Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 24/2014 O obvyklé ceně podílu 1/2 nemovitosti - objektu rodinného domu č.p. 119 na pozemku parc.č. St. 183 s příslušenstvím bez pozemku vše v katastrálním území Lhota u Lipníka nad Bečvou, obec Lhota, okres Přerov, zapsáno na LV č. 314. Postup při zpracování posudku: Povinný p. Michal Ferianček se i přes písemnou výzvu na sjednanou schůzku prohlídky nemovitosti nedostavil a neumožnil vstup do objektu RD pro jeho ocenění. Ocenění provedeno na základě obchůzky nemovitosti z veřejně přístupných míst, informací získaných na OU ve Lhotě z projektové dokumentace k oceňovanému objektu.
Objednatel posudku:
Mgr. Zuzana Sobíšková Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6 - Břevnov
Účel posudku:
Exekuční příkaz č.j. 180 EX 4005/11. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti.
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 303/2013 Sb. a podle stavu ke dni 4.3.2014 odhad vypracoval: Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín - Darkovičky tel.: 731 645 931 Posudek obsahuje včetně titulního listu 13 stran textu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hlučíně 5.3.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký úkol o obvyklé ceně podílu 1/2 nemovitosti - objektu rodinného domu č.p. 119 na pozemku parc.č. St. 183 s příslušenstvím bez pozemku vše v katastrálním území Lhota u Lipníka nad Bečvou, obec Lhota, okres Přerov, zapsáno na LV č. 314. Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Metodika ocenění: Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 441/2013 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, tak i srovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
rodinný dům Lhota 119 751 31 Lhota Kraj: Olomoucký Okres: Přerov Obec: Lhota Katastrální území: Lhota u Lipníka nad Bečvou Počet obyvatel: 325 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 860,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce O2. Hospodářsko-správní význam obce O3. Poloha obce O4. Technická infrastruktura v obci O5. Dopravní obslužnost obce -2-
č. V IV V III IV
Pi 0,50 0,60 0,80 0,70 0,80
O6. Občanská vybavenost v obci
V
0,85
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 98,25 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 4.3.2014 za přítomnosti znalce.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne 13.2.2014 vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 314; - kopie katastrální mapy; - informací získaných z projektové dokumentace objektu rodinného domu získané na OÚ ve Lhotě; - skutečnosti zjištěné na místě.
5. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je nemovitost - objekt rodinného domu č.p. 119 na pozemku parc.č. St. 183 s příslušenstvím bez pozemku vše v katastrálním území Lhota u Lipníka nad Bečvou, obec Lhota, okres Přerov, zapsáno na LV č. 314. Nemovitost - se nachází na okraji zastavěné části obce Lhota, okr. Přerov v lokalitě rodinných domů. Zastavěný pozemek parc.č. St. 183 a pozemek zahrady parc.č. 1157/46 okolo objektu rodinného domu č.p. 119, jsou oba ve vlastnictví jiného vlastníka a nejsou předmětem tohoto ocenění. Povinný se na místní šetření nedostavil - vstup do objektu rodinného domu nebyl umožněn. Místnímu šetření nebyl nikdo přítomen. Informace o nemovitosti byly získány obchůzkou nemovitosti z vnějšku, informací získaných od majitele sousední nemovitosti, informací získaných na OÚ ve Lhotě z projektové dokumentace k oceňovanému objektu. Tyto informace nebylo možné ověřit. Interiéry nebyly k prohlídce zpřístupněny. Rodinný dům č.p. 119 - jedná se o samostatně stojící objekt bez podsklepení s jedním nadzemním podlažím a podkrovím, střecha je šikmá sedlová. Dle získaných informací a dle kolaudačního rozhodnutí (č.j. MÚ/04145/2009/SÚ-UŘ02/979) je stáří stavby 5 let. Objekt není zcela dokončen chybí provést vnější fasáda, vnější parapety. Dle kolaudačního rozhodnutí nebyly zcela dokončeny také interiéry objektu - v podkroví nejsou dokončeny keramické obklady a dlažby a vybavení sanitou v koupelně, na schodišti není provedeno zábradlí a konečná povrchová úprava schod.stupňů. Dle výpočtu objemových podílu (viz níže) je celková rozestavěnost stanovena na cca 90%. Objekt je napojen na ing. sítě - plyn, elektro, kanalizace. Voda je do objektu přivedena z vlastní studny. Dispozice (nebylo možné ověřit, jen dle projektové dokumentace): 1.NP - zádveří, pokoj, WC+sprcha, spíž, chodba, kuchyň, jídelna, obývací pokoj, garáž, kotelna; Podkroví - schodiště, pokoj, pokoj, pokoj, WC, koupelna, 2xbalkón. Zastavěná plocha objektu cca 161m2, obestavěný prostor cca 975m3, užitná plocha 215m2. Popis konstrukcí a vybavení - základy jsou betonové s izolací proti vodě, svislé konstrukce zděné z Porothermu v tl. 40cm, stropy s rovným podhledem, střecha šikmá sedlová, krytina z keramických tašek, klempířské konstrukce z pozink.plechů, schody betonové bez povrchové úpravy, okna plastová, vnější omítky neprovedeny, vnitřní vápenné hladké, keramické obklady v koupelně a WC 1.NP, podlahy plovoucí a ker.dlažby, dveře dřevěné, elektroinstalace světelná a motorová, rozvody vody na studenou a teplou vodu, kanalizace svedena z kuchyně a koupelny, vytápění ústřední -3-
plynové, příprava TÚV přes plynový kotel, v koupelně v 1.NP je sprchovací kout, umyvadlo, splachovací WC. Koupelna v podkroví není zřejmě dokončena. O ostatních konstrukcích nebylo možné získat jakékoli další informace. Příslušenství objektu tvoří: - venkovní úpravy - přípojky ing. sítí (plyn, voda ze studny, elektro, kanalizace).
6. Obsah znaleckého posudku 1) Administrativní ocenění nemovitosti - dle platného cenového předpisu a) Rodinný dům č.p. 119 - podíl 1/2 2) Obvyklá cena nemovitosti - srovnávací metoda
B. Odhad 1) Administrativní cena (vyhláška 450/2012 Sb.) a) Rodinný dům č.p. 119 - podíl 1/2 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
§ 13, typ A zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 111
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníc) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - ocenění podílu nemovitosti, zástavy, exekuce. 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
-4-
č. II
Pi -0,03
I
-0,03
III I
0,00 -0,04
IV
1,00
4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,900 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,02 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,10 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce IV -0,03 6. Dopravní dostupnost - Přístup po nezpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti II -0,05 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s maximálně čtyřmi dopravními spoji denně 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,840 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,756 Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 11,3*10,2+3,8*0,4+4,4*9,3+(2,5+1,93)*1,65/2 1.NP Podkroví 11,3*10,2+3,8*0,4
= =
[m2] 161,35 116,78
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 161,35 m2 2,85 m 116,78 m2 2,55 m
Název 1.NP Podkroví
-5-
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP (11,3*10,2+3,8*0,4+4,4*9,3+(2,5+1,93)*1,65/2)* = (2,85) Podkroví+zastřešení (11,3*10,2+3,8*0,4+4,4*9,3+(2,5+1,93)*1,65/2)* = (1,3+3,78/2)
[m3] 459,86 m3 514,72 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1.NP Podkroví+zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
NP Z
Obestavěný prostor 459,86 m3 514,72 m3 974,58 m3
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu vybavení K4 a stupně rozestavěnosti nedokončené stavby (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro přepočet obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Konstrukce, vybavení K [%] [%] [%] [%] S 8,20 100 1,00 8,20 8,48 1. Základy S 21,20 100 1,00 21,20 21,95 2. Zdivo S 7,90 100 1,00 7,90 8,18 3. Stropy S 7,30 100 1,00 7,30 7,56 4. Střecha S 3,40 100 1,00 3,40 3,52 5. Krytina S 0,90 100 1,00 0,90 0,93 6. Klempířské konstrukce S 5,80 100 1,00 5,80 6,00 7. Vnitřní omítky S 2,80 100 1,00 2,80 2,90 8. Fasádní omítky S 0,50 100 1,00 0,50 0,52 9. Vnější obklady S 2,30 100 1,00 2,30 2,38 10. Vnitřní obklady S 1,00 100 1,00 1,00 1,04 11. Schody S 3,20 100 1,00 3,20 3,31 12. Dveře S 5,20 100 1,00 5,20 5,38 13. Okna S 2,20 100 1,00 2,20 2,28 14. Podlahy obytných místností S 1,00 100 1,00 1,00 1,04 15. Podlahy ostatních místností S 5,20 100 1,00 5,20 5,38 16. Vytápění S 4,30 100 1,00 4,30 4,45 17. Elektroinstalace S 0,60 100 1,00 0,60 0,62 18. Bleskosvod S 3,20 100 1,00 3,20 3,31 19. Rozvod vody S 1,90 100 1,00 1,90 1,97 20. Zdroj teplé vody S 0,50 100 1,00 0,50 0,52 21. Instalace plynu S 3,10 100 1,00 3,10 3,21 22. Kanalizace S 0,50 100 1,00 0,50 0,52 23. Vybavení kuchyně S 4,10 100 1,00 4,10 4,24 24. Vnitřní vybavení S 0,30 100 1,00 0,30 0,31 25. Záchod C 3,40 100 0,00 0,00 0,00 26. Ostatní -6-
Roz [%]
Dok [%]
100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 80,00 100,00 0,00 0,00 60,00 60,00 100,00 100,00 100,00 80,00 100,00 90,00 100,00 70,00 100,00 100,00 70,00 100,00 50,00 100,00 100,00
8,48 21,95 8,18 7,56 3,52 0,74 6,00 0,00 0,00 1,43 0,62 3,31 5,38 2,28 0,83 5,38 4,01 0,62 2,32 1,97 0,52 2,25 0,52 2,12 0,31 0,00
Součet upravených objemových podílů: Koeficient vybavení K4: Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:
96,60 Rozestavěnost: 0,9660 = * * * * =
974,58 m3 * 4 213,90 Kč/m3
Výpočet nedokončené stavby Úprava ceny za nedokončené konstrukce Nedokončená stavba Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 5 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 95 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 5 / 100 = 5,0 % Koeficient opotřebení: (1- 5,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
2 290,1,1200 0,9660 0,8000 2,1260 4 213,90
=
4 106 782,66 Kč
* =
0,9030 3 708 301,54 Kč
* = * = =
0,950 3 522 886,46 Kč 0,756 2 663 302,16 Kč 2 663 302,16 Kč
Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
*
Rodinný dům č.p. 119 - zjištěná cena
=
1/2 1 331 651,08 Kč
Rekapitulace administrativního ocenění 1/2 nemovitosti a) Rodinný dům č.p. 119 - podíl 1/2
=
Administrativní cena 1/2 nemovitosti činí celkem
-7-
90,30
1 331 650,- Kč 1 331 650,- Kč
2) Obvyklá cena nemovitosti - Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost
K prodeji - Nabízíme k prodeji novostavbu v obci Trnávka příměstké části Lipníka nad Bečvou. Dům se nachází na klidném a pěkném místě. Dispozice domu je 4+kk, v přízemí se nachází garáž, soc. zařízení, obývací pokoj s kuchyní a vstupem do zahrady. V I.NP domu jsou tři pokoje a šatna (možnost dalšího wc). V domě jsou udělány rozvody vody, odpadu a elektřiny, omítky, dlažby, vnitřní dveře s obložkami, soc. zařízení a kuchyně vč. spotřebičů (vestavná trouba, elektrická vestavná deska, myčka a digestoř) Topení krbem s průduchy do horního patra. Dům je zateplen s fasádou. Nemovitost je připravena k nastěhování. Zastavěná plocha: 120 m2, užitná plocha 150m2, plocha pozemků: 300m2.
Nabídková cena RK: 2.250.000,- Kč (15.000,- Kč/m2 užitné plochy) Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (nedaleká obec okresu Přerov); uvedený objekt je v lepším technickém stavu (zcela nový objekt dosud neužíván) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,95; realitní inzerce – úprava jednotkové ceny koeficientem 0,85, uvedená cena je včetně pozemků s plochou 300m2 - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90, uvedený objekt je zcela dokončen včetně přístupových zpevněných ploch, oplocení apod. - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 9.811,- Kč/m2 užitné plochy. -8-
2. srovnatelná nemovitost
Prodej - Nabízíme k prodeji samostatně stojící atypický rodinný dům 6+1 v centru Lipníku nad Bečvou. Dům je částečně podsklepený, možnost půdní vestavby. Dispozici domu tvoří 2 podlaží o celkové podlahové ploše 230 m2. V prvním podlaží obývací pokoj, pracovna, kuchyň, komora, koupelna a samostatné WC. V obývacím pokoji krb. V druhém podlaží 4 neprůchozí pokoje, šatna, koupelna (vířivá vana i sprchový kout)a samostatné WC. V domě na podlahách masivní dřevěná podlaha, plovoucí podlaha, dlažba. Z obývacího pokoje vstup do zimní zahrady, ze které se pokračuje dále na okrasnou zahradu. Součástí domu a zahrady je další budova, která slouží jako letní kuchyň. V okrasné zahradě zapuštěný bazén (7x3 m), altán, ohniště, zahradní jezírko. Technický stav domu – zděná konstrukce, střešní krytina Bonský šindel, krov dřevěný. Vytápění a ohřev vody pomocí nového plynového kotle, možnost vytápění krbem v obývacím pokoji. Okna domu jsou plastová, vchodové dveře a dveře do zahrady dřevěné dýhované. Kompletní dostavba domu byla dokončena v roce 2007. Výhodou nemovitosti je pozemek o celkové ploše 1242 m2, který díky atypické stavbě domu a zahrady nabízí neprosté soukromí v centru města. Zastavěná plocha: 170 m2, užitná plocha 230m2, plocha pozemků: 1242m2.
Nabídková cena RK: 3.350.000,- Kč (14.565,- Kč/m2 užitné plochy) Tato nemovitost se nachází v lepší lokalitě jako oceňovaná nemovitost (město Lipník nad Bečvou s vyšší občanskou vybaveností) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90; uvedený objekt je ve srovnatelném technickém stavu; realitní inzerce – úprava jednotkové ceny koeficientem 0,85, uvedená cena je včetně pozemků s plochou 1242m2 - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90, uvedený objekt je zcela dokončen včetně přístupových zpevněných ploch, oplocení, bazénu, okrasné zahrady, altánu, atd. úprava jednotkové ceny koeficientem 0,85. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 8.524,- Kč/m2 užitné plochy. -9-
3. srovnatelná nemovitost
Prodáme rodinný dům 3+1 v Horních Nětčicích, okr. Přerov. Dům je přízemní, má tři pokoje, kuchyň, koupelnu s WC, menší sklep na zeleninu a prádelnu. Na rozsáhlé půdě je možnost vybudování podkroví. Nemovitost prošla v roce 2012 kompletní rekonstrukcí, nová střecha, nové plastové okna, dveře, dům je zateplen a nově omítnut. Na podlahách je dlažba, plovoucí podlahy a koberce. U domu je malá zahrádka. Celková plocha pozemků je 330m2. Vytápění je centrální plynové, dům je napojen na obecní kanalizaci a vodovod. Parkování je možné u domu nebo v garáži. Dům je ve středu klidné obce Horní Nětčice. Zastavěná plocha: 165 m2, užitná plocha 150m2, plocha pozemků: 330m2.
Nabídková cena RK: 1.660.500,- Kč (11.070,- Kč/m2 užitné plochy) Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (nedaleká obec okresu Přerov); uvedený objekt je v mírně horším technickém stavu (starší dům po celkové rekonstrukci s mírně vyšším celkovým opotřebením) - úprava jednotkové ceny koeficientem 1,10; realitní inzerce – úprava jednotkové ceny koeficientem 0,85, uvedená cena je včetně pozemků s plochou 330m2 - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90, uvedený objekt je zcela dokončen včetně přístupových zpevněných ploch, oplocení apod. - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 8.384,- Kč/m2 užitné plochy.
- 10 -
Vyhodnocení srovnávací metody: Srovnávací hodnota se pohybuje v rozmezí 8.384,- až 9.811,- Kč/m2 užitné plochy Vzhledem ke skutečnosti, že nebylo možné ověřit technický stav objektu uvnitř (vstup povinným neumožněn) stanovuji výslednou jednotkovou cenu oceňované nemovitosti z výše uvedeného intervalu rozpětí jednotkových cen srovnatelných nemovitostí na spíše spodní hranici na: 8.500,Kč/m2 užitné plochy 215m2 (užitné plochy oceňovaného rodinného domu) x 8.700,- Kč/m2 = 1.870.500,- Kč
Srovnávací hodnota nemovitosti celkem: Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti na (zaokrouhleno):
1.870.000,- Kč Srovnávací hodnota podílu 1/2 nemovitosti celkem: Výslednou „obvyklou hodnotu“ nejvíce ovlivňuje skutečnost, že se jedná o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu 1/2 k výše uvedeným nemovitostem a dále také po právní stránce nezajištěnému přístupu k oceňovanému objektu rodinného domu z veřejné komunikace pro případného vydražitele (pouze přes pozemek jiného soukromého vlastníka). V našich podmínkách trhu neexistuje žádná poptávka po takovýchto částech nemovitostí. Ideální spoluvlastnické podíly jsou zpravidla odkupovány ostatními spoluvlastníky, případně jsou kupovány se spekulativním záměrem. S ohledem na tyto skutečnosti nelze výslednou cenu stanovit jako součin spoluvlastnického podílu s cenou celku. S ohledem na tuto skutečnost odhaduji obvyklou cenu spoluvlastnického podílu 1/2 oceňovaných nemovitostí ve výši (po zaokrouhlení) na: 1.870.000,- Kč / 2 x 0,80 = 748.000,- Kč
750.000,- Kč
- 11 -
Rekapitulace Administrativní cena podílu 1/2 nemovitosti (cena podle cen. předpisu) Srovnávací hodnota podílu 1/2 nemovitosti Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Ocenění závad, které prodejem v dražbě nezaniknou
1.331.650,- Kč 750.000,- Kč 0,- Kč 0,- Kč
Obvyklá cena (tržní) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji současnou obvyklou, tržní cenu 1/2 nemovitosti objektu rodinného domu č.p. 119 na pozemku parc.č. St. 183 s příslušenstvím bez pozemku vše v katastrálním území Lhota u Lipníka nad Bečvou, obec Lhota, okres Přerov, zapsáno na LV č. 314, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, KP Přerov, podle tohoto odhadu k datu ocenění 4.3.2014 po zaokrouhlení na:
750.000,- Kč.
- 12 -
C. Závěr a) Obvyklá cena oceňované 1/2 nemovitosti činí celkem včetně příslušenství objektu rodinného domu č.p. 119 na pozemku parc.č. St. 183 s příslušenstvím bez pozemku vše v katastrálním území Lhota u Lipníka nad Bečvou, obec Lhota, okres Přerov, zapsáno na LV č. 314, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, KP Přerov, podle tohoto odhadu k datu ocenění 4.3.2014 po zaokrouhlení na:
750.000,- Kč. b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo – Nezjištěno. Věcná břemena – Nezjištěno. c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou – viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňované 1/2 nemovitosti činí celkem včetně příslušenství objektu rodinného domu č.p. 119 na pozemku parc.č. St. 183 s příslušenstvím bez pozemku vše v katastrálním území Lhota u Lipníka nad Bečvou, obec Lhota, okres Přerov, zapsáno na LV č. 314, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, KP Přerov, podle tohoto odhadu k datu ocenění 4.3.2014 po zaokrouhlení na:
750.000,- Kč. Slovy : sedmsetpadesáttisíc korun českých V Hlučíně, 5.3.2014 Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín – Darkovičky tel.: 731 645 931
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.4.2006, č.j.Spr. 1790/06 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 24/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 24/2014.
E. Seznam příloh 1. 2. 3. 4.
Fotodokumentace - 1 strana; Výpis z katastru nemovitostí - 5 stran; Kopie katastrální mapy - 1 strana; Místopis - 1 strana.
- 13 -
Fotodokumentace pořízená dne 4.3.2014
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
OZN.: Lhota č.p. 119, okr. Přerov.
OZN.: Lhota č.p. 119, okr. Přerov.
- 21 -
