2014

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 815/148/2014 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka, č. 173/23 v BD čp. 173 s příslušenstvím a podílem na společných částech domu č.p. 173, 174, 175 a pozemku st.p.č. 318/8, 318/9 a p.č. 318/10 o velikosti 353/42384, na LV č. 960 a 286, vedené u KP Ústí nad Labem Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Ústí nad Labem, obec Ústí nad Labem, k.ú. Mojžíř Adresa nemovité věci: Jindřicha Plachty 173, 400 01 Ústí nad Labem OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:

Exekutorský úřad Prachatice, Mgr. Kamil Košina Zdíkov 79, 384 73 Stachy

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151, 541 01 Trutnov IČ: 13531140 telefon: +420499732407 e-mail: [email protected] DIČ: CZ 6704131533 fax: +420499732408

ÚČEL OCENĚNÍ:

Exekuční řízení č.j. 040Ex 4141/12-15 (ocenění stávajícího stavu)

OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:

105 000 Kč 16.12.2014

18 stran

V Trutnově, dne 18.12.2014

Stav ke dni :

Počet příloh: 5

Ing. Michal Danielis

16.12.2014 Počet vyhotovení: 1

NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Úkolem znalce je stanovit obvyklou (obecnou) cenu: 1. nemovitostí povinného a jejich příslušenství 2. movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitostí 3. práv a závad s nemovitostmi spojených 4. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Přehled podkladů 1. Výpis z KN, LV č. 960 2. Výpis z KN, LV č. 286 - dálkový náhled 3. Kopie KM a PM pořízená dálkovým přístupem 4. Zákon č. 151/1997 Sb v platném znění 5. Skutečnosti zjištěné při místním šetření dne 16.12.2014. Povinný Duna Julius byl řádně obeslán doručeným dopisem, doručenka se vrátila s poznámkou, že bylo dne 3.12.2014 vhozeno do schránky. Na místní šetření se nedostavil. Místního šetření se zúčastnila nájemnice bytu paní Tokárová Denisa, která nemovitost zpřístupnila a nájemní smlouvu ani přes vyžádání nepředložila, rovněž fotodokumentaci nepovolila. Vlastník neposkytl řádnou součinnost a nezpřístupnil oceňovanou nemovitost, ale z dostupných informací, získaných jednak prohlídkou stavby „z venku”, informací katastru nemovitostí a od sousedů, je možné s jistotou a bez obtíží zjistit obvyklou cenu i bez vnitřní prohlídky. 6. Územně plánovací dokumentace 7. Fotodokumentace pořízená znalcem 8. Databáze nemovitostí, realitní inzerce, webové servery, www.risy.cz, wikipedia 9. Usnesení o ustanovení znalce č.j. 040Ex 4141/12-15 10. Povodňová zpráva www.cap.cz

-2-

Místopis Ústí nad Labem (německy Aussig an der Elbe) je statutární město na severozápadě Čech, centrum Ústeckého kraje a okresu Ústí nad Labem. Do roku 1990 zde sídlil také krajský národní výbor Severočeského kraje. Sedmé největší město České republiky. Město je napojeno na mezinárodní silnici E 442 (Liberec, Děčín, Ústí, Teplice, Chomutov, Karlovy Vary) a silnice první třídy (I/8, I/30, I/13). Dále je přímo napojeno na dálnici D8 (Berlín – Praha), která prochází západním okrajem města. V současnosti chybí poslední úsek Ústí nad Labem – Lovosice, cesta do Drážďan je tak z Ústí kratší, než cesta do hlavního města, čehož Ústečané hojně využívají. Ústí je důležitým železničním uzlem se čtyřmi nádražími. Do Ústí je zaústěno šest železničních tratí; českým unikátem je, že všechny tyto tratě jsou dvoukolejné a elektrifikované. Labská vodní cesta je spojnicí se sítí západoevropských vodních cest, umožňujících přístup do SRN, států Beneluxu, severní Francie a do významných přímořských přístavů. Labská vodní cesta je součástí IV. transevropského multimodálního koridoru. Nákladní lodní doprava a rekreační osobní doprava jsou provozované na labské vodní cestě v úseku Pardubice – Chvaletice – Ústí nad Labem – Hřensko – Hamburk. Mojžíř je část statutárního a krajského města Ústí nad Labem v České republice, spadající pod městský obvod Ústí nad Labem-Neštěmice. Nachází se na levém břehu řeky Labe, přibližně 7 km severovýchodně od centra města, a sestává ze tří základních sídelních jednotek – Mojžíř, Veselí a Sídliště Skalka. Při sčítání lidu roku 2011 měl Mojžíř 221 domů se 4 485 obyvateli.

Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito komparace metody nákladové a srovnávací, výnosovou pro rezidenční nemovitosti nepoužiji, nemá vypovídací charakter. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.

BUDOUCÍ STAV

 bytová zóna  průmyslová zóna Okolí :  ostatní  nákupní zóna  /  voda  /  kanalizace  /  plyn Přípojky:  /  elektro  telefon veř / vl.

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci:

 bytová zóna  průmyslová zóna  ostatní  nákupní zóna  /  voda  /  kanalizace  /  plyn  /  elektro  telefon

 MHD  železnice  dálnice/silnice I. tř okrajová část - sidlištní zástavba

-3-

 autobus  silnice II.,III.tř

Celkový popis Nemovitost BD je situována v okrajové části města Ústí nad Labem, v okolní zástavbě obdobných panelových BD v blízkosti MŠ a ŽŠ, přístupna z ulice Jindřicha Plachty, ze zpevněné komunikace na pozemku p.č. 318/89. Nemovitosti jsou vzdálené cca. 6,9 m od centra města a jeho občanské vybavenosti (kompletní síť úřadů, MŠ, ZŠ, pošta, nemocnice, kino, hvězdárna, knihovna, autobusové a železniční nádraží) a cca. 120 m od autobusové zastávky. Území je kompletně zainvestované, budova je napojena na el. síť, veřejný vodovod, kanalizaci a plyn. Parkovací možnosti jsou negarantované na nedostatku parkovacích míst v okolí. Konstr. řešení, st.tech.stav: Budova je panelová, podsklepená, s osmi nadzemními podlažími. Stavba je řadová, krajní, se třemi sekcemi se samostatnými vchody a čp., s výtahem. Sekce s oceňovanou jednotkou obsahuje 24 bytových jednotek, společné prostory a sklepy v suterénu. Budova byla kolaudována v cca. 70.letech jako obytný dům, panelové montované konstrukce, na betonových základech se zateplenou fasádou, stropní konstrukce jsou betonové, střecha je plochá s asfaltovou krytinou. Vnitřní omítku jsou vápenné. V BD provedena revitalizace - plastová okna, zateplení, výměna výtahu, střecha a instalace. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci:  Jednotka je řádně zapsána v katastru  Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí  Stav jednotky umožňuje podpis zástavní  Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy  Skutečné užívání jednotky není v rozporu s  Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací  Přístup k nemovité věci přímo z veřejné  Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou  Nemovitá věc není situována v záplavovém  Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Dle povodňové zprávy www.cap.cz - zóna 1 - se zanedbatelným rizikem povodní. Věcná břemena a obdobná zatížení:  Zástavní právo  Exekuce Komentář: Vlastnické právo Duna Julius, Jindřicha Plachty 182, Mojžíř, 40331 Ústí nad Labem Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany. Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Duna Julius Zahájení exekuce - Duna Julius Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Ústí nad Labem? Zobrazené údaje mají informativní charakter. Platnost k 17.12.2014 17:25:21.

Ostatní rizika: nejsou Komentář: Bytovou jednotku užívá nájemnice paní Tokárová, přes vyžádání nájemní smlouvu nedoložila. -4-

OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Mojžíř: Základní zjištěná cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 320,00 Kč/m2

Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Pozemky p.č. 318/8, 318/9 a 318/10 o celkové výměře 764 m2 jsou zastavěny stavbou BD čp. 173, 174 a 175, jsou kompletně zainvestovaný (NN, VV, VK, plyn) a jsou přístupné po zpevněné veřejné komunikaci p.č. 318/89. Užívání pozemku je v souladu s právním stavem. Obec nemá platnou cenovou mapu stavebních pozemků. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - . 6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,980 Index polohy pozemku IP = 0,950 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,980 * 1,000 * 0,950 = 0,931

-5-

č. I I

Pi 0,00 0,00

I I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 1 320,Typ

Název

§ 4 odst. 1

Parcelní číslo 318/8

Výměra [m2] 257,00

zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a 318/9 252,00 nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a 318/10 255,00 nádvoří Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem Pozemky - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem

Index

Koef.

0,931

Upr. cena [Kč/m2] 1 228,92

Jedn. cena [Kč/m2] 1 228,92

Cena [Kč] 315 832,44

1 228,92

309 687,84

1 228,92

313 374,60

= *

938 894,88 938 894,88 Kč 353 / 42 384

=

7 819,69 Kč

Pozemky - zjištěná cena

Výpočet věcné hodnoty stavby Bytová jednotka č. 173/23 Bytová jednotka č. 173/23 o velikosti 1+1 skládající se z koupelny s WC, pokoje, předsíně, kuchyně, umístěný ve 8 NP - posledním, v původním stavu (vyměněna okna za izolační plastová), s umakartovým jádrem obloženým obkladem, vytápění ÚT dálkové, kuchyně typová modernizovaná s plynovým sporákem. Parkování je negarantované, možné na dostatku parkovacích míst v docházkové vzdálenosti.  Vybavení: 1 ks Kuchyňská linka 1 ks Umyvadlo 1 ks Plynový sporák 1 ks Vana nebo sprchový kout 1 ks WC mísa 2 ks Topná tělesa  Příslušenstvím bytu je spoluvlastnický podíl na společných částech budovy č.p. 173, 174 a 175 a pozemku p.č. 318/8, 318/9, 318/10 o velikosti 353/42384.  Součástmi bytu jsou: K vlastnictví jednotky patří podlahová krytina, stropní vystrojení prostor v místnostech bytu, nenosné vodorovné konstrukce, nenosné svislé konstrukce, vstupní a vnitřní dveře včetně zárubní a okna včetně okenních rámů příslušející k jednotce, veškeré vnitřní potrubní instalace v jednotce, tj. potrubní instalace vody za odbočnými ventily stoupacích vedení včetně všech zařizovacích předmětů, porubní vedení odpadní vody od zaústění do stoupacího vedení, vnitřní el. rozvody včetně zakončení (osv. tělesa, zásuvky, vypínače) včetně hlavního el. jističe pro jednotku a bytového rozvaděče el. proudu.  -6-

St. tech. stav: Bytový dům postavena v rámci výstavby sídliště cca v letech 1969, užíván pro bydlení. BD je po kompletní revitalizaci spočívající ve výměně oken za plastová izolační, opravě a zateplení fasády, výměně výtahu, oprav střechy a výměně instalací. Zatřídění pro potřeby ocenění Bytový či nebytový prostor v budově § 21 Budova: J. domy vícebytové (typové) Svislá nosná konstrukce: montovaná z dílců betonových plošných Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 koeficient dle typu podlahové plochy 35,3 * 1,00 = 35,30 m2 35,30 m2

Podlahové plochy bytu BJ o velikosti 1+1: Započítaná podlahová plocha bytu: Popis a hodnocení standardu

(S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se)

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] S S S S S S S S S S S X S S S S S S S S S S S S S S

5,40 18,20 8,40 4,90 2,30 0,70 5,70 2,90 1,30 2,90 3,30 0,00 5,30 3,00 4,80 5,10 0,40 3,20 3,10 0,40 2,20 1,90 3,90 1,30 5,70 3,70

-7-

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 5,40 18,20 8,40 4,90 2,30 0,70 5,70 2,90 1,30 2,90 3,30 0,00 5,30 3,00 4,80 5,10 0,40 3,20 3,10 0,40 2,20 1,90 3,90 1,30 5,70 3,70 100,00 1,0000

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m2]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m2] Plná cena:

35,30 m2 * 19 211,67 Kč/m2

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 44 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 66 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 110 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 44 / 110 = 40,0 % Koeficient opotřebení: (1- 40,0 % / 100)

= * * * * =

8 020,1,0370 1,0000 1,1000 2,1000 19 211,67

=

678 171,95 Kč

*

Bytová jednotka č. 173/23 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství =

0,600 406 903,17 Kč

Oceňované jednotce náleží spoluvlastnický podíl na příslušenství stavby a pozemku. Spoluvlastnický podíl je: 353 / 42 384 Bytová jednotka č. 173/23 - zjištěná cena

=

-8-

406 903,17Kč

Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Ústí nad Labem, Mojžíř BJ v původním stavu, s obloženým umakartovým jádrem Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Panelový BD po 35,30 m2 8 1+1 revitalizaci

Celková cena 104 806 Kč

Jednotková cena 2 969 Kč/m2

Popis oceňované nemovité věci Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitosti. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné subjekty, zjistí se obvyklá cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase v závislosti na skutečně dosažené (známé) prodejní ceny či diskontované nabídkové ceně za obdobný typ nemovitosti – BJ o velikosti 1+1 v předpokládaném původním stavu, v BD po částečné revitalizaci, situovaném v lokalitě sídlištní zástavby s dobrou občanskou vybaveností, dobrou dopravní dostupností a obslužností. Všechny skutečnost jsou promítnuty do srovnávací hodnoty, tato hodnota přímou metodou se pohybuje v intervalu od 2 500,-Kč do 6 500,-Kč/m2. - indikovaná hodnota je při střední úrovni intervalu. Popisy porovnatelných jednotek BJ 1+1 Byt 1+1, 36 m2, který se nachází v prvním patře zatepleného panelového domu. Byt prošel před rokem modernizací. Nová jsou plastová okna, podlahy, koupelna se sprchovým koutem. Kompletně renovovaná je kuchyň. V bytě jsou instalované skříně na míru. K bytu patří také sklepní kóje a lodžie v mezipatře. V dosahu je veškerá občanská vybavenost.Celková cena:180 000 Kč za nemovitost Stavba:Panelová Stav objektu:Po rekonstrukci Vlastnictví:Osobní Umístění objektu:Sídliště Podlaží:2. podlaží z celkem 8 Užitná plocha:36 m2 Voda:Dálkový vodovod Topení:Ústřední dálkové Plyn:Plynovod Odpad:Veřejná kanalizace BJ 1+1 Byt1+1, 36 m2, v Ústí nad Labem - Něštěmicích, ulice Jindřicha Plachty. Byt je udržovaný s umakartovým jádrem. Po stavebních úpravách rozdělen na 2+1 Okna v bytě jsou plastová. Na podlahách je položeno lino. V kuchyni je zánovní kuchyňská linka s plynovým sporákem. Součástí bytu je sklepní koje. Parkování vozidel je možná na parkovišti přímo u domu. Kompletní občanská vybavenost včetně zastávky MHD je v blízkosti domu.Celková cena:149 000 Kč za nemovitost Stavba:Panelová Stav objektu:Dobrý Umístění objektu:Sídliště Podlaží:1. podlaží z celkem 4 Užitná plocha:36 m2

-9-

BJ 1+1 Udržovaný byt 1+1 o podlahové ploše 36 m2, který se nachází v 2. NP panelového domu v Ústí nad Labem - Mojžíř. Tato bytová jednotka má nová plastová okna s pěkným výhledem do přírody. V kuchyni nová kuchyňská linka s plynovým sporákem. Původní bytové jádro, v koupelně sprchový kout. K bytu náleží také sklepní kóje. Dům je po kompletní modernizaci (zateplení, vchod, vymalování, atd.)Celková cena:195 000 Kč za nemovitost Stavba:Panelová Stav objektu:Dobrý Vlastnictví:Družstevní Umístění objektu:Sídliště Podlaží:2. podlaží z celkem 5 Užitná plocha:36 m2 BJ 2+1 Byt 2+1 v Ústí nad Labem, na sídlišti Skalka v ulici Peškova. Byt se nachází v zvýšeném přízemí panelového domu, je o ploše 60 m2. Byt obsahuje dva pokoje, kuchyni s jídelním koutem, koupelnu s WC, předsíň a komoru. Byt je udržovaný a v dobrém stavu. V docházkové vzdálenosti je zastávka MHD, parkoviště je před domem. V bytě jsou plastová okna, dům je zateplený. Celková cena:199 000 Kč za nemovitost, Stavba:Panelová Stav objektu:Dobrý Umístění objektu:Sídliště Podlaží:1. podlaží z celkem 9 včetně 1 podzemního Užitná plocha:62 m2 Plocha podlahová:60 m2 Sklep:2 m2 BJ 2+1 Byt v 1.NP. Kuch. linka a jádro původní ale udržované. V bytě plastová okna, situovaná na protilehlé strany -jih obývák s lodžií, sever kuchyně a pokoj. V bytě je též šatní komora V okolí veškerá občanská vybavenost. Cena:115 000 Kč za nemovitost Stavba:Panelová Stav objektu:Dobrý Podlaží:1. podlaží z celkem 4 Užitná plocha:66 m2 Srovnatelné jednotky Název: BJ 1+1 Lokalita: Jindřicha Plachty, Ústí nad Labem Podlaží: Dispozice:

Typ stavby

Užitná plocha 36,00 m2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

Celková cena

Jednotková cena

180 000 Kč

5 000 Kč/m2 0,80 1,00 1,00 0,99 0,93 1,00 1,00 Celkový koef. KC 0,74

- 10 -

Upravená j. cena Kč/m2 3 683

Název: BJ 1+1 Lokalita: Jindřicha Plachty, Ústí nad Labem Podlaží: Dispozice:

Typ stavby


Celková cena

Jednotková cena

149 000 Kč




Typ stavby


Celková cena

Jednotková cena

195 000 Kč


- 11 -


Název: BJ 2+1 Lokalita: Peškova, Ústí nad Labem Podlaží: Dispozice: Typ stavby


Celková cena

Jednotková cena

199 000 Kč

3 210 Kč/m2

Celkový koef. KC 0,76



Typ stavby


Celková cena

Jednotková cena

115 000 Kč

1 742 Kč/m2

Celkový koef. KC 0,77 Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek Stanovená jednotková cena oceňované jednotky Celková užitná plocha oceňované jednotky Výsledná porovnávací hodnota jednotky Popis: BJ v původním stavu, s obloženým umakartovým jádrem - 12 -

Upravená j. cena Kč/m2 1 338 1 338 Kč/m2 2 969 Kč/m2 4 204 Kč/m2 2 969 Kč/m2 35,30 m2 104 806 Kč

REKAPITULACE OCENĚNÍ Současný stav 104 806 Kč 0 Kč 414 723 Kč 7 820 Kč

Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku

Obvyklá cena 105 000 Kč slovy: Jednostopěttisíc Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny

Zdůvodnění obvyklé ceny- rekoncializace : Za obvyklou cenu pokládám cenu zjištěnou multikriteriálním pohledem, kdy je rozhodujícím kritériem u rezidenčního objektu použití porovnávací metody. Použití pouze porovnávací metody je možné pouze v případě, kdy existují velmi dobré a bezpečné podmínky srovnatelnosti včetně verifikace bez markantnějších odlišností. Za objektivní tržní hodnotu pokládám a důraz kladu na cenu zjištěnou porovnávací metodou, která vychází z porovnání s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými byty s příslušenstvím, na základě inzerovaných, resp.realizovaných cen, upravených s uplatněním korekce jednak realitní nabídky, tak technickými a ekonomickými nedostatky, případně existenci příslušenství. Po nemovitostech uvedeného typu, obdobné velikosti a zainvestovanosti, resp. zjištěnému technickému a právnímu stavu t.j. BJ 1+1, v původním stavu s obloženým umakartovým jádrem, s průměrným příslušenstvím a standardním vybavením, v BD po revitalizaci (plastová okna, zateplení, střecha, výtah, instalace), situovaném v okrajové části obce, s dobrou dopravní dostupností a obslužností. Jedná se o pěkný byt v demograficky špatné lokalitě. V dané lokalitě je poptávka výrazně nižší než nabídka. S přihlédnutím ke všem faktům jsem názoru, že nemovitosti jsou za navrženou porovnávací cenu obchodovatelné. Výpočet : Navržená předběžná srovnávací hodnota

104 806,-Kč

Návrh obvyklé ceny dle výpočtu srovnávací hodnoty -na nemovitostech zapsaných na LV č. 960, 286 zaokrouhleno 1. obvyklá cena nemovitostí a jejich příslušenství 2. movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitostí 3. práv a závad s nemovitostmi spojených

105 000,-Kč 0,-Kč 0,-Kč

- 13 -

Závěr Odpověď na otázky dle usnesení: Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím nákladové a srovnávací metody, se zohledněním rizikových faktorů indikuji obvyklou cenu nemovitostí - BJ č. 173/23 v BD čp. 173 s příslušenstvím a podílem na společných částech domu č.p. 173, 174, 175 a pozemku st.p.č. 318/8, 318/9 a p.č. 318/10 o velikosti 353/42384, na LV č. 960 a 286, vedené u Katastrálního pracoviště pro Ústecký kraj, KP Ústí nad Labem; se zohledněním práv a závad:

ve výši: 105 000,-Kč Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle § 336e o.s.ř. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitostí, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku (§ 127a zákona č. 218/2011 Sb., kterým se mění zákon č. 549/91 Sb. ve znění pozdějších předpisů). V Trutnově 18.12.2014 Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151 541 01 Trutnov telefon: +420499732407 e-mail: [email protected] Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. června 2008, pod č.j. Spr. 568/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 815/148/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 148.

- 14 -

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 960 ze dne 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 286 - dálkový přístup 1 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 1 Usnesení o ustanovení znalce 1 Databáze odhadců nemovitostí, realitní server Sreality.cz a wikipedia a 0 risy.cz

- 15 -

Snímek katastrální mapy

- 16 -

Fotodokumentace nemovitosti

- 17 -

Mapa oblasti

- 18 -

2014

Recommend Documents