Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor I.NP (83,24)*(2,60) zastřešení (83,24)*(1,90)
= =
-5-
[m3] 216,42 m3 158,16 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
I.NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
NP Z
Obestavěný prostor 216,42 m3 158,16 m3 374,58 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
Hodnocení standardu P P P S P C S C S C C C C P C S P C C C C C C P C P C
Provedení kamenné kámen cihla dřevěné krov dřevěný, vázaný pálená krytina chybí vápenné, štukové chybí břízolitové omítky chybí chybí chybí chybí dřevěná špaletová chybí teraco kamna na tuhá paliva chybí chybí chybí chybí chybí chybí kamna chybí suchý chybí
Část [%] 100 100 100 100 100 100 50 50 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce
Obj. podíl [%] P P P S P C
8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 -6-
Část [%] 100 100 100 100 100 100
Koef. 0,46 0,46 0,46 1,00 0,46 0,00
Upravený obj. podíl 3,77 9,75 3,63 7,30 1,56 0,00
7. Vnitřní omítky 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
S C S C C C C P C S P C C C C C C P C P C
5,80 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40
50 50 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
1,00 0,00 1,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,46 0,00 1,00 0,46 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,46 0,00 0,46 0,00
2,90 0,00 2,80 0,00 0,00 0,00 0,00 2,39 0,00 1,00 2,39 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,23 0,00 0,14 0,00 37,86 0,3786
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11):
= *
Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]
* * * =
1200 0,3786 0,9000 2,1260 1 857,98
=
695 962,15 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 89 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 1 rok Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 90 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 89 / 90 = 98,9 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1- 85 %/ 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
0,150 104 394,32 Kč 0,658 68 691,46 Kč
Rodinný dům - zjištěná cena
=
68 691,46 Kč
Plná cena:
374,58 m3 * 1 857,98 Kč/m3
-7-
2 290,1,
2. Ocenění pozemku 2.1. Pozemek Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - pozemek RD
č. I
Pi 0,00
I I I I II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
č. I
Pi -0,06
I
0,00
I I I
0,00 0,00 1,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,940 i=1
Index polohy pozemku Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba III 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek nelze napojit na žádné sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce I 6. Dopravní dostupnost - Špatné – nelze přijet motorovým vozidlem bez přístupu -8-
Pi 1,03 0,00 -0,01 -0,20 0,00 -0,08
7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými dopravními spoji denně 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
III
-0,03
I
0,00
II II I
0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,700 i=2
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,940 * 1,000 * 0,700 = 0,658 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 900,02 Typ
Název
§ 4 odst. 1
Parcelní číslo 122
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem Pozemek - zjištěná cena
Výměra [m2] 360,00
Index 0,658
Jedn. cena [Kč/m2] 592,21
Upr. cena [Kč/m2] 592,21 Cena [Kč] 213 195,60 213 195,60
=
-9-
Koef.
213 195,60 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům
695 962,20 Kč
1. Ocenění staveb celkem
695 962,20 Kč
2. Ocenění pozemku 2.1. Pozemek
213 195,60 Kč
2. Ocenění pozemku celkem
213 195,60 Kč
Celkem
909 157,80 Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
909 157,80 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům
68 691,50 Kč
1. Ocenění staveb celkem
68 691,50 Kč
2. Ocenění pozemku 2.1. Pozemek
213 195,60 Kč
2. Ocenění pozemku celkem
213 195,60 Kč
Celkem
281 887,10 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
281 887,10 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Dvěstěosmdesátjednatisícosmsetdevadesát Kč
- 10 -
281 890,- Kč
ZÁVĚČNÉ POROVNÁNÍ A STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ ( TRŽNÍ): Nemovitost nelze porovnávat s rodinnými domy na trhu s nemovitostmi v této lokalitě. Vzhledem k tomu, že jde o nemovitost, která je bez přístupu, bez možnosti připojení na inženýrské sítě a vzhledem k technickému stav nemovitosti, který je velmi špatný a zanesený odpadem, který bude nutné likvidovat na skládce a stejně tak i zahrada.
Proto lze cenu obvyklou za rodinný dům č.p. 109 s pozemkem č.par. 122 zastavěná plocha a nádvoří lze v místě a čase stanovit na částku 230 000,- Kč Hodnotu podílu 1/2 na rodinném domu s pozemkem lze stanovit na částku v místě a čase na..................90 000,-Kč Cena nákladová ( vyhlášková)……………..............281 890,- Kč Cena obvyklá ( tržní) za ½ podílu………..............90 000,- Kč
Ve Vejprnicích 19.5.2014
Kamil Němeček Na Zavážce 722 330 27 Vejprnice .
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 10.5.2001 pod č.j. Spr 1798/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Koncesní listina vydaná Okresním Živnostenským úřadem Plzeň - sever pod č.j.: ŽÚ/992/02 ev.č.: 340500-78986-01 ze dne 23.4.2001 pro předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2267/2014 znaleckého deníku.
- 11 -
ZNALECKÝ POSUDEK č. 2267/2014 O ceně obvyklé podílu 1/2 na rodinném domu č.p. 109 s pozemkem č.par. 122 zastavěná plocha a nádvoří v obci Líbeznice, okres Praha - Východ, kat. území Líbeznice a kraj Středočeský .
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Plzeň - sever, pan JUDr. Jaromír Peške Pod Vrchem 51 31200 Plzeň
Účel znaleckého posudku:
na základě usnesení provedení exekuce Obvodního soudu pro Prahu 8 14 Nc 10985/2008-19 064 EX- 346/10- 71
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 13.5.2014 znalecký posudek vypracoval:
Kamil Němeček Na Zavážce 722 330 27 Vejprnice telefon: 602 103 274 e-mail:
[email protected]
Znalecký posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních.
Ve Vejprnicích 19.5.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně obvyklé podílu 1/2 na rodinném domu č.p. 109 s pozemkem č.par. 122 zastavěná plocha a nádvoří v obci Líbeznice, okres Praha - Východ, kat. území Líbeznice a kraj Středočeský .
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Rodinný dům Líbeznice 109 250 65 Líbeznice Kraj: Středočeský Okres: Praha-východ Obec: Líbeznice Katastrální území: Líbeznice Počet obyvatel: 2 306 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 120,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce O2. Hospodářsko-správní význam obce O3. Poloha obce O4. Technická infrastruktura v obci O5. Dopravní obslužnost obce O6. Občanská vybavenost v obci
č. I I I I II II
Pi 0,95 0,60 0,80 1,00 0,95 0,98
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 900,02 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 13.5.2014 za přítomnosti soudního znalce.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN katastrálního úřadu LV 492 - kopie snímku z katastrální mapy - údaje a stav zjištěn při ohledání nemovitosti znalcem - místní šetření - informace od realitních kanceláří působících v dané lokalitě a z vlastních zdrojů o prodaných nemovitostech
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby:
Jaroslav Novák, Nad Šutkou 982/24, 182 00 Kobylisy, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Jiří Šimanovský, Zenklova 1/35, 180 00 Praha, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 -2-
Vlastníci pozemku: Jaroslav Novák, Nad Šutkou 982/24, 182 00 Kobylisy, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Jiří Šimanovský, Zenklova 1/35, 180 00 Praha, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2
6. Dokumentace a skutečnost byla pořízena fotodokumentace znalcem
7. Celkový popis nemovitosti Obec Líbeznice leží cca 10 km od Hlavního města Prahy a cca 7 km od města Neratovice, v obci je základní občanská vybavenost. Vyšší občanská vybavenost je v Hlavním městě Praze . Dopravní obslužnost zajišťuje MHD příměstská autobusová doprava a autobusy ČSAD . Nemovitost je samostatný rodinný dům určený k rodinnému bydlení, který leží na samotě u potoka za obcí Líbeznice. Přístup k nemovitosti je pouze po cizích pozemcích. Nemovitost není připojena na žádné inženýrské sítě. Nemovitost byla postavena cca v roce 1925( dle sdělení starosty obce Líbeznice). Jde o stavbu s jedním nadzemním podlažím, založenou na kamenných základech bez izolace proti zemní vlhkosti a radonu, obvodové stěny zděné cihelné s kombinací kamene, stropy dřevěné povalové ,sedlová střecha s pálenou taškou. Okna dřevěná zdvojená, topení lokální na tuhá paliva, podlaha dlažby. V Nemovitosti obytná pouze jedna místnost, ostatní místnosti jsou plné nepotřebných věcí posbíraných bezdomovci, kteří objekt užívají a hlídají s pomocí střelné zbraně a s vědomím pana Nováka. Nemovitost nebyla přístupná, ohledání a fotodokumentace proběhla pouze od vchodových dveří, dále se znalec neodvážil vejít s ohledem na svou bezpečnost. ale pouze na kraji dále se znalec obával o své zdraví. V okolí nemovitosti a na zahradě je plno odpadků. Nemovitost je ve velmi špatném technickém stavu s nutností kompletní rekonstrukce a vyklizení nemovitosti a zahrady.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
§ 13, typ A zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 111
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,940 i=1
-4-
č. I
Pi -0,06
I
0,00
I I I
0,00 0,00 1,00
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec III -0,20 Pozemek nelze napojit na žádné sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Špatné – nelze přijet motorovým vozidlem I -0,08 bez přístupu 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 III -0,03 m s více jak čtyřmi pravidelnými dopravními spoji denně I 0,00 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 I 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,700 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,658 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 83,24 m2 2,60 m 83,24 m2 1,90 m
Název I.NP zastřešení Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor I.NP (83,24)*(2,60) zastřešení (83,24)*(1,90)
= =
-5-
[m3] 216,42 m3 158,16 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
I.NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
NP Z
Obestavěný prostor 216,42 m3 158,16 m3 374,58 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
Hodnocení standardu P P P S P C S C S C C C C P C S P C C C C C C P C P C
Provedení kamenné kámen cihla dřevěné krov dřevěný, vázaný pálená krytina chybí vápenné, štukové chybí břízolitové omítky chybí chybí chybí chybí dřevěná špaletová chybí teraco kamna na tuhá paliva chybí chybí chybí chybí chybí chybí kamna chybí suchý chybí
Část [%] 100 100 100 100 100 100 50 50 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce
Obj. podíl [%] P P P S P C
8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 -6-
Část [%] 100 100 100 100 100 100
Koef. 0,46 0,46 0,46 1,00 0,46 0,00
Upravený obj. podíl 3,77 9,75 3,63 7,30 1,56 0,00
7. Vnitřní omítky 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
S C S C C C C P C S P C C C C C C P C P C
5,80 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40
50 50 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
1,00 0,00 1,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,46 0,00 1,00 0,46 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,46 0,00 0,46 0,00
2,90 0,00 2,80 0,00 0,00 0,00 0,00 2,39 0,00 1,00 2,39 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,23 0,00 0,14 0,00 37,86 0,3786
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11):
= *
Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]
* * * =
1200 0,3786 0,9000 2,1260 1 857,98
=
695 962,15 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 89 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 1 rok Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 90 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 89 / 90 = 98,9 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1- 85 %/ 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
0,150 104 394,32 Kč 0,658 68 691,46 Kč
Rodinný dům - zjištěná cena
=
68 691,46 Kč
Plná cena:
374,58 m3 * 1 857,98 Kč/m3
-7-
2 290,1,
2. Ocenění pozemku 2.1. Pozemek Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - pozemek RD
č. I
Pi 0,00
I I I I II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
č. I
Pi -0,06
I
0,00
I I I
0,00 0,00 1,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,940 i=1
Index polohy pozemku Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba III 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek nelze napojit na žádné sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce I 6. Dopravní dostupnost - Špatné – nelze přijet motorovým vozidlem bez přístupu -8-
Pi 1,03 0,00 -0,01 -0,20 0,00 -0,08
7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými dopravními spoji denně 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
III
-0,03
I
0,00
II II I
0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,700 i=2
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,940 * 1,000 * 0,700 = 0,658 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 900,02 Typ
Název
§ 4 odst. 1
Parcelní číslo 122
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem Pozemek - zjištěná cena
Výměra [m2] 360,00
Index 0,658
Jedn. cena [Kč/m2] 592,21
Upr. cena [Kč/m2] 592,21 Cena [Kč] 213 195,60 213 195,60
=
-9-
Koef.
213 195,60 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům
695 962,20 Kč
1. Ocenění staveb celkem
695 962,20 Kč
2. Ocenění pozemku 2.1. Pozemek
213 195,60 Kč
2. Ocenění pozemku celkem
213 195,60 Kč
Celkem
909 157,80 Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
909 157,80 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům
68 691,50 Kč
1. Ocenění staveb celkem
68 691,50 Kč
2. Ocenění pozemku 2.1. Pozemek
213 195,60 Kč
2. Ocenění pozemku celkem
213 195,60 Kč
Celkem
281 887,10 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
281 887,10 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Dvěstěosmdesátjednatisícosmsetdevadesát Kč
- 10 -
281 890,- Kč
ZÁVĚČNÉ POROVNÁNÍ A STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ ( TRŽNÍ): Nemovitost nelze porovnávat s rodinnými domy na trhu s nemovitostmi v této lokalitě. Vzhledem k tomu, že jde o nemovitost, která je bez přístupu, bez možnosti připojení na inženýrské sítě a vzhledem k technickému stav nemovitosti, který je velmi špatný a zanesený odpadem, který bude nutné likvidovat na skládce a stejně tak i zahrada.
Proto lze cenu obvyklou za rodinný dům č.p. 109 s pozemkem č.par. 122 zastavěná plocha a nádvoří lze v místě a čase stanovit na částku 230 000,- Kč Hodnotu podílu 1/2 na rodinném domu s pozemkem lze stanovit na částku v místě a čase na..................90 000,-Kč Cena nákladová ( vyhlášková)……………..............281 890,- Kč Cena obvyklá ( tržní) za ½ podílu………..............90 000,- Kč
Ve Vejprnicích 19.5.2014
Kamil Němeček Na Zavážce 722 330 27 Vejprnice .
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 10.5.2001 pod č.j. Spr 1798/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Koncesní listina vydaná Okresním Živnostenským úřadem Plzeň - sever pod č.j.: ŽÚ/992/02 ev.č.: 340500-78986-01 ze dne 23.4.2001 pro předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2267/2014 znaleckého deníku.
- 11 -
