ZNALECKÝ POSUDEK
číslo: 2768-024/2014 o ceně nemovitosti - pozemku p.č. st. 246, jehož součástí je stavba rod.domu č.p.136, poz. p.č. st.386, jehož součástí je stavba bez č.p./č.e.zem. stav - včelín a přilehlé pozemky p.č. 7/1,7/2,2931/1,2931/3,2931/4,2931/5 a dále poz. ve zjedn. ev.(PK) p.č. 2931/1 se všemi součástmi a příslušenstvím, vše v obci a k.ú. Nedašov, okres Zlín
Objednavatel posudku:
JUDr. Urban Karel, soudní exekutor Ex. Úřadu Brno
Účel posudku:
Stanovení vyvolávací ceny pro veřejnou dražbu
Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška) s účinností od 1.1.2014. Oceněno ke dni: 22.dubna 2014 Posudek vypracoval: Ing. Pavel Stržínek Posudek byl vypracován ve 4 vyhotoveních, z nichž 3 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 23 stran vč. příloh. V Zlíně, dne 2.května 2014
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nalézá v centrální části obce Nedašov (u kostela) a je přímo přístupná z místní komunikace. Nemovitost je tvořena pozemkem p.č.st.246, jehož součástí je RD č.p.136, poz. p.č.st.386, jehož součástí je zem. stavba - včelín (bez č.p./č.e.) a dále přilehlé pozemky p.č. 7/1,7/2, 2931/1,/3,/4,/5 a poz. ve zjednod. ev. p.č.2931/1 (PK) vč. venkovních úprav a trvalých porostů vše v k.ú.a obci Nedašov.
1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. a obec Nedašov, list vlastnictví č. 179, vyhotovený Katastrálním úřadem pro ZK, Katastrální pracoviště Val. Klobouky dne 4.4.2014 pod položkou knihy o poskytovaných údajích z katastru Kopie katastrální mapy pro k.ú. Nedašov v měřítku 1:500 dálk. přístup Výkresová dokumentace: nedodána Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne 22.4.2014 za nepřítomnosti vlastníka nemovitosti, přes výzvu znalce ze dne 7.4.2014.
1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí jsou jako vlastníci nemovitosti na listu vlastnictví č. 179 pro k.ú.Nedašov a obec Nedašov zapsáni: Marek František Ing. Křiby 4712, Zlín k 1/2 , Marek Václav Ing. Husova 165/5, Staré Brno - k 1/2
1.4 Předmětem ocenění jsou 1) Stavební pozemek dle § 4 odst.1 (zast.plocha) 2) Zahrada 3) Jiný pozemek dle § 9 odst.5 (jinde neuvedený) 4) Rodinný dům se šikmou střechou 5) Vedlejší stavba s krovem neumož.zřízení podkroví
-2-
2. POSUDEK A OCENĚNÍ Tržní ocenění je zprávou, kterou zhotovitel zpracovává na základě informací vlastníka předmětných nemovitostí a objednatele ocenění, podkladů uvedených ve zprávě a dalších šetření a podkladů získávaných zhotovitelem. Zhotovitel zodpovídá za uvedené údaje o vlastnických a jiných právech, pokud jsou v souladu s podklady níže uvedenými. Ocenění je zpracováno ke stavu nemovitostí, který zpracovatel zjistil při místním šetření a ke stavu podmínek trhu ke dni ocenění a předpokladu jeho dalšího vývoje v rozsahu do konce tohoto kalendářního roku. Zhotovitel nezodpovídá za případné další změny trhu a změny technického stavu nemovitostí způsobené nedostatečnou péčí vlastníka a vlivy vis major. Tržní ocenění je zpracováno v souladu se všemi právními předpisy platnými ke dni ocenění. Zpracovatel nemůže zohlednit skutečnosti, které mu nebyly ke dni ocenění známy. Zpracovatel prohlašuje, že nemá a nebude mít spojitost s podnikáním v nemovitostech, které jsou předmětem tohoto ocenění. POUŽITÉ METODY OCENĚNÍ MAJETKU
Pro odhad tržní ceny je užíváno těchto základních metod: metoda věcné hodnoty – věcnou hodnotou je reprodukční cena stavby (cena stavby, za kterou by se dala nemovitost ke dni ocenění postavit), která je snížena o opotřebení. Zhotovitel preferuje zjišťování jednotkové věcné ceny podle cenového předpisu (bez koeficientu prodejnosti) s použitím koeficientu inflace. V případě, že je zhotoviteli známa skutečná reprodukční cena, je užita cena podle příslušné smlouvy o dílo a daňových dokladů po úpravě koeficientem inflace a snížena o opotřebení. Výjimečně je užívána cena určená pomocí technickohospodářských ukazatelů přepočtených na cenovou úroveň ke dni ocenění. metoda výnosová – výnosová hodnota nemovitosti je vypočtena jako suma předpokládaných budoucích čistých příjmů z pronájmu nemovitostí nebo jejich částí, diskontovaných na hodnotu současnou. Zhotovitel preferuje výpočet prosté výnosové hodnoty bez prodeje nemovitosti na konci období, tzv. metodu prosté renty. Pouze ve speciálních případech je užívána metoda odložené věcné renty (předpokládá proměnlivý zisk po určitou dobu), případně metodu konstantního zisku po omezené období. Čisté příjmy jsou stanovovány z příjmů ze skutečných pronájmů v nemovitostech a dále předpokládaných pronájmů za obvyklý nájem po odečtení nákladů (daň z nemovitosti, pojištění stavby, opravy a údržba, správa nemovitosti, amortizace, správa nemovitosti, provize za pronájem, rezervy a neúplný pronájem, náklady na pozemek, náklady na energie a služby pokud je hradí pronajimatel, případně náklady na uvedení nemovitosti do pronajímatelného stavu). Diskontování příjmů je prováděnou setinnou mírou kapitalizace, která se skládá z těchto složek: porovnatelný bezrizikový výnos, riziko trhu, riziko segmentu trhu, podnikatelské riziko a finanční riziko. metoda komparativní – metoda vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Podkladem jsou především jak realizované prodeje nemovitostí, tak ceny inzerované (které je nutno korigovat na předpokládané dosažitelné ceny – někdy až 65 % inzerované ceny). Cena je stanovena buď porovnání nemovitostí jako celku nebo porovnáním jednotkových cen. Podkladem pro stanovení cen pozemků jsou přednostně cenové mapy. Rozsah použitých metod je závislý na charakteru oceňovaných nemovitostí, a to zejména na skutečnosti zda je možno nemovitost nebo její významnou část pronajmout za přijatelné -3-
nájemné nebo zda je možno zjistit dostatečné množství porovnatelných cen. V takovýchto případech je rozsah použitých metod omezen. Na základě uvedených metod je stanovena obvyklá cena jako cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout.
A. Věcná hodnota a hodnota podle vyhlášky Ocenění je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí ČR č.540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zák.č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhl. č. 452/2003 Sb. a č. 640/2004 Sb. s účinností od 1.1.2005.
2.1 Stavební pozemek dle § 4 odst.1 (zast.plocha) Oceněno podle § 3 vyhlášky. 2.1.1 Popis Jedná se o zastavěné pozemky p.č. st.246 a st.386. 2.1.2 Výměra pozemku Výměra pozemku 524+40
=
564.00 m2
2.1.3 Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Ui
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Velikost obce podle počtu obyvatel 1001 - 2000 2. Hospodářsko-správní význam obce Ostatní obce 3. Poloha obce V ostatních případech 4. Technická infrastruktura v obci Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5. Dopravní obslužnost obce Železniční, nebo autobusová zastávka 6. Občanská vybavenost v obci Omezenou vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola)
3
0.75
4
0.60
5
0.80
1
1.00
4
0.80
4
0.90
_______________________________________________________________________________________________________________
Součin hodnot
0.259
Iu = SOUČIN(Ui) = 0.259 2.1.4 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Oi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Svažitost pozemku a expozice 2 -0.01 Svažitost terénu pozemku nad 15 %; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky 2 -0.01 Snížená únosnost základové půdy (složitější způsob zakládání stavby, např. základová deska, piloty apod.) 3. Ochranná pásma 3 -0.03 -4-
Chráněná krajinná oblast 2) 4. Omezení užívání pozemku Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené Vlivy snižující cenu
1
0.00
2
0.00
1
-0.01
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem
-0.06
Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + -0.06 = 0.940 2.1.5 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Ti
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi Poptávka výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy Pozemek ve spoluvlastnictví 3. Změny v okolí Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost Negativní 5. Povodňové riziko Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
1
-0.06
3
-0.01
3
0.00
1
-0.01
4
1.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 5. znaku se do sumy nezapočítává
-0.08
It = (1 + SUMA(Ti)) x T5 = (1 + -0.08) x 1 = 0.920 2.1.6 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.do 2000) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Pi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Druh a účel užití stavby 1 Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP 1 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci 1 Střed obce - centrum obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě 1 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku 1 V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost 6 Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* 5 Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitel. 1 Bez možnosti komerčního využití -5-
1.03 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
9. Obyvatelstvo Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v okolí 10. Nezaměstnanost Vyšší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené Vlivy snižující cenu
1
-0.10
1
-0.04
1
-0.30
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává
-0.44
Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + -0.44) x 1.03 = 0.577 2.1.7 Výpočet ceny pozemku (§ 3 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku ZC = ZCv x Iu = 1980 Kč x 0.259 Index cenového porovnání I = Io x It x Ip = 0.940 x 0.920 x 0.577
= Kč
512,82 x 0.4990
_________________________________________
Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celou výměru 564.00 m2
= Kč = Kč
255,90 144.326,01
_______________________________________________________________________________________________________________
Stavební pozemek dle § 4 odst.1 (zast.plocha)
Cena celkem Kč
144.326,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.2 Zahrada Oceněno podle § 6 vyhlášky. 2.2.1 Popis Jde o pozemky p.č.7/1, 7/2, 2931/1 a 2931/5 a PK parcela p.č.2931/1. 2.2.2 Výměra zemědělského pozemku Výměra pozemku 251+146+235+10+11
=
2.2.3 Úprava ceny pozemku Jde-li o pozemky na území obce nebo obcí sousedních neb v jejich okolí ve všech katastrálních územích, jejichž kterákoli část se nachází do níže určené vzdálenosti od nejblíže položeného bodu na hranici území obce: Obce s počtem 5-10 tis. obyvatel - sousední katastrální území (40%)
653.00 m2
40%
2.2.4 Výpočet ceny zeměděl.pozemku (§ 6 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 zem.pozemku (BPEJ=84168) Cena za celou výměru 653.00 m2 Po započtení 40.00% všech přirážek a srážek
= Kč = Kč = Kč
1,22 796,66 1.115,32
_______________________________________________________________________________________________________________
Cena celkem Kč
Zahrada
1.115,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-6-
2.3 Jiný pozemek dle § 9 odst.5 (jinde neuvedený) Oceněno podle § 9 vyhlášky. 2.3.1 Popis jde o pozemek p.č. 2931/3 a 2931/4. 2.3.2 Výměra pozemku Výměra pozemku 60+7
=
67.00 m2
2.3.3 Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Ui
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Velikost obce podle počtu obyvatel 1001 - 2000 2. Hospodářsko-správní význam obce Ostatní obce 3. Poloha obce V ostatních případech 4. Technická infrastruktura v obci Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5. Dopravní obslužnost obce Železniční, nebo autobusová zastávka 6. Občanská vybavenost v obci Omezenou vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola)
3
0.75
4
0.60
5
0.80
1
1.00
4
0.80
4
0.90
_______________________________________________________________________________________________________________
Součin hodnot
0.259
Iu = SOUČIN(Ui) = 0.259 2.3.4 Výpočet ceny pozemku (§ 9 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku ZC = ZCv x Iu = 1980 Kč x 0.259 Koeficient jiného poz. hospod. využitelného
= Kč
512,82 x 0.0400
_________________________________________
Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celou výměru 67.00 m2
= Kč = Kč
20,51 1.374,36
_______________________________________________________________________________________________________________
Jiný pozemek dle § 9 odst.5 (jinde neuvedený)
Cena celkem Kč
1.374,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.4 Rodinný dům se šikmou střechou Oceněno podle § 13, přílohy č.11/1 vyhlášky. Jedná se prakticky o dva vzájemně spojovacím krčkem spojené rodinné domky stáří 55roků. Oba RD jsou zděné se sedlovou střechou, krytou taškou. Znalec se dovnitř neměl možnost dostat, poněvadž vlastník se k prohlídce nedostavil a znalec byl odkázán pouze na prohlídku zvenčí (viz. foto) a níže uvedená tabulka konstrukcí a vybavení. 2.4.1 Charakteristika stavby CZCC: 111 -7-
SKP: Typ: Druh konstrukce:
46.21.11 B - nepodsklepený, se dvěma nadzem.podlažími Zděná
2.4.2 Obestavěný prostor Spodní stavba 9,50*7,80*2,40 Vrchní stavba (17,80*8,50*5,60)+(2,10*5,00* 3,00)+(8,50*8,30*3,00)+(7,90* 6,50*3,0)0 + Zastřešení 8,50*17,80*2,30/2+8,50*8,30*2,05/ 2+7,90*6,50*2,10/2
=
177.84 m3
=
1244.48 m3
=
300.23 m3
_________________________________________ 3
celkem =
1722.55 m
2.4.3 Podlaží Označení
Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá plocha výška
Výška podlaží
_______________________________________________________________________________________________________________
1.PP - sklep 1.NP - příz. 2.NP - patro
9,50*17,80 169.10 m2 2.10 m (17,80*10,50)+(8,50*28,30) 427.45 m2 2.40 m 17,80*18,50 329.30 m2 2.40 m
2.30 m 2.70 m 2.70 m
Celkem: 1 podzemní a 2 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je 308.62 m2 a prům.výška podlaží je 2.63 m. 2.4.4 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Úroveň vybavení
Cen.podíl
Podíl části
n
_______________________________________________________________________________________________________________
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.
Základy vč. zemních prací standard Svislé konstrukce standard Stropy standard Zastřešení mimo krytinu standard Krytiny střech standard Klempířské konstrukce standard Vnitřní omítky standard Fasádní omítky -8-
0.07100
100%
0.22300
100%
0.08400
100%
0.05200
100%
0.03200
100%
0.00800
100%
0.06200
100%
9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.
standard Vnější obklady standard Vnitřní obklady standard Schody standard Dveře standard Okna standard Podlahy obytných místností standard Podlahy ostatních místností standard Vytápění standard Elektroinstalace standard Bleskosvod standard Rozvod vody standard Zdroj teplé vody standard Instalace plynu standard Kanalizace standard Vybavení kuchyní standard Vnitřní hygienické vybavení standard Záchod standard Ostatní chybí
0.03100
100%
0.00400
100%
0.02300
100%
0.02400
100%
0.03300
100%
0.05200
100%
0.02200
100%
0.01100
100%
0.04400
100%
0.04100
100%
0.00600
100%
0.03000
100%
0.01800
100%
0.00500
100%
0.02800
100%
0.00500
100%
0.05100
100%
0.00400
100%
0.03600
100%
-0.036*1.852 ________________________________________________
-0.06667 K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.06667) = 0.9640 2.4.5 Opotřebení stavby Výpočet opotřebení analytickou metodou: Pol. Konstrukce a vybavení Stáří Životn. (B) (C)
Cen.podíl (A)
Podíl části
Opotřebení konstrukce B/C * 100 A
_______________________________________________________________________________________________________________
1.
Základy vč. zemních prací 55 150 0.07365
100% -9-
2.7005%
2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.
Svislé konstrukce 55 80 0.23133 Stropy 55 80 0.08714 Zastřešení mimo krytinu 55 70 0.05394 Krytiny střech 55 55 0.03320 Klempířské konstrukce 55 55 0.00830 Vnitřní omítky 55 55 0.06432 Fasádní omítky 55 55 0.03216 Vnější obklady 55 55 0.00415 Vnitřní obklady 35 35 0.02386 Schody 55 80 0.02490 Dveře 55 55 0.03423 Okna 55 55 0.05394 Podlahy obytných místností 55 55 0.02282 Podlahy ostatních místností 55 55 0.01141 Vytápění 35 35 0.04564 Elektroinstalace 55 55 0.04253 Bleskosvod 55 55 0.00622 Rozvod vody 55 55 0.03112 Zdroj teplé vody 55 55 0.01867 Instalace plynu 35 35 0.00519 Kanalizace 55 55 0.02905 Vybavení kuchyní 35 35 0.00519 Vnitřní hygienické vybavení 55 55 0.05290 Záchod 55 55 0.00414 Ostatní 0.00000
100%
15.9039%
100%
5.9909%
100%
4.2381%
100%
3.32%
100%
0.83%
100%
6.432%
100%
3.216%
100%
0.415%
100%
2.386%
100%
1.7119%
100%
3.423%
100%
5.394%
100%
2.282%
100%
1.141%
100%
4.564%
100%
4.253%
100%
0.622%
100%
3.112%
100%
1.867%
100%
0.519%
100%
2.905%
100%
0.519%
100%
5.29%
100%
0.414%
100% ______________________________
- 10 -
83.4493% Opotřebení stavby (analytická metoda) = SUMA(B/C*100A) = 83.4493%. 2.4.6 Výpočet ceny objektu (§ 13 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m3 obestavěného prostoru Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.11) K4: koeficient vybavení stavby K5: koeficient polohový (dle přílohy č.20) Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41) pp: koeficient dle trhu a polohy pp = It x Ip = 0.920 x 0.577
= Kč
1.975,x 1.0000 x 0.9640 x 0.9000 x 2.1260 x 0.5308
_________________________________________
Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celý obestavěný prostor 1722.55 m3 Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 83.4493% Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč = Kč = Kč - Kč = Kč
1.933,66 3.330.826,03 3.330.826,03 2.279.551,01 1 051.275,02
_______________________________________________________________________________________________________________
Rodinný dům se šikmou střechou
Cena celkem Kč
1 051.275,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.5 Vedlejší stavba s krovem neumož.zřízení podkroví - včelín Oceněno podle § 16, přílohy č.14/2 vyhlášky. Jde o dřevěný včelín. 2.5.1 Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: 46.21.19.9 Typ: D1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Druh konstrukce: Dřevěná oboustranně obíjená 2.5.2 Obestavěný prostor Spodní stavba 3,80*9,70 Vrchní stavba 3,80*9,70*2,80
= =
36.86 m3 103.21 m3
_________________________________________ 3
celkem =
140.07 m
2.5.3 Podlaží Označení
Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá plocha výška
Výška podlaží
_______________________________________________________________________________________________________________
1.NP - přízemí
3,80*9,70 36.86 m2
2.60 m
2.80 m
Celkem: žádné podzemní a 1 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je 36.86 m2 a prům.výška podlaží je 2.80 m. - 11 -
2.5.4 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Úroveň vybavení
Cen.podíl
Podíl části
n
_______________________________________________________________________________________________________________
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12.
Základy standard Obvodové stěny standard Stropy standard Krov neuvažuje se Krytina standard Klempířské konstrukce standard Úprava povrchů standard Schodiště neuvažuje se Dveře standard Okna standard Podlahy standard Elektroinstalace standard
0.08000
100%
0.31300
100%
0.21800
100%
0.00000
100%
0.11200
100%
0.01600
100%
0.06300
100%
0.00000
100%
0.03800
100%
0.01300
100%
0.09700
100%
0.05000
100% ________________________________________________
0.00 K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * 0.00) = 1.0000 2.5.5 Opotřebení stavby Při stáří 55 let a životnosti 55 let činí základní opotřebení stavby 100%. Podle přílohy č.21 vyhlášky o výpočtu opotřebení lineární metodou je opotřebení upraveno na maximální povolenou hodnotu 85%. 2.5.6 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Ti
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 3 Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy 4 Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí 3 Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost 2 Bez vlivu - 12 -
0.00 0.00 0.00 0.00
5. Povodňové riziko Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
4
1.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 5. znaku se do sumy nezapočítává
0.00
It = (1 + SUMA(Ti)) x T5 = (1 + 0.00) x 1 = 1.000 2.5.7 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.do 2000) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Pi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Druh a účel užití stavby 1 Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP 1 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci 1 Střed obce - centrum obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě 1 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku 1 V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost 6 Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* 5 Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitel. 1 Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo 2 Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost 2 Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené 2 Bez dalších vlivů
1.03 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává
0.00
Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + 0.00) x 1.03 = 1.030 2.5.8 Výpočet ceny objektu (§ 16 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m3 obestavěného prostoru Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.14) K4: koeficient vybavení stavby K5: koeficient polohový (dle přílohy č.20) Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41) pp: koeficient dle trhu a polohy pp = It x Ip = 1.000 x 1.030
= Kč
1.055,x 1.0000 x 1.0000 x 0.9000 x 2.0750 x 1.0300
_________________________________________
- 13 -
Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celý obestavěný prostor 140.07 m3 Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 85% Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč = Kč = Kč - Kč = Kč
2.029,32 284.246,85 284.246,85 241.609,82 42.637,03
_______________________________________________________________________________________________________________
Vedlejší stavba s krovem neumož.zřízení podkroví
Cena celkem Kč
42.637,-
_______________________________________________________________________________________________________________
B. Hodnota stanovená porovnávací metodou Stanovení hodnoty srovnatelné je provedeno porovnáním s obdobnými nSemovitostmi – rodinnými domy v obdobných lokalitách v kraji a to metodou porovnání nemovitostí jako celku. Objekt je srovnáván s obdobnými rodinnými domy. Výsledné ceny jednotlivých objektů po úpravě jsou pro použití stanovení obvyklé ceny započítávány s různými váhami (nižší váha je pro starší prodeje, prodeje u nichž nelze ověřit sjednanou cenu ze standardních zdrojů, vyšší váhu mají prodeje blíže oceňovanému objektu, váha dále zohledňuje porovnatelnost velikostí objektů
Porovnávané nemovitosti – analýza trhu: 1. Rodinný dům, okrajová část, Nedašov, 1 250 000,- Kč 2. Rodinný dům, okrajová část, Brumov, 1 300 000,- Kč 3. Rodinný dům, okrajová část, Francova Lhota, 1 200 000,- Kč Oceň. 1 2 3 Majetek Cena celkem v Kč(C) 1 250 000 1 300 000 1 200 000 Typ transakce Prodej Prodej Prodej Korekce pro typ transakce 1,00 1,00 1,00 1,00 Datum nabídky 2014 2014 2014 Index data nabídky 1,00 1,00 1,00 1,00 Technický stav objektu Stejné Stejné Stejné Index tech. Stavu 1,00 1,00 1,00 1,00 Funkční využití Stejné Stejné Stejné Index funk. Využ. 1,00 1,00 1,00 1,00 Další rozvoj nemovitosti Stejné Stejné Stejné Index dalšího rozvoje 1,00 1,00 1,00 1,00 Lokalita Stejné Stejné Stejné Index lokality 1,00 1,00 1,00 1,00 Vzhled a atraktivita objektu Stejné Stejné Stejné Index atraktivity 1,00 1,00 1,00 1,00 Celkový index (I) 1,00 1,00 1,00 Indikovaná hodnota nemovitosti C/I v Kč 1 250 000 1 250 000 1 300 000 1 200 000 Váha 1 1 1 Hodnota (indikovaná hod. x váha) v Kč 1 250 000 1 250 000 1 300 000 1 200 000 Hodnota stanovená porovnáním (po zaokrouhlení)
C. Výnosová hodnota Pro předmětný případ ocenění se tato metoda nepoužije. - 14 -
1 250 000,- Kč
3. REKAPITULACE věcné ceny 1) Stavební pozemek dle § 4 odst.1 (zast.plocha) 2) Zahrada 3) Jiný pozemek dle § 9 odst.5 (jinde neuvedený) 4) Rodinný dům se šikmou střechou (2 RD spojeny vzáj. krčkem) 5) Vedlejší stavba s krovem neumož.zřízení podkroví (včelín)
Kč Kč Kč Kč Kč
144.326,1.115,1.374,1 051.275,42.637,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena Po zaokrouhlení podle § 50 vyhlášky
Kč Kč
1 240.727,1 240.730,-
_______________________________________________________________________________________________________________
4. ZÁVĚR - STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ – TRŽNÍ Obvyklá cena, ve smyslu ceny, kterou by bylo možno dosáhnout při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku k datu ocenění, který stanovil zadavatel, mezi dobrovolně jednajícím potenciálním kupujícím a prodávajícím, bez vlivu zvláštní obliby, je stanovena jako hodnota stanovená porovnáním (jako podklad pro porovnání byl použit archiv realitní kanceláře Zvonek) po zaokrouhlení, což činí 1 250 000,- Kč. Závěrečné stanovení ceny obvyklé vychází z analýzy trhu a je v něm preferován porovnávací způsob ocenění. Cena nezohledňuje případné tehdejší pohledávky uvedené na LV. Výsledná obvyklá – tržní cena je:
1 250 000,- Kč (slovy: jeden milion dvěstěpadesát tisíc korun českých) Součásti a příslušenství nemovitosti (pozemky) jsou označeny a patrny z přilož. Katastr.mapy Pokud se má znalec vyjádřit k ceně jednotlivých práv a závad (dle LV) s nemovitostmi spojených i ceně aktuálních právních závad, které by případným prodejem v dražbě nezanikly, tedy toto ke dni ocenění znalec nezná. Znalcem stanovená výsledná cena (výše uvedená) nemovitosti tedy nezohledňuje cenu jednotlivých práv a závad na nich.
V Zlíně, dne 2.května 2014 .................... vypracoval
- 15 -
5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 16.11.1988, č.j. Spr. 3794/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 2768-024/2014. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.
Ing. Pavel Stržínek
- 16 -
