Znalecký posudek č. 2957/67/2014 O ceně obvyklé bytové jednotky č. 1824/3 s podílem na společných částech domu č.p.1824 a pozemku parc.č. st.1864 v k.ú.Aš, obec Aš, okres Cheb.
Objednatel posudku:
Hypoteční banka a.s. Radlická 333/150 150 00 P r a h a 5
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely veřejné dražby dle zákona 26/2000 Sb.
Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, podle stavu ke dni 13. 5. 2014 posudek vypracoval: Ing. Marcela Odstrčilová Bystřická 427 417 31 Novosedlice 723 576 438
Posudek obsahuje 15 stran a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. , 13. 5. 2014
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění ceny obvyklé bytové jednotky 4+1 v 1.patře obytného domu č.p.1824 na Chebské ulici v Aši.
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 17. 2. 2013. Uživatelka bytu Iryna Paluyanchyk nebyla přítomna. Prohlídka bytu nebyla umožněna, informace poskytla spoluvlastnice dvou jednotek v témže domě.
3. Podklady pro vypracování posudku Výpisy z katastru nemovitosti LV č.3372 a LV č.3010 Snímek z pozemkové mapy Nabídky RK Skutečnosti zjištěné na místě
4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Karlovarský Cheb Aš Aš (600521)
5. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace není k dispozici, ocenění je provedeno dle skutečností zjištěných na místě.
6. Celkový popis nemovitosti Obytný dům je postaven při hlavní silnici vedoucí z Chebu do Aše. Dům je rohový v řadové zástavbě na pravé straně při vjezdu do města. V domě je pět jednotek z toho 4 bytové a jedna nebytová. V přízemí domu je nebytová jednotka původně provozovaná jako pizerie a bytová jednotka. Oceňovaná jednotka zaujímá celé 1.patro domu. Je upravena pro dvougenerační bydlení, má vlastní etážové topení s kotlem na plyn a náleží k ní sklep a část půdy. Za domem je skupina garáží, kde je možnost zakoupení garáže. Za domem jsou plochy k rekraci a rozsáhlé lesy. Ve městě je veškerá občanská vybavenost . Do města Cheb je velmi dobrá dopravní dostupnost po silnici i vlakem. Nádraží je vzdáleno 350 m od domu.
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
7. Obsah posudku Pozemek a) Pozemek č. st.1864/1 Byt a) Bytová jednotka č.1824/3
–4–
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy IV. Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím 5 Povodňové riziko výskytu záplav
Pi –0,06 0,00 0,00 0,00
1,00
4
Index trhu:IT = P5 × (1 + ∑ Pi) = 0,940 i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které má obec obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost VI. Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti 7 Hromadná doprava V. Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky měst) I. Bez možnosti komerčního využití 8 Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo I. Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v okolí 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 11
Index polohy: IP = P1 × (1 +
∑ Pi) = 0,790 i=2
Pi 1,00 0,02 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 –0,23 0,00 0,00
–5– Pozemek
a) Pozemek č. st.1864/1 – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Aš Název okresu: Cheb Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce I. Nad 5000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam III. Ostatní města a všechny obce v okr. Praha obce -východ, Praha-západ 3 Poloha obce V. Ostatní případy 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5 Dopravní obslužnost obce III. Železniční a autobusová zastávka 6 Občanská vybavenost v obci III. Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola)
Oi 0,95 0,85 0,80 1,00 0,90 0,95
Základní cena výchozí: ZCv = 940,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 519,19 Kč/m2 Index trhu: IT = 0,940 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
∑ Pi = 1,000 i=1
Index polohy: IP = 0,790 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,743 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 385,7582 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] st.1864/1 zastavěná plocha 299 Pozemek č. st.1864/1 – určená cena: Rekapitulace cen pozemku: a)Pozemek č. st.1864/1 Cena pozemku činí ke dni odhadu celkem: Bytová jednotka č.1824/3 – spoluvlastnický podíl: 267 / 1 000
Cena [Kč] 115 341,70 115 341,70 Kč
115 341,70 Kč 115 341,70 Kč 30 796,23 Kč
–6– Byt
a) Bytová jednotka č.1824/3 – § 38 Bytová jednotka 4+1 zaujímající celé 2.nadzemní podlaží obytného domu č.p.1824 Chebská ulice, má celkovou podlahovou plochu 110 m2. Bytová jednotka je vybavena novou kuchyňskou linkou, novou koupelnou, vlastním etážovým topením s plynovým kotlem. Okna plastová, podlahy laminátové plovoucí. Byt je po rekonstrukci v dobrém stavu. K bytu náleží část sklepa a půdy. Podíl na společných částech domu je 267/1000. Obytný dům má celkem 5 jednotek z toho 4 bytové. Je cihlový, rohový, cele podsklepený. Podlahové plochy jednotky (PP): celková podlahová plocha
110,00 m2
Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Karlovarský Obec: Aš Počet obyvatel: 13 076 Základní cena (ZC): 11 215,– Kč/m2 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Typ stavby IV. Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad II. Bez dopadu na cenu bytu 3 Příslušenství domu 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované II. Ostatní světové strany - částečný výhled 5 Orientace obyt. místností ke světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, užívané spolu s bytem komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 10 Stavebně-technický stav III. Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) * Rok kolaudace: 1920 Stáří stavby (y): 94 Koeficient pro úpravu (s): 0,600
Vi 0,10 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,85*
9
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V10):
0,561
i=1
Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): 6 291,62 Kč/m2 Index trhu (IT): 0,940 Index polohy (IP): 0,790 Cena bytu určená porovnávacím způsobem: CBP = PP × ZCU × IT × IP = 110,00 × 6 291,62 × 0,940 × 0,790 =
513 937,27 Kč
–7– Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemku = 115 341,70 Kč Spoluvlastnický podíl: × 267 / 1 000 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 30 796,23 Kč 30 796,23 Kč + Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 544 733,50 Kč Bytová jednotka č.1824/3 – určená cena:
544 733,50 Kč
–8–
C. Rekapitulace Rekapitulace cen pozemku: a)Pozemek č. st.1864/1 Cena pozemku činí ke dni odhadu celkem: Bytová jednotka č.1824/3 – spoluvlastnický podíl: 267 / 1 000
115 341,70 Kč 115 341,70 Kč 30 796,23 Kč
Výsledné ceny bytu: a) Bytová jednotka č.1824/3 Cena po zaokrouhlení podle § 50:
Zjištěná cena: 544 730,– Kč Cena slovy: pětsetčtyřicetčtyřitisícesedmsettřicet Kč
544 733,50 Kč 544 730,– Kč
–9–
– 10 –
, 13. 5. 2014 Ing. Marcela Odstrčilová Bystřická 427 417 31 Novosedlice 723 576 438
– 11 –
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem č.j. Spr. 2341/87 ze dne 21.dubna 1987 pro základní obor elkonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí - spec.nemovitosti
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2957/67/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 67/2014 podle připojené likvidace.
– 12 –
E. Seznam příloh Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí
– 13 –
Fotodokumentace
– 14 –
Výpis z katastru nemovitostí
– 15 –
