Okres:
Louny
Obec:
Louny
ZNALECKÝ POSUDEK čís.3358-09/2014
o obvyklé ceně nemovitosti – bytu č. jednotky 2199/7 v budově č.p. 2199 na pozemku p.č. 1488/61 včetně podílu č. 7736/62324 na společných částech budovy a pozemku v katastrálním území Louny
Objednavatel:
JUDr. Zdeněk Zítka, Exekutorský úřad Plzeň – město, Palackého nám. 28, 301 00 Plzeň
Vlastník:
Miloš Maxa, Františka Chlouby 2199, 44001 Louny
Účel:
Podklad pro exekuční řízení
Posudek vypracoval:
Ing. Petr Bicenc, znalec z oboru Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí bytem: Litvínov 6, Podkrušnohorská1581/ 312 tel. 603 748 486
Datum místního šetření: 10.12.2013
Datum, ke kterému bylo provedeno ocenění: 10.12.2013
Posudek obsahuje:
7 očíslovaných stran textu, 1 strana Přílohy č.1, 1 strana Přílohy č.2 a 1 strana Přílohy č.3 a předává se ve trojím vyhotovení
1.
Nález
1.1.
Podklady pro vypracování posudku
1.1.1. 1.1.2. 1.1.3. 1.1.4.
Výpis z katastru nemovitostí ze dne 7.11.2013 Kopie katastrální mapy ze dne 13.9.2013 Informace z územního plánu města Louny Zjištění na místě samém
Nemovitosti byla prohlédnuta jen z vnější strany. Nebylo možné prohlédnout byt z vnitřní strany z důvodu znemožnění přístupu do bytové jednotky vlastníkem nemovitosti dne 10.12.2013. Informace byly zjištěny na základě výpovědi správce budovy a prohlídky podobného v nižším podlaží. 1.2.
Vlastnické a evidenční údaje
Nemovitost – byt č. 2199/7 v budově p.č. 2199 v katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Louny v obci Louny, k.ú. Louny. V listě vlastnictví č. 5348 je uvedeno, že vlastníkem nemovitosti k 11.3.2013 byl: Miloš Maxa ( r.č.700927/2754), Františka Chlouby 2199, 44001 Louny Podíl na společných částech domu a pozemku
7736/62324
Omezení vlastnického práva: Nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji, zástavní právo exekutorské, zástavní právo smluvní, nařízení výkonu rozhodnutí viz výpis z katastru nemovitostí nemají vliv na ocenění. Nabývací tituly: Viz výpis z listu vlastnictví K obytnému domu náleží pozemek: parc.č.1488/61 - zastavěná plocha a nádvoří
217 m2
Použité cenové předpisy: Vyhlášce MF č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb. 1.3.
Popis oceňovaných nemovitostí
Oceňovaný byt je situován v bytovém domě ve východní zastavěné části města v ulici Františka Chlouby. Dům je řadový - vnitřní. Pozemek je rovinatý. Přístup k domu je vchodem ze západní strany po zpevněné komunikaci. K nemovitosti vedou z inženýrských sítí přípojka vody, veřejná kanalizace, plynu a přípojka elektrického proudu.
2
2.
Posudek - ocenění nemovitostí bytová jednotka č. 2199/7 stavební pozemek
Věcná hodnota 2.1.
Bytový prostor 2.1.1. Nález
Objekt je podsklepený, má celkem 4 nadzemní podlaží. Bytová jednotka o velikosti 3+1 se nachází v mezipatře třetího a čtvrtého nadzemního podlaží. Bytová jednotka se skládá z chodby, pokoje, ložnice, obývacího pokoje, kuchyně, koupelny, záchodu, lodžie a sklepní koje ( podlahová plocha: 77,36m2). Základy jsou standardní bez izolace proti zemní vlhkosti. Nosná konstrukce je zděná z tvárnic tl. 40cm, stropy jsou rovné, omítnuté. Střecha je plochá, Střešní krytina je asfaltová. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové. Fasáda je brizolitová. Vnější obklady jsou z fylitické břidlice. Vnitřní keramické obklady jsou provedeny v koupelně a kuchyni. Schody jsou teracové se zábradlím. Dveře převládají plné a částečně prosklené s ocelovými zárubněmi. Balkonové dveře jsou plastové prosklené. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem. V místnostech jsou podlahy z vlysů a PVC. Vytápění je v obytném domě řešeno individuálně, v oceňované bytové jednotce nebyl způsob vytápění zjištěn ( podle informací správce je odpojeno). Elektrorozvody jsou světelného i motorového proudu. V objektu je proveden rozvod studené i teplé vody. Rozvody kanalizace jsou provedeny ze záchodu, koupelny a kuchyně. V objektu je provedena instalace zemního plynu. Teplá voda je z dálkového zdroje. Mezi základní technická zařízení patří smaltovaná vana, umyvadlo a splachovací záchod. K vybavení kuchyně patří plynový sporák a dřez. V obytném není výtah. K ostatnímu vybavení patří vestavěné skříně v předsíni. Objekt byl uveden do užívání v roce 1972, což odpovídá stáří 2013-1972 = 41 roků. Obytný dům prošel částečnou revitalizací ( byly vyměněny okna za nová plastová a nové balkonové plastové dveře). Byt je v převážně v původním částečně neudržovaném stavu podle informací správce domu. 2.1.2. Zjištění charakteru objektu V objektu se nenacházejí ani provozní ani nebytové prostory. V tomto případě se jedná o obytný dům podle § 2 písm.a) odst. 1) vyhlášky 501/2006 Sb. o obecných požadavcích na využívání území, který nesplňuje podmínky rodinného domu dle ustanovení § 2 písm.a) odst.2) vyhlášky č.501/2006 Sb. ( v objektu se nachází více jak tři samostatné byty), a proto se objekt oceňuje jako obytná budova netypová. 2.1.3. Výpočet 77,36
Podlahová plocha(m2) Zc - Základní cena podle přílohy č.2 Typ
Účel užití budovy
K(b)
budova
-
Kč/m2 domy vícebytové( netypové)
9 030
3
K4 - koeficient vybavení stavby Znak
Konstrukce a vybavení
1
Základy včetně zemních standartní s izolací proti prací vlhkosti
2
zděné
3
Svislé konstrukce včetně obvodového pláště Stropy
4
Krov, střecha
střecha plochá jednovrstvá
5
Krytina střech
živičná svařovaná vícevrsrvá
6
Klempířské konstrukce žlaby a svody z pozink.plechu
7
Úprava vnitřních povrchů vápenné štukové
8
Úpravy vnějších povrchů břizolitová
9
koupelna a kuchyně
10
Vnitřní obklady keramické( hygienická zařízení) Schody
11
Dveře
hladké plné a částečně prosklené p
12
Vrata
neuvažují se
13
Okna
plastová
14
Povrchy podlah
vlysy, PVC
15
Vytápění
lokální nefunkční
16
Elektroinstalace
světelná a třífazová
17
Bleskosvod
ano
18
Vnitřní vodovod
rozvod studené a teplé vody
19
Vnitřní kanalizace
20
Vnitřní plynovod
odpady ze všech hygienických zařízení, koupelen a kuchyní ano
21
Ohřev teplé vody
dálkový
22
Vybavení kuchyní
plynový sporák, digestoř
23
Vnitřní hygienická vybavení
umyvadlo, ocelová vana, WC splachovací
24
Výtahy
ne
25
Ostatní
vestavěné skříně
stropy nespalné
teracové
objemové podíly: A (%)
zastoupení konstrukce: P ( %)
nedotčené, standartní
6,00
100,00
1
0
18,80
100,00
1
0
8,20
100,00
1
0
5,30
100,00
1
0
2,40
100,00
1
0
0,70
100,00
1
0
6,90
100,00
1
0
3,10
100,00
1
0
2,10
100,00
1
0
3,00
100,00
1
0
3,20
100,00
1
0
0,00
100,00
1
0
5,40
100,00
1
0
3,10
100,00
1
0
4,70
100,00
5,20
100,00
1
0
0,40
100,00
1
0
3,30
100,00
1
0
3,20
100,00
1
0
0,40
100,00
1
0
2,10
100,00
1
0
1,80
100,00
1
0
3,80
100,00
1
0
1,30
100,00
5,60
100,00
nad standartní pod standartní
1
1
n
-0,087
-0,0241 0
-0,1111
Koeficient vybavení stavby: K4 = 1 + 0,54 × n
Koeficient změn cen staveb: Ki
není-li ve výčtu
1
Celkem objemových podílů ( n)
Koeficient podle druhu konstrukce: K1
chybějící
0,94 Pol.č.
Název
K1
1(b)
zděné
0,939
Kód
Název položky
46.21.12.2.
budova
-
Ki domy vícebytové( netypové)
Základní cena bytu za m2 (Kč): ZCU = Zc × K1 × K2 × K3 ×K4 × K5 × Ki
2,131
16 985 1 313 960
Reprodukční cena bytu (Kč): CR = ZCU × OP Opotřebení lineární metodou: Stáří objektu S( rok):
41
Předpokládaná životnost Z( rok):
90
Roční opotřebení Zr(%): Zr = 100/Z
1,11
Vypočtené opotřebení Zv( %): Zv = Zr × S
45,56
Uvažované opotřebení Zu( %)( max.85%):
45,56
Cena stavby po odpočtu opotřebení( Kč): C = ZCU × OP × ( 1 - Zu/100 )
4
715 320
2.2.
Stavební pozemky
Spoluvlastnický podíl na pozemku p.č.1488/61, který tvoří 7736/62324 ( cca 12,4%) z ceny pozemku, nemá prakticky žádný vliv na obvyklou cenu bytové jednotky. 2.3.
Rekapitulace Byt č. 2199/7
715 320
uvažovaný spoluvl. podíl p: Stavební pozemky
0,0000
pozemky celkem
0
0,00 pozemky celkem × p
715 320
CELKEM: C
Věcná hodnota činí:
715 320,-Kč ( po zaokrouhlení) slovy: sedmsetpatnácttisíctřistadvacettisíc Kč
3.
Zjištění srovnávací hodnoty
Tato hodnota je výsledkem porovnání a vyhodnocení realizovaných cen nemovitostí obdobného charakteru, přičemž je nutno respektovat lokalitu, polohu, stav, velikost a účel užívání nemovitostí. Dům, ve kterém se oceňovaný byt nachází, stojí ve východní zastavěné části města v ulici Františka Chlouby. Jedná se o řadově vnitřní obytný dům. Příjezd k pozemku je po zpevněné komunikaci. Pozemek je rovinatý. Dům je napojený na veškeré inženýrské sítě. V obci je veškerá občanská vybavenost v docházkové vzdálenosti ( úřady, obchody, plavecký bazén, restaurace, školy, školky,…). Dopravní dostupnost je zajišťována MHD, s okolními městy je zajišťována vlakovou, autobusovou dopravou a individuálně. Pracovní možnosti jsou v místě nebo v okolních průmyslových podnicích. Oceňovaný byt je velikosti 3+1, umístěný v mezipatře mezi třetím a čtvrtým podlaží a skládá se z chodby, pokoje, ložnice, obývacího pokoje, kuchyně, koupelny, WC, lodžie a sklepní koje. Byt je převážně v původním částečně neudržovaném stavu. Výhodou je, že obytný dům se nachází po částečné rekonstrukci ( plastová okna, nové balkony). Částečnou nevýhodou může být omezená možnost parkování v okolí. Při posouzení výše uvedených hledisek se jedná o průměrný zděný byt, který je umístěný v klidné lokalitě nedaleko centra města, kde je poptávka s nabídkou v rovnováze. Porovnávané nemovitosti: 2 1. Město Louny, ulice Palackého, velikost 3+1/L( 69m ), panel se zateplením, 4.NP, dům po rekonstrukci, byt po částečné rekonstrukci, dálkové topení, nabídková cena 749 000Kč. www.sreality.cz, ID zakázky: 359280
5
2
2. Město Louny, ulice Františka Chlouby, velikost 3+1/L ( 72m ), zděný se zateplením, 3.NP, dům udržovaný, byt převážně v původním stavu, dálkové topení, nabídková cena 885 000Kč. www.sreality.cz, ID zakázky: 369681 2
3. Město Louny, ulice Čs. armády, velikost 3+1/B ( 75m ), zděný se zateplením, 4.NP, dům po rekonstrukci, byt po rekonstrukci, dálkové topení, nabídková cena 889 000Kč. www.sreality.cz, ID zakázky: 061-N01079 2
4. Město Louny, ulice 28. října, velikost 3+1/B ( 53m ), zděný bez zateplení, 1.NP, dům v udržovaném stavu, byt v původním udržovaném stavu, dálkové topení, nabídková cena 550 000Kč. www.sreality.cz, ID zakázky: 323863
Přepočet ceny zjištěné srovnávací metodou je proveden v Příloze č.3. cena nemovitosti zjištěná srovnávací metodou činí:
681 880,- Kč( po zaokrouhlení) slovy: šestsetosmdesátjednatisícosmsetosmdesát Kč
4.
Rekapitulace
Výsledkem ocenění je stanovení obvyklé ceny nemovitosti
a) věcná hodnota( po zaokrouhlení) Cena vypočtená formou věcné hodnoty zohledňuje především - stáří stavby a stav běžné údržby - technické a morální opotřebení - provedené opravy a výměnu jednotlivých konstrukčních prvků a zařízení - předpokládanou životnost ( další trvání stavby) ale neuvažuje se s eventuálním pronájmem a výnosy z pronájmu jednotlivých prostor. Cena věcné hodnoty činí( po zaokrouhlení) 715 320,-Kč b) srovnávací metodou( po zaokrouhlení) Cena zjištěná srovnávací metodou činí
681 880,-Kč
Silné stránky nemovitostí - veškerá občanská vybavenost v docházkové vzdálenosti - částečná rekonstrukce budovy Slabé stránky nemovitostí - byt v původním stavu umístěný v mezipatře 3.NP - 4.NP - omezené parkování u domu
6
Hodnota věcná vyjadřuje hledisko ceny pořízení a nákladů na opravy a údržbu. Věcná hodnota je obvykle vyšší než obvyklá cena, protože výše původních nákladů na pořízení nemovitosti nemá pro potencionálního kupujícího téměř žádný význam. Kupující zohledňuje vlastní hlediska a požadavky na převáděnou nemovitost s ohledem na předpokládané využití. Oceňované nemovitosti jsou orientovány výnosově s tím, že se předpokládá pronájem cizím subjektům, které je budou provozovat. Výnosová hodnota je proto považována za značně svázanou s výslednou obvyklou cenou. Hodnota porovnávací by měla podat nejpřesnější obraz o obvyklé ceně, ale pouze v případě dostatečných informací, kterých je v daném případě přiměřené množství. V daném případě se obvyklá cena blíží ceně zjištěné srovnávacím způsobem. Při nedostatku informací o realizovaných cenách je možno využít přiměřeně i nabídkových a poptávkových cen realitních kanceláří se zvážením vývojových trendů na trhu nemovitostí v dané lokalitě. Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění pro odhad obvyklé ceny, stanovuji obvyklou cenu bytu č.2199/7 s příslušenstvím včetně podílu na společných částech domu a pozemku v k.ú. Louny ve výši:
680 000,- Kč slovy: šestsetosmdesáttisíc Kč V Litvínově 29.1.2014
Ing. Petr Bicenc
1. Příloha č.1 - Fotodokumentace 2. Příloha č.2 – Snímek z katastrální mapy 3. Příloha č.3 – Tabulka výpočtů pro srovnávací metodu
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 27.9.1996 Spr. 4741 pro obor E k o n o m i k a, odvětví Ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř.č.3358-09/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle připojené likvidace. V Litvínově 29.1.2014 Ing. Petr Bicenc
7
