Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 1981 / 22-02 / 2014 Typ nemovitosti Účel ocenění
Rodinný dům bez nebytových prostor bez garáže v současném stavu Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účel nedobrovolné dražby
Předmět ocenění Budova RD č.p. 225, LV č. 201 na pozemku parc.č. 706 pozemek parc.č. 706, LV č. 201 pozemek parc.č. 707, LV č. 201 včetně příslušenství Adresa Kraj
Hlavní město Praha
Kat. území Prosek Část obce dle LV
Statutární PRAHA město Ulice Brázdimská
Počet obyvatel 1241664 č.p.
Objednatel EURODRAŽBY.CZ, a.s. Čimická č.p. 780 č.o. 61 181 00 Praha 8
Vlastnictví Stejný vlastník všech nemovitostí
Tel. E-mail IČ DIČ Moravec Pavel - 190 00 Praha Prosek, Brázdimská 225/17
1/2
Moravec Stanislav - 190 00 Praha Prosek, Brázdimská 225/17
1/2
Zpracováno pro
společnost EURODRAŽBY.CZ, a.s.
Vypracoval Licence číslo
Ing. Čoudek Pavel Plickova 567 149 00 Praha 11 email:
[email protected]
0604
225
201, Prosek
Počet stran textu 9
Dne Ke dni Prohlídka dne
tel: 602 335251 272915014 Počet stran příloh
11.3.2014 4.3.2014 4.3.2014
5
Počet vyhotovení 2
Rekapitulace Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha
179.68 m2
27 000 Kč/m2
4 851 400 Kč
4 850 000 Kč Čtyři miliony osmsetpadesát tisíc Kč
Obvyklá cena - současný stav
-1-
Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Nebylo zajištěno zpřístupnění nemovitosti, proto byl proveden náhled nemovitosti z místa mimo oceňovanou nemovitost, byly posuzovány pouze vnější viditelné konstrukce. Při ocenění se vychází z dokumentace poskytnuté archivem SÚ MČ Praha 9. Jedná se o řadový koncový starší rodinný dům, ve stabilizované lokalitě řadových rodinných domů uprostřed souvisle zastavěného území kladné faktory - stabilizovaná, klidná, dobrá lokalita - napojení na veřejný rozvod vody, kanalizace, plynu, elektřiny - vjezd na pozemek
záporné faktory - převážně původní exteriér - starší RD - menší pozemek - omezená možnost dalšího rozšíření Podmínky platnosti ceny Nemovitost je oceněna jako prázdná, bez závazků. Vzhledem ke skutečnosti, že osoba, která má předmět dražby v držení, neumožnila prohlídku nemovitosti, byl posudek proveden dle §13 odst.3. Zákona o veřejných dražbách na základě dostupných údajů. Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav
4 756 000 Kč Čtyři miliony sedmsetpadesátšest tisíc Kč
Vyhodnocení rizik ANO NE
Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) dle LV č.201 na nemovitosti vázne : Zástavní právo smluvní, pohledávka ve výši 600 000 Kč s příslušenstvím, Smlouvou o zřízení zástavního práva podle obč.zák. ze dne 19.7.2011. právní účinky vkladu práva ke dni 25.7.2011.V-35813/2011-101 Smlouva o postoupení pohledávky 101-002/2013 ze dne 14.1.2013, Z-6280/2013-101 Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, pohledávka ve výši 66 137 Kčs příslušenstvím, pro Českou republiku k podílu 1/2, Rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva č.5706719/13/2009-25201-106506, FÚ pro hl.m.Prahu, ÚzP pro P9, ze dne 15.11.2013, Z-85616/2013-101 Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací nezjištěno Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci nezjištěno
ANO ANO
Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Zástavní právo zapsané na LV dle LV č.201 na nemovitosti vázne : Zástavní právo smluvní, pohledávka ve výši 600 000 Kč s příslušenstvím, Smlouvou o zřízení zástavního práva podle obč.zák. ze dne 19.7.2011. právní účinky vkladu práva ke dni 25.7.2011.V-35813/2011-101 Smlouva o postoupení pohledávky 101-002/2013 ze dne 14.1.2013, Z-6280/2013-101 Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, pohledávka ve výši 66 137 Kčs příslušenstvím, pro Českou republiku k podílu 1/2, Rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva č.5706719/13/2009-25201-106506, FÚ pro hl.m.Prahu, ÚzP pro P9, ze dne 15.11.2013, Z-85616/2013-101
NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE
Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky -2-
NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE
Ztížený přístup k nemovitosti Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Právo stavby Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Pachtovní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem nezjištěno Stavba dlouhou dobu neužívaná nezjištěno
NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE
Stavba dlouhou dobu rozestavěná Stavba kapacitně předimenzovaná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Zákaznická základna Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko
Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu nabývací titul nebyl k dispozici
-3-
Nález Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 201, vyhotovený dálkovým přístupem 13.1.2014. Snímek kat. mapy pro k.ú. Prosek. Kolaudační rozhodnutí na STL plynovou přípojku, plynový kotel, vyhotovil OV OÚ MČ Praha 9, č.j.OV15-357/94/výst/Ža 8.2.1995. Povolení změny užívání části stavby-garáže a dílny na mandl s doplňkovým zbožím , vyhotovil OV OÚ MČ Praha 9, č.j.2706/93/výst/če 29.11.1993. Kolaudační rozhodnutí přístavby a nástavby a garáže s dílnou, vyhotovil OV ONV Praha 9, č.j.6491/85/RCH-VÝST. 10.12.1985. Schválení přístavby zděného závětří, vyhotovil ONV v Praze 9, č.j.ZN.711-28 XI.1949/9/tech/Hu 31.1.1950. Povolení užívání rodinného domu, vyhotovil Magistrát hl.města Prahy, č.j.III 29177/33 22.8.1933. Datum předání kompletních podkladů 13.8.2013 Přílohy Fotodokumentace. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 201, vyhotovený dálkovým přístupem 13.1.2014. Kopie KM. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Prosek se nachází na severním okraji Hlavního města Praha v městské části Praha 8 a 9. Jedná se převážně o lokalitu bydlení v panelových bytových domech postavených v letech 1966-1977 v rámci tzv.Severního města, s veškerou občanskou a technickou vybaveností. Dobrá je dopravní dostupnost do centra městskou hromadnou dopravou, představovanou stanicí metra C Prosek a Střížkov. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba obytná zástavba Objekt bydlení je situovaný uprostřed sídliště Prosek, mezi ulicemi Brázdimská a Borecká, v souboru převážně řadových rodinných domů. Jedná se o prvorepublikovou zástavbu menších dělnických domů v lokalitě s převažující funkcí bydlení s veškerou dobře dostupnou občanskou vybaveností. Velmi dobrá dostupnost do centra městskou hromadnou dopravou je představovaná metrem C. Stanice metra je pěšky dobře dostupná cca 600m. Nemovitost je přístupná po zpevněné obecní komunikaci. Pozemky jsou rovinné, celé oplocené. Parkování je omezené pouze v ulici Borecká. Je možnost vjezdu na pozemek. Nemovitost je napojená na všechny veřejné inženýrské sítě. Rodinný dům je situovaný podél uliční čáry ulice Borecká. Informace o nemovitosti - dle podkladové dokumentace Předmětem ocenění je řadový koncový zděný rodinný dům obdélníkového půdorysu s nízkou sedlovou střechou s vikýři po obou stranách. Je postavený na pozemku p.č.706. Pozemek p.č.707 je užíván jako zahrada. Řadový koncový rodinný dům čp.225 je nepravidelného pravoúhlého půdorysu, s předloženým závětřím. Severní štítová fasáda je jednoduchá s prosklením sklobetonovými tvarovkami. Dům má dle podkladové dokumentace pravděpodobně jedno podzemní, jedno nadzemní podlaží a podkroví. Obsahuje pravděpodobně dvě bytové jednotky. Dům je přístupný z ulice Brázdimská do zahrady, včetně vjezdu na pozemek a vrátky do zahrady z ulice Borecká. Dle podkladové dokumentace původní část domu byla zkolaudována v roce 1933. V roce 1950 byla provedena přístavba zděného závětří. V roce 1985 byla provedena kolaudace přístavby přízemí a nástavby, která spočívala v provedení samostatné bytové jednotky s obytnou plochou 49m2 , vybudování garáže s dílnou. Dle náhledu garáž není zjištěna. V roce 1993 byla povolena změna užívání části stavby - garáže a dílny na provozovnu mandlu s doplňkovým zbožím. V roce 1995 byla zkolaudována plynová přípojka a plynový kotel. Venkovní úpravy tvoří dle náhledu pravděpodobně přípojka vody, kanalizace, elektřiny, plynu, včetně pilíře, dále zpevněná plocha nádvoří, chodník z dlažby, uliční oplocení s vraty a vrátky, zahradní oplocení. K hlavnímu průčelí je provedena přístavba přístřešku. Ostatní úpravy nezjištěny. Vše v průměrném technickém stavu. Na pozemku p.č.707 jsou trvalé porosty, převážně ovocné. Nemovitost slouží pravděpodobně k trvalému bydlení. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 1171 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti - dle podkladové dokumentace Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví Počet bytových jednotek
nezjištěn
1
RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB.
-4-
96 m2
Zastavěná plocha 1.NP Ne
Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Příslušenství Stavba přístřešek
Nezjištěno Výměra [m2]
Popis dřevěný, obdélníkový půdorys
Stáří [roků]
Technický stav - dle náhledu Budova RD
Stav průměrný Stáří roků Opotřebení odhadem Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby vlhkost a praskání omítky v místě napojení klempířských konstrukcí sousedního objektu
81 60 %
Popis prvků dlouhodobé životnosti Popis prvků chránících nemovitost před povětrnostními vlivy
Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 951 m3 Cena
5 000 Kč/m3
Cena celkem
4 756 000 Kč
Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 211 m2 Cena pozemků
9 000 Kč/m2
Cena celkem
1 899 000 Kč
Inženýrské sítě Elektro Voda ze studny Kanalizace do žumpy Kanalizace do vlastní ČOV Plyn ze zásobníku
napojeno není není není
Voda z řadu Kanalizace do řadu Kanalizace do septiku Plyn z veřejného rozvodu Dálkové vytápění
není
Popis provedení budovy - dle náhledu Konstrukce Provedení základy a zemní pravděp.z betonu práce vodorovné nezjištěny konstrukce, stropy krytina střech pálená a z živičného šindele úpravy vnitřních povrchů vnitřní obklady dveře a vrata povrch podlah elektroinstalace vč. bleskosvodu vnitřní kanalizace ohřev teplé vody
Konstrukce svislé konstrukce konstrukce střechy klempířské konstrukce úpravy vnějších povrchů schody okna vytápění vnitřní vodovod
nezjištěny nezjištěny nezjištěny nezjištěn nezjištěna svislé a vodorovné potrubí nezjištěn
vnitřní plynovod ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.)
napojeno napojeno není napojeno není
Provedení zděné střecha sedlová s vikýři, nad závětřím pultová pozinkované omítka ze stříkaného břizolitu nezjištěny dřevěná pravděpodobně plynovým kotlem rozvod studené a teplé pravděpodobně zaveden nezjištěn
Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ano 1.PP - výčet místností - dle podkladové dokumentace 3 místnosti
plocha koeficient KZp započit. plocha 36.20 m2 1.0 36.20 m2 36.20 m2
Součet ploch za podlaží 1.NP - výčet místností - dle podkladové dokumentace prostory 1.NP
-5-
36.20 m2
plocha koeficient KZp započit. plocha 74.13 m2 1.0 74.13 m2
74.13 m2
Součet ploch za podlaží 1.Podkroví - výčet místností - dle podkladové dokumentace 3+1, koupelna, WC
plocha
74.13 m2 koeficient KZp
69.35 m2
Součet ploch za podlaží
69.35 m
1.0
2
započit. plocha 69.35 m2 69.35 m2
Posudek Obvyklou cenou se ve smyslu definice uvedené v §2, odst.1 zákona č.151/1997Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak se do její výše nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Analýza trhu Jedná se o nemovitost, se kterou se běžně obchoduje. Volba oceňovacích přístupů pro zjištění obvyklé ceny Z hlediska zjištění obvyklé ceny přistupujeme k nemovitosti převážně s ryze komerčním pohledem. Odhad tržní hodnoty využívá obvykle tří hlavních přístupů vycházejících : - z nutných pořizovacích nákladů na nákup pozemků a realizaci výstavby tzv.nákladový přístup, jehož výsledkem je věcná (nákladová) hodnota. - z předpokládaných výnosů tj.z budoucího prospěchu, který je možno od nemovitosti očekávat tzv.výnosová hodnota. Tato metoda je založena na výnosech z pronájmu nemovitosti. - z porovnání s prodejními cenami obdobných nemovitostí, které odráží situaci na trhu, tzv. srovnávací hodnota. Vzhledem k existujícímu rozsáhlému trhu s obdobnými nemovitostmi je tato metoda dobře aplikovatelná. Každá z těchto metod hodnotí nemovitost z určitého hlediska, má své klady a zápory, různý stupeň přiblížení k obvyklé ceně. U tohoto druhu standardně obchodované nemovitosti se k obvyklé ceně nejvíce přibližuje hodnota porovnávací. Věcná hodnota se pohybuje pod touto hodnotou, výnosová hodnota obvykle v intervalu mezi výše uvedenými metodami. Proto je použita metoda srovnávací. Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 11.3.2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 2 Podlahová plocha 125.0 m Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
3 900 000 Kč 15 % 3 315 000 Kč
Porovnání s nemovitostí oceňovanou RD koncový řadový venkovní stání Lokalita : ul.Brázdimská, sousedství Ing sítě : všechny základní Vytápění : ÚT plynovým kotlem Technický stav : před rekonstrukcí Stejná lokalita, menší pozemek, pravděpodobně horší technický stav
-6-
95.0 m2 212.0 m2 31 200 Kč/m2 26 500 Kč/m2
2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 27.2.2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 2 Podlahová plocha 250.0 m Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
9 800 000 Kč 15 % 8 330 000 Kč
102.0 m2 211.0 m2 39 200 Kč/m2 33 300 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou dům pro administrativu 6+1 Lokalita : ul.Litoměřická, širší sousedství Ing sítě : všechny základní Vytápění : lokální plynové, klimatizace Technický stav : dobrý Obdobná lokalita, menší pozemek, možnost rekolaudace na RD
3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 31.7.2013 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 130.0 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
4 750 000 Kč 15 % 4 038 000 Kč
Porovnání s nemovitostí oceňovanou
-7-
90.0 m2 160.0 m2 36 500 Kč/m2 31 100 Kč/m2
RD 4+1, řadový Lokalita : ul.Martinovská, sousedství Ing sítě : všechny základní, studna Vytápění : ÚT plynovým kotlem Technický stav : po rekonstrukci Stejná lokalita, menší pozemek
4. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 12.3.2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 104.0 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
4 400 000 Kč 15 % 3 740 000 Kč
57.0 m2 185.0 m2 42 300 Kč/m2 36 000 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou RD 4+1, řadový Lokalita : ul.Mratínská, sousedství Ing sítě : všechny základní Vytápění : ÚT plynovým kotlem Technický stav : po rekonstrukci Stejná lokalita, menší pozemek
Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Stanovená cena za 1m2 v oceňované nemovitosti
26 500 - 36 000 Kč/m2
-8-
3 315 000 - 8 330 000 Kč 27 000 Kč/m2
Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti má pro tento druh nemovitosti nejvyšší vypovídací schopnost srovnávací metoda. Jedná se o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než půl roku. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu. V lokalitě je k předmětnému datu poměrně rozvinutý trh starších rodinných domů. Trh je charakteristický převisem nabídky nemovitostí. Obdobné rodinné domy s pozemky jsou nabízené v rozpětí 4,00-6,00 mil.Kč tj. 30 000-45 000 Kč/m2, podle umístění, stáří, technickém stavu, velikosti a velikosti pozemku. Je potřeba zohlednit, že ceny skutečně realizované se od požadovaných mohou lišit (v závislosti na započítané provizi RK, servisních služeb a nadhodnocení ceny nabízejícím). Ceny snížené o nadhodnocení se pohybují v rozpětí 26 000-36 000 Kč/m2. Nabídkové ceny stavebních pozemků připojených na veřejný rozvod elektřiny, vody, kanalizace se pohybují v rozpětí 8000-10000 Kč/m2 Obvyklá cena je, vzhledem k minimálnímu množství informací směřována do spodní poloviny rozpětí. Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je pravděpodobně užívána rodinou vlastníka Vypracoval Licence číslo
Ing. Čoudek Pavel Plickova 567 149 00 Praha 11
0604
podpis
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze ze dne 2.9.1997, č.j.Spr. 388/97 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1981-02 znaleckého deníku.
-9-
Fotodokumentace
ulice Brázdimská
ulice Borecká
čelní pohled z ulice Brázdimská
čelní pohled z ulice Brázdimská
štítová fasáda pohled z ulice Borecká
vjezd na nádvoří
- 10 -
Fotodokumentace
detail fasády
detail nástavby
- 11 -
Fotodokumentace - mapy
- 12 -
- 13 -
- 14 -
