2014

ZNALECKÝ POSUDEK Č.

1111/210/2014

o obvyklé ceně nemovitých věcí - podíl ve výši id. 1/2 na rozestavěné stavbě rodinného domu, která stojí na cizím pozemku parc. č. st. 92/2, vč. příslušenství; vše v k. ú. Volárna, obec Volárna, okres Kolín.

Objednatel:

Exekutorský úřad Praha 10 soudní exekutor JUDr. IGOR IVANKO Na Zátorce 590/12 PSČ 160 00, Praha 6 IČ: 66216877 DIČ: CZ5904226394

Účel znaleckého posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č. j.: 167 EX 11824/14-26 vydaného soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne 6.10.2014.

Zhotovitel:

Ing. DAGMAR VYHNALÍKOVÁ Trojská 163/28 182 00 Praha 8 IČ: 75707349 mob: +420 604 555 649 e-mail: [email protected]

Znalecký posudek byl vypracován podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 29.10.2014. Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 32 stran textu, a je vyhotoven ve 2 vyhotoveních. Objednateli se předává v 1 vyhotovení a jedno vyhotovení je uloženo v archivu zhotovitele.

V Praze dne 10.12.2014

Znalecký posudek č. 1111/210/2014

Určení obvyklé ceny

OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU A.

Úvod ........................................................................................................................................................... 3

1.

Znalecký úkol ............................................................................................................................................. 3

2.

Identifikace nemovitých věcí a informace o vlastníkovi dle KN ................................................................. 3

3.

Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena .............................................................................. 3 3.1.

Obvyklá cena ..................................................................................................................................... 3

3.2.

Administrativní cena .......................................................................................................................... 4

4.

Hlavní používané zkratky ........................................................................................................................... 4

B.

Nález .......................................................................................................................................................... 4

5.

PŘEDMĚT OCENĚNÍ ................................................................................................................................ 4 5.1.

Prohlídka nemovitých věcí ................................................................................................................. 4

5.2.

Podklady pro vypracování znaleckého posudku ............................................................................... 5

5.3.

Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku .................................................. 6

5.4.

Práva a závady spojené s předmětem ocenění ................................................................................ 7

5.5.

Dokumentace a skutečnosti............................................................................................................... 8

6.

METODY OCENĚNÍ .................................................................................................................................. 8 6.1.

Nákladový způsob ocenění................................................................................................................ 8

6.2.

Výnosový způsob ocenění ................................................................................................................. 8

6.3.

Srovnávací způsob ocenění .............................................................................................................. 8

6.4.

Metody aplikované v ocenění ............................................................................................................ 9

7.

CELKOVÝ POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ ................................................................................................... 9 7.1.

Poloha a vnější vlivy .......................................................................................................................... 9

7.2.

Rozestavěný rodinný dům, který stojí na p. č. st. 92/2, a příslušenství .......................................... 10

7.3.

Pozemky - cizí ................................................................................................................................. 13

7.4.

Využití ploch – územní plán ............................................................................................................. 14

7.5.

Povodňový plán ČR ......................................................................................................................... 15

7.6.

Shrnutí ............................................................................................................................................. 15

C.

Posudek ................................................................................................................................................... 16

8.

URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY .................................................................................. 16 8.1.

Určení obvyklé ceny srovnávacím způsobem ................................................................................. 16

8.2.

Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí ................................................................................ 25

8.3.

Určení administrativní ceny ............................................................................................................. 26

D.

Závěrečný výrok ....................................................................................................................................... 31

E.

Znalecká doložka ..................................................................................................................................... 32

F.

Seznam příloh .......................................................................................................................................... 32

Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 2 z 32



A. Úvod 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je dle výroku I. a II. v usnesení č. j. 167 EX 11824/14-26: a) ocenit nemovité věci určit obvyklou cenu všech nemovitých věcí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 563, tj.: - podíl ve výši id. 1/2 na rozestavěné stavbě rodinného domu, která stojí na cizím pozemku parc. č. st. 92/2, vč. příslušenství; vše v k. ú. Volárna, obec Volárna, okres Kolín. b) určit příslušenství nemovitých věcí; c) zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi, a to se zohledněním zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu (§ 2 odst. 1. zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění – zákon o oceňování majetku), přičemž uvést, o jakou částku se vlivem zjištěného věcného břemene, výměnku nebo nájemního či pachtovního práva snížila obvyklá cena nemovitých věcí oproti stavu, kdy by zjištěným věcným břemenem, výměnkem nebo nájemním či pachtovním právem oceňované nemovité věci zatíženy nebyly; d) vyjádřit se, zda považuji nájemné či pachtovné (případně poměrnou část výnosu z věci) přiměřenou nájemnému či pachtovnému (případně poměrné části výnosu z věci) v místě a čase obvyklému a zda považuji věcné břemeno či výměnek za přiměřený výhodě oprávněné osoby a toto náležitě zdůvodnit.

2. Identifikace nemovitých věcí a informace o vlastníkovi dle KN Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že se jedná o nemovité věci: * LV č. 563 pro k. ú. Volárna, obec Volárna, okres Kolín ALV:

BLV:

Vlastník Holatková Šárka, č.p. 35, 28002 Volárna; identifikátor: 735806/0787, podíl 1/2 Sekera Jan, č.p. 35, 28002 Volárna; identifikátor: 800120/3606, podíl 1/2 Nemovitosti Typ stavby: Na parcele rozestav. st. 92/2, LV 557

3. Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena 3.1. Obvyklá cena Dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ČÁST PRVNÍ, Hlava první, §2, Způsob oceňování majetku a služeb, odst. 1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 3 z 32



obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“

3.2. Administrativní cena „Administrativní cena nemovitých věcí je cena určená podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a podle prováděcí vyhlášky MF České republiky č. 199/2014.“

4. Hlavní používané zkratky KN – katastr nemovitostí; LV – list vlastnictví; ALV – vlastnické právo; BLV – nemovitosti; FLV – nabývací tituly a jiné podklady v zápisu; BPEJ - bonitované půdně ekologické jednotky; k. ú. – katastrální úřad; KP – katastrální pracoviště; č. j. – číslo jednací; č. – číslo; parc. č. – parcelní číslo; č. p. – číslo popisné; GP – geometrický plán; RD – rodinný dům; NP – nadzemní podlaží, PP – podzemní podlaží; IS – inženýrské sítě; KM – katastrální mapa; ZP – započitatelná plocha

B.Nález 5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 5.1. Prohlídka nemovitých věcí Prohlídka nemovitých věcí byla provedena při místním šetření konaném dne 29.10.2014 bez přítomnosti vlastníka nemovitých věcí. Místní šetření tak mohlo být provedeno pouze z veřejně přístupných míst. Při místním šetření byl objekt užíván (v oknech se svítilo), na zazvonění však nikdo nereagoval. Znalci i přes písemnou výzvu zaslanou povinnému a spoluvlastníkovi nemovitých věcí (paní Šárka Holatková) nebyly poskytnuty podklady o oceňovaných nemovitých věcech, ani nebyla ze strany povinného žádná reakce k účasti na místním šetření. V možnostech povinného bylo se ohledání nemovitých věcí účastnit a zpřístupnit tak i její interiér. Doporučený dopis s kontaktováním povinného a spoluvlastníka nemovitých věcí byl vrácen prostřednictvím České pošty z důvodu, že si jej adresát nevyzvednul (uloženo na poště do 23.10.2014). Žádnou další adresu jsem pro kontaktování povinného neobdržela. Na místě bylo zanecháno písemné oznámení o provedení místního šetření s žádostí o poskytnutí součinnosti. Do dne zpracování znaleckého posudku nebylo na tuto žádost reagováno. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele (zastoupeného panem JUDr. Václavem Kvapilem) pouze na základě informací zjištěných při místním šetření, z veřejně dostupných míst a z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovitých věcí ke dni místního šetření.


Stránka 4 z 32



5.2. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalcem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 563 ze dne 6.10.2014, k. ú. Volárna, obec Volárna, okres Kolín – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem – viz. příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č. j.: 167 EX 11824/14-26 ze dne 6.10.2014 Souhlas s provedením ohlášené stavby ze dne 27.7.2007, č. j. SÚ/1865/2007/Le Ohlášení rozestavěné budovy k zápisu do katastru nemovitostí ze dne 21.1.2008 Geometrický plán č. 102-294/2007 ze dne 3.10.2007, ověřil: Ing. Zdeněk Třepina Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - www.cuzk.cz Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 557 – dálkový náhled Kopie katastrální mapy, k. ú. Volárna – dálkový náhled - viz. příloha Územní plán obce Volárna Informace získané při místním šetření Mapa oblasti – viz. příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření – viz. příloha Záznam z prohlídky nemovitých věcí Databáze realizovaných obchodů s nemovitými věcmi Informace z malého lexikonu obcí ČR 2013 – http://www.czso.cz/csu/2013edicniplan.nsf/p/1302-13 Povodňový plán ČR (www.dppcr.cz) www.reality.cz, www.sreality.cz, www.ceskereality.cz a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Zákony a vyhlášky: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Vyhláška MF ČR č. 199/2014 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) a katastrální vyhláška č. 357/2013 Sb.; Státní správa zeměměřictví a katastru - www.cuzk.cz Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákonů č. 322/2006 Sb., č. 227/2009 Sb. a č. 444/2011 Sb., platný od 1. ledna 2012 a Vyhláška č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů Použitá literatura: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. – soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997


Stránka 5 z 32



Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VIII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ISBN 978-80-7204-630-0 Ing. David Dušek Ph.D - Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2011, ISBN 978-80-245-1818-3 Ing. Petr Ort, Ph.D – Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd 2006. 76 s. ISBN 80-7265085-8 Ing. Petr Ort, Ph.D – Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd. 2007. 100 s. ISBN 978-80-7265-101 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN 978-80-245-1211-2. Ing. Zbyněk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, s.r.o., 2006, ISBN 80-86929-14-0 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty nemovitosti, Ekopress, s.r.o., 2012, ISBN 978-80-86929-88-0 Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D. – Oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04032-4 Luboš Dörfl, Jindřich Kratěna, Petr Ort, Vladimír Vácha - Soudní znalectví, České vysoké učení technické v Praze, 2009, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04307-3 Ivan Brož, Luboš Dörfl, Vladimír Vácha – Soudní znalectví, Chronologický přehled předpisů pro oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze, 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04854-2 Časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno, ročníky 1996 až 2014 Odborný čtvrtletník „Odhadce a oceňování majetku“ vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1, ročníky 2003 až 2014 Časopis „Znalec“ vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o. s., ročníky 2010 až 2014

5.3. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Při zpracování tohoto znaleckého posudku nebyly prováděny žádné sondy do stavebních konstrukcí, a proto nemůže být hodnocen stavebně technické stav zakrytých konstrukcí. Je předpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou v dobrém stavu. Při zpracování tohoto znaleckého posudku nebyl proveden statický průzkum, a proto není hodnoceno statické zajištění objektů.


Stránka 6 z 32



Věcná omezení: S výslednou obvyklou cenou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné obvyklé ceny pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné obvyklé ceny určené tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost.

5.4. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 563 ze dne 6.10.2014 váznou na oceňovaných nemovitých věcech zástavní práva – viz.přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. Předkupní práva K oceňovaným nemovitým věcem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Užívací nebo jiná obdobná práva Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná práva.


Stránka 7 z 32



Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 563 ze dne 6.10.2014 dále vyplývá, že byla na majetek vlastníka oceňovaných nemovitých věcí zahájena exekuce a byl vydán exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí viz.přiložené LV část „C - Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu znaleckého posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto znaleckém posudku uvažováno.

5.5. Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku jsem měla k dispozici podklady, které uvádím v bodě č. 1.4. tohoto znaleckého posudku, popř. při nesouladu skutečného stavu s doloženými dokumenty se vychází ze skutečného užití nemovitých věcí. Při místním šetření bylo zjištěno, že dle evidence katastru nemovitostí rozestavěná stavba je ve skutečnosti dokončená. Jedná se o rodinný dům pravděpodobně běžně užívaný k bydlení K nemovitým věcem nebyla získána žádná výkresová dokumentace, při místním šetření nebylo umožněno provést zaměření, a proto muselo být přistoupeno k převzetí venkovních rozměrů (šířka, délka, celková výška) ze souhlasu s provedením ohlášené stavby, které byly vizuálně zkontrolovány se skutečným stavem. Výška nadezdívky v podkroví byla odhadnuta. Poslední relevantní doklady pro zpracování znaleckého posudku byly získány dne 24.11.2014 od Katastrálního pracoviště Kolín.

6. METODY OCENĚNÍ 6.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitých věcí (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitých věcí, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení.

6.2. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitých věcí. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá. Odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění u objektů sloužících pro rezidenční bydlení neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji.

6.3. Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určitých nemovitých věcí a to určení její obvyklé ceny. Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 8 z 32



odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele znaleckého posudku či o realitní inzerci. Obvyklá cena nemovitých věcí se podle této metody získá vynásobením stanovené střední hodnoty srovnávaných nemovitých věcí po úpravě hodnototvornými faktory a měrné jednotky, na základě které jsou oceňované nemovité věci srovnávány. U rezidenčních nemovitých věcí je při dostatku informací za měrnou jednotku obvykle zvolena tzv. „započitatelná plocha“. Tato měrná jednotka se běžně užívá v praxi u většiny bank působících na českém trhu hypotečních úvěrů, její výpočet se provádí podle zásad schválených Pracovní skupinou oceňování majetku při České bankovní asociaci.

6.4. Metody aplikované v ocenění V tomto znaleckém posudku se určuje obvyklá cena předmětu ocenění. Z výše popsané definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak určit výši obvyklé ceny nemovitých věcí, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňovaných nemovitých věcí s cenou porovnatelných nemovitých věcí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu určení obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění jsou rozestavěná stavba rodinného domu vč. příslušenství, u které je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitých věcí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. V tomto znaleckém posudku je pro srovnání taktéž vypočtena administrativní cena porovnávacím způsobem pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.

7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ 7.1. Poloha a vnější vlivy Popis polohy: Oceňované nemovité věci se nachází v okrese Kolín v centrální části obce Volárna v katastrálním území Volárna, v souvisle zastavěné části obce. Konkrétně se jedná o vedlejší ulici kolmou na hlavní silnici III. třídy spojující obec s městem Velký Osek. Při příjezdu z Velkého Oseka se jedná o druhou odbočku doprava a následně po 100 m se po levé straně nachází oceňované nemovité věci. Obecní úřad je vzdálen asi 150 m, na autobusovou zastávku je to 250 m. Centrum okresního města Kolín je vzdáleno 9 km, na východní okraj Prahy je to 50 km - 35 minut jízdy převážně po dálnici D11. K výrobnímu areálu TPCA je to cca 3,5 km po cyklostezce. Jedná se o malou obec ležící v rovinaté zemědělsky obdělávané krajině středního Polabí Okolní zástavba: V obci převažuje zděná zástavba rodinných domů, na kterou po celém obvodě navazují pole. Nejbližší les je vzdálen 1,2 km. Občanská vybavenost: V obci je pouze ochod se smíšeným zbožím a hospoda. Základní potřebná občanská vybavenost je v sousedním městečku Velký Osek (4 km), veškerá pak v nedalekém Kolíně.


Stránka 9 z 32



Dopravní dostupnost: Obec je poměrně dobře dostupná osobní dopravou, leží na silnici III. třídy asi 5 km od nájezdu na dálnici D11 (exit 50). Z obce je tak rychlé spojení např. do Prahy, Hradce Králové či Pardubic. Obslužnost veřejnou dopravou je spíše průměrná, je zajištěna autobusy s přímým spojením do Kolína, Velkého Oseka či Městce Králové. Nevýhodou je absence nočních linek. Přístup a příjezd k nemovitým věcem: Přístup k objektu je přes pozemek zahrady parc. č. st. 92/1 (vlastník: Holatková Šárka), na který dále navazuje zpevněná veřejná komunikace parc. č. 1161/15 (ostatní plocha – ostatní komunikace; vlastník: obec Volárna). Parkovací možnosti: Parkování je možné na okolním veřejném prostranství. K parkování je také využívána zpevněná plocha na pozemku parc. č. st. 92/1 u domu, který není předmětem ocenění. Inženýrské sítě: Z inženýrských sítí byla v místě zjištěna pouze elektřina. Dle internetových stránek obce je však ve všech ulicích také kanalizace a telefon. Ve znaleckém posudku s ohledem na souhlas s provedením ohlášené stavby předpokládám, že je provedeno napojení na elektřinu a telefon. Voda je získávána pravděpodobně z cizí vrtané studny, a odpad je sveden do vlastní ČOV TOPAS 8. Obec má také zájem o plynofikaci. Informace z malého lexikonu obcí ČR Kód okresu

Název obce

CZ0204 Volárna

Kód obce

Správní obvod 1

533882 2110

2 1

3 1

4

5

6

406,1786 502 352

7

8

1

0

9 0

10 11 12 13 0

0

0

1

Vysvětlivka: 2 – počet částí obce; 3 – počet katastrálních území; 4 – katastrální výměra v hektarech; 5 – obyvatel celkem; 6 – obyvatelé ve věku 15 - 64 let; 7 – obydlené domy; 8 – obydlené byty; 9 – pošta, 10 – matrika; 11 – škola; 12 – zdravotní zařízení; 13 – statutární město = 4, město = 3, městys = 2, ostatní obce = 1; Okénka 9 – 12: (ano = 1, ne = 0, * s jedním stupněm)

7.2. Rozestavěný rodinný dům, který stojí na p. č. st. 92/2, a příslušenství Jedná se o samostatně stojící rodinný dům – dřevostavbu, která byla postavena na základě souhlasu s provedením ohlášené stavby z července 2007. Dle ohledání z veřejně přístupných míst je stavba zcela dokončena, slouží pravděpodobně k bydlení. Objekt má obdélníkový půdorys s rozměry 9 m x 10 m, 1 nadzemní podlaží a stavebně upravené podkroví pod sedlovou střechou s vikýřem. Svojí štítovou stěnou stojí směrem do ulice na západ, východním směrem na dům navazuje zpevněná terasa. Na pozemku (část užívaná s tímto domem) jsou dále zpevněné plochy a dřevěný přístřešek, který slouží k uskladnění dřeva. Oplocení pozemku je zděné či se zděnou podezdívkou a sloupky s dřevěnou výplní, vstup na pozemek je brankou, vjezd bránou na dálkové ovládání. Způsob využití / skutečné užívání objektu / nejlepší možné využití: Dle výpisu z katastru nemovitosti se jedná o rozestavěnou stavbu, ve skutečnosti je však stavba dokončená a slouží pravděpodobně k bydlení (ke dni místního šetření se v objektu svítilo), což je v souladu s nejlepším možným využitím.


Stránka 10 z 32



Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: po roce 2007 (souhlas s provedením ohlášené stavby) – předpoklad dokončení v roce 2008 Počet podlaží: 1 nadzemní podlaží + stavebně upravené podkroví Základy: betonové s izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: dřevěná sendvičová konstrukce s izolací Stropy: pravděpodobně dřevěné trámové s rovným podhledem Střecha: tvar sedlový s vikýřem, krov dřevěný Krytina střechy: betonové tašky Klempířské konstrukce: podokapní žlaby, dešťové svody, oplechování okenních parapetů a střešních prostupů z pozinkovaného plechu Vnější povrchy: kontaktní zateplovací systém s omítkou, podkroví s dřevěným obkladem Vstupní dveře do objektu: pravděpodobně dřevěné částečně prosklené Vrata: nejsou Okna: dřevěná EURA s izolačním dvojsklem; venkovní rolety Bleskosvod: je proveden Komíny: 1x Zabezpečovací systém: nebyl zjištěn POPIS INTERIÉRU (výchozí předpoklad uvažovaný ve znaleckém posudku): Vnitřní povrchy: SDK povrchy s malbou Obklady: keramické v koupelně, na WC a v kuchyni za kuchyňskou linkou Schody: konstrukce: dřevěná Dveře: náplňové hladké plné a prosklené s obložkovými zárubněmi Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: dřevěné či laminátové, keramické dlažby Vytápění: ústřední kotlem na tuhá paliva či elektrokotlem; deskové radiátory Ohřev teplé vody: centrální Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené i teplé vody Hygienické vybavení: standardní – vana, sprcha, umyvadlo, WC Vnitřní kanalizace: odkanalizování z kuchyně, koupelny a WC do vlastní ČOV TOPAS 8 Vnitřní plynovod: není proveden Elektroinstalace: kompletní rozvody světelného proudu (230V) Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: nezjištěno Údržba: prováděna běžná údržba Ostatní: nezjištěno Pozn.: Vnitřní prohlídka nemohla být provedena, vnitřní konstrukční prvky jsou proto uvažovány vzhledem ke stavu a stáří stavby jako standardní - typické pro daný typ stavebního objektu; jejich provedení tedy může být ve skutečnosti odlišné.

Informativní odhad obestavěného prostoru rozestavěného rodinného domu na parc. č. st. 92/2 Podlaží

Výpočet

1.NP

9*10 9*10 - nadezdívka

podkroví

Konstrukční výška 2,9 m 1 m

Zastavěná plocha

Obestavěný prostor 2

90,00 m 2 90,00 m

9*10*3,39/2+3*3*1,5/2+3*4*1,2/2 - sedlová střecha s vikýřem

167 m

Obestavěný prostor Zastavěná plocha 1.NP Zastavěná plocha všech podlaží


3

261 m 3 90 m 3

518 m

3

2

90 m 2 180 m

Stránka 11 z 32



Výpočet poměru započitatelné / zastavěné plochy: 14,56 zastavěná plocha - obvodové stěny 5,08 zastavěná plocha - vnitřní příčky 19,64 zastavěná plocha všemi stěnami celkem 70,36 započitatelná plocha: zastavěná plocha RD - zastavěná plocha stěnami 0,78 poměr vypočtená započitatelná plocha / zastavěná plocha 0,73 – koeficient použitý pro podkroví se zohledněním zkosení (odhad) Informativní odhad vnitřní výměry rozestavěného rodinného domu na parc. č. st. 92/2 Podlaží

Místnost

vnitřní výměra - odhad 0,78 x zastavěná plocha 1.NP Započitatelná plocha 1.NP vnitřní výměra - odhad 0,73 x zastavěná podkroví plocha podkroví Započitatelná plocha podkroví 1.NP

Podlahová plocha

Zohledněno

70,20

100%

Započitatelná plocha 70,20 m

2

2

70,20 m 65,70

100%

65,70 m

2

2

65,70 m

Celková započitatelná plocha

135,90 m

2

Stáří a stavebně technický stav Objekt byl postaven na základě souhlasu s provedením ohlášené stavby ze dne 27.7.2007, dokončení stavby proto předpokládám v roce 2008, kolaudace však nebyla provedena. Stavba je v dobrém stavu, je pravděpodobně standardně vybavena. Při místním šetření nebyly zjištěny žádné viditelné závady. Příslušenství -

Venkovní úpravy a) b) c) d) e) f) g)

-

Přípojky inženýrských sítí – elektřina, voda ze studny, odpad do ČOV ČOV TOPAS 8 Oplocení – se zděnou podezdívkou se zděnými sloupky s dřevěnou výplní; zděné Vstupní branka – kovová s dřevěnou výplní Vjezdová brána na dálkové ovládání – kovové konstrukce s dřevěnou výplní Zpevněné plochy – ze zámkové dlažby Obrubníky – betonové po obvodu zámkové dlažby

Přístřešek – dřevěný se sedlovou střechou, nachází se na pozemku parc. č. 92/1 vedle rodinného domu, rozměry jsou cca 9,3 m x 3,5 m a výška cca 2,2 m + 1 m sedlová část, stáří obdobné jako u RD. Informativní odhad obestavěného prostoru přístřešku Podlaží

Výpočet

1.NP

9,3*3,5

zastřešení

9,3*3,5*1/2 - sedlová střecha

Obestavěný prostor -

Konstrukční výška 2,2 m

Zastavěná plocha 2 32,55 m

Obestavěný prostor 3 72 m 16 m

3

88 m

3

Studna – vrtaná; je starší než rodinný dům – pravděpodobně byla již realizována se sousední cizí stavbou č. p. 35, a proto předpokládám, že není příslušenstvím oceňované stavby.


Stránka 12 z 32



7.3. Pozemky - cizí Oceňovaná stavba stojí na cizím pozemku parc. č. st. 92/2 a společně se stavbou je také užíván pozemek parc. č. st. 92/1, které jsou zapsané na LV č. 557 v k. ú. Volárna, okres Kolín. Tyto pozemky jsou ve vlastnictví:

Paní Šárka Holatková je také podílový spoluvlastník oceňovaných nemovitých věcí – vlastní podíl id. 1/2. Sousední parcely (info z www.cuzk.cz): Parcely neleží v oblasti s digitální katastrální mapou, nelze určit sousední parcely. Pozemek parc. č. st. 92/2

Pozemek je rovinný, má pravidelný obdélníkový tvar, je zcela zastavěn rozestavěnou stavbou rodinného domu. Z inženýrských sítí je pozemek napojen na elektřinu, kanalizaci a telefon, voda je pravděpodobně získávána ze studny. Pozemek sousedí pouze s pozemkem parc. č. st. 92/1, na který navazuje zpevněná veřejná komunikace. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Pozemek parc. č. st. 92/1

Pozemek je rovinný, má nepravidelný tvar, je částečně zastavěn rodinným domem č. p. 35, přístřeškem a studnou. Převažující část pozemku má však travnatý či zpevněný povrch. Pozemek je po svém obvodu oplocený, je přístupný brankou či vjezdovou bránou. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí částečně v souladu se skutečným stavem, stavba garáže není zakreslena v katastrální mapě.


Stránka 13 z 32



7.4. Využití ploch – územní plán Podle územního plánu obce Volárna se oceňované pozemky nachází v území vymezeném jako „venkovská zástavba“.


Stránka 14 z 32



7.5. Povodňový plán ČR Dle dálkového náhledu do povodňových map ČR (www.dppcr.cz) se stavba nenachází v záplavové oblasti.

7.6. Shrnutí Adresa: okres Kolín, obec Volárna Nemovité věci: Dispozice:

dřevostavba RD s příslušenstvím na cizím pozemku – podíl id. 1/2 nebyla zjištěna

Podlažnost:

1NP + podkroví

Obestavěný prostor:

518 m

3

Započitatelná plocha:

135,90 m

2

Stav: Vybavení: Příslušenství:

dobrý - stavba cca z r. 2008 standardní - nové přístřešek, venkovní úpravy

Část pozemku užívaného s domem (cizí):

350 m

2

Zast. plocha 1.NP:

90 m

2

Ovlivňující kritéria pro určení obvyklé ceny: Povyšující faktory: o předpokládaný dobrý stav a nové standardní vybavení rodinného domu o dobrá dostupnost osobní dopravou o klidná lokalita Ponižující faktory: o předmětem ocenění není pozemek, ale pouze stavba rodinného domu s příslušenstvím o v obci prakticky chybí občanská vybavenost o v obci a nejbližším okolí není rozsáhlejší veřejná zeleň – les či park o neúplné inženýrské sítě – je zde pouze elektřina, kanalizace a telefon, provedeno je napojení na elektřinu a pravděpodobně telefon o voda je získávána pravděpodobně z cizí studny nacházející se na pozemku parc. č. st. 92/1 o současný převis nabídky domů nad poptávkou podstatně minimalizuje případnou prodejnost; celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu trhu o vlastnictví nemovitých věcí více subjekty o na LV zapsaná několikerá omezení vlastnického práva, nejsou ve znaleckém posudku promítnuty, vzhledem k účelu znaleckého posudku


Stránka 15 z 32



C. Posudek 8. URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY 8.1. Určení obvyklé ceny srovnávacím způsobem Trh s rodinnými domy bez pozemku prakticky neexistuje, a proto je výpočet proveden následovně: Srovnání je provedeno s obdobnými nemovitými věcmi včetně pozemku. Oceňované nemovité věci jsou proto pro účely srovnávací metody uvažovány jako by byly vč. pozemku. Uvažovaná výměra pozemku byla odměřena z katastrální mapy (viz. níže). Následně je od výsledné srovnávací hodnoty odečtena obvyklá cena tohoto pozemku. Srovnání je provedeno pouze se zděnými stavbami, protože v daném místě a čase nebyly nalezeny žádné obdobné dřevostavby, což je zohledněno v koeficientech. Při ocenění pozemku, kde není jeho součástí stavba, a jsou tak rozdílní vlastnící je při výpočtu uvažováno s níže uvedenou srážkou, která tuto skutečnost zohledňuje. Srážka je provedena dle platné oceňovací vyhlášky uvedené výše v ocenění. Trh tohoto typu nemovitých věcí v této lokalitě téměř neexistuje, proto je přistoupeno k pomocné metodě, která vychází z indexů, stanovených v oceňovací vyhlášce. It index trhu s nemovitými věcmi o bod 2. – pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníci) -0,03 o bod 5. - ostatní neuvedené – vlivy snižující cenu -0,30 (z rozpětí 0,3-0,1) Ip index polohy pozemku U ocenění rodinného domu je celkový index I = It * Ip; 33 % srážka. Srovnávací kritéria V porovnávací hodnotě nemovitých věcí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitých věcí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl lokality a umístění nemovitých věcí v daném místě především z hlediska: umístění nemovitých věcí v obci (zda se jedná o souvisle zastavěné území, či okraj obce); občanské vybavenosti; dopravní dostupnosti centra obce a dopravního spojení; možnosti dalšího rozvoje; okolní zástavby, obyvatelstva, životního prostředí; parkovací možnosti v okolí nemovitých věcí; atraktivitě okolí; změny v okolí s vlivem na obvyklou cenu nemovitých věcí. K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, tvaru, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků a možnost dalšího rozšíření a výstavby v dané lokalitě. K 3 - Koeficient stavu v sobě odráží stavebně technický stav nemovitých věcí, stáří, provedené rekonstrukce, materiálové provedení nosných konstrukcí; morální opotřebení. K 4 - Koeficient vybavení, příslušenství v sobě odráží standard vybavení nemovitých věcí mj. vytápění, základní příslušenství, venkovní úpravy, vedlejší stavby tvořící příslušenství. K 5 - Koeficient velikost nemovitých věcí v sobě odráží velikost nemovitých věcí zejména z hlediska jejich započitatelné plochy. K 6 - Koeficient napojení na sítě (přípojky) v sobě odráží napojení na veřejné a vlastní sítě.


Stránka 16 z 32



K 7 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitých věcech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,8 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizované ceny u nemovitých věcí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. Koeficient zdroje dále v sobě odráží datum uskutečnění prodeje, příp. pouze dosud nerealizovaný prodej. Okruh potencionálních investorů. K 8 – Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitých věcí, věcná břemena a jiné závady váznoucí na nemovitých věcech. K 9 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem, okruh potencionálních investorů Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňovaných nemovitých věcí se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňované nemovité věci (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, větší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňované nemovité věci, odpovídá koeficient > 1. Oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech Prodejnost spoluvlastnického podílu je dle zkušeností výrazně nižší, než pouhé procentuální vyčíslení podílu z celkové ceny nemovitých věcí. Reálnou prodejnost takovéhoto podílu odhaduji na 80% obvyklé ceny, vzhledem k tomu, že spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2 je pro kupujícího výrazně méně atraktivní z důvodu možných komplikací při užívání s dalšími spoluvlastníky. Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 563 ze dne 6.10.2014 mají nemovité věci pouze 2 vlastníky. Snižování ceny při oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech z důvodu spoluvlastnictví nemá výslovný základ v právních předpisech. Městský soud v Praze v usnesení ze dne 18.2.2009 č. j. 16 Co 53/2009-75 rozhodl o změně usnesení o ceně č. j. 067 EX 2340/08-100 tak, že snížil cenu spoluvlastnického podílu z důvodu, že se jedná o menšinový podíl: "Cena tohoto menšinového podílu nemůže být stanovena pouhým vynásobením ceny nemovitosti a menšinového podílu. Odvolacímu soudu je z jeho činnosti známo, že v takovém případě znalci cenu spoluvlastnického podílu obvykle snižují o 10 % až 20 %." Analýza trhu - pozemky s rodinnými domy a příslušenstvím 1.) www.sreality.cz Nabídka nemovitých věcí v obci Volárna - byly nalezeny celkem 4 rodinné domy s nabídkovou cenou od 1.150.000 Kč do 2.489.000 Kč. V obci a okolí do 1 km od obce je v nabídce na tomto serveru celkem 9 rodinných domů s nabídkovou cenou od 430.000 Kč do 3.250.000 Kč. 2.) www.reality.cz Nabídka nemovitých věcí v obci Volárna - byl nalezen pouze 1 rodinný dům s nabídkovou cenou 1.150.000 Kč. V obci a okolí do 5 km od obce je v nabídce na tomto serveru celkem 13 rodinných domů s nabídkovou cenou od 430.000 Kč do 5.800.000 Kč. 3.) www.ceskereality.cz Nabídka nemovitých věcí v obci Volárna - byly nalezeny 2 rodinné domy s nabídkovou cenou 1.290.000 Kč a 2.489.000 Kč. 4.) http://www.e-aukce.com/ ; http://www.exdrazby.cz ; http://www.eurodrazby.cz


Stránka 17 z 32



Na těchto serverech nebyla nalezena žádná uskutečněná nedobrovolná dražba pozemků se stavbou rodinného domu a příslušenstvím. Vyhodnocení nabídky a poptávky: V obci a blízkém okolí je vyšší nabídka než poptávka po obdobných nemovitých věcech, což dokazuje skutečnost, že nabídkové ceny u novostaveb jsou vyšší než reprodukční náklady. Díky blízkosti továrny automobilky TPCA (pracovní příležitosti) však posuzuji obchodovatelnost jako průměrnou. Oceňování nemovitých věcí při exekuční dražbě V posledních letech neustále stoupá počet nucených dražeb, přiměřeně k tomuto růstu však nestoupají výnosy. Průměrná dosažená cena vydražením se snižuje, což je částečně způsobeno malou atraktivitou dražených nemovitých věcí, ale také přesyceností trhu. Převážně se jedná o nemovité věci v lokalitách s nízkou koupěschopností obyvatel a v kombinaci s vysokou nezaměstnaností se často daří nemovité věci vydražit až na několikátý pokus za velmi nízkou cenu. Ve vypočtené srovnávací hodnotě nemovitých věcí je také zohledněn fakt, že je znalecký posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňované nemovité věci by měly být rychle obchodovatelné za určenou cenu. Při exekuční dražbě nemovitých věcí daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovité věci v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících. Nejvyšší soud České republiky uvádí v rozsudku č. 20 Cdo 1083/2005 „Pro úplnost je vhodné uzavřít, že smyslem relativně samostatné fáze řízení o určení ceny nemovitosti není určení zjištění takové ceny postihované nemovitosti, za kterou bude prodána, ale stanovení podkladu pro nejnižší podání. Až samotný výsledek dražby může odpovědět na otázku, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být obecně prodána. Pokud je tedy tržní cena nemovitosti vyšší než cena uvedená v dražební vyhlášce, pak se tato skutečnost projeví při samotné dražbě.“ Pozemek – obvyklá cena Na základě odměření z katastrální mapy je uvažovaná výměra pozemku užívaného společně s rodinným 2 domem a příslušenstvím 350 m . Tato výměra je uvažována pouze pro potřeby srovnávací hodnoty, skutečná výměra užívaná s oceňovanými nemovitými věcmi může být odlišná. Odměření uvažované výměry pozemku užívaného s oceňovanou stavbou a příslušenstvím


Stránka 18 z 32



Určení obvyklé ceny pozemku (v případě, že by nebyl zastavěn) je proveden na základě porovnání s nabídkovými cenami volných pozemků určených k zastavění v daném místě a čase. Ve výpočtu je následně uplatněna srážka s ohledem na skutečnost, že je stavba umístěna na cizím pozemku. Koeficient srážky z ceny ve výši 0,97 je určen na základě aktuální oceňovací vyhlášky č. 199/2014 z index trhu s nemovitými věcmi (It), bod 2. Vlastnické vztahy (Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníci)). Srovnávané pozemky – reprezentanti Reprezentant č. 1 Adresa: obec Volárna Jeden z osmi nově vzniklých stavebních parcel obdélníkového tvaru (cca 22,5m x 40m) navazují na původní zástavbu obce. Územním plánem obce jsou pozemky schváleny pro Popis: výstavbu RD bez omezení tvaru a počtu pater. Na hranici každého pozemku bude zřízena přípojka elektřiny, která je zahrnuta v ceně. V obci bude kanalizace a plyn.

Tvar: Svažitost: IS:

Příjezd: Poloha v obci: Příslušenství:

obdélníkový rovinný E

zpevněný okraj obce -

Fotodokumentace:

2

Pozemek: Nabídková cena:

900 m 450 000 Kč

2

Cena Kč/m poz.:

500 Kč/m

zdroj: www.ceskereality.cz 2

datum: 30.10.2014

Reprezentant č. 2 Adresa: obec Jestřabí Lhota Stavební parcela s přípojkou plynu, elektřiny, vody a kanalizace na hranici pozemku, přístup

Popis: zpevněný obecní. Tvar: obdélníkový Svažitost: rovinný IS: E, K, P, V


zpevněný okraj obce -

Fotodokumentace:

2


974 m 695 000 Kč

2

Cena Kč/m poz.:

714 Kč/m


datum: 29.10.2014

Reprezentant č. 3 Adresa: obec Němčice Pozemek určený k výstavbě RD na okraji obce, příjezd je zpevněný po nové asfaltové

Popis: komunikaci. Pozemek je částečně oplocen a je napojen na elektřinu a plyn, kanalizace vedena na hranici pozemku, vlastní studna.


Stránka 19 z 32





obdélníkový rovinný E, P, možná K

zpevněný okraj obce studna

Fotodokumentace:

2


1 284 m 757 560 Kč

2

Cena Kč/m poz.:

590 Kč/m


datum: 27.10.2014

Reprezentant č. 4 Adresa: obec Býchory Pozemek určený k zastavění umístěný mezi novostavbami RD v nově postavené ulici na začátku obce ve směru od Kolína. Na pozemku se nachází elektro-přípojka, u poslední Popis: zástavby (30 m) je plynová, kanalizační a vodovodní přípojka. Příjezd na pozemek je veden samostatným asfaltovým nájezdem z hlavní silnice.



obdélníkový rovinný E, 30 m - P, K, V

nezpevněný okraj obce -

Fotodokumentace:

Pozemek:

979 m

Nabídková cena:

2

zdroj: www.ceskereality.cz

650 000 Kč

2

Cena Kč/m poz.:

664 Kč/m

2

datum: 16.10.2014

Reprezentant č. 5 Adresa: obec Jestřabí Lhota Popis:

Pozemek určený pro výstavbu RD, je kompletně zasíťován - voda, elektřina, plyn, kanalizace, příjezd zpevněný. V okolí pozemku se nachází novostavby.



obdélníkový rovinný E, K, P, V

nezpevněný okraj obce -

Fotodokumentace:



2

980 m 699 000 Kč

zdroj: www.sreality.cz

Stránka 20 z 32



2

Cena Kč/m poz.:

713 Kč/m

2

datum: 24.9.2014

Srovnání reprezentantů – určení obvyklé ceny pozemku R.

1.

2.

3.

4.

5.

Nabídková 2 cena v Kč/m

Zohlednění hodnototvorných faktorů koeficienty Poloha

Pozemek

Stav

Vybavení

Zdroj

Ostatní

Přepočtená NC v 2 Kč/m

500 1,03 1,15 1,00 1,00 0,90 1,00 533 Porovnání: umístění na okraji obce u hlavní silnice; větší výměra pozemku; pozemek bez terénních úprav; informace z inzerce 714 1,00 1,16 1,00 0,80 0,90 1,00 596 Porovnání: větší výměra pozemku; pozemek bez terénních úprav; veškeré inženýrské sítě; informace z inzerce 590 1,02 1,20 1,00 0,95 0,90 0,90 556 Porovnání: horší dostupnost obce; větší výměra pozemku; pozemek bez terénních úprav; více inženýrských sítí; informace z inzerce 664 0,95 1,16 1,00 0,90 0,90 1,00 593 Porovnání: více občanské vybavenosti; větší výměra pozemku; pozemek bez terénních úprav; více inženýrských sítí; informace z inzerce 713 1,00 1,16 1,00 0,80 0,90 1,00 596 Porovnání: větší výměra pozemku; pozemek bez terénních úprav; veškeré inženýrské sítě; informace z inzerce 2

Průměrná přepočtená nabídková cena Kč/m pozemku 2

Měrná jednotka - m pozemku Předběžná srovnávací hodnota - pozemek nezastavěný


575 350 201 114

Stránka 21 z 32



Srovnávací metoda Oceňované nemovité věci Nemovité věci: Adresa:

dřevostavba RD z r. 2008 Volárna

Reprezentant č. 1

Reprezentant č. 2

Reprezentant č. 3

Reprezentant č. 4

Reprezentant č. 5

novostavba RD 5+1/G/B Tři Dvory 314

novostavba RD 4+kk/G/B Veltruby

Novostavba RD z r. 2011 - bungalov 3+1 s okrasnou zahradou, přístřešek pro 2 vozidla. Dispozici je možné upravit na 4+1. Na pozemku je dřevěný zahradní domek, provedeno je napojení na veškeré IS.

Novostavba RD 5+1/G/B s krytým bazénem, zahradní chatou a terasou u objektu. Vytápění je plynovým kotlem. IS: E, K, P, V + studna. Schodiště je z kovové konstrukce a dubových fošen. Podlahy plovoucí a keramické.

Novostavba RD 4+kk/G/B s 1NP a podkrovím. Vytápění elektrokotlem, studna vrtaná hl. 50 m, podlahové topení, krb. Příprava na tepelné čerpadlo. U domu zahrada, oplocení betonové.

zděné 5+kk/L 1NP + podkroví 691 nezjištěn 102 141

zděné 3+1 1NP 1 122 nezjištěn 148 121

zděné 5+1/G/B sklep + 1NP + podkroví 995 nezjištěn 146 189

zděné 4+kk/G/B 1NP + podkroví 643 nezjištěn 130 188

3 250 000

3 199 000

4 400 000

5 300 000

4 199 000

25 194

22 688

36 256

28 005

22 335

obdobná 1,00 větší výměry 0,91

blíže Kolína u lesa 0,95 větší , udržovaný 0,92

obdobná 1,00 větší výměry 0,97

RD 5+kk/G z r. 2004

novostavba RD 5+kk/L

novostavba RD 3+1

Jestřabí Lhota 154

Velký Osek,Hvězdná 801 Němčice 150

Zděný RD 5+kk z r. 2004 s upravenou zahradou a bazénem z přírodního kamene. Objekt má 1NP a podkroví, vestavěnou garáž, na pozemku zahradní domek s posezením. Topení je ústřední kotlem na plyn + kotlem na TP. IS jsou veškeré kromě kanalizace + studna.

Novostavba RD 5+kk/L z r. 2009 s navazujícím přístřeškem. Vytápění je elektrickým kotlem, dostupný i plyn, přípojka ve sloupku, připojena je E, K, a V. Dům je cihlový, okna plastová, střecha sedlová z pálených tašek, pozemek oplocený, vrata s pojezdem na pohon.

zděné 5+kk/G 1NP + podkroví 1 298 nezjištěn 99 129

Fotografie:

Doplňující popis:

x

Konstrukční provedení: Dispozice: Podlažnost: Výměra pozemku [m2]: Obestavěný prostor [m3]: Zastavěná plocha 1.NP [m2]: Započitatelná plocha [m2]:

dřevostavba nezjištěna 1NP + podkroví 350 518 90 135,90

Nabídková / prodejní cena [Kč]: Cena [Kč/m2] započ. pl.:

0

Variační koeficient [%]:

18,98% Srovnání pomocí indexové metody

K1 - Lokalita: K2 - Pozemek:

Volárna udržovaný, 350 m2


okraj obce, hluk od ulice 1,03 větší výměry s porosty 0,90

více obč.vybavenosti 0,92 větší výměry 0,96

Stránka 22 z 32


K3 - Stav:

K4 - Vybavení, příslušenství:


dobrý - novostavba

standardní, přístřešek

K5 - Velikost nemovitých věcí: K6 - Napojení na sítě (přípojky):

E, K, telefon

K7 - Zdroj informací: K8 - Právní vztahy: K9 - Ostatní:

v exekuci dřevostavba

Váhy: Upravená cena [Kč/m2] zap. pl.: Upravená cena [Kč]: Variační koeficient [%]:


starší objekt 1,02

obdobný 1,00

obdobný 1,00

obdobný 1,00

obdobný 1,00

obdobné + zahradní domek, bazén

obdobné

obdobné + zahradní domek

dobré, bazén, zahradní chata

obdobné

1,00

0,90

0,85

1,00

obdobný RD 5+kk/L

obdobná, bungalov

větší RD vč. garáže

větší RD vč. garáže

1,00 E, K, P, V 0,92 inzerce 0,90 bez exekuce 0,96 zděná stavba 0,97



1,00 E 1,02 inzerce 0,85 bez exekuce 0,96 zděná stavba 0,97

0,90 obdobný RD 5+kk+garáž 0,98 E, P, V 0,95 inzerce 0,90 bez exekuce 0,96 zděná stavba 0,97 0,20

0,20

0,20

0,20

0,20

16 805

16 728

15 450

18 316

16 041

17 491

2 283 846 6,06%

2 273 373

2 099 650

2 489 108

2 180 033

2 377 066

Stránka 23 z 32



Statistické údaje a určení obvyklé ceny Vážený průměr upravené ceny [Kč]: Směrodatná odchylka [Kč]: Minimální upravená cena [Kč]: Průměr - směrodatná odchylka [Kč]: Aritmetický průměr [Kč]: Průměr + směrodatná odchylka [Kč]:

2 283 846 138 302 2 099 650 2 145 544 2 283 846 2 422 148

Maximální upravená cena [Kč]:

2 489 108

Srovnávací hodnota celku vč. pozemku (Aritmetický průměr) [Kč]:

2 283 846

Obvyklá cena pozemku [Kč] - uvažován jako volný stavební pozemek :

201 114

Srovnávací hodnota celku (bez pozemku a zohlednění podílu) (Aritmetický průměr) [Kč]: Index - součin indexu trhu a indexu polohy pozemku (index zohledňující stavbu na cizím pozemku)

2 082 732 33,00%

Srovnávací hodnota celku bez pozemku (po zohlednění stavby na cizím pozemku, bez zohlednění podílu) [Kč]:

1 395 431

Úprava srovnávací hodnoty - podíl id. 1/2 na LV č. 563, k. ú. Volárna

697 715

Úprava srovnávací hodnota - podíl id. 1/2 na LV č. 563, k. ú. Volárna Srážka za horší obchodovatelnost minoritních spoluvlastnických podílů (odhad 80% z vypočtené srovnávací hodnoty); (po zohlednění stavby na cizím pozemku)

558 172

Obvyklá cena (srovnávací hodnota po zaokrouhlení) - podíl id. 1/2 na LV č. 563, k. ú. Volárna

550 000


Stránka 24 z 32



8.2. Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí Znalcem nebyly zjištěny žádné závady, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitých věcí. Vyhodnocení rizik NE

Nemovité věci jsou zapsané na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem) – dle evidence KN se jedná o rozestavěnou stavbu, ve skutečnosti je však stavba dokončena

NE

Stavba je umístěna na vlastním pozemku

NE

K nemovitým věcem je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup – přístup přes pozemek st. 92/1, který vlastní druhý spoluvlastník rodinného domu

ANO

Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva

ANO

Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení např. – břemeno vedení IS, ochranná pásma

NE

Nemovité věci jsou prosty jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod.

ANO Stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost ANO Nemovité věci jsou užívány v souladu s právním stavem ANO Stavba je určena výhradně k bydlení nebo rekreačním účelům NE

Stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č. p. event. evidenční

ANO Nemovité věci se nenachází v povodňovém území dle platného povodňového plánu ANO Nemovité věci nebyly v minulosti zatopeny ANO Stavba na pozemku je dokončena ANO Údaje na LV nejsou dotčeny změnou (plombou) ANO Na pozemku není evidováno Právo stavby ANO V KN není evidována poznámka spornosti ANO V KN není evidováno duální vlastnictví ANO Není sjednána výhrada zpětné koupě, zpětného prodeje nebo koupě na zkoušku ANO Není sjednána výhrada lepšího kupce ANO Není sjednána výhrada přednostního pořadí pro jiné právo ANO Na LV není evidován (budoucí) výměnek ANO Není přídatné spoluvlastnictví


Stránka 25 z 32



8.3. Určení administrativní ceny A. Nález 1. Základní informace Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

280 02 Středočeský Kolín Volárna Volárna 502

2. Prohlídka nemovitých věcí – viz. výše 3. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rozestavěný rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Přístřešek 1.2.2. Čistírny pro 3 - 5 ekv. obyvatel - technologie B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rozestavěný rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):

Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Středočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel 6 let 3 2 453,- Kč/m

Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 9*10 podkroví: 9*10 Název podlaží 1.NP: podkroví:

= = Zastavěná plocha 2 90,00 m 2 90,00 m

Obestavěný prostor 1.NP: (9*10)*(2,90) podkroví: (9*10)*(1)+9*10*3,39/2+3*3*1,5/2+3*4*1,2/2 Obestavěný prostor - celkem: Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

2

90,00 m 2 90,00 m

Konstrukční výška 2,90 m 2,70 m

= = =

3

261,00 m 3 256,50 m 3 517,50 m

Stránka 26 z 32



Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,00

ZP1 ZP

2

= =

90,00 m 2 180,00 m

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné I plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 2. Provedení obvodových stěn - dřevostavby (novostavby) a stavby zateplené IV 3. Tloušťka obvod. stěn - méně jak 45 cm I 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, vlastní studna na pozemku II 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo II jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem II 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II Koeficient pro stáří 6 let: s = 1 - 0,005 * 6 = 0,970

Vi typ L 0,00 0,04 -0,02 0,01 -0,05 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00

12

Index vybavení

IV = (1 +  Vi) * V13 * 0,970 = 0,951 i=1

Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníci) 3. Změny v okolí - Bez vlivu - nezjištěny 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuční příkaz 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Trh tohoto typu nemovitých věcí (rodinný dům bez pozemku) v této lokalitě téměř neexistuje. 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

Index trhu

č. I I II I I

Pi -0,03 -0,03 0,00 -0,04 -0,30

IV

1,00

č. I I

Pi 1,01 0,03

II I

0,00 0,00

I

0,00

VI

0,00

5 IT = P6 * (1 +  Pi) = 0,600 i=1

Index polohy pozemku Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 27 z 32



parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

Index polohy

II

-0,01

II

0,00

II II II

0,00 0,00 0,00

11 IP = P1 * (1 +  Pi) = 1,030 i=2

Ocenění 3 3 Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 453,- Kč/m * 0,951 = 2 332,80 Kč/m 3 3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 517,50 m * 2 332,80 Kč/m * 0,600 * 1,030= 746 064,43 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = Rozestavěný rodinný dům - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = Úprava ceny vlastnickým podílem *

746 064,43 Kč 746 064,43 Kč 1/2

Rozestavěný rodinný dům - zjištěná cena

373 032,22 Kč

=

1.2. Příslušenství 1.2.1. Přístřešek Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

typ G přístřešky nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží 1274

Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha 1.NP 9,3*3,5

2

=

[m ] 32,55

Zastavěné plochy a výšky podlaží Název 1.NP

Zastavěná. plocha 2 32,55 m

Konstr. výška 2,70 m

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP (9,3*3,5)*(2,70) (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název 1.NP Obestavěný prostor - celkem:

3

=

Typ NP

[m ] 3 87,89 m

Obestavěný prostor 3 87,89 m 3 87,89 m

Popis a hodnocení standardu


Stránka 28 z 32



(S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení

Obj. podíl [%]

1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

S S X S S S S X X X X X

12,20 31,00 0,00 33,50 12,80 4,20 6,30 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Ocenění 3 Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m ] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): 3

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

= * * *

Upravený obj. podíl 12,20 31,00 0,00 33,50 12,80 4,20 6,30 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 100,00 1,0000

750,1,0000 0,8000 2,0670

Základní cena upravená [Kč/m ] 3 3 Plná cena: 87,89 m * 1 240,20 Kč/m

= =

1 240,20 109 001,18 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 6 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 34 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 6 / 40 = 15,0 % Koeficient opotřebení: (1- 15,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS Přístřešek - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem

* = * = = *

0,850 92 651,- Kč 0,927 85 887,48 Kč 85 887,48 Kč 1/2

Přístřešek - zjištěná cena

=

42 943,74 Kč

1.2.2. Čistírny pro 3 - 5 ekv. obyvatel - technologie Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

2.5.1. Čistírny pro 3 - 5 ekv. obyvatel - technologie 2223

Výměra:

1,00 ks

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/ks] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):


= * *

15 700,0,8000 2,2840

Stránka 29 z 32



Základní cena upravená cena [Kč/ks]

=

28 687,04

Plná cena:

=

28 687,04 Kč

* = * = =

0,800 22 949,63 Kč 0,927 21 274,31 Kč 21 274,31 Kč

1,00 ks * 28 687,04 Kč/ks

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 6 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 24 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 6 / 30 = 20,0 % Koeficient opotřebení: (1- 20,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS Čistírny pro 3 - 5 ekv. obyvatel - technologie - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Čistírny pro 3 - 5 ekv. obyvatel - technologie - zjištěná cena

* =

1/2 10 637,16 Kč

C. REKAPITULACE

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem

436 850,80 Kč

Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rozestavěný rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Přístřešek 1.2.2. Čistírny pro 3 - 5 ekv. obyvatel - technologie

373 032,20 Kč 42 943,70 Kč 10 637,20 Kč

1. Ocenění staveb celkem

426 613,10 Kč

Celkem

426 613,10 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

426 613,10 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:

426 610,- Kč

slovy: Čtyřistadvacetšesttisícšestsetdeset Kč


Stránka 30 z 32



D. Závěrečný výrok Výsledné ceny Srovnávací hodnota - obvyklá cena Zjištěná cena dle vyhlášky

550 000 Kč 426 610 Kč

a) Předmětem ocenění jsou veškeré nemovité věci a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 563, tj.: o

podíl ve výši id. 1/2 na rozestavěné stavbě rodinného domu, která stojí na cizím pozemku parc. č. st. 92/2, vč. příslušenství; vše v k. ú. Volárna, obec Volárna, okres Kolín.

Výsledná obvyklá cena nemovitých věcí, příslušenství nemovitých věcí, práv a závad uvedených se určuje na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a aktuální oceňovací vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů; podle stavu ke dni 29.10.2014, částkou ve výši:

550 000,- KČ slovy: Pětsetpadesáttisíc korun českých b) Příslušenstvím nemovitých věcí se rozumí: o

Venkovní úpravy, Přístřešek

c) a d.) Věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi – nezjištěny

Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č.121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jako obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být redukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro použití v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného zhotovitele.

V Praze dne 10.12.2014 Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28 182 00 Praha 8


Stránka 31 z 32



E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 23.10.2009, č. j. Spr. 2428/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1111/210/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 210 - 2014.

F. Seznam příloh Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 563 ze dne 6.10.2014 Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled Příloha č. 3: Mapa oblasti Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitých věcí ze dne 29.10.2014


Stránka 32 z 32

Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 563

Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled

Příloha č. 3: Mapa oblasti

Letecká fotomapa nemovitých věcí – rozestavěná stavba GPS: 50°05'27.91"N, 15°14'22.87"E

Umístění nemovité věci v rámci obce Volárna

Umístění nemovitých věcí v rámci okolí

Umístění nemovitých věcí v rámci regionu

Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitých věcí

Pohledy na stavbu a příslušenství z ulice ze západu

Pohledy na stavbu a příslušenství z ulice ze západu

Pohledy na stavbu a příslušenství z ulice z východu

2014

Recommend Documents