2014

ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku

ZNALECKÝ POSUDEK č. 109/6679/2014 Pozemky čís. parcel St. 324, 54/152, rodinný dům č.p. 220 a další stavby tvořící součást a příslušenství oceňovaných pozemků, k.ú. Postřižín, obec Postřižín, okres Mělník, Středočeský kraj

________________________________________________________________________________ ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail [email protected], http://www.eniconsult.cz

ID (Surveyor´s Report): 109/6679/2014

LV no.: 532

Name of subject / Předmět ocenění Pozemky čís. parcel St. 324, 54/152, rodinný dům č.p. 220 a další stavby tvořící součást a příslušenství oceňovaných pozemků, k.ú. Postřižín, obec Postřižín, okres Mělník, Středočeský kraj Address of subject / Adresa majetku: Trnková 220, 250 70 Postřižín Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota:

2 833 070 Kč

Market value Tržní hodnota

3.100.000 Kč

nebyla stanovena Kč

Common price Obvyklá cena

3.100.000 Kč

Comparative value: Porovnávací hodnota:

Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců):

3 119 000 Kč

Number of properties: Počet objektů:

1

LAND / POZEMEK

Main building: Hlavní stavba:

řadový rodinný dům

Čísla parcel Parcel of land nr.

nestanoveno Kč

St. 324, 54/152

Appurtenances lands: další stavby: přípojky IS, částečné Příslušenství pozemků: oplocení a zpevněné plochy Location in the town: jihovýchodní část obce Postřižín, Poloha v obci: v zástavbě novostaveb řadových rodinných domů Infrastructure: obec Postřižín disponuje základní Infrastruktura občanskou vybaveností, rozšířená a úplná obč.vybavenost je ve městě Kralupy nad Vltavou (cca 6 km)

Size: Velikost

MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT

LEASE / PRONÁJEM

Construction system: Konstrukční systém:

Whole property: Celá nemovitost:

213,49 m2

Resident area: Bytové plochy:

213,49 m2

Built-up area: Zastavěná plocha:

zděný 74,50 m2

Type: Druh

306 m2 zastavěná plocha a nádvoří, orná půda

Unit price: Jednotková cena

1 100 Kč/m2

Floor area: Podlahová plocha (obytná):

213,49 m2

Storage area: Skladové a ostatní plochy:

m2

Built-up space: Obestavěný prostor:

648,71 m3

Other and manufacturing: Ostatní

m2

Income: Příjem:

Kč

Cost: Náklady:

Kč

Capitalization rate: Kapitalizační míra:

%

Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (average): Znehodnocení:

Kč/m2 novostavba z roku 2011 6 %

-2-

Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 532 ze dne 26.2.2014 jsou oceňované nemovité věci ve vlastnictví pana Patrika Babického, bytem Trnková 220, 250 70 Postřižín. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 532 ze dne 26.2.2014 jsou oceňované nemovité věci omezeny: - zástavním právem smluvním k zajištění pohledávky do celkové výše 3.850.000,-Kč a příslušenství ve prospěch Raiffeisenbank, a.s. (IČ 49240901), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne 19.11.2007, právní účinky vkladu práva ke dni 19.11.2007 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedené omezení evidované v části C listu vlastnictví č. 532. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Poznámka: Ke zpracování posudku nebyl doložen nabývací titul, darovací smlouva ze dne 8.3.2012, právní účinky vkladu práva ke dni 12.3.2012 (V-1169/2012), tzn., nelze vyhodnotit, zda z nabývacího titulu nevyplívají případná omezení, která nejsou uvedena v části C listu vlastnictví č. 532. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 532 ze dne 26.2.2014 není vlastnické právo k oceňovaným nemovitým věcem omezeno žádnými věcnými břemeny. Mortgages: / zástavní práva: Podle části C listu vlastnictví č. 532 ze dne 26.2.2014 je evidováno následující zástavní právo: - zástavním právem smluvním k zajištění pohledávky do celkové výše 3.850.000,-Kč a příslušenství ve prospěch Raiffeisenbank, a.s. (IČ 49240901), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne 19.11.2007, právní účinky vkladu práva ke dni 19.11.2007 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Legal and structural state / stavebně právní stav: Rodinný dům č.p. 220 je v katastru nemovitostí evidován se způsobem využití jako rodinný dům. Stavba splňuje zákonné parametry rodinného domu, tzn. skutečný stav je v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - situování v obci s pouze základní občanskou vybaveností - menší výměra pozemků ve funkčním celku - předmětem ocenění není pozemek čís. parcely 53/6, který tvoří část zpevněného stání při severovýchodní hranici - rodinný dům ke dni ocenění neužíván, část vnitřního vybavení je chybějící (např. vybavení kuchyně) Strong points / silné stránky: - dobrý technický stav (novostavba rodinného domu z roku 2011) - dobrá dojezdová vzdálenost do města Kralupy nad Vltavou a Hlavního města Prahy - dostatečná užitná plocha pro rodinné bydlení Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 532 pro k.ú. Postřižín, obec Postřižín, prokazující stav evidovaný k datu 26.2.2014, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální a ortofoto mapa pro část k.ú. Postřižín, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě d/ kolaudační rozhodnutí č.j. MUKV 3794/2011 Vyst. ze dne 1.2.2011, právní moc ke dni 23.2.2011 a projektová dokumentace skutečného provedení stavby rodinného domu Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla na základě oznámení od společnosti EURODRAŽBY.CZ ze dne 20.3.2014 svolána na 7.4.2014, 11:00 hodin. V uvedeném termínu konání prohlídky nemovitých věcí nebyl přítomen vlastník/zástavce a nebyla umožněna prohlídka vnitřních prostor. Na základě požadavku objednatele byl sjednán náhradní termín místního šetření na 24.4.2014, při kterém byli přítomni předchozí vlastníci, paní Alena Bakkarová a pan Mazen Bakkar.

-3-

IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území Název katastrálního území : Kód obce : Název obce : Počet obyvatel obce : Datum stanovení počtu obyvatel : Kód okresu : Název okresu : Název kraje : Poloha v obci :

726206 Postřižín 538647 Postřižín 809 01.01.2013 CZ0206 Mělník Středočeský jihovýchodní část obce Postřižín, v zástavbě novostaveb řadových rodinných domů

Infrastructure / Infrastruktura: Obec Postřižín se nachází ve Středočeském kraji, okrese Mělník, cca 6 km jihovýchodním směrem od města Kralupy nad Vltavou. Obec Postřižín disponuje základní občanskou vybaveností, odpovídající velikosti a významu obce (obecní úřad, obchod se základním sortimentem, částečně služby, restaurace, sportoviště). S rozšířenou a úplnou občanskou vybaveností jsou obyvatelé orientováni na město Kralupy nad Vltavou (cca 6 km severozápadním směrem). Po dopravní stránce je obec dobře dostupná zejména po silnici II/608 (Veltrusy – Postřižín – Hlavní město Praha), dále po silnici II/522 (Postřižín – Odolená Voda), která v dalším průběhu navazuje na rychlostí komunikaci D 8 s exitem 9 Úžice (Lovosice –Hlavní město Praha). Obec Postřižín je dále dostupná autobusovou dopravou. Z inženýrských sítí je v obci proveden rozvod elektrického proudu, vody, kanalizace a zemního plynu. Property location / Poloha nemovitostí: Oceňované nemovité věci jsou situovány v jihovýchodní části obce Postřižín, v zástavbě novostaveb řadových rodinných domů. Lokalita je klidná, pro bydlení vhodná (poloha nemovitosti je patrná ze situace širších vztahů a ortofoto mapy v příloze ocenění).

-4-

609285 Brandýse 532118 Brandýse 1813 01.01.201 CZ0203 Kladno Středočes severozáp domů

Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 220: Rodinný dům č.p. 220 je stavba, která je součástí pozemku čís. parcely St.324, k.ú. Postřižín. Dispoziční řešení: Rodinný dům je řadový vnitřní, nepodsklepený, má 2 nadzemní podlaží (přízemí+1. patro) a 2 podkroví ve střeše sedlového tvaru. Vnitřní dispozice je tvořena jedním bytem o velikosti prakticky 7+1 s příslušenstvím. Vzhled stavby je patrný z fotodokumentace v příloze ocenění. Podrobná vnitřní dispozice: 1.NP – zádveří (4,97 m2), WC + technická místnost (4,58 m2), chodba (5,73 m2), technická místnost (pod schodištěm 2,16 m2), schodiště (4,25 m2), pracovna (10,17 m2), pokoj (18,10 m2), místnost se sprchovým koutem (13,69 m2) 2.NP – schodiště (4,25 m2), chodba (6,81 m2), koupelna s WC (10,26 m2), obývací pokoj (24,61 m2), kuchyně (16,43 m2) 1.podkroví – schodiště (4,25 m2), chodba (5,66 m2), místnost (příprava pro koupelnu 10,34 m2), pokoj (10,20 m2), pokoj (14,33 m2), pokoj (16,86 m2) 2.podkroví – chodba (3,51 m2), pracovna s omezenou dobou pobytu na max. 4 hodiny denně (22,33 m2) Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce zděné, systém POROTHERM, vnitřní příčky jsou zděné, základy tvoří betonové pasy a deska s izolací proti zemní vlhkosti, stropy jsou betonové, doplněné sádrokartonovými podhledy, v podkroví se zateplením, střešní konstrukce je dřevěná vázaná sedlového tvaru, střešní krytina je tašková, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, částečně nerezové a měděné u části balkónu, podlahy jsou betonové, podlahové krytiny jsou tvořeny keramickou dlažbou a plovoucí laminátovou podlahou. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem. Vstupní dveře jsou plastové, vnitřní dveře jsou dřevěné plné a prosklené do obložkových zárubní. Vnitřní omítky jsou štukové, v podkroví doplněné sádrokartonovými podhledy, v sociálním zázemí a kuchyni doplněné keramickým obkladem. Vnější omítky jsou strukturované, probarvené se zateplením. Rodinný dům má vnitřní rozvody elektrického proudu, vody a kanalizace. Rozvody vody a kanalizace jsou plastové, napojené na veřejný řad. Vytápění je ústřední, částečně podlahové, vytápění pomocí solárních panelů umístěných na střeše rodinného domu včetně topné spirály na elektrický proud v zásobníku TUV+napojení na krbovou vložku s výměníkem. Zdroj teplé užitkové vody je v kombinaci se systémem vytápění. Sociální zázemí je vybaveno běžnými novodobými zařizovacími předměty. Kuchyně není v současné době vybavena. Dále je rodinný dům vybaven elektronickým zabezpečovacím systémem, krbovou vložkou s výměníkem a podmítkovými rozvody antén. Stáří a stavební stav: Řadový rodinný dům byl kolaudován v roce 2011 a to na základě Kolaudačního rozhodnutí č.j. MUKV 3794/2011 VYST, ze dne 1.2.2011, právní moc ke dni 23.2.2011, jeho stáří ke dni ocenění jsou tedy 3 roky, jedná se tedy o novostavbu. Celkový stavebně technický stav lze hodnotit jako dobrý. Rodinný dům je v současné době neužíván. Další stavby: Další stavby tvořící součást a příslušenství pozemků jsou v řešeném případě přípojky inženýrských sítí (elektro, voda, kanalizace), částečné oplocení, zídky z betonových tvarovek a zpevněné plochy (dlažba, betonová plocha sloužící jako parkovací stání při severovýchodní hranici). Stavby v příslušenství nejsou samostatně oceněny a v celkové obvyklé ceně jsou zohledněny.

-5-

Pozemky: Předmětem ocenění jsou pozemky čís. parcel St. 324, 54/152, k.ú. a obec Postřižín. Pozemky jsou téměř obdélníkové tvaru a téměř rovinné konfigurace. Pozemek čís. parcely St. 324 je z částečně zastavěn rodinným domem č.p. 220, který je součástí pozemku, nezastavěnou část tvoří nádvoří před rodinným domem směrem do ulice Trnková. Pozemek čís. parcely 54/152 tvoří zahradu k rodinnému domu ve funkčním celku. Poznámka: Předmětem ocenění není pozemek čís. parcely 53/6, který tvoří část zpevněného stání při severovýchodní hranici. Konkrétné situování pozemku čís. parcely 53/6 je patrné z ortofotomapy v příloze. Pozemky jsou napojeny na v místě dostupné inženýrské sítě, tj. elektrický proud, vodu a kanalizaci. Pozemky jsou přístupné po zpevněných veřejných komunikacích, pozemku čís. parcely 54/3 (orná půda) a po pozemku čís. parcely 53/4 (orná půda), které jsou ve vlastnictví Obce Postřižín. Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Výměry pozemků jsou patrné z listu vlastnictví v příloze, tvar a vzájemné uspořádání z katastrální a ortofoto mapy v příloze ocenění.

-6-

HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemků čís. parcel St. 324, 54/152, rodinného domu č.p. 220 a dalších staveb tvořících součást a příslušenství oceňovaných pozemků, k.ú. Postřižín, obec Postřižín, okres Mělník, Středočeský kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 24. dubna 2014 (po zaokrouhlení)

3.100.000,- Kč Slovy: Třimiliónyjednostotisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví č. 532 ze dne 26.2.2014 jsou oceňované nemovité věci omezeny: - zástavním právem smluvním k zajištění pohledávky do celkové výše 3.850.000,-Kč a příslušenství ve prospěch Raiffeisenbank, a.s. (IČ 49240901), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne 19.11.2007, právní účinky vkladu práva ke dni 19.11.2007 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Poznámka: Ke zpracování posudku nebyl doložen nabývací titul, darovací smlouva ze dne 8.3.2012, právní účinky vkladu práva ke dni 12.3.2012 (V-1169/2012), tzn., nelze vyhodnotit, zda z nabývacího titulu nevyplívají případná omezení, která nejsou uvedena v části C listu vlastnictví č. 532. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedené omezení evidované v části C listu vlastnictví č. 532. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 109/6679/2014. Vypracoval: Lukáš Kajgr

Ing. Vladimír Hůda jednatel

V Mostě, dne 7. května 2014

-7-